1、 中国广州人力资源服务产业园中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书项目建议书 二二 二 二 年年 五五 月月中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 I 目录目录 第第一一章章 总论总论.1 1.1 项目概况.1 1.2 编制依据及范围.2 1.3 主要技术经济指标.3 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性.6 2.1 项目建设的背景.6 2.2 项目的建设必要性.9 第三章第三章 项目建设场址与建设条件项目建设场址与建设条件.13 3.1 建设地点.13 3.2 场址现状2、.14 3.3 建筑物现状.17 3.4 项目建设条件.21 第第四四章章 需求分析与项目规模需求分析与项目规模.24 4.1 国家级人力资源产业园介绍.24 4.2 项目需求分析.33 4.3 建设内容.37 第五章第五章 项目改造装修项目改造装修方案方案.39 5.1 编制原则与依据.39 5.2 项目规划.39 5.3 建筑改造方案.40 5.4 结构改造方案.72 5.5 室外改造方案.72 5.6 标识工程.75 第六章第六章 公用公用工程工程.76 6.1 给排水系统.76 6.2 电气系统.77 6.3 通风空调系统.79 6.4 消防工程.81 中国广州人力资源服务产业园（广州3、开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 II 6.5 弱电系统.85 第七章第七章 节能与节能与节水节水.88 7.1 编制依据.88 7.2 能耗分析.88 7.3 项目所在地能源供应状况.89 7.4 节能措施.89 7.5 节水措施.90 第八章第八章 环境保护环境保护.91 8.1 项目所在地区的环境概况.91 8.2 执行的环境质量标准及排放标准.91 8.3 拟建项目产生的主要污染物.91 8.4 项目使用期产生的主要污染物以及治理措施.93 8.5 结论.94 第九章第九章 组织组织机构与人员配置机构与人员配置.95 9.1 建设管理模式.95 9.2 相关单位介绍.4、95 9.3 定员.98 第十章第十章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标.99 10.1 项目实施进度计划.99 10.2 工程招投标.99 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.101 11.1 投资估算.101 11.2 资金筹措.108 第十二章第十二章 社会评价社会评价.109 12.1 项目所在地的经济社会情况.109 12.2 项目建设对社会的影响.110 12.3 项目与所在地互适性分析.112 第十三章第十三章 风险分析风险分析.113 13.1 项目面临的主要风险.113 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX5、公司 III 13.2 项目风险分析.113 13.3 风险防范措施.114 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议.115 14.1 结论.115 14.2 建议.116 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 1 第第一一章章 总论总论 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）1.1.2 项目提出的背景项目提出的背景 近年来，党中央、国务院高度重视人力资源服务业发展及产业园建设工作。党的十九大明确提出建设人力资源协同发展的产业体系，在人力资本服务等领域培育新增长点、形成6、新动能。国务院印发的“十三五”促进就业规划明确提出，要加强顶层设计，建设一批有特色、有规模、有活力、有效益的人力资源服务产业园，充分发挥园区集聚发展和辐射带动作用。人力资源社会保障部印发的人力资源服务业发展行动计划明确要求实施“产业园区建设计划”，大力培育建设一批有规模、有辐射力、有影响力的国家级人力资源服务产业园。2018 年，人力资源社会保障部关于同意建立中国广州、中国深圳人力资源服务产业园的函（人社部函2018131 号）指出：同意在广东省广州市建立国家级人力资源服务产业园，名称定为“中国广州人力资源服务产业园”，规划为“一江两岸、双核驱动、多点支撑”，围绕广州珠江两岸打造人力资源服务业7、商圈，以天河人才港和琶洲互联网创新人才集聚区为双核，番禺青年人才创新创业服务园区、广州开发区海外高层次人才服务园区、南沙粤港澳人才合作示范园区、越秀现代服务业人才服务园区、花都临空产业人才服务园区为多点支撑。根据黄埔区人力资源社会保障局发布的中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）建设纲要：按照“立足广州、联动港澳、辐射全球，打造粤港澳大湾区高端人力资源产业新标杆和最优营商环境新平台”的战略定位，聚焦 IAB、NEM 五大战略产业，以制度为先导，集聚人才、集聚信息、集聚产业，构建专业化、信息化、产业化、国际化、高端化人力资源服务体系，为产业和各类人才提供全生命周期人力资源8、管理产品和配套服务。为进一步完善项目基本建设程序，XX管理中心委托XX公司编制中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 2 1.1.3 建设项目概况建设项目概况（1）项目项目选址选址 本项目实施地点为广州市黄埔区保利罗兰国际一期 1 号楼（商业楼）17 层，以及保利罗兰国际一期 3 号楼 2 层。（2）建设规模和建建设规模和建设内容设内容 本项目为广州开发区海外高层次人才服务园区装修改造工程，装修改造面积为 5810，包括黄埔区新阳东路保利罗兰一期 1 号楼 17 层 5120，9、以及黄埔区新阳东路保利罗兰一期 3 号楼（人才公寓）2 层 690。建设内容包括拆除工程、砌筑工程、装饰工程、电气照明、通风空调、弱电系统、给排水等配套公用工程及室外工程。（3）项目实施进度项目实施进度 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建设周期为 7 个月，即从 2020 年 4 月至 2020 年 10 月。（4）项目建设投资及资金筹措项目建设投资及资金筹措 本项目建设总投资为 2925.67 万元。其中工程费用 2452.62 万元，工程建设其他费 333.73 万元，预备费 139.32 万元。建设资金全部来源于黄埔区财政拨款。1.2 编制依据及范围编制10、依据及范围 1.2.1 编制依据编制依据 1）党政机关办公用房建设标准（发改投资20142674 号）；2）广州市市属行政单位常用公用设施配置标准（穗财资 2012 300 号）；3）广州市建设项目停车配建指标规定（2018）；4）民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；5）建筑设计防火规范（GB50016-2018）；6）办公建筑设计规范（JGJ 67-2006）；7）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发改委、建设部发布；9）投资项目可行性研究指南（试用版）中国国际工程咨询公司编写。中国广州人力资源服务产业园（广州开11、发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 3 1.2.2 编制范围编制范围 本项目编制范围包括总论、项目建设的必要性、需求分析与建设规模、项目场址与建设条件、项目规划改造方案、公用工程、节能节水、环境保护、组织机构与人员配置、项目实施与工程招标、投资估算与资金筹措等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性及投资的合理性。1.3 主要技术经主要技术经济指标济指标 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目主要技术经济指标见表 1-1。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 4 表表 1-1 本项目主要技术经济12、指标汇总表本项目主要技术经济指标汇总表 序号序号 项目项目 工程量工程量 单位单位 备注备注 一 装修内容 5810 1 保利罗兰一期 1 号楼（商业楼）装修改造面积 一层 一站式办事大厅及自助办理区 750 拆除原基础装修，重新间隔墙体，重新装修，设中央服务台、各科室服务窗口和柜台、安装电气照明、空调通风、弱电系统等 二层 档案室 620 拆除原非承重墙维护结构，拆除卫生间，重新间隔及结构加固；按档案室需求装修，机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）三层 档案室 750 拆除原非承重墙维护结构，重新间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）四层 社保中13、心、会议室、稽核室 750 拆除原非承重墙维护结构，重新间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）五层 路演大厅和 5G 招聘大厅、就业中心 750 重新间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）六层 产业园人才展厅、会议室 750 重新间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）七层 高层次人才服务区、人才中心 750 重新间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 5 2 保利罗兰一期 3 号楼（人才公寓）装14、修改造面积 二层 员工食堂 690 拆除原非承重墙维护结构，重新按食堂要求间隔，铲除原有装修，按食堂要求重新装修，并重新设置机电工程（电气照明、给排水、空调通风、消防工程、弱电系统等），以及灶台、油烟设备、隔油池等厨房设备 二 建设期 7 月 三 总投资 2925.67 万元 1 工程费用 2452.62 万元 2 工程建设其他费用 333.73 万元 3 预备费 139.32 万元 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 6 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.1 项目建设的背景项目建设的背景 2.1.1 党中央、国务院高度重视人力15、资源服务业发展及产业园建设工作党中央、国务院高度重视人力资源服务业发展及产业园建设工作 党中央、国务院高度重视人力资源服务业发展及产业园建设工作。党的十九大明确提出建设人力资源协同发展的产业体系，在人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。国务院印发的“十三五”促进就业规划明确提出，要加强顶层设计，建设一批有特色、有规模、有活力、有效益的人力资源服务产业园，充分发挥园区集聚发展和辐射带动作用。人力资源社会保障部印发的人力资源服务业发展行动计划明确要求实施“产业园区建设计划”，大力培育建设一批有规模、有辐射力、有影响力的国家级人力资源服务产业园。2.1.2 人力资源社会保障部培育一批有特色、有16、规模、有活力、有效益的人力资人力资源社会保障部培育一批有特色、有规模、有活力、有效益的人力资源服务业产业园源服务业产业园 2017 年 10 月人社部印发的人力资源服务业发展行动计划提出，到 2020年，人力资源服务产业规模达到 2 万亿元。根据行动计划，发展人力资源服务业要坚持“市场主导、政府推动，融合创新、集聚发展，促进交流、开放合作”的原则，以基本建立专业化、信息化、产业化、国际化的人力资源服务体系为目标，人力资源服务业对经济增长贡献率稳步提升。到 2020 年，人力资源服务产业规模达到2万亿元，培育形成100家左右在全国具有示范引领作用的行业领军企业，培育一批有特色、有规模、有活力、有17、效益的人力资源服务业产业园，行业从业人员达到 60 万，领军人才达到 1 万名左右。自 2010 年以来，人力资源社会保障部与相关省市陆续建立了上海、重庆、中原、苏州、杭州、海峡、烟台、长春、南昌、西安、成都、北京、天津、广州、深圳等 15 家国家级人力资源服务产业园，2019 年 8 月又新建了长沙、合肥、武汉、宁波 4 家产业园。截至 2018 年底，入驻国家级产业园的企业超 2000 家，园区营业收入 1680 亿元，税收超过 50 亿元，为超过 315 万家（次）用人单位提供了人力资源服务，服务各类人员 953 万人（次），有效促进了人力资源服务业集中国广州人力资源服务产业园（广州开发18、区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 7 聚发展、就业创业和人力资源优化配置。我国人力资源服务业发展和发挥积极作用的同时，人力资源服务业发展的水平和质量，与推动经济高质量发展的需要相比还存在不少差距。主要表现在人力资源服务业企业规模偏小，专业化程度不高，服务功能比较单一，还有一些服务存在着同质化的现象，运用大数据、云计算、移动互联网等一些新技术、新方法提供服务的方式还不够多，服务的效率还不够高。2.1.3 广州市广州市加快发展人力资源服务业加快发展人力资源服务业，实施人才强市战略，实施人才强市战略 2016 年，广州市人社局发布了广州市加快发展人力资源服务业的意见：充分发挥广州经济社19、会发展优势，配合“一带一路”战略的实施和区域经济合作，服务广州，辐射珠三角和泛珠三角区域，放眼世界，将广州建设成华南地区和东南亚地区人力资源服务和配置中心。到 2020 年，实现人力资源服务机构超 1500家，行业年规模产值达 800 亿，从业人员超过 2 万人的目标。大力建设人力资源服务产业园。提升人力资源服务业产业集聚水平，大力建设广州人力资源服务产业园，力争建成国家级人力资源服务产业园，形成全市人力资源市场公共服务枢纽型基地和人力资源服务产业创新发展平台。集聚和孵化国内外人力资源服务机构。提高人力资源市场对外开放水平，实施更加开放的市场准入制度。在制定人力资源市场负面清单基础上，保障各类20、市场主体依法平等进入负面清单之外领域，引进一批具有国际先进水平的跨国人力资源服务机构，允许跨国人力资源服务机构等外资企业在广东自贸区南沙片区设立独资人力资源服务企业。2018 年，人力资源社会保障部关于同意建立中国广州、中国深圳人力资源服务产业园的函（人社部函2018131 号）指出：同意在广东省广州市建立国家级人力资源服务产业园，名称定为“中国广州人力资源服务产业园”，规划为“一江两岸、双核驱动、多点支撑”，围绕广州珠江两岸打造人力资源服务业商圈，以天河人才港和琶洲互联网创新人才集聚区为双核，番禺青年人才创新创业服务园区、广州开发区海外高层次人才服务园区、南沙粤港澳人才合作示范园区、越秀现代21、服务业人才服务园区、花都临空产业人才服务园区为多点支撑。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 8 2.1.4 黄埔区拟建设中国广州黄埔区拟建设中国广州人力资源服务产业园人力资源服务产业园，打造粤港澳大湾区高端人力，打造粤港澳大湾区高端人力资源产业新标杆和最优营商环境新平台资源产业新标杆和最优营商环境新平台（1）黄埔区社会经济现状）黄埔区社会经济现状 黄埔区隶属于广东省广州市，位于广州市东部，东至东江与东莞市麻涌镇相望。经济发展提质增效。2019 年，黄埔区完成生产总值 3502.47 亿元，同比增长8.6%，比去年增速提升 1.0 个百分点。GDP22、 总量占广州市全市的 14.8%。GDP总量及增速均位居全市各区第二位。固定资产投资1398.72亿元（项目在地口径），同比增长 20.1%。工业项目投资 372.02 亿元，下降 3.3%，其中技改投资 117.33亿元，同比增长 15.8%；第三产业项目投资 1026.70 亿元，同比增长 31.6%。战略性新兴产业快速成长。2019 年，黄埔区 IAB 产业中，以乐金、视源电子等为代表的新一代信息技术产业完成产值 1063.32 亿元，同比增长 3.3%；以金域医学、香雪制药等为代表的生物医药产业完成产值 847.84 亿元，同比增长3.5%；以广州数控、亿航无人机为代表的智能装备产业完23、成产值 249.60 亿元，同比增长 4.5%。427 家规模以上高新技术工业企业完成产值 2805.47 亿元，占全区工业总产值的 35.3%，较去年提高 12.1 个百分点。全区规模以上高技术产业（制造业）产值 2073.60 亿元，占全市的 72.6%。高端人才加速集聚。截止 2019 年 12 月 31 日，集聚国家、省、市、区各类高层次人才 950 人。审核发放外国人来华工作许可证 3212 张、广州人才绿卡 234张。打响“上管老、下管小”人才服务品牌，建成人才养老公寓、幼儿园等服务配套设施，运营各类人才住房 7800 套，超过 58 万平方米。（2）黄埔区拟建设中国广州黄埔区拟建24、设中国广州人力资源服务产业园人力资源服务产业园 为加快打造高端人力资源服务产业聚集区，建设粤港澳大湾区人才高地，为广州开发区“四区四中心”建设提供充足的人力资源和人力资本支撑，广州市黄埔区人力资源社会保障局申请建设中国广州人力资源服务产业园。产业园定位于规划为：立足广州、联动港澳、面向世界，打造粤港澳大湾区高端人力资源产业新标杆和最优营商环境新平台，按照“一核一圈”规划建设，以科学城园区为核心，建设知识城、临港经济区、生物岛人才生态圈，引进培育一批国内外知名人力资源企业，打造百亿级人力资源产业。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 9 根据区人力资25、源社会保障局发布的中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）建设纲要：按照“立足广州、联动港澳、辐射全球，打造粤港澳大湾区高端人力资源产业新标杆和最优营商环境新平台”的战略定位，聚焦 IAB、NEM 五大战略产业，以制度为先导，集聚人才、集聚信息、集聚产业，构建专业化、信息化、产业化、国际化、高端化人力资源服务体系，为产业和各类人才提供全生命周期人力资源管理产品和配套服务。为进一步完善项目基本建设程序，XX管理中心委托XX公司编制中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书。2.2 项目的建设必要性项目的建设必要性 2.2.1 项目的建设是贯彻落26、实项目的建设是贯彻落实党中央、国务院人力资源服务业发展党中央、国务院人力资源服务业发展相关政策，相关政策，建建设人力资源协同发展产业体系设人力资源协同发展产业体系的需要。的需要。人力资源是经济社会发展的第一资源。人力资源服务业是现代服务业的重要组成部分，是伴随着人力资源市场化配置发展起来的一个新兴产业，对于促进人力资源有效开发与优化配置具有十分重要的意义。党和国家高度重视人力资源服务业，在国家中长期人才发展规划纲要和国务院关于加快发展服务业的若干意见等文件中，都对发展人力资源服务业提出了明确要求。人力资源服务产业园的建立将大力推动人力资源服务业向专业化、信息化、产业化、国际化方向发展，可以更好27、地满足经济社会发展对人力资源服务的需求。国务院印发的“十三五”促进就业规划也明确提出，要加强顶层设计，建设一批有特色、有规模、有活力、有效益的人力资源服务产业园，充分发挥园区集聚发展和辐射带动作用。