1、达安基因香山路 19 号地块达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目厂区生产综合大楼项目可行性研究报告可行性研究报告建设单位：建设单位：编制单位：编制单位：编制日期：编制日期：2021 年 10 月目录I目录目录1 项目总述1 项目总述.1 11.1 项目基本情况.11.2 编制依据.21.3 项目提出的过程和理由.31.4 编制原则和研究范围.31.5 项目概况.41.6 结论与建议.72 项目建设的必要性2 项目建设的必要性.8 82.1 项目所在地基本背景资料.82.2 项目基本背景资料.102.3 项目建设的必要性.143 场址选择与建设条件3 场址选择与建设条件.22223.2、1 项目场址位置与周边环境.223.2 项目场址条件总结.274 市场预测及建设需求分析4 市场预测及建设需求分析.29294.1 市场分析.294.2 项目定位.514.3 SWOT分析.514.4 建设规模分析.585 总体规划方案5 总体规划方案.61615.1 项目概况.615.2 总平面规划布置.616 建筑方案6 建筑方案.69696.1 设计范围.696.2 设计依据.696.3 设计概述.706.4 建筑平面及竖向交通组织.706.5 建筑防火和安全疏散设计.706.6 立面设计.716.7 内部装修使用的主要建筑材料.716.8 无障碍设计.727 结构方案7 结构方案.733、737.1 设计依据.737.2 建筑分类等级.737.3 建筑物的耐火等级.747.4 主要结构材料.757.5 上部结构体系.758 公用工程方案8 公用工程方案.76768.1 供配电与照明工程.768.2 给排水工程.808.3 空调通风工程.828.4 智能弱电系统.838.5 燃气系统.878.6 消防工程.879 绿色建筑9 绿色建筑.90909.1 主要编制依据.909.2 建设理念、原则.909.3 绿色建筑技术应用分析.90目录II10 节能节水措施10 节能节水措施.999910.1 编制依据.9910.2 能耗分析.10010.3 项目地能源供应状况.10010.4 节4、能措施.10010.5 节水与节材.10211 环境影响评价11 环境影响评价.10510511.1 环境质量标准及评价标准.10511.2 环境影响分析.10511.3 保护措施.10611.4 结论.10912 劳动安全、卫生与消防12 劳动安全、卫生与消防.11011012.1 编制依据.11012.2 施工期危害因素及危害程度分析.11012.3 安全防范措施.11112.4 消防设施与措施.11212.5 卫生设施与措施.11313 项目管理13 项目管理.11411413.1 组织机构.11413.2 项目实施进度计划.11513.3 招标方案.11714 投资估算与资金筹措14 5、投资估算与资金筹措.11811814.1 编制范围.11814.2 编制依据.11814.3 编制说明.11814.4 投资估算结果.12014.5 资金筹措与投资计划.12115 财务评价15 财务评价.12212215.1 财务评价编制说明.12215.2 成本费用.12215.3 收益估算.12215.4 财务评价.12215.5 财务评价结论.12616 社会评价16 社会评价.12712716.1 项目对社会影响分析.12716.2 项目与所在地互适性分析.12816.3 社会风险分析.12816.4 社会评价结论.12817 风险分析及对策17 风险分析及对策.12912917.16、 风险识别.12917.2 风险分配.12917.3 主要风险控制.13018 结论与建议18 结论与建议.13613618.1 项目结论.13618.2 项目建议.137附件附件.139139达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告11 项目总述1 项目总述1.1 项目基本情况1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称1.1.1 项目名称项目名称：达安基因香山路 19 号地块生产综合大楼项目1.1.2 项目性质1.1.2 项目性质项目建设性质：扩建1.1.3 建设地点1.1.3 建设地点1.1.4 建设单位1.1.4 建设单位达安公司为实现成为中国一流的诊断产业上下游一体7、化供应商的战略目标，公司产品按领域布局，目前已发展成为一家拥有中山生物工程有限公司、广东达元食品药品安全技术有限公司、佛山市达安医疗设备有限公司、广州市达泰生物工程技术有限公司等多家控股及参股公司的全面发展的生物高新技术企业，涵盖健康检测、产业投资、优生优育、免疫诊断、病理、食品安全、医疗器械、临床生化等领域，产品公司名称：公司名称：法定代表：法定代表：公司简介：公司简介：广州达安基因股份有限公司是以分子诊断技术为主导的，集临床检验试剂和仪器的研发、生产、销售以及全国连锁医学独立实验室临床检验服务为一体的生物医药高科技企业。公司于 2004 年 8 月在深圳证券交易所挂牌上市，成为广东省高校校8、办产业中第一家上市公司。公司在分子生物学技术方面，尤其是基因诊断技术及其试剂产品的研制、开发和应用上始终处于领先地位。线全面进入整个体外诊断产业。为满足市场需要，公司建立了合作共赢的市场营销平台，形成了一个覆盖全国 32 个省、市、自治区的强大营销服务网络，为几千家医疗机构、科研单位达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告2和政府应用平台提供产品和检验领域的高技术服务，这一网络的建立和完善，为诊断技术和产品在临床和广泛应用领域的运用起到了指导和示范的作用，使高新技术能够在整个诊断应用领域中得到迅速的推广和应用，并为高新技术成果的产业化打下了坚实的基础。达安公司将发展成为中9、国诊断产业的上下游一体化供应商，成为中国一流、国际知名的诊断产业的生物高科技企业。1.2 编制依据1.2 编制依据(1)中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；(2)国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）；(3)国家发展改革委关于印发“十三五”生物产业发展规划的通知（发改高技20162665号）；(4)广东省住房和城乡建设厅关于开展建筑信息模型BIM技术推广应用工作的通知（粤建科函20141652号）；(5)广东省建筑信息模型（BIM）技术应用费的指导标准（粤建科函20172390号）；(6)广州市国民经济和社会发展第十10、三个五年规划纲要（2016-2020年）；(7)广州市住房和城乡建设委员会广州市水务局广州市国土资源和规划委员会广州市林业和园林局关于印发实施广州市海绵城市建设工作方案的通知（穗建督办20161701号）；(8)广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；(9)广州市人民政府办公厅关于印发广州市绿色建筑行动实施方案的通知（穗府办函2014135号）；(10)广州市绿色建筑和建筑节能管理规定；(11)广州开发区黄埔区产业发展“十三五”专项规划；(12)用地红线图（附件2）；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告3(13)项目备案信息表（附件3）；(14)建设单位提供的初步总平面方11、案及其他相关信息。1.3 项目提出的过程和理由1.3 项目提出的过程和理由广州达安基因股份有限公司是一个以生物学技术为主导的集研究、开发、中试、生产和应用为一体的生物医学高科技企业。荧光基因探针定量 PCR 诊断试剂盒是由广州达安基因股份有限公司自行研制开发、具有自主知识产权的最新一代基因诊断产品,是目前国际较先进的 PCR技术,己通过广州市科委组织项日专题论诉,中报国家计委立项。该项目属生物制药高新产业项目,产品市场容量大,技术含量和附加值高,具有显著的社会效益和良好的经济效益,项目的规模化、产业化条件成熟。因此,广州达安基因股份有限公司为加快荧光基因探针定量 PCR 诊断试剂盒产业化生产,12、在广州科学城选址建设基因诊断产品的科研、生产基地,对占领诊断产品市场,发展经济和保障人民健康都是一件刻不容缓的事,本项目的建设对促进我国医疗领域高新产业技术发展,加快广州市的社会和经济发展等方面都有重要影响。广州达安基因股份有限公司现有厂房及研发车间已不能满足企业发展与社会对公司产品的需求，为有效提升产品科研能力、提高产品的生产效能和加快推进医疗领域高新产业技术发展，达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目正式被提出。1.4 编制原则和研究范围1.4.1 编制原则1.4 编制原则和研究范围1.4.1 编制原则（1）贯彻国家有关消防、环保与劳动保护法规，坚持“三同时”原则。设计遵循国家现13、行建筑防火、安全、消防、卫生、劳动保护和三废排放等有关规程和规定。（2）在低投资、低消耗下达到低能耗、低成本。（3）将遵循科学性、客观性、可靠性和实事求是的原则，在充分体现企业投资思想的基础上，使工艺技术方案先进可靠，项目投资合理，采用先进的生达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告4产技术和装备，反映建设项目的实际情况，确保可行性研究报告的编制质量。使项目建成后能取得较好的经济效益和社会效益。（4）对项目的费用和权益，本着实事求是、稳妥可靠的原则进行估算和评价。（5）本项目建设的关键设备立足国内先进水平，以达到高起点、高标准要求。1.4.2 研究范围1.4.2 研究范围14、本可行性研究报告以合理利用提升厂区占地面积的容积率为前提，扩建新的生产综合大楼，满足未来的生产需求。主要本项目投资建设范围内的项目建设背景和必要性、预期达到的目标和技术可行性、建筑规模、项目地址与建设条件、建设方案和内容、节能分析和绿色建筑、环境影响、投资估算、经济性及财务可行性、社会效益等内容。1.5 项目概况1.5.1 项目规划选址1.5 项目概况1.5.1 项目规划选址项目区域位于广州市黄埔区联合街道香山路 19 号广州达安基因股份有限公司厂区，为工业建设用地，符合土地利用规划要求，项目得到了各级政府相关部门的支持，现正开展规划指标调整，外部协作条件较好。1.5.2 主要建设条件1.5.15、2 主要建设条件项目地块形状方整，所在区域地形、地貌、地质、水文、气象、海拔高度等条件符合项目建设要求，用地距广州市中心城区 10km，用地周边给排水、电力、电讯、道路交通等市政配套设施完善，施工条件较好，能满足材料运输及堆放，不会影响交通安全。项目建设所在地交通便利，水电畅通，通讯方便，建设条件满足本项目的建设要求。1.5.3 建设内容和规模1.5.3 建设内容和规模本项目拟新建一栋 4#生产综合大楼，新建总建筑面积 31958。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告5其中，地上 16 层，地下 2 层。结合用地已建的建筑物分析，项目主要经济技术指标如下表：表 1-116、 项目经济技术指标表表 1-1 项目经济技术指标表序号指标项目单位数值备注序号指标项目单位数值备注1总用地面积270772可建设用地面积22891.13建筑占地面积1938.54绿地面积3367.55道路广场面积104106总建筑面积319586.1计容建筑面积257086.1.14#楼（新建）生产综合大楼25708空地建，13-16 层为原料生产车间，占地面积 1938.56.2不计容建筑面积62506.2.14#楼（新建）地下车库62506.3新建建筑面积小计319587建筑密度%39.3建筑密度50%且30%8容积率-3.859绿地率%14.720%，暂定10建筑限高米8011本项目总投17、资万元19311.21含生产科研设备1.5.4 实施进度计划1.5.4 实施进度计划项目建设总工期计划约为 16 个月，项目前期立项备案、可行性研究、用地规划调整、勘察设计、报建报批及施工招标约 3 个月，地基基础、主体工程、设备安装、调试、竣工验收及交付使用约 13 个月。1.5.5 项目总投资1.5.5 项目总投资建设项目总投资约 19311.21 万元，其中，土建工程费用约 16807 万元，预备费 504.21 万元，生产研发设备费约 2000 万元（暂不考虑融资，自有资金全额投资建设）。项目投资估算结果如下表：达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告6表 1-218、 投资估算汇总表表 1-2 投资估算汇总表序号项目名称合计序号项目名称合计一项目总投资19311.211工程费用168072基本预备费=（一）*3%504.213建设期利息0.00小计工程建设总投资17311.215生产研发设备费2000二资金筹措19311.211自有资金(约 100%)19311.212贷款资金0.001.5.6 项目财务分析1.5.6 项目财务分析本财务评价主要对项目建设及投产运营后正常年份日常成本费用全过程进行估算，以初步分析项目财务盈亏状况。本项目为新建厂房及研发车间项目，建成后不出售，全部物业自持使用。财务分析范围主要包括：4#楼研发生产厂房计容面积合计约 257019、8、地下停车场约 6250（118 泊位）、污水处理站等。测算结果如下：表 1-3 财务测算成果指标一览表表 1-3 财务测算成果指标一览表计算指标所得税前所得税后分析说明计算指标所得税前所得税后分析说明内部收益率（IRR）14.22%11.85%测算期内财务内部收益率为正值，且大于基准利率及行业平均收益率，项目可行净现值(NPV)4426128494测算期内财务净现值率为正值，项目可行投资回收期（年）8.79.14项目在 8-10 年（含建设期 5 年）内回收所有投资成本，项目可行动态回收期（年）9.7410.53注：详细的测算分析过程见第 15 章。为有效评价项目整体的经济性质，项目以 220、0 年为测算周期，经测算，项目在预测可能出现的生产成本及销售价格范围内都具有较好的财务可行性和抗风险能力，因此，总体评价本项目经济上可行经测算，项目在预测可能出现的生产成本及销售价格范围内都具有较好的财务可行性和抗风险能力，因此，总体评价本项目经济上可行。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告71.6 结论与建议1.6 结论与建议经本报告研究分析，项目主要结论及建议如下（详细结论及建议见第 18 章）：1.6.1 项目结论1.6.1 项目结论经本项目可行性研究报告各章节分析，可得出以下结论：（1）项目符合国家政策和企业发展要求，其建设是必要的；（2）项目建设符合市场需求21、和产品流向趋势；（3）项目选址及建设条件有利于项目建设运营；（4）方案规模及技术合理可行；（5）项目环保安全措施合理，符合国家及省市有关要求；（6）投资规模合理和财务效益显著，应加快实施进程。1.6.2 项目建议1.6.2 项目建议（1）加大资源投入和聘请专业单位开展规划设计条件调整工作，确保项目规划调整顺利完成。（2）做好资金计划，落实项目建设资金及保障建设资金按时支付。（3）适当考虑融资，运用金融杠杆作用提高企业资金使用效率及灵活性。（4）项目在原厂址新增建设，为确保现有建筑正常运营使用和人员安全，工程实施前组织编制科学合理的施工组织方案及应急处理预案，同时做好场地内交通疏导措施和安全文明22、施工。（5）建议本项目建设单位或建设管理单位加强了解和采用广州市工程建设项目审批制度改革试点实施方案及简化建设工程施工项目招标前置要件等前期报建报批简化程序，进一步加快项目前期工作进度。（6）根据一般生产性项目市场份额增长规律，产品销售需要一个增长周期，业主应适当考虑预留税收承诺的缓冲期，并与相关部门进一步沟通。（7）适当考虑在运营中期根据生产能力和研发成果预留设备更新和产线调整的资金，应对市场变化。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告82 项目建设的必要性2 项目建设的必要性2.1 项目所在地基本背景资料2.1.1 广州市发展概况2.1 项目所在地基本背景资料2.123、.1 广州市发展概况广州，简称“穗”，别称羊城、花城，是广东省省会、副省级市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。截至 2018 年，全市下辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城共 11 个区，总面积 7434 平方千米，建成区面积 1249.11 平方千米，常住人口 1490.44 万人，城镇人口 1287.44 万人，城镇化率 86.38%。广州地处中国南部、濒临南海、珠江三角洲北缘，是中国南部战区司令部驻地，国家综合性门户城市，首批沿海开放城市，是中国通往世界的南大门，粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城24、市以及一带一路的枢纽城市。广州是国家历史文化名城，从秦朝开始一直是郡治、州治、府治的所在地，华南地区的政治、军事、经济、文化和科教中心。广州是广府文化的辐射中心，从公元三世纪起成为海上丝绸之路的主港，唐宋时成为中国第一大港，是世界著名的东方港市，明清时是中国唯一的对外贸易大港，是世界唯一两千多年长盛不衰的大港。广州被全球权威机构 GaWC 评为世界一线城市，每年举办的中国进出口商品交易会吸引了大量客商以及大量外资企业、世界 500 强企业的投资。广州的国家高新技术企业达 8700 多家，总量居全国前三，集结了全省 80%的高校、70%的科技人员，在校大学生总量居全国第一。广州人均住户存款均居全25、国前三位，人均可支配收入居全省第一位。广州人类发展指数居中国第一位，国家中心城市指数居中国第三位。福布斯 2017 年“中国大陆最佳商业城市排行榜”居第二位；中国百强城市排行榜居第三位。2.1.2 黄埔区发展概况2.1.2 黄埔区发展概况达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告9黄埔区、广州开发区是行政区与功能区融合发展的区域。2014 年 1 月 25 日，国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域。2015 年 9 月 1 日，新黄埔区正式挂牌成立，目前黄埔区与广州开发区实行深度融合的管理体制。全区辖 26、16 街 1镇:黄埔街、红山街、鱼珠街、夏港街、大沙街、文冲街、南岗街、穗东街、长洲街、联和街、永和街、萝岗街、长岭街、云埔街、九佛街、龙湖街和新龙镇。黄埔区地处北回归线以南，东经 1132329113362，北纬 230157232457之间。与白云区、天河区、海珠区、增城区和从化区 5个行政区交界，与东莞市和广州市番禺区隔江相望。区内交通干线密集，有东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广河高速公路、广汕公路、广深公路、广园东路、广深沿江高速公路、广深快速路等路网体系。从区内穗港客运码头通过珠江航道到香港约 65 海里。黄埔区行政区域总面积 484.17 平方公里。2018 年黄埔区27、常住人口数为 111.41 万人。2018 年，全区实现地区生产总值 3465 亿元；规模以上工业总产值 7603 亿元，居全市第一；固定资产投资 1165 亿元，居全市第一；财税总收入 1052 亿元；合同利用外资 41 亿美元，增长 81%；引进重大项目 138 个，总投资超 2000亿元。国家商务部最新发布的 2018 年国家级经济技术开发区考评结果，广州开发区在全国 219 家国家级经开区中综合考评高居第二，科技创新排名第一，财税收入排名第一。此外，黄埔区位居全国工业百强区第二。2018 年，成功获批全省首个营商环境改革创新实验区，获评“2018 年度中国十佳营商环境示范县市”，20128、8 年，跻身全国 10 大世界一流高科技园区建设行列，荣获 2018 年度国家科学技术奖一等奖 1 项、二等奖 3 项。全区科技企业突破 2 万家，高新技术企业超过 2000 家，高新技术产品产值 2560 亿元，占全市 78%。2018 年，实现发明专利“灭零”企业 975 家、“倍增”企业 170 家，均排名全市第一。首创“互联网+”知识产权集体贯标模式，通过贯标企业占全市总量 35%。该区每万人口达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告10发明专利拥有量 105.1 件，是广州市平均水平 4.2 倍；完成专利权质押融资金额 14.5 亿元，占广州市 56.5%。截至29、目前，全区聚集民营及中小企业超过 2 万家，民营经济已经成为全区的重要力量，全区 80%以上的规上工业企业是民营及中小企业，80%以上的高新技术企业是民营及中小企业，80%以上的授权发明专利、技术创新成果和新产品来自民营及中小企业。呈现实力强、活力足、业态新、贡献大、辐射广、潜力大等特点。可以说，民营经济的不断发展壮大，规模效益不断提升，成为了全区经济社会发展的主引擎和增长极。黄埔区辖内的广州科学城因在“双创”工作成效明显，被国务院予以督查激励通报。2.2 项目基本背景资料2.2.1 PCR 检测诊断技术简介2.2 项目基本背景资料2.2.1 PCR 检测诊断技术简介分子诊断是精准医疗的技术基30、础，也是 IVD 增速最快的子行业，且国内外技术差异最小。分子诊断细分技术多，目前 PCR 最为成熟且应用最广，基因测序相对最新。PCR 检测诊断技术，聚合酶链反应（PolymeraseChainReaction，PCR)是利用一段 DNA 为模板，在 DNA 聚合酶和核苷酸底物共同参与下，将该段 DNA 扩增至足够数量，以便进行结构和功能分析。PCR 检测方法在临床上快速诊断细菌性传染病等方面具有极为重要的意义。PCR 原理用于扩增位于两段已知序列之间的DNA 片段，类似于天然 DNA 的复制过程。以拟扩增的 DNA 分子为模板，以一对分别与模板 5末端和 3末端互补的寡核苷酸片段为引物，在31、 DNA 聚合酶的作用下，按照半保留复制的机制沿着模板链延伸直至完成新的 DNA 合成，重复这一过程，即可使目的 DNA 片段得到扩增。荧光定量 PCR(FlurogenicQuantitativePolymeraseChainReaction，FQ-PCR；real-timequantitativePCR,RT-qPCRorqPCR)，是 1996 年由美国 AppliedBiosystems 公司推出的一种新定量试验技术，它是通过荧光染料或荧光标记的特达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告11异性探针，标记跟踪 PCR 产物进行实时监测反应，利用与之相适应的软件对产32、物进行分析，计算待测样品模板的初始浓度。荧光定量 PCR 技术是指在 PCR 反应体系中加入荧光基团，通过荧光信号不断累积而实现实时监测 PCR 全程，然后通过标准曲线对未知模板进行定量分析的方法。在实时荧光定量 PCR 中，对全程 PCR 扩增过程进行实时检测，根据反应时间和荧光信号的变化可以绘制成一条曲线。2.2.2 新冠疫情及核酸检测试剂检测诊断简介2.2.2 新冠疫情及核酸检测试剂检测诊断简介2019 新型冠状病毒，2020 年 1 月 12 日被世界卫生组织命名为 2019-nCoV，2020 年 2 月 11 日被国际病毒分类委员会命名为 SARS-CoV-2。新型冠状病毒已知可引33、起感冒以及中东呼吸综合征（MERS）和严重急性呼吸综合征（SARS）等较严重疾病。新型冠状病毒是以前从未在人体中发现的冠状病毒新毒株。2019 年 12 月以来，湖北省武汉市持续开展流感及相关疾病监测，发现多起病毒性肺炎病例，均诊断为病毒性肺炎/肺部感染。至 2020 年 5 月 18 日，我国累计确诊病例约 105031 例，累计死亡人数 4860 人，死亡率约 4.62%；国外累计确诊病例约 164169236 例，累计死亡近 3397215，死亡率高达 2.07%，死亡率较高。国内新冠疫情数据国内新冠疫情数据国外新冠疫情数据国外新冠疫情数据人感染了冠状病毒后常见体征有呼吸道症状、发热、咳34、嗽、气促和呼吸困难等。在较严重病例中，感染可导致肺炎、严重急性呼吸综合征、肾衰竭，甚达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告12至死亡。目前对于新型冠状病毒所致疾病没有特异治疗方法。但许多症状是可以处理的，因此需根据患者临床情况进行治疗。此外，对感染者的辅助护理可能非常有效。当前批准上市的新冠肺炎检测试剂主要包括两类，一类是核酸检测试剂，一类是抗体检测试剂。当前批准上市的新冠肺炎检测试剂主要包括两类，一类是核酸检测试剂，一类是抗体检测试剂。其中抗体检测试剂里又包括胶体金法 5 种、磁微粒化学发光法 3 种。随着对疾病的认识和研发工作的进展，将来还会有更多的检测试剂和方法投35、入使用。第一类的核酸检测过程包括标本处理、核酸提取，进行 PCR 检测等多个步骤，平均检测时间需要 2-3 个小时。由于它是直接对我们采集标本中的病毒核酸进行检测，特异性强，敏感度相对较高，是当前主要的检测手段。第二种抗体检测，包括胶体金法和磁微粒化学发光法，其中胶体金法平均检测时间 15 分钟左右，磁微粒化学发光法一般需要 3060 分钟，抗体检测是对人体血液中的抗体水平进行检测，在疾病的感染早期，人体内可能还没有产生抗体，所以它存在检测的窗口期。因此，抗体检测可用于对核酸检测阴性的病例进行辅助诊断，也可以对病例进行排查筛查，但是还不能代替核酸检测方法。2.2.3 广州达安基因股份有限公司发36、展现状因此，抗体检测可用于对核酸检测阴性的病例进行辅助诊断，也可以对病例进行排查筛查，但是还不能代替核酸检测方法。2.2.3 广州达安基因股份有限公司发展现状广州达安基因股份有限公司位于广州市黄埔区香山路 19 号，是一家以分子诊断技术为主导的，集临床检验试剂和仪器的研发、生产、销售以及全国连锁医学独立实验室临床检验服务为一体的生物医药高科技企业，于 2004 年 8 月 9日在深圳证券交易所挂牌上市（股票代码 002030），成为广东省高校校办产业中第一家上市公司。达安基因作为卫生部医药生物工程技术研究中心、国家临床分子诊断国家地方联合工程实验室、广州市分子诊断技术研究中心和广州市抗体技术研37、究中心的依托单位，拥有全国企事业知识产权试点单位荣誉称号，研究成果获得国家科学技术进步二等奖、中国专利金奖、教育部科学技术进步二等奖、国家“高技术产业化示范工程项目”、首批国家级知识产权优势企业、第十八届全国发明展览金奖等多项国家科技进步奖项，荣获国家重点新产品称达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告13号。达安基因基于荧光定量 PCR 检测技术的项目先后被列入包括国家级火炬计划项目、国家 863 计划、国家重点新产品计划、十五国家科技攻关项目、高技术产业化示范工程项目、高技术产业化专项、十二五科技部重大专项等。基因诊断技术及其试剂产品的研制、开发和应用上，处于领先地位38、。近 20 年来，在国内国际新突发传染病，例如：SARS、埃博拉、登革热、寨卡病毒等疫情防控中，达安基因总是在第一时间研发出快速检测技术和产品，获得有关部门的高度评价，显示出强劲的科技创新能力。达安基因为响应国家“大众创新，万众创新”的号召，2015 年 10 月率先在广州牵头设立了为帮助健康邻域创业项目、企业更快更好地发展的企业孵化器运营机构广州市达安创谷企业管理有限公司，创造性地构建了“创新链企业链资金链”三链融合的产业孵化机制，充分利用达安基因在医疗健康邻域的龙头地位及资源，不干涉企业运营，通过资本的持续股权投资及深度战略合作形成健康产业生态圈，资源共享，帮助企业快速成长。目前以投资孵化39、模式所投资的生物医药大健康企业近 300 家。达安基因下属子公司云康集团已发展为国内领先的从事专业医学服务、大众健康服务及相关运营支持和技术服务的高科技企业集团。云康积极响应发展医疗健康产业、服务民生的政策导向，聚焦“技术+服务”双轮驱动战略，积极发挥医学实验与社区卫生服务连锁运营的技术与服务优势，为各地各类医联体及医技共享中心建设和运营提供综合解决方案，现已形成覆盖全国主要省区的医学服务网络，支持越来越多的医疗机构、医护人员提升专业能力和服务效率，为广大居民提供更加专业、便捷、高效的医疗健康服务。公司2018年年产值达47950万元，纳税达4619万元。香山路19号厂区占地面积22891平方40、，现有建筑面积9317平方。公司多年发展生产研发厂房严重不足，无法满足公司生产的需求，经董事会决定，计划在扩建生产研发一体的综合大楼，来满足未来的生产需求，预计2025年投产，运营至达产年的产值约80000万元，增长50%，纳税7000万元。