1、xx集团工程管理中心 实测实量操作指引解析,3.1.测量说明,3.2.工具指引,3.3.分项操作指引,评估工作的行业需求,企业介绍,实测实量操作指引介绍,一、企业介绍,全国第一批开展第三方评估的企业,公司现有员工300多名,中级以上职称人员约150人，建设部各类注册人员约60人,2013年第三方评估签定合同额约3800万,公司成立于：2019年,主营：第三方评估,现合作单位有40多家，其中有万科金地、xx、招商、保利、中海等,一、公司简介,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,二、合作伙伴：,三、业务分布,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,四、评估工作综述,评估是通过第三方评估单位的介入，利用2、科学的评估体系，客观、独立、公正、廉洁的评估方法，对各企业的工程项目进行实地检查。检查内容包括工程实测实量、工程质量风险评估、安全文明等纬度。检查后形成报告，并对检查结果提出工艺改进措施，管理改善建议与各类培训。,第三方评估单位只对施工过程局部及阶段性结果进行巡查，这是第三方评估与监理工作区别，推动甲方项目经理部及监理公司对项目的施工过程动态管理。,通过量化的检查结果供决策者掌握公司项目总体质量及风险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向；同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，推动项目管理从“粗放式”向“精细化”方向转换，为企业在工程管理方面提供实质性支持，以达到降低工程安全、质量风险、3、提高工程实体质量、提升客户满意度。,五、评估内容,在建工程,2024-5-30,六、评估提升思路,形成企业质量文化，以文化影响管理团队、合作单位及作业个体,逆向控制交付品质提高观感质量,组织针对性专项检查验收,降低客户施工过程安全质量风险,2024-5-30,七、行业发展与现状,行业发展 第三方评估最早由万科集团在2019年开始引入香港卓德、莱坊集团并运用。2019年 改由国内企业实施，目前为止，已经引入第三方评估的房企万科集团、中海地产、金地集团、招商集团、xx集团、融创中国、保利集团、方兴地产、蓝光地产、协信地产、新世界等近五十多家房企。行业内各公司评估的成效，因各企业的运用手段及考评制度4、不同而不同。有的公司对检查结果进行强制排名，建立起严格的考评制度，并与合作单位招标、投标，企业内部管理的职位提升及薪酬挂钩，从而使项目管理水平得到了明显的提升。如万科，其工程实测实量的评分从开始的70多分提升到现在的90分以上，目前万科的实测实量、安全文明、渗漏风险、空鼓开裂风险评分均排在行业内首位。反之，有的企业对检查结果不重视，即使进行了施工企业的排名，但因没有建立有效的考评、奖罚制度，项目工程质量提升不明显。第三方评估工作如果要收到成效，不能只停留在表面排名，必须与人力资源部、考评、奖罚制度挂钩，与项目经理上岗、升迁挂钩，才能快速的提升项目管理水平，减少主观管理意识。,2024-5-305、,八、社会认知度,1、我们的服务得到了国内多家大型开发商、建筑企业、政府主管部门的广泛认同；2、通过与更多实力客户的深入合作，我们的专业积淀、服务水平、市场价值将进一步提升和彰显。,2024-5-30,九、标杆企业提升实例,万科集团2019年-2019年由A0-A5版提升的实测实量指标实例,十、评估原则,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,二、评估工作的行业需求,二、评估开展的行业需求,精装修集中交付的需求。