人力资源社会保障部印发的人力资源服务业发展行动计划明确要求实施“产业园区建设计划”，大力培育建设一批有规模、有辐射力、有影响力的国家级人力资源服务产业园。因此，本项目的建设符合党中央、国务院人力资源服务业发展的政策要求，是实施“产业园区建设计划”重要组成部分。2.2.2 项目的建设是人力资源产业发展、实现人才强国战略的需项目的建设是人力资源产业发展、实现人才强国战略的需要。要。我国人力资源服务业虽然28、发展迅速，但是总体发展水平仍不高。主要表现在人力资源服务业专业化程度低，产品同质化严重，企业规模小，国际竞争力弱，中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 10 同时还面临着公共就业服务资源分散、市场监管亟需加强等体制性问题，和发达国家相比有较大差距。而我国全面建设小康社会进入关键时期、人才发展面临战略机遇期。做好当前和今后一个时期人才工作部署，对于全面提高人才发展水平、加快建设人才强国，推进社会主义现代化、实现中华民族伟大复兴具有重大而深远的意义。人才强国战略的工作重心是建设“人才资源强国”，充分发挥人才的作用。全面建设小康社会和实现中华民族的伟大复29、兴，都必须有“人才资源强国”作支撑，充分发挥人才的作用。因此，大力实施人才强国战略的工作重心应当落在“人才资源强国”的建设和充分发挥人才的作用上，要调动各方面的积极性，通过各种途径，大力开发人才资源，加快中国从人口大国向人才资源强国转变的进程，努力造就一支规模宏大、素质优良、结构合理、活力旺盛，既能满足中国经济社会发展需要，又能参与国际竞争的人才大军，为实现新世纪我国经济社会发展的宏伟目标提供坚强有力的人才保证。因此，奔项目的建设正是响应国家号召，实现人力资源产业发展、实现人才强国战略的需要。2.2.3 项目的建设项目的建设为黄埔区及粤港澳大湾区提供有力的人才支撑。为黄埔区及粤港澳大湾区提供有30、力的人才支撑。人力资源服务产业园是围绕服务产业发展，促进行业的交流，提升人才服务的综合人才服务产业。园区以完善的人力资源产业链为基础，提升人才支持、人才培养、人才交流和人才储备等方面的服务水平，将为黄埔区及粤港澳大湾区提供专业的人才资源综合解决方案，可以有力推进人力资源产业园战略规划的实施，为粤港澳大湾区实现产业转型升级以及新兴产业集聚提供人才支撑，让用人单位与人力资源服务机构实现无缝对接。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）按照“立足广州、联动港澳、辐射全球，打造粤港澳大湾区高端人力资源产业新标杆和最优营商环境新平台”的战略定位，聚焦 IAB、NEM 五大战略产业，31、以制度为先导，集聚人才、集聚信息、集聚产业，构建专业化、信息化、产业化、国际化、高端化人力资源服务体系，为产业和各类人才提供全生命周期人力资源管理产品和配套服务。因此，本项目的建设既能为企业提供人才服务，助推企业发展，也作为人才工作的一部分，成为政府引进人才的一个有效通道，切实有效的解决区域内对人中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 11 才的需求。2.2.4 项目的建设是项目的建设是黄埔区现代服务业及新兴产业发展的需要。黄埔区现代服务业及新兴产业发展的需要。人力资源服务业作为现代服务业和生产性服务业的重要组成部分，是实施创新驱动发展战略、就业优先32、战略和人才强国战略的重要抓手，是构建人力资源协同发展产业体系的重要力量。2018 年国务院颁布实施 人力资源市场暂行条例，是我国人力资源要素市场领域第一部行政法规，从立法层面明确了国家提高人力资源服务业发展水平的法定职责，为人力资源服务业发展营造了良好的市场环境。2018 年，人力资源服务业快速健康发展，为用人单位和求职者提供了高效优质的人力资源服务，为经济高质量发展提供了有力的人力资源服务支撑。经对全国公共人力资源服务机构和经营性人力资源服务机构进行统计，截至 2018 年底，全国共有各类人力资源服务机构 3.57 万家，同比增长 18.37；行业从业人员 64.14 万人，同比增长 9.833、9%；全年营业总收入 1.77 万亿元，同比增长 22.69%；各类人力资源服务机构共设立固定招聘（交流）场所 3.19 万个，同比增长 48.51%；建立人力资源市场网站 1.33 万个，同比增长 10.61%。2018 年，全国各类人力资源服务机构举办现场招聘会（交流会）23.48 万场，同比增长 5.29%；现场招聘会提供岗位招聘信息 1.14 亿条，同比增长 9.37%；各类人力资源服务机构通过网络发布岗位招聘信息 3.60 亿条，同比增长 16.84%；通过网络发布求职信息 7.29亿条，同比增长 16.29%。新一轮科技革命要求广州开发区、黄埔区把握新兴产业裂变的战略机遇。进入创新34、驱动发展阶段，以互联网和新能源相结合基础上的新一轮科技革命的变革，产业发展方向、生产方式和组织方式将发生重大变化，新兴产业层出不穷，重大技术突破催生新兴业态，如物联网、生物制药、合同能源管理、新一代信息技术等新兴产业快速发展，全球主要经济体纷纷出台相关政策，加快新兴产业布局。如德国工业 4.0、重整美国制造业政策框架、韩国新增长动力规划及发展战略、建设英国的未来、面向光辉日本的新成长战略，我国亦颁布了中国制造 2025、关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定和战略性新兴产业发展规划。跨区域高科技人才、优秀的产业组织者等高端人才，作跨区域高科技人才、优秀的产业组织者等高端人才，作为加速新兴产业裂35、变成长的核心要素，已成为各国竞相争夺的目标。为加速新兴产业裂变成长的核心要素，已成为各国竞相争夺的目标。广州开发区、黄埔区强大的制造业基础，为孕育发展新兴产业，甚至原创性产业具备条件，应在全球经济振兴、抢占新一轮产业革命制高点的竞争中抢得先机。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 12 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目的建设有利于完善黄埔区发展现代服务业，同时也为黄埔区 IAB、NEM 等新兴产业的发展提供人才支撑。因此，项目的建设是黄埔区现代服务业及新兴产业发展的需要。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高36、层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 13 第三章第三章 项目建设场址与建设条件项目建设场址与建设条件 3.1 建设地点建设地点 本项目为中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）装修改造项目，项目拟建点位于广州市黄埔区保利罗兰国际一期 1 号楼（商业楼）17 层，以及保利罗兰国际一期 3 号楼 2 层。项目所在地位于开创大道的南侧，广州绕城高速的西侧，紧邻新阳东路。项目地处广州市黄埔区，交通便利，供电供水通讯等配套齐全。项目位置见图 3.1-1 及图 3.1-2。图图 3.1-1 本项目本项目地理位置地理位置图一图一项目项目所所在在地地 中国广州人力资源服务产业园（广州37、开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 14 图图 3.1-2 本项目本项目地理位置地理位置图图二二 3.2 场址现状场址现状 保利罗兰国际一期建设范围内目前共有 6 栋建筑，其中 1#楼为商业楼，3#、4#楼为人才公寓，产权属于XX集团有限公司。1#楼建筑室外现状为广场、人行道及绿化带，广场及人行道铺设地砖，绿化形式主要为草坪。周边环境目前涉及企业包括广州开发区金融控股集团有限公司、XX集团有限公司，以及XX房地产开发有限公司（开发商）。本项目拟将室外约 15550m2建设为配套本项目使用的停车场、广场、及人才公园，具体项目红线范围如下图所示。目前，XX集团有限公司就室外用地与广38、州开发区金融控股集团有限公司及XX房地产开发有限公司协商中。本项目位置本项目位置 4#楼楼 1#楼楼 3#楼楼 5#楼楼 6#楼楼 7#楼楼 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 15 图图 3.2-1 项目红线范围项目红线范围图图 1#楼楼 3#楼楼 5#楼楼 4#楼楼 6#楼楼 7#楼楼 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 16 图图 3.2-2 项目室外现状项目室外现状图图 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 17 3.3 建筑物现状建筑物现状 339、.3.1 产权情况产权情况 保利罗兰一期 1 号楼（商业楼）及保利罗兰一期 3 号楼（黄埔区人才公寓）地上建筑产权属于XX集团有限公司。3.3.2 建筑结构及装修情况建筑结构及装修情况 保利罗兰一期 1 号楼为一栋地上 18 层商业楼，建筑面积 13500m2。建筑物地下有 2 层地下室，主要为设备用房及车库，地下部分产权属于开发商XX房地产开发有限公司。建筑为框架结构，楼高 83m，其中 1-7 层层高 4.5m，8-18层 4.1m。建筑基底面积约 750m2，1 层、3-18 层各层面积为 750m2，2 层面积 620m2（其中部分为一楼大厅上空），屋面机房约 130m2。建筑外立面为40、蓝灰色玻璃幕墙及穿孔铝板，一楼大堂、及各层洗手间、电梯厅等部分公共区域已有基础装修，其余所有房间为毛坯状态，除土建的墙、梁、板、柱，和基本消防喷淋管线、消火栓箱以外，无其他设施设备。1-5 层房间已进行分隔，6 层及以上房间未进行分隔。保利罗兰一期 3 号楼为一栋地上 33 层建筑，建筑面积 21501m2。建筑物地下有 2 层地下室，主要为设备用房及车库，地下部分产权属于开发商XX房地产开发有限公司。2 层建筑面积约 690m2，现状为公寓格局，已有装修。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 18 图图 3.33.3-1 1 1#1#楼建筑物外观41、楼建筑物外观 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 19 图图 3.2-2 1#楼一层大堂楼一层大堂 图图 3.2-3 1#楼一层房间楼一层房间 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 20 图图 3.2-4 1#楼楼 2-7 层层房间房间 图图 3.2-5 3#楼楼 2 层层 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 21 3.3.2 设施设备情况设施设备情况 根据现场情况，1#楼建筑内部已通水电，已安装 4 台电梯（2 台客梯、2 台消防梯），各层已设置卫生间42、（含装修及洁具），以及为一次消防验收通过而设置的喷淋、消火栓箱等，除此以外无各专业的末端及设施设备安装。建筑已根据机电各专业负荷预留条件，如：配电箱、预留电量、给水管井、排水管井，空调机房、弱电箱等，除卫生间给排水设施外均无末端设计及安装实施，故本项目需要接入整体建筑的大系统，不改变各机电专业的系统设计及控制方式，并做好二次机电的设计、精装修末端追位、安装等，包括：供电、弱电系统、通风空调、照明动力等均需要设置。3#楼建筑内部按公寓标准已完成水、电、消防、电梯等设施安装，无燃气管道。3.4 项目建设条件项目建设条件 3.4.1 气候条件气候条件 黄埔区属亚热带季风气候，热源丰富，无霜期长，雨量43、充沛。区域地处北回归线以南，纬度较低，太阳辐射角度较大，太阳年辐射热量 106.7 千卡/平方厘米，年平均日照射时数 1906 小时，日照率 43%，热量资源丰富，有利于热带亚热带农林作物生长。黄埔区气温具有夏长冬短，终年温暖，偶有奇寒，无霜期长，四季宜耕的特点。年平均温度为21，最冷月1月份平均为13.3，最热月7月份平均为28.4，气温年际变化很少，气温年较差为 15.1，日均10的年积温 7599.3，持续日数 350 天，如以候均温10为冬季，大于 22为夏季，黄埔地区夏季长达194 天（4 月 15 日至 10 月 25 日），小于 10的日数每年有 40 多天。冬季强寒潮南下会引起44、急剧降温，出现低温霜冻天气。小于 5每年有 28 天，极端最低温可达 0。典型亚热带作物要注意防寒。夏季虽然气温较高，但因地处珠江口，受海风调节，也没有酷暑。雨量全区年降雨量 1694 毫米，主要集中在 49 月，这 6 个月占全年降雨量的 82%。46 月为前汛期，主要是锋面雨；79 月为后汛期，主要是对流降雨和台风雨。以日雨量30 毫米为雨季，雨季长达 200 天。降雨充沛，雨热同期，对水稻、甘蔗等喜温需水量大的作物生长十分有利。年际各季雨量是：夏雨占雨中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 22 量的 45%50%，春雨占 26%34%，秋雨占45、 16%20%，冬雨占 5%8%。旱季 4个月（101 月）。3.4.2 水文水文条件条件 黄埔地区内河流较多，水源丰富，已经市规划局划定控制规划红线的主要河涌有 19 条，规划长度 71.21 公里，自西向东流向的有深涌、珠江涌、三戽涌、乌涌、文涌、双岗涌、庙头涌、南湾涌、沙涌、沙步涌、南岗涌、细陂河、牛屎圳共 13 条河涌，另外其他小河涌有 10 多公里，分别自北向南流入东江和珠江。全区较大的河涌是南岗河、乌涌河。南岗河发源于白云区木强水库，自北向南流经萝岗区萝岗街、黄埔区南岗街，经南岗头注入东江，全长 26.31 公里，流域面积 125 平方公里，黄埔区境内自笔岗陂起流至河口长 6.3146、 公里，设计最大洪峰流量 330 立方米/秒。乌涌位于广州市东面的珠江北岸，发源于白云区水口水库，全长 24.13 公里，其中流经黄埔区辖内河涌长度 10.53 公里，从北至南贯穿黄埔区中心城区，担负着大沙中心城区的灌溉、排涝、防洪等重要功能，设计最大洪峰流量 192 立方米/秒。3.4.3 公用设施条件公用设施条件（1）给排水条件给排水条件 本工程的水源由市政供水管网供应，项目周边市政给水管网系统完善，水质、水量均能满足项目需要。室外雨水经排水设施汇集后排入市政排水管网。（2）电力条件）电力条件 项目所在地供电网络完善，电力充足，项目已接入市政电网。商业楼变配电设施及柴油发电机设置于负一层地47、下室。（3）消防消防条件条件 每层均设有消火栓、喷淋设施，消防设施较为简陋。项目为原有建筑的装修改造工程，具备供电、供水、通讯、排水等公用设施，工程实施的市政配套条件较好。3.4.4 周边建筑物及环境条件周边建筑物及环境条件 项目场址内主要为住宅区，建议在施工过程中采取相应措施，尽量减少对周边院区内的影响。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 23 3.4.5 交通条件交通条件 项目场址临近开创大道、广州绕城高速，交通便利。综合来看，交通条件基本满足项目施工期材料设备运输和使用期人们出行的需要。3.4.6 施工条件施工条件 项目所在地运输条件优越，48、施工材料运输方便；劳动力资源丰富，能够满足项目建设的需求；项目所在地建设材料、主要设备供应条件较好。建设设置好材料堆放点，工程施工过程中解决好噪声、废气、废水等排放问题，并做好施工组织方案，妥善处理工程施工对周边环境的影响。总体来看，项目建设的施工条件良好。综上所述，本项目所在地区周围环境条件较好，水、电、通信等公共配套条件完善，交通条件优越，周边环境良好，符合本项目的要求，有利于项目建设和建成后投入使用。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 24 第第四四章章 需求分析与项目规模需求分析与项目规模 4.1 国家级人力资源产业园介绍国家级人力资源产49、业园介绍 为规范国家级人力资源服务产业园建设管理工作，进一步促进人力资源服务业集聚发展，人力资源社会保障部近日制定印发了国家级人力资源服务产业园管理办法（试行）（以下简称办法）。党中央、国务院高度重视人力资源服务业发展及产业园建设工作。党的十九大明确提出建设人力资源协同发展的产业体系，在人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。国务院印发的“十三五”促进就业规划明确提出，要加强顶层设计，建设一批有特色、有规模、有活力、有效益的人力资源服务产业园，充分发挥园区集聚发展和辐射带动作用。人力资源社会保障部印发的人力资源服务业发展行动计划明确要求实施“产业园区建设计划”，大力培育建设一批有规模、有辐50、射力、有影响力的国家级人力资源服务产业园。截止 2020 年 2 月末，人力资源社会保障部与相关省市陆续建立了上海、重庆、中原、苏州、杭州、海峡、烟台、长春、南昌、西安、成都、北京、天津、广州、深圳、长沙、合肥、武汉、宁波等 19 家国家级人力产业园，有效促进了人力资源服务业集聚发展、就业创业和人力资源优化配置。19 家国家级产业园批复时间、地理位置、功能定位、建设情况等详见表 4.1-1。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 25 表表 4.1-1 全国全国 19 家国家级人力资源产业园情况介绍家国家级人力资源产业园情况介绍 序号序号 名称名称 51、建成时间建成时间 地理位置地理位置 占地面积占地面积 功能定位功能定位 发展情况发展情况 入驻明星企业入驻明星企业 1 1 中国上海人中国上海人力资源服务力资源服务产业园产业园 2010 年 7 月批复 11月开园；东部园于2019年12月 17 日开园 上海市静安区（梅园路 77）产业园以中国上海人才大厦为核心，设有中国上海人力资源服务产业园青年园（汉中广场）、创新园（新理想大厦）规划 2.05 平方公里，建筑面积 4.5万平方米 定位于集聚产业、拓展服务、孵化企业、培育市场四大功能 产业园已集聚了 130 多家各类人力资源服务机构，据统计，2014 年，园区全年营业收入总额约 200 亿元52、，税收达 6.66亿元。2017 年税收达到13.86 亿元 任仕达、红海人力集团、智联招聘、前程无忧、58 同城、上海外服等 2 2 中国重庆人中国重庆人力资源服务力资源服务产业园产业园 2011 年 8 月批复批准筹建，2013 年 3月正式开工建设，2015 年 5 月投入使用 渝北空港国际新城，位于国家级开发区两江新区的核心区域 项目征地 158 亩，建筑面积 32 万平方米 把发展人力资源服务产业和推进人力社保公共服务事业有机结合起来，整合资源，合理布局，努力打造一个多功能产业园区。涵盖七大功能，即“一市场、一中心、两平台、三基地”。综合性人力资源要素市场、城乡统筹的人力社保信息中心53、多功能的社会保障服务平台和多元化人力资源服务产业基地 预计 2017 年园区将入驻人力资源服务企业 67 余家，配套服务企业 30 余家，年产值将达 300 亿元，税收 1.5 亿元 优蓝网、红海人力集团、前程无忧、上海伟瞰等 3 3 中国中原人中国中原人力资源服务力资源服务产业园产业园 2012 年 7 月批复同意，是继上海、重庆之后国内第三个国家级人力资源服务产业园 郑州航空港经济综合实验区华夏大道与通航路交叉口 83 亩，一期工程建筑面积 78689平方米。主楼地上 19 层、地下 1层，单层建筑面三平台、五基地 2018 年，引进人力资源服务企业 15 家以上，实现年产值 10 亿元54、左右，税收 0.7 亿元左右 北京外企、郑州云工、河南和谐“一核心”即“一个产业集聚核心区”；“多元化。