1、可可行行性性研研究究报报xxxxxxxx区区国国际际分分拨拨中中心心（9 9#仓仓）xxxxxxxx区区国国际际空空运运物物流流中中心心（1 10 0#仓仓）告告建设单位：建设单位：编制单位：编制单位：二二二年十一月二二二年十一月目录第一第一章章 总论总论.-1-1.1 项目基本情况.-1-1.1.1 项目名称.-1-1.1.2 建设单位概况.-1-1.1.3 项目可行性研究报告编制依据.-1-1.1.4 项目可行性研究报告研究范围.-1-1.2 项目概况.-2-1.2.1 拟建地点.-2-1.2.2 建设内容与规模.-2-1.2.3 主要建设条件.-2-1.2.4 项目投入总资金及财务评价.2、-2-1.3 结论及建议.-4-1.3.1 结论.-4-1.3.2 建议.-4-第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性.-5-2.1 项目建设背景.-5-2.1.1 项目建设单位.-5-2.1.2 经营业绩.-6-2.1.3 经营模式.-7-2.2 项目建设必要性.-8-2.2.1 项目建设是整合优化升级xx综保区的举措.-8-2.2.2 项目的建设是xx深化面向世界的xx全面合作的举措.-9-2.2.3 项目的建设是利用xx新区、自贸区“双区叠加”政策优势.-10-2.2.4 项目的建设是把握打造xx世界一流港带来的新仓储需求.-11-2.2.5 项目的建设有利于国有资产保值3、增值.-13-第三章第三章 项目建设需求分析项目建设需求分析.-14-3.1 宏观进出口贸易市场发展环境.-14-3.1.1 国内环境：产业迎来重大政策机遇时期，侧重“两链”安全建设.-15-3.1.2 区域环境：xx区联合加大布局新兴产业，区域竞合创新局面.-15-3.2 物流市场发展分析.-16-3.2.1 保税仓储业务.-16-3.2.2 xx跨境电商业务.-16-3.2.3 xxxx区物流枢纽构建成型.-17-3.3 项目意向客户及需求.-17-3.3.1 xx保税物流园区内仓储设施现状及未来 3 年的供应、竞争情况.-17-3.3.2 价格定位.-19-3.3.3 本项目的意向客户需4、求及增长预期.-19-3.3.4 新仓功能规划.-22-3.4 项目定位及建设规模.-23-第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件.-25-4.1 建设地点.-25-4.2 项目场址.-26-4.3 建设条件.-28-4.3.1 地形、地貌.-28-4.3.2 地基岩土构成及其主要性状特征.-28-4.3.3 气候特征.-30-4.3.4 水文条件.-31-4.4 交通运输.-31-4.5 基础设施条件.-31-第五章第五章 项目建设方案项目建设方案.-32-5.1 总体规划.-32-5.1.1 项目概况.-32-5.1.2 规划布局.-32-5.1.3 景观设计.-33-5.1.5、4 交通组织设计.-33-5.2 场平工程及道路.-34-5.2.1 场地设计.-34-5.2.2 地基处理工程.-34-5.2.3 道路设计.-35-5.3 建筑方案.-37-5.3.1 设计依据.-37-5.3.2 总平面消防设计.-37-5.3.3 平面设计.-38-5.3.4 方案面积指标.-57-5.3.5 建筑立面设计.-59-5.3.6 装修设计.-60-5.3.7 人防设计.-60-5.4 一期工程建筑方案.-61-5.4.1 总平面消防设计.-61-5.4.2 平面设计.-61-5.5 结构工程.-69-5.5.1 结构设计主要依据.-69-5.5.2 安全等级以及结构设计使6、用年限.-69-5.5.3 抗震设防.-70-5.5.4 荷载取值.-70-5.5.5 建筑物的耐火等级.-71-5.5.6 结构体系.-71-5.5.7 基础形式.-72-第六章第六章 公用工程方案公用工程方案.-77-6.1 给排水工程设计.-77-6.1.1 设计依据.-77-6.1.2 给水系统.-77-6.1.3 污水系统.-80-6.1.4 雨水系统.-80-6.1.5 给排水抗震设计.-82-6.2 供电配电系统.-84-6.2.1 编制依据.-84-6.2.2 负荷等级及供电电源.-85-6.2.3 负荷计算与变压器选择.-85-6.2.4 低压配电系统.-86-6.2.5 防7、雷.-89-6.2.6 光伏发电系统.-90-6.3 建筑智能化系统.-91-6.3.1 设计依据.-91-6.3.2 设计内容.-92-6.4 供暖、通风与空气调节.-94-6.4.1 编制依据.-94-6.4.2 设计参数.-94-6.4.3 通风设计.-95-6.4.4 自动控制与遥测.-95-6.4.5 消声、隔振及抗震.-96-6.5 建筑消防工程.-97-6.5.1 设计依据.-97-6.5.2 总平面消防设计.-97-6.5.3 水消防设计.-97-6.5.4 电消防篇.-100-6.5.5 防排烟系统.-105-第七章第七章 环境保护环境保护.-108-7.1 评价标准.-108、8-7.2 环境质量现状.-108-7.3 施工期环境影响及治理措施.-109-7.4 运营期环境影响及治理措施.-110-7.5 环境影响分析结论及建议.-111-第八章第八章 劳动安全、卫生防护劳动安全、卫生防护.-112-8.1 设计依据.-112-8.2 设计原则.-112-8.3 主要危险因素.-112-8.4 安全措施.-113-8.5 卫生方面措施.-113-第九章第九章 绿色建筑与节能专篇绿色建筑与节能专篇.-114-9.1 绿色建筑设计.-114-9.1.1 设计依据.-114-9.1.2 绿色建筑设计原则.-114-9.1.3 绿色建筑设计理念.-115-9.1.4 绿色建9、筑设计技术措施.-115-9.2 节能设计.-118-9.2.1 设计依据.-118-9.2.2 建筑概况.-119-9.2.3 能耗种类.-119-9.2.4 能耗估算.-119-9.2.5 建筑节能.-120-9.2.6 给排水节能.-120-9.2.7 电气节能.-120-9.2.8 暖通节能.-121-9.3 海绵城市设计.-121-9.3.1 设计规范.-121-9.3.2 项目控制目标.-122-9.3.3 海绵城市的技术措施.-125-9.3.4 海绵城市建设目标的计算.-127-9.3.5 维护管理.-128-第十章第十章 项目建设与运营管理项目建设与运营管理.-129-10.10、1 项目建设管理.-129-10.1.1 招投标制度.-129-10.1.2 工程监理制度.-129-10.1.3 合同管理.-129-10.1.4 质量控制.-130-10.1.5 投资控制.-130-10.1.6 进度控制.-130-10.1.7 安全控制.-130-10.2 项目运营管理.-131-10.2.1 项目合作模式.-131-10.2.2 项目运营模式.-131-第十一章第十一章 项目实施进度计划与招投标项目实施进度计划与招投标.-132-11.1 分阶段建设进度计划.-132-11.2 项目招标.-132-11.2.1 编制依据.-132-11.2.2 招标情况.-133-第11、十二章第十二章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.-134-12.1 投资估算.-134-12.1.1 投资估算的编制范围.-134-12.1.2 投资估算编制依据.-134-12.1.3 投资估算编制说明.-134-12.1.4 估算结果.-135-12.2 资金筹措与资金使用计划.-136-第十三章第十三章 财务分析财务分析.-137-13.1 评价依据及参数.-137-13.2 投资总额及筹资方式.-137-13.3 基本假设条件.-138-13.4 业务收入预测基础.-138-13.5 经营成本预测基础.-139-13.6 盈利能力分析.-139-13.7 不确定性分析.-140-12、13.7.1 现金流平衡分析.-140-13.7.2 敏感性分析.-142-13.8 财务评价结论.-144-第十四章第十四章 社会评价社会评价.-145-14.1 项目社会影响分析.-146-14.1.1 项目的正面社会影响效果.-146-14.1.2 项目的负面社会影响效果.-146-14.2 社会互适性分析.-147-14.2.1 当地政府对项目的态度.-147-14.2.2 项目与利益相关者的态度.-147-14.2.3 各部门或组织对项目的态度.-148-14.3 社会评价结论.-148-第十五章第十五章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析.-150-15.1 编制依据.-150-1513、.2 风险调查.-150-15.2.1 拟建项目的合法性.-150-15.2.2 自然及社会环境调查.-150-15.2.3 利益相关者调查.-151-15.2.4 相关部门及媒体态度.-152-15.2.5 同类项目调查.-152-15.3 风险识别及防范措施.-153-15.4 风险分析结论.-153-第十六章第十六章 结论与建议结论与建议.-154-16.1 结论.-154-16.2 建议.-154-第十七章第十七章 附表附表.-155-17.1 总体相关附表.-155-17.1.1 总投资估算表.-155-17.1.2 总体项目经营收入估算表.-160-17.1.3 总体项目经营成本估14、算表.-161-17.1.4 总体项目现金流量表.-162-17.2 一期相关附表.-163-17.2.1 一期投资估算表.-163-17.2.2 一期项目经营收入估算表.-168-17.2.3 一期项目经营成本估算表.-169-17.2.4 一期项目现金流量表.-170-1-第一章第一章总论总论1.1 项目基本情况项目基本情况1.1.1 项目名称项目名称xxxx区国际分拨中心（9#仓）、xxxx区国际空运物流中心（10#仓）1.1.2 建设单位概况建设单位概况建设单位：xxxx国际物流园开发有限公司单位地址：xx市xx区龙穴街港荣二街 3 号1.1.3 项目可行性研究报告编制依据项目可行性研15、究报告编制依据 投资项目可行性研究指南（试用版）建设项目经济评价方法与参数(第三版)xxxx区发展规划纲要 xx市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 xx国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 建设xx国际航运枢纽三年行动计划（20212023 年）xxxx深化面向世界的xx全面合作总体方案 海关总署支持xxxx深化面向世界的xx全面合作若干措施 加快培育xxxx进口贸易促进创新示范区工作实施方案 建设单位提供的本项目相关资料。1.1.4 项目可行性研究报告研究范围项目可行性研究报告研究范围参考投资项目可行性研究指南（试用版）中关于可行性研究16、报告的内容深度要求，结合本项目实际情况，确定本项目可行性研究报告研究范围包括：总论、项目建设背景与必要性、项目建设需求分析、项目选址与建设条件、项目建设方案、公用工程方案、环境保护专篇、劳动安全、卫生防护与消防、节能与绿色建筑专篇、组织机构与运营管理、项目实施进度计划及招投标、投资估算及资-2-金筹措和经济效益分析、社会效益分析、社会稳定风险分析、结论与建议。1.2 项目概况项目概况1.2.1 拟建地点拟建地点本工程项目建设用地位于xxxx国际物流园区西北部，西面隔xx仓储中心与即将建设的xx江海联运码头一期工程。1.2.2 建设内容与规模建设内容与规模本项目建设内容包括建筑工程、装修工程、电17、气工程、给排水工程、消防工程、通风工程、弱电工程、室外工程等。本项目用地位于xx市xx区龙穴岛xxxx国际物流园内，地块用地面积约 116840（从道路中线算），净用地面积约 105256（从道路边线算），拟建5 层的丙二类物流仓，建筑高度 58.9 米，总建筑面积约 447170，其中包括：仓储面积约 275000，以及其他相关配套功能。项目主要分为两期建设，项目共 44.72 万，一期建设仓库 22.31 万及其仓储区地块所有配套工程，二期建设仓库 22.41 万。1.2.3 主要建设条件主要建设条件1、项目符合国家、省、市进出口贸易发展规划、符合地区规划要求。2、用地位于xx市xx区龙穴18、岛xxxx国际物流园区内，地理位置优越，交通便捷。3、建设条件较好，水、电、通信等基础设施较齐备，尚有较大的发展空间，可以满足项目要求。1.2.4 项目投入总资金及财务评价项目投入总资金及财务评价一、总投资及财务评价数据本项目总投资 225862.94 万元,其中：工程建设费 177612.05 万元，工程其他费 21462.77 万元，预备费 9953.74 万元，土地成本 5064.73 万元，建设期利息11769.64 万元。-3-序号费用名称数额（万元）所占比例1建设投资209028.5792.55%1.1建安费177612.0578.64%1.2工程建设其他费用21462.779.519、0%1.3预备费9953.744.41%2土地成本5064.732.24%3建设期利息11769.645.21%4项目总投资(1+2+3)225862.94100.00%项目投资税后内部收益率为 8.26%，满足 8%财务要求。税后财务净现值 3925万，静态投资回收期(税后)18.29 年，另外动态投资回收期(税后)38.12 年，项目盈利能力基本可满足投资者要求。二、一期投资及财务评价数据本项目一期投资 113792.02 万元,其中：工程建设费 91467.25 万元，工程其他费 11410.62 万元，预备费 5143.89 万元，土地成本 2532.37 万元，建设期利息3237.820、9 万元。序号费用名称数额（万元）所占比例1建设投资108021.7794.93%1.1建安费91467.2580.38%1.2工程建设其他费用11410.6210.03%1.3预备费5143.894.52%2土地成本2532.372.23%3建设期利息3237.892.85%4项目总投资(1+2+3)113792.02100.00%项目投资税后内部收益率为 8.30%，满足 8%财务要求。税后财务净现值 2293万，静态投资回收期(税后)18.07 年，另外动态投资回收期(税后)37.64 年，小于项目运营期，项目盈利能力基本可满足投资者要求。-4-1.3 结论结论及建议及建议1.3.1 结21、论结论xx是xx唯一的国家进口贸易促进创新示范区是“千年商都”xx通向海洋的通道，是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。xx区位于xx东南部，地处出海口要塞，物流区位优势明显。本项目的建设对拓展城市发展空间、扩大港区辐射影响，缓解进出口贸易迅速增长的压力、推动就业、加快xx区、xx综保区开发建设等方面具有重要意义。本项目依托国际航运物流节点、跨境电商持续发展、RCEP 政策开放的机遇下，xx国际为综保区最大的土地持有者，可打造国际物资交互前沿，辐射粤港澳xx区。本项目利用仓库的仓储、中转、分拨功能及本项目建设的机会，打造xxxx区国际分拨中心、国际空运物流中心。