公司主要产品为PCR试剂，公司现有生产线3条，每条生产线产量4万人份/天，计划新增5条生产线，每条生产线产量10万人份/达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告14天，主要生产PCR试剂产品，使用设备主要有分装机等生产用设备。经初步研究分析，项目不仅符合市场发展方向和政府发展规划政策支持，有利于企业扩大再生产，提升企业生产、研发力量，41、大力促进区域生物科技医疗产业的发展，而且还具备一定的经济效益和为当地社会经济发展做出一定贡献，因此，广州达安基因股份有限公司从扩大再生产提升企业自身发展实力的角度出发，从大力促进生物科技医疗产业发展出发，提出“达安基因香山路 19号地块厂区生产综合大楼项目”。2.3 项目建设的必要性2.3.1 项目建设符合国家与地方“十三五”规划的要求2.3 项目建设的必要性2.3.1 项目建设符合国家与地方“十三五”规划的要求（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020）（以下简称“国家纲要”）中第二十三章“支持战略性新兴产业发展”指出：“加速推动基因组学等生物技术大规模应42、用，建设网络化应用示范体系加速推动基因组学等生物技术大规模应用，建设网络化应用示范体系，推进个性化医疗、新型药物、生物育种等新一代生物技术产品和服务的规模化发展。推进基因库、细胞库等基础平台建设。支持生物科技医疗产业的发展，推广生物技术大规模的应用，加快发展合成生物和再生医学技术，推进生物科技医疗产业等战略性新兴产业发展行动”（2）广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（以下简称“广东纲要”）中第三篇“基本建立具有全球竞争力的产业新体系”中提到“培育壮大战略性新兴产业，支持生物科技医疗产业的发展，推广生物技术大规模的应用。”其中“十三五”时期我省战略性新兴产业发展重大工程中包含生物产业工43、程，重点建设全自动生化检测设备等重大医学诊断产品产业化项目，加快推进重组蛋白药物大品种与抗体药物、新兴疫苗与诊断试剂新兴疫苗与诊断试剂等领域关键技术的突破与产业化，积极培育与发展有自主知识产权原创新药品种。（3）广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（以下简称“广州纲要”）的第五章第一节“打造国家自主创新示范区”中提到：“推进广州高新区和广州科学城等重大创新平台建设国家自主创新示范区。广州科学城形达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告15成电子信息、平板显示、精细化工、新材料、生物医药生物医药、知识密集型服务业等 6大新兴产业集群”。本项目为广州达安基因股份有限公44、司 4#生产综合大楼经济建设项目，项目的建设为了扩大企业生产能力，提升企业在 PCR 诊断技术市场发展占有率，对区域生物科技医疗产业发展有着重要作用。符合国家创新中心城市建设重大平台，发展广州科学城、高新区打造生物科技医药新兴产业集群的发展规划。本项目为广州达安基因股份有限公司 4#生产综合大楼经济建设项目，项目的建设为了扩大企业生产能力，提升企业在 PCR 诊断技术市场发展占有率，对区域生物科技医疗产业发展有着重要作用。符合国家创新中心城市建设重大平台，发展广州科学城、高新区打造生物科技医药新兴产业集群的发展规划。因此，本项目建设符合国家与地方“十三五”规划的要求，更是广东省广州市发展规划纲45、要的重要组成部分，受到政府的鼓励和支持。2.3.2 是贯彻国家省市关于生物医药产业发展相关决定具体措施2.3.2 是贯彻国家省市关于生物医药产业发展相关决定具体措施“十三五”生物产业发展规划将生物产业的重点领域分为七类：生物医药产业、生物医学工程、生物农业、生物制造产业、生物能源产业、生物环保产业以及生物服务产业。这七类生物产业细分市场中，均有头部竞争者脱颖而出。目前中国生物科技产业主要形成长江三角洲、珠江三角洲和京津冀地区三个综合性生物产业基地，集聚效应初步显现。生物基地、生物园区等聚集形式促进生物企业、资金、技术、人才等要素向优势地区集中，形成国家、地方、金融等共同推进生物产业的格局，有力46、促进生物产业创新能力的提升，加快技术产业化进程。生物医药即是生物技术在各种制药产业内的应用，目前形成了研发市场化消费完整的产业链条。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告16生物医药产品主要是以基因工程、抗体工程或细胞工程生产的，源自生物体内的，用于体内诊断、治疗或预防的制品，主要有重组蛋白药物、单克隆抗体药物、血液制品、诊断试剂以及疫苗 5 大类。相对于传统医学，生物技术药物有着突出的疗效和社会效益，对于严重威胁人类健康的重大疾病如遗传性疾病、癌症、糖尿病等，治疗效果显著。因此，本项目的建设有利于推进生物科技医疗产业结构升级，适应市场发展需求的变化，推动产业重组，优化47、资源配置，加快提升区域生物科技医疗产业发展新格局。符合“十三五”生物产业发展规划及贯彻具体相关发展规划、政策方针的具体措施。2.3.3 有利于广州创建“中国制造 2025”试点示范城市2.3.3 有利于广州创建“中国制造 2025”试点示范城市广州市建设“中国制造 2025”试点示范城市实施方案提出，力争到 2019 年底，广州规模以上工业总产值达 2.3 万亿元，先进制造业增加值占规模以上制造业比重 69%，高新技术产品产值占规模以上工业总产值的比重 49%，规模以上单位工业增加值能耗比 2015 年下降 16.3%，初步建成全国重要的高端装备达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目48、可行性研究报告17制造业创新基地、国家智能制造和智能服务紧密结合的示范引领区、“一带一路”战略重要支点和开放高地。方案将着重发展“智能装备及机器人、新一代信息技术、生物医药与健康医疗、智能与新能源汽车、都市消费工业、生产性服务业”等六大重点领域。同时，重点实施高端装备创新、智能制造、工业互联网基础设施建设、工业强基、质量品牌提升、绿色制造、服务型制造、开放合作、“千企升级”、“价值创新园区”培育等十项工程。其中，“IAB”（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产业将成为整个工业经济发展战略的主引擎。广州力争要在 2021 年全市 IAB 产值达到 1 万亿元。将广州市建成“世界显示之都”和“国49、际软件名城”、国际一流的人工智能应用示范区、国家级生物医药创新强市，打造成为影响全球、领跑全国的 IAB 产业示范集聚区。本项目拟打造先进制造业发展平台和企业公共服务平台，重点引入 IAB 产业，为智能制造、新一代技术、生物医药产业升级及产业发展提供新的载体、拓展新的空间。项目的产业定位与规划思路与广州市建设“中国制造 2025”试点示范城市实施方案一脉相承，项目的建成将有力支持广州创建“中国制造 2025”试点示范城市。2.3.4 符合广州开发区黄埔区产业发展“十三五”专项规划纲要2.3.4 符合广州开发区黄埔区产业发展“十三五”专项规划纲要在广州开发区、黄埔区产业发展“十三五”专项规划纲要50、（2016-2020）中提出推动九大重点产业集群发展，其中生命健康产业集群提出重点发展生物技术医药：“重点发展用于重大疾病尤其是南方常见病防治的生物技术药物新型疫苗和诊断试剂等创新药物大品种。支持基因工程药物、单克隆抗体药物、基因治疗药物、蛋白质工程药物研发及产业化，基因工程重组人胰岛素及其系列类似物的研发与产业化，以及生物芯片研发。支持天然药物研发与制造；推进多种来源成体干细胞从实验室到临床应用的标准与规范建设，以及综合性干细胞库建设。积极推进药物新剂型、新辅料的研发与生产，引入比现有同类药物具有显著优点的国外新药并支持其产业化。大力支持南海海洋生物技术及产达安基因香山路 19 号地块厂区生51、产综合大楼项目可行性研究报告18品的研发及产业化，鼓励开展海洋生物资源发掘和筛选，合理开发利用南海海洋生物基因资源，支持具有重要应用价值的海洋生物基因鉴定，加强南海生物种质资源库建设，推进海洋生物活性物质分离、提取、纯化技术研究和产业化，鼓励防治重大疾病的海洋药物和新型海洋生物制品开发”。本项目依托广州开发区、黄埔区产业发展规划，充分利用当地优越的经济市场环境和生物科技医药产业集群的优势，开展建设生产、科研综合一体大楼的经济建设项目，符合广州开发区、黄埔区相关发展规划纲要。2.3.5 有利于带动周边经济发展2.3.5 有利于带动周边经济发展项目建设所在地为黄埔区广州科学城核心区，园区投通过项目52、的投资与建设，引入生命健康创新型产业集群发展，促进科学城的兴旺发展，为区域带来更多的就业机会，有利于吸引和引进高新技术产业技术人才，并为周边的经济发展提供助力；项目规模和建设标准具备生物科技医疗产业企业的规模发展效益，结合区域良好的市场经济政策，将吸引带动更多的同类型集群企业进入，拉动区域财税收入增长，并有效带动周边经济发展，受到当地政府部门及人民群众的支持，具有良好的社会影响。2.3.6 是应对未来新型病毒疫情的有效举措2.3.6 是应对未来新型病毒疫情的有效举措PCR 检测诊断技术在这次新冠病毒疫情中，在检验检测和防治工作中发挥了巨大做用。通过迅速准确的试剂检测，及早发现病毒携带者或进行医53、学确诊，并结合隔离诊治措施，能有效抑制感染人群进一步传播病毒，为各相关部门部署防疫措施争取了宝贵时间，也大大降低了人民群众接触病毒的几率，使疫情得到良好的控制。但是，在疫情初始阶段，由于国内产能不足和疫情的迅速爆发蔓延，检测试剂的生产和库存远远低于实际使用需求，致使部分地方一度出现试剂紧缺无法开展检测的情况，为疫情抗击和防控造成了较大影响。因此，处于对人民生命健康安全考虑，应吸收此次新冠疫情相关教训和经验，加强新型病毒检测和防治的防患意识，增加 PCR 检测试剂的生产能力和产能预备，有效应对未来发达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告19生的新型病毒疫情，为疫情控制和疫54、苗研发争取充足时间，有效确保人民群众的生命健康安全。2.3.7 是优化产业空间布局结构，实现产业集群协同发展的需要2.3.7 是优化产业空间布局结构，实现产业集群协同发展的需要广州开发区、黄埔区产业发展的重要策略是要克服产业分散分割发展，最大限度地利用好有限的产业空间，实现产业空间的有机整合与集群提升，重点建设大产业联盟或泛产业联盟，促进产业集群、各功能片区之间的联系，使得全区产业发展形成一个整体的区域网络。生命健康产业联盟将所有涉及人类健康的支柱及主导产业纳入，包括广州开发区、黄埔区已经形成品牌的精细化工、生物医药、新兴材料、食品饮料等支柱产业集群，这应该成为产业联盟的重中之重。立足两区健康55、产业发展的雄厚基础，把握全区健康产业集聚、领军、支柱性发展三大特点，搭建生命健康产业发展平台，将生命健康产业培育成千亿级产业集群，成为创新型健康产业龙头。提高产业空间及集群关联度。遵循产业集群发展规律，建立以“两城（知识城、科学城）”为主线的产业功能区整合发展框架，围绕“两城一区”，优化、调整各产业功能片区和老工业区布局，推动各产业功能区之间协同协作发展。发挥知识城辐射全区知识要素的功能作用，发挥科学城技术支撑全区的功能作用，发挥长岭居高端居住、科学城区支撑全区技术创新服务的功能作用。同时，加快全区各产业集群之间、每个产业集群内部的协调协同发展，提高这些产业、行业之间的相互依赖、依存、关联度，56、实现各产业集群共同发展。2.3.8 是企业自身发展的内在需求2.3.8 是企业自身发展的内在需求广州达安基因股份有限公司是一家以分子诊断技术为主导的，集临床检验试剂和仪器的研发、生产、销售以及全国连锁医学独立实验室临床检验服务为一体的生物医药高科技企业，达安基因基于荧光定量 PCR 检测技术的项目先后被列入包括国家级火炬计划项目、国家 863 计划、国家重点新产品计划、十五国家科技攻关项目、高技术产业化示范工程项目、高技术产业化专项、十二五达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告20科技部重大专项等。基因诊断技术及其试剂产品的研制、开发和应用上，处于领先地位。积极发挥医学57、实验与社区卫生服务连锁运营的技术与服务优势，为各地各类医联体及医技共享中心建设和运营提供综合解决方案，现已形成覆盖全国主要省区的医学服务网络，支持越来越多的医疗机构、医护人员提升专业能力和服务效率，为广大居民提供更加专业、便捷、高效的医疗健康服务。广州开发区、黄埔区科学城核心区有着较好的投资环境和物业投资升值潜力，通过本项目的建设和营销，一方面能形成企业自身所需的固定资产，为企业经营发展奠定必要的硬件基础；为企业带来可观的经济收益，同时进一步提高企业生产、投资研发能力，使企业资本实力及业务能力全面得到提升。因此，项目将为企业自身发展奠定必要的硬件基础和带来良好的经济效益，其开发建设是必要的。258、.3.9 是降低新冠试剂降低成本的必要路径2.3.9 是降低新冠试剂降低成本的必要路径由于新冠病毒在全球的爆发致使全球经济陷入停滞状态，虽然我国采取的措施有效控制了新冠病毒在我国的扩散和爆发，但由于他国的抗疫不利致使新冠在全球蔓延并发生变异，由于变异后的新冠病毒具有不确定性及更强的传染性和致死率使得当前的抗疫工作成为一场持久战。如果要达到最终的胜利，度过这次疫情危机就需要实现群体免疫，在实现群体免疫前，要遏制疫情传播首先要快速确认辨别哪些人已经感染新冠病毒，为及时切断传播链、控制病毒扩散创造条件，因而对新冠病毒检测试剂就有了巨大的需求。由于新冠病毒容易变异，即使人们已经接种了新冠疫苗依旧存在会59、感染变异新冠病毒的风险，所以不得不对变异病毒感染者的相关接触者进行反复大规模病毒筛查；另一方面，由于我国新冠检测、新冠疫苗实行免费检测、接种，且由于我国人口基数大，给我国财政增加了不小的负担，故降低新冠试剂的生产成本也就显得非常必要。为了早日打赢这场“新冠疫情防控战”，如何降低大规模检测筛查成本就成了当前最重要的任务，提高检测试剂产量、降低成本是最有效途径。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告21因此，项目的建设符合国家地方“十三五”发展规划，有利于生物科技医疗产业集群发展，优化产业空间结构布局，带动区域周边经济的发展，同时壮大企业生产能力，提升生产、科研综合一体化实60、力，实现企业发展的最大助力，项目建设是十分必要的。因此，项目的建设符合国家地方“十三五”发展规划，有利于生物科技医疗产业集群发展，优化产业空间结构布局，带动区域周边经济的发展，同时壮大企业生产能力，提升生产、科研综合一体化实力，实现企业发展的最大助力，项目建设是十分必要的。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告223 场址选择与建设条件3 场址选择与建设条件3.1 项目场址位置与周边环境3.1.1 项目场址位置3.1 项目场址位置与周边环境3.1.1 项目场址位置本项目选址位于项目场址位于广州科学城香山路 19 号，该地块为广州达安基因股份有限公司现有生产厂房及科研办公61、用地。用地所在区位为广州科学城是广州市黄埔区（原萝岗区），该区域为现代化科学园区，位于白云山生态保护区边缘，地处广州知识密集区。图 3-1 项目场址地理区位图图 3-1 项目场址地理区位图达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告23广州科学城是广州市东部发展战略的中心区域，广州市发展高新技术产业的示范基地，成为具有高质量城市生态环境，完善的城市基础设施，高效率的投资管理软环境的产、学、住、商一体化的多功能、现代化新型科学园区。本项目用地位于广州科学城香山路 19 号，科翔路以北、香山路以东，背靠山体，西临水道，项目区位如下图所示。图 3-2 项目用地卫星图图 3-2 项目62、用地卫星图达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告24用地周边现代化新型科学园建设已成规模，周边规划及基础设施配套完善，交通及通信方便。3.1.2 选址区位优势3.1.2 选址区位优势本项目所在地广州科学城，符合广州开发区、黄埔区产业发展“十三五”专项规划，构建“一核一轴两城一区多组团”产业总体布局，有利于推动生命健康产业集群发展。围绕开发区产业发展的关键性驱动因素与发展目标，创新发展生物技术药、高品质发展化学药品与原料药制造、优化提升现代中药与民族药、加快发展生物医学工程、高端发展生物制造、大力发展生物服务、积极培育高端健康服务产业等，打造千亿级规模的生命健康产业集群，63、对区域社会经济发展将起到重要的推动作用。本项目选址于此，区位优势明显。3.1.3 土地规划条件3.1.3 土地规划条件根据项目用地红线图（下图）及相关规划文件，本项目用地性质为可建设用地，属于公司已有土地扩建，总用地面积 27077，其中可建设用地面积约 22891，符合土地利用规划要求。但项目原规划设计条件有限，本项目拟在原有厂房用地进行新增扩建，需申请调增容积率、密度、限高及其他相关规划指标。目前正由建设单位组织开展该项工作。本项目现有用地规划指标相对较低，土地开发利用强度有调增空空间，且结合企业生产发展和项目建设对区域经济发展、税收就业、社会民生的积极作用和重要性，规划条件调整具有一定可64、行性。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告25图 3-3 项目用地红线图图 3-3 项目用地红线图3.1.4 交通条件3.1.4 交通条件广州科学城位于广州市东部，位于广州市黄埔区，东接黄埔和开发区东区，北邻白云，南望珠江，西靠广州新城市中心珠江新城，距黄埔港口 18 公里，距白云机场 17 公里，广深铁路、广深、广汕、广州环城高速公路汇集于此，从广州科学城驱车两小时即可到达香港。项目区位路网成熟，东接黄埔和开发区东区，北邻白云，南望珠江，西靠广州新城市中心珠江新城，距黄埔港口 18 公里，距白云机场 17 公里，广深铁路、广深、广汕、广州环城高速公路汇集于此。从广州65、科学城驱车两小时即可到达香港，为广州科学城内的人流、物流及信息流的高速运转提供了顺畅的通道。此外，项目公交路网系统比较发达，在地铁 6 号线和 21 号线中间区域，距离地铁 6 号线金峰站直线距离不足 1 公里，周边环绕有 7 个公交站台，公交系统十分发达。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告26图 3-4 项目选址区位路网图 3-4 项目选址区位路网图 3-5 项目选址公交系统图 3-5 项目选址公交系统3.1.5 公共设施条件3.1.5 公共设施条件达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告27区域内已建设完善的市政道路路网，沿道路给排水管网、66、通讯通信管网、供电及供气设施等已有规划并基本配套完善，满足本项目建设需求。3.1.6 地质水文条件3.1.6 地质水文条件根据用地原中山大学 PCR 试剂盒项目岩土工程勘察报告（2002 城勘 101），本项目用地内未发现断裂构造痕迹，场地和地基稳定，土体类型属于中硬土，建筑场地类别为 II 类。按建筑抗震设计规范（GB50011-2010）中有关划分，场地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计地震分组为第一组，设计特征周期 0.35s。结合项目建设内容及结构选型，建议地基基础及桩基工程建议采用钻孔灌注桩，选择具有连续厚度达 3m 且无软弱夹层的第(3-4)层密实砂层、67、第（4-4)层坚硬(粉质)粘土、第(5-2)层(砂砾质)粘性土、第(6-I)层强风化花岗岩:或 1m 以上的第(6-M)、（6-S）层中微风化花岗岩作桩端主要持力层。场地地下水的水化学类型为重碳酸盐、氯化物类型,对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。3.1.7 施工条件3.1.7 施工条件项目所在区域为广州科学城是广州市东部发展战略的中心区域和高新技术产业的示范基地，区域劳动力资源丰富，具有能够满足施工需要的劳务人员、技术水平及施工能力；项目所在地工业状况较好，建材生产能力、产品质量、供货服务水平可满足施工需求。3.2 项目场址条件总结3.2 项目场址条件总结68、本项目建设场选择初步评估具有以下优势条件：1）区域产业布局与项目建设项目相匹配；2）城市功能分区明确，用地区位优势明显；3）土地性质相符，规划条件待调；4）已集聚大部分高端产业及制造业总部，且产业上下链接快速；5）物流体系发达和交通便利；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告286）周边用地规划成熟，片区开发率高，劳动力资源质量数量足；7）各项基础设施配套完善；8）地质水文适合项目建设；9）施工条件良好。项目选址适合做高新技术生产产业园、高新制造企业孵化基地、创新型工业厂房、产品研发中心及配套型工业生产基地。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目拟开发定位为“69、创新产研结合的创新型工业厂房”，该定位符合企业自身的发展目标及定位和建设需求，同时，经过初步踏勘，项目地块形状方整，面积宽裕，场地地形、地貌、地质、水文、气象、配套设施等条件符合项目建设要求，在规划设计条件能够顺利调整的前提下，项目选址合理可行。，经过初步踏勘，项目地块形状方整，面积宽裕，场地地形、地貌、地质、水文、气象、配套设施等条件符合项目建设要求，在规划设计条件能够顺利调整的前提下，项目选址合理可行。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告294 市场预测及建设需求分析4 市场预测及建设需求分析4.1 市场分析4.1.1 体外诊断产业链分析4.1 市场分析4.1.170、 体外诊断产业链分析体外诊断仪器上游行业主要是电子器件和磨具生产商等，国内厂家核心原材料几乎全部依靠进口，议价能力相对较低。由于诊断试剂通常要与诊断仪器结合起来使用，且诊断试剂在体外诊断行业中占主导地位(约占整个体外诊断行业总产值的70%)，因而我们重点讨论体外诊断试剂行业的上下游产业链。体外诊断试剂上游主要是提供相关化学和生物原材料，包括高纯度氯化钠、碳酸钠、谷氨酸、柠檬酸等精细化学品以及抗原、抗体、生物酶、高分子微粒材料等活性生物制品的供应商。由于生产工艺、产物纯度等因素，国产原料离生产要求仍有一定差距，目前诊断酶、抗体等主要原材料仍依赖国外进口。全国平均原料平均进口成本占比70%左右。目71、前国内各大诊断试剂龙头均加大原料研发力度，公司毛利逐渐提升。体外诊断试剂的下游需求主要来自医学检测和血液筛查。医学检测是体外诊断试 剂最主要的消费去向，包括医院检验科、体检中心、独立实验室、防疫站等;血 液筛查主要是采供血部门对于血液的检测，包括各类血站和血制品厂家。目前医院是我国体外诊断试剂最主要的需求市场(占下游需求市场总量的 90%以上)。随着生活水平的提高，人们对健康的重视程度不断加强，对医疗保健的支出也相应增加，体外诊断试剂作为不可重复使用的医疗消费品，其下游市场需求刚性较强。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告304.1.2 体外诊断行业主要经营模式4.172、.2 体外诊断行业主要经营模式体外诊断行业业务模式相对简单，生产商主要通过生产、销售体外诊断产品给客户来获取收益。定价：实行招投标模式。我国体外诊断试剂产品定价目前普遍实行招投标模式。各地区医疗卫生机构一般委托独立第三方对年度拟采购的诊断试剂进行招标，中标后，生产厂商才能按其中标价格区间在该地区销售产品。随着我国医疗制度改革的进一步深化，国家对体外诊断试剂价格的管理未来可能将日趋严格，具备规模和品牌优势的生产厂商将获益。销售模式：以经销商销售为主，直销为辅。体外诊断产品生产企业大部分采用以经销商销售为主的销售模式，即生产企业先将产品销售给经销商，再由经销商销售 给终端客户，并向终端客户提供主要73、的综合服务。图 4-1 体外诊断产业链示意图图 4-1 体外诊断产业链示意图图 4-2 体外诊断经销商销售模式图 4-2 体外诊断经销商销售模式达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告314.1.3 分子诊断技术发展现状4.1.3 分子诊断技术发展现状分子诊断主要是应用分子生物学方法检测生物体内遗传物质的结构或表达水平的变化而做出诊断的技术。由于分子诊断可以从基因层次进行检测，因此检测灵敏度和准确性的优势较为明显，可在感染初期识别病毒或者提早确认基因缺陷，从而提供个性化的医疗诊断服务，主要应用于遗传病、传染性疾病、肿瘤等疾病的检测与诊断。分子诊断主要包括核酸诊断和生物芯片74、技术。表 4-1 分子诊断主要技术介绍表 4-1 分子诊断主要技术介绍新世纪以来，我国分子诊断技术快速发展并呈现出三个主要发展动向：（1）定量 PCR 技术的检测开始向高灵敏度和绝对定量检测方向发展，升级版微滴式数字 PCR 开始崭露头角；（2）高通量测序技术的发展和兴起。目前一代测序仍是金标准，二代测序已经临床实际应用，三代如单分子实时和纳米孔测序技术日臻完善，分子诊断开始从关注单个基因转向关注整个人类基因组。单次测序范围和深度极大增加，测序成本显著降低，直接推动了国内无创产前诊断技术的变革；（3）伴随检测应用提上日程，液态活检技术逐渐被临床医生所认可，体液中的循环肿瘤细胞(Circulat75、ingTumorCell，CTC)、循环肿瘤 DNA(ctDNA)和外泌达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告32体(exosome)等遗传信息载体开始引起人们的重视，血液和尿液等常规体液标本逐渐被赋予新的内容。近年来国内分子诊断的新热点不断出现，尤其在病原体耐药、无创产前诊断、药物基因组检测和肿瘤个体化治疗等领域。4.1.4 我国分子诊断产业发展现状4.1.4 我国分子诊断产业发展现状分子诊断产业链上游是原料供应商，包括诊断酶、引物、反转酶、探针等生物制品，高纯度氯化钠、无水乙醇等精细化学品以及提取介质材料，主要是由罗氏、Meridianlifescience、Sol76、ulink、Surmodics 等几个国外巨头垄断，因技术难度高，国内基本没有企业生产。在研发方面，国内分子诊断原材料研发基本空白。分子诊断中游主要是分子诊断试剂和仪器两类产品的研发、生产和销售，国内试剂发展较为迅速，而国产仪器占比相对较小。分子诊断试剂盒包括核酸提取试剂盒和核酸检测试剂盒，基本已经国产化。HBV（乙肝病毒）、HCV（丙肝病毒）、HIV（艾滋病毒）等常见病毒的核酸检测试剂国内生产厂家数均远大于国外厂家。甲型、乙型、丙型流感等常见疾病的核酸检测试剂盒已经比较成熟，竞争厂家较多，几乎全部为国产品牌。分子诊断仪器主要包括核酸提取仪、PCR 扩增仪、核酸分子杂交仪、基因芯片仪和基因测序77、仪等。在技术相对容易攻破的中端仪器领域，如核酸提取仪、PCR 扩增仪、核酸分子杂交仪、基因芯片仪国产化已经成型，国产产品占据了主要市场，而基因测序仪的国产化进程正在发起突围，主要表现为三种方式：（1）并购国外的测序仪公司，在其核心技术的基础上推出自主品牌的测序仪，以华大基因为代表。（2）利用内生科研能力自主研发，以华因康基因、紫鑫药业等公司为代表。（3）与国外知名测序仪生产企业合作，在其测序仪原型的基础上加以改造，形成具有特殊用途的自主品牌的测序仪，代表公司是贝瑞和康、达安基因和博奥生物等。分子诊断行业下游为医院和第三方独立实验室。独立医学实验室可集中标本检测，降低成本，提高诊断效率和质量，降78、低诊断的错误发生率。我国独立达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告33实验室发展较晚，市场规模小，占医学诊断市场比例低，其中检测项目以普检为主，高端检测比例低。目前国内独立医学实验室市场形成了广州金域、迪安诊断、艾迪康和高新达安四大综合诊断实验室巨头主导市场的格局。图 4-3 我国分子诊断行业市场规模及预测（亿元）图 4-3 我国分子诊断行业市场规模及预测（亿元）由于应用领域广泛，分子诊断行业在全球得到了飞速发展。随着靶向治疗逐渐成为肿瘤精准治疗的重要方法，释放更多肿瘤个性化用药检测（伴随检测）需求。新靶向药不断推出和个性化用药检测渗透率提升，推动了个性化用药检测行业的79、快速发展。基因测序已在无创产前检测（NIPT）大规模应用，并基于全面二孩政策推动需求快速增长。未来随着技术进步和成本下降，基因测序在肿瘤早筛和个人基因组检测领域中应用前景更广。根据相关行业分析报道：中国分子诊断市场规模从 2016 年的 64 亿元预计增长至 2020 年的 125 亿元，复合增长率达 18%，增长率高于全球平均水平。预计 2021 年分子诊断市场规模达 139 亿元。