,适应原材料及劳动力市场变化的需求。,4,5,二、评估开展的行业需求,树品牌：1、好的企业品牌的提升，必须有优良的工程品质做支撑2、推行实测实量及风险评估，可以让工程品质的评测得以量化，使6、工作风险得以明确定性,好的工程品质,高的客户满意度,万科等标杆企业推行实测实量后，数据稳步提升，客户认可率大幅增长,评估数据,三、评估开展的市场需求,原材料市场特征：价格越来越高，日益强调节能环保；劳动力市场特征：短缺，生疏，质量意识差，人工工资高。返工费用是企业的心头病。通过实测实量和风险评估，达成“减少浪费，减少返工”。,产业化是未来房地产发展的趋势，推行集中加工降低成本控制。,四、评估开展的市场需求,住宅类现状,备注：实测实量成绩横向对比图,五、评估开展的行业需求,渗漏风险分析,六、评估开展的行业需求,空鼓开裂风险分析,七、评估开展的行业需求,安全风险分析,三、实测实量操作指引介绍,总体7、说明：实测操作指引中实测实量的相关指标是结合施工验收规范、抗震设计规范、观感质量要求编制，内容包括：实测合格标准、测量方法、合格率计算、注意事项、分项指引（混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程、涂饰工程、防水工程、铝合金门窗工程）意义与作用：希望通过本实测操作指引的制定与推广，用实测实量数据指导施工，并通过第三方质量推手，客观、真实的把施工现场处于不同施工阶段的质量缺陷及时发现并反馈；同时规范产品质量实测的程序、取样方法、测量操作、数据处理等步骤和要求，努力提升工程实体产品质量；,座便预留排水管孔距偏差同一室内底盒标高差并列插座开关面板高度差抹灰阴阳角方正抹灰地面水平度涂饰墙面平整度涂饰垂直度涂8、饰阴阳角方正涂饰顶棚水平度墙砖墙面平整度墙砖垂直度墙砖阴阳角方正墙砖接缝高低差地砖地面平整度地砖接缝高低差门框正侧面垂直度窗框正面垂直度窗框型材拼缝宽度窗框型材拼缝高低差木地板地面平整度木地板地面水平度木地板接缝宽度木地板接缝高低差,砼截面尺寸砼墙面平整度砼垂直度砼顶板水平度砼楼板厚度砌体墙面平整度砌体垂直度砌体方正度抹灰墙面平整度抹灰垂直度抹灰顶板水平度抹灰净高抹灰方正性抹灰地面平整度,砌体外门窗洞口尺寸抹灰户内门洞尺寸抹灰开间进深抹灰外窗内侧墙体厚度极差,卫生间涂膜厚度卫生间附加防水层外门窗边框外表面防水层边框收口与塞缝卫生间地漏外墙砌筑防渗漏节点,内外墙防开裂节点砼墙、地面给水管暗埋砌体9、墙面给水管暗埋砌体墙电线管暗埋裂缝空鼓（抹灰、涂饰、墙地砖）,观感质量,定尺加工,尺差控制,渗漏,空鼓开裂,实测实量重要性,实测实量重要性,实测实量重要性,实测实量重要性,实测实量重要性,尺寸控制案例,渗漏案例,【国家规范GB50204-2019】(混凝土结构工程）【国家规范GB50203-2019】（砌体工程）【国家规范GB50210-2019】（装饰装修工程）（CECS-196-2019）（建筑室内防水工程）【国家规范GBT8478-2019】（铝合金门窗工程）其它国家、地方相关质量规范文件,第三方评估工作支持性文件,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,公平、公正、客观、廉洁-我们的原则,10、2.1.测量说明,2.2.工具指引,2.3.分项操作指引,3.1、混凝土结构工程,3.2、砌筑工程,3.3、抹灰工程,3.4、涂饰工程,三、分部分项工程操作指引,3.5、卫生间防水工程,3.6、铝合金门窗工程,3.1混凝土结构工程,1.