经研究分析，本项目建22、设方案合理，投资经济合理，经济回报良好，综上，本项目建设方案具有较强的可操作性和可行性。1.3.2 建议建议1.本项目为建设单位自筹，需严格按企业资金相关管理规定，加强资金管理。2.项目对于营业收入和建设投资敏感性较强，需要注意控制建造成本，以及提前制订销售计划及市场需求下降时的预案。3.建立完整的施工现场安全管理制度，重点是进行人的不安全行为和物的不安全状态的控制，落实安全管理决策与目标。4.项目周边有办公区，需控制施工期间产生的噪声、扬尘、污水。5.施工中建立完整的疫情防控管理体系，对工作场所进行全面的消毒，施工现场实行全封闭管理，设置体温测量点急配备必要的防护用品。6.建议建设单位进一步23、落实周边配套设施的外水、外电、排污及弱电系统的接驳条件，以满足项目实施及建成后的使用需求。-5-第二章第二章项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性2.1 项目建设背景项目建设背景2.1.1 项目建设单位项目建设单位本项目建设单位是xxxx国际物流园开发有限公司（下称“xx国际”）。xx国际是xxxx综保区物流区（下简称“xx保税物流园”）的投资建设者、经营者和管理者，股东方为珠江船务企业（集团）有限公司持股 50%、xxxx基础设施投资有限公司持股 50%。目前xx国际在xx保税物流园区共持有约45.7 万平方米保税用地，约占xx保税物流园区总用地的 51%。公司已建成保税仓库 6 座，合共24、约 37 万平方米仓储面积，已开发土地面积合共 32.5 万平方米，土地开发利用率为 71%。目前，xx国际在xx保税物流园区内尚有约 12 万平方米土地待开发，规划建设一座多层仓库，预计提供仓储面积约 30 万平方米。根据前期规划和顺应市场需求，xx国际以每 2 年的进度建设 1 个或 2 个新仓库，目前已完成 4#仓、8#仓以及 6#和 7#仓库建设。下图中 4#仓库为已建成投产的跨境电子商务国际仓贸（xx）保税中心一期，8#仓库为已建成投产的跨境电子商务国际仓贸（xx）保税中心三期，6#仓库为跨境电商中心三期，7#仓库为xxxx国际拼箱中心。规划中的 9#仓库为本规划项目拟建项目，为多功25、能商贸仓项目。经过多年开发建设和创新经营，xx综保区已成为带动xx外向型经济加快发展和外贸增长的重要支点，吸引了日本大创、京东、洋葱、希音、日通等国际知名制造商、跨境电商及第三方物流服务商等入仓运作。xx国际作为xx保税园区最主要的公共仓储服务提供商，一直为客户提供仓储物流、跨境电子商务仓贸、国际采购、分销和配送、国际中转、检测和售后服务维修、商品展示及交易、研发加工制造，以及相关的配套、延伸和供应链一站式服务。xx国际也是xx市外经贸局批准跨境电商试点企业，以“互联网+供应链”模式，为电商企业和电商平台企业提供信息化综合物流服务平台，信息系统已经-6-与海关，检验检疫完成系统对接，实现进出境26、电商商品的数据实时传输和指令报文接收，确保数据传输的完好、准确、高效；在物流方面，提供从香港机场或者xx新港到跨境电商保税仓、到打包送达消费者手上的一站式物流服务，助推南沙自贸区港口物流区开展进口跨境电商业务。作为xx保税物流园主要业主之一，xx国际根据海关最新政策，按照海关监管作业场所（场地）设置规范要求，对仓库作业场所进行规划改造并顺利取得xx海关颁发的 中华人民共和国xx海关经营海关监管作业场所企业注册登记证书，该资质也有助于优化空运货物运作流程与通关效率，助力开展出口跨境电商业务。2.1.2 经营业绩经营业绩自 2010 年 12 月珠江船务企业（集团）有限公司与xxxx国际物流有限公27、司合资经营本公司以来，双方各自发挥优势，从资产运作和业务运营的角度着力提升本公司的核心竞争力。经过约 11 年的努力，伴随着xx物流市场逐步成型，保税物流服务模式逐渐成型，本公司经营状况也逐年取得稳定增长，团队组建及运营效率得到提高，运营方式逐步从纯租仓向“部份自营和全程物流服务提供商”转型升级，生产经营较合资前有了很大的改观。主要体现在：（1）仓库爆满。本公司自有仓库出租率自 2010 年的 20%，提高到 2021 年约 98%。现持有的仓库处于完全使用状态。（2）营收逐年保持高速增长。从营业收入 2011 年度 668 万元到 2021 年完成营业收入 14,896.88 万元。近三年的28、复合增长率达到 37%以上。国际知名电商客户如洋葱、京东、希音以及达能项目均已落户xx国际。（3）经营性现金净流入大幅增长。从 2011 年仅有 201 万元到 2021 年经营现金净流入 8,368.33 万，公司实现了自我造血功能。（4）盈利能力显著增强。营业利润自 2019 年的 2,753.77 万，至 2021 年营业利润的 4,385.64 万元，增长 60%。（5）仓租水平大幅提高。由 2010 年均价约 20 元/平方/月，提升到目前最高39 元/平方/月，价格接近翻了一倍。（6）扩大了可经营性资产。新建新增了 32 万平方米仓储，仓储面积较之前翻了 8 倍。-7-2.1.3 29、经营模式经营模式保税物流的特点是：“海关特殊监管区域”、“与进出口物流相关”、“境内关外”。基于保税物流的特性，利用综保区的政策优势，xx国际保税物流园已经形成了五种较为成熟的运营模式：（1）退税集配。出口型厂商或采购商利用保税仓集中储存，入园区即视为出口，可以享受立即退税政策。（与一般的退税政策要求的货物实际离境相比，入园区即可办理退税，获得的退税可以在一周内完成）。利用退税集配的功能，xx保税物流园区已经形成了以日本大创项目为代表的华南生产厂商的亚太配送中心模式。日本大创客户在全国超过 200 家供货商生产的产品按照大创客户的指令，将产成品运抵xx物流园进行保税存储，然后再根据订单装柜后由30、xx港配送至日本及美国等门店。（2）区内简单加工。利用园区的保税政策，可以进行非物理性改变的增值服务。如多个品种的捆绑销售、换包装、换标签等。以英恒项目为例，货物从海外进口xx保税物流园，根据客户指令在xx保税仓对包装和标签进行更换后，进口配送到国内经销商。（3）入园备案缓缴税。高附加值或大批量大宗物资的进口商利用保税政策，一次性批量入园备案缓交税，分批次按需清关交税。利用此政策可以大大降低高价值货品的资金沉淀。香港李氏药厂将原需一次清关缴税的货品转为在xx物流园保税仓储存并按销售需求分批清关，将原来需一次性缴付的 2000 万元关税在3 个月内分多次缴付，节约了资金成本。（4）中转功能，取代31、香港仓库。保税仓为“境内关外”的性质，货物入园后尚未视为进口，入园的货物可以根据海外销售情况进行调配，可以直接返往海外而不必按以往的进口再复出口进行操作。利用中转的功能，xx保税港区的仓库与香港的仓库甚至海外的仓库的功能是一样的，以往以香港仓库为主储存仓的模式，也可向以xx仓库为主储存仓，再分拨香港市场或东南亚市场。香港李氏药厂的进口医药原存于香港货仓，2014 年将香港货仓搬至xx保税港货仓作为今后中转的基地以取代原香港货仓。进口的医药通过直航方式先到xx物流园进行保税储存，在分销时一部份直接清关后销往国内，一部份通过再出口方式销往香港。-8-（5）进口跨境电商备货模式xx保税物流园内进口跨32、境电商模式主要有跨境电商 B2B 及 B2B2C 模式。跨境电商 B2B 是指企业先将境外货物运至境内保税区储存，再根据订单批量转移到分销商平台。知名乳制品企业达能客户，采用该模式在xx物流园建立国内首个跨境电商自有仓库。保税备货进口模式即 B2B2C 模式，是指企业先将境外货物运至境内保税区存储，即境外仓库转为“境内关外”仓库，再根据订单分批销售给国内消费者的活动。这种模式综合了一般贸易和邮快件进口产品双重特点，但与传统一般贸易和邮件快件进口产品又有明显的差异。在保税备货模式下的跨境电商，主要利用了“境内关外”的保税仓保税备案功能，先将批量货物以跨境电商的模式备案储存于保税仓内，在实际销售时33、“拆零”视同行邮税清关转运到境内消费者。在此模式下，xx保税仓的保税功能得以充分发挥。目前入驻于本公司名下的跨境电商中心客户如京东、洋葱等客户主要采用保税备货模式运作。（6）跨境电商退货商品和跨境电商出口商品合包业务模式9610 俗称“集货模式”，是指 B2C 出口（Business To Customer）。采用合包模式，解决跨境电商跨境电商出口企业退货难的痛点。国外退货以保税货物申报进仓，国内生产的货物以国货模式申报进仓，出仓时形成保税与 9610 的合包货物。xx保税物流园区已经形成了以出口电商希音客户为代表的跨境电商退货商品和跨境电商出口商品合包的模式。2.2 项目建设必要性项目建设必34、要性2.2.1 项目项目建设建设是是整合优化升级xx整合优化升级xx综保区综保区的举措的举措2020 年 9 月 16 日，xxxx综合保税区正式通过联合验收组验收。综合保税区是我国开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的海关特殊监管区域之一。享受的主要保税政策为：国外货物入港区保税；国内货物入港区视同出口，实行退税；港区内企业之间的货物交易不征增值税和消费税等。保税物流园区可以提供的物流服务包括仓储物流；对外贸易；国际采购；分销和配送；国际中转；检测和售后服务维修；商品展示及交易；研发加工制造，以及上述功-9-能项下的配套服务、延伸服务。xxxx综合保税区通过验收，标志着xx对外35、开放平台再升级，为xx发展更高层次的开放型经济、推动形成全面开放新格局、建设xxxx区带来新的重大发展机遇。xxxx综合保税区由xxxx保税港区整合优化升级而来。近年来，xx海关以xx保税港区为依托，以制度创新为重点，在促进贸易便利化、优化营商环境、加快产业转型升级等方面做了大量卓有成效的工作，取得明显成效。项目的建设是整合优化升级xx综保区的举措，是必要的。2.2.2 项目的建设是xx深化面向世界的xx全面合作的举措项目的建设是xx深化面向世界的xx全面合作的举措2022 年 6 月，国务院印发xxxx深化面向世界的xx全面合作总体方案从五个方面部署了主要任务。一是建设科技创新产业合作基地。36、强化粤港澳科技联合创新，打造重大科技创新平台，培育发展高新技术产业，推动国际化高端人才集聚。二是创建青年创业就业合作平台。协同推进青年创新创业，提升实习就业保障水平，加强青少年人文交流。三是共建高水平对外开放门户。建设中国企业“走出去”综合服务基地，增强国际航运物流枢纽功能，加强国际经济合作，构建国际交往新平台。四是打造规则衔接机制对接高地。打造国际一流营商环境，有序推进金融市场互联互通，提升公共服务和社会管理相互衔接水平。五是建立高质量城市发展标杆。加强城市规划建设领域合作，稳步推进智慧城市建设和xx教育合作，便利港澳居民就医养老，强化生态环境联建联防联治。2022 年 9 月，海关总署为深37、入贯彻党中央、国务院决策部署，全面落实广州xx深化面向世界的xx全面合作总体方案要求，支持xxxx深化粤港澳全面合作，打造成为立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台，在粤港澳xx区建设中更好发挥引领带动作用，印发了海关总署支持xxxx深化面向世界的xx全面合作若干措施，措施中支出：一、促进xx区要素便捷流动，增强国际航运物流枢纽功能二、支持重点项目建设，助推重大战略性平台发展三、支持建设中国企业“走出去”综合服务基地，促进国际经济合作四、加强xx三地规则衔接，支持打造高质量城市发展标杆本项目的建设是响应国家政策增强国际航运物流枢纽功能、促进国际经济合作、助推重大战略性平台发展、支持打造高38、质量城市发展标杆的举措，项目的建-10-设是xx深化面向世界的xx全面合作的举措，项目的建设是必要的。2.2.3 项目项目的建设是的建设是利用xx新区、自贸区利用xx新区、自贸区“双区叠加双区叠加”政策优势政策优势国家级新区：2012 年 9 月 6 日国务院批准了xx新区发展规划，xx成为国家级开发新区。xx新区总的战略定位为打造xx全面合作示范区，涉及5 大功能与港澳对接的 8 大行业，其中航运物流是重点支持战略产业。xx区航运物流的重点在龙穴岛，属于xx新区的南部组团。南部组团总面积约 260 平方公里，由xx保税港区、海洋高新技术产业基地、生态保护与度假疗养区三个功能区块组成。依托港口39、和保税港区，重点发展船舶制造、海洋工程等临港产业和航运及保税物流、商贸会展、生态疗养、离岸数据服务等产业。在建设航运物流枢纽上，在支持香港发展高价值货物存货管理及区域分销中心的同时，发挥南沙港区综合优势，建设完善大型物流基地，重点发展口岸物流和产业物流，其中重点之一是发展保税仓储与国际中转、配送、采购、展示等保税物流业务。大力发展保税商品展示，研究设立免税商品购物区。支持珠江三角洲地区加工贸易、物流仓储、电子商务等各类大型企业在xx设立财务中心、结算中心，加快发展临港大宗商品期货经纪业务。鼓励和支持xx企业跨境直接融资。支持符合条件的港澳和国际大型金融机构在xx新区设立法人机构、分支机构。拓展40、跨境贸易人民币结算业务，开展探索资本项目可兑换的先行试验，进一步扩大人民币跨境使用。xx自贸区：2014 年 3 月 24 日中共中央政治局审议通过xx、天津、福建自由贸易试验区总体方案、进一步深化上海自由贸易试验区改革开放方案。xx自贸区成为全国第二批试点。xx自贸区将着重推动与 21 世纪海上丝绸之路沿线国家和地区的贸易往来，共同开拓国际市场。将探索与 21 世纪海上丝绸之路沿线国家和地区在货物通关、商品检验检疫、质量标准、电子商务等领域建立合作机制，提高贸易便利化水平。同时，发挥自贸试验区国际商品中转集散功能，建立 21 世纪海上丝绸之路沿线国家和地区商品展示、销售、采购中心。扩大人民币41、跨境业务创新，推动人民币作为与沿线国家和地区跨境大额贸易计价、结算的主要货币，加快人民币国际化进程。xx自贸试验区包括深圳前海、珠海横琴和xxxx新区。其中xx片区面积共 60 平方公里，含xxxx保税港区 7.06 平方公里在内，是三大片区中面积-11-最大的区域。中国（xx）自由贸易试验区xxxx新区片区建设实施方案已于近日发布。根据该方案，xx自贸区xx新区片区将瞄准“一带一路”建设机遇，发起设立海上丝绸之路港口开发建设基金，建立沿线国家城市港口联盟。xx片区将打造xx“三中心一体系”的核心区，迅速提升珠三角对全国、全球资源的配置能力。xx片区还将利用xx保税港区政策，做大跨境电商保税展42、示体验中心，试点 B2B2C 进口、B2B 出口、B2C 直购进口等业务模式，并引进“超级中国干线”（即xx海关先行先试粤港陆空跨境联运中心管理模式），打造与香港机场联网的跨境商品大通道。同时，xx片区还将建设在线通关、结汇、退税申报等应用系统，完善跨境电子商务快速通关、退税及结汇等便利化措施，并将积极推动传统金融业与互联网业的融合，发起设立互联网银行等新业态。而设立航运产业基金及船舶产业基金，推动航运保险、商业保理、船舶抵押贷款等创新业务的开展，也是xx片区未来发展的重要定位。项目的建设是利用xx新区、自贸区“双区叠加”政策优势，是必要的。