PCR 作为分子诊断极其重要的组成部分，由于临床需求推动 PCR 诊断稳步放量，预计 2021 年市场规模达 53.4 亿元。复合增速为 13.1%达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告380、4PCR 技术是目前国内应用最为广泛的分子诊断技术平台，具有灵敏度高、特异性好、及时方便等优点，广泛应用于感染性疾病病原体检测、肿瘤基因检测、血筛、遗传病基因检测等多个领域。从各代技术生命周期来看，第二代荧光定量 PCR，是目前 PCR 技术的主流，已具备良好的临床基础，正处于成长期过渡至成熟期阶段，市场增速在 15%-20%之间。第三代数字 PCR 是最先进技术及未来发展方向，目前临床应用尚未成熟，处于导入期。就国内市场而言，PCR 诊断市场规模占分子诊断市场规模的比例超过 30%，预计未来 3-5 年内 PCR 仍是主流的分子诊断技术。2017 年 PCR 占分子诊断市场规模达到 32.681、7 亿元，根据对感染性疾病、血筛、肿瘤伴随诊断需求市场的合算，保守估计到 2021 年，国内市场 PCR 规模将达到 53.4 亿元，复合增速 CAGR=13.1%。核心竞争力：试剂端产品线扩增及仪器端国产替代与肿瘤伴随诊断。在感染性疾病检测、血筛等下游需求领域，竞争企业较多，在该类成熟应用领域中，拥有各品类齐全产品线的企业可凭借规模优势、获取渠道资源，掌握竞争主动权，有望抓住基层医院诊断产品更替机会，实现快速发展。随着精准医疗理念的推广，靶向药物治疗方式逐渐走向主流，尤其是肿瘤领域的伴随诊断需求逐渐放量。因此布局该领域的企业有望在行业内取得一席之地。4.1.5 PCR 诊断技术发展重要性4.82、1.5 PCR 诊断技术发展重要性（1）PCR 技术灵敏、简便、快捷，二代技术发展为主流诊断平台PCR(聚合酶链式反应）是一种用于放大扩增特定 DNA 片段的分子生物学技术，其技术原理以 DNA 双链结构为基础，利用 DNA 在体外高温时变性分解成单链，低温时引物与单链结合，在 DNA 聚合酶作用及适宜的温度下合成互补链，达到体外复制的目的。PCR 反应灵敏度高，靶细胞检出率可达 1/100 万，病毒检测灵敏度3RFU，最小细菌检出率为 3 个细菌；检测样本纯度要求低，仅需 DNA 粗提取；扩增反应在 2-4 小时内完成，使用简便、快捷。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研83、究报告35图 4-4PCR 反应过程示意图及优势分析图 4-4PCR 反应过程示意图及优势分析自 20 世纪 90 年代以来，PCR 技术在临床领域开始广泛应用，是目前国内应用最为广泛的分子诊断技术平台。对比其他可选技术来看，PCR 已经成为许多临床诊断的“金标准”，具有灵敏度高、特异性好、及时方便等优点，广泛应用于感染性疾病病原体检测、肿瘤基因检测、血筛、遗传病基因检测等多个领域。PCR 技术应用优势分析见下表：表 4-2PCR 技术应用优势分析表表 4-2PCR 技术应用优势分析表应用领域其他可选技术优势感染性疾病病原体检测应用领域其他可选技术优势感染性疾病病原体检测酶联免疫、化学发光等P84、CR 技术可以从核酸层面你定量检测，是许多疾病临床诊断“金标准”肿瘤基因检测肿瘤基因检测基因测序、荧光分子杂交ARMS-PCR 技术具有高特异性、高灵敏性、快捷方便、成本低，结果直观好判读的优势血筛核酸检测血筛核酸检测酶联免疫PCR 技术检测精度高，“窗口期”段，减少“漏检”情况遗传病基因检测遗传病基因检测基因测序针对常见已知遗传病基因，PCR 技术相对于基因测序方便快捷，成本睇1985 年穆勒发明 PCR 技术，几十年来不断更新迭代经历了从第一代定性 PCR 到第二代荧光定量 PCR，再到第三代数字 PCR 的三个发展时代，在这过程中还形成了 ARMS 法、HRM 法等分化技术。目前二代技术85、为主流应用平台，其高精度、可定量的特征推动了产品在临床的应用。截止到 2018 年 9 月，CFDA 已经批准 659 份荧光定量 PCR 产品注册证，占 PCR 类产品获批注册证的 78.64%。三代技术主要为多重 PCR、数字 PCR 产品，该类产品可进行核酸决定定量，但是在应用场景上尚在探索阶段。参考基业常青相关公开数据，PCR 主要技术划分及市场主体如下表：达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告36表 4-3PCR 主要技术划分及市场主体一览表表 4-3PCR 主要技术划分及市场主体一览表代标划分技术分类靶标特征代表公司应用领域注册证数量一代代标划分技术分类靶标86、特征代表公司应用领域注册证数量一代普通 PCR+胶体金SNP 单核苷酸多态，单位点核算快速检测西安金磁纳米个体化用药基因检测-二代二代荧光定量 PCR病原微生物核酸高精度、可定量达安基因、科华生物、之江生物、深圳奥萨、武汉友芝友、乐普基因等（30 家以上）肝炎病毒、HPV、柯萨奇病毒、结核杆菌；遗传病基因检测、地中海贫血，个体化用药基因检测659突变扩增阻滞系统 ARMS肿瘤基因突变检测精度高 0.1-1.0%艾德生物、雅康博、鑫诺美迪斯肿瘤单基因检测5高分辨溶解曲线 HRM两位点等位基因只检测突变情况苏州为真、无锡锐奇肿瘤单基因检测22三代三代多重 PCR多位点同时条件难统一透景生命HPV 87、检测11数字 PCR绝对核算定量价格昂贵Bio-rad基因表达差异研究、肿瘤治疗的伴随诊断及实时监控、无创产前筛查从各代技术生命周期来看，第一代定性 PCR，现已基本被市场淘汰，进入衰退期；第二代荧光定量 PCR，是目前 PCR 技术的主流，已具备良好的临床基础，正处于成长期过渡至成熟期阶段，市场增速在 15%-20%之间；以荧光定量为基础的 ARMS、HRM 等分化技术，现在正处于成长期，市场增速在 20%以上；第三代数字 PCR 是最先进技术及未来发展方向，目前临床应用尚未成熟，处于导入期，市场增速约在 10%-15%之间。各类技术市场生命周期如下图：达安基因香山路 19 号地块厂区生产综88、合大楼项目可行性研究报告37图 4-5PCR 技术类型市场生命周期示意图图 4-5PCR 技术类型市场生命周期示意图4.1.6 PCR 产品应用占分子诊断技术比例 93%4.1.6 PCR 产品应用占分子诊断技术比例 93%随着相关部门对临床实验室的规范管理、PCR 技术的大力推广、高新技术 PCR 产品的产业化推进，以及下游市场需求的释放，PCR 市场实现放量扩张，在产业升级的浪潮中稳步前行。参考 CFDA、火石创造及基业常青等调研数据（下图），医疗监督部门积极扶持 PCR 临床产品审批，国内 PCR 产品占分子诊断产品比例 93%，远超美国已获批件的 PCR 产品的 50%占比比例。截至 89、2017 年 12 月，美国 FDA 批准的临床诊断达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告38产品中，PCR 技术产品数量最多，占比 50%。截至 2018 年 3 月，CFDA 批准 898款分子诊断产品，其中 PCR 技术产品有 838 份批件，占比高达 93%。根据不完全统计，截至 2018 年 9 月，CFDA 已经批准 838 份 PCR 产品注册证，其中病毒性肝炎、性病类、优生优育类疾病检测为主要应用领域。感染性肝炎注册证数量有 118 份，其中乙型肝炎病毒基因分型检测试剂盒注册数量有 81 份；性病类注册证数量有 230 份，其中 HPV 人乳头瘤病毒检测90、试剂盒注册证批件数量有 108 份；优生优育类注册证数量有 140 份；肿瘤检测类有 75 份。图 4-6 美国 FDA 批准临床分子诊断产品占比图图4-7中国CFDA批准分子诊断产品占比图 4-6 美国 FDA 批准临床分子诊断产品占比图图4-7中国CFDA批准分子诊断产品占比达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告394.1.7 PCR 产品临床需求稳步增长（1）感染性疾病领域临床需求增长4.1.7 PCR 产品临床需求稳步增长（1）感染性疾病领域临床需求增长PCR 技术具备灵敏度高、特异性强、可定量检查，能够从 DNA 水平判断导致感染性疾病的病原体的优势，是许多感91、染性疾病检测的“金标准”。目前我国医疗卫生水平仍存在区域间不均衡，国民总体预防保健意识有待提高，感染性疾病患病率呈上升趋势，未来病原体检测的需求仍将保持稳定增长。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告40根据 2017 年中国卫生和计划生育统计年鉴的不完全数据来估算感染性疾病的检测情况。我们基于以下假设测算新增感染性疾病检测给 PCR 带来的增量市场：1、统计病毒性肝炎、HIV、淋病、梅毒、麻疹、肺结核发病率，中国人口总数，计算历年发病人数。2、假设新增病人数量以年复合增速 1%增加，预计 PCR 诊断费用约为 500 元/人。根据测算，基于 PCR 平台的感染性疾病发92、病人数有望从 2017 年 555.30 万人/年增加到 2021 年的 577.84 万人/年，应用 PCR 平台产生的诊断费用有望由 2017 年的 13.88 亿元增加到 2021 年的 14.45 亿元。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告41（2）血筛领域检测技术完全覆盖（2）血筛领域检测技术完全覆盖2010 年起，各有关部门积极推进血筛核酸检测的技术推广，出台多份相关文件，提出血筛核酸检测推广具体时间表，2015 年实现血站血筛核酸检验基本覆盖全国，2019 年实现单采血浆站核酸检验全覆盖。血液传染病检查：目前检查乙型肝炎病毒表面抗原（HBV）、丙型肝炎病93、毒抗体（HCV）、艾滋病病毒抗体（HIV）、梅毒血清学检查等四项。为了保障血液制品的质量及临床用血的安全，防止出现交叉感染，对献血者血样进行严格地检测至关重要。过去血站采用的是酶联免疫法（ELISA）来对达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告42血液进行检测，但由于 ELISA 法灵敏度较低，“窗口期”较长，造成“漏检”的情况。核酸检测技术将 HBV、HCV、HIV 的“窗口期”分别缩短约为 9 天左右，能够有效避免“漏检”的情况，其灵敏度相较酶免法大幅提高，可检出微量病原体的核酸，大大缩短了窗口期。表 4-4 核酸检测与酶免法在血筛中窗口期对比（天）表 4-4 核酸检94、测与酶免法在血筛中窗口期对比（天）HBV（乙型肝炎）HCV（丙型肝炎）HIV（艾滋病）酶免法HBV（乙型肝炎）HCV（丙型肝炎）HIV（艾滋病）酶免法567022核酸检测核酸检测9254根据国家卫生健康委员会统计据显示，2017 年全国无偿献血人次为 1459 万人次，占总人数的 1.05%，按照卫计委要求 2019 年实现单采血浆站核酸检验全覆盖。我们基于以下假设测算全国新增血筛人次给 PCR 带来的增量市场：1、根据统计 2017 年献血人数有 1459 万人次，假设新增献血人次数量以年复合增速 5%增加，预计核酸血筛费用约为 35 元/人次。2、假设核酸血筛在 2017 年的覆盖率为 895、0%，2018 年的覆盖率为 90%，2019 年及以后的的覆盖率 100%，3、假设 PCR 平台检测的渗透率为 100%。根据测算，基于 PCR 平台的血筛市场规模有望由 2017 年的 4.09 亿元增加到 2021 年的 6.21 亿元。世界卫生组织统计、献血人数占一国人口总数的 4%，即能满足全国临床用血的需要，我们预计在 2030 年能够实现国内献血人数达到全国总人口的 4%，总献血人次约有 5532 万人，总市场规模约有 19.36 亿元。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告43图 4-8 我国核算 PCR 血筛人数统计与费用预测图图 4-8 我国核算 96、PCR 血筛人数统计与费用预测图（3）PCR 肿瘤诊断复合增速迅猛（3）PCR 肿瘤诊断复合增速迅猛肿瘤正严重威胁国民的健康状况与生活质量，根据中国卫生与计划生育统计年鉴统计数据，2015 年城市居民疾病死亡人数中，恶性肿瘤排在所有病种第一位，占比高达 27%。传统的治疗药物对恶性肿瘤的治疗效果不甚理想，无效率高达 75%。图 4-9 我国城市居民主要疾病死亡构成图 4-9 我国城市居民主要疾病死亡构成达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告44图 4-10 我国复杂病种的用药无效率统计情况图 4-10 我国复杂病种的用药无效率统计情况肿瘤的发病风险与人群年龄密切相关，我97、国人口老龄化趋势日益严重，癌症新增病例数逐年增加，根据CancerStatisticsinChina,2015的统计数据，2015 年我国癌症新增病例达 429.16 万例，总死亡 281.42 万例。我们基于以下假设测算新增肿瘤病人数量：1、统计 65 岁以上老龄化人口比例，以及癌症发病率；统计 2016 年中国总人口数量。2、假设新增 65 岁以上老年人数量以年复合增速 2%增加，新增 65 岁以上老年人癌症发病率以年复合增速 1%增加。根据测算，新增肿瘤病人数量在 2017 年达到 474.22 万人，预计在 2021 年达到 534.15 万人。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合98、大楼项目可行性研究报告45图 4-11 不同年龄肿瘤发病率柱状图（1/10 万）图 4-11 不同年龄肿瘤发病率柱状图（1/10 万）图 4-12 我国肿瘤患者发病率及新增癌症病例预测图图 4-12 我国肿瘤患者发病率及新增癌症病例预测图相对于传统抗肿瘤药物，靶向药物有着灵敏度高、特异性强、副作用小的优异特性，但由于药物价格贵，患者使用率较低。根据 PDB 对 2016 年样本医院肿瘤用药数据的统计，靶向小分子药物及单抗合计占比 20.5%，与发达国家渗透率仍有着较大差距。根据 IMS 数据显示，2013 年发达国家靶向类药物在肿瘤用药中占比为 48%，相较于 2003 年占比 11%有着结构99、性的提升。2017 年，多个靶向用药品种计入医保谈判目录，用药成本大幅降低，靶向药物市场渗透率有望快速提升。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告46从美国 FDA 伴随诊断产品的批准情况来看，基于 PCR 技术的产品占比 38%，在所有技术平台中比例最大，NGS 技术产品占比 11%，FDA 对于二代测序相关产品的审批仍然比较谨慎；从产品适用病种来看，小细胞肺癌及乳腺癌是靶向治疗及伴随诊断应用最多的病种。靶向治疗已经成肿瘤精准医疗重要方法，同时带动了个性化用药检测需求的增长，尤其 PCR 伴随诊断的临床应用。我们基于以上假设测算新增肿瘤病人的伴随诊断给 PCR 带来的100、增量市场，根据2015 年中国癌症统计数据，2015年我国共有 429.2 万新发肿瘤病例，以肺癌为发病率最高，达到 73.3 万，占比约为 17.1%，假设未来保持 15%的肺癌患者占比。结合基业常青等公开数据分析测算，基于 PCR 平台的伴随诊断有望在 2018年市场规模达到 21.3 亿，2021 年市场规模达到 32.7 亿元，复合增长率 CAGR=15.36%。结合基业常青等公开数据分析测算，基于 PCR 平台的伴随诊断有望在 2018年市场规模达到 21.3 亿，2021 年市场规模达到 32.7 亿元，复合增长率 CAGR=15.36%。图 4-13 发达国家肿瘤用药结构演变图 101、4-142016 年样本亿元肿瘤用药结构图图 4-15FDA 批准伴随诊断产品技术平台图图 4-16FDA 批准伴随诊断产品细分领域图 4-13 发达国家肿瘤用药结构演变图 4-142016 年样本亿元肿瘤用药结构图图 4-15FDA 批准伴随诊断产品技术平台图图 4-16FDA 批准伴随诊断产品细分领域达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告47表 4-5 新增肿瘤病人伴随诊断市场增强分析表表 4-5 新增肿瘤病人伴随诊断市场增强分析表名称20182019202020212022新增恶性肿瘤病人（万）名称20182019202020212022新增恶性肿瘤病人（万）48102、8.5503.3518.5534.1550.3肺癌患病率肺癌患病率15%15%15%15%15%肺癌病人（万）肺癌病人（万）73.375.577.881.182.5肺癌伴随诊断渗透率肺癌伴随诊断渗透率20%25%30%35%40%肺癌外其他癌症病人（万）肺癌外其他癌症病人（万）415.3427.8440.7454.0467.7肺癌外其他癌症病人渗透率肺癌外其他癌症病人渗透率5%6%7%8%9%使用伴随诊断人数（万）使用伴随诊断人数（万）35.444.554.264.475.1平均伴随诊断年次数平均伴随诊断年次数2.02.02.02.02.0伴随诊断人次数（万）伴随诊断人次数（万）70.889.103、1108.4128.7150.2PCR 技术平台占比PCR 技术平台占比60%60%55%55%50%PCR 平台伴随诊断（万次）PCR 平台伴随诊断（万次）42.553.459.670.875.1检测服务价格（元）检测服务价格（元）35003375324531203000检测服务价格降价比例检测服务价格降价比例100%96.4%92.7%89.1%85.7%检测服务试剂盒价格（元）检测服务试剂盒价格（元）1500检测服务规模（亿元）检测服务规模（亿元）14.918.019.322.122.5检测试剂盒规模（亿元）检测试剂盒规模（亿元）6.48.08.910.611.3市场规模总计（亿元）市场104、规模总计（亿元）21.326.028.232.733.84.1.8 PCR 合计市场规模预测4.1.8 PCR 合计市场规模预测就国内市场而言，结合这次新冠病毒疫情经验教训，和未来对新型病毒疫情防控检测的考虑，PCR 诊断市场规模占分子诊断市场规模的比例超过 30%，预计未来 3-5 年内 PCR 仍是主流的分子诊断技术。2017 年 PCR 占分子诊断市场规模达到 32.67 亿元，根据对感染性疾病、血筛、肿瘤伴随诊断市场的需求合算，估计到 2021 年，国内市场 PCR 规模将达到 53.4 亿元，复合增长率 CAGR=13.1%。估计到 2021 年，国内市场 PCR 规模将达到 53.105、4 亿元，复合增长率 CAGR=13.1%。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告48图 4-17 我国 PCR 诊断市场规模与增速预测图图 4-17 我国 PCR 诊断市场规模与增速预测图4.1.9 基层医院设备更替带来市场新发展机遇4.1.9 基层医院设备更替带来市场新发展机遇三级医院高端 PCR 仪器国外巨头厂商仍然占据主导，但国内主流应用技术平台已经实现自主生产，仪器性能已经能够与进口产品媲美。在取消药品加成、医保控费、分级诊疗等医改政策及国产医疗器械采购支持政策作用下，有望自下而上开启新一轮国产替代进程。试剂制造方面，由于国产厂商在价格和渠道上的优势，PCR 106、试剂已基本实现国产化。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告49图 4-18 政策助推仪器国产替代分析表图 4-18 政策助推仪器国产替代分析表其中基层医疗诊疗量占比是衡量分级诊疗政策实施效果的核心指标，根据统计数据来看，河北、四川、江西、甘肃在基层医疗诊疗量占比均已超过 65%，浙江、新疆、上海、贵州、重庆、吉林、河南等地区依然有一定的提空间。随着患者逐渐分流到基层医疗，将拉动基层医院的诊断设备升级需求。图 4-19 分级诊疗制度下基层医疗诊疗人次与占比分析图图 4-19 分级诊疗制度下基层医疗诊疗人次与占比分析图达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性107、研究报告50结合 CFDA 及常青数据，对比各仪器国内外产品、厂商数可以看出，在技术水平要求相对较低的核酸提取/纯化仪及 PCR 扩增仪领域，国产厂商获批产品数量较多；在目前最为主流的实时荧光 PCR 仪及全自动 PCR 分析系统国产厂商正发力参与市场份额的争夺。目前国内市场主要被上海领成，西安天隆，杭州郞基，珠海黑马，杭州博日五大品牌所占有；进口品牌中美国 ABI，美国 labnet，美国 Bio-rad，日本 TaKaRa，英国 Techne，德国 Eppendorf 六大品牌占有率比较高。与国外企业 PCR仪器相比，国内梯度 PCR 仪器价格范围为 10000-55000 元/台，国外代108、表企业的梯度 PCR 仪器价格为 50000-330000 元/台，国产产品价格优势明显。随着基层医院的诊断设备的更新换代，二级及以下基层医院将选择性价比相对较高的国产产品，因此国产 PCR 仪器生产商在二级及以下医院的布局将是趋势。PCR 试剂可分为核酸提取试剂及核酸诊断试剂，由于 PCR 检测系统多为开放式，试剂研发技术门槛较仪器低，国内厂商凭借在价格及渠道方面的优势，PCR试剂已基本实现国产化PCR试剂已基本实现国产化，详见下图。图 4-20 批准的 PCR 试剂国产与进口产品数量柱状对比分析图图 4-20 批准的 PCR 试剂国产与进口产品数量柱状对比分析图从 CFDA 批准的 PCR109、 试剂来看，仅有极个别进口 PCR 试剂获批。国产 PCR 试剂获批厂家及产品较多，市场规模较大的细分领域均有 10 个以上竞品，国产试国产试达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告51剂竞争激烈剂竞争激烈（见下图），具有先发优势的企业可通过持续布局细分领域的产品线来拓展市场空间。图 4-21 批准的 PCR 试剂国产与进口厂商数量柱状对比分析图图 4-21 批准的 PCR 试剂国产与进口厂商数量柱状对比分析图4.2 项目定位4.2 项目定位根据上述市场分析，结合党的十九大报告要求“加快建设制造强国、加快发展先进制造业”，广州正在积极打造国际科技创新枢纽，围绕区府区政委“110、产业要升级、环境要改善”两项中心任务和“强二优三”的产业发展战略，综合考虑项目的各项条件，达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目拟开发定位为“创新产研结合的创新型工业厂房”。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目拟开发定位为“创新产研结合的创新型工业厂房”。该定位符合市场预测、企业自身发展目标和项目建设的需求。4.3 SWOT 分析4.3 SWOT 分析从 SWOT 分析要素来看，潜在内部优势是主要因素，是决定项目建设成败的关键要素，内部劣势可通过改善投资环境，引进、消化、吸收，培育人才等措施加以解决，在机会与挑战面前，机会多于威胁。因此，项目建设具有明显的比较优势，特色突111、出，各项建设条件初步具备，经过充分整合利用各种资源、采取适当的防范治理措施后，项目建设是可行的。4.3.1 优势4.3.1 优势达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告52（1）基础设施配套优势。经过十二五的规划发展，广州开发区、黄埔区市政交通路网、供水、供电、供气、排污及通信通讯等设施已基本配套完善，面对区域新一轮的发展和提升，黄埔区“十三五”期间的基础设施建设仍然备受区政府重视和关注，是“十三五”期间重点推进工作之一。在此期间，区政府将全力推进基础设施建设，坚持新发展理念，大力补齐基础设施短板，引导产业、公共资源和人口合理布局。因此，黄埔区在面对新一轮产业升级和城市发112、展机遇下，通过进一步加大基础设施配套投入和加快建设进度，为区域经济及社会发展、企业投资和市场开拓提供了坚实的基础，项目投资的基础设施配套优势较大。（2）产业基础优势。按照两区一体化发展要求，促进产业功能区融合协调发展，优化城市产业空间布局，明确各区域产业功能定位，实现产业布局一体化发展，建设成为国家产城融合示范区。构建“一核一轴两城一区多组团”产业总体格局。主动衔接广州市城市总体规划和发展战略，结合原萝岗区和原黄埔区发展现实和未来定位要求，按照“连片规划、特色布局、错位互补、城乡统筹”的原则，有机整合广州开发区、黄埔区的产业功能组团，建立黄埔中心区和黄埔临港经济区，知识城和科学城，镇龙居住服务113、组团、生物岛生物产业组团和永和、东区-云埔、大沙先进制造组团的“一核一轴两城一区多组团”的产业空间布局，构建全面对接大广州、辐射全区域产业空间发展体系。重点抓好两城一区互动、多组团联动发展。从全区整体产业空间布局整合、产业关联发展的总体设计出发，实施产业空间融合及产业之间关联发展行动，大力推动所有产业片区的专业化提升。运用产业增量、产业存量两个手段，加快制造型产业、服务型产业的专业化布局改造，力争改变产业混合空间布局的现状。同时，强化各产业功能区之间的产业关联，采取政府引导、企业市场调节方式，加快各产业之间、各行业内部之间交流联动，促进各个产业片区之间的互利合作，形成区内产业上下游关联发展格局114、。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告53（3）劳动力基础优势。从总体情况看，丰富和优质的劳动力资源是参与发展创新产业基地的最大优势之一。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告54区政府大力倡导实施高新技术企业和科技创新小巨人培育计划，支持创新标杆企业和科技创新小巨人企业做大做强。加快以企业为核心，以高等院校、科研院所为依托的工程技术研究中心、公共技术服务平台、产业协同创新平台等建设，不断增强人才和团队的实践经验和创新能力。因此，在优厚的人才待遇和人才计划基础上，区域劳动力资源数量及质量不断得到提升，为本项目投资建设和运营增加了有力的竞争的砝码115、。（4）良好的创新市场发展平台。科技创新平台不断集聚，自主创新能力显著提升。广州开发区、黄埔区拥有 4 个重大战略性创新发展平台：中新广州知识城、广州科学城、广州国际生物岛、黄埔临港经济区，集聚了 3400 多家外资企业，相当一部分都拥有良好的创新产业及产品。科技投入不断加大，广州开发区 2014-2017 年财政科技支出累计达 65 亿元，全社会 R&D 投入累计达 316 亿元。创新创业载体加快建设，建成了 360 万平方米的孵化器、加速器集群，累计引进和培育企业 2713 家，吸引了三星等 80 多家跨国企业在区内设立研发机构，各类研发机构超过 500 家。科技创新人才高端集聚，吸引 3116、2 名“两院”院士、50 名中央“千人计划”人才、16 个广东省“珠江人才计划”创新创业团队和 8 名领军人才以及 5 名“百名南粤杰出人才培养工程”人才、44 名广州市创新创业领军人才、62 人自主评推的区级科技领军人才到区内创新创业，被列为中央海外高层次人才创新创业基地，成为广州国家创新中心城市建设的重要引擎。（5）市场发展规模庞大。PCR 诊断市场规模占分子诊断市场规模的比例超过 30%，预计未来 3-5 年内 PCR 仍是主流的分子诊断技术。2017 年 PCR 占分子诊断市场规模达到 32.67 亿元，根据对感染性疾病、血筛、肿瘤伴随诊断市场的需求合算，保守估计到 2021 年，国内117、市场 PCR 规模将达到 53.4 亿元，复合增长率 CAGR=13.1%。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告554.3.2 劣势4.3.2 劣势1、新兴产业发展不具先发优势。广州开发区、黄埔区创新资源优势未得到充分整合利用，科技创新与企业、产业、金融等联动发展创新网络体系尚未形成，创新成果尚未有效实现产业化。领军型高端创新人才和创新企业数量仍需增加，缺乏核心技术和自主品牌。支持大众创业、万众创新的氛围和制度有待完善，创新生态环境有待优化。区域内各园区、各产业片区、各行业、各企业之间产业联系不多，各行业内部产业关联度也不高，部分园区分散分割发展，没有形成产业集群发展118、的效益。2、产业创新资源和载体不足。广州开发区、黄埔区传统制造业比重较大，部分制造业处于产业链低端环节，大量低效落后产能需要淘汰或升级，经济发展方式需要转变。战略性新兴产业和新业态尚未形成新的支柱产业，现代服务业整体发展水平依然较低，劳动力、土地、资源等传统要素供求关系更加紧张，亟需以创新驱动产业转型升级。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告563、缺乏科学合理的规划。不少企业投资建设开发者对发展的前景没有科学的定位，在产业发展上选择趋同，主导产业、产品不明确，形不成规模效益。4、项目建设投入资金压力比较大。本项目建设总投资计划资金来源于企业自有资金，企业资金压力大，119、建议适当对本项目建设资金进行融资。