1、附件1xxxx军创园（一期）项目项目建议书汇报单位：xx地产（xx）有限责任公司2021年3月4日目 录一、项目概况1二、市场分析2（一）市场分析2三、产品定位及规划设计方案1（一）产品定位1（二）价格定位2（三）规划设计方案2四、项目实施方案4（一）改造方案4（二）实施计划10五、投资估算与经济效益初步分析10（一）营业收入与利润估算10（二）改造投入费用23（三）现金流估算24（三）财务与经济评价结论25六、强军兴军和集团产业协同方面的考虑25（一）、市场维度26（二）客户维度27（三）政府维度27八、其他需要说明的事项28九、综合分析与建议28（一）结论28（二）建议29一、项目概况xx2、地产（xx）有限责任公司成立于2019年8月16日，是中国xx房地产集团有限公司的全资子公司。公司成立以来，对xx省第一批移交资产进行的接收与梳理工作已经完成，并按照集团要求对已接收资产进行了分类。xxxx军创园项目位于xx省xx市xx区九塘西路西路，西邻金钟水库，东邻东风日产厂区，南近风神大道，占地面积约为240,449平方米，现状为厂房及附属办公楼、公寓。该项目为委托代管类项目，移交前由xx军区xx房地产管理处管理。 坐落内总建筑面积约60,463平方米。现有4个项目，分别为：北侧有低层租赁厂房（面积为14,499平方米）、西南侧山体处建有租赁产厂房（租赁面积2,376平方米）、南侧2栋独3、立厂房（每栋约4,200平方米、共8,400平方米）、坐落中间山体附近楼体（约有2,970平方米）。 其中，坐落内空置物业建筑面积约为：南侧6栋空置独立厂房（每栋约4,200平方米、共25,200平方米）、南部山体北侧建有两栋厂区宿舍（每栋约为3,500平方米、共7,018平方米）。 项目拟打造成建筑面积约86万平方米，包括高端厂房，写字楼、蓝领公寓、专家研发楼为一体的产城融合的综合性高科技园区。一期拟打造专家办公楼、写字楼、工业厂房、蓝领公寓、招商中心为一体的综合体，占地面积99,683平方米，总建筑面积149,852平方米。二、市场分析（一）市场分析1.国内产业地产发展情况随着国家关于产业4、用地政策的频频颁布，以及打造制造业强国战略的提出，市场对工业地产的需求正逐年增加。相对于其他商业地产物业，工业地产自身具有较高的投资回报，进而使工业地产的发展充满了机遇。整体上来说，中国工业地产的整体发展趋势总体向好。从最初开发区的密集招商，到03-04年第三方工业地产商的兴起，再到07-08年一度的癫狂和瞬间的下落，然后09-10年的产业复苏、起底上扬，直至现在平稳上升的前提下，酝酿着全新的突破。10年间尽管起落跌宕，工业地产市场的产业规模仍是不断扩大，在上升通道中不断突破已毋庸置疑，这也是未来大势所趋。伴随着中国经济，尤其是制造业的飞速发展，中国工业地产市场前景广阔。结合市场和政策双重条件5、来看，中国工业地产发展前景主要呈以下几个态势： 第一，价格优势明显，未来有上升空间。从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。第二，工业地产具有更广阔的升值潜力与投资价值，受到投资青睐，将持续开发。首先，工业地产具有其他物业所不具备的天然优势。尤其在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。另外据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，到2020年，我国的城镇化率预计在55。届时，随着城6、镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。因为从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。 第三，从供求关系来看，当前中国工业物业地产需求已然不断上升，但国内供应短缺，尤其近几年物流行业的飞速发展，造成了物业存储仓库严重供应短缺。第四，城市化进程使得工业从市中心向城郊迁移。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，造成了城市郊区厂房热的出现。2.2020年土地市场供应情况：推地力度平稳增加，楼面均价小幅下降从总规模来看，2020年，全国307、0城共推出工业用地规划建筑面积9.6亿平方米，同比增长12.1%；共成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%，推出和成交较去年均平稳增长。从土地占比来看，2013-2020年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势，自2016年到达阶段高点后，出现小幅下降，2018年回升至近7年高位，经历2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工业用地成交楼面均价小幅下降，溢价率小幅上升。其中楼面均价为283元/平方米，同比小幅下降0.8%；溢价率为1.5%，较2019年上升0.1个百分点；土地出让金为2,509.9亿元，同比增长9.4%。 图1 208、13-3030年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况3.粤港澳大湾区制造业实力雄厚，产业升级需求强烈珠三角城市历来以“世界工厂”闻名，普遍产业规模庞大，具有很好的生产基地和制造业基础，各个城市都形成了各自优势的领域。粤港澳大湾区战略的颁布，国家高度重视粤港澳大湾区的建设，给珠三角城市群带来了新的发展机遇。粤港澳大湾区发展规划纲要的颁布，将推动传统工业向高端制造业的转型升级。发挥原有的制造业基础优势，推进产业升级，向高端迈进，与科技融合，打造具有国际力的现代产业先导区。粤港澳大湾区加快推动制造业转型升级，重点培育发展新一代信息技术、生物技术、高端装备、新材料、节能环保、新能源汽车等战略新9、兴产业集群。粤港澳大湾区未来发展的重要目标将是建设领先全球的高端制造基地，打造世界性科技创新湾区，实现高端制造业的快速发展。粤港澳大湾区占据全国0.6%的土地面积，聚集着全国4%的人口，贡献出全国12%GDP，基于各城市现有的优势产业和产业分工，政策因势利导，未来各城市在发展产业的角色中会更加明确，产业升级的空间更大、动力更足。4.珠三角产业地产发展利好，xx江门佛山三市土地出让面积最多（2019）随着粤港澳大湾区发展规划的发布，珠三角9城产业地产迎来发展新机遇。低地价和大湾区的利好，吸引了大批产业地产开发商积极拓展土地储备。从珠三角9大城市来看：2019年一季度xx市产业用地出让面积最多。x10、x作为粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及“一带一路”的枢纽城市，2019年一季度xx产业用地出让数量74宗，面积达6,643.5亩，缴纳土地出让金突破50亿元。其次为江门市，江门一季度产业用地出让总面积为3,339.15亩，成交价36.56亿元。在大湾区9达城市中，除深圳和中山市外，其余7城一季度产业用地出让面积均在1,000亩以上。从产业用地出让数量来看，一季度佛山产业用地出让达603宗，是9大城市中数量最多的城市。同时，佛山也是成交价最高的城市，其成交价高达68.56亿元。而成交均价最高的则为深圳市，其成交均价突破千万元/亩。