2.2.4 项目项目的建设是的建设是把握打造把握打造43、xx世界xx世界一流港带来一流港带来的的新仓储需求新仓储需求建设xx国际航运枢纽三年行动计划（20212023 年）从建设功能完善的基础设施、大力发展多式联运、打造便捷高效的物流服务、提升航运服务发展能级、强化智慧港口建设、持续优化港航营商环境、推进建设绿色安全港航、深化港口交流合作等 8 方面，提出了 25 条任务和 5 条保障措施；确立xx建设国际航运枢纽的新发展定位，到 2023 年，力争xx港货物吞吐量、集装箱吞吐量、商品汽车吞吐量分别达 6.6 亿吨、2550 万标准箱和 170 万辆。2020 年xx港完成货物吞吐量 6.36 亿吨，较 2017 年，国际排名由第五位提升至第四位。44、完成集装箱吞吐量 2351 万 TEU(集装箱标准箱),较 2017 年，国际排名由 2017 年第 7 位提升至第 5 位。-12-截至 2020 年，xx港集装箱航线达 226 条，外贸航线 120 条，内贸航线106 条。截至 2021 年 7 月底，外贸航线新增 14 条，xx港集装箱航线达 240 条。xx港区一期、二期工程已建成 10 个 10 万吨级集装箱泊位；xx港区三期已建成 6 个万吨级深水泊位(包括 4 个 10 万吨级泊位)；xx港四期即将建设 2个 10 万吨级集装箱泊位，2 个 5 万吨级集装箱泊位和 24 个 2000 吨级驳船泊位，设计通过能力 480 万 TE45、U/年。xx港铁路工程：自广珠铁路鹤山南站引出，经江门、顺德、中山、xx万顷沙至xx港，设鹤山南、黄埔、万顷沙、xx港 4 个车站及xx港区集装箱作业场 1 处。xx市港务局党组书记、局长孙秀清指出，本次三年行动计划将紧抓构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局和“一带一路”倡议、xxxx区、世界一流港口建设等带来的发展机遇，确立xx建设国际航运枢纽的新发展定位。xx国际航运枢纽整体发展质量和效益明显提升，航运资源配置能力进一步增强。目前，xx港通过积极开拓国内外集装箱航线，大力发展多式联运，港口辐-13-射能力持续增强。三年行动计划提出要依托即将建成的xx港铁路，大力发展海46、铁联运业务，拓展港口腹地，为内陆地区打造便捷高效的出海口，服务构建新发展格局。完善的现代集疏运体系，将有效增强xx港对国内内陆腹地以及全球主要港口的辐射能力。项目的建设是把握打造xx世界一流港带来的新仓储需求，项目的建设是必要的。2.2.5 项目项目的建设的建设有利于国有资产有利于国有资产保值增值保值增值本项目通过盘活存量土地，目前xx国际在xx保税物流园区共持有约 45.7万平方米保税用地，约占xx保税物流园区总用地的 51%。公司已建成保税仓库6 座，合共约 37 万平方米仓储面积，已开发土地面积合共 32.5 万平方米，土地开发利用率为 71%，专注于保税区的发展，将项目打造成为xxxx47、区国际分拨新高地，也实现了国有资产保值增值的业务目标。项目的建设有利于国有资产保值增值，是必要的。综上所述，项目的建设符合xx市、xx区政策，也有利于xx国际把握新的市场需求，且有利于国有资产保值增值，项目的建设是必要的。-14-第三章第三章项目建设需求分析项目建设需求分析3.1 宏观进出口贸易市场发展环境宏观进出口贸易市场发展环境国际环境：国际贸易的持续增长，为供应链物流提供了广阔的发展空间。2020 年，我国是全球唯一实现货物贸易正增长的主要经济体，外贸规模达到 4.6 万亿美元，在国际市场中所占份额达到 14.7%，这也反映出全球对我国商品的持续需求。2021 年以来，我国进出口继续保持48、较快增长态势，韧性较足，稳中提质。2022 年前三季度，我国对外贸易虽然受到一定影响，但总体仍保持稳定增长态势，显示出较强韧性，我国进出口总值 31.11 万亿元，比去年同期增长 9.9%。面对复杂严峻的国内外形势和多重超预期因素冲击，我国外贸再次展现出较强的韧性与活力。近期，各项稳经济一揽子政策实施效果逐渐显现，将进一步促进外贸稳定增长。受地缘政治冲突、新冠肺炎疫情以及西方主要国家通胀高位运行等因素冲击，今年二季度全球货物贸易增速减缓。外贸高质量发展成效明显，高附加值、高技术产品的竞争力不断显现。外贸高质量发展成效明显，高附加值、高技术产品的竞争力不断显现。前三季度，出口机电产品 10.0449、 万亿元，增长 10%，占出口总值的 56.8%，汽车出口异军突起，增速高达 67.1%，新能源汽车出口增长超 1 倍，汽车产业是推动世界高技术发展的中间产业，汽车产品是搭载和运用各种高技术的平台，汽车出口的快速增长，说明我国制造业整体国际竞争力的增强。高水平对外开放政策成效显著高水平对外开放政策成效显著。东盟持续成为我国第一大贸易伙伴，前三季度我国与东盟贸易总值为 4.7 万亿元，增长 15.2%。我国在产业链供应链方面具有较强韧性，尤其高质量实施 RCEP 增强了区域产业链供应链的稳定性。此外，前三季度我国与“一带一路”沿线国家贸易占比已经上升到 32.3%，国际市场多元化开拓取得积极成效50、，这也是未来支撑外贸稳定发展的关键因素。跨境电商等新业态新模式是外贸发展的有生力量，也是国际贸易发展的重跨境电商等新业态新模式是外贸发展的有生力量，也是国际贸易发展的重要趋势要趋势。今年以来，各地跨境电商等外贸新业态新模式稳步发展壮大。前三季度，浙江企业通过海关跨境电商管理平台出口 793 亿元，增长 1.5 倍；江西企业通过-15-海关跨境电商管理平台进出口同比增长 2.4 倍；xx跨境电商进出口总额在突破3000 亿元的基础上，实现跨境电商综合试验区省内全覆盖，数量居全国第一。3.1.1 国内环境：产业迎来重大政策机遇时期，侧重国内环境：产业迎来重大政策机遇时期，侧重“两链两链”安全建设安51、全建设“十四五”时期是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年，在一个更加不稳定不确定的世界中谋求我国发展，必须通过加快新兴产业发展，把握未来发展主动权。为积极应对国际国内复杂新形势，我国提出的“双循环”发展战略，为区域经济和产业发展指明了方向，同时也对国内企业的创新竞争力提出更高要求，必须强化对产业链和供应链的把控能力。战略性新兴产业作为高质量发展的新引擎，作为实现经济增长动力向创新驱动转型及建设创新型的国家的“排头兵”，迎来重大发展机遇。我国在深化改革、优化政策、扩大开放等方面的有利条件和因素，将会对战略性新兴产业发展产生重要积极影响。南沙区作为国内国际双循环重要枢纽节点，拥有52、多个国家级平台，有望争取承载更多国家战略，打造国家与地方战略和政策叠加高地。3.1.2 区域环境：xx区联合加大布局新兴产业，区域竞合创新局面区域环境：xx区联合加大布局新兴产业，区域竞合创新局面xxxx区发展规划纲要明确提出建成“世界新兴产业基地”、“全球新兴产业重要策源地”等战略目标，联合打造一批战略性新兴产业群。xx省提出“双十战略”，打造 10 个战略性产业集群和 10 个战略性新兴产业集群。xx市把发展壮大战略性新兴产业作为经济工作的“首要工程”，构建了“3+5+X”战略性新兴产业体系。围绕联手打造世界级产业集群和综合交通枢纽等目标，区域合作机制不断突破，xx省“一核一带一区”布局、53、“双区”建设、“双城联动”，“双合作区”建设、xx市“链长制”等密集落地，xxxx区合作迈向深入，将携手推动前沿技术产业化。这对xx深化与港澳合作、强化与周边地区联动提出了更高要求，也为xx加快资源聚集带来契机。-16-3.2 物流市场发展分析物流市场发展分析3.2.1 保税仓储业务保税仓储业务2019 年，xx区外贸进出口总值 2137.8 亿元人民币，逆势增长 3.4%，占同期xx市外贸总值的 21.4%，为xx市外贸回稳向好做出突出贡献。xx自贸试验区与“一带一路”沿线国家贸易往来日益密切。目前与至少 64 个沿线国家有经贸关系，2019 年涉及进出口金额 512 亿元。国际合作深化拓展54、。“陆铁联运”对接“中欧班列”项目深入推进，从xx陆运货物搭乘中欧班列，物流时间从45 天减少至 15 天，降幅达 67%，成本节省 50%以上，打通了保税物流出口欧洲新通道。目前xx已与英国最大口岸费利克斯托港以及荷兰鹿特丹港开展定期合作，共同建立安全便利的国际贸易物流新通道。同时，飞机融资租赁发展壮大，2019 年xx自贸试验区进口飞机 33 架，货值 248.4 亿元，自开展保税融资租赁业务以来已累计吸引 87 家飞机保税租赁企业落户xx。3.2.2 xx跨境电商业务xx跨境电商业务xx和xx始终是跨境电商领域的排头兵，xx作为国家首批跨境电商综合试验区，零售进口规模连续 8 年全国第一55、，在商务部 2021 年评估中位列全国第一档。xx依托国际枢纽大港、贸易便利化政策制度优势，逐渐形成了以拓展跨境电商产业版图，激发新型国际贸易枢纽动能的良性循环，打造了全球优品分拨中心、全球溯源体系等贸易数字化服务品牌，2020 年xx综保区跨境电商排名全国综保区第一，2021 年跨境电商进出口值超 360 亿元、增长 70%，推动外贸进出口总值在xx占比超 1/4。2022 年 1 月 RCEP 正式生效，我国对外开放水平进一步提升，货物流动更加自由。xx率先出台的全国首个 RCEP 跨境电商专项政策使货物的流通在各成员国之间变得更加顺畅、高效，有力地降低了运输成本，同时也为消费者提供更加优56、质的跨境购物体验，为后疫情时代的跨境电商和贸易带来了极大的利好。2022 年上半年，xx综保区跨境电商进出口商品达 1.3 亿件，同比大幅增长2.9 倍。其中，6 月以来，xx综保区日均跨境电商零售进出口商品近 100 万件，监管量创历史新高。xx综保区进出口值达 512 亿元，同比增长 57%，xx国际分拨中心进出口值达 196.2 亿元，同比增长 15.8%。xx综合保税区贡献了xx-17-市近十分之一的外贸进出口值。xx跨境电商发展卓有成效体现在业务开展起步早，基础设施完善，商品品类丰富，综合服务齐全，业务模式全面，产业集聚显著等六个方面。目前，xx建有 3 个跨境电商 BC 监管场站，57、5 个跨境电商产业园，超 48 万平方米的准甲级以上写字楼，超 200 万平方米仓储设施，已经有 600 家企业在此开展跨境电商服务。天猫、京东、唯品会、抖音、洋葱等大型跨境电商平台集聚xx，美赞臣、达能，斯维诗、合生元等国际知名品牌也在xx建立了全国乃至亚太地区的分拨中心。3.2.3 xxxx区物流枢纽构建成型xxxx区物流枢纽构建成型xx区物流枢纽构建成型。发挥地处xx区几何中心优势，支持以xx为母港，在内陆地区建立“无水港”36 个，逐步形成以xx为中心，辐射整个泛珠三角地区的海、陆、空、铁多式联运物流体系。目前，xx港区已建成中国第二大集装箱枢纽港，同时也是国内最大的内贸港口。据官方公58、开数据显示，2021年，xx龙穴岛港区集装箱吞吐量达到 1762 万标箱，高于世界原第 11 大港口荷兰鹿特丹港，而与排名世界第 10 的香港港也仅有 17 万标箱的差距。此外，xx的班轮航线通达全球。22021 年，xx港区共开通国际班轮航线 147 条，其中一带一路方向航线超过 116 条，是非洲、东南亚、地中海集装箱运输枢纽港。截至 2022 年 6 月，xx港区已开辟 194 条班轮航线，其中 149 条外贸航线，覆盖中东、欧洲、南美、东南亚、中北美等全球主要贸易区。2021 年完成进出口总额 2600.3 亿元，是 2012 年的 18.8 倍。综上，在xxxx区建设的机遇下xx仓储59、物流有着良好的市场空间。3.3 项目意向客户及需求项目意向客户及需求3.3.1 xx保税物流园区内仓储设施现状及未来xx保税物流园区内仓储设施现状及未来 3 年的供应、竞争情况年的供应、竞争情况xx国际保税物流园区规划总面积 1.44 平方公里，由xxxx保税物流园区、xx仓储中心和江海联运码头构成，其中xx保税物流园区占地面积 90 万平方米，为本项目规划仓库所在位置。-18-xx保税物流园区现有四大业主，xx国际为最大的土地持有者，已建成1#、3#、4#、8#、6#和 7#仓库合共约 37 万平方米保税仓库，尚有 12 万平方米土地规划开发。合捷供应链为第二大业主，持有 4 块地合共约 160、6 万平方米，已建成投产自用厂房（沙伯塑料粒分装）约 5.5 万平方米，2016 年上半年新建成投产仓库约 5 万平方米，对外可提供公共仓储约 2 万平方米。天运物流为园区内第三大业主，持有 2 块地合共约 8 万平方米，建成天运仓约 12 万平方米已投产运营。股东方旗下xx国际物流有限公司持有 2 块地，已建成 2#仓库约 2.3 万平方米，5#仓库约 5 万平方米。园区内其余三家业主自有土地已经全部开发建设，xx国际为唯一一家持有未开发土地的业主，也是园区后期保税仓储用地开发、经营、建设者。目前，在xx物流园区内可用于跨境电商的仓库，均处于完全使用状态，一仓难求。现有建成的仓库面积合共约 61、66 万平方米，扣除人道主义专用仓库 4 万平方，可用于跨境电商和一般保税的仓库面积共约 62 万平方米。其中跨境电商使用的仓储面积及分布为：（1）1#仓 2.9 万平方米；（2）4#仓 4.5 万平方米；（3）8#仓 6.7 万平方米；（4）6#仓 4 万平方米；（5）7#仓 8 万平方米（6）2#仓库约5000 平方米；（7）天运仓约 5 万平方米。园区超过一半共约 31.6 万平方米仓库供跨境电商使用，其余为一般保税业务所用。xx保税仓储市场需求日益增大，空置率连续下降，或持续处于满仓状态，出现供不应求的状况，未来xx保税仓储市场仍将持续火爆。-19-3.3.2 价格定位价格定位（1）基62、期的租金定价区域因素：包括环境、交通、配套等等；个别因素：包括开发背景、园区规划、建筑技术指标、物业设施等等。依据市场调查的结果，我们挑选了xx机场和周边保税仓，及xx区，以及港口一期，二期等与本项目存在一定可比性的项目进行比较分析。从而推算出本项目主要的组成部分仓库、办公楼的租金水平。本园区各类型物业基期（现时）平均租金价格定价为仓库 40 元/平方米/月，办公 120 元/平方米/月。（2）未来租金增长趋势影响未来租金增长的因素主要是市场供需决定，根据市场调查：未来 3 年跨境电商的仓储需求趋于理性和稳定期，需求的增长会相对放缓，因此，综保区物流区的仓库租金在未来五年存在租金增长的压力，可63、能会维持一个稳定期。但利好的趋势是，园区内除xx国际外，其它公司可发用地已经开发完毕。xx国际可以按照市场需求及价格增长趋势，主导园区仓库价格适度增长，即能留住客户也能获取合理回报。3.3.3 本项目的意向客户需求及本项目的意向客户需求及增长预期增长预期一、意向客户及业务扩充意向客户是指对本项目有租赁意愿，正在与xx国际接触和洽谈的客户。意向客户是指对本项目有租赁意愿，正在与xx国际接触和洽谈的客户。截止截止 2021 年年底统计年年底统计,原有客户扩仓需求意向约为原有客户扩仓需求意向约为 4.5 万平方米万平方米，新增大型电商新增大型电商及自营客户需求约共为及自营客户需求约共为 12 万平方64、米万平方米，自营自营操作业务扩充操作业务扩充面积面积需需 2 万万平方米平方米。客客户类型主要为跨境电子商务平台商、跨境电商物流商、一般贸易进出口商和第户类型主要为跨境电子商务平台商、跨境电商物流商、一般贸易进出口商和第三方物流商（详见下表三方物流商（详见下表）。