三平台”即“三个公共服务平台”；中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 26 积约 1600 平方米，层高约 4.2米；东西配楼地上 3 层、地下 1层，单层单侧建筑面积约 4400 平方米 五基地”即“五个人才开发基地”：专业技术人员公共服务基地、高技能人才服务基地、人才测试示范基地、留学归国人员创新创业服务基地、郑州航空港引智实验基地 4 4 中国苏州人中国苏州人力资源服务力资源服务产业园产业园 2013年12月批复为国家级，2014 年 1055、月开园,是继上海、重庆、河南后经国家人社部正式批准建立的第四家国家级人力资源服务产业园 以苏州高新区为核心区，常熟市、昆山市和吴江区人力资源服务产业集聚区为分园区(苏州高新区狮山路 22 号人才广场 2204)以高新区人才广场为 1 个主导区，昆山、常熟、吴江为 3 个分园区，主导区形成示范引领作用，3 个分园区相对独立运营，在各自区域内形成覆盖效益。高新区建筑面积 5.5 万平方米；苏州工业园区占地 139 亩，将分三期开发；常熟区建筑面积约 3 万平方米 是国内目前规模最大、功能最完备的现代人力资源服务综合楼宇。目前，高新区园区共引进 70 多家人力资源服务机构，创造年产值超60 亿元，其56、中中国百强人力资源机构 23 家，年产值合计 45 亿元，服务人群 384 万人次。采用“政府引导、企业主导、市场化运作”的模式，构建苏州工业园区人力资源服务产业园领导小组、园区劳动和社会保障局、产业园管理有限公司三级立体架构 2019 年，产业园已有 49家人力资源服务机构入驻，其中中国百强人力资源机构20家；2019年1-6月份产业园实现营收 42亿元，税收 1.6 亿元 58 同城、智联招聘、上海肯耐珂萨、蓝酷集团、上海外服、北京外企德科、上海瑞方 5 5 中国海峡人中国海峡人力资源服务力资源服务产业园产业园 2014年12月由国家人力资源和社会保障部批准建立 位于福州软件园五期海峡软件57、新城 G1楼，福州软件园 F 区7 号楼为主体核心区，福建人才大厦为分园区“一园两区”建设，福州软件园 F区 7 号楼为产业园核心区，面积2.1 万平方米，分园区位于鼓楼区整合资源、集聚产业、拓展服务、孵化企业、培育市场等，规划六大功能区，人才交流及招聘服务专区、两岸人力资源外包服务专区、两岸人力资源培训基地、两岸大学生（青年）创业创新孵化基地、人目前已经预约引进人力资源服务机构 40 多家，其中台湾人力资源机构 8家，可形成较完整的人力资源服务产业链和园区业态。福建人才、1111人力银行 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 27 2018 年 58、6 月开园 东大路 36 号的福建人才大厦，面积近 6000 平方米 才公共服务专区、中小人力资源服务企业孵化专区 园区以“建设全国一流人力资源市场，打造全国特色人力资源产业园”为目标，打造具有国际影响力的人才服务高地，建设全国特色人力资源服务产业园区 6 6 中国杭州人中国杭州人力资源服务力资源服务产业园产业园 2014年12月批准建立（2013 年 2 月获批市级园区，同年10 月成为省级产业园，2014 年 12 月开园）杭州市下城区北部（杭州是下城区白石路 318 号）下城区和江干区两个省级产业园正式投入使用，建筑总面积近 11万平方米 一园两区城作为杭州最成熟的中央商务区，以商贸、金59、融、文创、健康和信息经济为主导的服务业高度发达，近年来，下城把吸纳立体的人力资源服务产业链作为打造新亮点，形成新优势的重要手段，大力推进人力资源服务产业园建设 园区已集聚优质企业 90余家，包括万宝盛华（世界 500 强）、浙江中智、科锐国际、博尔捷、千汇、钱江等行业知名人力资源服务机构，业务领域涵盖人力资源招聘、人才派遣、高级人才寻访、人力资源外包、人力资源培训、人才测评、人力资源管理咨询、人力资源信息软件服务等专业化、全方位、多层次的人力资源服务，形成了较为完整的人力资源服务产业链。据统计，近三年来，园区实现年营收额分别为 18 亿元、25 亿元、44 亿元 英国安拓国际、南非金雅迪、德国60、 CNNHDE、美国西奥、印度 SSA、万宝盛华、中瀚石林、科锐国际、智联招聘 7 7 中国烟台人中国烟台人力资源服务力资源服务产业园产业园 于2013年10月规划建设，2014 年 10 月建成投用，2016 年 5月批复国家级 山东省烟台市芝罘区机场路 90 号 地处山东省烟台市，于 2013 年 10月规划建设，总投资 2 亿元，面积 3 万平方米 坚持“体量规模”与“业务层次”并重，围绕人力资源六大模块，已引进万宝盛华、中智集团、智联招聘、上海外服、北京外企等世界 500 强、国内 100 强人力资源企业 19 家，引进 58 同城、万宝盛华、上海外服、58 同城、智联招聘、中智集团、61、前程无忧等 关注行业发展上下游产业的关联完整性，打造人力资源服务“全产中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 28 业链条”，尤其是在中高端业务方面实现了全面布局 大街网、全景求是等互联网领军企业 7 家，园区入驻企业总数达到 38 家，其中世界 500 强、国内100 强企业超过 60%，虚拟注册企业 180 余家，占全市人力资源服务企业总数的 70%8 8 中国成都人中国成都人力资源服务力资源服务产业园产业园 2016 年 5 月由国家人力资源和社会保障部批复筹建。成都高新区天府大道688号大源国际中心 A 栋 22 楼 打造“一站式”人才服务模62、式，国际人才城目前入驻企业 89 家，2017 年营业收入22 亿元，税收 1亿多元 成都人力资源服务产业园共设有三个园区，相对独立运营，在各自区域内形成覆盖效益 按照“一园三区”的总体规划，以省市区共建形式，分社成都人才园、成都高新园区、成都经开园区。目前入驻企业 89 家，2017 年营业收入 22 亿元，税收 1 亿多元 上海外服、北京外企、智联招聘、前程无忧、猎聘、青羊区已于 2019 年1 月开园 成都市青羊区清江中路 20 号 58 同城 9 9 中国长春人中国长春人力资源服务力资源服务产业园产业园 2017 年 5 月由国家人力资源和社会保障部批复建设，2017年 11 月 1863、 日开园 吉林省长春市净月开发区天富路 1567号中国长春人力资源服务产业园 占地面积 7.4 万平方米，建筑面积 4.88 万平方米 引进公共就业、大学生创业、医保经办、人事考试等专业机构，搭建多元化公共服务平台 累计服务 1600 余家企业，60 余万人次；为本土企业引才 3500 余人，其中硕士生以上 367 人。截至 2019 年年末，入园企业累计实现产值 130亿元人民币，实现当期税收 3 亿元，为 1200 余家服务客户提供派遣服务13 余万人次 科锐国际、安拓国际、吉林红海、吉林外企、长春五八亚太等 1010 中国西安人中国西安人力资源服务力资源服务产业园产业园 2017 年 564、 月由国家人力资源和社会保障部批复建设 陕西省西安市雁塔区团结南路 10 号 西安产业园当前总建成面积 14 万平方米，后期规划面积 13 万平方形成创业孵化、用工管理、人事代理、猎头招聘、管理资源、培训教育等完善的服务链条 目前，已有万宝盛华、华为培训中心、北京外服、上海外服等 100 多家人力资源服务和高端人才万宝盛华、华为培训中心、北京外服、上海外服、58 同城、智联招中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 29 米 培训机构入驻，从业人员7000 余人。2016 年全市人力资源服务业年产值达 83.13 亿元，年服务200 多万人次，产业聚集65、辐射引领作用初步显现 聘、前程无忧等 1111 中国南昌人中国南昌人力资源服务力资源服务产业园产业园 2017 年 5 月由国家人力资源和社会保障部批复同意 南昌经开区双港西大街与桂苑路交会处的北大科技园软件产业基地 经开园区一期规划土地 40 余亩，总建筑面积约5.7 万平方米，总投资 2.8 亿元。二期预留 80 亩。通过对核心园区和分园区进行功能差异化设计，形成集人才引进、开发、配置、使用、培养和公共人力资源服务等功能于一体的人力资源要素市场 目前，已有近 70 家企业入驻产业园，其中不乏北京上迅、黑马、广州红海、上海优尔蓝、智通人才等全国知名企业 智联招聘、红海人力集团、北京上迅、黑66、马、广州红海、上海优尔蓝、智通人才等 1212 中国北京人中国北京人力资源服务力资源服务产业园产业园 2018年10月由国家人力资源和社会保障部批准建立；通州园 2019 年开园 通州区、海淀区 通州园一期承载地为通百天成中心，坐落于新华东街，地处运河商务区的核心起步区，区位优势明显。通百天成中心产业可用面积 27300，企业办公可用面积近 15000。通州园定位于“政府公共人力资源服务+人力资源产业发展”；海淀园定位于“高端化+国际化人力资源服务支撑体系”截至目前，共有 39 家机构确认入驻园区一期，业务种类涵盖人力资源服务外包、派遣、人才寻访、战略咨询等各类人力资源服务主要业态。FESCO67、北京汇众联合劳务派遣有限公司等 13 家 1313 中国天津人中国天津人力资源服务力资源服务产业园产业园 2018年10月获批国家级人力资源服务产业园，2019 年 5月正式挂牌 和平区产业园为中心园区，市人力资源发展促进中心和天津经济技术开发区为两翼核心园区 总规划面积超过6 万平方米。目前已签约创新大厦和保利天汇中心两座载体楼宇，共约 22 万平方该园区初步实行“轻资产、泛空间、国际化、市场化”的运作模式，依托于家堡双创大厦、新金融大厦、华夏金融中心、建发大厦、宝策大厦等现有楼宇资源的地缘和业缘优势，构建“一个核心、多点辐射、目前产业园区人力资源类企业已达 120 家。2019年 1-168、0 月份留区税收2700 余万元，已超过2018 年全年留区税收 7%以上，年底有望留区税收 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 30 米，周边还有 12座商业楼宇，可以作为未来产业园建设的载体。统筹发展”的空间布局，以于家堡为中心、辐射服务整个滨海新区，引进行业新理念和新技术，促进本地人力资源产业聚集，服务产业人才引进。同比增长 10%以上。1414 中国广州人中国广州人力资源服务力资源服务产业园产业园 2018年10月获批国家级人力资源服务产业园 规划为“一江两岸、双核驱动、多点支撑”，围绕广州珠江两岸打造人力资源服务业商圈，以天河人才港和琶69、洲互联网创新人才集聚区为双核，番禺青年人才创新创业服务园区、广州开发区海外高层次人才服务园区、南沙粤港澳人才合作示范园区、越秀现代服务业人才服务园区、花都临空产业人才服务园区为多点支撑。1515 中国深圳人中国深圳人力资源服务力资源服务产业园产业园 2018年10月经人力资源和社会保障部批复为国家级，11月 1 日中国深圳人力资源服务产业园授牌仪式举行 深南大道 8005 号；宝安区荔园路 该产业园总建筑面积近 13 万平方米。以深圳人才园为核心园区，以龙岗区天安云谷智慧广场、南山区深圳湾科技生态园、宝安人才园为分园区的“一园多区”人力资源服务产业园。加快建设粤港澳大湾区人才高地，服务广东省乃70、至全国经济社会发展、促进就业创业和优化人才配置发挥重要作用。聚集了 80 余家国（境）内外知名人力资源服务机构入驻。“何马网”、香港金饭碗、科锐国际、智联、一览网络 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 31 1616 中国长沙人中国长沙人力资源服务力资源服务产业园产业园 园区 2018 年开始筹建，2019 年 8 月正式获批国家级产业园 长沙市天心区中意二路与芙蓉南路交叉口南 100 米 规划总面积约200 亩，总建筑面积约 40 万平方米 产业园坚持高标准规划，按照“一园三区”布局差异协同发展，努力建设全国一流产业园。其中主园区位于天心区，拥71、有优越的地理位置，完善便利的交通、高端的周边商业及宜居配套，总面积约 365亩，总体布局为“四中心一基地”：产业集聚中心、人才大数据中心、培育孵化中心、共享服务中心，湖南人才市场基地。全力打造业态最丰富、技术最先进、人员最广泛、配套最完善的智慧园区。力争到 2020 年，入园企业达 200 家以上，年总产值达 100 亿元以上；到2025 年，入园企业达 500家以上，年总产值达 200亿元以上。中智、上海外服、肯耐珂萨 1717 中国合肥人中国合肥人力资源服务力资源服务产业园产业园 2019 年 8 月人力资源和社会保障部同意在合肥建立国家级人力资源服务产业园，2019 年 11 月23 日72、正式开园。合肥经济技术开发区锦绣大道与天门路交口 产业园占地 75亩，总建筑面积12.76 万平方米，建设 8 栋单体，总投资 7.05 亿元。产业园在 12.76 万平方米的空间内合理规划了产业发展区、公共服务区、公共配套服务区、人才公寓区四大功能区，依托“线上+线下”的“互联网+”技术、“智慧产业园信息管理系统”以高智慧化的方式满足入园企业日常办公，人力资源服务机构专业培训、测评，创新型微小企业孵化大等功能。2019 年产业园将集聚人力资源服务企业 40 家以上，实现营收 60 亿元，税收 1 亿元；实现各行业各层次就业 20 万人(次)，引进人才 1.2 万人。到 2020 年，集聚人力73、资源服务企业 60 家以上，实现营收 100 亿元；实现各行业各层次就业30 万人(次)，引进人才1.5 万人。万宝盛华、中智、惠尔达、嘉驰国际、申博、申祥、新安人才网、盛唐、文都 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 32 1818 中国武汉人中国武汉人力资源服务力资源服务产业园产业园 于 2017 年 5 月开园运营，2019 年 8 月经国家人力资源和社会保障部批准，成为湖北省首个国家级人力资源服务产业园。武汉市江汉区商务区 SOHO 城 4 栋 产业园总建设面积约 8 万平方米，分两期建设。一期面积约 2 万平方米，总投资约 4亿元。产业园74、规划用地面积45.76 亩，总建筑面积 6.3 万平方米。按“一园三区”布局，分为武汉人力资源服务产业园中央商务园区、东湖新技术开发区园区和武汉经济技术开发区园区。中央商务园区重点为互联网科技、现代金融、物流、国际会展等产业；东湖新技术开发区园区重点服务光电子信息产业集群、国际生命健康产业、智能制造、环保节能、现代服务业、集成电路等产业；武汉经济技术开发区园区重点服务先进制造业等产业。力争到 2022 年，全市人力资源服务业营业总收入突破 1000 亿元，年服务人次达到 650 万人次以上。武汉人才市场有限公司、上海外服（武汉）人力资源服务有限公司、北京外企人力资源服务湖北有限公司、中智、科锐75、国际 1919 中国宁波人中国宁波人力资源服务力资源服务产业园产业园 2019 年 8 月经国家人力资源和社会保障部批准，成为国家级人力资源服务产业园。2025 年，依托“宁波城南智创大走廊”的建设发展，浙江(宁波)人力资源服务产业园将努力实现园区年产值突破 100 亿元的目标，园区机构年均完成人力资源外包派遣20 万人次，帮助企业年均引进 30 万元年薪以上人才或宁波市人才分类目录中高级人才 500 人。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 33 4.2 项目需求分析项目需求分析 4.2.1 中国广州人力资源服务产业园中国广州人力资源服务产业园 76、2018 年 10 月获批国家级人力资源服务产业园。产业园规划为“一江两岸、双核驱动、多点支撑”，围绕广州珠江两岸打造人力资源服务业商圈，以天河人才港和琶洲互联网创新人才集聚区为双核，番禺青年人才创新创业服务园区、广州开发区海外高层次人才服务园区、南沙粤港澳人才合作示范园区、越秀现代服务业人才服务园区、花都临空产业人才服务园区为多点支撑。本项目为广州开发区海外高层次人才服务园区建设项目。广州开发区海外高层次人才服务园选址于黄埔区新阳东路保利罗兰一期 1号楼（商业楼）。该商业楼为独栋 18 层建筑，建筑面积为 13500m2。4.2.2 项目定位项目定位 广州开发区海外高层次人才服务园按照“立足77、广州、联动港澳、辐射全球，打造粤港澳大湾区高端人力资源产业新标杆和最优营商环境新平台”的战略定位，聚焦 IAB、NEM 五大战略产业，以制度为先导，集聚人才、集聚信息、集聚产业，构建专业化、信息化、产业化、国际化、高端化人力资源服务体系，为产业和各类人才提供全生命周期人力资源管理产品和配套服务。4.2.3 服务功能服务功能 广州开发区海外高层次人才服务园区提供服务功能如下：（1）一站式服务区：设置人才交流服务、就业服务、社保服务等公共服务窗口，集中办公；（2）人才交流区：将揽月路人才市场整体迁入产业园，按照国际一流标准，打造线上线下招聘交流空间；（3）展示培训区：用于成果展示、项目产品路演、新78、闻发布、合作交流等，设置远程面试室、HR 共创空间、国际认证及研究机构合作站；（4）产业聚集区：引进国内外排名 TOP100 人力资源服务机构，提供高端、个性化的办公场地和服务。4.2.4 功能设置及规模需求功能设置及规模需求 根据上述服务功能设定，广州开发区海外高层次人才服务园建筑功能规划由两部分组，包括公共服务区和产业集聚区两部分。公共服务区主要提供关于人才中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 34 一站式服务、人才交流及展示培训功能；产业集聚区主要为人力资源机构提供办公场地和服务。本项目为公共服务区装修改造工程，产业集聚区装修改造由各入驻的人79、力资源机构自行负责。根据广州开发区海外高层次人才服务园区定位和服务功能，本项目建设需求包括人才服务业务用房、政府相关职能部门行政管理用房，以及公共服务用房和附属用房等。（1）人才服务业务用房）人才服务业务用房 人才服务业务用房包括一站式办事大厅和自助办理区、路演大厅和 5G 招聘大厅、产业园人才展厅、高层次人才服务区，建筑面积约 2188m2，各类用房需求具体如下。表表 4.2-1 人才服务业务用房规模测算人才服务业务用房规模测算 功能功能 使用面积使用面积 建筑面积建筑面积 备注备注 一站式办事大厅及自助办理区 600 750 安排社保、就业、人才中心进驻窗口，以及大堂、洽谈室、监控机房等 80、路演大厅 200 250 用于产业园区介绍、推广及展示功能 5G 招聘大厅 120 150 用于人才招聘 产业园人才展厅 480 600 用于引进人才、项目、企业等展示展览功能 高层次人才服务区 350 438 用于高层次人才咨询办理相关业务 合计 2188 （2）政府相关职能部门行政管理区）政府相关职能部门行政管理区 园区拟进驻的部门包括社保中心、专技中心、就业中心及人才中心，须配套建设行政管理用房。用房标准参考党政机关办公用房建设标准（发改投资20142674 号）市级机关工作人员用房使用面积指标。其中，副处级 18m2/人，副处级以下公务员及事业编制 9m2/人,雇员及其他临聘人员参考同81、类项目采用5m2/人使用面积指标。建筑使用系数取 0.8。政府相关职能部门行政管理区拟进驻人员约 140 人，建筑面积需求为1154m2，具体组成见下表。