表1：大湾区9市产业用地出让情况表2019年一季度大11、湾区9市产业用地出让情况城市数量（宗）面积（亩）成交价（亿元）xx746,643.5051.59江门493,339.1536.56东莞152,802.319.42佛山6032,438.768.56惠州991,750.9522.37肇庆1281,658.8514.00珠海351,650.3053.75深圳18509.4061.24中山588.500.34图2 珠三角地区主要产业地产项目表2：大湾区产业园区售价表梯度片区项目名称售价(元/m)第一梯度8,000以上xx番禺片区华创动漫产业园独栋15,000 高层厂房8,700 东莞松湖片区松湖智谷均价8,500 东莞临深片区京东智谷均价8,500 12、第二梯度7,000-8,000黄埔片区联动U谷xx南湾国际企业港首层11,000 均价7,500-8,000东莞滨海片区东莞沙田湾区智谷均价7,500 东莞东部产业园片区东莞时代智汇城均价7,000 中新知识城片区联东U谷中新xx知识城科技园均价7,000-7,500 xx南沙片区xx南沙联东U谷均价7,000 第三梯度6,000-7,000佛山三龙湾片区宜安科创园均价6,800 东莞东部产业园片区谢岗碧桂园智造创新中心均价6,400 xx番禺番禺清华创新科技园均价6,500 第四梯度5,000-6,000佛山三龙湾片区联动U谷顺德国际企业港均价5,200 佛山北滘集成科创园均价4,600-613、,000 联科滨海智造港均价6,000 佛山南海丹灶联东均价5,500 东莞水乡片区东莞天安中堂智能生态小镇均价6,000 惠州大亚湾片区惠州大亚湾太东项目均价5,000-5,500 第五梯度4,000-5,000佛山顺德片区顺德中集智谷均价4,000 中建国际创新智慧城均价4,600-5,150 中南高科智能科技产业园均价4,500 佛山中建中建三水白坭均价4,300-4,700 佛山三水中建均安均价5,000 潼湖科技小镇潼湖科技小镇均价4,900 江门棠下联东惠州仲恺益农项目均价4,500 佛山高明片区棠下联东均价4,100-4,500 第六梯度4,000以下惠州博罗片区（万洋）均价4,14、000以下江门区域肇庆区域清远区域总体上，珠三角地区的产业地产按照分布区位及价格可分成六个梯度，深圳地区因政策原因，产业地产物业基本全自持，不可进行销售，暂时不进行分析。从产业物业的销售价格和分布区域分析，受地价及供需关系影响，越靠近一线城市或工业发达区域，产业地产越密集，物业售价更高，销售去化更快。（二）竞品分析xx军创园项目位于九塘西路南侧，本次市场分析包括附近30km内的产业园区。涵盖xx美妆智谷产业园、远洋2025park、xx红谷商品、xx国际空港物流中心、xx高新科技产业园、赤泥中小企业孵化园、狮岭（国际）皮革皮具城产业园、xx空港电商国际产业园。对产业园大致分类：纯写字楼产业园（15、如：2025park）、纯商业园区（如：狮岭（国际）皮革皮具城产业园）、纯工业园区（如：xx国际空港物流中心）、综合性产业园区项目（如：xx空港电商国际产业）。31表3：军创园周边产业园区明细表项目名称距离xx军创园距离园区性质入住率已售比率租金售价业态相关交付时间xx美妆智谷产业园（鼎盛智谷）1.2km甲级写字楼+高端厂房+中低端公寓20%/1楼60元、2楼以上30元（含6元物业费）自持高端化妆品1期：2020.09交付远洋-2025Park产业园8.5km高端甲级写字楼15%/写字楼88元(含18元物业费），底商120元自持数字经济2018年中开园中国xx红谷尚品园9.1km商业+办公+公16、寓出售/80%出售以租代售商业 3.1万-3.2万办公 1.8万 公寓：1.4万-1.6万（平层）、1.8万（复式）（40年使用权）公寓为主体，皮具销售2019年xx国际空港中心7.20km商业+办公+公寓出售/100%出售/16,000/平方米航空相关行业2018年xx机场高新科技产业园22km购地型企业入驻，自建仓房80%/28元/平/生物医药、新一代信息技术、电子显示技术产业2013年赤坭中小企业孵化园8.3km工业厂房99%/25元/平/生产加工企业2013年狮岭（国际）皮革皮具城产业园7.2km商业70%/60-70元/平方米8,000/平方米皮具/五金批发行业2000年xx空港电商17、国际产业园17km商业+仓库+办公70%/商业90元/平仓库40-60元/平办公45-65元/平/物流仓库为主2015年结论：周边市场厂房租赁去化形势好，如：xx机场高新科技产业园、赤坭中小企业孵化园、xx空港电商国际产业园均实现较好的去化。xx新都区域写字楼供应量大，价格为50元/平方米-80元/平方米；xx军创园周边配套差，建议与区政府沟通，拓宽道路，搞好绿化，东风日产大学在附近，培训及会议多，汽车城管委会强烈建议建设4星级以上标准的酒店（最好不设立星级）；xx军创园周边厂房的租金集中在20-30元/平方米，园区内的8栋厂房可进行改造，严控成本，力争租金能在45元/平方米；作为配套工业园区18、的宿舍，周边带电梯公寓楼一般在22元/月/平方米左右，蓝领公寓作为军创园配套厂区公寓定价在24元/月/平方米符合市场规律。军创园项目周边优质企业因租金高与空间不够而迁出xx区，xx军创园可与汽车城管理委员会合作，把这些优质企业留在该区域，同时配合汽车城管委会招商引资，落户外来重大项目；军创园项目的产业定位与功能布局、成果展示，可结合原有的产业基础如汽车零部件、皮革皮具、电商直播、化妆品等，成为xx区对外宣传的重要窗口。三、产品定位及规划设计方案（一）产品定位地块位于汽车城一期核心区，紧邻东风日产一工厂及200多家零部件企业，企业主要以汽车零部件产品研发、制造及汽车贸易服务为主，区位及发展潜力较19、好；项目所在区域化妆品与电商直播产业发展浓厚，基础好，对办公、厂房需求大；可售的独栋写字楼有市场；所在区域生产类厂房租赁市场良好，其中超高层钢结构厂房最有市场。拟打造成写字楼、公寓、高端厂房、专家研发楼，考虑到项目一期涉及军创园形象，结合项目周边情况及建筑本身条件，建议打造功能组合为：写字楼+工业厂房+专家研发楼+蓝领公寓+招商中心。（二）价格定位在价格定位上建议：1.xx区的写字楼租金价格为40-80元左右。由于军创园计划建造的写字楼符合甲级写字楼标准，写字楼租金收入暂定54元/平方米/月。写字楼（可去化公寓）的物业管理费收取一般为租金的1/4-1/3。暂定18元/平方米/月。2.xx区工业20、厂房租金金额为20-30元/平方米/月的厂房均为大跨度单层低端厂房。承租户在租赁厂房后需要额外投资对厂房进行改造升级使之符合生产条件。军创园计划建设的工业上楼类型的高端厂房，设备齐全，免去企业设备对厂房的额外投资，在xx区范围内并没有同类型的产品。参考xx市黄埔区的类似的工业上楼厂房与普通低端厂房之间的租金关系，工业上楼新建厂房普遍溢价可达30%至50%左右，故测算采用了中间值40%的溢价水平。暂定39元/平方米/月。3.项目车位价格取xx区车位平均价格450元/月。4.专家办公楼附近没有对标建设，但由于空间相对独立，且位于湖边风景较好，暂定60元/平米/月。5.根据市场调研附近住宅租赁总价约21、在22元（含物业费），相对于合租住宅。蓝领公寓面向是蓝领工人群体，故不收取物业费。租金拟收取21元/月/平方米。（三）规划设计方案在地块中保留了现状的一座山体作为绿核，围绕绿核四周去设置建筑，使每一栋建筑都能获得良好景观视野，提升地块价值同时也增强了空间的多样性，总体规划通过在绿核内部设置绿树成荫的街道及一系列独具特色的区域公园，将自然生态延伸至场地内，并将核心公园景观分享给各类型企业，使得整个项目的建筑与自然环境完美的融合在一起。围绕着绿核四周，设置了一圈活力环，活力环采用运动 + 产业的概念。围绕可供行人慢跑运动的活力环，置入咖啡厅、餐厅等商业空间，以内部圆环为核心激活整个场地。拟选取地块22、南侧约99,683平方米土地进行一期开发：图3 总平米规划图（近期）图4 一期建设效果图四、项目实施方案（一）建设方案1.一期新建部分：写字楼（可去化公寓）：标准层面积1,400平方米，1-4层配有裙楼，层高3.4米，共28层建筑高度99.2米。标准层示意图：工业厂房：工业厂房标准层4,114平方米，层高4.5米，共8层建筑高度47.2米，核心筒在建筑中心，方便后期改造为写字楼出让。标准层平面图：剖面图：专家研发楼：首层大堂平面图：标准层平面图：招商中心：2.改造部分：厂区宿舍：为节约改造成本，对原有外立面进行简单翻新改造。内部进行简易装修。由于原宿舍内部未安装消防设备，需要整体进行消防改造。23、此外拟为公寓加配电梯。施工方案：图：施工方案（二）实施计划序号时间工作计划工作成果12021年4月下半月设计单位招标，同步进行可研报告编制发出招标22021年5月上半月进行方案设计，方案设计评选设计方案定稿32021年5月下半月完成可研上会资料准备可研报告、经济测算、汇报PPT等因此，此项目为xx第一个产业园试点项目，为后续项目提前做好应用准备。五、投资估算与经济效益初步分析（一）营业收入与利润估算 1.业务收入估算 租金类收入：写字楼（可去化公寓）：写字楼总面积34,153平方米；首年日租金1.8元/平，每两年按照8%的增长率增长；首年出租率50%，第二年起出租率为85%。运营期内写字楼收入24、（含税）合计54,474.35 万元。工业厂房：工业厂房总面积82,280平方米；首年日租金1.3元/平方米，每两年按照8%的增长率增长；首年出租率95%，第二年起出租率为100%。