截面尺寸偏差,2.墙面平整度,3.墙、柱表面垂直度,4 顶板水平度极差,5.楼板厚度偏差,混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2019）,6.施工控制线设置,示意图,采用成品砼内撑、保证了构件截面的精准,底部设置看脚板,对拉杆设置距离满足要求,背楞间距不得超过200mm,模板接缝设置50100木方,斜撑设置,检测线坠,防滑扣件,钢木混搭,无斜撑、对拉11、杆间距4道,钢木混搭,示意图,关键：取点位置,制作控制楼板厚度的预制混凝土块（要有厚度标识），预制块强度必须高于板砼强度一个等级，预制块内放置一根8钢筋，两端留置长度不小于10cm,并设置两根铁丝（用于顶板模板固定),楼板厚度过程控制,施工控制线的设置,（图一）按墙柱线焊接固定支撑点,（图二）按控制线测量墙柱位置,（图三）测量墙柱垂直度,（图四）测量墙柱垂直度,（图五）测量顶板水平度,（图六）测量梁截面几何尺寸,（图七）墙柱截面几何尺寸测量,（图八）浇筑前模板二次校模,（图九）浇筑前二次顶板水平度测量,模板工程是影响砼结构实测合格率的关键工序,3.2砌筑工程,1.墙表面平整度,2.墙表面垂直度12、,3.方正度,4 外门窗洞口尺寸偏差,5.节点1（重要预制或现浇构件）,6.节点2（砌筑工序）,砌体结构工程施工质量验收规范（GB50203-2019）,砌筑施工流程,清理基层施工放线绘砌块排列图、立皮数杆拉结钢筋施工墙底坎台施工选砌块（按砌体类型浇水湿润）满铺砂浆或粘结剂摆砌块（圈梁或配筋带施工）（安装门窗边预制砼块）摆砌块安装门窗过梁浇灌构造柱技术间歇不少于14天砌筑顶部配套砌块（或灌细石混凝土）挂加强网,1、设置基准控制线；,2、绘制砌块排列图；,（1）砌块尺寸、灰缝厚度、顶部空隙和墙根部坎台高度。（2）尽可能采用主规格砌块，减少配套砌块的种类和数量。（3）按门、窗、过梁、暗线、暗管、线13、盒等的要求，在排列图上标明主规格砌块、配套砌块以及预埋件等位置。（4）标明灰缝中应设置拉结钢筋的部位。（5）标明预留洞和预埋件的位置。,4、选砌块；,3、立皮数杆；,关键工序：,特别注意事项：,现浇窗台板,外门窗框预制块,门洞口过梁,过梁断裂，漏筋,200mm,100mm,250mm,200mm,温馨提示：砌筑二为扣分项，重点关注,斜顶砌与灌缝,砌筑工程常见问题,窗台梁的施工问题,顶砌与修补的常见问题,砌筑常见问题,砌筑工程常见问题,砌筑工程效好的工艺,不同材料界面的加强网,不同材料界面的加强网,高低未修平,网的规格不满足要求,砌体施工样板,3.3抹灰工程,建筑装饰装修工程质量验收规范（GB514、0210-2019）建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2019）,一、墙体表面平整度二、墙面垂直度三、室内净高偏差四、顶板水平度极差五、阴阳角方正六、房间开间/进深偏差,七、方正度八、地面表面平整度九、地面水平度极差十、户内门洞尺寸偏差十一、外墙窗内侧墙体厚度极差十二、裂缝空鼓,影响后期装饰施工质量,内、外墙施工工艺流程,内墙抹灰工艺流程：基体处理挂加强网吊直、套方、贴灰饼、冲标筋界面处理做护角弹灰层控制线抹底灰抹面灰养护,外墙抹灰工艺流程基体处理挂钢丝网挂线、贴灰饼、设标筋界面处理弹灰层控制线抹底灰弹分格缝位置粘分格条抹面层起条、勾缝养护,特别注意事宜：灰饼宜做成5cm 见方，两15、灰饼距离不大于1.21.5m，,示意图,示意图,实地放样,空鼓、开裂的控制方法与措施,当抹灰层出现空鼓或裂缝需要修补时，应沿超出空鼓、裂缝边缘50mm 左右位置锯开抹灰层，人工凿除空鼓裂缝部位砂浆块，清除残留渣粉并对抹灰层砂浆的切割面进行拉毛化处理（凿毛）并清理干净；,抹灰基层未处理、甩浆不密实、一次抹灰完成。