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 35 表表 4 4.2.2-2 2 行政管理用房规模测算行政管理用房规模测算 分类分类 人数人数 人均使人均使用面积用面积 使用面使用面积积 建筑面建筑面积积 进驻人员进驻人员 社保中心社保中心 副局（处）级 1 18 18 23 公务员18人（副处1人），雇员 31 人（1 楼窗口 2人，不计算面积）局（处）级以下 17 9 153 191 雇员及其他 2982、 5 145 181 小计 316 395 专技中心专技中心 局（处）级以下 7 9 63 79 事业编制 7 人 小计 63 79 就业中心就业中心 副局（处）级 1 18 18 23 公务员 8 人（副处 1 人），事业编 6 人，工勤 2 人，雇员 23 人，聘员 6 人，其它 3 人（1 楼窗口外包人员 2 人，不计算面积；拟补充空编雇员 3 人，见习生 3 人不计面积）局（处）级以下 13 9 117 146 雇员及其他 32 5 160 200 小计 295 369 人才中心人才中心 副局（处）级 1 18 18 23 公务员15人（副处1人），工勤 2 人、雇员及临聘20 人（183、 楼窗口 1 人，不计算面积）局（处）级以下 14 9 126 158 雇员及其他 21 5 105 131 小计 249 311 合计 1154 （3）公共服务用房）公共服务用房 公共服务用房包括会议室、稽核室、接待室、档案室、文印室、开水间等，建筑面积需求为 1778，具体面积需求组成如下表所示。表表 4 4.2.2-3 3 公共服务用房规模测算公共服务用房规模测算 功能功能 数量数量（间）（间）面积指标面积指标（m m2）使用面积使用面积 建筑面建筑面积积 备注备注 会议室 1 1 54 54 68 可容纳 15-40 人每间 会议室 2 1 70 70 86 可容纳 50-80 人每间84、 稽核室 1 11 11 14 用于审计、核查、检查功能 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 36 档案室 1 1100 1100 1370 用于引进人才、项目、企业等档案资料存放、查阅等 其他公共区域 240 包括文印室、储藏室、开水间、休息室、卫生间等 合计 1778 （4）附属用房）附属用房 主要为产业园配套饭堂，用于解决前期进驻的就业中心、社保中心、人才中心、专技中心等约 140 人及后续进驻企业部分人员用餐问题，就餐人数暂按 225人测算。如后续超 225 人用餐，则采用错峰用餐方式解决。厨房建筑面积按编制定员计算，编制定员 100 人85、及以下的，人均建筑面积为3.7；编制定员超过 100 人的，超出人员的人均建筑面积为 2.6。因此，测算本项目食堂面积需求约为 690。（5）停车位）停车位 由于该片区地下停车场产权属于保利集团，广州开发区海外高层次人才服务园无使用权，本项目需为园区统一配套地上停车位。根据广州市建设项目停车配建指标规定(2018),本项目属于 B 区，参考行政办公类机动车停车指标1.2泊/100 建筑面积。本项目拟在地面配置 167 个机动车位，以及 4 个大巴车位，满足广州市建设项目停车配建指标规定(2018)关于停车位配置的要求。4.2.5 本项目规模需求本项目规模需求 根据上述需求分析，拟将保利罗兰一期86、 1 号楼（商业楼）8-18 楼规划为产业集聚区约 8250；1-7 层规划为公共服务区，约 5120，即本项目建设。考虑建筑商业性质和建筑特点，以及保持产业园整体管理和运维方便，将员工食堂设置于新阳东路保利罗兰一期 3 号楼（商业楼西北侧人才公寓）二楼。综合上述分析，本项目用房需求规模为 5810，具体组成如表 4.2-4 所示。表表 4.24.2-4 4 项目项目规模需求表规模需求表 用房分类用房分类 功能功能 建筑面积建筑面积 业务用房 一站式办事大厅和自助办理区 750 路演大厅和 5G 招聘大厅 400 产业园人才展厅 600 高层次人才服务区 438 行政管理用房 社保中心 39587、 专技中心 79 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 37 就业中心 369 人才中心 311 公共服务用房 会议室 154 稽核室 14 档案室 1370 其他公共区域 240 附属用房 员工食堂 690 合计 5810 4.3 建设内容建设内容 根据上述项目规模需求分析，结合 3.3 建筑物现状描述，研究本项目建设内容及规模如下：本项目为广州开发区海外高层次人才服务园区装修改造工程，装修改造面积为 5810，包括黄埔区新阳东路保利罗兰一期 1 号楼 17 层 5120，以及黄埔区新阳东路保利罗兰一期 3 号楼（人才公寓）2 层 690。建设内88、容包括拆除工程、砌筑工程、装饰工程、电气照明、通风空调、弱电系统、给排水等配套公用工程及室外工程。建设内容及规模详见下表。表表 4.3-1 项目建设内容及规模表项目建设内容及规模表 位置位置 设置功能设置功能 装修改造装修改造面积面积 m m2 2 装修改造内容装修改造内容 保利罗兰一期 1 号楼（商业楼）1 层 一站式办事大厅及自助办理区 750 拆除原装修，重新间隔墙体，重新装修，设中央服务台、各科室服务窗口和柜台、安装电气照明、空调通风、弱电系统；非公共区域装饰及配套机电工程 2 层 档案室 620 拆除原非承重墙维护结构，拆除卫生间，重新间隔及结构加固；按档案室需求装修，机电工程（电气89、照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）3 层 档案室 750 4 层 社保中心、会议室、稽核室 750 拆除原非承重墙维护结构，重新间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）5 层 路演大厅和 5G 招聘大厅、就业中心 750 拆除原非承重墙维护结构，重新间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 38 6 层 产业园人才展厅、会议室 750 重新间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）7 层 高层次人才服务区、人才中心 750 重新90、间隔；装饰工程、机电工程（电气照明、空调通风、消防工程、弱电系统等）保利罗兰一期 3 号楼（人才公寓）2 层 员工食堂 690 拆除原非承重墙维护结构，重新按食堂要求间隔，铲除原有装修，按食堂要求重新装修，并重新设置机电工程（电气照明、给排水、空调通风、消防工程、弱电系统等），以及灶台、油烟设备、隔油池等厨房设备 合计 5810 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 39 第五章第五章 项目改造装修项目改造装修方案方案 5.1 编制原则与依据编制原则与依据 5.1.1 编制原则编制原则 1）项目建设应符合广州市城市总体规划、分区规划、控制性详细规划91、及可持续性发展的要求，协调好与城市经济、环境及社会发展之间的关系；2）项目建设应满足广州人力资源服务产业园业务及实际使用的需要；3）贯彻艰苦奋斗、厉行节约、制止奢侈浪费的方针，合理确定项目的建设内容、建设规模和建设标准，充分考虑建筑的适用性及经济性。5.1.2 编制依据编制依据 1）党政机关办公用房建设标准（发改投资20142674 号）；2）广州市建设项目停车配建指标规定（2018）；3）广州市市属行政单位常用公用设施配置标准（穗财资 2012 300 号）；4）民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；5）建筑设计防火规范（GB50016-2018）；6）建筑结构荷载规范（GB592、009-2012）；7）混凝土结构设计规范（GB50010-2015）；8）办公建筑设计规范（JGJ 67-2006）；9）自动喷淋灭火系统设计规范（GB50084-2017）；10）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；11）建设单位提供的项目相关资料。5.2 项目项目规划规划 项目建设力求功能分区与内容清晰、规模合理、配置设施完善，在满足相关规范的前提下，同时满足实际基本需求。遵循节能环保、经济适用原则，兼顾美观和地方特色。本项目为广州开发区海外高层次人才服务园区建设工程，拟将黄埔区保利罗兰一期 1#楼（商业楼）17 层装修改造成开发区海外高层次人才服务园公共服务区，改造面93、积为 5120；将黄埔区保利罗兰一期 1#楼（人才公寓）2 层装修中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 40 改造为人才服务园员工食堂，改造面积为 690；以及改造周边室外环境，室外工程面积为 15550。项目整体布置如下图所示：图图 5.2-1 项目项目整体规划整体规划图图 5.3 建筑改造方案建筑改造方案 5.3.1 商业楼一层改造方案商业楼一层改造方案（1）项目现状）项目现状 一层建筑面积约为 750m2，层高 4.5m。现状大堂、公共区域已进行简单装修；毛坯房间 1 间，男厕、女厕、残卫各 1 间。原一层建筑布置如下图所示：中国广州人力资源94、服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 41 图图 5.3-1 原一层建筑布置图原一层建筑布置图 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 42（2）建筑改造）建筑改造 一层布置见下图，主要功能包括：大堂、业务大厅、人才市场及洽谈室等。根据中国广州人力资源服务产业园的需求，在不调整防火分区的划分的前提下调整房间布局，需要将部分原隔墙拆除。大堂是建筑的重点装修部分，为符合国家级人力资源服务产业园的定位，满足对高层次人才服务需求，拟铲除原有装修，按中高档标准重新装修天花、地板及墙面，并配套机电设备。根据业务开展需求，业务大厅及人95、才大厅设各科室服务窗口和柜台；安装中央服务台 1 座，材料为混凝土板；各功能区间采用电动门或玻璃隔断。图图 5.3-2 一层建筑改造一层建筑改造图图（3）室内设计）室内设计 室内装修改造设计应彰显广州市的现代化特性，设计理念要符合经济发展定位；室内装修材质环保、实用、美观、安全，安装构造可靠、牢固。室内设计应结合设备等专业要求同步进行，创造优质的室内空间，达到功能与形式的统一，并避免下阶段设备安装造成资源浪费。项目装修改造应选用环保、安全、可靠的材料，采用合理的建筑构造做法，中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 43 避免有水房间、外墙等渗漏现象。96、室内各空间均需要选用国内优质产品，应便于清洁、维护兼具有耐久性。室内装修工程包括吊顶、墙壁与地面。建议室内装修做法如下：表表 5.3-1 室内装修工程表室内装修工程表 房间名称 墙面 地面 吊顶 门窗 大堂 墙柱大理石贴全高 大理石 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 业务大厅 墙柱通高贴石材 石材 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 人才市场 墙柱通高贴石材 石材 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 洽谈室 墙柱通高贴石材 石材 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 洗手间 墙面砖 防滑地砖 硅钙板吊顶 实木门 铝合金窗 各房间的参考装修效果如下图所示：中国广州97、人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 44 大堂 洽谈室 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 45 业务大厅、人才市场 洗手间 图图 5.3-3 一层室内装修改造一层室内装修改造图图 5.3.2 商业楼二层改造方案商业楼二层改造方案（1）项目现状）项目现状 二层建筑面积约为 620m2，层高 4.5m。现状包括毛坯房间 4 间，男厕、女厕、残卫各 1 间。原二层建筑布置如下图所示：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 46 图图 5.3-4 原二层建筑布置图原二层98、建筑布置图（2）建筑改造）建筑改造 二层布置见下图，主要功能包括：档案室三间；查阅区一处，位于档案室三内部。根据中国广州人力资源服务产业园的需求，在不调整防火分区的划分的前提下调整房间布局。需要将原隔墙全部拆除，根据房间布置重砌隔墙。所有隔墙均采用加气混凝土砌块墙体，墙厚暂定 120mm。局部隔墙可采用玻璃隔断。隔墙中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 47 应注意预留室内门窗位置。原男厕、女厕、残卫全部拆除，封堵给排水口，保持上下水管不变。图图 5.3-5 二层建筑改造二层建筑改造图图（3）室内设计）室内设计 室内装修改造设计应彰显广州市的现代化99、特性，设计理念要符合经济发展定位；室内装修材质环保、实用、美观、安全，安装构造可靠、牢固。室内设计应结合设备等专业要求同步进行，创造优质的室内空间，达到功能与形式的统一，并避免下阶段设备安装造成资源浪费。项目装修改造应选用环保、安全、可靠的材料，采用合理的建筑构造做法，避免有水房间、外墙等渗漏现象。室内各空间均需要选用省内、国内优质产品，应便于清洁、维护兼具有耐久性。档案室的装修材料应满足气密性好、不起尘、易清洁。墙面和天花表面应平整，减少积灰面。地面材料应平整、耐磨。室内装修工程包括吊顶、墙壁与地面。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 48 建100、议室内装修做法如下：表表 5.3-2 室内装修工程表室内装修工程表 房间名称 墙面 地面 吊顶 门窗 档案室 白色乳胶漆 局部背景墙 防滑地砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 公共区域 白色乳胶漆 局部背景墙 抛光陶瓷砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 各房间的参考装修效果如下图所示：档案室 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 49 查阅区 图图 5.3-6 二层室内装修改造二层室内装修改造图图 5.3.3 商业楼三层改造方案商业楼三层改造方案（1）项目现状）项目现状 三层建筑面积约为 750m2，层高 4.5m。现状包括101、毛坯房间 6 间，男厕、女厕、残卫各 1 间。公共区域已简单装修。原三层建筑布置如下图所示：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 50 图图 5.3-7 原三层建筑布置图原三层建筑布置图（2）建筑改造）建筑改造 三层布置见下图，主要功能包括：社保档案室二间；就业中心档案室一间；查阅区一间。根据中国广州人力资源服务产业园的需求，在不调整防火分区的划分的前提下调整房间布局。需要将原隔墙全部拆除，根据房间布置重砌隔墙。所有隔墙均采用加气混凝土砌块墙体，墙厚暂定 120mm。局部隔墙可采用玻璃隔断。原男厕、女厕、残卫全部拆除，封堵给排水口，保持上下水管不变102、。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 51 图图 5.3-8 三层建筑改造三层建筑改造图图（3）室内设计）室内设计 室内装修改造设计应彰显广州市的现代化特性，设计理念要符合经济发展定位；室内装修材质环保、实用、美观、安全，安装构造可靠、牢固。室内设计应结合设备等专业要求同步进行，创造优质的室内空间，达到功能与形式的统一，并避免下阶段设备安装造成资源浪费。项目装修改造应选用环保、安全、可靠的材料，采用合理的建筑构造做法，避免有水房间、外墙等渗漏现象。室内各空间均需要选用省内、国内优质产品，应便于清洁、维护兼具有耐久性。档案室的装修材料应满足气密性好103、不起尘、易清洁。墙面和天花表面应平整，减少积灰面。地面材料应平整、耐磨。室内装修工程包括吊顶、墙壁与地面。建议室内装修做法如下：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 52 表表 5.3-3 室内装修工程表室内装修工程表 房间名称 墙面 地面 吊顶 门窗 档案室 白色乳胶漆 局部背景墙 地砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 公共区域 白色乳胶漆 局部背景墙 抛光陶瓷砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 各房间的参考装修效果如下图所示：档案室 查阅区 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX104、公司 53 图图 5.3-9 三层室内装修改造三层室内装修改造图图 5.3.4 商业楼四层改造方案商业楼四层改造方案（1）项目现状）项目现状 四层建筑面积约为 750m2，层高 4.5m。现状包括毛坯房间 6 间，男厕、女厕、残卫各 1 间。公共区域已简单装修。原四层建筑布置如下图所示：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 54 图图 5.3-10 原四层建筑布置图原四层建筑布置图（2）建筑改造）建筑改造 四层布置见下图，主要功能包括：社保中心、会议室、稽核室。根据中国广州人力资源服务产业园的需求，在不调整防火分区的划分的前提下调整房间布局。需要将105、原隔墙全部拆除，根据房间布置重砌隔墙。所有隔墙均采用加气混凝土砌块墙体，墙厚暂定 120mm。局部隔墙可采用玻璃隔断。将原残卫全部拆除，改造为茶水间，面积为 4.5m2。图图 5.3-11 四层建筑改造四层建筑改造图图（3）室内设计）室内设计 室内装修改造设计应彰显广州市的现代化特性，设计理念要符合经济发展定位；室内装修材质环保、实用、美观、安全，安装构造可靠、牢固。室内设计应结合设备等专业要求同步进行，创造优质的室内空间，达到功能与形式的统一，并避免下阶段设备安装造成资源浪费。项目装修改造应选用环保、安全、可靠的材料，采用合理的建筑构造做法，避免有水房间、外墙等渗漏现象。室内各空间均需要选用106、省内、国内优质产品，中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 55 应便于清洁、维护兼具有耐久性。室内装修工程包括吊顶、墙壁与地面。建议室内装修做法如下：表表 5.3-4 室内装修工程表室内装修工程表 房间名称 墙面 地面 吊顶 门窗 行政管理用房 白色乳胶漆 局部背景墙 地砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 会议室 吸音板墙面 地毯 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 公共区域 白色乳胶漆 局部背景墙 抛光陶瓷砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 茶水间 墙面砖 防滑地砖 防水纸面石膏板 实木门 铝合金窗 各房间的参考装107、修效果如下图所示：会议室 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 56 行政管理用房 走道 图图 5.3-12 四层室内装修改造四层室内装修改造图图 5.3.5 商业楼五层改造方案商业楼五层改造方案（1）项目现状）项目现状 五层建筑面积约为 750m2，层高 4.5m。现状包括毛坯房间 6 间，男厕、女厕、残卫各 1 间。公共区域已简单装修。原五层建筑布置如下图所示：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 57 图图 5.3-13 原五层建筑布置图原五层建筑布置图（2）建筑改造）建筑改造 五层布置见下图，主108、要功能包括：路演大厅、5G 招聘大厅、就业中心。根据中国广州人力资源服务产业园的需求，在不调整防火分区的划分的前提中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 58 下调整房间布局。