运营期内工业厂房收入（含税）合计112,921.26万元。专家研发楼：专家研发楼总面积8928平方米；首年日租金2元/平方米，每两年按照8%的增长率增长；首年出租率100%，第二年起出租率为100%。运营期内专家研发楼收入（含税）合计18,883.06万元。蓝领公寓：蓝领公寓加建电梯后总面积7,060平方米；首年日租金0.7元/平方米，每两年按照8%的增长率增长；首年出租率50%，第二年起出租率90%。运营期内蓝领25、公寓收入（含税）合计5,402.16万元。车位收入：车位总计475个；首年日租金15元/个，此后不增长；全运营期出租率为90%。运营期内车位收入（含税）合计6,781.34万元。预计运营期内各业务板块合计实现收入（含税）198462.17万元。 物业类收入：写字楼（可去化公寓）：全运营周期内日物业费按0.6元/平方米，运营期内写字楼物业费收入（含税）合计12,453.38 万元。工业厂房：全运营周期内日物业费按0.3元/平方米，运营期内工业厂房物业费收入（含税）合计17,974.27 万元。专家研发楼：全运营周期内日物业费按1元/平方米，运营期内专家研发楼物业费收入（含税）合计6,517.4426、 万元。表1：业务收入估算（单位：万元） 序号合计建设期运营期2021年9月2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年首年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1租金类租金（元/m2/日）2写字楼 - - - - 1.80 1.80 1.94 1.94 2.10 2.10 2.27 2.27 2.45 2.45 27、2.64 2.64 2.86 2.86 3.08 3.08 3.33 3.33 3.60 3.60 3工业厂房 - - - - 1.30 1.30 1.40 1.40 1.52 1.52 1.64 1.64 1.77 1.77 1.91 1.91 2.06 2.06 2.23 2.23 2.41 2.41 2.60 2.60 4蓝领公寓 0.70 0.70 0.76 0.76 0.82 0.82 0.88 0.88 0.95 0.95 1.03 1.03 1.11 1.11 1.20 1.20 1.30 1.30 1.40 1.40 1.51 1.51 1.63 1.63 5专家研发 - - 28、- - 2.00 2.00 2.16 2.16 2.33 2.33 2.52 2.52 2.72 2.72 2.94 2.94 3.17 3.17 3.43 3.43 3.70 3.70 4.00 4.00 6车位 - - - - 15.00 15.00 16.20 16.20 17.50 17.50 18.90 18.90 20.41 20.41 22.04 22.04 23.80 23.80 25.71 25.71 27.76 27.76 29.99 29.99 7出租率（%）8写字楼 - - - - 50.0%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%29、85%85%85%85%85%85%9工业厂房 - - - - 95%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%10蓝领公寓50%90%90%90%50%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%11专家研发 - - - - 100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%12车位 - - - - 90%30、90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%13租金收入(万元) 198,462.17 14写字楼 54,474.35 - - - - 1,121.93 1,907.27 2,059.86 2,059.86 2,224.64 2,224.64 2,402.62 2,402.62 2,594.83 2,594.83 2,802.41 2,802.41 3,026.60 3,026.60 3,268.73 3,268.73 3,530.23 3,530.23 3,812.65 3,812.65 15工业厂房 112,921.2631、 - - - - 3,708.98 3,904.19 4,216.52 4,216.52 4,553.84 4,553.84 4,918.15 4,918.15 5,311.60 5,311.60 5,736.53 5,736.53 6,195.45 6,195.45 6,691.09 6,691.09 7,226.38 7,226.38 7,804.49 7,804.49 16蓝领公寓 5,402.16 30.06 162.34 175.33 175.33 105.20 189.36 204.51 204.51 220.87 220.87 238.54 238.54 257.62 257.632、2 278.23 278.23 300.49 300.49 324.53 324.53 350.49 350.49 378.53 378.53 17专家研发 18,883.06 - - - - 651.74 651.74 703.88 703.88 760.19 760.19 821.01 821.01 886.69 886.69 957.63 957.63 1,034.24 1,034.24 1,116.97 1,116.97 1,206.33 1,206.33 1,302.84 1,302.84 18车位 6,781.34 - - - - 234.06 234.06 252.78 252.33、78 273.00 273.00 294.84 294.84 318.43 318.43 343.91 343.91 371.42 371.42 401.13 401.13 433.22 433.22 467.88 467.88 25物业类物业类（万元） 36,945.09 - - - - 1,555.77 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 134、,862.60 1,862.60 1,862.60 26写字楼 12,453.38 - - - - 373.98 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 635.76 27工业厂房 17,974.27 - - - - 855.92 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 935、00.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 900.97 28蓝领公寓 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 29专家研发 6,517.44 - - - - 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 325.87 30车位 - - - - - - - - - -36、 - - - - - - - - - - 31项目收入合计（含税） 235,407.26 30.06 162.34 175.33 175.33 7,377.67 8,749.22 9,300.15 9,300.15 9,895.15 9,895.15 10,537.75 10,537.75 11,231.77 11,231.77 11,981.30 11,981.30 12,790.80 12,790.80 13,665.05 13,665.05 14,609.25 14,609.25 15,628.98 15,628.98 32租金收入（含服务收入） 198,462.17 30.06 16237、.34 175.33 175.33 5,821.90 6,886.62 7,437.55 7,437.55 8,032.55 8,032.55 8,675.16 8,675.16 9,369.17 9,369.17 10,118.70 10,118.70 10,928.20 10,928.20 11,802.46 11,802.46 12,746.65 12,746.65 13,766.38 13,766.38 33物业费收入 36,945.09 - - - - 1,555.77 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,838、62.