5、管理、人才、技术、服务不到位。投资建设单位为企业自身，人员架构有待进一步配套完善及形成高效稳定的组织架构和工作模式。项目建设为生物科技医疗产业结构，属于新兴发展的重点产业集群，在企业管理、人才引进，配套服务等方面需要建立健全相应的规范科学管理制度。4.3.3 机遇4.3.3 机遇1、政策机遇。国家地方“十三五规划”发展纲要，都指出为发展战略性新兴产业发展，加速推动基因组学等生物技术大规模应用，建设网络化应用示范体系，推进个性化医疗、新型药物、生物育种等新一代生物技术产品和服务的规模化发展。支持生物科技医疗产业的发展，推广生物技术大规模的应用，加快发展合成生120、物和再生医学技术，推进生物科技医疗产业等战略性新兴产业发展行动。2、经济社会发展环境。当今世界，已经进入全球化创新发展新时期，创新人才、创新知识、创新资本、创新产业快速流动，世界创新发展格局发生显著变化，新技术、新产业迅猛发展，孕育着新一轮产业革命，把握全球产业发展和创新发展的新趋势，与全球主要创新区域建立联系，融入全球高端产业链，这是广州开发区、黄埔区实现人才、技术、资本等创新资源的有效对接、加快产业转型升级面临的最大形势和发展环境。3、市场发展的机遇。广州开发区、黄埔区在传统产业升级及新兴产业育成的发展实际过程中，密切关注全球创新动态，创新引资引技引智模式，铸造更具竞争力与吸引力的特色优势121、。粤港澳大湾区发展规划的推行，珠三角世界级城市群崛起，区域竞合愈发紧密，广州开发区、黄埔区应加紧与国际化创新环境对接。在粤港澳深度竞合的背景下，珠三角各城市积极打造国际化合作平台，达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告57对港澳、国际创新资源争夺日趋激烈，全面开启创新全球化进程，有利于国际创新资源无障碍进入，加快国际化战略发展步伐，这也将为广州开发区、黄埔区深度参与区域竞争合作创造良好机遇，开辟广阔的市场前景。4.3.4 挑战4.3.4 挑战1、开发者的先见之明，能否敏锐地捕捉到企业资源、丰富的劳动力和巨大的市场需求，及时把握政策带来机遇，是开拓新领域和拓展市场的重要引122、领因素。本项目为企业投资建设开发项目，依托国家及省市政府在产业结构优化政策风向，把握市场发展需求准入。因此，投资建设单位应做好充分准备，积极发挥企业自身独特的预见性和超前意识使该项挑战转变为企业发展的良好机遇。2、投资者者的策划意识及能力的挑战。从项目投资开发、工程建设到投入生产科研的运营是一个时间跨度大和系统化极强的过程，为企业投资开发经营者的策划能力和指挥管理有极高的要求。因此，对本项目投资者的策划意识和组织能力来说是一次新的尝试和巨大的挑战，建议投资建设单位在选准项目后，积极聘请专家论证，通过市场分析、产品定位、生产组织等方面进行全面策划，从而在经营中占据主动，适应市场发展变化。生态庄园123、经济经营者的策划意识。在选准项目后聘请专家论证，通过市场分析、产品定位、营销设计等方面进行全面策划，从而在经营中占据主动，适应市场变化。3、探索者的谋略胆识。生态庄园经济的成功尝试和迅猛发展，体现了探索者惊人的谋略和胆识，为农业经济的发展开辟了新道路。4.3.5 SWOT 综合评价4.3.5 SWOT 综合评价从 SWOT 分析要素来看，投资建设单位依托良好企业发展资源，借助国家及省市产业结构优化政策和区域发展规划，发挥自身产业发展及市场开发有着敏锐的触觉和积极的行动意识，是项目实施的潜在内部优势和核心竞争力所在，达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告58对投资开发项目124、的成败的起到关键作用。此外，新兴产业先发优势集群资源不足，管理、人才、市场行业运作经验的积累是企业的劣势，建议通过改善投资环境，引进、消化、吸收，培育人才等措施加以解决。总体评价分析，项目的优势与劣势对比，优势能客服劣势；机会与挑战（威胁）面前，机会多于威胁。总体评价分析，项目的优势与劣势对比，优势能客服劣势；机会与挑战（威胁）面前，机会多于威胁。因此，项目建设具有明显的比较优势，各项建设条件初步具备，项目是可行的，建议通过加强投资策划论证、采取积极的组织措施和管理方式、有效整合利用各种资源、适当对投资建设风险进行预测和防范治理措施，使项目实施更具可行性和进一步提高项目开发效益。4.4 建设规125、模分析4.4 建设规模分析从本章第 4.1 节市场分析，产品市场需求充足、增长空间大、市场稳定性好，达安基因产品市场知名度及产品市场占有率高，根据企业自身发展定位，未来拟在广州市黄埔区联和街道香山路 19 号现有厂房用地的基础上新增 5 条生产线，因此，新增厂房建设规模主要取决于新增产线用地需求与拟选址用地用地规划设计条件限制的矛盾新增厂房建设规模主要取决于新增产线用地需求与拟选址用地用地规划设计条件限制的矛盾。本项目用地为一类工业用地，总用地面积为27077，可建设用地面积为22891，容积率拟调整至3.85容积率拟调整至3.85。在建设单位的资本充足前提条件下，拟最大化利用该项规划建设指标126、，因此，结合本项目拟调整规划设计条件及企业投资开发能力考虑，本项目建设方案具体建设内容如下：本项目拟新增9条新产品生产线，实现IVD行业前沿技术及创新技术的产业化及国产化的目标，扩大公司项目研发生产能力。各类功能建筑的规模需求分析如下：（1）新建生产综合大楼面积需求分析（1）新建生产综合大楼面积需求分析为实现IVD行业前沿技术及创新技术的产业化及国产化的目标，公司急需建设前沿技术及创新技术产品（例如微流控技术、等温扩增技术等）的耗材和部分原材料的生产车间；微流控、等温扩增等相关仪器设备的研制生产车间；等温扩增技术（例如LAMP、RPA等技术）试剂研制生产车间；基于微流控技术的样达安基因香山路 127、19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告59本处理系统的研发生产车间；基于微流控技术检测芯片的研发测试车间；前沿及创新检测仪器（例如快速PCR扩增仪器等）的研发生产车间；应用标记化合物（例如13C/14C等）开发检测试剂的研制生产车间；新生物标记物或新检测方法的研究及相关检测试剂的研发生产车间；中试厂房等。所需生产建筑面积约为25000，结合设计方案及拟调整规划指标上值调整后的建筑面积约为25708。5708。（2）新建生产综合大楼面积需求分析根据广州达安基因股份有限公司提供与政府向相关部门协商信息，企业报建承诺将在主营产品的研发上加大投入，增强企业核心竞争力，因此新建研发车间与厂房比例128、不宜过少，拟按新建厂房面积的0.9建设。则研发建筑面积需求约为24017.5。结合设计方案及拟调整规划指标上值调整后的建筑面积约为25708。表 4-7 项目新建研发车间规模需求测算表表 4-7 项目新建研发车间规模需求测算表名称在建厂房新建研发车间结合设计方案调整值备注名称在建厂房新建研发车间结合设计方案调整值备注1建筑面积（）480352570812854建筑面积（）480352570812854拟按新建厂房面积的 0.5 建设。（3）地下停车场及设备用房面积需求分析按广州市建设项目停车配建指标规定相关要求，本项目用地选址位置属“B类”配建地区，停车位配套需满足如下需求：1）机动车停车位：129、0.3个标准停车位/100（建筑面积）；2）每1500平方米建筑面积应设置1个装卸货泊位；超过1500平方米建筑面积时，超出部分每4000平方米建筑面积设置1个装。本项目用地内的计容面积（含原有厂房9522和按新设计方案调整后的在建科研生产综合大楼计容面积25708）合计约为25708，预计需配置不少于118个机动车位，每个车位拟按40（该指标含车道及设备用房等公共空间面积）计算建筑面积，则配建地下室面积需求约为4720，结合设计方案及拟调整规划指标上值调整后约为6250。按停车位数量的30%设置充电桩（项目仅负责充电桩相关预留预埋，不含具体设备安装）合计约35个。达安基因香山路 19 号地块130、厂区生产综合大楼项目可行性研究报告60表 4-8 地下停车场及设备用房面积需求测算表表 4-8 地下停车场及设备用房面积需求测算表名称原有建筑新建建筑备注名称原有建筑新建建筑备注1总计容面积（）总计容面积（）952273743按广州市建设项目停车配建指标规定，选址属 B 类地区2机动车位需求机动车位需求62118每 100 建筑面积设置0.3 机动车位3装卸货车位需求装卸货车位需求17总计容面积超过 1500 时，超出部分每 4000 设置一个装卸货泊位4机动车车位小计机动车车位小计62118装卸货车位拟按 3 个机动车标准计算5机动车车位合计118机动车车位合计118地上空间少，车位拟设置于131、新建地下室6车位建筑面积（）5900车位建筑面积（）5900拟按 40/个考虑，另考虑设备用房等公共空间面积占比为地下室的 20%7结合设计方案调整值6250结合设计方案调整值6250配建机动车位约 118 个（4）地下人防建筑面积依据人民防空工程建设管理规定、广州市人民防空管理办法相关要求，本项目需按照一次性规划地面总建筑面积的5%（约为27508*5%=1375.4）集中修建6级(含)以上的防空地下室。本项目为工业区项目，人防工程拟采用与地下室合建“平战结合”地下人防工程的方式，修建面积按上述指标要求。（6）总建筑面积根据上述各功能区域的配建面积要求，本项目总建筑面积=25708+6250132、=31940。表 4-9 项目建设规模需求分析汇总表表 4-9 项目建设规模需求分析汇总表名称需求面积结合设计方案调整值差值差额比例名称需求面积结合设计方案调整值差值差额比例1新建厂房面积（）2581525708-107-0.4%新建厂房面积（）2581525708-107-0.4%2新建地下室（）6250625000合计（）3206531958-107-0.3%新建地下室（）6250625000合计（）3206531958-107-0.3%综上分析，由于用地规划容积率指标拟调整的上限为3.85，结合设计方案调整后的规模少于实际规模需求，差额比例约为-0.3%，结合企业集约型生产研发管理，按规133、划指标上限及设计方案的规模建设能基本满足本项目的建设需求。综上分析，由于用地规划容积率指标拟调整的上限为3.85，结合设计方案调整后的规模少于实际规模需求，差额比例约为-0.3%，结合企业集约型生产研发管理，按规划指标上限及设计方案的规模建设能基本满足本项目的建设需求。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告615 总体规划方案5 总体规划方案5.1 项目概况5.1.1 建设指导思想与原则5.1 项目概况5.1.1 建设指导思想与原则据相关设计规范与标准，项目建设拟遵循如下原则：（1）协调性原则：符合城市总体规划，与周边在建或规划拟建建（构）筑物相协调。（2）可操作性及因134、地制宜的原则：充分结合现状地形，地貌特点和当地人文环境，创造出具有区域特色，适应当地文化氛围的建筑景观。（3）可持续发展的原则：加强生态环境建设，落实海绵城市建设要求，注重资源的保护和利用，实现经济效益、社会效益和环境效益的均衡增长。（4）以人为本的原则：以人的活动和感知为出发点，控制好建筑的尺度与结构的合理性，充分关注交通流线和公共空间活动，塑造良好的有特色的建筑空间形态。（5）节能环保原则：力求使项目在全寿命周期内最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，塑造集健康、适用、高效等特点于一体的使用空间。5.1.2 设计内容5.1.2 设计内容本项目涉及到的相关专业主要包括：建筑、结构、电气、通135、风空调、给排水、消防、弱电智能化等。5.2 总平面规划布置5.2 总平面规划布置用地规划总指标需求情况如下：达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告62表 5-1 建设用地规划技术指标总览表表 5-1 建设用地规划技术指标总览表序号指标项目单位数值备注序号指标项目单位数值备注1总用地面积270772可建设用地面积22891.13建筑占地面积9003.164绿地面积3367.55道路广场面积104106总建筑面积976406.1计容建筑面积25708不含拆除建筑6.1.14#楼（新建）生产综合大楼25708空地建，占地面积 1938.56.2不计容建筑面积62506.2.1136、4#楼（新建）地下车库62506.3新建建筑面积小计319407建筑密度%39.3建筑密度50%且30%8容积率-3.859绿地率%14.720%，暂定10建筑限高米80注：本表指标、建筑红线退缩指标及其他规划指标应以规划部门实际批复为准。项目新建大楼“4#生产综合大楼”，新建总建筑面积25708。具体以下阶段规划设计为准。本项目新建科研生产综合大楼拟与用地北侧原有厂房相连接，总平面规划方案设计如下图：达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告63图 5-1 本项目总平面规划方案示意图图 5-1 本项目总平面规划方案示意图达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行137、性研究报告645.2.1 道路交通系统规划5.2.1 道路交通系统规划根据规划要点，场地内规划环形主路直接与外围城市道路衔接，内部设置主次道路串联各功能区域，使各功能区之间有效联系。在场地沿南侧规划路及东侧规划路设置二个出入口以方便建立流畅的项目内外交通流线，要求行人和车行流线相互独立，分流设置。在内部路网的布局中，通过直线与曲线相结合，正向斜向相结合，做到步移景异，塑造丰富的景观视觉效果。5.2.2 消防设计5.2.2 消防设计本项目地块内部规划设置不小于 4m 的消防环形车道与内部道路，建筑东、南、西面可考虑设置为本项目消防扑救面，确保建筑可达性和满足使用功能及安全要求。建筑内部每个防火分138、区均设有两个安全出口供安全疏散，满足消防疏散要求。5.2.3 绿化设计5.2.3 绿化设计尽量提高绿化面积，绿化以乔木、灌木、草坪相结合种植，能起到提高空气质量、吸尘、降温、降噪的作用。同时将绿化景观元素与周边地势相结合，扩大绿化面积同时也达到立体绿化效果。5.2.4 竖向规划5.2.4.1 设计原则5.2.4 竖向规划5.2.4.1 设计原则（1）合理确定各建筑物、道路标高，保证道路的连续性。（2）保证场地排水顺畅，与外部联系尽量平缓。（3）尽可能减少土方工程量，节约工程投资。5.2.4.2 竖向设计5.2.4.2 竖向设计根据总平面布置及场区的地形条件，竖向采用平坡式整平方式。5.2.4.139、3 管线竖向设计5.2.4.3 管线竖向设计项目在进行管线布置设计时，各种工程管线不在垂直方向上重叠直埋敷设。当工程管线交叉敷设时自地表面向下的排列顺序建议为电力管线、热力管线、达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告65燃气管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。地下工程管线竖向布置的净距要求，应满足地下工程管线交叉时最小垂直净距要求。管线竖向综合布置建议采用以下原则：（1）尽量缩小地下管线的埋深；（2）满足地下管线的技术要求，对于重力自流管线的埋设深度，应保证其管线流向的坡度；（3）尽量采用综合管沟等技术先进的敷设方式；（4）确定各种工程管线交叉口的标高，首先考虑140、排水管线标高。管线综合避让原则为：小管让大管；压力流管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小让工程量大；检修次数少让检修次数多。5.2.5 防涝5.2.5 防涝项目场地地势较低缓，当遭遇暴雨或持续强降雨时，由于周边市政排水设施能力有限，容易积水，对项目正常使用及人员车辆进出构成影响。建议场地标高根据暴雨周期及地表径流特点确定标高，使之具有防洪防涝功能，在条件允许的情况下，地下停车库出入口增设闭合挡水槛、防水闸或加设车道顶盖。地下室通风口、排水管道设置防止涝水倒灌措施或封堵装置，同时相应加大地下室集水坑和水泵排水能力。5.2.6 主要技术经济指标5.2.6 主要技术经济指标根据本项目规划141、设计条件、总平面规划及建设内容等，本项目主要技术经济指标情况汇总如下表：表 5-2 项目主要技术经济指标表 5-2 项目主要技术经济指标序号指标项目单位数值备注序号指标项目单位数值备注1总用地面积27077.002可建设用地面积22891.103建筑占地面积9003.16项目新建占地 5559.16；保留建筑占地 3444 4绿地面积3367.5达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告66序号指标项目单位数值备注序号指标项目单位数值备注5道路广场面积104106总建筑面积97640新建总面积 31940 6.1计容建筑面积87916不含拆除建筑6.1.11#楼（保留）科研142、办公大楼5559原建筑物6.1.22#楼（在建）研发车间48035原建筑物6.1.33#楼（保留）PCR 生产厂房3963原建筑物6.1.44#楼（新建）生产厂房25708新建建筑6.2不计容建筑面积142286.2.12#楼（在建）地下车库79786.2.24#楼（新建）地下车库62506.3新建建筑面积小计319407建筑密度%39.3建筑密度50%且30%8容积率-3.859绿地率%14.720%，暂定10建筑限高米8011本项目总投资万元19311.21含生产科研设备12单位建筑面积投资额元/6042.685.2.7 海绵城市5.2.7.1 编制依据5.2.7 海绵城市5.2.7.1 143、编制依据(1)国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575号）；(2)广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办（2016）53号）；(3)海绵城市专项规划编制暂行规定（建规201650号）；(4)国家新型城镇化规划（20142020）；(5)海绵城市建设技术指南-低影响开发雨水系统构建（试行）；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告67(6)室外排水设计规范（GB50014-2006）（2014年版）；5.2.7.2 海绵技术措施5.2.7.2 海绵技术措施海绵工程可采用 LID 低影响开发工程技术、传统排水管网系统、超标降雨蓄排系统144、相结合的“绿、灰”技术体系，达到消减径流总量、减少峰值流量、控制径流污染、加强雨水利用、减轻洪涝灾害的效果。初步建议本项目采取以下海绵城市建设措施：因地制宜，结合用地地形地势建设下沉式绿地和生物滞留池；树池采用生态树池；集中绿地（植草沟、雨水花园、湿塘）。具体海绵城市指标及措施拟在设计阶段进行深化。径流控制：通过海绵设施及地面坡向控制，雨水经地面有组织径流优先通过开口路缘石进入绿地实现净化、下渗、滞蓄；结合下沉式绿地和末端蓄水池，实现片区雨水年径流总量控制率不得低于 70%的雨水年径流总量控制率不得低于 70%的控制目标。污染削减：污水通过弃流井弃流至污水检查井；充分利用绿地净化功能；防洪排涝145、：通过溢流井排至传统市政排水管渠，最终经市政排水设施实现排涝目标；雨水回用：设置蓄水池，蓄水池具有净化、储存、削峰功能，存储雨水用于道路浇洒和绿地灌溉。（1）在广场、人行道铺设透水砖。透水砖是由骨料、水泥、水、增强剂搅拌形成的多孔轻质混凝土铺设而成，能让雨水迅速的被吸收，渗入地表，首先实现海绵城市建设中的“吸水”要求。（2）绿地和广场内采用下凹式绿地，对于增加雨水蓄渗和地下水补给量、削减暴雨径流的峰值及减少绿地灌溉用量等方面都具有十分重要的意义。下凹式绿地具有一定的调蓄容积，且可用于调蓄和净化径流雨水的绿地。（3）生物滞留设施（雨水花园）：拟在道路广场周边绿地设置生物滞留设施。在地势较低的区域146、，通过植物、土壤和微生物系统蓄渗、净化径流雨水的设施。（4）渗井：道路周边绿地内。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告68（5）人工土壤渗滤：适用于有一定场地空间的城市绿地。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告696 建筑方案6 建筑方案6.1 设计范围6.1 设计范围根据本项目规划设计条件、规模分析及项目设计方案，本项目拟拆除一栋旧厂房（456.95），并新建一栋 4#生产综合大楼，新建总建筑面积 31940。其中，地上 16 层（面积约 25708），地下 2 层（面积约 6250）。地下建筑主要为设备房及停车场（约 118 个车位）。各147、层建筑设计平面方案图详见附件 3，具体建设规模及内容如下表所示。表 6-2 4#楼（新建二期）研发生产厂房建筑功能及规模统计表表 6-2 4#楼（新建二期）研发生产厂房建筑功能及规模统计表楼层功能建筑面积备注楼层功能建筑面积备注地下 1、2 层设备房、车库6250首层生产厂房1770.6层高 3.9 米2 层生产厂房1672.473-5 层生产厂房1811.316 层生产厂房1739.137、9、11、13、15 层生产厂房1532.368、10、12、14、16 层生产厂房1460.18屋面机房设备房189.19计容面积小计25708不计容面积小计6250合计25708基底面积1938.56148、.2 设计依据6.2 设计依据(1)建设单位提供的有关使用需求；(2)建设单位提供的规划设计条件信息；(3)建筑设计防火规范GB50016-2014（2018版）；(4)民用建筑设计统一标准GB50352-2019；(5)公共建筑节能设计规范广东省实施细则DBJ15-51-2007；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告70(6)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；(7)无障碍设计规范GB50763-2012；(8)车库建筑设计规范JGJ100-2015；(9)相关法律、法规、规范。6.3 设计概述6.3 设计概述根据项目为新型厂房及研发车间等使149、用特点，结合项目设计方案相关规划指标，初步确定本项目的建筑标准如下：建筑设计类别：高层民用建筑耐火等级：一级抗震设防烈度：7 度屋面防水等级：均为级（地下室（进线间）防水等级为级）外墙防水等级：均为级结构形式：现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系结构安全等级：一级设计合理使用年限：50 年人防类别：甲类核六级、常六级，具体以当地人防部门批复为准。6.4 建筑平面及竖向交通组织6.4 建筑平面及竖向交通组织根据各栋大楼不同使用要求和独立管理要求，各建筑进出口及建筑内交通流线适合分开设置，由于本项目考虑与北侧现有厂房连接，应合理考虑采用连廊沟通各栋建筑交通，尽量避免空间错层设计或同层高差，个别互通通150、道需采用门禁系统及设置权限。由于本项目考虑与北侧现有厂房连接，应合理考虑采用连廊沟通各栋建筑交通，尽量避免空间错层设计或同层高差，个别互通通道需采用门禁系统及设置权限。垂直交通分别设置防烟楼梯间，客梯拟设置 4 樘，货梯拟设置 2 樘，防烟楼梯间可通过疏散走道相连，保证使用和疏散要求，每栋建筑按防火分区要求设置能满足消防使用要求的消防电梯。6.5 建筑防火和安全疏散设计6.5 建筑防火和安全疏散设计（1）项目主要为高层民用建筑，耐火等级要求为一级。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告71（2）防火分区：每层均设有自动灭火和火灾自动报警系统，各单体建筑的各层可根据规范要151、求设置 13 个防火分区，高层建筑每个防火分区均不超过 3000（高层民用建筑防火分区的最大允许建筑面积为 1500，当建筑内设置自动灭火系统时可增加 1.0 倍）；多层建筑每个防火分区均不超过 5000（多层民用建筑防火分区的最大允许建筑面积为 2500，当建筑内设置自动灭火系统时，可按本表的规定增加 1.0 倍；局部设置时，防火分区的增加面积可按该局部面积的 1.0 倍计算）（3）安全疏散：每个防火分区均设置两部首层直通室外的防烟楼梯间，楼梯间装乙级防火门向疏散方向开启。位于两个安全出口之间的房间，其房间门至最近安全出口的距离不超过 40m，位于袋形走道两侧或尽端的疏散门至最近安全出口的直152、线距离不超过 20 米。（4）消防栓系统、气体消防系统、通排风及防排烟系统、自动报警系统等详见“消防工程”相关章节说明。6.6 立面设计6.6 立面设计立面造型风格建议为简约现代，灵活运用立体几何造型，营造建筑空间立体变化及层次迭代感，外观上可考虑运用材质的变化，形成鲜明线条的对比，使建筑大气又有活力；对建筑形体进行有节奏的分割，形成一定的韵律，更体现出建筑的现代感，提升项目建筑外观造型品位和感官层次，对项目建设完成后的销售/租赁带来正面的影响。6.7 内部装修使用的主要建筑材料6.7 内部装修使用的主要建筑材料项目为新型厂房及研发车间，根据使用功能部位特点，主要装修要求如下：1、内墙卫生间为153、瓷砖贴面至顶，主要公共空间及大堂等局部考虑干挂石或瓷砖贴面，其余均为乳胶漆墙面。2、楼、地面达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告72门厅、公共走道贴抛光砖，卫生间考虑防滑地砖，地下车库及设备房等为地坪漆，厂房及研发车间考虑工业生产及实验室用自流平地面，其他重要公共区域可根据资金使用情况适当提高地面铺装档次，卫生间、楼梯间为防滑地砖地面。研发车间特殊用房应按相关标准要求设置。3、门各类门厅入口处为玻璃地弹门，设备用房均采用不锈钢防火门（防火等级不低于乙级），其他房间采用普通复合木门。研发车间特殊用房应按相关标准要求设置。4、窗本工程除了柴油发电机房对应的配电房上需要安装154、防火防爆玻璃窗以外，窗尽量采用普通钢窗或铝合金窗，窗户尽量考虑隔音性能较好的型号，玻璃材料的选用需符合建筑节能设计相关要求，向阳侧建议采用能降低太阳辐射的 Low-E 玻璃。5、外墙外墙暂考虑采用外墙砖饰面。6.8 无障碍设计6.8 无障碍设计本项目应该根据无障碍设计规范（GB50763-2012）设置无障碍设施，主要的设计要求如下：（1）建筑用地范围主要交通道路设置无障碍人行通路、停车位考虑若干无障碍停车车位；（2）建筑主要入口设置无障碍坡道、扶手；（3）建筑内部主要用房设置无高差，设置无障碍卫生间，电梯设置无障碍设施。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告737 结155、构方案7 结构方案7.1 设计依据7.1.1 场地自然条件7.1 设计依据7.1.1 场地自然条件1、基本风压0.50kN/（重现期 50 年）2、抗震设防烈度根据建筑抗震设计规范局部修订稿，建筑抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g。7.1.2 设计依据的规范、规程7.1.2 设计依据的规范、规程(1)工程结构可靠度设计统一标准GB50153-2008(2)建筑结构荷载规范GB50009-2012(3)建筑抗震设计规范GB50011-2010（2016年版）(4)混凝土结构设计规范GB50010-2010（2015年版）(5)建筑地基基础设计规范GB50007-2011(156、6)建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008(7)建筑桩基技术规范JGJ942008(8)建筑设计防火规范GB50016-2014（2018版）(9)地下工程防水技术规范GB50108-2008(10)其他国家和行业现行规范、规程及标准。7.2 建筑分类等级7.2 建筑分类等级本工程主体结构的设计基准期为 50 年，结构设计使用年限为 50 年。（1）荷载设计：（1）荷载设计：根据建筑结构荷载规范中的有关条文规定取值如下：1）竖向荷载根据其使用特点，新建建筑钢筋混凝土结构自重拟按 25kN/m计算。楼面、屋面的荷载均按建筑结构荷载规范取值。其中，新型厂房均布活荷载在无达安基因香山路 1157、9 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告74设备区初步考虑为 2.0kN/，有设备区初步考虑为 3.5kN/；普通办公均布活荷载初步考虑为 2.0kN/，资料档案室、仓库、设备房及其他特殊功能用房应该根据建筑结构荷载规范取值。2）风荷载根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别为 C 类。广州市基本风压值：Wo=0.50kN/风荷载标准值：W=zUsUzWo（2）结构选型：（2）结构选型：项目拟采用现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系。