序号序号意向客户意向客户9#仓库租赁需求仓库租赁需求主要用途主要用途1达能达能1 万万 m2扩仓需要扩仓需要2希音希音4 万万 m2扩仓需要扩仓需要3中外运中外运5000m2扩仓需要扩仓需要4得物得物1 万万 m2新增电商需求新增电商需求-20-上述目标客户可分为以下三类:第一类：进口跨境电商 B2B 客户跨境电商 B2B 指互联网化65、的企业对企业的跨境贸易活动，也即“互联网+传统国际贸易”,这类客户拥有稳定的电商经销商客户，货物直接分拨到电商平台，同时为进一步压缩成本，经销商客户也可能再前置到xx保税仓，进而进一步加大用仓需求。第二类：出口跨境电商 BBC 客户这类客户多为生产型企业，在海外拥有稳定的销售渠道。随着国内出口电商配套政策不断完善以及通关环境优化，出口电商也将逐步选择保税仓，以解决出口退货困难的痛点。第三类：一般保税第三方物流企业指对其他贸易商提供物流相关之服务，如运输、仓储、存货管理、订单管理、资讯整合及附加价值等服务，或与相关物流服务的行业者合作，提供更完整服务的专业物流公司，这类客户同样拥有稳定客户资源。66、根据以上三类目标客户，本项目针对性采取相应的经营模式，主要分为两种：（1）纯租赁仓库，承接外判服务模式针对第二、三类客户，主要是成熟的跨境电商物流公司，他们有丰富的操作经验和揽货经验，项目可采用出租仓库收取仓租和管理费收入，以确保公司大部份库区不会空仓以造成亏损压力。在纯租赁模下，凭借与客户的良好关系，争取将库区前端香港至xx段的驳船运输、库区装卸外判予xx国际操作，在高峰期时承接其劳力外判及贴标等增值服务。（2）自营或合资操作模式5卓志物流卓志物流1 万万 m2新增物流需求新增物流需求6近铁物流近铁物流2 万万 m2新增一般保税物流需求新增一般保税物流需求7正好贸易正好贸易3 万万 m2新增67、一般保税物流需求新增一般保税物流需求8其他小型物流商其他小型物流商2 万万 m2新增电商需求新增电商需求9其他电商平台其他电商平台/企业企业3 万万 m2自营新增客户需求自营新增客户需求10自营自营操作业务操作业务2 万万自营自营业务需求业务需求合计合计18.5 万万 m2-21-针对第一类客户，由于这类客户专注于渠道开发，需要有专业公司为其一系列的物流操作服务。因此，对这类客户，本项目可采用自营操作的经营模式。本项目约有 40%仓储面积用于物流自营(或与大型直营客户设立合资公司运营)，为非固租跨境电商企业/平台企业提供综合物流服务，包括香港-xx的海运、码头-保税仓的短驳运输、卸货入库、上货68、架、分拣货、打包、称重、快递配送等服务。二、需求增长预测xx国际为最大的土地持有者，已建成 1#、3#、4#、8#、6#和 7#仓库合共约 37 万平方米保税仓库，目前园区内除xx国际外，其它公司可发用地已经开发完毕。在xx物流园区内可用于跨境电商的仓库，均处于完全使用状态，仅以意向客户目前需求及xx国际业务拓展来说，已达到 19.5 万平方米的仓储面积需求，需求量较大，项目建成时间为二三年，需要对未来二三年进行预测。疫情冲击下，国外消费者被迫从线下购物转移到线上，在线时长不断增加，再加上受疫情影响本土商品供给被限制，掀起了消费者跨境购物热潮。在主要国家消费者的调查中，中国已经成为海外消费者跨69、境购物的主要目的国。例如德国、美国、新加坡的跨境购物中，从中国购物的占比分别达到 13%、16%和 47%。海关总署最新统计数据显示，2021 上半年，我国跨境电商进出口继续保持-22-良好发展势头，跨境电商进出口 8867 亿元，同比增长 28.6%。其中，出口 6036亿元，增长 44.1%；进口 2831 亿元，增长 4.6%。在亚马逊封店事件的影响下，跨境电商出口仍保持高速增长，较 2020 全年增速提高 4 个百分点，充分验证了跨境电商出口的市场活力和增长韧性。根据xx国际及相关报告，未来二三年进出口跨境电商业务规模将会保持2030%的增长。所以，仅建设 19.5 万平方米仓储面积的70、仓库会迅速达到项目设计负荷，不利于xx国际占有市场份额及业务拓展。综上所述，本项目建设需要考虑未来二综上所述，本项目建设需要考虑未来二三年的业务量，目前按持有仓库三年的业务量，目前按持有仓库+本项目意向客户需求基础上按年均增长本项目意向客户需求基础上按年均增长 20%30%计算计算，本项目仓储面积需增本项目仓储面积需增加加50%，总仓储面积需达到，总仓储面积需达到 28 万左右。万左右。3.3.4 新仓功能规划新仓功能规划9#仓库项目发展的竞争力一定程度上取决于xx港的竞争力以及政策优势。因此在项目竞争力分析上，考虑了从两个层次分析项目的竞争力，首先是本项目所依托的xx港竞争力分析，了解它在珠71、三角港口群中的地位和竞争优势，其次才是本项目在后方陆域临港的竞争力分析，判断本项目的优劣势，在充分了解本项目发展的机会和威胁的同时，寻找到本项目发展的切入点和详细的定位。根据xx综保区物流区港口发展及相关政策分析，本项目可分为几下几大功能区域：-23-一般保税商品储存区：商品存储、上架、分拣、贴标等。一般保税商品储存区：商品存储、上架、分拣、贴标等。跨境电商商品存储区跨境电商商品存储区：商品存储商品存储、上架上架、分拣分拣、打包打包、贴面单贴面单、称重等称重等。恒温库区：一些高价值货品提供统一的恒温储存及进行统一操作。恒温库区：一些高价值货品提供统一的恒温储存及进行统一操作。仓储仓储服务服务区72、：集中设置在库区夹层或独立于仓库位置的仓储服务区域，区：集中设置在库区夹层或独立于仓库位置的仓储服务区域，以满足客户现场仓储服务需求。以满足客户现场仓储服务需求。3.4 项目定位及建设规模项目定位及建设规模一、项目定位一、项目定位xx是xx唯一的国家进口贸易促进创新示范区是“千年商都”xx通向海洋的通道，是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。xx区位于xx东南部，地处出海口要塞，物流区位优势明显。本项目依托国际航运物流节点、跨境电商持续发展、RCEP 政策开放的机遇下，xx国际为综保区最大的土地持有者，可打造国际物资交互前沿，辐射xxxx区。本项目定位为xx本项目定位为xxxx区国73、际分拨中心、国际空运物流中心。xx区国际分拨中心、国际空运物流中心。二、建设规模二、建设规模从以上分析可知，本项目为满足建成后大量业务需求，本项目需建设包含保税商品储存、跨境电商商品储存的建筑，即主要功能为仓储，配以相应仓储服务，以 28 万左右仓储面积为基础设计。以下为项目功能面积汇总：序号序号名称名称层数层数层面积层面积建筑面积建筑面积总建筑面积总建筑面积单位单位1 1仓储5（15F）550002750004471704471702 2仓储服务1（1F）11600506803（24F）91601（5F）116003 3卸货平台5（15F）3950197504 4叉车充电5（15F）920474、6005 5通道面积4（14F）17050744601（5F）62606 6盘道面积4（14F）567022680-24-拟建 5 层的丙二类物流仓，建筑高度 58.9 米，总建筑面积约 447170，其中包括：仓储面积约：275000，以及其他相关配套功能。-25-第四章第四章项目选址与建设条件项目选址与建设条件4.1 建设地点建设地点xxxx国际物流园区用地位于xx市xx区龙穴岛，东面隔海港大道与港口作业区相对，西面为龙穴南水道，北面为孖沙三涌，南面为围垦空置用地。xxxx国际物流园开发有限公司新建xxxx区国际分拨中心（9#仓）、xxxx区国际空运物流中心（10#仓）工程位于xx市xx区75、龙穴岛xx南沙国际物流园区内。图图 4-1 项目区位图项目区位图-26-图图 4-2 项目场址图项目场址图4.2 项目场址项目场址本工程项目建设用地位于xxxx国际物流园区西北部，西面隔xx仓储中心与即将建设的xx江海联运码头一期工程。场址现状为荒地，根据土地利用规划，该用地为一类物流仓储用地（W1），场址现状详见下图。-27-图图 4-3 项目场址现状图项目场址现状图图图 4-4 项目场址现状图项目场址现状图-28-4.3 建设条件建设条件4.3.1 地形、地貌地形、地貌xxxx国际物流园区位于龙穴岛,场地地形基本平坦，标高在 6.0-8.0 之间，场地内地形特征为东高西低。地貌属于珠江三角76、洲冲积平原中的珠江两岸的一级冲积阶地和低山侵蚀丘陵混合单元。建筑场地中间有河涌与珠江相连，且受珠江潮汐直接影响。最大潮差 2.6m，本区的最高潮位 7.60m(xx城建高程系)。4.3.2 地基岩土构成及其主要性状特征地基岩土构成及其主要性状特征本场地主要工程地质分层为：人工填土层(Qml)、海陆交互相冲积土层(Q4mc)、(Q3mc)两个沉积旋回，基岩是下古生界(PZ1)地层，岩石轻度变质，岩性为花岗片麻岩。各岩土层的分布及其工程地质特征分述如下。第四系第四系(Q)第四系土层主要有人工填土层(Qml)、海陆交互相沉积层(Q4mc)、(Q3mc)两个沉积旋回等三个成因层。根据本场地岩土层的成因77、类型和性质、风化程度等。自上至下各岩土分层及其特征如下：一、人工填土层(Q4ml)场地内人工填土层主要为冲填土，灰-灰褐色，松散。主要成份建筑余泥。在 119 个钻孔中有揭露，层顶标高 5.238.49m，顶面埋深为 0.00m，厚度为 0.604.50 m，平均厚度 2.31m。标贯实验次数为 2 次，标贯击数 N=57 击，平均 6击。二、海陆交互相沉积层(Q4mc)根据土的性质和沉积层序，本层现分述如下：(1)淤泥、淤泥质土：深灰-灰黑色，饱和，软-流塑。海陆交互相沉积而成，主要为黏粒、粉粒，含腐殖质，夹贝类碎片，具有异味。在 120 个钻孔中有揭露，层顶标高为 1.606.95 m，顶78、面埋深为 0.004.50m，厚度为 6.2034.80 m，平均厚度 17.39 m。标贯实验次数为 585 次，标贯击数 N=19 击(由于本层内局部夹砂，个别标贯击数偏高)，平均 2.3 击。三、海陆交互相沉积层(Q3mc)根据土的性质和沉积层序，本层现分述如下：-29-(1)粉质黏土：灰色、褐黄色，可塑为主，局部呈软塑，土质不均，局部含砂粒，粘性较好，干强度及韧性中等。120 个钻孔中有揭露，局部孔含两层或多层结构，层顶标高为-33.09-0.96 m，顶面埋深为 7.4041.00m，厚度为 0.7014.50m，平均厚度 3.66m。标贯实验次数为 174 次，标贯击数 N=31679、 击，平均 7.7 击。(2)淤泥质土：灰黑色，软塑-可塑。海陆交互相沉积而成，主要为黏粒、粉粒，含腐殖质，具有异味。在 120 个钻孔中均有揭露，局部孔含两层或多层结构，层顶标高为-29.70-7.86 m，顶面埋深为 14.3037.40m，厚度为 0.6023.10 m，平均厚度 9.99m。标贯实验次数为 334 次，标贯击数 N=212 击，平均 5.6 击。(3)粉细砂：灰白色、深灰色，饱和，松散稍密。颗粒不均匀，主要为粉砂和细砂，分选性一般，上部含粉砂较多。在 43 个钻孔中有揭露，层顶标高为-34.70-13.16m，顶面埋深为 19.6042.10m，厚度为 0.8013.380、0 m，平均厚度4.72 m。标贯实验次数为 40 次，标贯击数 N=427 击，平均 16.4 击。(4)中粗砂：褐黄色、灰白色，饱和，稍密-中密。石英质，粒径均匀，分选性较好。在 63 个钻孔中有揭露，层顶标高为-34.62-9.54 m，顶面埋深为 17.0042.00 m，厚度为 0.8017.00 m，平均厚度 5.71m。标贯实验次数为 94 次，标贯击数 N=528 击，平均 15.3 击。(5)圆砾：褐黄色、灰白色，饱和，稍密-中密。石英质，粒径均匀，分选性较好。在 94 个钻孔中有揭露，层顶标高为-37.92-18.02m，顶面埋深为 25.2045.10 m，厚度为 0.881、017.10 m，平均厚度 5.40m。标贯实验次数为 43 次，标贯击数 N=1154 击，平均 29.2 击，动探实验次数 72 次，动探击数 N63.5=436 击，平均 15 击。基岩基岩(B)场地内基岩为震旦纪(Pz)的变质岩，岩石轻度变质，岩性为花岗片麻岩，强风化岩呈坚硬土状及半岩半土状和岩土混合状，遇水易软化、崩解，含砂砾，岩芯钻探过程中水冲后呈松散砂砾状。基岩段的中风化岩石风化裂隙发育，呈碎块状，岩石的抗压强度因其裂隙发育-30-而导致离散性很大。钻探深度范围内，根据岩石风化程度的不同可分为强风化岩带、中等风化岩带。(1)强风化花岗片麻岩层：褐黄色、褐红色，岩芯呈半岩半土状。岩82、石组织结构已大部分破坏，矿物成分已显著变化，风化裂隙很发育，岩体破碎，岩块可用手折断。钾长石用手捏成砂状，二长石、云母多已风化成高岭土或黏土，遇水易崩解。局部钻孔中揭露在第一旋回被冲刷，Q3 直接覆盖中风化层，在 66 个钻孔中有揭露。层顶标高为-42.09-30.64m，顶面埋深为 37.5048.40m，厚度为 0.507.10m，平均厚度 2.39m。标贯试验次数为 26 次，标贯击数 N=7082 击，平均 74.1 击。(2)中风化花岗片麻岩层：褐黄色、灰色，片麻结构，岩石轻度变质，岩石裂隙发育，岩芯呈短柱状-块状。岩石组织结构部分破坏，矿物成分基本未变化，并充填少量风化物，局部夹微83、风化薄层。在 120 个钻孔中有揭露，层顶标高为-44.79-34.41m，顶面埋深为 41.1051.80m，厚度为 1.807.87m，平均厚度4.06m。4.3.3 气候特征气候特征xx区属于南亚热带季风性海洋气候，温暖、多雨、湿润，夏长冬短，夏季时段超过六个月。四季气候可概括为，夏无酷热，冬无严寒，春常阴雨，秋高气爽。xx区年平均气温 22.6，最冷月平均气温 14.3（1 月），最热月平均气温 28.9（7 月），历年极端最高气温 37.2（2016 年 7 月 9 日），极端最低气温2.2（2016 年 1 月 24 日）。雨量充沛，分布不均，雨量相对集中在汛期，年平均雨量 16784、3.1 毫米，其中 49 月降雨量 1354.9 毫米，占全年降水量的 81%。年平均相对湿度为 77%，最小相对湿度 9%。全年日照 1651.7 小时，年平均风速为2.1 米/秒，最多风向东南偏南风。年蒸发量为 1670.8 毫米，年雷暴日数 72.2 天。-31-夏秋常受热带气旋影响，年平均约有 34 个。xx与中山、虎门较近，故参考风压基本值为 w0=0.60kN/。4.3.4 水文条件水文条件本区地处珠江河网下游入海口的前缘地带，距离外海约 50km，所处的xx三角洲的小岛，其四周均为珠江所包围。建筑场地中间有河涌与珠江相连，且受珠江潮汐直接影响。最大潮差 2.6m，本区的最高潮位 85、7.60m(xx城建高程系)。4.4 交通运输交通运输xx区周边 100 公里范围分布了xx、深圳、香港、澳门和珠海等 5 大国际机场。xx港区已建成华南最具规模的集装箱、汽车、油品和通用码头群，码头泊位共 92 个，万吨级以上泊位 16 个；开通水上穿梭巴士 50 余条，在泛珠三角157 城市开设无水港。初步构建起区内、与xx市区、与周边地区紧密联系的大交通网络，建成或在建 20 条 200 公里的轨道交通、8 条 200 公里的高快速路、2500 多公里的市政道路，逐步打造以xx为中心的珠三角洲地区一小时生活圈。