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 1,862.60 34税额合计 18,478.02 2.48 13.40 14.48 14.48 568.77 674.05 719.54 719.54 768.67 768.67 821.73 821.73 879.03 879.03 940.92 940.92 1,007.76 1,007.76 1,079.94 1,079.94 1,157.91 1,157.91 1,242.1039、 1,242.10 35销项税额9% 16,386.78 2.48 13.40 14.48 14.48 480.71 568.62 614.11 614.11 663.24 663.24 716.30 716.30 773.60 773.60 835.49 835.49 902.33 902.33 974.51 974.51 1,052.48 1,052.48 1,136.67 1,136.67 36物业税额6% 2,091.23 - - - - 88.06 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.440、3 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 105.43 37项目收入合计（不含税） 216,929.24 27.58 148.94 160.86 160.86 6,808.90 8,075.17 8,580.61 8,580.61 9,126.48 9,126.48 9,716.03 9,716.03 10,352.73 10,352.73 11,040.38 11,040.38 11,783.04 11,783.04 12,585.11 12,585.11 13,451.34 13,451.34 14,386.88 141、4,386.88 38不含税租金收入（含服务收入） 182,075.38 27.58 148.94 160.86 160.86 5341.19 6318.00 6823.44 6823.44 7369.31 7369.31 7958.86 7958.86 8595.57 8595.57 9283.21 9283.21 10025.87 10025.87 10827.94 10827.94 11694.18 11694.18 12629.71 12629.71 39不含税物业费收入 34,853.86 0.00 0.00 0.00 0.00 1467.70 1757.17 1757.17 17542、7.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 1757.17 2.运营成本测算 营销费用：物业出租与中介合作，中介将收取一个月租金作为佣金，约为出租收入的8.33%，考虑到项目配有销售团队，首年加权平均取5%的营销费用，次年开始年营销费用为2%。蓝领公寓开始运营后，首年营销费用为1.5万元/年。次年开始销售费用为0.6万元/年。项目整体开始运营后，首年营销费用为368.88万元/年。次年开始销43、售费用为147.55万元/年。物业维护保养费用：第一、二年维护保养费为1.75元/平方米/日，第三年为3.5元/平方米/日，此后每年按2%增长。室内用品费：由租户承担能源费：租户为自付费模式，项目公司承担公共区域的水、电、天然气，约40万元/年。网络费：无。人力成本：项目配备营销总监1名，招商人员1名，运营总监1名，运营主管1名，客服2名，首年人力成本合计73.92万元。其他费用：包括保险费、电梯大修费或临时劳务用工等特殊费用，每年15万元。表2：运营成本测算（单位：万元）序号支出项目增值税税率合计（15年）建设期运营期2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2044、28年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年首年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1固定资产折旧(含税） 29,995.04 - - - - 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 45、1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 1,499.75 2固定资产折旧(不含税） 27,613.92 - - - - 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 4运营成本（含税） 21,157.08 8.11 246、0.43 35.25 35.25 762.80 544.42 833.69 858.94 885.20 912.50 940.90 970.43 1,001.15 1,033.09 1,066.31 1,100.86 1,136.80 1,174.17 1,213.03 1,248.33 1,285.04 1,323.22 1,362.93 1,404.22 5营销费用6% 3,175.70 1.50 0.60 0.60 0.60 368.88 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.547、5 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 147.55 6物业维护保养费用13% 14,744.54 4.94 14.83 29.65 29.65 264.99 264.99 551.19 573.24 596.17 620.01 644.81 670.61 697.43 725.33 754.34 784.51 815.89 848.53 882.47 917.77 954.48 992.66 1,032.37 1,073.66 7室内用品消耗13% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -48、 8能源费用9% 816.67 1.67 5.00 5.00 5.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 9网络费用9% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10人力成本0% 2,120.17 - - - - 73.92 76.88 79.95 83.15 86.48 89.93 93.53 97.27 101.16 105.21 109.4249、 113.80 118.35 123.08 128.01 128.01 128.01 128.01 128.01 128.01 物业管理成本0% - - - - - - - - - - - 11办公费13% - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12其他费用6% 300.00 - - - - 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 15.00 13增值税进项税额 50、- 14营销费用 179.76 0.09 0.03 0.03 0.03 20.88 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 8.35 15物业维护保养费用 1,696.27 0.57 1.71 3.41 3.41 30.49 30.49 63.41 65.95 68.59 71.33 74.18 77.15 80.24 