（3）建筑结构安全等级：（3）建筑结构安全等级：一级，结构重要性系数为=1.1。建设单位暂未提供本工程场地的地质勘探报告，需待本工程场地的地质勘探报告提供后，158、方可确定地基基础设计等级（可暂按甲级考虑）。由于项目临近现有建筑，应在项目设计施工阶段，通过设计和施工技术措施，有效安确保周边现有建筑物的结构安全。（4）抗震设防类别：由于项目临近现有建筑，应在项目设计施工阶段，通过设计和施工技术措施，有效安确保周边现有建筑物的结构安全。（4）抗震设防类别：重点设防类（乙类），地震作用按 7 度计算，抗震措施按 8 度抗震设防。（5）抗震等级：（5）抗震等级：其中框架部分抗震等级为二级，剪力墙抗震等级为一级。（6）地下室防水等级：（6）地下室防水等级：一级（7）人防等级：（7）人防等级：六级（甲类核六级、常六级，按地面总建筑面积的 5%集中修建）7.3 建筑物159、的耐火等级7.3 建筑物的耐火等级本项目建筑构件耐火等级为一级，其相应构件的燃烧性能和耐火等级按 建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）中的有关条文设计，主要结构构件的燃烧性能及耐火极限为：（1）耐火等级一级：（1）耐火等级一级：钢筋混凝土柱：不燃性/3.0 小时钢筋混凝土梁：不燃性/2.0 小时达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告75钢筋混凝土板：不燃性/1.5 小时7.4 主要结构材料7.4 主要结构材料为响应政府“节能减排”和“绿色建筑”的要求，本工程竖向承重构件拟采用高强度混凝土；同时，能有效减少柱截面面积，从而增加有效使用面积。钢筋混凝160、土结构构件中的钢筋拟采用高强度钢筋。7.5 上部结构体系7.5.1 抗侧力结构体系及楼盖体系7.5 上部结构体系7.5.1 抗侧力结构体系及楼盖体系在方案设计阶段，与建筑专业协调，尽量使建筑平面布置简单、规则、对称，减少扭转的影响；避免建筑物竖向体型复杂、外挑内收变化过多，力求刚度均匀，避免刚度突变，产生应力和变形集中。工艺上也最大限度地满足了机房设备和机电专业设备的布置要求，确保机柜摆放数量最大化。本工程在确定结构体系时，应考虑材料用量、建筑内部空间、房屋适用高度、抗震性能、房屋的重要性、抗震设防烈度、场地类别以及材料供应和施工条件，并结合结构体系的经济技术指标。楼盖结构体系采用井字梁楼盖布161、置，有利于将荷载均匀分到纵横向框架梁上，可以减小框架梁的梁高，增大楼层净高，取得较好的经济性。同时也使房屋整体性和抗震性能好，平面布置灵活，构件类型少，易于标准化、定型化，施工质量容易控制，施工效率高。7.5.2 机电设备隔振减振措施7.5.2 机电设备隔振减振措施针对柴油发电机、水泵、空调制冷主机、电梯运行时会产生较大的振动，对设备基础采取专门且独立的隔震措施。在建筑抗震上，按规范对建筑内相关管线安装抗震支架。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告768 公用工程方案8 公用工程方案8.1 供配电与照明工程8.1.1 主要编制依据8.1 供配电与照明工程8.1.1 主162、要编制依据(1)建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；(2)供配电系统设计规范（GB50052-2009）；(3)火灾自动报警系统设计（GB50116-2013）；(4)建筑照明设计标准（GB50034-2013）；(5)工业与民用配电设计手册第四版；(6)综合布线系统工程设计规范（GB50311-2016）；(7)20KV及以下变电所设计规范（GB50053-2013）；(8)低压配电系统设计规范（GB50054-2011）；(9)供配电系统设计规范（GB50052-2009）；(10)电力工程电缆设计规范（GB50217-2018）；(11)民用建筑电气设计规范（JGJ16-20163、08）；(12)建筑机电工程抗震设计规范（GB50981-2014）；(13)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）。8.1.2 供电负荷与供电方案8.1.2.1 负荷性质8.1.2 供电负荷与供电方案8.1.2.1 负荷性质项目为中高端厂房及研发车间建设项目，为保障重要生产研发数据及正常生产库存，对项目内各类数据中心及生产库存重要设备设置一级负荷，具体应根据企业的实际需求在设计阶段进行深化落实。（1）一级负荷本项目内各类数据中心及生产库存重要设备；消防负荷：消防中心用电、消防水泵、消防电梯、防排烟风机、消防应急照明等，空调制冷主机、水泵、冷却塔及机房专用空调。达安基因164、香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告77（2）二级负荷本项目的客货梯，机房及配套用房的照明、动力负荷。（3）三级负荷本项目非机房用的照明及动力负荷，室外景观等用电。8.1.2.2 用电负荷估算8.1.2.2 用电负荷估算根据本项目功能分区，初步估算项目用电负荷如下表：表 8-1 项目用电负荷估算表表 8-1 项目用电负荷估算表序号名称数量（）负荷密度W/m序号名称数量（）负荷密度W/m2 2需求系数 K设备功率值 kW补偿功率系数 cos视在负荷计算值 kVA需求系数 K设备功率值 kW补偿功率系数 cos视在负荷计算值 kVA14#楼（新建）生产厂房257081000.82165、788.000.93097.782地下室14228150.6126.580.9140.643室外照明及配套1343730.520.160.922.40小计4692.245213.60同期系数=0.85由上表可得，项目计算视在负荷P=45213.60kVA，考虑同期系数后为4431.56kVA。在适当考虑日后容量扩展需求情况下，项目拟安装总容量为5600kVA，拟选用2台1600kVA及3台800kVA的变压器。8.1.2.3 供电方案8.1.2.3 供电方案（1）供电方案本项目一级负荷采用单回路 10kV 电源+柴油发电机供电，初步计划从园区规划离项目所在地最近引入一路电源，以确厂区生产及办公166、的一、二级负荷的用电需要。一级负荷中特别重要负荷采用市政双回路 10kV 电源供电（暂无需求）。（2）供电选择及可靠性为满足本项目负荷供电的连续性及可靠性的要求，对一、二级负荷用电配备柴油发电机组作应急电源，以保证市电停电时，确保上述负荷等级用电设备的供电需要。（3）高压供电系统达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告78项目采用单母线运行方式。低压配电系统采用单母线分段形式运行，两段母线之间设置联络开关。正常情况下，联络开关处于断开位置，变压器分列运行。当一台变压器故障退出运行时，断开三级负荷，合上联络开关，向故障段母线供电，以确保一、二级负荷正常供电。主进线开关与联络167、开关设电气和机械联锁，任何情况下只能闭合其中的两个开关，以确保变压器不并列运行。8.1.3 不间断电源8.1.3 不间断电源本项目供电系统设计应遵循体系性原则，重要数据存储系统机计算机系统等供电系统还应有效结合不间断电源设备，还包括变压器、发电机组、高低压配电柜、ATS、蓄电池组、不间断电源输入输出配电柜、各环节的断路器或其他保护开关以及相应的传输供电电缆等。根据交流及直流不间断电源系统的应用特点及设备的用电特性，进行合理选择。交流不间断电源（UPS）：IT 设备、监控弱电设备。IT 设备供电方式（交流 UPS 或 240V 直流）可根据后续用户明确后按需选择，本方案暂按交流 UPS 配置说明168、。-48V 直流不间断电源：需要采用-48V 供电的传输、交换等设备（若有，按需配置）。不间断电源的负荷应根据设备的用电需求在下阶段进行估算设置。UPS 系统供电方式：使用市电作为主用电源，自启动柴油发电机组作为备用电源。当市电正常时，市电电源经 UPS 系统向负载进行供电；当市电检修或故障停电时，柴油发电机组自启动后经 UPS 系统向负载供电。8.1.4 应急电源设置要求8.1.4 应急电源设置要求项目配置柴油发电机组作为项目内消防负荷的备用电源。为满足消防监控中心及重要生产、研发和仓储设备用房不间断供电的要求，拟考虑消防监控及火灾警报系统、计算机系统系统的基本容量、空调和制冷设备的基本容量169、重要生产和研发设备等基本容量、消防疏散及基本工作照明、等重要部位配置 UPS 电源等重要负荷的供电（具体以设计为准）。8.1.5 变、配电房8.1.5 变、配电房达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告79本项目按规范设置变配电房，变压器拟选用低能耗 SCB11 型 D，Yn11 干式变压器，或其他符合国家标准及节能要求的变压器。8.1.6 配电系统8.1.6 配电系统一般动力、正常照明、通风设备等由低压配电柜正常工作母线段供电。电梯、消防水泵、消防中心设备、应急照明、消防风机等负荷由低压配电柜的应急母线段及工作母线段二路电源供电，并在末端配电箱切换。工作母线段及应急母170、线段平时由变压器供电，市电停电时自动切换，由发电机供电。8.1.7 照明系统8.1.7 照明系统（1）根据不同场所选择灯具,所有光源优先采用 LED 光源。（2）提高照明质量及功率因数值。采用节能灯，提高照明质量及功率因数值。照度标准及照明功率密度：表 8-2 照度标准及照明功率密度表表 8-2 照度标准及照明功率密度表主要场所名称照明功率密度限制（W/）照度标准值（Lx）UGRRa主要场所名称照明功率密度限制（W/）照度标准值（Lx）UGRRa机房监控室、测试室13.55001980厂房、研发及配套用房83001980配电装置室7200-80发电机房、电梯机房72002580风机房、空调机房171、泵房、变压器室3.5100-60电梯前厅3.5100-60走道、车库、库房等2502560厕所375-608.1.8 防雷接地8.1.8 防雷接地（1）本工程属第二类防雷；（2）应该设置防直击雷措施；（3）为防止雷电流流经引下线及接地装置时产生的高电位对附近金属物及电气线路的反击，在变压器高低压侧各相上装设避雷器；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告80（4）防雷电波侵入；（5）防侧击雷和等电位连接；（6）防雷接地，电气设备接地，电子设备接地共用同一接地网，与埋地金属管道等连通，竣工后接地电阻不大于 1 欧；如未达到要求需增加接地体。在建筑物适当位置预留地极引出线，172、供接地及测试电阻用。8.2 给排水工程8.2.1 主要编制依据8.2 给排水工程8.2.1 主要编制依据(1)城市给水工程规划规范（GB50282-2016）；(2)生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；(3)建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）；(4)室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016年版）；(5)城市排水工程规划规范（GB50318-2017）；(6)污水综合排放标准（GB8978-1996）；(7)城市工程管线综合规划规范（GB50289-2016）；(8)消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）；(9)汽车库、修车173、库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；(10)自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；(11)城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）。8.2.2 给水系统8.2.2 给水系统（1）水源采用市政自来水，拟从地块南侧香山路的市政给水管网新增引入一条 DN200 给水管，沿园区道路布置到本项目。经市政水表计量后分别供应本工程生活用水及消防用水，市政管网供水压力暂按 0.20Mpa 考虑。具体接入点应以项目所在供水单位批复意见为准（2）因项目以中高端厂房为定位，本报告暂以工作人员数量对用水量进行估算，后续应根据招商情况对生产用水需求进行进一步分析。工作人员以厂房 174、80 人/及研发空间 100/为基础进行测算，则从业人员分别为 183 人，设计阶达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告81段按用水量测算结果合理配置给水系统及管材选择。初步估算，项目最高日用水量为 209.74m。项目用水量估算如下表：表 8-3 项目用水量估算表表 8-3 项目用水量估算表序号用水项目用水量标准数量序号用水项目用水量标准数量日最高用水（m/d）时变化系数年用水量（万 m）日最高用水（m/d）时变化系数年用水量（万 m）14#楼（新建）生产厂房80L/班人43634.8820.642地下室3L/d1422842.192.50.623道路广场及绿化用水3175、L/d1343740.3111.474空调补水量1L/d6231162.311.51.525小计179.694.256未预见水量10%17.970.4合计197.664.65（3）室内给水系统分区：各单体地下室至三层采用市政水压直接供水，四层及以上采用变频设备联合生活水箱加压供水。生活饮用水箱（水池）设置水箱自洁消毒处理装置。（4）管材室外给水管采用钢丝网骨架塑料复合管，热熔连接。室内生活给水管采用薄壁不锈钢管，环压式连接。所有用水设备需采用节水型产品。8.2.3 排水系统8.2.3 排水系统（1）生活污废水系统本项目采用雨污分流制，雨水与生活污废水分别排放。本项目粪便污水先经化粪池处理达标后176、及食堂污水经过一体化除油设备处理达标后与生活废水汇合，再排入市政排水系统。排水量按用水量的 0.9 估算。生产过程产生的少量需后处理的废液如被列入国家危险废物名录的，须严格执行国家和省危险废物管理的有关规定，可考虑采用外包处理方式进一步落实具体的处理措施。（2）雨水排水系统达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告82本工程屋面雨水量按重现期为 50 年设计，由此计算室内雨水系统管径。本工程采用重力流雨水排水系统。屋面需设溢流口或溢流系统，屋面雨水排水系统和溢流口或溢流系统的总排水能力，不小于设计重现期为 50 年、降雨历时 5min 时的设计雨水流量。室外场地雨水量按重现177、期为 5 年设计，地面雨水经路边雨水口收集；地下室设置集水井及潜污泵，通过雨水管道就近排入市政雨水管网。本工程屋面雨水经雨水管收集后排至雨水回用系统，经处理水质达标后供园区绿化及道路冲洗用水。雨水回用系统的蓄水池容积约为 300m。雨水回用系统拟在室外埋地设置。8.3 空调通风工程8.3.1 设计依据8.3 空调通风工程8.3.1 设计依据(1)民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；(2)全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力2009年版；(3)汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-2014）；(4)建筑设计防火规范（GB50016-2014）（20178、18版）；(5)夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）(6)公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；(7)通风与空调工程施工及质量验收规范（GB50243-2016）；(8)房间空气调节器能耗限定值及能效等级（GB12021.32010）；(9)通风机能效限定值及能效等级（GB19761-2009）；8.3.2 空调系统设计8.3.2 空调系统设计考虑到项目位于我国南方地区，一年中高温高湿的天气较多，结合项目供配电的前期规划设置，本报告对空调系统冷负荷进行测算，仅供日后空调及下阶段供配电设计提供参考依据，空调系统负荷计算如下表所示：达安基因香山路 19 号地块厂区生179、产综合大楼项目可行性研究报告83表 8-4 空调冷负荷估算表表 8-4 空调冷负荷估算表序号功能区制冷面积()单位面积制冷量（W/）计算冷负荷（kW）备注序号功能区制冷面积()单位面积制冷量（W/）计算冷负荷（kW）备注14#楼（新建）生产厂房257081804627.44暂考虑生产和研发车间分别设置独立中央空调系统，具体以下阶段审批的设计文件为准，本表仅作下阶段空调系统设计参考使用合计4627.448.3.3 通风系统设计8.3.3.1 通风设计8.3.3 通风系统设计8.3.3.1 通风设计设备用房均考虑平时排风、火灾时排烟；设备用房设有机械进风系统和机械排风系统，用以满足该部位设备的通风180、要求。各空调房间正压自然排风与机械排风相结合。各公共卫生间换气次数 12 次/时，均设有导管式排气扇、排风机，空调房间及卫生间污浊气体通过风井排至天面。该楼设中央空调系统，为防止火灾时烟气通过新风管道及排气管道蔓延；当发生火警时，除消防用排烟风机外，其余空调、通风设备应自动切断电源。设置气体保护的房间，均设置灾后排气；风量初步按照换气次数 5 次/时计算。8.3.3.2 防火、排烟及防烟设计8.3.3.2 防火、排烟及防烟设计本项目优先考虑自然防烟，若无法满足时考虑机械排烟。封闭楼梯间：该大楼楼梯间满足自然排烟，均采用自然排烟；不能满足自然排烟，均采用机械排烟。每层超过 20m 的内走道采用机181、械排烟系统。通风系统及防排烟系统应具有自动感测及控制功能。8.4 智能弱电系统8.4.1 主要编制依据8.4 智能弱电系统8.4.1 主要编制依据(1)智能建筑设计标准GB/T50314-2015；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告84(2)建筑设备监控系统工程技术规范JGJ/T334-2014；(3)综合布线系统工程设计规范GB50311-2016；(4)有线电视系统工程技术规范GB/T50200-94（2000年版）；(5)安全防范工程技术规范GB50348-2018；(6)视频安防监控系统工程设计规范GB50395-2007；(7)出入口控制系统工程设计规范G182、B50396-2007；(8)防盗报警控制器通用技术条件GB12663-2001；(9)入侵报警系统工程设计规范GB50394-2007；(10)电子信息系统机房设计规范GB50174-2008；(11)火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013(12)国家现行的有关规范、规程及相关行业标准；(13)相关产品的设计说明书、业主提供的相关文件、图纸。8.4.2 设计范围8.4.2 设计范围智能化系统工程的内容初步计划设置如下子系统：综合布线系统、计算机网络系统、广播系统、设备监控及能源管理系统、建筑设备管理系统、安保系统、智能停车场管理系统等。8.4.3 综合布线系统8.4.3 综合布线系183、统主要通过语音信号、数据信号的配线，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上，此系统为开放式网络平台，方便用户在需要时，形成各自独立的子系统。综合布线系统由数据、语音网 2 个部分构成，水平线缆建议采用 6 类 4 对非屏蔽双绞线，所有信息点终端拟采用 6 类模块。语音垂直干线采用 3 类大对数电缆；数据垂直干线采用室内多（详系统）芯多模光纤。信息点根据建筑功能分区及使用需求进行设计布点，以实现无线网络全覆盖，与校区网络中心互联。8.4.4 计算机网络系统8.4.4 计算机网络系统达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告85本项目计算机网络系统的基本目标是：为项目建184、设一个先进的、高可用、安全的互联网安全控制系统，保证项目的网络通讯畅通、数据安全，实现上网快速、网络稳定、有序管理的设计目的。建设一个可实现各种综合网络应用的高速计算机网络系统，需要很好的保证项目各个区域方面的互通，同时要求未来能轻松与相关机构官网互连互通，通过主干网络与 CERNET、Internet 相连。8.4.5 广播系统8.4.5 广播系统项目广播系统是为满足各建筑单体消防广播和背景音乐广播的需要，要求具有对点寻址广播，任意分组广播，同时传输多套节目源等功能，要求设计先进、功能强大、音质优美、性能可靠。消防控制中心控制广播设备的打开与关闭，并与消防系统联动，当报警信号发生时，能够自动185、切断背景音乐，快速切换为消防广播。8.4.6 能源管理系统8.4.6 能源管理系统为提高自动化管理水平和节约能耗，本项目设置能源管理系统。能源管理系统是对建筑物内变配电、照明、电梯、空调、给排水等能源使用状况，实行集中监视、管理与控制的系统，是实现建筑能耗在线监测和动态分析功能的硬件系统和软件系统。它由各计量装置、数据采集器和能耗数据管理软件系统组成。通过实时的在线监控和分析管理实现以下效果：1）对设备能耗情况进行监视，提高整体管理水平；2）找出低效率运转的设备；3）找出能源消耗异常；4）降低峰值用电水平。8.4.7 建筑设备管理系统8.4.7 建筑设备管理系统（1）电力监控系统。本项目拟设置186、电力智能监视装置，对各单体建筑的高低压配电系统、变压器、发电机组、直流柜等实施自动监控。系统由监控主机、通讯管理机、数据采集单元、通信网络及软件等设备构成。（2）建筑设备监控系统。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告86为加强机电设备管理及节能，本项目采用建筑设备监控系统（BAS），对项目空调系统、给排水系统、电力系统和电梯等实施自动监测和控制，实现对机电设备高效管理和节能等功能，出现运作问题发出故障报警。8.4.8 安保系统（1）门禁系统8.4.8 安保系统（1）门禁系统利用自定义符识别或模式识别技术对出入口目标进行识别和控制的电子系统或网络。门禁控制子系统是对整个187、达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目及园区内各建筑的重要通行门、主要出入口通道、各设备机房、电梯出入等进行监测和控制。活动中心区内的门禁控制系统还应兼容“巡更”系统的功能。（2）电子巡更系统（2）电子巡更系统巡更系统是对保安巡逻人员的巡逻线路和巡逻方式进行管理和控制的电子系统或网络。（3）视频监控系统（3）视频监控系统建筑物内的主要出入口、公共走道、生产及厂区办公及其他公共空间设置视频监控摄像机。建筑物的监控信号均送至园区总体监控中心。在消防控制室设置 UPS 电源，工作时间60min，为摄像机及可靠电源。要求监视图像的质量不低于四级，摄像机清晰度不低于 400TVL。视频自动切换188、器接收多个摄像点的输入，定时自动轮换（1-30 秒可调）输出监控信号，并可手动任选一个摄像点的画面跟踪、录像。8.4.9 智能停车场管理系统8.4.9 智能停车场管理系统现代化停车场车辆收费及设备自动化管理系统。将项目停车场管理完全置于计算机统一管理。停车管理系统以感应卡 IC 卡或 ID 卡为载体，通过智能设备使感应卡记录车辆及持卡人进出的相关信息，同时对其信息加以运算、传送并通过字符显示、语音播报等人机界面转化成人工能够辨别和判断的信号，从而实现计时收费、车辆管理等目的。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告878.5 燃气系统8.5 燃气系统本项目预设少量商业配套189、需采用燃气，主要考虑休闲餐饮使用，人均用气量按 2100MJ/人年，按照 0.7 的使用需求系数计算，热值换算指标按 35544kJ/Nm3计算，则项目年度总用气量约为 2.56 万 m/年。表 8-5 项目天然气用气量估算表表 8-5 项目天然气用气量估算表功能分区餐饮服务人数需要系数用量指标MJ/人年热值换算指标kJ/Nm功能分区餐饮服务人数需要系数用量指标MJ/人年热值换算指标kJ/Nm3 3用量（万 Nm用量（万 Nm3 3）备注）备注食堂1830.72100355440.76输气管接驳煤气中压管位置应根据城市中压管网规划图及现场实际地形情况设计。由于目前周边处于规划区，燃气管道尚未通190、到项目地，但要为未来项目燃气需求提出燃气使用规划，其设计要求与周边燃气管道规划衔接上。8.6 消防工程8.6 消防工程拟建项目的消防工程应严格按照国家建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 版）的有关规定，同时应贯彻“预防为主，防消结合”的方针开展相关设计。8.6.1 设计依据8.6.1 设计依据(1)建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018版）；(2)消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）；(3)建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；(4)自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；(5)气体灭火系统设计规范GB5037191、0-2005；(6)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；(7)其他相关设计规范与标准等。8.6.2 消防用水量8.6.2 消防用水量消防水源采用市政自来水按照相关防火设计规范计算，用水量估算如下表：达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告88表 8-6 消防用水量估算表表 8-6 消防用水量估算表用水项目用水量标准用水单位用水时间（h）一次灭火用水量（m用水项目用水量标准用水单位用水时间（h）一次灭火用水量（m3 3）室外消火栓40L/s2288室内消火栓40L/s2288自动喷淋系统35L/s1126小计702室内消防用水及自动喷淋用水拟采用192、消防水池供给，消防水池容量应满足上述用水要求，并拟设置于地下室内，下阶段由设计单位根据规范要求落实相关设计工作。8.6.3 消火栓系统8.6.3 消火栓系统室外环形供水管设置室外消火栓，间距不大于 120m。布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，室外消防管道环状布置，设置消防水泵接合器，以便消防车取水向室内消火栓管网供水。各单体建筑室外消火栓水泵初步考虑采用三台水泵两用一备，稳压泵一用一备。具体应以消防设计审查意见为准。8.6.4 自动喷水灭火系统8.6.4 自动喷水灭火系统项目设置闭式自动喷水灭火系统。喷淋系统用水亦由消防泵房的全自动消防给水设备提供。系统设置喷淋接合器。各防火分区193、设水流指示器。每个喷头的保护面积不大于 12m2。湿式报警阀安装在消防泵房内，每组湿式报警阀安装的喷头数不超过 800 个。管网压力最不利处设稳压设备。水流指示器、信号阀、湿式报警阀工作状态均反映至消防中心。管材采用镀锌钢管。一、二期建筑的消防水泵房内分别考虑设置 2 台喷淋加压水泵，水泵采用一用一备，稳压泵一用一备。具体应以消防设计审查意见为准。8.6.5 火灾自动报警系统8.6.5 火灾自动报警系统本工程自动报警采用控制中心报警系统，由智能型的集中报警控制器和必要的消防控制设备组成。火灾自动报警系统联动的装置主要包括：室内消火栓达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告194、89系统的控制装置、气体灭火系统的控制装置、通风空调、防烟排烟设备及电动防火阀的控制装置、电梯的控制装置、火灾事故现场设备的控制装置、消防通讯设备等。消防中心设火灾报警控制器及联动柜，对建筑物实行火灾自动监测、火灾自动报警，在确认火灾发生后，自动控制系统对消防设备和非消防设备实行联动控制，确保各种消防设备投入运行。8.6.6 电气火灾监控系统8.6.6 电气火灾监控系统本工程设电气火灾监控系统，对建筑物整体供配电系统进行全范围监视和控制。电气火灾监控系统主机安装在消防控制室。电气火灾监控系统组成包括：电气火灾监控器、剩余电流式电气火灾监控探测器、测温式电气火灾监控探测器。电气火灾监控器的报警信195、息和故障信息在消防控制室图形显示装置或起集中控制功能的火灾报警控制器上区别显示。电气火灾监控系统不自动切断供电电源。8.6.7 气体灭火系统8.6.7 气体灭火系统为满足土建（消防验收）要求，在变配电房建议设置七氟炳烷(或 IG541)洁净气体灭火系统，同时设推车式磷酸铵盐干粉灭火器。