建设区位于xx市xx自贸区保税港区物流区，xx市xx区龙穴岛，岛延伸从北至南长86、约 15km，东西宽约 3km，北端为蕉门水道，西侧为珠江，东面狮子洋珠江口，四面为水体包围，有过新龙特大桥和凫洲大桥连接该岛，周边高速公路网发达，水陆交通均方便。4.5 基础设施条件基础设施条件1.雨水雨水地块雨水可排入周边现状 DN600-DN1000 雨水管网。2.污水污水项目周边还没有设市政污水管网，地块污水可排入园区设置污水处理站。处理后污水相关指标达到声应符合国家现行标准的规定后排入物流园区内雨水接户井。-32-第五章第五章项目建设方案项目建设方案5.1 总体规划总体规划5.1.1 项目概况项目概况xxxx国际物流园区用地位于xx市xx区龙穴岛，东面隔海港大道与港口作业区相对，西面87、为龙穴南水道，北面为孖沙三涌，南面为围垦空置用地。xxxx国际物流园开发有限公司新建xxxx区国际分拨中心（9#仓）、xxxx区国际空运物流中心（10#仓）工程位于xx市xx区龙穴岛xxxx国际物流园区内。本项目用地位于xx市xx区龙穴岛xxxx国际物流园内，地块用地面积约 116840（从道路中线算），净用地面积约 105256（从道路边线算），拟建多层的丙二类物流仓，建筑高度不大于 60 米，建筑功能主要包括：仓储面积约 275000，及相关配套功能。根据项目可进行对比的原则，拟根据业主所需求面积上浮动，供业主进行决策。5.1.2 规划布局规划布局整体规划采用双盘道的布局，整体规范方正大气88、清晰明了。此外通过货运通道以及建筑间的防火区域，在空间上划分出四个仓库区域。通过双盘道和货运通道，分别承担竖向和水平方向的交通组织功能。首层装卸货区及盘道出入口应当结合园区的交通路网系统，高效组织、协调和利用现有路网系统。-33-总平面布置图总平面布置图5.1.3 景观设计景观设计本工程的绿化用地主要设置在沿仓库的南北两侧，紧邻仓库的外侧。绿化用地主要以绿化地砖的形式进行布置，可以更好地改善园区的绿化环境。5.1.4 交通组织设计交通组织设计1.交通组织及出入口本项目用地位于xxxx国际物流园区内的西北部，建筑物除北侧道路为9 米宽，四周其余道路为超过 16 米宽的园区内道路，形成环状道路。89、同时，根据规范要求，仓库之间设有一条 25（宽）*11（高）米消防车通道。在场地南北两侧各设有 9 米宽的汽车盘道，进入或驶出二层及以上楼层，通过两侧建筑物围合的货运通道串联其交通，与首层仓库卸货区的互不干扰。首层仓库卸货区分别设在东西面，紧临超过 16 米宽的两条园区道路。汽车盘道的坡度满足货车的行驶要求。一共可提供 236 个货车装卸货停车位。2.车行道路系统建筑首层车行交通系统沿建筑外设置环形车道，二层及以上楼层通过两侧建筑物围合的货运通道单向串联其交通。场地内部车行可达性高，车行流线清晰明确，高效便捷。3.装卸货停车位设置-34-仓库首层可提供 52 个装卸货停车位，其余各层每层均提供90、 46 个装卸货停车位，可满足货物快速周转的需求，首层停车位布置在建筑沿路一侧。提高土地的利用率。5.2 场平工程及道路场平工程及道路5.2.1 场地设计场地设计1.设计范围设计范围本项目用地位于xx市xx区龙穴岛xxxx国际物流园内，项目地块用地面积约 116840 （从道路中线算），净用地面积约 105256 （从道路边线算），拟建 5 层的丙二类物流仓，总建筑面积约 447170，建筑高度 58.9 米。2.设计依据的规范设计依据的规范（1）建筑地基基础设计规范（GB 50007-2011）（2）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）5.2.2 地基处理工程地基处理工程1.场地条件91、分析场地条件分析参考周边工程地质勘察报告，拟建场地为三角洲冲击平原上覆地层为海陆交互相沉积层，岩土层种类较多，且有交错现象，岩性变化较大。物流仓库柱下荷载较大，拟采用预应力混凝土管桩（PHC 桩）基础，以强风化岩为桩基持力层。2.地基处理方案地基处理方案考虑到物流仓库地面荷载较大（30kN/），操作场坪需停靠、行驶集装箱货车，物流仓库、操作场坪地基需进行处理。参考附近已有地勘报告及场地地基处理检测结果，建筑物周边场地拟采用真空预压塑料板排水地基固结法进行软基加固，处理后的地基可满足操作场坪停靠、行驶集装箱货车的要求；对仓库内地坪，拟采用无梁楼盖的结构体系，用以承受 30kN/的仓库荷载。以达到92、经济可靠，快速施工的目的。-35-5.2.3 道路设计道路设计1.总体设计原则总体设计原则1）各项技术指标应满足相关标准、规范要求。2）道路路基区域内的场地平整应符合规范要求并按照道路路基要求进行控制。3）平面线形美观、流畅、视觉自然、视野开阔，保证行车安全、舒适；合理设置直线、曲线、超高以及相互之间的衔接关系。4）根据道路功能，结合沿线地块的功能布置，优化道路横断面型式。断面布局应结合道路等级、要求的行车道数、设计行车速度、地形等相关因素综合考虑。合理安排机动车辆、非机动车辆、行人的通行，能最大限度地提高道路交通的通行能力。5）纵断面设计应按照防洪排涝规划要求及地形条件进行设计，同时处理好与93、沿线地形、建筑物、地下管线、地质、相交路口标高之间的关系；保证行车安全、舒适，线形缓顺。6）正确处理路线平、纵线形的组合，使道路线形组合均衡，满足行车安全、舒适，创造良好的景观环境。7）注重交通分析和组织，处理好对外交通、区内交通的关系。同时通过交通分析、结合内部与外部道路交通需求，优化路网结构和红线宽度。8）道路排水、市政配套管线等附属工程应按规划要求完善道路绿化、路灯等配套设施，排水系统采用雨污分流，并预留电力、电信、燃气、给水管道及设施的空间位置，并科学合理的选用管材。按照市政、环保及相关部门的统一规划和要求执行，合理利用资源，保护环境，与周边建筑、设施的统一协调。9）其他附属设施工程应94、满足国家、省市相关标准、规范、规程的规定，并结合本工程实际情况，设计方案美观实用，经济合理，尽量减少本工程对沿线地方及自然环境的不利影响。2.路网规模路网规模本项目用地位于xxxx国际物流园区内的西北部，建筑物除北侧道路为9 米宽，四周其余道路为超过 16 米宽的园区内道路，形成环状道路。同时，根据规范要求，仓库之间设有一条 25（宽）*11（高）米消防车通道。首层仓库-36-卸货区分别设在东西面，紧临超过 16 米宽的两条园区道路。3.路基路面路基路面（1）路基设计原则：路基设计应遵循以下设计原则：1）路基必须密实、均匀，应具有足够的强度、稳定性、抗变形能力。2）路基设计应结合当地气候、水文95、和地质条件，采取防护措施。3）路基工程应节约用地、保护环境，减少对自然、生态的影响。4）因地制宜，合理利用当地材料修筑路基5）特殊路基设计应查明情况，分析危害，结合当地成功经验，采取相应措施，增强工程可靠性。（2）路基面料及其强度由于港口码头、港口、船厂等重工场所一般建造在海边，多为沿海滩涂的回填区，地基环境较差、波动性较大，容易出现局部沉降的现象。高强 C60 联锁块混凝土砖具有对地基沉降适应性强、维修和改造方便，因此常应用于各大港口、物流堆场当中。-37-5.3 建筑方案建筑方案5.3.1 设计依据设计依据 中华人民共和国工程建设标准强制性条文房屋建筑部分(2013年版）建筑工程设计文件编96、制深度规定2016 版 建筑设计防火规范 GB50016-2014（2018 年版）民用建筑设计统一标准GB50352-2019 屋面工程技术规范GB50345-2012 民用建筑热工设计规范GB50176-2016 物流建筑设计规范GB51157-2016 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014 汽车库建筑设计规范JGJ100-2015 公共建筑节能设计标准GB50189-2015 建筑内部装修设计防火规范GB50222-2017 本工程设计依据的其它规范以及相关的国家、地方、行业规范、规程。总平面布置图总平面布置图5.3.2 总平面消防设计总平面消防设计消防车道设计沿建97、筑外部形成环路，车道满足消防车道及消防承载要求，-38-同时也满足消防登高面要求。1.本区有不少于两个出入口。2.整个地块内设有独立的消防环通道，其设置满足消防要求，消防通道满足最小单向 4 米宽。3.所有建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、煤气等）的设置待征询有关部门后，再按现行消防规范进行设置。高层建筑均保证有超过 25%以上周边长度且不少于一个长边长度布置为消防登高面。高层沿机动车环道（消防通道）布置消防登高面。5.3.3 平面设计平面设计本项目分为仓库区、盘道区、货运通道及停车区，三个部分。建设方案有三个，建筑层数为：4、5、6 层；分别对应的建筑高度为：47.7m、598、8.9m、59.9m。具体计算:建筑高度=各层层高+1.4m 首层卸货平台高度+1.5m 天面女儿墙高度。其中：4 层仓库，各层层高皆为 11.2m，故其建筑高度=11.2mx4+1.4m+1.5m=47.7m;5 层仓库，各层层高皆为 11.2m，故其建筑高度=11.2mx5+1.4m+1.5m=58.9m;6 层仓库，首层层高为 11m，二六层层高皆为 9.2m，故其建筑高度=11m+9.2mx5+1.4m+1.5m=59.9m。4、5、6 层平面方案如下：-39-五层平面方案：首层平面功能分区图五层平面方案：首层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货平台：3950，叉99、车充电：，叉车充电：920，通道面积：，通道面积：17050，盘道面积：，盘道面积：5670）-40-五层平面方案：首层夹层平面功能分区图五层平面方案：首层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：11600）-41-五层平面方案：二五层平面方案：二四层平面功能分区图四层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货平台：3950，叉车充电：，叉车充电：920，通道面积：，通道面积：17050，盘道面积：，盘道面积：5670）-42-五层平面方案：二五层平面方案：二四层夹层平面功能分区图四层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：9160）-43-五层平面方案：五层平面功能分区图100、五层平面方案：五层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货平台：3950，叉车充电：，叉车充电：920，通道面积：，通道面积：6260）-44-五层平面方案：五层夹层平面功能分区图五层平面方案：五层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：11600）-45-对比方案对比方案 1：四层平面方案：首层平面功能分区图：四层平面方案：首层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货平台：3950，叉车充电：，叉车充电：920，通道面积：，通道面积：17050，盘道面积：，盘道面积：5670）-46-对比方案对比方案 1：四层平面方案：首层夹层平面功能分区图：四层平面方101、案：首层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：11600）-47-对比方案对比方案 1：四层平面方案：二：四层平面方案：二三层平面功能分区图三层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货平台：3950，叉车充电：，叉车充电：920，通道面积：，通道面积：17050，盘道面积：，盘道面积：5670）-48-对比方案对比方案 1：四层平面方案：二：四层平面方案：二三层夹层平面功能分区图三层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：9160）-49-对比方案对比方案 1：四层平面方案：四层平面功能分区图：四层平面方案：四层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货102、平台：3950，叉车充电：，叉车充电：920，通道面积：，通道面积：6260）-50-对比方案对比方案 1：四层平面方案：四层夹层平面功能分区图：四层平面方案：四层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：11600）-51-对比方案对比方案 2：六层平面方案：首层平面功能分区图：六层平面方案：首层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货平台：3950，叉车充电：，叉车充电：920，通道面积：，通道面积：17050，盘道面积：，盘道面积：5670）-52-对比方案对比方案 2：六层平面方案：首层夹层平面功能分区图：六层平面方案：首层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：1103、1600）-53-对比方案对比方案 2：六层平面方案：二：六层平面方案：二五层平面功能分区图五层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货平台：3950，叉车充电：，叉车充电：920，通道面积：，通道面积：17050，盘道面积：，盘道面积：5670）-54-对比方案对比方案 2：六层平面方案：二：六层平面方案：二五层夹层平面功能分区图五层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：9160）-55-对比方案对比方案 2：六层平面方案：六层平面功能分区图：六层平面方案：六层平面功能分区图（仓储：（仓储：55000，卸货平台：，卸货平台：3950，叉车充电：，叉车充电：920，通道面104、积：，通道面积：6260）-56-对比方案对比方案 2：六层平面方案：六层夹层平面功能分区图：六层平面方案：六层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：11600）-57-其中仓库区包含仓储区、仓储服务区、卸货平台区和叉车充电区。仓库区分为3 个防火分区与 4 个防火分区的两种单体形式，模块化组成现有场地总平面。每个防火分区均设有货梯及消防电梯，设置不小于 2 部封闭楼梯间；采用 10.5m的柱跨，布局方正合理，适用于多种类型仓储形态。盘道区为竖向交通运输的核心功能模块。根据货车的爬坡能力，直线坡道坡度不大于 8%，曲线坡道不大于 6%。货运通道及停车区为平面交通模块。串联各个仓库之间和盘道105、之间的联系，根据相关使用经验当共用通道时，宽度一般不小于 45m；当单侧卸货平台时，宽度一般不小于 30m。