需要将原隔墙全部拆除，根据房间布置重砌隔墙。所有隔墙均采用加气混凝土砌块墙体，墙厚暂定 120mm。局部隔墙可采用玻璃隔断。将原残卫全部拆除，改造为茶水间，面积为 4.5m2。图图 5.3-14 五层建筑改造五层建筑改造图图（3）室内设计）室内设计 室内装修改造设计应彰显广州市的现代化特性，设计理念要符合经济发展定位；室内装修材质环保、实用、美观、安全，安装构造可靠、牢固。室内109、设计应结合设备等专业要求同步进行，创造优质的室内空间，达到功能与形式的统一，并避免下阶段设备安装造成资源浪费。项目装修改造应选用环保、安全、可靠的材料，采用合理的建筑构造做法，避免有水房间、外墙等渗漏现象。室内各空间均需要选用省内、国内优质产品，应便于清洁、维护兼具有耐久性。室内装修工程包括吊顶、墙壁与地面。建议室内装修做法如下：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 59 表表 5.3-5 室内装修工程表室内装修工程表 房间名称 墙面 地面 吊顶 门窗 行政管理用房 白色乳胶漆 局部背景墙 地砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 路演大厅110、 吸音板墙面 地毯 吸音板吊顶 实木门 铝合金窗 5G 招聘大厅 吸音板墙面 地毯 吸音板吊顶 实木门 铝合金窗 公共区域 白色乳胶漆 局部背景墙 抛光陶瓷砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 茶水间 墙面砖 防滑地砖 防水纸面石膏板 实木门 铝合金窗 各房间的参考装修效果如下图所示：路演大厅 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 60 5G 招聘大厅 行政管理用房 图图 5.3-15 五层室内装修改造五层室内装修改造图图 5.3.6 商业楼六层改造方案商业楼六层改造方案（1）项目现状）项目现状 六层建筑面积约为 750m2，层高 4.1111、m。现状未对房间进行分隔，仅将走道与各房间区分；房间为毛坯状态；男厕、女厕、残卫各 1 间。公共区域已简单装修。原六层建筑布置如下图所示：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 61 图图 5.3-16 原六层建筑布置图原六层建筑布置图（2）建筑改造）建筑改造 六层布置见下图，主要功能包括：产业园人才展厅、会议室。根据中国广州人力资源服务产业园的需求，在不调整防火分区的划分的前提下调整房间布局。需要将原走道与各房间的隔墙全部拆除，并拆除走道部分的装中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 62 修。根据房间布112、置重砌隔墙。所有隔墙均采用加气混凝土砌块墙体，墙厚暂定120mm。局部隔墙可采用玻璃隔断。将原残卫全部拆除，改造为茶水间，面积为 4.5m2。图图 5.3-17 六层建筑改造六层建筑改造图图（3）室内设计）室内设计 室内装修改造设计应彰显广州市的现代化特性，设计理念要符合经济发展定位；室内装修材质环保、实用、美观、安全，安装构造可靠、牢固。室内设计应结合设备等专业要求同步进行，创造优质的室内空间，达到功能与形式的统一，并避免下阶段设备安装造成资源浪费。项目装修改造应选用环保、安全、可靠的材料，采用合理的建筑构造做法，避免有水房间、外墙等渗漏现象。室内各空间均需要选用省内、国内优质产品，应便于清113、洁、维护兼具有耐久性。室内装修工程包括吊顶、墙壁与地面。建议室内装修做法如下：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 63 表表 5.3-6 室内装修工程表室内装修工程表 房间名称 墙面 地面 吊顶 门窗 会议室 吸音板墙面 地砖上铺设地毯 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 人才展厅 造型背景墙 地砖 造型天花 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 茶水间 墙面砖 防滑地砖 防水纸面石膏板 实木门 铝合金窗 各房间的参考装修效果如下图所示：会议室方案一 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 64 会议114、室方案二 人才展厅一 人才展厅二 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 65 人才展厅三 图图 5.3-18 六层室内装修改造六层室内装修改造图图（4）人才展厅布展说明）人才展厅布展说明 人才展厅布展设施将采用工程预定制展板、展柜及展台，运输到现场安装。展板、展柜结构为异形结构 CNC 木工机械精密加工，裁切组装；展板上装饰材料采用 9mm、12mm 阻燃板，180mm 阻燃木龙骨，5mm 密度板，防开裂工艺，板面油漆刮灰打磨三次，无尘喷漆车间，三底二面白色高光漆。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 115、66 图图 5.3-19 展览设备制造及现场安装示意图展览设备制造及现场安装示意图 5.3.7 商业楼七层改造方案商业楼七层改造方案（1）项目现状）项目现状 七层建筑面积约为 750m2，层高 4.1m。现状未对房间进行分隔，仅将走道与房间分隔；房间为毛坯状态；男厕、女厕、残卫各 1 间。公共区域已简单装修。原七层建筑布置如下图所示：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 67 图图 5.3-20 原七层建筑布置图原七层建筑布置图（2）建筑改造）建筑改造 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 68 七层布116、置见下图，主要功能包括：高层次人才服务区、人才中心。根据中国广州人力资源服务产业园的需求，在不调整防火分区的划分的前提下调整房间布局。需要将原走道与房间的隔墙全部拆除，并拆除走道部分的装修。根据房间布置重砌隔墙。所有隔墙均采用加气混凝土砌块墙体，墙厚暂定120mm。局部隔墙可采用玻璃隔断。将原残卫全部拆除，改造为茶水间，面积为 4.5m2。图图 5.3-21 七层建筑改造七层建筑改造图图（3）室内设计）室内设计 室内装修改造设计应彰显广州市的现代化特性，设计理念要符合经济发展定位；室内装修材质环保、实用、美观、安全，安装构造可靠、牢固。室内设计应结合设备等专业要求同步进行，创造优质的室内空间，117、达到功能与形式的统一，并避免下阶段设备安装造成资源浪费。项目装修改造应选用环保、安全、可靠的材料，采用合理的建筑构造做法，避免有水房间、外墙等渗漏现象。室内各空间均需要选用省内、国内优质产品，中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 69 应便于清洁、维护兼具有耐久性。室内装修工程包括吊顶、墙壁与地面。建议室内装修做法如下：表表 5.3-7 室内装修工程表室内装修工程表 房间名称 墙面 地面 吊顶 门窗 行政管理用房 白色乳胶漆 局部背景墙 地砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 会议室 吸音板墙面 地砖上铺设地毯 硅钙板吊顶 实木门或铝合金118、玻璃门 铝合金窗 服务大厅、服务区 白色乳胶漆 局部背景墙 地砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 高级人才服务区 白色乳胶漆 局部背景墙 地砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 公共区域 白色乳胶漆 局部背景墙 抛光陶瓷砖 硅钙板吊顶 实木门或铝合金玻璃门 铝合金窗 茶水间 墙面砖 防滑地砖 防水纸面石膏板 实木门 铝合金窗 各房间的参考装修效果如下图所示：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 70 会议室一 会议室二 高级人才服务区 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 71 服119、务大厅 行政管理用房 图图 5.3-22 七层室内装修改造七层室内装修改造图图 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 72 5.4.8 人才公寓人才公寓二层二层改造方案改造方案 人才公寓二层建筑面积约为 690，现状为公寓格局带普通装修，已通水电。改造内容如下：1）原房间已进行分隔，根据饭堂的使用需求，在不调整防火分区的划分的前提下调整房间布局，将房间划分为厨房区与用餐区。将原隔墙全部拆除，根据布置重砌隔墙。所有隔墙均采用加气混凝土砌块墙体，墙厚暂定 120mm。取餐位置的隔墙可采用半隔墙，在半隔墙上方安装合金框架玻璃窗，高度至屋顶。2）安装灶台、120、操作台、隔油池、油烟设备等厨房设备。设备采用一体化设备。可根据设备安放需求，对土建预留接口进行移动改造。应注意预留冷库、移动小车等其它设备的安放空间。3）铲除原有装修，对天花、地板、墙壁进行装修，以满足食堂的使用需求。土建与装修工程一体化设计施工，避免重复装修。装修材料应选用成熟、经济、可靠的产品，装修标准应以满足功能需要和适用为原则，选用不起尘、易清洁的材料。墙面和天花表面应平整，减少积灰面。地面材料应平整、耐磨。5.4 结构改造方案结构改造方案 本项目商业楼的第二、三层原为普通办公用途，现拟改造为档案室。档案室用途的建筑，其楼板承重有特殊要求，荷载设计值比普通办公楼高，本项目档案室采用密集121、柜形式布置。因此，为满足安全使用要求，需对原结构不能满足承载要求的进行承重加固处理。商业楼现状结构形式为框架剪力墙结构，二层加固面积约 620m2，三层加固面积约 750m2。建议采用在下一层的梁及板上粘贴碳纤维，柱四周加角钢的方案进行加固，来增加其强度，使档案室区的载荷达到档案室所需的承重要求。后续需要根据房屋结构承载力检测鉴定报告结果，委托有相应资质的加固单位进行专项设计并确定具体加固方案，对这两层进行结构加固处理。加固后楼面活荷载需达到约 12kN/m2（1200kg10/1 平方米）。5.5 室外改造方案室外改造方案（1）项目现状）项目现状 商业楼北侧、东侧及西侧为已施工地砖及绿化带，122、南侧为绿地及围挡栅栏。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 73 现状没有停车位及车道。项目周边现状如下图所示：图图 5.5-1 室外南侧现状室外南侧现状图图 图图 5.5-2 室外北侧现状室外北侧现状图图 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 74 图图 5.5-3 室外西侧现状室外西侧现状图图 图图 5.5-4 室外东侧现状室外东侧现状图图（2）改造内容）改造内容 1）拆除围墙，铲除北侧及南侧的绿地，建设地面停车位，共计 167 个小车中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项123、目建议书 XX公司 75 车位及 4 个大巴车位，地上停车位面积约 5330m2。停车位采用 150 厚砂石垫层，设置厚 60 稳定内层（兼作养植层），铺植草砖。施工完成后，恢复周边场地并铺设花岗岩。2）对项目周边的配套绿化带进行改造，以满足绿化面积及美观的要求。建筑物南侧在现状基础上建设人才公园，供人才服务园区工作人员及外来办事人员休憩用途。公园内设置凉亭、景观桥等。绿化（含人才公园）面积约 5445m2。3）建筑物四周广场铺花岗岩，南面设人才服务产业园入口（含雕塑造型），车行道铺沥青。广场及道路面积约 4775m2。项目室外改造面积约 15550m2。改造示意图如下：图图 5.5-5 室外124、改造规划室外改造规划图图 5.6 标识工标识工程程 根据实际需要设置标识系统。主要包括：立地式或挂墙式楼层总索引牌、分楼层索引牌、楼层号牌、各科室名称牌、洗手间、设备间功能标识牌、挂墙式橱窗宣传栏、名句展示牌、温馨标语提示牌、公共安全标识牌、禁止标识牌、规章制度标识牌等等。室外布置标识牌、宣传栏及展示牌，产业园外墙设置广告招牌发光字，大楼东南西北 4 面各一副。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 76 第六章第六章 公用公用工程工程 6.1 给排水给排水系统系统 6.1.1 主要编制依据主要编制依据 1）建筑给水排水设计规范（GB50015-20125、09）；2）城市给水工程规划规范（GB50282-2016）；3）城市排水工程规划规范（GB50318-2017）；4）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；5）广东省用水定额（DB 44/T 1461-2014）；6）城镇给水排水技术规范（GB 50788-2012）。6.1.2 给水系统给水系统（1）用水水源用水水源 项目水源来自市政给水管网。本项目用水主要为生活用水。（2）给水水量给水水量 表表 6.1-1 项目用水量估算表项目用水量估算表 单位：单位：m/d 序序号号 用水名称用水名称 用水量定用水量定额额 规模规模 最高日最高日用水量用水量（m）用水用水 时间时间（h）平126、均时平均时用用水量（水量（m/h）小时变小时变化系数化系数（K）最大时最大时 用水量用水量（m/h）1 工作人员生活用水 40L/（人.日）200 人 8 8 1 1.5 1.5 2 食堂用水 15L/（人次）600 人次 9 8 1.13 2 2.25 2 小计水量 17 2.13 3.75 3 管网漏失和未预见水量 12%2.04 0.26 0.45 合计合计 19.04 4.18 4.2 如上表所示，初步估算，本项目设计最大日用水量为 19.04 m/d，最大小时中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 77 用水量为 4.2 m3/h。6.1.127、3 排水系统排水系统 排水量按给水量的 100%计。采用污水、粪水分流制排水，粪水经化粪池处理后与污水合流排至市政污水管网。塔楼空调凝结水有组织排水，由管道收集后经小方井间接排至室外雨水检查井。屋面已设置雨水排水管道，经雨水斗和室内雨水管排至室外雨水检查井，最后排至市政管网。6.1.4 项目现状及改造需求项目现状及改造需求 项目给水、排水均已接入市政管网，设备机房位于负一层地下室。本次改造 1#楼未额外增加给排水量，一次设计给排水条件可满足项目使用需要，无需二次改造。在茶水间及食堂设置直饮水机，供生活饮用水，从原设计预留管道接至精装布置的各用水点处，管道起端设总水表计量，选用远传式水表。管道均128、暗装。3#楼按食堂需求改造给排水管网，管道敷设方式采用暗装。供水管采用 PP-R 管材，排水排污管采用 PVC 管材。6.2 电气系统电气系统 6.2.1 主要编制依据主要编制依据 1）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；2）供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；3）低压配电设计规范（GB50054-2011）；4）城市电力规划规范（GB50293-2014）；5）建筑照明设计标准（GB 50034-2013）；6）电力工程电缆设计规范（GB 50217-2018）；7）通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；6.2.2 负荷等级与负荷估算负荷等级与负荷估算129、 根据民用建筑电气设计规范（JGJ/16-2008）有关规定，消防水泵、气体消防、自动灭火装置、消防排烟、事故照明、火灾自动报警系统、事故广播、消防控制中心等设施电源为一级负荷；通信、计算机网络、安防监控、公共广播、主要通道照明等设施电源为二级负荷，其余为三级负荷。（1）按单位面积功率法估算商业楼部分的用电负荷，低压母线有功计算负中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 78 荷 Pjs=731.4kW；补偿后功率因数达 0.9；视在计算负荷 Sjs=658.3kVA。如下表所示：表表 6.2-1 商业楼商业楼用电负荷估算表用电负荷估算表 序序号号 名130、称名称 区域区域 面积面积（）负荷密负荷密度度（W/）设备设备 容量容量（kW）需要需要 系数系数 有功计有功计 算负荷算负荷 kW 功率因数功率因数（补偿后补偿后）视在计视在计 算负荷算负荷kVA 1 改造区域 5120 100 512 0.7 731.4 0.9 658.3 合计合计 512 731.4 658.3 （2）按单位面积功率法估算饭堂厨用设备外的用电负荷，厨用设备按设备功率进行估算；低压母线有功计算负荷 Pjs=202kW；补偿后功率因数达 0.9；视在计算负荷 Sjs=225kVA。如下表所示：表表 6.2-3 饭堂饭堂用电负荷估算表用电负荷估算表 序序号号 名称名称 设备数131、设备数量量 负荷负荷（kW/台台）设备设备 容量容量（kW）需要需要 系数系数 有功计有功计 算负荷算负荷 kW 功率因数功率因数（补偿后补偿后）视在计视在计 算负荷算负荷kVA 1 单头大灶 3 30 90 0.8 72.0 0.9 80 2 单头小灶 3 8 16 0.8 12.8 0.9 14 3 电磁汤灶 3 12 24 0.8 19.2 0.9 21 4 蒸饭柜 3 20 40 0.8 32.0 0.9 36 5 厨用设备外用电 690m2 120（W/）82.8 0.8 66.2 0.9 74 合计合计 203 202.2 225 6.2.3 配电系统配电系统（1）本项目商业楼涉及132、改造范围内改造前后使用功能基本不变，建筑原预留用电负荷可满足本项目用电需求，初步判断商业楼部分不需要增容。（2）本项目饭堂部分需要进行增容，视在计算负荷 225kVA，考虑变压器负荷率 7580%，变压器总装机容量 300kVA。结合用电负荷估算情况，建议选用 1中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 79 台 315 kVA 的干式变压器。变压器具体选型建议在设计阶段经负荷详细计算后确定。6.2.4 照明系统照明系统 根据各功能房工作性质、环境条件和视觉要求，为确保良好的视觉效果、合理的照度和显色性以及适宜的亮度分布，根据建筑照明设计标准（GB50133、034-2013）合理确定各区域照度标准值。电气照明分正常、事故和疏散指示标志照明。建议根据功能用房性质、环境条件和视觉要求，按现行建筑照明设计标准（GB50034-2013）合理确定各功能房平均照度标准并根据不同场所的用途综合考虑选择节能光源及灯具。电梯机房等设备用房的事故照明和正常照明同时使用，照明电源可自动切换。事故照明和疏散指示灯建议采用带蓄电池的应急照明装置，连续供电时间建议大于30min。在楼梯间出入口、疏散通道设疏散与诱导照明。室内照明建议采用高效节能型灯具；走廊、楼梯间、卫生间等场所可采用LED 灯具。6.2.5 改造方案改造方案 1#楼原设计供电设施完善，已按照规范设计及申请134、用电负荷，配电机房位于负一层地下室。本项目为内部装修项目，原项目供电条件可满足项目使用需求。2#楼供电设施为公寓设计，现拟将 2 层公寓改造成员工食堂，由于现状无燃气供应，食堂炉灶拟采用电气设备，原设计负荷无法满足需求。因此拟在原设计负荷上增容，在负一层配电机房增加一台 315kV 变压器，单独供 2 层食堂使用。