高低压配电室为气体灭火保护区，设置气体灭火装置，采用分区独立的气体灭火控制系统进行监测及控制。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告909 绿色建筑9 绿色建筑9.1 主要编制依据9.1 主要编制依据(1)广东省“十三五”建筑节能与绿色建筑发展规划；(2)民用建筑绿色设计规范（JGJ/T2196、29-2010）；(3)绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；(4)公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）。9.2 建设理念、原则9.2 建设理念、原则（1）注重环保。保护建筑周边自然环境，防止大规模“人工化”，合理利用植物绿化系统的调节作用；利用一切自然、人文环境和当地材料，体现建筑的文化内涵和地域性。（2）注重节约能源。对自然材料的使用以不破坏自然环境为宜，采用新型环保、节能材料和可循环利用的材料；实用、耐久、抗老化，将近期建设与长久使用有机结合；运用现代科技技术手段实现建筑人工空间环境和使用条件的改善，实现节能降耗。（3）注重低碳。在规划、设计、建设过程中注重低碳理197、念。（4）关注建筑的全寿命周期。在规划设计阶段充分考虑并利用环境因素，确保施工过程对环境的影响降至最低，且在运行阶段能为人们提供健康、舒适、低耗、无害的空间，并将拆除过程对环境的危害降到最低。9.3 绿色建筑技术应用分析9.3.1 节地与室外环境9.3 绿色建筑技术应用分析9.3.1 节地与室外环境建议采取以下措施：（1）场地内合理设置绿化用地。（2）建议室外夜景照明光污染的限制符合现行行业标准城市夜景照明设计规范JGJ/T163 的规定。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告91（3）建议红线范围内户外活动场地有乔木、构筑物等遮阴措施的面积达到20%。（4）场地内人行198、通道采用无障碍设计。（5）合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并采取相应的径流污染控制措施。（6）种植适应当地气候和土壤条件的植物，采用乔、灌、草结合的复层绿化，种植区域覆土深度和排水能力满足植物生长需求。9.3.2 节能与能源利用9.3.2 节能与能源利用建议采取以下措施以达到绿色建筑设计一星级要求：（1）建议结合场地自然条件，对建筑的体形、朝向、楼距、窗墙比等进行优化设计。（2）建议外窗可开启面积比例达到 30%。（3）建议围护结构热工性能达到国家现行相关建筑节能设计标准规定。（4）采取措施降低过渡季节通风与空调系统能耗。（5）水系统、风系统采用变频技术，采取相应的水力平衡措199、施。（6）走廊、楼梯间、门厅、大空间等场所的照明系统采取分区、定时、感应等节能控制措施。（7）照明功率密度值达到现行国家标准建筑照明设计标准（GB50034）中规定的现行值。（8）照度、统一眩光值、一般显色指数符合建筑照明设计标准（GB50034）的要求。（9）三相配电变压器满足现行国家标准三相配电变压器能效限定值及节能评价值GB20052 的节能评价值要求（SCB12 及以上要求）。（10）合理选用电梯，并采取电梯群控等节能控制措施。（11）建议选用水泵、风机等电气装置满足相关现行国家标准的节能评价值要求。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告929.3.3 节水与水200、资源利用9.3.3 节水与水资源利用建议采取以下措施：（1）建筑平均日用水量满足现行国家标准民用建筑节水设计标准（GB50555）中的节水用水定额的要求。（2）建议选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐久性能好的管材、管件。（3）室外埋地管道采取有效措施避免管网漏损。（4）建议设计阶段根据水平衡测试的要求安装分级计量水表；运行阶段提供用水量计量情况和管网漏损检测、整改的报告。（5）用水点供水压力不大于 0.30MPa。（6）按使用用途，对餐厅用水、绿化、景观等用水分别设置用水计量装置，统计用水量。（7）按付费或管理单元，分别设置用水计量装置，统计用水量。（8）建议使用较高用水效率等级的卫生201、器具。9.3.4 节材与材料资源利用9.3.4 节材与材料资源利用建议采取以下措施：（1）建议对地基基础、结构体系、结构构件进行优化设计，达到节材效果。（2）建议采用工业化生产的预制构件。（3）建议选用本地生产的建筑材料，施工现场 500km 以内生产的建筑材料重量占建筑材料总重量的比例达 90%以上。（4）现浇混凝土采用预拌混凝土。（5）建议建筑砂浆采用预拌砂浆的比例达到 50%。（6）合理采用高强建筑结构材料，据 400MPa 级及以上受力普通钢筋的比例达 50%以上。（7）混凝土竖向承重结构采用强度等级不小于 C50 混凝土用量占竖向承重结构中混凝土总量的比例达到 50%。达安基因香山路202、 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告93（8）采用耐久性好、易维护的外立面材料。9.3.5 室内环境质量9.3.5 室内环境质量建议采取以下措施：（1）噪声级达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值。（2）构件及相邻房间之间的空气声隔声性能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值。（3）楼板的撞击声隔声性能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值。（4）建筑平面、空间布局合理，没有明显的噪声干扰。（5）采用同层排水或其他降低排水203、噪声的有效措施。（6）主要功能房间有合理的控制眩光措施。（7）采取可调节遮阳措施，降低夏季太阳辐射得热，外窗部分中，有可控遮阳调节措施的面积比例达到 25%。（8）空调末端装置可独立启停的主要功能房间数量比例达到 90%。（9）通风开口面积与房间地板面积的比例达到 10%。（10）避免卫生间、餐厨等区域的空气和污染物串通到其他空间或室外活动场所。9.3.6 施工管理9.3.6 施工管理建议采取以下措施：（1）采取洒水、覆盖、遮挡等降尘措施。（2）采取有效的降噪措施。在施工场界测量并记录噪声，满足现行国家标准建筑施工场界环境噪声排放标准GB12523 的规定。（3）制定施工废弃物减量化、资源化计204、划。（4）制定并实施施工节能和用能方案。（5）监测并记录施工区、生活区的能耗。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告94（6）制定并实施施工节水和用水方案。（7）监测并记录施工区、生活区的水耗数据。（8）监测并记录基坑降水的抽取量、排放量和利用量数据。9.3.7 运营管理9.3.7 运营管理建议采取以下措施：（1）物业管理部门获得有关管理体系认证。（2）节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案等完善，且有效实施。（3）实施能源资源管理激励机制，管理业绩与节约能源资源、提高经济效益挂钩。（4）定期检查、调试公共设施设备，并根据运行检测数据进行设备系统的运行优化。（5）对205、空调通风系统进行定期检查和清洗。（6）采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。（7）实行垃圾分类收集和处理。9.3.8 绿色建筑初步评价分析9.3.8 绿色建筑初步评价分析绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）对建筑全寿命期内节能、节地、节水、节材、保护环境等性能进行综合评价，主要从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、施工管理、运营管理等方面进行评价。本项目的供电系统节能设计按照绿色建筑评价标准中的要求进行设计，可有效的节约能源，并且实现能源的综合利用。项目的给排水系统206、设计方案经济、实用、环保，体现绿色节能，可持续发展的要求。项目采取的建筑节材措施与运营管理措施可满足绿色建筑评价标准对建筑节能的相关标准。参照绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）评价指标体系，项目拟达到的具体指标情况如表。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告95表 9-1 本项目各项绿色建筑评价指标初步测评表（公共建筑）表 9-1 本项目各项绿色建筑评价指标初步测评表（公共建筑）评价指标项目序号内容结果/分值评价指标项目序号内容结果/分值(一)节地与室外环境控制项1项目选址应符合所在地城乡规划，且各类保护区、文物古迹的建设控制要求2场地应无洪涝、滑坡、泥石207、流等自然灾害的威胁，无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，无电磁辐射、含氡土壤等危害3场地内不应有排放超标的污染源4建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周边建筑的日照标准土地利用1节约集约利用土地，容积率3.5192场地内合理设置绿化用地23合理开发利用地下空间3室外环境1建筑及照明设计避免产生光污染42场地内环境噪音符合现行国家标准声环境质量标准GB3096的有关规定43场地内风环境有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风。64采取有效措施降低热岛效应。2交通设施与公共服务1场地与公共交通设施具有便捷的联系62场地内人行通道采用无障碍设计33合理设置停车场所04提供便利的公共服务3场地设计与208、场地生态1结合现状地形貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，采取表层土利用等生态补偿措施32下凹式绿地、雨水花园等有调蓄雨水功能的绿地和水体的面积之和占绿地面积的比例达到 3033合理规划地表与屋面雨水径流，对场地雨水实施外排总量控制6(二)节能与能源利用控制项1建筑设计应符合国家现行有关建筑节能设计标准中强制性条文的规定。2不应采用电直接加热设备作为供暖空调系统的供暖热源和空气加湿热源。3冷热源、输配系统和照明等各部分能耗应进行独立分项计量。4各房间或场所的照明功率密度值不得高于现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 中的现行值规定。建筑与围护结构1结合场地自然209、条件，对建筑的体形、朝向、楼距、窗墙比等进行优化设计62外窗、玻璃幕墙的可开启部分能使建筑获得良好的通风63围护结构热工性能指标优于国家现行有关建筑节能设计标准的规定5达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告96供暖、通风与空调1空调系统的冷、热源机组能效均优于现行国家标准公共建筑节能设计标准 GB50189 的规定以及现行有关国家标准能效限定值的要求62集中供暖系统热水循环泵的耗电输热比和通风空调系统风机的单位风量耗功率符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB50189 等的有关规定，且空调冷热水系统水泵的耗电输冷（热）比比现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范210、GB50736 规定值低 20%43合理选择和优化通风与空调系统74采取措施降低过渡季节供暖、通风与空调系统能耗35采取措施降低部分负荷、部分空间使用下的通风与空调系统能耗3照明和电气1走廊、楼梯间、门厅、大堂、大空间、地下停车场等场所的照明系统采取分区、定时、感应等节能控制措施52照明功率密度值达到现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 中的目标值规定83合理选用电梯和自动扶梯，并采取电梯群控、扶梯自动启停等节能控制措施34合理选用节能型电气设备5能量综合利用1排风能量回收系统设计合理并运行可靠32合理采用蓄冷蓄热系统33合理利用余热废热解决建筑的蒸汽、供暖或生活热水需求04根据当地气候211、和自然资源条件，合理利用可再生能源4(三)节水与水资源利用控制控制项项1应制定水资源利用方案，统筹利用各种水资源2给排水系统设置应合理、完善、安全3合理选用节水器具节水系统1建筑平均日用水量满足现行国家标准民用建筑节水设计标准GB50555 中的节水用水定额的要求72采取有效措施避免管网漏损73给水系统无超压出流现象34设置用水计量装置65公用浴室采取节水措施0节水器具与设备1使用较高用水效率等级的卫生器具52绿化灌溉采用节水灌溉方式，种植无需永久灌溉的植物。73空调设备或系统采用节水冷却技术64除卫生器具、绿化灌溉和冷却塔外的其他用水采用了节水技术或措施5达安基因香山路 19 号地块厂区生产212、综合大楼项目可行性研究报告97非传统水源利用1合理使用非传统水源52冷却水补水使用非传统水源43结合雨水利用设施进行景观水体设计，景观水体利用水体的补水量大于其水体蒸发量的 60%，且采用生态水处理技术保障水体水质0(四)节材与材料资源利用控制项1不得采用国家和地方禁止和限制使用的建筑材料及制品2混凝土结构中梁、柱纵向受力普通钢筋应采用不低于 400MPa 级的热轧带肋钢筋3建筑造型要素应简约，且无大量装饰性构件节材设计1择优选用建筑形体92对地基基础、结构体系、结构构件进行优化设计，达到节材效果53土建工程与装修工程一体化设计64公共建筑中可变换功能的室内空间采用可重复使用的隔断（墙）45采213、用工业化生产的预制构件36采用整体化定型设计的厨房、卫浴间3材料选用1选用本地生产的建筑材料32现浇混凝土采用预拌混凝土53建筑砂浆采用预拌砂浆34合理采用高强建筑结构材料45合理采用高耐久性建筑结构材料56采用可再利用材料和可再循环材料87使用以废弃物为原料生产的建筑材料38合理采用耐久性好、易维护的装饰装修建筑材料2(五)室内环境质量控制项1主要功能房间的室内噪声级应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限要求2主要功能房间的外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限要求3建筑照明数量和质量应符合现行国家标准建筑照明设214、计标准GB50034 的规定。4采用集中供暖空调系统的建筑，房间内的温度、湿度、新风量等设计参数应符合现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736 的规定5在室内设计温、湿度条件下，建筑围护结构内表面不得结露。6屋顶和东西外墙隔热性能应满足现行国家标准民用建筑热工设计规范GB50176 的要求达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告987室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合现行国家标准室内空气质量标准GB/T18883 的有关规定室内声环境1主要功能房间室内噪声级32主要功能房间的隔声性能良好63采取减少噪声干扰的措施44公共建筑215、中的多功能厅、接待大厅、大型会议室和其他有声学要求的重要房间进行专项声学设计，满足相应功能要求3室内光环境与视野1其主要功能房间能通过外窗看到室外自然景观，无明显视线干扰32主要功能房间的采光系数满足现行国家标准建筑采光设计标准GB50033 的要求63改善建筑室内天然采光效果6室内热湿环境1采取可调节遮阳措施，降低夏季太阳辐射得热62供暖空调系统末端现场可独立调节8室内空气质量1优化建筑空间、平面布局和构造设计，改善自然通风效果72气流组织合理73实现室内污染物浓度超标实时报警，并与通风系统联动34地下车库设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置0通过一系列节能措施，本项目估算设计评分的总分216、为 63.77，满足绿色建筑一星级评分不低于 50 分的要求。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告9910 节能节水措施10 节能节水措施10.1 编制依据10.1.1 有关节能的法律10.1 编制依据10.1.1 有关节能的法律(1)中华人民共和国节约能源法（主席令第十六号2018年10月修订）；(2)中华人民共和国可再生能源法（主席令第三十三号）；(3)中华人民共和国电力法（2018修正）。10.1.2 有关节能的政策10.1.2 有关节能的政策(1)节能减排综合性工作方案（国发201126号）；(2)关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20217、062787号）；(3)国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；(4)国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发200522号）；(5)关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；(6)国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；(7)固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委令第6号）；(8)固定资产投资项目节能审查办法（2016年第44号令）。10.1.3 相关节能标准和规范10.1.3 相关节能标准和规范(1)绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；(2)民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012218、）；(3)建筑照明设计标准（GB50034-2013）；(4)建筑采光设计标准（GB50033-2013）；(5)城市道路照明设计标准（GJJ45-2015）；(6)民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；(7)全国民用建筑工程设计技术措施（电气章节，2009）；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告100(8)建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）；(9)民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；(10)综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）。10.2 能耗分析10.2 能耗分析项目运营期主要能耗是电能及耗能工质水等。用219、电消耗主要为照明、通风系统、给排水设备等；用水消耗主要为创新基地各类人员用水，车库、道路及绿化用水等。10.3 项目地能源供应状况10.3 项目地能源供应状况场址附近市政配套设施完善，能够满足项目所需电、水、柴油需求，各项能源完备。10.4 节能措施10.4 节能措施拟建项目节能工作重点包括：建筑节能和设备节能。项目的节能主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计等综合节能措施加以实现，节能措施建议如下：10.4.1 建设期节能10.4.1 建设期节能建筑施工中节能措施应制定合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（1）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技220、术的节能施工设备等。（2）施工现场分别设定厂区生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（3）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。（4）机械设备与机具、建立施工机械设备治理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告101（5）选择功率与负载相匹配的施工221、机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。（6）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。（7）临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。（8）施工用电及照明、临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。10.4.2 建筑节能10.4.2 建筑节能（1）建筑设计执行有关建筑节能技术标准，按要求做好建筑节能设计审查。（2）在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。（3）加强场址内222、建筑周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木。以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。（4）在各建筑楼房的设计上，充分考虑地区气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。（5）屋面、外墙、外窗等围护结构通过增加厚度、提高用材密度、提高抗压强度等技术指标来降低传热系数，改善其热工性能，达到夏季隔热，冬季保温的效果，使室内保持稳定的热舒适度，减少空调设备的冷热负荷量。10.4.3 运营期节能（1）电器、设备系统节能10.4.3 运营期节能（1）电器、设备系统节能1）项目选购的耗能设备均应选用经实践证明性能可靠有效的节223、能产品。选择符合相应的国家能效标准的产品。2）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。3）设置集中与分散相结合的无功功率自动补偿装置。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告1024）地下停车库的通风系统根据车库内的一氧化碳浓度进行自动运行控制。5）车库尽量采用地上自然进风口，结合绿化景观统一考虑，以不影响美观为前提，又节能机械补风系统。（2）照明系统节能措施（2）照明系统节能措施1）照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用自然光。2）场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具。在自然采光的区域设光电控制的照明系统。3）在公用设施灯具控制224、方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电。车库照明采用智能照明控制系统。4）建议合理利用各种可再生能源与新能源（技术）。例如：a、主要出入口等处设风/光互补照明灯。利用太阳能和风能发电为室外停车场和道路照明灯提供电源。风/光互补灯光源选用髙效节能的 LED 灯。b、结合绿地规划等设计，设置光导系统，充分利用室外自然光给地下空间提供照明。（3）供配电系统节能措施（3）供配电系统节能措施1）变配电室设置在负载最集中的地方，供电半径合理，能减少长期运行所造成的线路损失，并在变配电室设低压电容器补偿，自动补偿无功功率，减少能耗。2）三相配电干线的各相负荷应分配平衡，最大相负荷不225、应超过三相负荷平均值的 110，最小相负荷不应小于平均值的 90。3）配电干线和分支线选用铜芯绝缘导线或电缆。4）功率因数不低于标准值，配电干线的功率因数不宜低于 0.9。10.5 节水与节材10.5.1 节水与水资源利用10.5 节水与节材10.5.1 节水与水资源利用项目运营期用水主要为创新基地各类人员用水、消防耗水、冲洗水、绿化用水等，采取建立完善的给水排水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告103定，水压可靠；雨水经处理后达到国家相应的排放标准，回用作杂用水等各种用途。对项目区内用水和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估226、算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度的有效利用水资源，减少项目区内污水的排放量，实现用水的良性循环。以足够的水量和水压不间断地供应符合要求的消防用水和其他餐厅用水。充分利用雨水，减少市政供水。10.5.2 节材与材料资源利用10.5.2 节材与材料资源利用（1）建筑施工新技术绿色施工是绿色建筑的重要内容，在绿色建筑的施工中，采用绿色施工新技术，在节材的基础上减少对周围环境的影响。工程施工期间，建议制定完整的绿色施工新技术，包括扬尘污染控制，噪音和振动控制，光污染控制，水污染控制，土壤保护。（2）垃圾与可循环利用材料的回收处理工程施工过程中，建议对建筑垃圾进行合理分类，并有227、针对性的进行回收利用或处理。其他节能措施可参考绿色建筑相关节能措施进行实施。10.5.3 项目综合能耗分析10.5.3 项目综合能耗分析根据本项目建设内容及要求，结合本章相关节能措施和方法，本项目年综合能耗为 1545.311545.31 吨标煤，估算如下表：表 10-1 项目综合能耗估算表表 10-1 项目综合能耗估算表序号项目折算标煤系数年耗能量标煤/实物单位数据实物单位年消耗量折标煤吨1序号项目折算标煤系数年耗能量标煤/实物单位数据实物单位年消耗量折标煤吨1电tec/万 kWh1.229万 kWh1251.261537.82 2水kgce/m0.0857万 m5.144.43 3燃气tc228、e/万 Nm1.2143万 Nm0.760.63合计1542.83达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告104根据广州市固定资产投资项目节能评估材料编写指南及相关管理办法，本项目年综合能耗估算超过 1000 吨标煤，应该按要求编制项目节能评估报告表与可行性研究报告同步报送相关主管部门备案本项目年综合能耗估算超过 1000 吨标煤，应该按要求编制项目节能评估报告表与可行性研究报告同步报送相关主管部门备案，因此，建议建设单位征询相关主管部门对节能评估的要求，并落实相关评估文件编制工作，确保项目可行性研究报告审批流程顺利开展。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可229、行性研究报告10511 环境影响评价11 环境影响评价11.1 环境质量标准及评价标准11.1 环境质量标准及评价标准(1)中华人民共和国水污染防治法，2017年6月修正；(2)中华人民共和国水污染防治法，2017年5月修正；(3)中华人民共和国大气污染防治法，2018修正；(4)中华人民共和国环境噪声污染防治法，2018修正；(5)中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2020修正；(6)地面水环境质量标准（GB3838-2002）；(7)环境空气质量标准（GB3095-2012）及2018年修改单；(8)声环境质量标准（GB3096-2008）；(9)建设项目环境保护管理条例，2017年1230、0月修改；(10)建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；(11)饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）；(12)轻型汽车污染物排放限值及测量方法（、IV阶段）（GB18352.3-2005）；(13)广东省水污染物排放限值（DB44/262001）中的第二时段一级排放标准；(14)广东省大气污染物排放限值（B44/272001）第二时段中一级排放标准限值；(15)其他有关的法规与标准。11.2 环境影响分析11.2.1 项目施工期对环境的影响11.2 环境影响分析11.2.1 项目施工期对环境的影响（1）水污染项目施工期间产生的水污染主要为施工工人生活污水、道路清洗231、水、机械冲洗水、设备材料冲洗水、泥浆水等。