5.3.4 方案面积指标方案面积指标四层方案面积表四层方案面积表序号序号名称名称层数层数层面积层面积建筑面积建筑面积总建筑面积总建筑面积单位单位1 1仓储4（14F）550002200003554203554202 2仓储服务1（1F）11600415202（23F）91601（4F）116003 3卸货平台4（14F）3950158004 4叉车充电4（14F）92036805 5通道面积3（13F）17050574101（4F）62606 6盘道面积3（13F）567017010-5106、8-五层方案面积表（符合业主需求，建议采纳）五层方案面积表（符合业主需求，建议采纳）序号序号名称名称层数层数层面积层面积建筑面积建筑面积总建筑面积总建筑面积单位单位1 1仓储5（15F）550002750004471704471702 2仓储服务1（1F）11600506803（24F）91601（5F）116003 3卸货平台5（15F）3950197504 4叉车充电5（15F）92046005 5通道面积4（14F）17050744601（5F）62606 6盘道面积4（14F）567022680六层方案面积表六层方案面积表序号序号名称名称层数层数层面积层面积建筑面积建筑面积总建筑面积总107、建筑面积单位单位1 1仓储6（16F）550003300005389205389202 2仓储服务1（1F）11600598404（25F）91601（6F）116003 3卸货平台6（16F）3950237004 4叉车充电6（16F）92055205 5通道面积5（15F）17050915101（6F）62606 6盘道面积5（15F）567028350根据市场调研情况，客户更愿意租层高为 11.2m 的仓库，可留有留有更多余地作智能化改造；且建设规模符合业主的需求，建议选用5层、每层层高11.2m的设计方案。-59-建设方案主要经济技术指标表建设方案主要经济技术指标表序号项目指标1总用地108、面积（）1168402总建筑面积（）447170其中仓储面积（）275000仓储服务面积（）50680卸货平台、叉车充电、通道面积（）98810盘道面积（）226803不计容积率面积（）170504计容总建筑面积（）18972005建筑总占地面积（）825906容积率16.247建筑密度（%）70.68%8货车停车位（个）236注：本项目每层层高 11.2m，根据 xx市规划管理容积率指标计算办法，高层仓库，当层高在 11.1mH13.3m 区间，按 5 倍计算容积率。本项目原规划设计条件（穗规南函（2012）1 号）对容积率没有上限限制，但在本次调整总图的报建阶段，规划管理部门有可能会参考 109、2022 年 4 月修订的xx市提高工业用地利用效率实施办法，对用地容积率上限做出4.0的限制。如是，建议组织专家论证会，本项目按单倍计算容积率，使其计容总建筑面积为 430120，本次地块的容积率为 3.685.3.5 建筑立面设计建筑立面设计建筑立面造型设计自然、优雅、明快。在整体立面设计中，应用空间的组合规律，达到统一。立面大气简约的横线条，在增强了建筑的体量感的同时，很好的消化了仓库大体量大块面的笨重感。建筑外墙以浅灰色为主，部分地方辅以深色分层设计，创造出建筑立面的韵律感。结合汽车盘道，创造新颖有趣-60-的立面形象。5.3.6 装修设计装修设计符合现行国家标准民用建筑工程室内环境污110、染控制规范和 建筑内部装修设计防火规范的要求。所采用的建筑制品及建筑材料应有国家或地方有关部门颁发的生产许可证及质量检验证明，材料的品种、规格、性能等应符合国家或行业相关质量标准。建筑室内装修采用一次到位的设计方式，避免二次装修。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，地面选用平整、防滑、耐磨的装修材料。内墙和天花采用乳胶漆墙面，阳角部分应设圆角。门窗采用无色透明玻璃，卫生洁具选用白色。仓储区采用地坪漆地面，其他区域结合使用要求采用符合实际使用要求的装修材料。5.3.7 人防设计人防设计根据粤人防办2020143 号文xx省人民防空办公室 xx省自然资源厅 xx省住房和城乡建设厅关于明确物流项111、目 修建防空地下室范围的通知中第三点：物流建筑群中的办公建筑、生活服务设施、其他配套 设施中的“展示及交易建筑”，“培训或研发建筑”属于城市新建民用建筑修建防空地下室范围，应当按规定修建防空地下室，符合易地建设条件的经批准后缴纳防空地下室易地建设费。第四点中物流建筑群中的物流建筑、场坪、辅助生产设施、交通和运输设施、其他配套设施中的“公共加油站”、“消防站及执勤点”暂不列入城市新建民用建筑修建防空地下室范围。由于本项目不建设地下室，对本项目中仓储区及其辅助生产空间无需缴纳防空地下室异地建设费，需办公建筑、生活服务设施等城市新建民用建筑功能的面积缴纳防空地下室异地建设费。-61-5.4 一期工程112、建筑方案一期工程建筑方案总平面布置图总平面布置图5.4.1 总平面消防设计总平面消防设计消防车道设计沿建筑外部形成环路，车道满足消防车道及消防承载要求，同时也满足消防登高面要求。1.一期工程设一个盘道。2.整个地块内设有独立的消防环通道，其设置满足消防要求，消防通道满足最小单向 4 米宽。3.所有建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、煤气等）的设置待征询有关部门后，再按现行消防规范进行设置。高层建筑均保证有超过 25%以上周边长度且不少于一个长边长度布置为消防登高面。高层沿机动车环道（消防通道）布置消防登高面。5.4.2 平面设计平面设计本项目分为仓库区、盘道区、货运通道及停车区113、，三个部分。平面方案如下：-62-五层平面方案（一期工程五层平面方案（一期工程）：首层平面功能分区图：首层平面功能分区图（仓储（仓储：27500，卸货平台卸货平台：1975，叉车充电叉车充电：460，通道面积通道面积：8406.25，盘道面积：，盘道面积：2835）-63-五层平面方案（一期工程五层平面方案（一期工程）：首层夹层平面功能分区图：首层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：5800）-64-五层平面方案（一期工程五层平面方案（一期工程）：二：二四层平面功能分区图四层平面功能分区图(仓储仓储：27500，卸货平台卸货平台：1975，叉车充电叉车充电：460，通道面积通道面积：84114、06.25，盘道面积：，盘道面积：2835）-65-五层平面方案（一期工程五层平面方案（一期工程）：二：二四层夹层平面功能分区图四层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：4580）-66-五层平面方案（一期工程五层平面方案（一期工程）：五层平面功能分区图：五层平面功能分区图（仓储：（仓储：27500，卸货平台：，卸货平台：1975，叉车充电：，叉车充电：460，通道面积：，通道面积：3130）-67-五层平面方案（一期工程五层平面方案（一期工程）：五层夹层平面功能分区图：五层夹层平面功能分区图（仓储服务：（仓储服务：5800）-68-五层方案（一期工程）面积表五层方案（一期工程）面积表序号115、名称层数层面积建筑面积总建筑面积单位1仓储5（15F）275001375002231102仓储服务1（1F）1160058003（24F）4580195401（5F）58003卸货平台 5（15F）197598754叉车充电 5（15F）46023005通道4（14F）8406.25367551（5F）31306盘道4（14F）283511340-69-5.5 结构结构工程工程5.5.1 结构设计主要依据结构设计主要依据 建筑结构可靠性设计统一标准GB50068-2018 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008）建筑结构荷载规范GB50009-2012 建筑抗震设计规范GB50011116、-2010（2016 年版）中国地震动参数区划图GB 18306-2015 混凝土结构耐久性设计标准GB/T 50476-2019 混凝土结构设计规范GB50010-2010（2015 年版）钢结构设计标准GB50017-2017 砌体结构设计规范GB 50003-2011 高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010 建筑地基基础设计规范GB50007-2011 建筑地基处理技术规范JGJ 79-2012 建筑桩基技术规范JGJ94-2008 墙体材料应用统一技术规范GB50574-2010 大体积混凝土施工标准GB50496-2018 建筑基坑支护技术规程JGJ120-2012 xx省标准117、建筑地基基础设计规范DBJ 15-31-2016 xx省标准锤击式预应力混凝土管桩基础技术规程DBJ/T15-22-2008 xx省标准建筑地基基础检测规范DBJ 15-60-20085.5.2 安全等级以及结构设计使用年限安全等级以及结构设计使用年限根据建筑结构可靠性设计统一标准（GB50068-2018），建筑结构的设计基准期为 50 年，设计使用年限为 50 年。本项目建筑结构的安全等级为二级，结构构件的重要性系数为 1.0。根据 建筑地基基础设计规范（GB50007-2011），-70-本工程基础等级为乙级、丙级。5.5.3 抗震设防抗震设防根据建筑工程抗震设防分类标准（GB50223118、-2008），本工程设防类别为标准设防类。根据 建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年版）以及中国地震动参数区划图（GB 18306-2015），场区地震基本烈度为 7 度，建筑抗震设防烈度为 7 度，地震分组为第一组，峰值加速度为 0.10g，场地类别为 III 类，场地特征周期为 0.45s，框架和剪力墙抗震等级为三二级。5.5.4 荷载取值荷载取值（1）风荷载根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别为 B 类。50 年一遇基本风压：0=0.60kN/平方米，风荷载标准值：k=z sz0（2）楼面和屋面荷载。楼面和屋面恒荷载按建筑做法以及覆土厚度计算。楼面均布荷载、屋119、面均布荷载按建筑结构荷载规范取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑。主要楼、屋面附加恒荷载和活荷载标准值取值如下：-71-5.5.5 建筑物的耐火等级建筑物的耐火等级本项目的耐火等级按一级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范（GB 50016-2014）中有关条文设计。5.5.6 结构体系结构体系（1）首层结构选型本工程首层楼面采用无梁楼盖柱头处加设柱帽的结构体系，局部集中墙荷载较重处采用梁板结构体系；由于首层楼面与承台面的高差有 2.6 米，若采用梁板体系，则施工中拆模较为困难，出于便于施工，便于支模，便于拆模来考虑，首层楼板拟采用无梁楼盖，楼板厚度采用 300mm 厚，柱头处120、加设柱帽进行抗冲切；主体周边外地坪完成面与主体内承台面存在 1.2m 的高差，承台面与首层之间架空处理，周边高差处采用钢筋混凝土侧壁挡墙进行挡土。（2）地上仓储区主体结构选型（a）抗侧力结构体系布置仓储区主体结构为五层结构，采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系，抗侧性能满足规范要求。为确保竖向构件具有较好的延性，框支柱控制轴压比为 0.70；框架中柱和边柱控制轴压比为 0.75；角柱的控制轴压比为 0.80。（b）楼、屋盖结构布置本工程仓储区楼板采用现浇混凝土板结构。屋盖采用混凝土现浇板，必要时屋面局部可采用钢梁+彩钢板的轻钢屋面的组合屋面形式。（c）伸缩缝设置由于平面最大尺寸为约为 211X2121、12 米，属于超长结构，设计采用伸缩缝的方式，将各区段的平面长度控制在 110 米以内，在每个区段内再采用板面设置通长温度分布筋及采用后浇带的施工措施进行裂缝控制，工程经验表明，此措施能有效控制裂缝。（d）汽车盘道自成一体，与主体结构设缝断开，高度约 45.4 米。采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系，由于车道荷载较大，钢筋配置较多可采用型钢混凝土，或者局部施加预应力，达到较好的技术经济要求和保证结构安全。对于盘道，除了按常规民用建筑规范进行设计，还应参考公路桥梁规范进-72-行补充计算和分析，找到结构薄弱位置，进行加强设计，保证结构的安全。5.5.7 基础形式基础形式场地各岩土体的分布及其特征122、自上而下分述如下：1、人工填土层(Q4ml)场地内分布的人工填土层按其成分不同可划分为素填土和杂填土两类。人工填土层主要为素填土，局部为杂填土，主要呈浅黄色、灰黄色、黄褐色等。稍湿湿，松散稍密。素填土的组成物主要为人工堆填的黏性土夹少量砂、混碎石块；杂填土含砼块、碎石块和砖块建筑垃圾。本层广泛分布，直接出露于地表，在 69 个钻孔中有揭露，层顶面高程为 5.12m8.44m,层底面高程为 3.21m7.20m，厚度为 0.60m4.50m，平均厚度 2.34m。实测标贯 6次，击数 N=716 击，平均 12.67 击。场地内人工填土层呈稍压实欠压实状，局部压实，土质杂乱，性质不均匀。本层填筑123、时间大于 10 年，目前已完成自重固结。天然地基承载力较低，压缩性中等或高，未经处理不应作为基础持力层。压缩模量 ES=3.35MPa，管桩桩周摩擦力特征值 qsia=12.0kPa。2、海陆交互相沉积层(Q4mc)根据土的性质和沉积层序，本层可分为淤泥质土、淤泥质粉细砂，现分述如下：（1）淤泥质土呈灰黑色、深灰色，主要由黏粒、粉粒及有机质组成，局部含少量粉细砂，局部夹淤泥质粉细砂薄层，流塑状，局部为淤泥。本层在所有钻孔中均有揭露。层顶面高程为-25.01m6.58m,层底面高程为-31.01m4.85m，厚度为 0.90m30.50m，平均厚度 9.29m。有机质含量为 0.14.7%，平均124、值为 1.4%。实测标贯 425 次，击数 N=15 击，平均 2.95 击。层位不稳定，层厚且变化较大，水平分布较连续，垂直向力学性质均匀，地基承载力较低，以产生沉降与差异沉降，不能作为建筑物基础持力层。压缩模量 ES=2.7MPa，管桩桩周摩擦力特征值 qsia=6.0kPa。（2）淤泥质粉细砂本层主要为淤泥质粉砂、淤泥质细砂、淤泥质粉细砂，不均匀，含淤泥质及少量有机质，颜色以深灰色、灰黑色为主，饱和，级配不良，呈松散状。本-73-层在本场地广泛分布，共 62 个钻孔有揭露，层顶标高为-21.047.20m，层底标高为-25.244.18m，厚度为 0.5014.20m，平均厚度 3.27125、m，实测标贯 107次，击数 N=210 击，平均 4.25 击。层位不稳定，变化较大，水平分布较连续，垂直向力学性质均匀，天然地基承载力一般，不能作为建筑基础持力层。压缩模量 ES=7.0MPa，管桩桩周摩擦力特征值 qsia=8.0kPa。3、冲积-洪积砂层(Q3+4al+pl)（1）粉砂呈灰白色、灰黄色、灰色为主，主要成份为石英，以粉砂为主，含少量中粗、黏粒，局部为粉粒，饱和，呈稍密中密状，分选性较好，级配不良。