由于间隔变动，每个房间的电箱位置应根据装修进行调整，每个房间的灯具、开关、插座随之设置。对装修改造范围内重新敷设照明、动力线路，与弱电线路的布置综合考虑并符合各规程规范的要求。各楼层配电箱的供电回路通过线管敷设至各房内小型配电箱，再经管线暗敷至用电设备。6.3 通风空调系统通风空调系135、统 6.3.1 编制依据编制依据 1）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012)2）公共建筑节能设计标准(GB50189-2015)3）办公建筑设计规范(JGJ67-2006)中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 80 4）多联机空调系统工程技术规范(JGJ174-2010)5）饮食业油烟排放标准(GB18483-2001)6）室内空气质量标准(GB/T1883-2002)7）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）6.3.2 设计计算参数设计计算参数（1）室外气象参数室外气象参数 夏季：空调室外计算干球温度：136、33.5 空调室外计算湿球温度：27.7 室外通风计算干球温度：31 冬季：空调室外计算干球温度：5 空调室外计算相对湿度：70%室外通风计算干球温度：13（2）室内计算参数）室内计算参数 室内计算参数见下表：表表 6.3-1 室内气象参数室内气象参数 6.3.3 空调系统设置空调系统设置 本项目地处南方，故只作夏季空调、冬季不设采暖。项目现状未安装空调，已预留中央空调管道。本项目商业楼 17 层、人才公寓 2 层根据需要安装多联机空调系统，所有空调水实现集中排放，最大限度地保护墙体外观。拆除全部预留中央空调管道。6.3.4 通风系统通风系统 各功能用房应尽量考虑自然通风。在条件允许的情况下，137、大空间区域尽量考虑自然通风，必要时采用机械通风。在公共卫生间及各独立卫生间直接安装排风中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 81 扇，强迫通风。6.3.5 排烟系统排烟系统 根据规范以及结合项目具体情况，设置排烟系统。人才公寓 2 层食堂的排烟系统包括集烟罩、排烟管道、油烟净化器、排烟风机（含消音器）和厨房整体补风装置。6.4 消防工程消防工程 6.4.1 主要编制依据主要编制依据 1）建筑设计防火规范（GB 50016-2018）；2）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；3）消防给水及消火栓系统技术规范（GB 50974-201138、4）；4）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。5）气体灭火系统设计规范（GB50370-2005)；6）火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013。6.4.2 消防水源与水量消防水源与水量 按照建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）的规定，本项目建构筑物的耐火等级为二级。本项目独立设置消防水源。室外消火栓水源来自消防水池。室内消火栓系统、喷淋系统水源采用消防水池储水。消防用水量包括室外、室内消防栓用水和自动喷水系统用水，消防用水量如下表：表表 6.4-1 消防用水量一览表消防用水量一览表 用水项目用水项目 用水量标准用水量标准 用水单位用水单位 用水139、时间用水时间(h)一次灭火用水量一次灭火用水量(m3)室外消火栓 25 L/s 2 180 室内消火栓 40 L/s 2 288 自动喷水系统 8 L/min 1 76.8 小计 544.8 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 82 6.4.3 商业楼一层及四商业楼一层及四七层、人才公寓二层消防改造七层、人才公寓二层消防改造（1）项目现状项目现状 项目现状每层均设有消火栓、喷淋设施，消防警报系统。如下图所示：图图 6.4-1 项目消防现状图项目消防现状图（2）室内消火栓系统）室内消火栓系统 室内消火栓系统按照一次设计保持不变，仅按照装修布置重新调140、整消火栓位置。消火栓布置要满足相关规范的要求。（3）喷淋系统）喷淋系统 现状喷淋系统均为直立式喷头，按照安装上喷预留下喷设计，后续施工吊顶需要对喷淋系统进行改造。拆除全部上喷头，按照装修布置重新调整喷头点位，并根据吊顶高度安装下喷头。改造面积约为 4212m2。喷头布置要满足相关规范的要求。（4）灭火器）灭火器 按照改造后装修布局及建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）要求布置灭火器。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 83 6.4.4 商业楼二、三层消防改造商业楼二、三层消防改造 二、三层现状消防为喷淋系统，由于二、三层将改造为档案141、室，属于不能直接采用水喷淋的场所，本项目改造需要纳入气体保护区，采用全淹没灭火方式，设置 HFC-227ea（七氟丙烷）自动灭火系统。二层气体灭火改造面积约 620m2，三层气体灭火改造面积约 750m2。（1）气体灭火系统设计原理及操作方式气体灭火系统设计原理及操作方式 改造的气体灭火系统具有自动、手动及机械应急操作三种启动方式。自动状态下，当防护区发生火警时，气体灭火控制器街道防护区两路独立火灾报警信号后立即发出联动信号（关闭通风空调等）。经过 030 秒（可调）时间延时，气体灭火控制器输出直流电，启动灭火系统。HFC-227ea 经管网释放到防护区，控制器面板喷放指示灯亮，同时，控制器接142、受压力讯号器反馈信号。保护区外门等显亮，避免人员误入。七氟丙烷自动灭火系统控制程序如下图所示：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 84 图图 6.4-2 七氟丙烷自动灭火系统控制程序七氟丙烷自动灭火系统控制程序（2）系统组件）系统组件 喷咀采用 PT 径向射流型喷咀；输送灭火剂的管道采用无缝钢管，其质量应符合气体消防系统选用、安装与建筑灭火器配置的规定。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 85 管道采用镀锌无缝钢管，所有管道沿梁底吊架固定，喷头应垂直地面安装。灭火系统的存储量装置由储存容器、容器阀、143、单向阀、高压软管和集流管等组成。档案室内配置适量的手提式灭火器，以方便补救初始火灾。（3）土建及电气改造）土建及电气改造 档案室与其他功能区之间采用防火墙和甲级防火门分隔。防火墙的耐火极限不小于 3h，防火门耐火极限不小于 0.5h，围护结构（含门、窗）承受内压的允许压强不小于 12kPa。消防用电设备不得与非消防用电设备共回路供电，双回路电源在最末端配电箱自动切换，且选用耐火型电缆电线穿镀锌钢管在墙或地板里暗敷设，消防配电设备应具有明显标志。在建筑设计中要充分考虑疏散路线尽量短捷、连续、畅顺无阻碍地通向安全出口。本项目在安全疏散方面采取的措施包括：各出口上方和过道内、转折处应设疏散标志灯，在144、疏散的通道周围设置应急安全照明灯；安全疏散距离、过道和疏散门的宽度等必须符合相关规范的规定。6.5 弱电系统弱电系统 6.5.1 主要编制依据主要编制依据 1）智能建筑设计标准（GB50314-2015）2）综合布线系统工程设计规范（GB50311-2016）3）综合布线系统工程验收规范（GB50312-2016）4）建筑设计防火规范（GB50016-2014）5）入侵报警系统工程设计规范（GB50394-2007）6）视频安防监控系统工程设计规范（GB50395-2007）7）出入口控制系统工程设计规范（GB50396-2007）8）安全防范工程技术规范（GB50348-2004）9）有线电145、视系统工程技术规范（GB50200-94）10）公共广播系统工程技术规范（GB50526-2010）6.5.2 改造内容改造内容 根据建设单位提供的项目设计图纸，项目现状已施工部分弱电工程并预留管中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 86 线与接口。本次改造包含商业楼 17 层、人才公寓 2 层的通信系统、网络系统、及视频监控系统，根据功能用房布局重新铺设。6.5.3 通信系统通信系统 一楼服务窗口、功能室以及二楼的多功能电教室及其它功能区域，按照使用需要设置多台直拨程控电话。人才展厅、会议室、招聘大厅，预留电视天线电视天线插座，并设置带接地孔的、146、安全密闭的、安装高度不低于安全高度的电源插座。6.5.4 网络系统网络系统 本项目的网络系统设计，主要包括网络布线、桥架、管道，以及末端点位。6.5.5 视频监控系统视频监控系统 视频安防监控机房设首层消防值班室内，值班室位置后期由精装图纸确定。本工程大门、出入口、楼梯间、走廊等处均设监视摄像机，走道内监视摄像机吸顶安装。机房设备均由机房内 UPS 供给，所有摄像机的电源就近由电源箱供给。UPS电源续航工作时间 30 分钟。系统控制方式为全数字 IP 传输方式。室内摄像机采用 IP 摄像机，电梯专用摄像机距离较远时采用模拟摄像机，通过编码器转换为数字视频信号经 IP 控制网传输至监控中心。摄像147、机采用 CCD 电荷耦合式摄像机，带自动增益控制、逆光补偿、电子高亮度控制等。中心主机系统采用数字网络视频系统，所有视频信号可手动/自动切换。所有摄像点能同时录像，视频存储采用数字磁盘阵列方式，容量不低于动态录像储存 30 天的空间，图像存储格式为 720P。图像解析度 704x576（P 制），配光盘刻录机。时序切换时间 1-30 秒可调，同时可手动选择某一摄像机进行跟踪、录像。系统配置 24 台 21100Hz 彩色液晶监视器及 4 台 52100Hz 彩色液晶监视器，监视器应为专用监视器。监视器的图像质量按五级损伤制评定，图像质量不应低于 4 分。监视器图像水平清晰度：彩色监视器不应低于148、 470 线。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 87 监视器图像画面的灰度不应低于 8 级。系统各路视频信号，在监视器输入端的电平值应为 1Vp-p3dB。系统各部分信噪比指标分配应符合：摄像部分：40dB；传输部分：50dB；显示部分：45dB。系统所有器件、设备必须符合国家法规和现行相关标准的要求，并经检验或认证合格。系统所有器件、设备均由承包商负责成套供货、安装、调试，并协助甲方通过当地安防办的验收。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 88 第七章第七章 节能与节水节能与节水 7.1 编制依149、据编制依据 7.1.1 有关节能的法律法规有关节能的法律法规 1）中华人民共和国节约能源法（2016 年 7 月修订）；2）中华人民共和国可再生能源法（2009 年）。7.1.2 有关节能的政策有关节能的政策 1）中国的能源政策（2012）白皮书；2）中国能源技术政策大纲（2006 年）；3）国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发200522 号）；4）关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787 号）；5）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；6）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委令第 6 号）。7.1.3 相关节能标准和规范150、相关节能标准和规范 1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；2）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；3）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2008）；4）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；5）建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；6）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；7）全国民用建筑工程设计技术措施（电气章节，2009）；8）空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）；9）广东省用水定额（DB 44/T 1461-2014）。7.2 能耗分析能耗分析 项目运营期主要能耗是电、耗能工质水。用电消耗主要为照151、明、空调、通风系统、给排水设备等；用水消耗主要为生活用水。柴油消耗主要为备用柴油机运行，考虑柴油消耗量较小，故暂不考虑其能耗。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 89 初步估算，项目年耗电量约 275.78 万 KWh，年耗水量约 0.51 万 m，项目单位面积能耗指标为 36.55kgce/。项目主要能源及耗能工质年消耗量及单位面积能耗指标见下表。表表 7.2-1 主要能源及含能工质年消耗量表（当量值）主要能源及含能工质年消耗量表（当量值）序号序号 项目项目 折算标煤系数折算标煤系数 年耗能量年耗能量 标煤标煤/实物实物单位单位 数据数据 实物152、单实物单位位 年消耗量年消耗量 折标煤吨折标煤吨 1 电 tce/万 kWh 1.229 万 kWh 275.78 338.93 2 水 kgce/m3 0.0857 万 m3 0.51 0.0001 3 合计 338.93 表表 7.2-2 项目单位建筑面积能耗指标表项目单位建筑面积能耗指标表 单位：单位：kgce/序号序号 项目项目 年标煤耗年标煤耗量量 单位建筑面积能耗单位建筑面积能耗（吨）（吨）单位 数量 1 电 210.14 kgce/36.55 2 水 0.0001 kgce/0.00 3 合计 131.24 kgce/36.55 7.3 项目所在地能源供应状况项目所在地能源供应状153、况（1）电力供应条件电力供应条件 项目所在地位于黄埔区，电力设施配套完善，现状引入电源能够满足项目用电需求。（2）水供应条件水供应条件 项目所在地位于黄埔区，市政给水管网建设比较完善，现状给水管网能够满足项目用水需求。7.4 节能措施节能措施 拟建项目节能工作重点包括：建筑节能和设备节能。项目的节能主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计及引导使用者行为节能等综合节能措施加以实现，节能措施建议如下。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 90 7.4.1 建筑节能建筑节能 在设计中要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关建筑节能154、技术标准。在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。7.4.2 设备节能设备节能 拟建项目耗能设备主要包括：空调、照明、通风设备等，设备节能可采取如下措施：1）减少配电线路的损耗，调节功率因数、实现合理的配电方式，通过分散补偿和优化配电方式减少配电线路的损耗。2）确定各功能区的照度，根据照明场所建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数、主要装饰材料的技术参数和照明区域的性质、规模等，合理选择照度，防止电能的无效耗费。3）选用高效、长寿、节能的光源和灯具。4）在机电设备的选型上，严格把关，选用合理的高效设备，在价格合理的情况下尽量采用技术先进、155、材料优良、结构合理、机械强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以利用有效降低产品的能耗。如选择节能型的变压器、电梯、风机等。5）使用空调设备时，建议设定适宜的温度。离开房间较长时，应关闭空调电源。7.5 节水措施节水措施 推荐选用节水器具，所有用水器具选择满足 节水型生活用水器具（CJ164）及节水型产品技术条件与管理通则（GB18870）规定的产品。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好，能限制出流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴。分别在生活给水系统、消防给水系统、绿化给水系统上安装计量装置，定期进行数据整理，及时发现问题，防止漏水等现象。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人156、才服务园区）项目建议书 XX公司 91 第八章第八章 环境保护环境保护 8.1 项目所在地区的环境概况项目所在地区的环境概况 本项目位于广州市黄埔区保利罗兰国际一期商业楼，周边为住宅小区。项目地处广州市开发区，交通便利，供电供水通讯等配套齐全。项目所在地自然环境和环境容量条件良好。本项目拟在现状建筑基础上进行装修改造。8.2 执行的环境质量标准及排放标准执行的环境质量标准及排放标准 8.2.1 环境质量标准环境质量标准 1）地面水环境质量标准（GB3838-2002）类标准；2）环境空气质量标准（GB3095-2012）二类标准；3）声环境质量标准（GB3096-2008）1 类标准。8.2.157、2 污染物排放标准污染物排放标准 1）广东省大气污染物排放限值（DB44/272001）二级标准；2）广东省水污染物排放限值（DB44/262001）三级标准；3）社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）1 类标准；4）建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011)。8.3 拟建项目产生的主要污染物拟建项目产生的主要污染物 拟建项目建设对所在区域自然生态环境的影响主要包括：项目建设期间产生的施工、生活污水；建筑改造、生活垃圾；施工扬尘；施工噪声等。8.3.1 污水污水 拟建项目为广州人力资源服务产业园及配套饭堂、配套绿化和停车区的装修改造项目，工程建设期间可能产生的污水主158、要包括：施工期间使用的运输机械和其他辅助机械，在作业和维护时有可能发生油料外溢、渗漏，通过雨水冲刷等途径，产生污水。在施工现场的管理人员和施工人员产生的生活污水。由于本项目主要为装修改造，无新增建筑，上述水污染程度轻，影响较小。污水治理措施：1）施工人员的生活污水经初步处理后进行排放。2）在施工过程中，定时清洁建筑施工机械表面油污，尽量减小建筑施工机中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 92 械设备与水体的直接接触。3）对废弃的用油应妥善处置，加强施工机械设备的维修保养，避免施工机械在施工过程中燃料用油跑、冒、滴、漏现象的发生。8.3.2 大气污染159、大气污染 拟建项目施工期产生大气污染主要来源于施工过程中原墙体的拆除和外运，新砌墙体及墙面翻新产生的扬尘；建筑材料和生产设备的运输，装卸产生的扬尘；施工机械、运输车辆产生废气以及墙面、天花乳胶漆的刺激性气味。具体治理措施如下：1）运送建筑材料车辆应按规定配置防洒装备，保证运输过程中不散落，尽量避免在交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。