83.44 86.78 90.25 93.86 97.62 101.52 105.58 109.81 114.20 118.77 123.51、52 16室内用品消耗 - - - - - - - - - - - 17能源费用 67.43 0.14 0.41 0.41 0.41 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 18网络费用 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 19人力成本 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 物业管理成本 - - - - - - 52、- - - - - - - - - 20办公费 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 21其他费用 16.98 - - - - 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 22增值税进项税合计 1,960.44 0.79 2.15 3.86 3.86 55.52 42.99 75.92 78.45 81.09 83.83 86.69 89.65 92.74 95.95 99.2953、 102.76 106.37 110.12 114.03 118.09 122.31 126.70 131.27 136.02 23运营成本（不含税） 19,196.63 7.32 18.27 31.40 31.40 707.28 501.43 757.78 780.49 804.11 828.67 854.21 880.78 908.41 937.14 967.03 998.11 1,030.43 1,064.04 1,099.00 1,130.24 1,162.73 1,196.52 1,231.65 1,268.20 3.新建投入折旧本项目新建投资合计为（不含税）50,867.75万元，54、按照残值5%直线法摊销，计提35年，每年折旧（不含税）1,380.70万元。4.税费房产税：租金收入的12%。土地使用税：项目占地面积99,683平方米，按照xx区五级土地年土地使用税为4元/平方米，每年土地使用税合计为39.87万元。企业所得税：企业所得税税率为25%。表3：税费测算（单位：万元）序号合计建设期运营期2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年首年第2年第3年第4年第5年第6年第7年55、第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1运营期销项税 18,478.02 2.48 13.40 14.48 14.48 568.77 674.05 719.54 719.54 768.67 768.67 821.73 821.73 879.03 879.03 940.92 940.92 1,007.76 1,007.76 1,079.94 1,079.94 1,157.91 1,157.91 1,242.10 1,242.10 2减：运营期进项税 1,960.44 0.79 2.15 3.86 3.86 55.52 42.99 7556、.92 78.45 81.09 83.83 86.69 89.65 92.74 95.95 99.29 102.76 106.37 110.12 114.03 118.09 122.31 126.70 131.27 136.02 3减：建设期进项税及结转 4,386.28 657.94 1,972.13 3,276.77 4,362.72 4,352.10 3,838.85 3,207.79 2,564.16 1,923.08 1,235.50 550.66 - - - - - - - - - - - - - 4结转至次年增值税 656.25 1,960.88 3,266.15 4,352.157、0 3,838.85 3,207.79 2,564.16 1,923.08 1,235.50 550.66 - - - - - - - - - - - - - - 5增值税 12,176.13 - - - - - - - - - - 184.38 732.07 786.29 783.08 841.63 838.16 901.39 897.64 965.92 961.86 1,035.59 1,031.20 1,110.83 1,106.08 6增值税附加 1,461.14 - - - - - - - - - - 22.13 87.85 94.36 93.97 101.00 100.58 10858、.17 107.72 115.91 115.42 124.27 123.74 133.30 132.73 7增值税及附加合计 13,637.27 - - - - - - - - - - 206.51 819.92 880.65 877.05 942.63 938.74 1,009.56 1,005.35 1,081.83 1,077.28 1,159.87 1,154.95 1,244.13 1,238.81 8房产税 28,248.87 3.61 19.48 21.04 21.04 885.32 1,049.91 1,116.02 1,116.02 1,187.42 1,187.42 1,259、64.53 1,264.53 1,347.81 1,347.81 1,437.76 1,437.76 1,534.90 1,534.90 1,639.81 1,639.81 1,753.11 1,753.11 1,875.48 1,875.48 9土地使用税 705.39 - - - - 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.87 39.8710印花税 - - - - - - - - - - - - - - - 60、- - - - - - - - - - 11企业所得税 34,947.92 4.16 27.80 27.11 27.11 950.08 1,276.96 1,322.71 1,317.03 1,429.75 1,423.61 1,539.80 1,516.73 1,646.55 1,639.46 1,779.66 1,771.99 1,923.40 1,915.10 2,078.61 2,070.92 2,248.82 2,240.50 2,432.62 2,423.63 12合计 77,539.45 7.77 47.28 48.14 48.14 1,870.67 2,362.14 2,47461、.00 2,468.32 2,652.44 2,646.29 3,046.10 3,636.45 3,910.28 3,899.59 4,195.31 4,183.76 4,503.12 4,490.62 4,835.51 4,823.27 5,197.06 5,183.83 5,587.50 5,573.18 5.模拟利润表 预计运营期内，实现营业利润总额140,136.35万元，实现净利润105,102.26万元。