本层局部分布，在 10 个钻孔中有揭露。层顶面高程为-29.50-10.55m,层底面高程为-30.50-15.56m，厚度为 1.007.00m，平均厚度为 3.74m。实测标126、贯 13击，击数 N=1117 击，平均为 13.85 击。天然地基承载力一般，埋深大，不能作为建筑基础持力层。压缩模量 ES=10.0MPa，管桩桩周摩擦力特征值qsia=18.0kPa。（2）中粗砂浅灰色、灰黄色、浅黄色等，多呈稍密中密状，含水饱和，主要为石英砂，局部夹砾砂、圆砾，局部含较多黏性土，分选性较好，级配不良。在场地内普遍分布，在所有钻孔中有揭露，层顶标高为-38.41-11.59m，层底面高程为-41.11-16.89m，厚度为 0.6016.60m，平均厚度 5.39m。实测标贯 237 次，击数 N=1129 击，平均 17.64 击。一般位于海陆交互相层以下，层厚变化较大127、，局部水平分布连续，密实度较均匀。天然地基承载力一般，埋深大，不能作为建筑基础持力层。压缩模量 ES=25.0MPa，管桩桩周摩擦力特征值 qsia=32.0kPa。(3)圆砾层：呈灰黄色、灰色，松散中密，饱和，成分以卵砾石为主，含少量黏粒，间隙充填中粗砂、粉粒，分选差，级配良好，卵砾石含量 50%80%，卵砾石粒径大小 0.24cm。本层广泛分布，在 57 个钻孔有揭露，层顶标高为-36.41-30.52m，层底标高为-39.93-33.42m，厚度为 0.607.10m，平均厚度2.55m。实测重型动力触探试验 61 次，击数 N=418 击，平均 10.38 击。磨圆度较差，分选性较差，128、层厚变化较大，局部水平分布连续，密实度较均匀。天然地基承载力一般，埋深大，不能作为建筑基础持力层。压缩模量 ES=30.0MPa，-74-管桩桩周摩擦力特征值 qsia=58.0kPa。4、冲积-洪积土层(Q3+4al+pl)本场地分布有充积-洪积层，主要为粉质黏土、黏土，按照其塑性状态可分为软塑、可塑状粉质黏土层。本场地主要为可塑状黏性土粉质黏土层：呈浅黄色、灰黄色、灰色，主要成分为黏粒，粉粒次之，局部黏土和粉土互层，可塑，局部呈软塑状、硬塑状，无光泽和摇振反应，干强度及韧性中等。本层成份较复杂，局部粉粒含量较大。在本场地 62 个钻孔均有揭露，层顶标高为-37.37-7.88 m，顶面埋深129、为 15.0045.30 m，层底标高为-39.07-8.58m，厚度为 0.5010.60m，平均厚度 3.40 m。实测标贯 116 次，击数 N=517 击，实测平均 10.33 击。本层在场地内广泛分布，垂直向力学性质均匀。天然承载力低，但埋深较大，不可作为建筑物基础持力层。压缩模量ES=6.0MPa，管桩桩周摩擦力特征值 qsia=31.0kPa。5、河湖相沉积层(Q3+4l)河湖相沉积层主要为淤泥质土，局部为泥炭质土、有机质土。灰黑色、深灰色，主要由黏粒及有机质组成，富含腐殖质，局部含砂，局部夹朽木，呈流塑状，具滑腻感和腥臭味。本层在 13 个钻孔中有揭露。层顶面高程为-32.78130、m-16.55m,层底面高程为-34.80m-18.55m，厚度为 1.10m7.10m，平均厚度2.85m。实测标贯 6 次，击数 N=45 击，平均 4.67 击。本层在场地内局部分布。层位不稳定，厚度变化较大，水平分布不连续，垂直向力学性质均匀，地基承载力较低，以产生沉降与差异沉降，不能作为建筑物基础持力层。本层为不均匀地基。压缩模量 ES=3.5MPa，管桩桩周摩擦力特征值 qsia=8.0kPa。6、残积土层(Qel)勘察范围内的残积土为元古代花岗片麻岩风化而成的砂质黏性土，其组织结构已全部破坏，矿物成份已全部改变并已风化成土状，锹镐易挖掘，干钻易钻进，遇水易崩解软化。本场地主要揭露131、硬塑状砂质黏性土层。砂质黏性土：灰褐色、灰色、浅灰色，硬塑。岩芯呈坚硬土柱状、土块状。岩石组织结构已基本破坏，但结构尚可辨认。遇水易崩解。本层在整个场地范围呈零星分布，仅在 2 个钻孔有揭露。层顶标高为-34.00-32.07m，层底标高为-35.80-35.67m，厚度为 1.803.60m，平均厚度 2.70m。实测标贯 1 次，击-75-数 N=19 击，实测平均 19.00 击。土质较不均匀，本层在场地内零星分布，垂直向力学性质均匀。天然地基承载力一般，但厚度较薄，局部分布且埋深大，因此不可作为建筑基础持力层。压缩模量 ES=6.7MPa，管桩桩周摩擦力特征值qsia=40.0kPa。132、7、元古代花岗片麻岩（Ptgn）本场地主要为花岗片麻岩。根据岩石风化程度的不同分为全风化带、强风化带、中等风化带及微风化带。（1）全风化带呈深灰色、灰褐色、青灰色等，岩芯呈坚硬土柱状、土块状。岩石组织结构已基本破坏，但结构尚可辨认。含大量石英质粗砾砂，遇水易崩解。本层在整个场地范围呈零星分布，在 7 个钻孔中有揭露，层顶标高为-36.48-33.42m，层底标高为-37.42-34.90m，厚度为 0.504.00m，平均厚度 1.50m。实测标贯4 次，击数 N=3948 击，实测平均 43.75 击。本层在场地内局部分布，天然地基承载力高，可作为所有建筑物桩基持力层。压缩模量 ES=7.2133、MPa，管桩桩周摩擦力特征值 qsia=70.0kPa，管桩端阻力特征值 qpa=2800kPa。（2）强风化带呈灰色、灰褐色等，揭露主要是碎块状。风化强烈，裂隙很发育，岩体极破碎，岩块可用手折断，局部夹中等风化岩块。岩芯主要呈碎块状，块状，局部夹少量土状。岩体基本质量等级为级，在 63 个钻孔中有揭露，层顶标高为-39.93-33.09m，层底标高为-42.79-36.92m，顶面埋深为 40.6047.50m，厚度为 0.506.20m，平均厚度 2.32m。实测标贯 4 次，击数 N=5152 击，实测平均 51.25 击。本层在场地内广泛分布，主要呈碎块状、块状，局部夹少量砂土状，或夹134、中等风化岩块，垂直向力学性质不均匀。天然地基承载力高，可作为所有建筑物桩基持力层。压缩模量 ES=7.5MPa，管桩桩周摩擦力特征值qsia=120.0kPa，管桩端阻力特征值 qpa=4500kPa。（3）中等风化带呈青灰色、灰色等。中粒结构，块状构造。岩石组织结构部分破坏，矿物成分基本未变化，风化裂隙被铁染，并充填少量风化物。斜长石矿物风化较深，钾长石、云母矿物风化轻微。岩质稍硬，锤击声稍脆，不易击碎。岩芯破碎，-76-岩芯呈碎块状、块状为主，少量短柱状。岩体基本质量等级为级，在 63 个钻孔中有揭露。层顶面高程为-41.59m-34.24m,层底面高程为-45.79m-35.94m，顶面135、埋深为 41.3049.00m，厚度为 0.50m5.20m，平均厚度 1.65m。本层在场地内广泛分布，主要呈碎块状、块状，局部呈扁柱状、短柱状，或夹强风化岩、微风化岩块，垂直向力学性质不均匀。天然地基承载力高，可作为所有建筑物桩基持力层。管桩桩周摩擦力特征值 qsia=180.0kPa，管桩端阻力特征值 qpa=5500kPa。(4)微风化带呈灰色、青灰色等，中粒结构，局部粗粒结构，块状构造，岩石组织结构基本未变化，断口处新鲜，节理面稍被铁染，岩质坚硬，锤击声脆。岩芯主要呈长柱状和短柱状。岩体基本质量等级为级，软化系数约为 0.500.68，平均为 0.55。钻孔深度范围内，在 71 个钻136、孔中有揭露。层顶面高程为-43.51m-36.71m,层底面高程为-49.01m-40.01m，厚度为 2.10m5.50m，平均厚度3.86m。本层在场地内广泛分布，部分钻孔未揭穿，局部夹中等风化岩块。水平分布较连续，垂直向力学性质不均匀，多呈短柱状，局部呈长柱状。地基承载力高，可作为所有建筑物桩基持力层。管桩桩周摩擦力特征值 qsia=250.0kPa，管桩端阻力特征值 qpa=7000kPa。场地回填土和淤泥层均较厚，根据岩土工程勘察报告建议，故本工程拟采用基础形式为锤击高强预应力管桩基，初步拟选用直径为 500（PHC500X125）及直径为 600（PHC600X130）的高强预应力137、管桩，预计桩长为 4048 米左右。（PHC500X125）桩的单桩承载力特征值为 2000kN，（PHC600X130）桩的单桩承载力特征值为 2950kN。-77-第六章第六章公用工程方案公用工程方案6.1 给排水工程设计给排水工程设计6.1.1 设计依据设计依据 建筑给水排水设计标准GB50015-2019 建筑给水排水与节水通用规范GB55020-2021 建筑节能与可再生能源利用通用规范GB55015-2021 城镇给水排水技术规范 GB50788-2012 物流建筑设计标准GB51157-2016 室外给水设计标准GB50013-2016 室外排水设计标准GB50014-2021 138、建筑屋面雨水排水系统技术规程CJJ142-2014 xx市建筑项目雨水径流控制办法xx市人民政府令第 107 号 城镇污水处理厂污染物排放标准GB18918-2002 水污染物排放限值DB44262001 生活饮用水卫生标准GB5749-2006 民用建筑节水设计标准GB50555-2010 建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014 xx市生活饮用水品质提升技术指引要求（试行）6.1.2 给水系统给水系统一、水源本工程水源为城市自来水，周边有 DN300 市政给水管道，市政管网供水压力 0.30MPa。二、用水量的估算本项目用水主要是厂区的生活用水、绿化景观用水、广场浇洒用水等。经初步139、估算，管网漏失和未预见水量按总用水量 10%计。-78-项目用水量估算表项目用水量估算表序号 用水名称 用水量定额规模最高日用水量（m）用水时间（h）平均时用水量（m/h）小时变化系数（K）最大时用水量（m/h）1仓储服务用房50L/人班 2950 人147.5818.44236.882仓库冲洗 2L(d)447170894.346149.061149.064道路冲洗、绿化用水2L/(d)3425068.5417.13117.135小计水量-1110.34184.59-203.076管网漏失和未预见水量10%111.0318.46120.317合计1221.37203.05-223.38本项目140、最高日用水量为 1221.37m/d，最大小时用水量为 223.38m/h。三、给水系统室外给水拟从现有市政自来水干管上接一条 DN200 的进水管；进水管上设水表计量，并设低阻力倒流防止器。1.室内根据自来水水压及建筑需求，采用分区的方式供水：12 层市政直供，市政给水管网直接供水的方式，3 层及以上由设置于地下室水泵房的变频调速给水设备供给。2.设置供水总水表，消防、绿化给水等亦设置独立的计量水表。3.控制分户用水点的给水压力不应小于 0.10MPa，入户管的给水压力不大于0.2MPa，结合实际在给水干管或支管上设减压阀减压。4绿化灌溉采用喷灌、微灌、滴灌等高效节水灌溉方式出口接软管的绿化141、给水管道连接处设置真空破坏器。四、管材（1）室外：采用球墨铸铁给水管，管材公称压力 1.0MPa，橡胶圈承插连接。（2）室内：采用薄壁不锈钢管及管件；DN100 管道可采用卡压式、环压-79-式、卡套式、卡凸式等挤压连接方式；但嵌墙敷设的管道不得采用卡套式等螺纹连接方式。DN100 管道可采用沟槽式或法兰式连接方式。管材公称压力为1.0MPa。（3）阀门选用：DN50 选用截止阀，DN50 选用闸阀或蝶阀。（4）水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。五、生活给水泵房设置本工程共设 1 个生活给水泵房，生活水泵房设于首层设备用房区，142、水泵选用三用一备。生活水泵房设有供配电设备、水箱自动清洗设备、控制阀门等。六、深度处理及消毒设备1.深度处理设备宜采用膜处理技术，并配置相应的预处理、膜清洗与浓水排放设施。2.深度处理设备应设置旁通管道，以备设备故障时应急供水。3.消毒设备宜优先采用紫外线饮水消毒器或臭氧消毒器，其设计、安装和使用应优于现行国家标准的要求。七、管理平台要求（一）监控系统1.设备泵组可自动运行、无人值守，具备停电后复电自动 再启动功能，具有远程/就地控制切换功能，可实现设备的远程/就地启停功能、泵组自动轮换功能、自动压力控制功能。2.应建设二次供水管理平台，具备二次供水设施运行数据及视频信息自动采集、传输监控、预143、警报警、远程控制、存储备份、统计分析功能。仪器采集的数据信息主要包括：水质信息、环境信息、设备信息、进出水压力、进出水流量、水箱液位等。3.二次供水水质监测应采用人工采样监测和在线监测相结合方式。人工采样监测水质取样口不宜少于 2 个，应分别在水箱进水总管和出水总管上设置取样口。二次供水设施宜设置余氯（总氯）、浑浊度、pH 等水质在线监测仪表，监测数据应实时上传到二次供水管理平台。4.紫外线饮水消毒器应具备紫外线照射强度在线检测功能，并宜有自动清-80-洗功能。（二）视频安防1.视频安防监控应支持对特定场景（人孔）进行布防，场景因非授权人员进入泵房时，触发入侵报警，并在二次供水管理平台中弹出现144、场画面。2.泵房应设置独立的脸部识别与指纹门禁系统，可记录人员信息、开启门禁时间，进行图像抓拍，并上传至二次供水管理平台中。6.1.3 污水系统污水系统一、排水体制及出口一、排水体制及出口室内采用生活污水、生活废水分流的排水体系，室外采用雨、污水分流的排水体制。地块生活污废水就近排入园区的污水处理站，地块雨水就近排入市政雨水管道。二、排水量二、排水量污水量：按最高日用水量（扣除道路绿化用水）的 90%计.本项目最高日污水量为 1031.42m/d。三、污水排水系统三、污水排水系统污水排水系统的组成包括卫生器具，排水管道，检查口，通气帽，室外排水管道，检查井等。在本设计中，卫生间与淋浴室均采用污145、废分流系统，重力流排水；粪便污水经化粪池处理后与生活废水一起排入园区的污水处理站。卫生间排水管设专用通气管伸顶通气，其余排水管伸顶通气。四、管材四、管材（1）室内排水管道管材采用白色 UPVC 塑料排水管，溶剂粘合连接，出户管需做沉降补偿处理。（2）室外排水管道室外排水管采用混凝土排水管，橡胶圈承插连接，管道基础采用砂石基础。6.1.4 雨水系统雨水系统一、排出口一、排出口地块雨水就近排入园区已建成的雨水管网，管径为 DN600-DN1000二、室外雨水：二、室外雨水：-81-（1）室外采用xx市暴雨强度公式0.750)259.11(t)438.01(427.3618qLgP雨水量计算公式为146、：Q=qF，设计重现期取 P=5 年：降雨历时取 t=20mim；Q设计雨水流量（L/s）径流系数，绿地取 0.15；屋面，道路取 0.9；F汇水面积（ha）q设计暴雨强度（L/sha）（2）室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。室外雨水收集后排入 园区雨水管道。(3)采用混凝土排水管，橡胶圈承插连接，管道基础采用砂石基础。(4)雨水口和雨水检查井采用钢筋混凝土材质，全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。