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告106（2）大气污染施工期间主要的大气污染源主要为以燃油为动力的施工机械和运输车辆排放的废气，开挖、回填施工、散装料装卸运输过程中产生的粉尘等。（3）噪声污染项目建设过程中的噪声污染主要来自挖掘机、推土机、装卸车辆、空压机等施工设备的机械运行噪声，噪声源强度一般在 6590dB 之间，噪声源主要集中在施工区域。（4）固体废物污染施工期间产生的固体废弃物污染主要建筑垃圾，施工工人产生的生活垃圾，余泥、施工剩余废料等。（5）水土流失项目占地面积较大，场地平整、地下室开挖、土方运输、堆放等均容易引232、起水土流失的发生，影响生态环境。11.2.2 项目运营期对环境的影响11.2.2 项目运营期对环境的影响（1）水污染项目运营期间废水主要为生产及办公用水、餐厅用水、道路、车库冲洗水及绿化用水。（2）大气污染运营期间产生的废气来源于车库汽车尾气。（3）噪声污染运营期间噪声主要来源于各企业生产过程机械设备产生的噪声和车辆产生的噪声。（4）固体废弃物污染营运期间固体废弃物主要来源于生产、办公、生活过程产生的固废。11.3 保护措施11.3.1 施工期环保措施11.3 保护措施11.3.1 施工期环保措施达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告107（1）水污染保护措施施工工人生233、活污水通过预先埋设的污水管道排入市政污水管道，生产污水须经过简单过滤沉淀、隔油处理后再排入污水处理管网，经过污水处理厂处理达标后排放，严禁污水乱排。（2）大气污染保护措施建议采取以下措施：施工过程遵守防治城市扬尘污染技术规范（HJ/T393-2007-2007）的相关规定：在风力大于 4 级的情况下停止土方作业，同时作业处覆盖防尘网。实行封闭式施工，利用围护材料以防止扬尘，建议设置高度 2m 以上的围挡，围挡之间应无缝隙。在工地建筑结构脚手架外侧设置有效抑尘的密目防护网或防尘布。各施工阶段建议设置专职环境保护管理人员。（3）噪声污染保护措施采用低噪声施工机械设备和先进的施工技术是控制施工期噪声234、有效手段之一。对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，建议采取临时围障措施，围障最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。合理安排施工时间，禁止在中午、夜间施工。施工期因工艺或特殊需要必须连续施工的，建议提前报环保部门批准，并向施工场地周围的社区、居民或单位公告，以征得公众的理解和支持，建议执行建筑施工噪声申报登记制度。（4）固体废物污染保护措施建议采取如下措施：余泥、生活垃圾、建筑垃圾等应运往城管、环保、环卫等部门指定地点进行妥善处置，禁止固体废物随意堆放。（5）水土保持措施达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告108重视水土保持监测工作，按照国家现235、行标准水土保持监测技术规程（SL277-2002）的规定进行水土保持监测。为减少水土流失，应当委托有资质、实力雄厚、经验丰富的单位编制水土保持方案。坚持水土保持施工建设与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的原则，坚持预防为主、防治结合的思路，认真落实水土保持方案的各项措施。合理确定施工工序，合理安排施工时间，尽量避开雨季和汛期。开挖、排弃、堆垫的场地必须采取拦挡、护坡、截排水以及其他整治措施。11.3.2 运营期环保措施11.3.2 运营期环保措施（1）水污染保护措施生活污水经处理达标后直接排入市政污水管网，最后排入污水处理厂处理达标后排放，对周边环境不造成污染。生产过程产生的少量需后处236、理的废液如被列入国家危险废物名录的，须严格执行国家和省危险废物管理的有关规定，可考虑采用污水处理站处理达标后排放或外包处理方式进一步落实具体的处理措施。（2）大气污染保护措施地下停车场的车辆出入口应避免正对主要出入口，室内设置机械抽排风系统，并在车辆进出频繁时可适当增加换气次数。机动车尾气经排风竖井引至地面 2.5 米以上排放，排放口的位置及朝向应避开人流密集的地方，并严格执行国家有关汽车尾气污染物排放标准，种植有一定抗性及吸污能力的树种。（3）噪声污染保护措施根据本项目用地属性，拟选用低噪设备，并采取吸声、隔音、消声和减振等综合降噪措施，确保场址内边界噪声符合工业企业厂界环境噪声排放标准（G237、B12348-2008）相应标准的要求。多设置绿化带，使噪声产生衰减。（4）固体废物污染保护措施达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告109根据城市生活垃圾处理及污染防治技术政策的要求，对生活垃圾应按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内景观的密封式垃圾收集器，分类收集，采用全封闭式的垃圾收集运送小车和运输车。划分固定的垃圾收集运送通道，定期由当地环卫部门统一清运将垃圾运至生活垃圾卫生填埋场集中处置。对生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交废品回收部门处理，使资源得到再利用；对不可回收的固体废物，要做到袋装化收集；化粪池污泥由环卫部门定期清运。11.4 结论238、11.4 结论建议按照“三同时”的要求，遵循清洁生产的原则，全面落实项目各类污染物的治理设施及生态保护设施的建设工作，确保各类污染物达标排放，并合理安排工期及施工组织计划，则可以有效控制各类污染源及污染物对周围环境的影响，保护当地生态环境，不会对周围环境保护目标产生明显影响。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告11012 劳动安全、卫生与消防12 劳动安全、卫生与消防12.1 编制依据12.1 编制依据(1)中华人民共和国劳动法；(2)广东省劳动安全卫生条例；(3)生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；(4)建筑施工现场环境与卫生标准（JGJ146-2013）239、；(5)环境卫生设施设置标准（CJJ27-2012）；(6)建筑工程施工现场消防安全技术规范（GB50720-2011）；(7)国家、省、市其他有关劳动安全与卫生相关法律法规。12.2 施工期危害因素及危害程度分析12.2 施工期危害因素及危害程度分析拟建项目危害因素和安全隐患包括：施工期和运营期两个阶段。两个阶段的危害因素和安全隐患分析如下表：表 12-1 施工期危害因素和程度分析表表 12-1 施工期危害因素和程度分析表序号危害因素危害现象危害程度序号危害因素危害现象危害程度1土石方与基坑工程乱挖填、未做支撑防护边坡坍塌造成人员伤害、机械事故；填方不密实引起下沉失稳，明挖回填不紧密导致地面240、沉陷。乱丢乱放弃土石方及建筑垃圾污染，造成施工场地排水不畅，灌淹浸泡导致边坡坍塌，不设沉淀池会引起泥浆，砂石漫流，其排入市政管道后引起堵塞渠道，污染水质和环境2建筑安装工程机械设备失检、失灵机具失灵，吊件坠落，塔架倒塌，造成设备损坏和伤害电气设备过载，泄露设备损坏，起火、触电，造成对人身和环境的危害场地区域内安全标志设置不当引起场地内运输通道混乱，导致事故发生施工噪声、振动过大妨碍对话，信号联络，影响作业安全，造成人员不适作业边界不清，无栅栏、指示灯、警戒灯等设施非施工人员、车辆进入现场，引起施工现场混乱，易发生事故高空作业与高空坠物风险安全带、索具、吊笼、吊篮、平台、安全防护网等设备设施不合241、格引起安全事故3材料运输、堆放有毒有害材料封闭不严挥发、放射有害物质，引起人身中毒，潜伏导致职业病易燃易爆物品保管不严引起火灾、爆炸等，导致人员伤亡、设备损坏达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告111表 12-2 运营期危害因素和程度分析表表 12-2 运营期危害因素和程度分析表序号危害因素危害现象危害程度序号危害因素危害现象危害程度1场址内道路道路、走廊防滑效果不好引起人员跌倒，造成人员伤害2消防、电气设施消防设施故障引起火灾隐患，影响人身安全电气设备过载引起火灾、爆炸、造成人员伤害供电设备故障引起火灾、爆炸、造成人员伤害照明亮度不够或照明质量差造成人员跌倒、坠落，242、引起伤害3污水处理与排水设施排水管沉淀物发酵产生有害气体造成养护人员伤害污水处理设施不达标造成环境污染，影响人员健康排水系统设施不完善影响周边环境卫生12.3 安全防范措施12.3.1 施工期安全防范措施12.3 安全防范措施12.3.1 施工期安全防范措施（1）本工程考虑与原有建筑连接，在项目施工前，应做好施工方案及保护好原有建筑内活动人员的安全，根据工程进展对原建筑内必要部位进行围蔽隔离或封闭施工。项目总体施工应编制含上述新旧建筑连接因素在内的安全施工方案和应急处理预案，加强施工过程中的监测与跟踪检查，避免发生安全事故。（2）建议施工合同中明确安全文明施工措施费的考核支付条款，根据安全文明243、施工考核成绩核发安全文明施工措施费，确保该费用专款专用，并以此作为督促承包单位增强安全生产投入的手段。（3）施工期间所产生的污水，通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前作沉淀及分离处理。（4）施工期所产生的废气，控制在市环保部门规定的排放标准，避免超标排放造成污染。（5）对产生的有害气体、粉尘等场所，根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告112回收装置，禁止拌和以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。（6）对操作高噪244、声、振动设备的工作人员，配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。（7）工程施工弃渣土以及建筑垃圾引起高度重视，按照相关管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染环境。（8）凡参加高空特种作业人员，应在开工前进行安全教育，并经考试合格，持劳动安全监察部门核发的特种作业安全操作证，方准上岗作业。（9）凡在高处作业或悬空作业，须系好符合标准和作业要求的安全带，并采取可靠的防护措施，如悬空作业所用的索具、吊笼、吊篮、平台等设备均须经过技术鉴定或检验合格后方可使用。无可靠的防护措施不能施工。（10）按要求设置水平与垂直安全网，并在高空落物伤害范围内设置安全警示标志，由245、专人进行安全监护，在不可避免要采取立体交叉作业时，应完善相应的安全防护隔离措施。12.3.2 运营期安全防范措施12.3.2 运营期安全防范措施（1）建筑设计指标执行相关规范及标准，主要通道地面建议采用防滑类地砖；部分窗口加装不锈钢安全栏杆。建筑设计采用大面积的窗户实现良好的采光通风，保持室内空气流通，减少循环污染机率。（2）加强建筑内部安全保卫工作，健全责任制和各项安全管理制度。（3）认真排查各类安全事故隐患。特别是对建筑内人员集中场所的火灾隐患进行检查；注意落实周边环境整治、交通管理；注意安全责任制、规章制度的建立健全和执行情况。（4）为确保人身安全，对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管246、线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。（5）施工过程中加强控制工作，加强施工现场的文明施工。12.4 消防设施与措施12.4 消防设施与措施达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告113拟建项目的消防工程按照国家有关规定，贯彻“预防为主，防消结合”的方针。设置水消防及气体消防系统。在楼梯间、消防控制室等场所设置应急照明。在疏散走道及安全出口处设置疏散指示标志，保证消防通道畅通并明确标示安全通道及疏散方向。12.5 卫生设施与措施12.5.1 施工期卫生设施与措施12.5 卫生设施与措施12.5.1 施工期卫生设施与措施（1）施工现场临时食堂应办理卫生许可证247、，炊事人员持证上岗，炊具、餐具和公用饮水器具及时清洗消毒，并加强食品、原料的进货与仓储管理。（2）做好防鼠、防蝇、防潮湿、防食物中毒的“四防”工作。（3）污水经预处理后排入市政管网，生活垃圾、建筑垃圾等交由相关单位处理处置，禁止污水、垃圾等乱排放。12.5.2 运营期卫生设施与措施12.5.2 运营期卫生设施与措施（1）制定环境卫生管理办法，加强公共建筑环境卫生管理，创造整洁的环境。（2）保持室内通风，确保空气质量，必要时进行杀虫灭菌。（3）设备用房、卫生间等建议设置机械通风设施，换气次数建议为 10-15次/小时。（4）二次供水水质应符合生活饮用水卫生标准（GB5740）的要求，生活饮用水水248、箱的材质和涂料应无毒无害。二次生活给水加压泵和吸水管上建议装设紫外线消毒器，对二次供水进行消毒，防止水池（箱）二次污染，保证生活饮用水水质。（5）定期清理垃圾桶，并将垃圾交由环卫部门进行处理。（6）定期对相关设备、用品进行清洗、清洁。（7）污水、废气经处理达标后方可排放，严禁污水、废气乱排。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告11413 项目管理13 项目管理13.1 组织机构13.1 组织机构为更好地完成本项目的建设，建议项目建设单位成立项目领导小组，下设具有工程建设管理能力的专业人员具体组织实施该项工程，或委托具有经验的项目管理咨询单位开展全过程咨询或专项项目管理249、或委托具有经验的项目管理咨询单位开展全过程咨询或专项项目管理。为加强项目管理，提高投资效益，由项目负责人对项目的策划、资金筹措、建设实施等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽调精干人员，对项目资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。项目建设时，建议采取整体规划、分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在项目的建设中拟采取以下措施：（1）质量管理措施质量管理是项目管理的重点。建议从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建250、立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。同时采用先进的工程管理技术加强对施工质量的控制。拟采用“事前策划，过程监督，检验认证”相结合，实施“以单位工程为基础，以施工工序为环节，管理点旁站，全过程跟踪”的现场施工质量控制方法。（2）进度管理措施为了加快工程施工进度，建议承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。（3）合同管理措施达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告115合同管理贯穿于合同签订、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体251、现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。（4）现场管理工程建设期间，确保施工现场有条不紊、文明施工。以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。督促承包单位制定相关标准和制度，明确责任单位和责任人，实行严格的检查、考核制度，强制规范建筑工程施工现场文明安全环境。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。13.2 项252、目实施进度计划13.2 项目实施进度计划项目建设工期计划为 16 个月，包括前期立项备案及可研、规划指标调整、勘察设计及报价报批、工程招标、地基基础及主体工程施工、装饰装修及设备采购安装、竣工验收及交付等工作内容。为保障工程进度的落实，在工作组织上建议做出如下安排：一是加大规划指标调整的协调力度，集中力量解决规划指标调整的各类问题；二是根据实际情况做出科学、详细施工组织设计和施工准备；三是专业设备或关键设备材料选型和提前订货，配合建筑工程做好预留预埋，减少返工。四是详细分析预测施工时的天气，合理安排工序，以降低施工成本并保障工期。拟建项目具体进度安排详见下表。达安基因香山路 19 号地块厂区生253、产综合大楼项目可行性研究报告116表 13-1 项目进度计划表表 13-1 项目进度计划表序号工作内容2021 年2022 年2023 年序号工作内容2021 年2022 年2023 年891011121234567891011121289101112123456789101112121立项2规划指标调整3勘察设计4施工招标5地基基础6主体7装饰装修8设备安装9室外工程10竣工验收达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告11713.3 招标方案13.3 招标方案本项目将根据中华人民共和国招标投标法及中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 16 号必须招标的工程项目规定以及254、国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工意见的通知（国办发200034 号）的有关规定，组织进行招标活动。根据上述文件，结合企业自身情况及项目投资内容，本项目的招标内容主要为勘察设计、建筑工程、安装工程、监理、重大设备材料及其他达到必须招标的工程项目规定要求的服务类项目。招标方式为公开招标。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。本项目虽为企业投资建设项目，由于投资额较大，建议项目招标的具体要求详见下表，具体可根据企业实际需求采取灵活的招标方式或不采用招标方式。表 13-2 招标基本情况表表 13-2 招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招255、标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理重大设备、材料其他达到省/市招投标管理办法公开招标要求的服务/货物/工程注：具体以审批意见为准。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告11814 投资估算与资金筹措14 投资估算与资金筹措14.1 编制范围14.1 编制范围项目投资估算范围为达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目的建设总投资，按照工程费用、预备费、建设期利息及专业生产研发设备等分别估算。14.2 编256、制依据14.2 编制依据(1)建设项目总投资组成及其他费用规定；(2)建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(3)建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；(4)广东省建设工程计价依据（2018）（粤建市20196号）；(5)广东省房屋建筑与装饰工程定额（2018年）；(6)广东省建设工程计价依据（2018年）；(7)广东省安装工程综合定额（2018年）；(8)建设项目总投资组成及其他费用规定；(9)主要材料设备价格参照广州市造价部门发布的近期材料指导价；14.3 编制说明14.3 编制说明(1)建设单位管理费按基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504 号）计取；工程监理257、费按建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）、国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）计取；工程招标费包括服务招标、工程招标及工程招标交易中心场地使用费，按招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980 号）计取；工程保险费根据中国国际工程咨询公司咨经199811 号文，结合中国人民保险公司的有关规定，按工程费用总额的 0.3%计取；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告119场地准备及临时设施费根据 市政工程可行性研究投资估算编制办法（建标2007164 号文），并结合本项目的实258、际情况，按工程费用的 0.5%计取；建设项目前期工作费包括编制项目可行性研究报告、评审可行性研究报告及节能评估报告书编制与评审，按建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283 号）计取；工程勘察费按国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号）计取；工程设计费按国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号）计取；施工图设计文件审查费按关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）计取；工程造价咨询费按广东省物价局关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函（粤价函2011742259、 号）计取；检验监测费根据 广东省建筑工程概算编制办法（粤建市 2013 131 号），按工程费用的 0.8%计取；地质灾害危险性评估费按国家发展改革委办公厅、国土资源部办公厅关于征求对地质灾害危险性评估收费管理办法意见的含（发改办价格2006745 号）计取；地震安全性评价费按广东省物价局、广东省财政厅、广东省地震局关于印发广东省工程建设场地地震安全性评价收费项目及标准的通知（粤价1998264 号）计取；水土保持费包括水土保持方案编制费、水土保持监测费、水土保持设施竣工验收技术评估报告编制费及水土保持技术文件技术咨询服务费，按关于开发建设项目水土保持咨询服务费计列的指导意见（保监20052260、2 号）计取；劳动安全卫生评审费根据市政工程可行性研究投资估算编制办法（建标2007164 号文），并结合本项目的实际情况，按工程费用的 0.2%计取；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告120环境影响咨询服务费包括环境影响报告书编制与评估费，按关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）计取；消防设施检测费根据广东省物价局关于建筑消防设施检测收费有关问题的批复（粤价2001340 号），按 3 元/计取；建筑物测量放线费、测量费按关于印发测绘工程产品价格和测绘工程产品困难类别细则的通知（国测财字20023 号）计取；城市配套设施建设费按关于缴交261、“配套设施建设费”有关计算基数问题的通知（穗建城199874 号）、关于调低城市基础设施配套费标准的通知（粤价2003160 号）计取；白蚁防治费按广东省物价局、广东省建设厅关于白蚁防治收费管理有关问题的通知（粤价2002370 号）计取。14.4 投资估算结果14.4 投资估算结果建设项目总投资约 19311.21 万元，其中，工程费用约 16809 万元，预备费507.21 万元，生产研发设备费约 2000 万元（暂不考虑融资，自有资金全额投资建设）。项目投资估算结果如下表：表 14-1 投资估算汇总表表 14-1 投资估算汇总表序号项目名称合计序号项目名称合计一项目总投资19311.21262、1工程费用168092基本预备费=（一）*3%507.213建设期利息04生产研发设备费2000小计工程建设总投资19311.21二资金筹措19311.211自有资金(约 100%)19311.212贷款资金0达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告12114.5 资金筹措与投资计划14.5.1 资金筹措14.5 资金筹措与投资计划14.5.1 资金筹措项目建设资金拟由建设单位自筹，暂不考虑融资，进行全额投资建设，自有资金占项目总投资的 100%。14.5.2 投资计划14.5.2 投资计划根据项目实施工期计划，本项目资金计划以项目立项开始进行资金计划，项目建设周期约为 263、16 个月。1)项目立项论证、前期工作(1-3月）：2000万元；2)基础、土建施工(4-6月）：5000万元；3)主体结构施工（7-12月）：8000万元；4)机电安装、装修、设备安装调试（13-16月）：6300万元。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告12215 财务评价15 财务评价15.1 财务评价编制说明15.1 财务评价编制说明本财务评价主要对项目建设及投产运营后正常年份日常成本费用全过程进行估算，以初步分析项目财务盈亏状况。因工业用地产权分割租售的政策未明确，且根据报建承诺：“公司现有办公场所及未来将建成的项目场地，均由公司内部自用。所有场地不出租，不264、借用”，因此，本项目建成后办公场所不出售及出租（停车位根据社会运营要求考虑适当收费），全部由建设单位自用。因此，本项目建成后办公场所不出售及出租（停车位根据社会运营要求考虑适当收费），全部由建设单位自用。财务评价分析范围主要包括：在建大楼“4#楼生产综合大楼”，新建总建筑面积 31940。财务评价测算周期：建设期约 5 为年，运营期按工业用地使用年限为 20，合计 25 年。15.2 成本费用15.2 成本费用生产运营成本：主要包括原材料、燃料动力、人工、研发、运营管理维护、销售成本、其他、折旧及摊销等成本费用。其中原材料、燃料动力、人工等成本构成项目的直接生产接成本。本项目建成后将本公司在外265、租赁厂房生产的产线搬至改项目厂房，实际运用成本不变，改项目核算过程仅针对对外租赁成本即可。在外租赁成本为 40 元/.月。15.3 收益估算15.3 收益估算收益估算仅考虑项目搬迁回来节约的租房成本。每年收益为：1687.38 万元，每 2 年上调 10%。15.4 财务评价15.4.1 测算说明15.4 财务评价15.4.1 测算说明本财务评价主要对项目建设及投产运营后正常年份日常成本费用支出进行估算，以初步分析项目建设运营的财务状况，采用的评估方式是参考现有产线达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告123及未来市场预测情况考虑评价其经济价值，仅作可行性研究参考，不作266、为实际收益依据。项目测算说明及相关条件如下表：15.4.2 建设期资金投入及利息计算15.4.2 建设期资金投入及利息计算本报告财务评价计算周期暂定为 20 年，项目暂不考虑融资，进行全额投资建设运营，建成后不出售物业，全部自持。15.4.3 财务测算15.4.3 财务测算本项目暂不考虑融资，进行全额投资建设，建成后不出售物业，全部自持。在假设条件实现程度较高的情况下，项目相对应现金流如下：表15.4-2项目投资现金流量预测表（万元）表15.4-2项目投资现金流量预测表（万元）时间投资支出运营成本销售收入现金流量备注备注2021年-11586.7300-11586.732022年-7724.4267、800-7724.48交付使用2023年01533.981533.98调试投产2024年01533.981533.98现时租赁费40元/，每2年上调10%2025年01687.381687.382026年01687.381687.382027年01856.121856.122028年01856.121856.122029年02041.732041.732030年02041.732041.732031年02245.902245.902032年02245.902245.902033年02470.492470.492034年02470.492470.492035年02717.542717.54203268、6年02717.542717.542037年02989.292989.292038年02989.292989.292039年03288.223288.222040年03288.223288.22合计22350.08达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告12415.4.3 盈利能力分析15.4.3 盈利能力分析本报告从整体角度出发，对项目效益的计算采用“有”“无”分析方法进行测算，根据测算结果对项目盈利能力进行分析。