,甩浆随意,抹灰一次成活,挂网前基层未处理,挂网不符合要求,抹灰完成后的效果,2.3.6涂饰工程,1.墙面表面平整度,2.墙面垂直度,3.阴阳角方正,4.顶棚（吊顶）水平度极差,5.室内净高偏差,6.房间开间与进深偏差,7.裂缝/空鼓,示意图,示意图,涂饰工程关键部位的处理,内墙涂料阳角16、部位处理,阳角线条不顺直、弯曲方正度偏差大易碰损,粗糙样例与精细样例对比,粗糙样例：,精细样例：,工艺步骤,清理基层灰尘，修补缝隙,用成品腻子修补阳角,并安装护角条（30MM*30MM“7”子型防火PVC护角条）,工艺步骤,用红外线结合2米靠尺安装固定护角条。垂直度控制在1MM内。,护角条固定调整完成后，进行第一遍腻子批嵌。,一遍腻子干燥后，进行第二遍腻子批嵌。,二遍腻子干燥后，进行砂皮打磨，方正度控制在1MM.,工艺步骤,清理表面灰尘，涂刷底漆，保证无流坠,待底漆干燥后，涂刷两遍面漆，观感均匀、无色差。,工艺步骤,成品效果,工艺步骤,内墙涂料阴角部位处理,阴角线条不顺直、弯曲方正度偏差大,粗17、糙样例与精细样例对比,粗糙样例：,精细样例：,外墙涂料饰面滴水线处理,线槽污染，与涂料界限不清晰线条歪曲与阳角线条距离大小不一,粗糙样例与精细样例对比,粗糙样例：,精细样例：,工艺步骤,立面粉刷完成，确定滴水阳角位置,在滴水阳角底部位置固定铝合金靠尺（距阳角线一定距离）用卷尺测量滴水阳角线左中右三点距靠尺外侧距离，一般控制在4cm左右,用腻子填充饱满滴水线槽，防止过多粉刷砂浆进入滴水线槽内造成清理困难,紧贴靠尺外侧安装滴水线槽,工艺步骤,用卷尺检查滴水线槽与外侧距离，确保滴水线槽与滴水阳角平行、顺直,滴水阳角下口粉刷施工，做出鹰嘴,工艺步骤,第一遍清理,涂料施工前准备,滴水线安装完成后由总包进18、行第一遍清理，清除粉刷时带来的少量砂浆及实现填充的腻子,移交涂料单位，并由其在滴水线槽内涂刷黄油，方便后续因涂料施工对滴水线槽内污染的清理,工艺步骤,涂料施工,第二遍清理,涂料施工,第二遍清理，清除滴水线槽内的涂料污染,工艺步骤,成品效果,工艺步骤,阳台顶棚阴角处理,阴角处涂料有流坠 阴角处涂料线条不顺直，有大小头 阴角涂料粗糙，不光滑,粗糙样例与精细样例对比,粗糙样例：,精细样例：,1、阳台顶面涂料刷至墙面三公分，涂料无流坠。2、阴角处涂料线条顺直，四周线条无大小头；3、阴角处墙面三公分涂料细腻、光滑不粗糙，颜色均匀一致无色差；,评价标准,成品效果,工艺步骤,3.5、卫生间防水工程,卫生间涂19、膜厚度,卫生间防水附加层,防水反坎,插图片,破损检测，需要游标卡尺,插图片,卫生间防水施工、蓄水试验已完成，大量后开槽破坏，防水未按施工工艺流程施工后期存在较大渗漏隐患。,湿区部位防水涂膜在门口未设置到位，后期易渗漏。,卫生间基层未进行处理直接进行防水施工，且涂膜完成厚度偏薄，防水施工质量较差，后期存在渗漏隐患。,卫生防水涂膜常见问题,湿区部位未设置导墙。,防水工程常见施工问题,防水反坎的施工工艺,防水反坎施工前未凿毛,1.型材拼缝宽度（铝合金门窗）,2.型材拼缝高低差（铝合金-塑钢门窗）,3.铝合金门或窗框正面垂直度,4.门窗框固定,5、边框收口与塞缝,3.6 铝合金（塑钢）门窗安装工程,图片暂缺,图片暂缺,插图片,外窗防水常见问题,固定片外高内低,固定木屑未取出,外露发泡剂切割,发泡剂透光,洞口较大不易封堵,缝隙较小影响发泡剂施工,谢谢聆听！,平大让建筑咨询服务无限延伸shpingda,