表4：模拟利润测算（单位：万元）序号项目合计建设期运营期2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2032年262、033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年2040年2041年2042年2043年2044年首年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1项目收入（不含税口径） 217,427.47 27.58 148.94 160.86 160.86 6,808.90 8,075.17 8,580.61 8,580.61 9,126.48 9,126.48 9,716.03 9,716.03 10,352.73 10,352.73 11,040.38 11,040.38 11,783.063、4 11,783.04 12,585.11 12,585.11 13,451.34 13,451.34 14,386.88 14,386.88 2租金收入（含服务收入） 182,573.61 27.58 148.94 160.86 160.86 5,341.19 6,318.00 6,823.44 6,823.44 7,369.31 7,369.31 7,958.86 7,958.86 8,595.57 8,595.57 9,283.21 9,283.21 10,025.87 10,025.87 10,827.94 10,827.94 11,694.18 11,694.18 12,629.7164、 12,629.71 3物业费收入 34,853.86 - - - - 1,467.70 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 1,757.17 4减：运营成本（不含税口径） 19,196.63 7.32 18.27 31.40 31.40 707.28 501.43 757.78 780.49 804.11 865、28.67 854.21 880.78 908.41 937.14 967.03 998.11 1,030.43 1,064.04 1,099.00 1,130.24 1,162.73 1,196.52 1,231.65 1,268.20 5营销费用 2,995.95 1.42 0.57 0.57 0.57 348.00 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 139.20 6物业维护66、保养费用 13,048.26 4.37 13.12 26.24 26.24 234.51 234.51 487.78 507.29 527.58 548.68 570.63 593.46 617.19 641.88 667.56 694.26 722.03 750.91 780.95 812.19 844.67 878.46 913.60 950.14 7室内用品消耗 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8能源费用 749.24 1.53 4.59 4.59 4.59 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 367、6.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 36.70 9网络费用 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10人力成本 2,120.17 - - - - 73.92 76.88 79.95 83.15 86.48 89.93 93.53 97.27 101.16 105.21 109.42 113.80 118.35 123.08 128.01 128.01 128.01 128.01 128.01 128.0168、 11办公费 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12其他费用 283.02 - - - - 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 14.15 13减：增值税附加 1,461.14 - - - - - - - - - - 22.13 87.85 94.36 93.97 101.00 100.58 108.17 107.72 115.91 11569、.42 124.27 123.74 133.30 132.73 14减：房产税 28,314.04 3.61 19.48 21.04 21.04 885.32 1,049.91 1,116.02 1,116.02 1,187.42 1,187.42 1,264.53 1,264.53 1,347.81 1,347.81 1,437.76 1,437.76 1,534.90 1,534.90 1,639.81 1,639.81 1,753.11 1,753.11 1,875.48 1,875.48 15减：土地使用税 705.39 - - - - 35.27 35.27 35.27 35.27 70、35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 35.27 16减：印花税 - 17减：固定资产折旧（不含税） 27,613.92 - - - - 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.70 1,380.771、0 1,380.70 1,380.70 18减：改造投入摊销（不含税口径） - 19营业利润(EBIT) 140,136.35 16.65 111.18 108.42 108.42 3,800.33 5,107.86 5,290.84 5,268.13 5,718.99 5,694.43 6,159.19 6,066.90 6,586.19 6,557.84 7,118.64 7,087.97 7,693.58 7,660.42 8,314.42 8,283.67 8,995.27 8,962.01 9,730.48 9,694.51 20减：企业所得税（税率25%） 35,034.09 4.72、16 27.80 27.11 27.11 950.08 1,276.96 1,322.71 1,317.03 1,429.75 1,423.61 1,539.80 1,516.73 1,646.55 1,639.46 1,779.66 1,771.99 1,923.40 1,915.10 2,078.61 2,070.92 2,248.82 2,240.50 2,432.62 2,423.63 21净利润 105,102.26 12.49 83.39 81.32 81.32 2,850.25 3,830.89 3,968.13 3,951.10 4,289.24 4,270.82 4,619.73、39 4,550.18 4,939.64 4,918.38 5,338.98 5,315.98 5,770.19 5,745.31 6,235.82 6,212.75 6,746.45 6,721.51 7,297.86 7,270.88 6.现状出租测算表 按现状出租的净利润为166.94万元，净现值为195.08万元。序号分项子分项总计（万元）年 序2021年5月2022年1月2023年1月2024年1月2025年1月2026年1月2027年1月2028年1月2029年1月2030年1月2031年1月2032年1月2033年1月2034年1月2035年1月2036年1月2037年1月20374、8年1月2039年1月2040年1月2041年1月2042年1月2043年1月2044年1月0.3312345678910111213141516171819202122231收入部分租金收入788.98 1.44 2.16 2.16 2.16 21.08 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 2小计788.98 1.44 2.16 2.16 2.16 21.08 40.00 40.00 40.00 40.75、00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 3支出部分维护成本78.90 0.14 0.22 0.22 0.22 2.11 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 4增值税金及附加72.96 0.13 0.20 0.20 0.20 1.95 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.776、0 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 5房产税94.68 0.17 0.26 0.26 0.26 2.53 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 6小计246.54 0.45 0.67 0.67 0.67 6.59 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 177、2.