2）运载余泥和建筑材料的车辆应该加盖和严禁超载，进出工地时需清洗，运输过程中落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。3）施工车辆必须定期检查，减少车辆在行驶中沿途振漏建筑材料及建筑废料，施工车辆应达到相关的汽车废气排放标准，排放废气的机械亦应达到相关的排160、放标准。4）根据使用要求，本项目计划分期分区实行封闭施工，使施工期的污染控制在一定范围内，尽量减少对周围环境的影响。5）选用环保，刺激气味小的涂料。8.3.3 噪声噪声 建筑噪声是施工工地最为严重的污染因素，本项目主要是设备机械噪声和作业噪声。设备机械噪声多来自于发动机噪声及电锯等噪声；作业噪声主要是拆除砖墙、装卸材料碰击的敲击声；除此以外还有工地货车频繁运输出入时产生的交通噪音；工人大声吆喝的社会生活噪音。具体治理措施如下：1）由于项目施工场地为住宅区，因此，项目施工需要合理安排施工时段，避免产生不利影响。除此以外可以从声源上降低噪音和在传播途径上降低噪音。2）施工期间产生的噪声可通过选用低161、噪声的施工机械、工艺等消除；也可在传播途径上增设吸声，隔声等措施降低噪音；并应文明施工和在规定的时间范围内施工，尽量将施工噪声控制在环保规定的范围内。各种施工机械要随时保养，中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 93 定时加注润滑油，以免产生机械噪音。3）施工作业时间限制在六时至二十二时。8.3.4 固体废物固体废物 拟建项目施工期产生固体废物主要来源于施工过程中产生的建筑垃圾、弃土，以及施工人员产生的生活垃圾。建筑垃圾主要为墙体残砖、砂石，拆除的地板、天花、各类装饰面、门扇、门套，更换的设备等。具体治理措施如下：1）建筑垃圾应分类处理，废弃建筑垃162、圾需运至指定场所倾倒，废弃机油、含油棉纱及有害的建筑垃圾要集中交由专门的固废处理中心处理。2）生活垃圾量很少，采取定点堆放、即产即清的方法外运至指定地点消纳，即可以消除其影响。3）运输车辆要全封闭外运，避让交通高峰，按规定路线运输，送至规定地点，杜绝随意乱倒现象发生。8.4 项目使用期产生的主要污染物以及治理措施项目使用期产生的主要污染物以及治理措施 8.4.1 污水污水 项拟建项目投入使用后，产生的污水主要是生活污水。项目产生的生活污水应通过污水管道排至市政污水管网。8.4.2 噪声噪声 拟建项目投入使用后产生的噪声主要来自建筑附属的工程设备，如水泵、风机等动力设备运行时产生的噪声；以及项目163、运行后高人流量产生的社会噪音。具体治理措施如下：1）为减少水泵、风机设备运行时产生的噪音，设备应选用低噪音机型，机房亦应采用隔声、屏蔽、吸声、减振等治理措施。2）为降低社会生活噪声影响，管理部门应该加强管理。8.4.3 固体废弃物固体废弃物 项目装修改造后排放固体废物主要为生活垃圾。具体治理措施如下：项目装修改造投入使用后生活垃圾分类收集，由环卫部门外运处理。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 94 8.5 结论结论 拟建项目在建设过程中，由于原有建构筑物部分改建、设备设施拆除改造等施工过程中会产生噪声、扬尘、污水及固体废弃物等，对环境有一定影响164、，须加强文明施工管理，采取有效防治措施把影响减到最小。同时，必须按照污水排放的标准规定，严格执行污染治理措施，以达到国家和地区现行排放标准。由于项目产生的污染程度较轻，且有相应的防治措施，因此，项目建成后如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对所在地区的环境质量不会造成影响，本项目在环保方面是可行的。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 95 第九章第九章 组织机构与人员配置组织机构与人员配置 9.1 建设管理模式建设管理模式 根据关于调整区政府投资建设项目管理机构的通知以及印发广州开发区中新广州知识城萝岗区政府投资建设项目165、管理机构改革方案的通知，本项目属区政府投资建设项目，其建设管理应由XX管理中心负责实施。由于改造建筑产权属于人才集团，需要协调物业、开发商及周边单位，且项目工期紧迫，区建设管理中心拟委托XX集团有限公司全资二级子公司广州开发区才汇创业服务有限公司作为代建方进行项目建设管理。9.2 相关单位介绍相关单位介绍 9.2.1 XXXX管理中心管理中心 XX管理中心是在借鉴香港、深圳等地经验并结合区实际情况的基础上设立的正处级事业单位。区建设项目管理中心全面整合了原区土地开发建设中心、知识城建设管理中心、生物岛建设办公室等机构的建设职能，内设综合管理部、审计监察部、财务审价部、合同管理部、质安和协调部、166、前期和技术一部、前期和技术二部、建筑工程一部、建筑工程二部、市政工程一部、市政工程二部、公共工程部和景观工程部共 13 个部门，负责全区政府投资建设项目从项目立项到完成财务决算全过程的实施和管理。图图 9.2-1 区建设项目管理中心组织结构图区建设项目管理中心组织结构图 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 96 9.2.2 XX集团有限公司XX集团有限公司 XX集团有限公司为黄埔区保利罗兰一期1#楼及 3#楼物业产权单位。XX集团是经广州开发区管委会批准组建的区属一级、准公益性国有独资企业，于 2017 年 8 月 7 日注册成立，注册资本 13167、 亿元。集团公司坚持党管人才，以“政府引导、市场运作、服务人才”为指导思想，坚持“引进人才、投资人才、服务人才、提升人才”的发展理念，积极探索人才工作产业化、市场化的道路，聚焦人才引进与服务、人才公寓建设与管理、人才创业载体开发与运营、人才项目孵化与投资、人才教育与培训等五大业务板块，不断整合优质资源，打造全链条人才服务产业，推动集团发展向品质化迈进。集团公司自成立以来，按照区委区政府“创新人才服务，培育住房租赁市场，打造最具吸引力的营商环境”的要求和部署，不断完善组织架构，按照“国际化、规模化、专业化、产业化”的发展思路，积极开展各项业务板块工作，在公寓管理、教育培训、投资金融等领域，与国内168、一流机构和企业开展合作，着力提升人才服务水平，营造高品质的工作居住环境，打响“上管老，下管小”的人才服务品牌，努力实现“和硅谷一样生活”，致力于构筑人才创新创业新生态。9.2.3 广州开发区才汇创业服务有限公司广州开发区才汇创业服务有限公司 广州开发区才汇创业服务有限公司为本项目代建及建成后运营单位。广州开发区才汇创业服务有限公司是由XX集团出资设立的全资子公司，于 2017 年 9 月 14 日注册成立，注册资本 8800 万元人民币。才汇公司以“服务人才、发展自身”为指导思想，致力于开拓人才创业服务、人才项目投资、人力资源服务、人才大数据四大板块业务，同时积极与政府部门合作打造人才工作“一169、站式”服务平台，力争 3 年左右时间，通过提供基础人才服务和市场化的人才创新创业增值服务，打造产业化的人才服务链条，实现人才服务从“生活服务工作服务创新创业服务”的全覆盖，引领和打造人才服务产业，成为成为华南地区有较高知名度和影响力的标杆性人才服务品牌。9.2.4 入驻机构入驻机构（1）机构职能）机构职能 本项目建成后入驻机构为黄埔区人力资源社会保障局下属机构。区人社局职中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 97 能如下：1）贯彻执行国家、省、市人力资源和社会保障事业发展的法律、法规和方针政策，编制区人力资源和社会保障事业发展中长期规划和年度计划并170、组织实施和监督检查。2）拟订并组织实施区域人力资源市场发展规划和人力资源流动政策，建立统一规范的人力资源市场，促进人力资源的合理流动和有效配置；负责人力资源和社会保障统计和信息化建设工作。3）负责促进就业和职业培训工作，拟订全区就业发展规划和政策，依法完善公共就业服务体系，健全就业援助制度，统筹建立面向城乡劳动者的职业培训制度并组织实施；负责职业技能培训机构、就业训练机构的管理；会同有关部门组织实施国家关于境外人员到本区就业的管理政策；负责就业、失业预测预警和信息引导，拟订应对预案，实施预防、调节和控制，保持就业形势稳定；牵头拟订符合区域产业发展的高技能人才、农村实用人才的培养和激励政策。4）171、统筹建立覆盖城乡的社会保障体系。组织实施城乡社会保险及其补充保险政策和标准；负责指导开展机关事业单位养老保险工作；负责公费医疗的管理和公费医疗制度的改革；负责指导退休人员管理工作，完善退休人员管理服务体系。5）牵头拟订机关、事业单位人员工资收入分配政策，贯彻落实机关、企事业单位人员福利和离退休政策；指导和协调企业工资分配关系；组织实施职工福利待遇标准、工龄政策和离退休政策；负责工伤认定。6）贯彻落实上级事业单位人员管理有关政策,推进全区事业单位人事制度改革,拟订事业单位人员和机关工勤人员管理办法并组织实施。7）负责全区机关事业单位编外聘用人员综合管理工作。8）负责专业技术人才队伍建设，组织实施172、专业技术人员管理和继续教育政策，负责高层次专业技术人才选拔、评价和培养的相关工作，负责专业技术职务综合管理工作，牵头推进深化职称制度改革工作。9）负责全区博士后管理工作，开展博士后科研工作站的申报、建设和管理以及在站博士后研究人员的管理和服务工作，负责人才引进落户工作，负责人力资源和社会保障对外交流合作。10）组织实施农民工工作综合性政策和规划，推动农民工相关政策落实，协中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 98 调解决重点难点问题，维护农民工合法权益。11）负责落实劳动、人事争议预防、调解、仲裁制度和劳动关系政策，完善劳动关系协调机制。执行女工、173、未成年工的特殊劳动保护政策，组织实施劳动监察，协调劳动者维权工作，依法查处重大案件，开展信访工作。12）负责本部门党的建设、党风廉政建设工作。13）根据法律法规的规定，在本部门职责范围内承担相应的安全生产监管职责。14）完成区委、党工委、区政府、管委会和上级相关部门交办的其他事项。（2）入驻入驻机构设置机构设置 本项目建成后拟安排社保、就业、人才中心进驻窗口；社保中心、专技中心、就业中心、人才中心进驻行政管理区。9.3 定员定员 项目建成后拟安排社保中心、专技中心、就业中心、人才中心进驻，派驻人员总数为 140 人，具体见下表。表表 9.3-1 定员定员表表 单位单位 总数总数 人员（人）人员174、（人）副处级副处级 处级以下处级以下 雇员雇员 工勤及其他工勤及其他 社保中心 49 1 17 31 专技中心 7 7 就业中心 48 1 13 23 11 人才中心 36 1 14 21 合计 140 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 99 第十章第十章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标 10.1 项目实施进度计划项目实施进度计划 10.1.1 建设周期建设周期 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）装修改造项目建设周期规划为 7 个月，即从 2020 年 4 月至 2020 年 10 月。本工程分为四个阶段：175、1）前期工作阶段 2）设计阶段及招标阶段 3）土建施工阶段 4）竣工验收及建成投入使用阶段。10.1.2 项目实施计划进度设想项目实施计划进度设想 为确保拟建项目在 2020 年 10 月完成，工程进度安排力求紧凑，互相衔接，相互交叉，以利于缩短建设周期，按期按质完成项目建设。进度规划设想如下：前期工作阶段 2020 年 4 月2020 年 6 月 设计阶段及招标阶段 2020 年 4 月2020 年 7 月 土建施工阶段 2020 年 8 月2020 年 10 月 竣工验收及使用阶段 2020 年 10 月底 10.2 工程招投标工程招投标 10.2.1 招标投标的基本原则招标投标的基本原则176、 根据中华人民共和国招标投标法，依法必须招标项目的招标工作应遵循以下原则：1）公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。2）公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 100 3）公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4）诚实信用原则。招标人应以城市、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5）独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。6）接受行政监督原则177、。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。10.2.2 招标方案招标方案 根据必须招标的工程项目规定（国家发展改革委 2018 年第 16 号令），同时结合业主要求，本项目建筑工程采用公开招标，其他不采用招标方式。表表 10.2-1 项目招标基本情况表项目招标基本情况表 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标 方式 招标 估算 金额（万元）备注 全 部 招 标 部 分 招 标 自 行 招 标 委 托 招 标 公 开 招 标 邀 请 招 标 设计 *详见投资估算表 建筑工程*安装工程*监理 *其他 *建设单位盖章 年 月 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外178、高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 101 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 11.1 投资估算投资估算 11.1.1 投资估算的编制范围投资估算的编制范围 本项目投资估算的范围是项目用地范围内相应的建筑装修改造及安装工程等，费用包括工程费用、工程建设其他费用以及预备费等。投资不包括会议室视听设备、展厅设备、办公家具、及 LED 屏、显示器等可移动设备。11.1.2 投资估算编制依据投资估算编制依据 1）国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2）投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司；3）建设部发布的市政工程投资估算编制办法建标179、2007164 号文；4）广东省住房和城乡建设厅关于印发广东省建设工程计价依据（2018)的通知(粤建市 2019 6 号)（包括 广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）、广东省市政工程综合定额（2018）广东省通用安装工程综合定额（2018）、广东省园林绿化工程综合定额（2018）、广东省建设工程施工机具台班费用编制规则（2018），自 2019 年 3 月 1 日起实施）；5）关于调整广东省建设工程计价依据增值税税率的通知（粤建市函2018898 号）；6）广州市有关建设工程定额及近期工程造价信息；7）建设单位提供的有关资料。11.1.3 投资估算编制说明投资估算编制说明 1）工程建180、设其他费用包括项目建设单位管理费、前期工作咨询费、工程设计费、施工图预算编制费、竣工图编制费、工程监理费、施工图技术审查费、工程保险费、专项检测费、配套设施建设费等。2）建设单位管理费按财建2016504 号文进行计算。3）前期工作咨询费用主要包括项目建议书编制费用，按国家计委计价格中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 102 19991283 号关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知的有关规定计算。4）工程设计费按国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）文计算。5）竣工图编制费分别按设计费的 8%计算。6）工程造价181、咨询服务费按粤价函2011742 号计算。7）工程监理费按发改价格2007670 号文计算。8）施工图技术审查费按粤价函2004393 号关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函和发改价格2011534 号国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知，按设计费的 6.5%计算。9）工程保险费根据广东省建设厅颁发广东省建筑工程计价办法和广东省建筑工程综合定额的通知（粤建价字200379 号文）按建安工程费的0.3%计。10）检验监测费按工程费用的 2%进行计算。11）预备费包括基本预备费、涨价预备费。按计投资19991340 号文国家计委关于加强对基本建设大中型182、项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知，涨价预备费费率取零。基本预备费费率按 5%计。11.1.4 投资估算投资估算 经估算，本项目建设总投资为 2925.67 万元，各项费用构成如下：1）建安工程费：2452.62 万元；2）工程建设其他费：333.73 万元；3）预备费用：139.32万元。项目投资估算详见表 11.1-1。