（1）评价指标选取项目盈利能力评价指标分静态指标及动态指标，本项目考虑项目建设运营周期内物价上涨、经济增长、资金时间价值等因素进行测算，结合项目为高附加值的高269、科技产品的实际情况，选取的适用评价指标主要为：内部收益率（IRR）、净现值（NPV）、投资回收期1）内部收益率（IRR）指项目计算期内的经济净现金流量累计等于零时的折现率。当经济内部收益率大于或等于社会折现率时，项目是可行的。式中：Bt第 t 的效益金额（万元）；Ct第 t 年的费用金额（万元）；Pt第 t 年的折现系数；n道路项目计算年限（建设年限加建设后预测年限）。用线性插值公式求得经济内部收益率。式中：i内部收益率；i1试算的低内部收益率，采用此收益率时，净现值为正值；i2试算的高内部收益率，采用此收益率时，净现值为负值；采用低折现率时的净现值（正）的绝对值；采用高折现率时的净现值（负）270、的绝对值。2）财务净现值（NPV）计算期内用社会折现率将项目各年的净收益折算到建设起始年的现值之和。一般情况下，经济净现值大于或等于零时，项目是可以接受的。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告125式中：ENPV经济净现值（万元）；Bt第 t 年的效益金额（万元）；Ct第 t 年的费用金额（万元）；Pt按照社会折现率计算的第 t 年的折现系数；n道路项目计算年限（建设年限加建设后预测年限）。3）静态投资回收期静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起，但应予注明271、。计算公式如下：A.项目建成投产后各年的净收益（即净现金流量）均相同，则静态投资回收期的计算公式如下：Pt=K/AB.项目建成投产后各年的净收益不相同，则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转向正值之间的年份。其计算公式为：Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量C.评价准则将计算出的静态投资回收期（Pt）与所确定的基准投资回收期（Pc）进行比较：若 PtPc，表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受；若 PtPc，则方案是不可行的。（2）测算结果评价根据项目现金流量分析及相关评272、价指标的计算方式，测定本项目主要评价指标结果如下：达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告126表 15-12 项目盈利能力评价分析表表 15-12 项目盈利能力评价分析表计算指标所得税前所得税后分析说明计算指标所得税前所得税后分析说明内部收益率（IRR）7.69%7.41%测算期内财务内部收益率为正值，且大于基准利率及物业行业平均收益率，项目可行净现值(NPV，万元)￥20,221.22￥18,596.87测算期内财务净现值率为正值，项目可行投资回收期（年）12.513.5应按项目物业租赁行业考虑，投资回收期在 15 年内，项目可行。15.5 财务评价结论15.5 财务273、评价结论本项目采用投资内部收益率作为主要财务评价标准，项目建设运营内容包括二期 4#楼生产厂房等合计约 76375.00、地下停车场约 118 泊等。为评价项目整体的经济性质，本章按上述所测算条件与经敏感性分析后结论如下：根据测算结果，项目税后投资内部收益率（IRR）为 7.41%，净现值（NPV）为 18596.87 万元，静态回收期为 12.5 年（含建设期 1.5 年）。因此，本项目具有良好的收益，各项指标均在合理范围内。总体评价，项目经济可行。根据测算结果，项目税后投资内部收益率（IRR）为 7.41%，净现值（NPV）为 18596.87 万元，静态回收期为 12.5 年（含建设期 274、1.5 年）。因此，本项目具有良好的收益，各项指标均在合理范围内。总体评价，项目经济可行。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告12716 社会评价16 社会评价16.1 项目对社会影响分析16.1.1 项目的社会效益16.1 项目对社会影响分析16.1.1 项目的社会效益项目建设有利于打造先进制造业发展平台和企业公共服务平台，为相关产业发展提供良好的硬件设施，促进 IAB 产业发展，带动周边经济发展，为区域经济和社会发展提供助力。总体来看，项目建设具备良好的社会效益。16.1.2 负面影响16.1.2 负面影响项目的负面影响主要为工程施工和运营可能对环境造成的压力。施275、工产生的污水、废气、噪声等污染物可能对项目所在地周边环境带来影响，建议严格控制施工中的扰民因素。项目运营期会产生污水、生活垃圾等污染物，但相应的环保处理措施是成熟的，采取处理措施后，项目对环境的影响可控制在允许范围内。16.1.3 综合影响16.1.3 综合影响通过以上分析，对项目的社会影响作出评价，得出项目社会影响分析见下表。表 16-1 项目社会影响分析表表 16-1 项目社会影响分析表序号序号社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议1对民众收入的影响无直接影响2对民众生活水平与生活质量的影响有一定影响提高项目区域内及周边的土地价值，有利276、于城市环境的美化，有利于当地居民改善生活素质相关部门注意引导3对居民就业的影响有一定影响建设期及运营期将创造一定就业机会加强岗前培训4对不同利益群体的影响有一定影响工程施工与运营期可能会对周边环境造成影响。确保文明施工，加大环保力度。5对地区文化、教育、卫生的影响无直接影响6对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有一定影响推动基础设施建设，社会服务容量增大，有利于城市化进程相关部门注意引导7对少数民族、风俗习惯和宗教的影响无直接影响达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告12816.2 项目与所在地互适性分析16.2 项目与所在地互适性分析项目建设符合城市总体规划277、土地利用总体规划以及主体功能区规划的要求，为开发区的智能制造、新一代技术、生物医药产业升级及产业发展提供新的载体、拓展新的空间，且项目得到了各级政府部门的广泛支持。因此，项目与所在地的社会环境、人文条件相适应。16.3 社会风险分析16.3 社会风险分析项目施工可能对周边环境产生一定负面影响，但这种影响可通过合理的工程措施能控制在可接受范围内，由此产生的社会风险较小。为进一步规避工程建设可能带来的社会风险，建议在实施过程中加强管理、采取恰当的防护措施，严格执行相关法律法规和技术规范标准，避免人为工作失误。因此，项目社会风险低。16.4 社会评价结论16.4 社会评价结论综合来看，该项目是一项278、对项目区及相关区域经济社会发展有促进作用的民生工程。项目规划方案注重自然环境保护和社会环境的适应，项目建设将给项目区及相关区域带来较大的社会效益和经济效益。本项目社会风险低。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告12917 风险分析及对策17 风险分析及对策17.1 风险识别17.1 风险识别风险识别是指对项目本身潜在的或客观存在的影响项目的风险因素进行系统的预测和归类，实现项目全生命周期风险管理的基础。本项目存在以下风险类别：（1）政策风险（包括政策变动导致政府方要求终止/中止合作、征用/公有化、政局稳定、审批延误、宏观经济政策变化等）；（2）投融资建设风险（包括融资279、征地拆迁、勘查设计不当、监理工作不当、工程变更、建设费用超支等）；（3）运营维护风险（包括运营维护成本超支、服务质量不达标）；（4）法律风险（包括合同文件冲突、合作单位破产）；（5）收益风险（包括建设期材料价格上涨、运维期政府付费资金来源不足）；（6）宏观经济分析（包括通货膨胀、其他不可抗力等）17.2 风险分配17.2.1 风险分配原则17.2 风险分配17.2.1 风险分配原则项目坚持风险分配的下列基本原则：（1）承担风险的一方应该对该风险具有控制力；（2）承担风险的一方能够将该风险合理转移（例如通过购买相关保险）；（3）承担风险的一方对于控制该风险具有更大的经济利益或动机；（4）由该方280、承担该风险最有效率；（5）如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。17.2.2 常见风险分配安排方式17.2.2 常见风险分配安排方式风险分配需要根据项目实际情况以及各方的风险承受能力进行风险分配安排。实践中较为常见的风险分配安排如下列举，但需要强调的是，这些风险分达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告130配安排并非适用于所有项目，在具体项目中，仍需要具体问题具体分析并进行充分评估论证。（1）通常由建设单位承担的风险（1）通常由建设单位承担的风险1）土地获取风险；2）项目建设审批风险；3）政策风险；4）投资及融资的风险；6）验收移交281、风险；7）运营风险；8）盈亏风险。（2）通常由受委托单位承担的风险（2）通常由受委托单位承担的风险1）设计风险及其他工程技术服务风险；2）工程技术、质量、进度、安全管理风险；（3）通常由双方共担的风险（3）通常由双方共担的风险主要为自然不可抗力和政治不可项目风险分析17.3 主要风险控制17.3.1 前期决策风险对策17.3 主要风险控制17.3.1 前期决策风险对策由于工程项目投融资策划及基本建设程序复杂，一般建设单位缺乏对项目所在地的前期工作经验或能力，因对行业信息掌握及市场进入条件、项目各项建设条件、建设程序不了解造成项目决策失误和过程冗长等风险，其控制对策应为：（1）关注国家、各部委、282、工程建设相关政策，及时学习研究相关政策，加强主要参与人员的政策培训，适时调整自身发展战略，重点关注工业用地内各厂房（物业）分拆销售相关政策实施细则的出台和实施动态，确保项目盈利模式有效实施重点关注工业用地内各厂房（物业）分拆销售相关政策实施细则的出台和实施动态，确保项目盈利模式有效实施；达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告131（2）合理利用企业自身的股权结构特点合理利用企业自身的股权结构特点，整合区域内部资源，不断增强实力，增强应对政策风险的缓冲能力；（3）加强对行业信息及市场条件的基础调研加强对行业信息及市场条件的基础调研，结合建设单位自身能力、资源优势及总体目标283、来进行分析并确定项目的战略性方案，确保项目建设符合市场一般规律和单位的整体利益。（3）根据单位自身技术力量和能力特点，适当引入有经验的第三方中介的咨询顾问/管理服务适当引入有经验的第三方中介的咨询顾问/管理服务，重视专家意见。（4）针对目前市场融资环境中普遍融资较难的情况，建设单位宜提前物色项目融资机构提前物色项目融资机构，尽早开展融资磋商及签订协议确保项目资金来源。17.3.2 工程质量风险对策17.3.2 工程质量风险对策工程建设需具备相应资质的单位进行设计和施工。通过公开招标遴选优质单位提供设计、监理和施工，能有效转移工程设计质量及施工质量风险，促使承接单位加强项目管理，精心组织施工；加284、强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料和施工质量不合格现象；严格按法定验收程序组织竣工验收评审，加强绩效考核激励。各类工程/服务承接单位在建设过程中，可以实时地向保险公司投保，以规避建设过程中不可预见的相关风险，将各种风险造成的支出成本降到最低限度。17.3.3 资金风险对策17.3.3 资金风险对策建议建设单位建立年度预算机制并实施财政规划管理，针对本项目做好年度资金筹备及使用计划，保障项目周期内各年度资金的按期到位。17.3.4 投融资风险对策17.3.4 投融资风险对策本项目建设单位为新成立的区属国有企285、业，应重视自身的金融资信体系的构建和企业信誉的积累，积极寻找和搭接融资渠道，做好项目投资预算，实时地引入外部资金，以满足项目投资建设资金需要，同时也不增加额外的财务成本。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告13217.3.5 移交风险控制措施17.3.5 移交风险控制措施本项目移交风险主要包括移交质量不达标、移交进度不理想及移交后质量保修无保证等风险。建议采取以下措施：（1）制定项目移交工作办法（2）注重项目建设及运维的过程监管（3）加强沟通协调（4）落实移交担保17.3.6 物业运营维护风险对策17.3.6 物业运营维护风险对策对于自营物业，建议建设单位应提前组建自286、身的物业管理团队，在项目设计阶段介入配合和提出需求，根据物业管理及项目运营的方案和目标规划好基础设施各项要素，并在管理中落实如下要求：（1）健全各项管理制度，在项目成立最初应制定和健全各项管理制度、审批制度，使各项业务程序化、制度化，以提高管理的科学和完善，不断优化流程以降低管理风险。（2）责任制度。制定和落实管理责任制度，责任到人，人人尽责，提高管理的主动性和针对性。（3）建立运维绩效考核激励机制。17.3.7 本项目专项风控措施17.3.7 本项目专项风控措施根据建设单位的自身情况和项目的投资建设特点，本项主要的风险因素主要体现在投融资风险、设计管理风险、造价管理风险、建设实施管理风险、验287、收交付风险及营销风险等。为了加强上述风险的控制，建议建设单位采取以下措施：（1）加强项目投融资专项计划的制定及执行能力资金链是企业及投融资项目的生命线，初成立的企业由于市场地位未稳固、行业经营经验薄弱等特点，资金链的保障能力比成熟的单位/企业相对差，因此，达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告133企业一方面应机积极扩充自身的自有资金来源和数额，一方面建议根据企业自身情况考虑以下措施：1）建设单位根据本项目的风险预测情况，事先准备好对应的备用资金，以保证项目建设资金链的连续性及稳定性；2）利用企业社会关系和寻求股东担保等方式，积极争取降低投资、融资风险水平；3）提高物业288、管理经营水平，本项目全额投资建设，建成后全部自持物业采用全租赁模式，企业应优化管理团队，提高物业经营管理水平，保持项目租赁良好运转情况，有效防止资金短缺所带来的风险，提高资金的使用效率。（2）加强设计审查和造价管理本项目勘察设计直接影响投资建设的实现和运营收益水平，建议建设单位重视和积极加强设计管理、提高设计质量和经济合理性；在项目实施阶段，加强变更管理，确保工程投资结算额控制在合理范围内。（2）强化建设单位自身的管理能力建设单位主要从合同方面项目质量、安全、进度等关键工作实施监督管理。建设单位可通过强化监理管理、项目巡查、成品或半成品试件试验送检、第三方质量检测等手段加强质量管理。（4）委托289、项目管理通过委托项目管理，能利用市场专业的工程管理技术力量项目各阶段的管理工作，分担建设单位的管理责任及管理压力，降低建设单位管理成本，提高项目管理质量。（5）委托项目监理，加强质量、进度、安全、造价管理监理公司作为公正第三方可加强项目管理,加强对项目过程的质量、进度、安全、造价的控制和管理。（5）加强资金监管达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告134为确保项目顺利实施、项目资金专款专用，杜绝发生挪用、转移资金的现象，建议要求施工单位专用银行账户，并向建设单位开通查询和监管权限，本项目所有收入支出必须通过专用共管账户，便于建设单位方随时检查建设资金的投入情况，施工单位290、应当为检查工作提供必要的条件。（6）加强监督检查建设单位设定权限，在不影响项目正常建设、运维的前提下，随时检查工程进度、工程材料、项目质量控制措施等，施工单位应提供检查工作的必要条件。发现工程建设不符合有关质量或安全要求的，及时责令整改。（7）加强工期控制本项目为投融资开发建设工业用项目，资金使用计划、财务策划及建设工期的实现程度直接影响项目的投融资开发结果和盈亏水平。由于项目建设周期较长，工程技术复杂、涉及的外部影响因素多，在项目实施过程中，因此，项目工期控制风险大。项目建设单位应监督施工单位制定合理可行的项目施工方案、重点工程保证措施及各类特殊情况应急预案，并在项目实施过程中建立良好沟通机291、制，有力加强项目工期的控制，有效降低工期延误的风险。（8）营销管理风险管理本项目采用工业用进行开发建设，盈利方式主要为对物业租赁进行资金回笼，并通过对自持物业进行优化管理、创新服务增加现金流保证企业的经营。在不考虑选址区位及周边基本配套等相对固定的外部条件下，盈利的关键因素主要体现在物业的租赁方案上，因此，建议建设单位注重招商租赁方案的策划和定位：1、采用组建自身项目营销团队或委托营销的方式，在项目建设前期确定项目租赁营销方案和策略；2、提前宣传造势，并根据市场反响情况及时调整租赁营销方式及策略，对业态经营定位和市场品味进行优化，使物业出租价格得到提升。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合292、大楼项目可行性研究报告1353、积极尝试定制式建设及配套服务，一方面能使招商能力得到有效提高，另一方面能使物业的实用性和使用档次得到大幅度提升，减少物业租量不足的风险。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告13618 结论与建议18 结论与建议18.1 项目结论18.1 项目结论（1）项目符合国家政策和企业发展要求，其建设是必要的本项目有利于促进区域生物科技医疗产业的经济发展，符合项目所在区域发展规划，符合企业扩大再生产的战略需求，是增资扩产重点建设项目，受到政府及当地人民的大力支持，其建设是必要的。（2）项目建设符合市场需求和产品流向趋势经市场需求预测分析，PCR 诊293、断试剂盒国的内外市场需求量大，市场前景广阔，产品流向基本合理。经市场调研及分析，企业增产的产品种类和规模符合市场需求和产品流向趋势，具有广阔的市场前景和较好的投资回报。（3）项目选址及建设条件有利于项目建设运营项目区域位于广州市黄埔区联合街道香山路 19 号广州达安基因股份有限公司厂区，在原有厂区增建新的科研生产综合大楼，符合土地利用规划要求，也有利于新旧厂房的联动生产和企业的综合运营管理，具有良好的土地综合利用效益和经济效益。此外，用地周边给排水、电力、电讯、道路交通等市政配套设施完善，交通便利、水电畅通、通讯方便，项目建设与运营条件良好。（4）方案规模及技术合理可行本项目为办公、生产、研发294、仓储一体的综合大楼及相关配套工程，总建设用地面积 22891，计划本期 4#楼生产厂房等合计约 76375.00，含地下停车场约 271 泊。公司主要产品为 PCR 试剂，公司现有生产线 3 条，每条生产线产量 4 万人份/月，计划新增 5 条生产线，每条生产线产量 10 万人份/月，主要生产 PCR 试剂产品，使用设备主要有分装机等生产应用设备。工程建设工艺相对简单，产品生产技术及流程成熟，参照相关技术资料和现有厂房生产能力，本项目的建设方案规模及技术合理可行。（5）项目环保安全达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告137本项目为科研生产综合大楼，PCR 试剂生产过295、程中需后处理的废液被列入国家危险废物名录，须严格执行国家和省危险物管理的有关规定落实具体处理措施。结合国家的有关设计规范和标准，对环境保护，劳动安全，防火和工业卫生方面，均应采用适当措施，确保项目建设投产后各项指标达到有关标准和规范要求。（6）投资规模合理和财务效益显著建设项目总投资约 41441 万元，其中，一期工程费用约 19243 万元，二期工程费用约 16807 万元，预备费 1082 万元，生产研发设备费约 4308 万元。项目暂未考虑融资，资金按建设周期分 5 年投入。经财务测算分析，本项目主要财务评价指标结果如下：表 18-1 项目财务评价指标汇总分析表表 18-1 项目财务评价296、指标汇总分析表计算指标所得税前所得税后分析说明计算指标所得税前所得税后分析说明内部收益率（IRR）14.22%11.85%测算期内财务内部收益率为正值，且大于基准利率及行业平均收益率，项目可行净现值(NPV)44,26128,494测算期内财务净现值率为正值，项目可行投资回收期（年）8.79.14项目在 8-10 年（含建设期 5 年）内回收所有投资成本，项目可行动态回收期（年）9.7410.53根据测算结果，项目税后投资内部收益率（IRR）为 11.85%，净现值（NPV）为 28,494 万元，静态回收期为 10.53 年（含建设期 5 年）。因此，本项目具有良好的收益，总体评价，项目经济297、可行。18.2 项目建议。因此，本项目具有良好的收益，总体评价，项目经济可行。18.2 项目建议（1）规划设计条件调整是项目实施的决定性因素，建设单位应充分认识该项工作的重要性和难度，加大公司资源投入和聘请专业单位开展规划设计条件调整工作，确保项目规划调整顺利完成，为后续工作创造条件。（2）为确保项目顺利实施，建议尽快落实项目建设资金，根据工程实施进度编制详细资金筹措及使用计划。达安基因香山路 19 号地块厂区生产综合大楼项目可行性研究报告138（3）在自有资金满足项目建设资本金的前提下，结合当前市场融资环境及企业自身资信能力，适当运用金融杠杆作用提高企业资金使用效率及灵活性，有效保障本项目的298、建设资金链。（4）项目在原厂址新增建设，为确保现有建筑正常运营使用和人员安全，建议实施前组织编制科学合理的施工组织方案及应急处理预案。同时，做好交通疏导措施，做好安全文明施工，妥善处理建筑垃圾、噪音、粉尘、废水等污染物，并确保作业安全。项目施工时，加强土地资源保护，采取科学合理的措施，防止水土资源流失。（5）广州市正推行广州市工程建设项目审批制度改革试点实施方案及简化建设工程施工项目招标前置要件等前期报建报批简化程序，能大大缩减工程建设项目的前期工作时间并提高项目建设进度。建议本项目建设单位或建设管理单位加强相关前期报建报批简化程序政策的关注和了解，结合项目所在区域的行政审批相关要求，进一步加299、快项目前期工作进度。（6）业主应适当考虑预留税收承诺的缓冲期，并与相关部门进一步沟通。根据测算情况，项目建成并达产后，可实现报建承诺函中的税额 7000 万元；但根据一般生产性项目市场份额增长规律，产品销售需要一个增长周期，按此测算，估计在建成后第四年实现税收承诺额度的可能性较大。（7）适当考虑在运营中期根据生产能力和研发成果预留设备更新和产线调整的资金，应对市场变化。业主为高附加值生产性企业，通过加大科研投入和产品开发，能为项目创造更大的增值动力和盈利空间，从而实现更好的财务收益和提高竞争力。附件附件附件 1：设备清单附件 1：设备清单序号名称规格/型号台/套部门序号名称规格/型号台/套部门300、7高效液相色谱仪2545+2998PDA+27674核酸平台8液相色谱系统2525+27672核酸平台9色谱仪Arc-Hplc4核酸平台10高效液相色谱仪WATERSALLIANCEe26953核酸平台11分析型高效液相色谱仪HPLC15251核酸平台12全自动双三元高效液相色谱仪ULTIMATE300010核酸平台13手动双三元高效液相色谱仪ULTIMATE30002核酸平台14单四元高效液相色谱仪ULTIMATE30005核酸平台15半制备型高效液相色谱仪AGILENT12605核酸平台16制备型高效液相色谱仪AGILENT1290+12602核酸平台17分析型高效液相色谱仪AGILENT301、12602核酸平台18全自动纯化制备系统EZPurifier2001核酸平台19离心浓缩系统SPD20304核酸平台20离心浓缩系统SPD2010P1-2302核酸平台21离心浓缩系统GeneVac1核酸平台22离心浓缩系统Labconco1核酸平台23离心浓缩系统丹麦5核酸平台24冻干系统LyoQuest1核酸平台25毛细管电泳（OligoPro）M5340AA1核酸平台26毛细管电泳（CE）PA8001核酸平台27离子阱质谱仪LTQXL2核酸平台28合成仪OLIGO485核酸平台29合成仪OLIGO3841核酸平台30合成仪OLIGO1921核酸平台31合成仪192C2核酸平台32合成仪L302、K-48E2核酸平台33合成仪MERMADE192X1核酸平台34合成仪MERMADE192EC1核酸平台35合成仪MERMADE12-101核酸平台36合成仪MERMADE121核酸平台37合成仪3900DNA2核酸平台38电热恒温鼓风干燥箱DHG-94232核酸平台39超纯水系统MILLI-Q-IQ70001核酸平台40超纯水系统MILLI-Q-ADVANTAGE（A10）1核酸平台41超声波清洗器JTS-1018S1核酸平台42超声波清洗机25101核酸平台43高压灭菌锅SQ810C1核酸平台44高压灭菌锅MLS-3781L3核酸平台45多功能微孔板读数仪VARIOSKENLUX1核酸平303、台46M2 酶标机SPECTRAMAXMZ1核酸平台47洗板机IQUAMX20001核酸平台48离心机EPPENDORF58XX5810R1核酸平台49小型高速冷冻离心机CENTYIFUGE5415R1核酸平台50小型离心机IKAG-L1核酸平台51IKAminiG（离心）IKAminiG1核酸平台52高速台式离心机TGL-16B1核酸平台53多管架自动平衡离心机L530（湘仪）1核酸平台54马弗炉FE3002核酸平台55箱式炉BF51766C-11核酸平台56IKA 高温炉OVEN1251核酸平台57马头牌天平 1JXT-20A2核酸平台58梅特勒分析天平XSR105DU1核酸平台59电子天304、平先行者 CP15021核酸平台60电子分析天平BSA224S-CW1核酸平台61平板过滤器 1MZF293LIQH2核酸平台62氨气氨解仪404-103467-115核酸平台63磁力搅拌器IKA2核酸平台64低温恒温搅拌反应浴DHJF80052核酸平台65磁力搅拌器90-1B7核酸平台66DW 数显电动搅拌器DW-2/3-160W1核酸平台67振动泵（带两泵头）MT600J-1A/YZ15-13A*21核酸平台68蠕动泵YT600S-1A1核酸平台69蠕动泵BTOO-300M1核酸平台70蠕动泵easy-loadII77200-601核酸平台71PH 计SevenExcellence2核酸平305、台72磁力搅拌水浴锅SHJ-6D1核酸平台73数显恒温水浴锅HHSII-11核酸平台74数显恒温搅拌循环水箱HH-601核酸平台75大龙金属浴MS7-H550-S1核酸平台76水平摇床KS5011核酸平台77恒温摇床TS-31021核酸平台78高温混匀仪主机THERMOMIXERC1核酸平台79IKA 混匀HULADANCERDS0001核酸平台80超级混匀小精灵BE31001核酸平台81库仑法卡氏水份测定仪831 型1核酸平台82905 型智能自动电位滴定仪GD9501核酸平台83条码打印机110*4（斑马）1核酸平台84标签打印机ZD500R1核酸平台85ZEMBRA 扫码枪ZEMBRA1306、核酸平台86IKA 真空泵VACSTAR1核酸平台87循环水式真空泵SHZ-DC（）1核酸平台88冷却循环（霄汉）XHDLSB-5/251核酸平台89洗脱仪海精高创1核酸平台90自动分装机器人andrewalliance1核酸平台91旋转蒸发仪IKARV107核酸平台92超微量分光光度仪NANODROP80001核酸平台93超微量分光光度仪NANODROP20001核酸平台94全自动 8 通道移液平台EVO-1501核酸平台95移液工作站FIUENT7802核酸平台96打印机LQ-675KT1核酸平台97全自动纯水系统1500 加仑二级1核酸平台98制冰机IMS-13031核酸平台99手套箱美307、国 VAC/OMNI-LAB1核酸平台100超净环境水氧分析VAC-QMN1-LAB1核酸平台101暗箱式紫外分析仪ZF-20D1核酸平台102小型除湿机DY-650EB1核酸平台103超声波分散仪Scientz-1500F1核酸平台104台式反应釜TGYF-B-0.2L1核酸平台105样本制备仪MicroDrop-100A1核酸平台106微孔板封膜仪S1001核酸平台107生物芯片分析仪MicroDrop-100B1核酸平台108基因扩增仪P1001核酸平台109SPG 膜乳化器外压式 MG-201核酸平台110电子天平AUW220D3生产部111托盘天平JYT-202000g/g3生产部1308、12电热恒温鼓风干燥箱DHG-9423A3生产部113超纯水机MILLI-QAdvantageA103生产部114超声波清洗器SB-1500DT3生产部115高压蒸汽灭菌器MLS-3781L-PC3生产部116PH 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