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 7折旧摊销房屋建筑物固定资产折旧319.85 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 13.33 8利润测算利润222.59 (12.34)(11.84)(11.84)(11.84)1.16 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.78、17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 14.17 9所得税55.65 (3.08)(2.96)(2.96)(2.96)0.29 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 3.54 10净利润166.94 (9.25)(8.88)(8.88)(8.88)0.87 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 1079、.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 10.63 11净现指标测算净现金流量486.80 4.07 4.44 4.44 4.44 14.20 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 23.96 12净现金流量累计486.80 4.07 8.52 12.96 17.40 31.60 55.56 79.52 103.48 127.43 151.39 175.380、5 199.31 223.26 247.22 271.18 295.14 319.09 343.05 367.01 390.97 414.92 438.88 462.84 486.80 13折现系数8%1.00 0.93 0.86 0.79 0.74 0.68 0.63 0.58 0.54 0.50 0.46 0.43 0.40 0.37 0.34 0.32 0.29 0.27 0.25 0.23 0.21 0.20 0.18 0.17 14净现值（NPV1)195.08 4.07 4.11 3.81 3.53 10.44 16.31 15.10 13.98 12.94 11.98 11.1081、 10.27 9.51 8.81 8.16 7.55 6.99 6.47 6.00 5.55 5.14 4.76 4.41 4.08 15累计净现值195.08 4.07 8.19 12.00 15.52 25.96 42.27 57.36 71.34 84.29 96.27 107.37 117.64 127.16 135.97 144.12 151.68 158.67 165.14 171.14 176.69 181.83 186.59 191.00 195.08 （二）新建投入费用项目总投资55,254.03万元（含税），分三年半完成投资，首年15%，第二年投资30%，第三年投资30%，82、第四年投资25%。表5：总投资测算表（单位：万元）序号工程内容计算基数单价（元/平方米）含税总价（万元）增值税率不含税总价（万元）进项增值税备注一建筑安装费用48,476.49 9%44,473.84 4,002.65 外包1写字楼（可去化公寓）交付建安费用34,153.00 3,878.00 13,244.53 2写字楼（可去化公寓）室内装修(不含设计费)34,153.00 800.00 2,732.24 3工业厂房毛胚交付建安费用82,280.00 2,389.25 19,658.75 4蓝领公寓改造费用（含设计费）7,060.00 1,302.30 919.42 5招商中心建安费用（含设83、计费）827.00 7,204.00 595.77 6专家研发建安费用（含装修）8,928.00 3,105.00 2,772.14 7地下室建设费用16,625.00 3,510.00 5,835.38 8室外配套费用2,718.25 含水、电、燃气、室外绿化、泛光照明二其他费4,134.01 6%3,900.01 234.00 外包1可行性研究-85.00 产业策划含可研2建筑设计费48,476.49 1,211.91 总建安费用2.5%收取3造价咨询133,248.00 35.00 466.37 4施工图审图咨询-3.60 5建设单位管理费用-556.00 6招标代理-24.00 7工程84、监理133,248.00 70.00 932.74 8施工图过审费1,211.91 -78.77 按照设计费用6.5%收取9检验检测48,476.49 -484.76 10保险费用48,476.49 -290.86 三不可预见费52,610.50 -2,630.53 6%2,481.63 148.90 按照总建安费用及其他费用总和得5%计算四营销筹备费13.00 6%12.26 0.74 外包五财务费用六合计133,248.00 4,146.71 55,254.03 50,867.75 4,386.28 （三）现金流估算 表6：模拟现金流测算（单位：万元）序号项目合计（18年）建设期（共3年885、个月）运营期（共20年）2021年5月2022年1月2023年1月2024年1月2025年1月2026年1月2027年1月2028年1月2029年1月2030年1月2031年1月2032年1月2033年1月2034年1月2035年1月2036年1月2037年1月2038年1月2039年1月2040年1月2041年1月2042年1月2043年1月2044年1月0.331234567891011121314151617181920212223更新改造后现金流入235,950.33 30.06 162.34 175.33 175.33 7,377.67 8,749.22 9,300.15 9,30086、.15 9,895.15 9,895.15 10,537.75 10,537.75 11,231.77 11,231.77 11,981.30 11,981.30 12,790.80 12,790.80 13,665.05 13,665.05 14,609.25 14,609.25 15,628.98 15,628.98 现状出租现金流入751.14 1.44 2.16 2.16 2.16 2.16 21.08 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 4087、.00 40.00 40.00 一增量现金流入235,199.19 28.63 160.19 173.18 173.18 7,375.51 8,728.14 9,260.15 9,260.15 9,855.15 9,855.15 10,497.75 10,497.75 11,191.77 11,191.77 11,941.30 11,941.30 12,750.80 12,750.80 13,625.05 13,625.05 14,569.25 14,569.25 15,588.98 15,588.98 更新改造后现金流出154,141.56 8,303.99 16,643.91 16,65988、.61 13,896.90 2,635.45 2,908.55 3,309.68 3,329.24 3,539.61 3,560.78 3,988.99 4,608.86 4,913.41 4,934.67 5,263.61 5,286.61 5,641.90 5,666.77 6,050.52 6,073.59 6,484.09 6,509.03 6,952.41 6,979.39 现状出租现金流出283.86 (2.64)(2.29)(2.29)(2.29)(2.29)6.88 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 1689、.04 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 16.04 二增量现金流出153,857.71 8,306.62 16,646.20 16,661.89 13,899.19 