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 103 表表 11.2-1 总投资估算表总投资估算表 建设项目名称：中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）序号序号 工程和费用名称工程和费用名称 技术经济指标183、技术经济指标 备注备注 建筑工程建筑工程费费(万元万元)设备购置及设备购置及安装费安装费(万万元元)其他费用其他费用(万元万元)合计合计(万元万元)单位单位 数量数量 单位造价（元）单位造价（元）一一 工程费用工程费用 1497.27 1497.27 955.35 955.35 0.000.00 2452.62 2452.62 58105810 42214221 （一）（一）土建工程土建工程 297.95 297.95 297.95 297.95 1 拆除工程（含建筑垃圾外运）43.10 43.10 4310 100 商业楼 1-5 层（含 2、3 层卫生间拆除），人才公寓 2 层 2 砌筑工184、程 145.25 145.25 5810 250 商业楼 1-7 层，人才公寓 2 层 3 结构加固工程 109.60 109.60 1370 800 2、3 层档案室（二）（二）装修工程装修工程 871.14 871.14 871.14 871.14 1 人才服务业务用房 505.20 505.20 2188 2309 1.1 一站式办事大厅和自助办理区 187.50 187.50 750 2500 重新装修，设中央服务台、电动门、玻璃隔断、各科室服务窗口和柜台等 1.2 路演大厅和 5G 招聘大厅 60.00 60.00 400 1500 1.3 产业园人才展厅 192.00 192.00185、 600 3200 包含布展和展陈部分，不含设备 1.4 高层次人才服务区 65.70 65.70 438 1500 2 行政管理用房 69.24 69.24 1154 600 2.1 社保中心 23.70 23.70 395 600 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 104 2.2 专技中心 4.74 4.74 79 600 2.3 就业中心 22.14 22.14 369 600 2.4 人才中心 18.66 18.66 311 600 3 公共服务用房 241.50 241.50 1778 1358 3.1 会议室 15.40 15.40186、 154 1000 3.2 稽核室 1.40 1.40 14 1000 3.4 档案室 205.50 205.50 1370 1500 3.5 其他公共区域 19.20 19.20 240 800 文印室、储藏室、开水间、休息室等 4 附属用房 55.20 55.20 690 800 4.1 员工食堂 55.20 55.20 690 800 （三）（三）安装工程安装工程 880.90 880.90 880.90 880.90 1 电气照明 124.95 124.95 5810 215 1.1 动力配电及电气照明系统 87.15 87.15 5810 150 1.2 变压器增容 37.80 37187、.80 kV 315 1200 人才公寓厨房工程新增315kV变压器、配电箱、电缆等 2 空调及通风系统 232.40 232.40 5810 400 多联机空调 3 消防系统 227.88 227.88 5810 392 3.1 火灾自动警报及广播系统 26.15 26.15 5810 45 3.2 消火栓及灭火器 20.34 20.34 5810 35 3.3 自动喷淋系统 44.40 44.40 4440 100 含原有消防管拆除及外运 3.4 气体消防系统 137.00 137.00 1370 1000 2、3 层档案室 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项188、目建议书 XX公司 105 4 综合布线 87.15 87.15 5810 150 4.1 通信系统 17.43 17.43 5810 30 4.2 数据网络系统 29.05 29.05 5810 50 4.3 视频监控系统 40.67 40.67 5810 70 含安全防范系统 5 给排水工程 6.90 6.90 690 100 员工食堂 6 厨房设备 100.00 100.00 项 1 1000000 灶台、除油烟设备、隔油池等厨房设备 7 标识工程 101.62 101.62 5810 175 7.1 室内标识工程 11.62 11.62 5810 20 7.2 室外标识工程 90.00189、 90.00 1 900000 室外标识及产业园外墙广告招牌发光字，四副（大楼东南西北4 面各一副），含设计费（四）（四）室外工程室外工程 328.18 328.18 74.45 74.45 402.63 402.63 1 绿化（含人才公园）及喷淋系统 54.45 54.45 108.90 5445 200 2 广场及道路 167.13 167.13 4775 350 花岗岩及沥青 3 地面停车位 106.60 106.60 5330 200 植草砖，含基础垫层 4 室外入口造型（含雕塑）20.00 20.00 项 1 200000 含停车场入口及岗亭 二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 190、333.73 333.73 333.73 333.73 （一）（一）前期工作相关费用前期工作相关费用 4.71 4.71 4.71 4.71 1 编项目建议书 4.71 4.71 （二）（二）勘察与设计相关费勘察与设计相关费 121.39 121.39 121.39 121.39 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 106 用用 1 工程勘察费 0.00 0.00 2 工程设计费 90.31 90.31 计价格200210 号 3 工程造价咨询服务费 8.96 8.96 粤价函2011742 号 4 施工图预算 9.03 9.03 5 竣工图编制191、费 7.22 7.22 6 施工图技术审查费 5.87 5.87 发改价格2011534 号（三）（三）实施与生产相关费实施与生产相关费用用 147.83 147.83 147.83 147.83 1 工程监理费 64.96 64.96 发改价格2007670 号 2 工程保险费 9.81 9.81 3 检验监测费 49.05 49.05 4 房屋安全鉴定费 10.00 10.00 暂估 5 场地装备及临时设施费 12.26 12.26 6 白蚁防治费 1.74 1.74 5810 3 （四）（四）建设单位管理相关建设单位管理相关费用费用 59.80 59.80 59.80 59.80 1 建192、设单位管理费 48.16 48.16 财建2016504 号 2 招标代理服务费 11.63 11.63 三三 预备费预备费 139.32 139.32 139.32 139.32 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 107 1 基本预备费 139.32 139.32 四四 建设投资合计建设投资合计 1497.27 1497.27 955.35 955.35 473.05 473.05 2925.67 2925.67 58105810 5036 5036 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 108 193、11.2 资金筹措资金筹措 项目估算总投资 2925.67 万元，建设资金全部来源于黄埔区财政拨款。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 109 第十二章第十二章 社会评价社会评价 12.1 项目所在地的经济社会情况项目所在地的经济社会情况 广州市经济增长呈现“稳”的特质。2019 年前三季度，广州市实现地区生产总值 17868.99 亿元，增长 6.9%，比上年同期提升 0.6 个百分点，全市经济运行总体平稳。其中第一产业增加值 169.58 亿元，增长 3.6%；第二产业增加值4934.84 亿元，增长 4.9%；第三产业增加值 12764.5194、7 亿元，增长 7.9%。农业生产稳中有升。前三季度，广州市完成农林牧渔及其服务业增加值186.54 亿元，同比增长 3.3%，比上半年提高 0.3 个百分点；占地区生产总值的比重为 1.04%，比上半年提高 0.07 个百分点。种植业生产稳定。前三季度，全市蔬菜瓜果播种面积增长 1.8%，带动蔬果产量增加，其中蔬菜增长 3.3%；水果产量微增 0.1%。畜禽业呈持续下降趋势，其中猪肉产量 3.13 万吨，同比下降 30.6%；禽肉产量 8.1 万吨，同比下降 7.6%。渔业增势良好，增长 10.2%；水产品产量增长 3.1%。重点企业拉动工业生产增长。前三季度，全市规模以上工业总产值和工业增195、加值分别增长 3.4%和 4.4%，分别比上半年提升 1.0 个和 0.7 个百分点。三大支柱产业实现工业总产值同比下降 0.5%，降幅比上半年收窄 1.8 个百分点。其中汽车制造业下降2.8%，降幅比上半年收窄1.8个百分点；电子产品制造业增长3.2%；石油化工制造业增长 1.6%。百强企业带动力增强。排名前 100 位的企业合计实现总产值占全市规模以上工业的 60.7%，增长 6.0%，增速比上半年提高 1.0 个百分点，比全市规模以上工业增速高 2.6 个百分点。重点行业增势较好。产值规模前 15 个行业大类中，属于先进制造业中的通用设备制造业产值增长 8.8%，医药制造业产值增长 7.196、0%，电气机械产值增长 6.4%。燃气生产和供应业，非金属矿物制品业，有色金属冶炼及压延加工业三个传统行业产值均实现两位数以上的增长，增速分别为 43.8%、37.1%、19.8%。消费市场保持平稳。前三季度，广州社会消费品零售总额 7346.95 亿元，同比增长 8.2%，增速比上年同期提高 0.6 个百分点，与上半年持平；批发和零售业商品销售总额 51360.98 亿元，增长 9.3%，增速比上半年提高 0.5 个百分点。全中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 110 市限额以上汽车销售额增长 0.8%、零售额增长 2.1%。从汽车的零售情况看197、，中、高档车型零售额保持增长，增速分别为 4.1%和 5.6%，而低档车型零售额为负增长，同比下降 2.8%。消费升级类商品零售额增速加快。限额以上化妆品类、金银珠宝类商品零售额分别增长 13.3%和 36.8%，增速比上半年分别提高 4.8 个和4.6 个百分点。限额以上中西药品类、日用品类、通讯器材类商品零售额增速较快，增速分别为 33.8%、21.5%和 9.4%。限额以上文化办公用品类、粮油食品类零售额分别增长 15.3%和 7.5%，增速比上半年提高 1.8 个和 1.3 个百分点。大项目带动固定资产投资较快增长。前三季度，全市固定资产投资增长21.1%，其中基础设施投资、工业投资、198、房地产开发投资三大领域齐发力，均呈两位数增长态势。基础设施投资快速增长 27.6%，国铁、城际铁路、地铁、高速公路等项目持续推进，铁路运输业、道路运输业投资分别增长 53.5%和 38.7%，分别拉动全市基础设施投资增长 4.4 个和 7.5 个百分点。工业投资稳步加快，在富士康、乐金 OLED、广州粤芯 12 英寸、恒大智能汽车零部件等大项目推动下，工业投资增长 25.9%。工业技改投资增长 88.0%，完成投资超亿元的工业技改项目 33 个，同比增加 17 个。房地产开发投资增长 18.9%。国有投资增长 47.4%，增速同比提高 28.9 个百分点。民间投资增长 34.6%。进出口总值微199、幅增长。据海关统计，前三季度，广州市商品进出口总值 7082.3亿元，同比增长 0.5%，占广东省比重 13.8%。其中，出口 3655.6 亿元，下降 8.2%，降幅比上半年（-8.5%）缩窄 0.3 个百分点；进口 3426.7 亿元，增长 11.8%。2018 年 12 月 30 日，经中央编委备案通过、广东省委省政府批复广州市机构改革方案，主要内容包括机构改革总体部署、调整优化市级党政机构和职能、统筹推进其他各项改革和组织实施 4 个部分。2019 年 1 月 9 日，中共广州市委十一届七次全会召开，广州市机构改革进入全面实施阶段。机构改革后，共设置市级党政机构 53 个。党委机构 1200、6 个，其中，纪检监察机关 1 个，工作机关15 个。政府工作部门 37 个。12.2 项目建设对社会的影响项目建设对社会的影响 1、社会效益社会效益 项目将着力打造“一核一圈”：“一核”指园区主体功能核，涵盖一站式政务服务、就业和创业指导、人才访聘咨询、交流培训、人才指数发布等核心功能；中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 111“一圈”指人才生态圈，包括知识城、临港经济区、生物岛等人力资源服务专业载体，涵盖国际人才创业、人才安居、人才项目投融资、人才子女教育等生态元素。项目将为黄埔区开发区“四区四中心”建设提供有力的人力资源和人力资本支撑。项目201、的建设有助于集聚人才、集聚信息、集聚产业，构建高端化人力资源服务体系，聚人才促发展。项目的建设具有良好的社会效益。2、负面影响负面影响 本项目地块附近为住宅区。改造时会对周围环境带来一定的负面影响，尤其是噪声污染，但由于建设期较短，只要做好施工管理并进行文明施工，建设期的负面影响不大。3、综合影响综合影响 通过以上分析，对项目的社会影响做出评价，得出项目社会影响分析表，如下表所示：表表 12-1 项目社会影响分析表项目社会影响分析表 序号序号 社会因素社会因素 影响范围影响范围 和程度和程度 可能出现的结果可能出现的结果 措施建议措施建议 1 对居民收入的影响 无直接影响 2 对附近单位学生居202、民工作学习生活的影响 有一定影响 项目建设和运营时可能会对周边环境造成影响 确保文明施工，加大环保力度 3 对居民就业的影响 有一定影响 项目将创造一定的就业机会 4 对不同利益群体的影响 有一定影响 项目建成更好地营造生活和投资环境，为居民安居乐业创造条件 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 112 序号序号 社会因素社会因素 影响范围影响范围 和程度和程度 可能出现的结果可能出现的结果 措施建议措施建议 5 对服务业的影响 有一定影响 项目建成将带动周边服务业的发展 6 对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响 有一定影响 推动了基础设203、施建设，社会服务容量增大 7 对少数民族和风俗习惯和宗教的影响 无直接影响 12.3 项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析 人民群众是项目的直接受益者，因此本项目受到了政府部门的支持。本项目位于广州市黄埔区保利罗兰国际一期商业楼，四周环境良好、交通便捷，水、电、通信、燃气等市政配套条件完善，基础设施良好，符合本项目的要求，有利于项目建设和建成后投入使用。由此可见，项目的建设基本上能够与所在地的社会环境、人文条件相适应。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 113 第十三章第十三章 风险分析风险分析 13.1 项目面临的主要风险项目面临的主要204、风险 根据同类项目的经验，结合本项目的具体情况，项目的风险因素主要包括以下几方面：13.1.1 工程风险工程风险 在项目建设过程中，由于工程条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的风险。13.1.2 资金风险资金风险 项目建设资金能否及时到位直接关系到工程实施的顺利与否，同时，工程量、建筑材料价格不利变化和估算投资与实际投入需要可能产生的差异，都可对项目造成建设资金投入困难，给项目造成风险。13.1.3 环保因素风险环保因素风险 项目在施工建设时，施工产生噪声、粉尘等污染环境，从而产生冲突事件；在建成运营后，产生一定数量的生活废水和固体废弃材料等，可能给项目地205、点周围环境造成不利影响；可能有个别施工单位或施工人员不文明施工等，都是需要面对的问题。13.2 项目风险分析项目风险分析 项目上述风险因素的风险程度分析结果见下表所示。表表 13.2-1 项目项目风险因素及程度分析表风险因素及程度分析表 序号 风险因素名称 风险程度 备注 灾难性 严重 较大 一般 1 工程风险 2 资金风险 3 环保因素风险 中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 114 13.3 风险防范措施风险防范措施 13.3.1 工程风险工程风险 在项目前期阶段对项目现状条件进行装修改造区域内数据测量，为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项206、目建设的工程风险。项目工程建设所采用的技术均为常规技术，施工难度不大，按照有关规范和程序进行施工，保证施工人员具备应有的素质，选择好的设计、施工、管理单位，项目建设的工程风险不大。精心设计，合理有效地组织施工和管理，按项目进度及时安排建设资金，使项目的工程量、投资、进度控制在计划范围。做好项目建设的必要性的宣传协调工作，依法与合作方、发展商进行协调合作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好规划和建设，使各方利益得到相应的体现和满足，同时使项目能顺利的推进下去。13.3.2 资金风险资金风险 全面落实项目建设的资金来源，对建设资金实施全过程的控制与管理。同时，在项目前期工作阶段，充分考虑各207、种可能发生的费用，在遵循节约原则的基础上尽可能留有余地。13.3.3 环保因素风险环保因素风险 在签订与施工合同时，明确文明施工的奖惩措施，要求施工单位做到科学组织施工和文明施工，尽量不占用城市道路，不影响市民的出行。尽可能采用先进的降噪声、粉尘等环境污染源的施工方法；在靠近居民区的建设点，在夜晚 10点钟以后，不允许进行有噪声源和强光的施工。在建成运营后，通过加大环境保护方面的投入与管理力度，严格按规范要求建设和使用污水污物处理设施，制订并实行科学的日常保洁管理工作制度；在人的管理方面，首先通过教育学习，培养和强化管理员工的环保观念与环保意识，让其起到模范带头作用，对乱丢杂物的市民以批评教育208、为主，严重违规者进行必要的罚款处理，从而有效实现环保工作的管理目标。综上所述，项目建设过程中可能出现的各种风险，其程度均不大，经采取有效的防范措施后，上述风险不会对项目的实施产生实质性的影响。中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 115 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议 14.1 结论结论 1、本项目为广州开发区海外高层次人才服务园区建设项目，基于“立足广州、联动港澳、面向世界，打造粤港澳大湾区高端人力资源产业新标杆和最优营商环境新平台”的战略定位，为黄埔区的建设提供充足的人力资源和人力资本支撑。因此，项目的建设是十分必要的。2、项目的实施地209、点是广州市黄埔区保利罗兰一期，改造范围为保利罗兰一期商业楼 17 层，改造面积为 5120；人才公寓 2 层，改造面积为 690，以及周边环境，改造面积为 15550。项目主要是根据现有商业楼特点，充分利用现有建筑空间，把现有场地改造成适合中国广州人力资源服务产业园项目的场所，满足中国广州人力资源服务产业园项目的业务需求。3、项目为装修改造工程，使用的材料比较轻便简单、材料来源途径多。项目位于广州黄埔区开发区，交通发达，项目具备建设必要的材料运输交通条件。同时，项目建设地的气候条件、供水、供电等条件均满足项目的建设所需，总体而言，项目具有良好的建设条件。4、项目建设施工过程会产生一定的建筑机械210、运输车辆产生的噪声和扬尘；产生建筑废弃物；施工人员产生的生活废水和垃圾等，但其影响将随着施工期结束而消除。项目营运期造成一定的生活污水、生活垃圾。通过管理分类，统一由市政环卫部门收集处理，不会对周边环境正常影响。建设区域环境质量现状较好，具有一定的环境容量，工程拟采取的污染防治措施及对策经济技术可行。项目在全面落实工程设计的环保设施及环评要求的环保设施的前提条件下，对于综合治理区域环境具有一定的环境正效益，建设项目所带来的有关环境问题，绝大部分经采取适当的措施和对策后，可以得到有效的治理和预防。从环境保护的角度而言本项目的建设是可行的。5、项目涉及室内改造总面积 5810 平方米，室外改造总211、面积 15550 平方米。本项目建设总投资为 2925.67 万元。其中工程费用 2452.62 万元，工程建设其他中国广州人力资源服务产业园（广州开发区海外高层次人才服务园区）项目建议书 XX公司 116 费 333.73 万元，预备费 139.32 万元。符合市政府提出项目建设相关要求。从项目的建设规模和功能定位的角度而言，项目的投资规模是合理的。综上所述，项目的建设是必要的，同时也是可行的，项目有着良好的社会效益。14.2 建议建议 1、项目具有良好的社会效益，建议有关部门给予大力支持并推进项目的建设，早日发挥项目应有的效益。2、尽快与周边企业达成室外用地协议，确定室外工程范围，确保园区配套功能完善，为高层次人才服务提供良好的环境，最大发挥产业园效益。3、全面落实项目建设资金，确保工程启动后建设资金能够足额、按时投入，使项目按计划如期完成，防止资金断链，使工程早日竣工顺利投入使用。4、建议进一步深化方案，在初步设计阶段时，与消防部门等单位做好相应对接工作，确定建设方案后，与相关部门做好工作的衔接。