2,637.74 2,901.67 3,293.63 3,313.20 3,523.57 3,544.74 3,972.94 4,592.82 4,897.37 4,918.63 5,247.57 5,270.56 5,625.86 5,650.73 6,034.48 6,057.54 6,468.04 6,492.99 6,936.37 6,963.35 三增量净现金流量81,90、341.48 (8,278.00)(16,486.01)(16,488.72)(13,726.02)4,737.77 5,826.47 5,966.51 5,946.94 6,331.58 6,310.41 6,524.81 5,904.93 6,294.40 6,273.14 6,693.73 6,670.73 7,124.94 7,100.07 7,590.57 7,567.51 8,101.20 8,076.26 8,652.61 8,625.63 四增量累计净现金流量81,341.48 (8,278.00)(24,764.01)(41,252.72)(54,978.74)(50,24091、.97)(44,414.50)(38,447.99)(32,501.05)(26,169.47)(19,859.06)(13,334.25)(7,429.32)(1,134.92)5,138.22 11,831.95 18,502.68 25,627.62 32,727.69 40,318.26 47,885.77 55,986.98 64,063.24 72,715.85 81,341.48 折现系数1.00 0.96 0.88 0.82 0.76 0.70 0.65 0.60 0.56 0.52 0.48 0.44 0.41 0.38 0.35 0.33 0.30 0.28 0.26 0.92、24 0.22 0.20 0.19 0.18 五增量净现值1,788.14 (8,278.00)(15,750.97)(14,586.62)(11,243.17)3,593.31 4,091.68 3,879.66 3,580.49 3,529.70 3,257.31 3,118.50 2,613.18 2,579.20 2,380.08 2,351.53 2,169.86 2,145.93 1,980.04 1,960.03 1,809.33 1,793.45 1,655.49 1,642.25 1,515.86 六增量累计净现值1,788.14 (8,278.00)(24,028.96)(93、38,615.58)(49,858.75)(46,265.44)(42,173.76)(38,294.10)(34,713.61)(31,183.92)(27,926.60)(24,808.10)(22,194.93)(19,615.73)(17,235.65)(14,884.12)(12,714.25)(10,568.32)(8,588.28)(6,628.25)(4,818.92)(3,025.47)(1,369.98)272.27 1,788.14 七增量内部收益率8.36%八增量静态投资回收期11.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 094、.00 0.00 0.00 0.00 12.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 九增量动态投资回收期21.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 21.83 0.00 预计运营期内累计净现金流量81,341.48万元，本项目增量净现值为1,788.14万元。（四）财务与经济评价结论 表7：项目评价指标（单位：万元）项目评价指标序号指标类型项目评价指标指95、标值1核心评价指标投资收益率12.57%2增量净现值1804.09 3增量内部收益率8.36%4辅助评价指标增量静态投资回收期11.84 5增量动态投资回收期21.49 6更新改造后评价指标总投资(TI)55254.03 7投资回报率（ROI)12.68%8净现值（NPV,折现率8%)1991.00 9内部收益率（IRR）8.40%10静态投资回收期11.81 11动态投资回收期21.38 12房屋建筑物固定资产评估原值491.00 13土地资产评估原值3903.90 14装修改造建筑面积2376.00 六、强军兴军和集团产业协同方面的考虑（一）服务军队方面：项目一期配备2栋高端厂房约8万平方96、米建筑面积，计划预留10%的面积以优惠价格出租军队相关企业。此外一期配套的写字楼（可去化公寓）项目对选择进驻的军工企业以一定优惠政策。同时一期规划两栋专家办公楼，优先给与军企入驻，进一步扩大服务军队的范围。（二）应急保障方面：一期项目配有大面积的地下室人防工程，战时可作为军队紧急掩蔽场所及住所。平时划出车位供出租使用。制定战时应急预案，紧急时刻封闭地下室。为军队提供可能的后勤保障，为实现“政治建军，改革强军，科技兴军”做出贡献。（三）为军宣传方面：项目从建设、招商、日常服务等全过程宣传强军兴军、军民一家的理念，将局部空间作为军队文化展示厅，适当开展爱国教育活动，为实现军民融合跨越发展提供强大动97、力。（四）集团产业协同方面：本项目为集团下的创新型项目，项目一期拟建2栋工业厂房及一栋写字楼（可去化公寓）。写字楼（可去化公寓）可改造成长租公寓，由集团长租公寓事业部统筹运营出租。工业厂房方面，充分发挥xx作为军企、央企的优势，引导集团合作企业入驻，实现共赢。七、风险因素分析及其控制措施（一）市场维度1.风险因素项目所在地为xx区政府围绕东风日产乘用车公司打造的汽车城。周边业态以工业用地及住宅用地为主，配有少量写字楼及商业用地。工业厂房需求旺盛，写字楼需求不足。周边有多个写字楼出租率较低。一期拟打造业态写字楼（可去化公寓）及工业厂房，在不明确出售相关政策前，租金收入为整个项目得现金流回笼得唯一98、途径，自持比例高，项目资金压力大。2.解决措施发挥xx集团的产业资源，积极沟通集团关联企业，帮助提高项目写字楼（可去化公寓）出租率。项目建设过程中招商提前介入，充分利用地块区位优势提高厂房租金，帮助项目实现现金流的快速回笼。（二）客户维度1.风险因素一期建设红线范围内涉及唐刚生项目到期日为2024年6月，现有建筑面积约为2,376平方米2.解决措施约谈租户制定相应的补偿方案。（三）政府维度1.风险因素（1）该项目目前用地性质为特殊用地，后续拟向政府申请变更为M0工业用地。（2）地块可达性不高，仅北边一条现状道与外部联系。项目地块南侧与地铁飞鹅岭直线距离仅700米，但目前无道路直接连通。2.解决99、措施（1）xx区政府表示愿意协助xx公司与东风日产牵线搭桥，帮忙打通项目南侧与风神大道之间的通路。（2）目前xx区政府已经召开专题论证道路开通的必要性。目前初步方案为xx区政府通过土地置换的方式给予东风日产补偿，xx区政府希望xx公司承担置换土地的出让金以及市政道路的建设费用。（四）军队维度1.风险因素该项目为整坐落空余，位于2021年年底移交清单内。2.解决措施无。八、其他需要说明的事项无。九、综合分析与建议（一）结论1.所在区域生产类厂房租赁市场良好，其中高端厂房最有市场。但考虑到项目一期涉及军创园形象，拟打造功能组合为：工业厂房+写字楼（可去化公寓）+专家研发办公楼+蓝领公寓+招商中心。100、2.项目所在地为xx区政府围绕东风日产乘用车公司打造的汽车城。周边业态以工业用地及住宅用地为主，配有少量写字楼及商业用地。工业厂房需求旺盛，写字楼需求不足。周边有多个写字楼出租率较低。一期拟打造业态写字楼（可去化公寓）及工业厂房，在不明确出售相关政策前，租金收入为整个项目得现金流回笼得唯一途径，自持比例高，项目资金压力大。需要发挥xx集团的产业资源，积极沟通集团关联企业，帮助提高项目写字楼（可去化公寓）出租率。项目建设过程中招商提前介入，充分利用地块区位优势提高厂房租金，帮助项目实现现金流的快速回笼。3.地块可达性不高，仅北边一条现状道与外部联系。项目地块南侧与地铁飞鹅岭直线距离仅700米，但目前无道路直接连通。需要xx区政府协助xx公司与东风日产牵线搭桥，帮助打通项目南侧与风神大道之间的通路。（二）建议经初步投资测算，投资收益指标基本满足集团公司投资管理办法的要求，项目投资整体可实现合理的盈利，风险性可控，建议投资。