三、建筑屋面雨水三、建筑屋面雨水（1）屋面采用xx市暴雨强度公式0.750)259.11(t)438.01(427.3618qLgP雨水量计算公式为：Q=qF，设计重现期取147、 P=10 年；降雨历时取 t=5mim；Q设计雨水流量（L/s）径流系数，绿地取 0.15；屋面，道路取 0.9；F汇水面积（ha）q设计暴雨强度（L/sha）（2）根据建筑给排水设计标准5.2.13-4，本项目是大型仓库屋面，汇水面积较大，为了减少立管的数量，发挥每根立管泄流量大的作用，方能较好的排除屋面雨水，因此，推荐大范围汇水面积的屋面采用虹吸雨水系统，局部小面积的屋面采用重力流雨水排水系统。故采用虹吸雨水排水系统+局部重力流雨水排水系统，雨水管网的设计重现期采用 10 年，屋顶安全溢流口加雨水管网的设计重现期采用 50 年。雨水分别由虹吸雨水斗及 87 型雨水斗收集后经雨水管道排至室148、外钢筋混凝土检查井。-82-（3）重力流雨水排水系统采用白色 UPVC 塑料排水管，溶剂粘接。管道工称压力为 1.0MPa。（4）虹吸雨水排水系统采用 HDPE 专用管材及管件、紧固系统组成的悬吊横管、立管及排出管道。6.1.6.1.5 5 给排水抗震设计给排水抗震设计一、抗震系统组成:抗震支架由锚栓、C 型槽钢、悬臂槽钢、槽钢底托、管束、槽钢端盖、平面垫片、槽钢端盖、槽钢锁扣、六角 螺母、六角螺栓、全牙螺杆、抗震连接件等组成，组合件与锁扣通过机械连接，可以随意调节管道支架的尺寸、高度。此支吊架现场应做到不焊接，并由锚栓与原有混凝土结构可靠连接。二、抗震支吊架设计1、抗震支吊架应根据所承受荷载149、按照建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014 第 3.4 节的规定进行抗震验算，并调整抗震支吊架间距，直至各点均满足抗震荷载要求。2、抗震支吊架在地震中应对建筑机电工程设施给予可靠保护，承受来自任意水平方向的地震作用。组成抗震支吊架的所有构件应采用成品构件，连接紧固件的构造应便于安装。3、间距要求抗震支吊架最大设计间距须符合建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014 第 8.2.3 条规定。并根据 8.2.5 条规定要求，抗震支吊架应根据规范要求进行验算，并调整抗震支吊架间距，直至各个节点均满足抗震荷载要求。三、安装要求1、抗震支吊架的安装固定应考虑检修维护方便，为便于运营部门后150、期维护，抗震支吊架应便于现场灵活组装与拆卸组合，以适应地下空间狭小紧凑的矛盾。2、抗震支吊架安装应严格按照 建筑机电工程抗震设计规范 GB50981-2014第 8 章相关条文要求执行。3、以上所有产品的零配件及型材在工厂内预制完成，根据现场尺寸装配，不在现场进行焊接。4、抗震支吊架安装完成后具有安全的抗振、抗冲击、抗滑移性能。-83-四、布置原则1、每段水平直管道应在两端设置侧向抗震支吊架。2、当两个侧向抗震支吊架间距超过最大设计间距时，应在中间增设侧向抗震支吊架。3、每段水平直管道应至少设置一个纵向抗震支吊架，当两个纵向抗震支吊架距离超过最大设计间距时，应按建筑机电工程抗震设计规范GB50151、981-2014第 8.2.3 条要求间距依次增设纵向抗震支吊架。4、抗震支吊架的斜撑与吊架的距离不得大于 0.1m。5、刚性连接的水平管道，两个相邻的抗震支吊架间允许纵向偏移值。应符合下列规定：a.水管及电线套管不得超过最大侧向支吊架间距的 1/16；b.风管、电缆梯架、电缆托盘和电缆槽盒不得超过其宽度的两倍。6、当水平管道通过垂直管道与地面设备连接时，管道与设备之间应采用柔性连接，水平管道距垂直管道 0.6m 范围内设置侧向支撑，垂直管道底部距地面大于 0.15m 应设置抗震支撑。7、当抗震支吊架吊杆长细比大于 100 或当斜撑杆件长细比大于 200 时，应采取加固措施。8、单管抗震支吊架152、的设置应符合下列规定：a.连接立管的水平管道应在靠近立管 0.6m 范围内设置第一个抗震支架；b.当立管长度大于 1.8m 时，应在其顶部级底部设置四向抗震支吊架。当立管长度大于 7.6m 时，应在中间加设抗震支吊架；c.当立管通过套管穿越结构楼层时，可设置抗震支吊架；d.当管道中安装的附件自身质量大于 25kg 时，应设置侧向及纵向抗震支吊架；9、门型抗震支吊架的设置应符合下列规定：a.门型抗震支吊架至少应有一个侧向抗震支撑或两个纵向抗震支撑;b.同一承重吊架悬挂多层门型吊架，应对承重吊架分别独立加固并设置抗震斜撑；c.门型抗震支吊架侧向及纵向斜撑应安装在上层横梁或承重吊架连接-84-处；d153、.当管道上的附件质量大于 25kg 且管道采用刚性连接时，或附件质量为9kg25kg 且管道采用柔性连接时，应设置侧向及纵向抗震支撑；10、所有抗震支吊架应和结构主体可靠连接，当管道穿越建筑沉降缝时应考虑不均匀沉降的影响。11、水平管道在安装柔性补偿器及伸缩节的两端应设置侧向及纵向抗震支吊架。12、侧向，纵向抗震支撑的斜撑安装，垂直角度不得小于 30 度。13、沿墙敷设的管道当设有入墙的托架、支架且管卡能紧固管道四周时，可作为一个侧向抗震支撑。14、连接立管的水平管道应在靠近立管 0.6m 范围内设置第一个抗震支撑。15、当管道上的附件质量大于 25kg 且与管道采用刚性连接时，或附件质量大于154、 9kg 且与管道采用柔 性连接时，应设置侧向及纵向抗震支撑。当对上述管道附件已加设抗水平力措施且满足计算要求，可视同抗震支撑。6.2 供电配电系统供电配电系统6.2.1 编制依据编制依据 供配电系统设计规范（GB50052-2009）20kV 及以下变电所设计规范（GB50053-2013）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）低压配电设计规范（GB50054-2011）建筑照明设计标准（GB50034-2013）建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）建筑电气与智能化通用规范（GB55024-2022）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010155、）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2012）综合布线系统工程设计规范 GB 50311-2016 民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）-85-通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）电力工程电缆设计标准（GB50217-2018）物流建筑设计规范（GB51157-2016）6.2.2 负荷等级及供电电源负荷等级及供电电源本项目的消防设备、火灾自动报警系统、安全防范系统、通信系统、计算机管理系统，物品自动搬运、输送、分拣设备用电及作业区、存储区的照明用电等为一级负荷，其他均为三级用电负荷。本工程由市政引两路 10kV 电源至本工程变配电所，经变压向本工程设156、备供电。10kV 双电源(双回路)同时供电,采用互为备用供电方式，高压计量，两段母线上的负荷应均衡分配；中间设置联络开关，正常情况运行时，联络开关断开，两路电源分别向各自负荷供电，当任一路电源失电时，应切除所有三级负荷后闭合联络开关，任一电源均应能满足全部的一二级负荷。6.2.3 负荷计算与变压器选择负荷计算与变压器选择本项目主要用电设备有通风系统、照明系统、消防系统、电梯设备、计算机设备等。参照建筑电气常用数据手册19DX101-1 用电指标，负荷估算采用负荷密度法计算，用电指标及用电负荷预算见下表所示。用电负荷估算表用电负荷估算表序号项目建筑面积（）负荷密度（W/）容量（KW）需要系数K有157、功负荷计算值（KW）补偿后功率因素cos视在负荷计算值（KVA）1仓储区2200003066000.746200.951332仓储服务4152010041520.833210.936913叉车充电36801003680.51840.92044园林及室外用电1000.85850.9945小计82109122-86-同时系数 K=0.8569797754根据上表估算，本项目总用电负荷约为 6979 kW，拟建项目电源电压为10kV，供电电源引自附近变电站。拟在仓库首层设置变配电房。根据负荷估算，拟于新建变配电房装设 6 台1600kVA 的干式变压器，具体以供电部门审批文件为准。6.2.4 低压配158、电系统低压配电系统一、供配电系统一、供配电系统根据用电设备特点及不同负荷等级，对不同的设备及不同性质的负荷采用不同的供电方式：容量较大的负荷、较重要负荷及较重要场所采用放射式配电；重要负荷、消防设备由低压配电柜放射式供电，二路电源末端自动切换；普通照明、应急照明采用树干式供电；对于单台容量较大的负荷采用放射式配电对于一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；电气保护采用 TN-S 系统，设专用 PE 干线及分支线。二、动力部分二、动力部分生活泵等供水设备，在泵房设水泵控制柜进行控制。生活泵采用变频泵，控制箱电源由低压配电室分别引来二回低压电源；其中一路为工作电源，另一路为备用电源，供确保159、用电，在泵房自动切换；一般排风机，仅供一回工作电源。火灾时需继续工作的消防设备、应急照明采用双回路专线供电，其中一路为工作电源，另一路为备用电源，末端自动切换。所有双回路电源自动切换设备均设电气、机械联锁装置。为保证供电的连续性，弱电系统重要电子设备采用不间断电源（UPS）确保供电，一般平面疏散区域的疏散指示灯和火灾事故照明灯采用自带蓄电池的灯具，灯具最少连续供电时间不应小于 60min；消防工作区域（消防控制室、配电室、发电站、水泵房）的火灾事故照明灯最少连续供电时间不应小于 180min。三、线缆选择及敷设三、线缆选择及敷设低压配电线路中，非消防线路采用阻燃低烟无卤电力电缆、低烟无卤电线。160、电缆桥架敷设或穿管埋地敷设，支干线及支线穿金属线槽或电线管敷设。消防设-87-备、应急照明配电干线，采用耐火型低烟无卤电力电缆、耐火型低烟无卤电线。另外非消防线路和消防线路同一竖井内敷设时，竖井内的消防线路应采用矿物电缆。消防设备、应急照明配电线路与其他配电线路分开敷设，并采用封闭式金属桥架、线槽或镀锌钢管敷设。消防设备和事故照明的支线穿镀锌钢管暗敷时，并应暗敷在不燃烧体结构内，且保护层厚度不小于 30mm，明敷时（包括在天花吊顶内），封闭式金属桥架、线槽或镀锌钢管外均应涂防火涂料保护。四、设备安装四、设备安装户内变压器按环氧树脂真空浇注节能型 SVB14 干式变压器设计，设强制风冷系统，接线161、为 D,Yn11，保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于 IP20。高压配电柜按 KYN28(A)-12 型进行设计，断路器额定电流 630A，分断能力31.5kA；采用 110V/38Ah 全自动免维护直流装置一套作为操作、继电保护及信号用工作电源。高压柜电缆采用上进上出接线方式。低压配电柜依据固定柜、抽插式开关，落地式安装进行设计；断路器分断能力 50kA，进出线电缆采用上进上出的接线方式。面板开关、插座采用 86 系列产品。墙边面板开关、调速控制器、按钮，暗装 1.4m 高。大容量配电箱采用落地安装。装在设备房内的一般配电箱、控制箱，挂墙明装，底边距本层地板的高度为 1.5m。在公共场所的162、配电箱，嵌入墙内安装，其底边距本层地板的高度为 1.5m。消防设备的控制箱（柜）上应标有明显的“消防”标志，并符合消防规范要求。五、电机启动及控制方式五、电机启动及控制方式消防风机、消防水泵、消防电梯等消防设备在末级配电箱设双电源自动切换装置。本工程电动机功率低于 22KW 直接启动，大于 22kW 采用星-三角降压起动方式。消防泵、喷淋泵除现场手动控制外，还可通过消火栓出水干管上设置的低压-88-压力开关、高位消防水箱出水管上设置的流量开关或报警阀压力开关、湿式报警阀压力开关直接控制或消防中心联动柜手、自动控制；消防防排烟风机除现场手动控制外，还可通过防火调节阀直接控制或消防中心联动柜手、自163、动控制；生活水泵、潜水泵除现场手动控制外，还可通过液位自动控制；电梯等机电一体化设备自带控制设备；生活水泵选用变频调速的水泵机组，此机组的变频调速装置能随水泵场程和流量的变化自动调节机组的转速，进而调节机组运转所需的功率，达到节能的目的；电梯、水泵、风机等设备均采用节能型电机。六、照明六、照明光源：照明以 LED 灯为主，照明设计贯彻“绿色照明”的原则，楼梯、通道，高大空间仓库区采用大功率工厂 LED 灯。应急照明：楼梯间、作业区、存储区、多层货架的各层通道等场所，应设消防应急照明及疏散指示标识；楼梯间地面最低水平照度不应低于 5LX，其他区域地面最低水平照度不应低于 1LX。消防控制中心、消164、防水泵房、配电室、以及发生火灾时仍需正常工作的其它房间的消防应急照明，仍应保证正常照明的照度。应在疏散门的正上方设置安全出口灯光指示标识；疏散走道应设置安全疏散灯光指示标识，安装高度不宜超过 1M，间距不宜大于 20M。应采用集中控制型应急照明系统。照度标准：应符合下表照明照度标准：标准场所照度标准值（lx）显色指数Ra照明功率密度值（W/m2）走道50602仓库100603.5风机房、水泵房100603.5-89-楼梯间50602照明控制：根据照明场所要求，采用就地分区、分组控制或智能控制。室外景观路灯采用 220V，集中控制。七、七、抗震措施抗震措施依据相关规范要求，抗震设防烈度为 6 度165、及 6 度以上地区的建筑机电工程必须进行抗震设计。建筑附属机电设备，自身及其与结构主体连接的抗震要求应符合：a 内径不小于 60mm 的电气配管及重力不小于 150Nm 的电缆梯架、电缆槽盒、母线槽均应进行抗震设防。采用抗震支吊架时，间距须符合相关规范要求。b 柜及变压器等电气设备与基础构件连接采用螺栓紧固，加设弹簧金属垫片并有放松装置；c 靠墙安装的配电柜、通信设备机柜底部安装应牢固。当底部安装螺栓或焊接强度不够时，应将顶部与墙壁进行连接；d 设在水平操作面上的消防、安防设备应采取防止滑动措施；e 在电缆桥架、电缆槽盒内敷设的缆线在引进、引出和转弯处，应在长度上留有余量；f 配电装置至用电设166、备间连线，在进口处应转为挠性线管过渡；g 设在建筑物屋顶上的共用天线应采取防止因地震导致设备或其部件损坏后坠落伤人的安全防护措施。6.2.5 防雷防雷本工程按二类防雷及 D 级雷电磁脉冲防护等级建筑物设计。（1）防直击雷措施：在屋顶易受雷击部位装设接闪带，并在屋面组成 10 x10米或 12x8 米的接闪网、接闪杆以防直击雷的侵袭；所有突出屋面的金属物体均与防雷装置相连。利用柱内主钢筋作引下线，其平均间距不大于 18m。引下线下端与承台板钢筋连接，上端与屋顶楼面钢筋连接及每层内钢筋连接，大楼外墙侧面上的金属构件，用预埋扁钢与防雷结构连接。电子通信、电力系统均用共同接地体，接地电阻1。引下线，接167、地装置均利用建筑物的结构钢筋焊接或绑扎。接地极利用桩筋、基础钢筋连通而成。被利用的结构钢筋不小于12。设避雷器作为过电压及防雷保护，在 10KV 高压进线处及变压器低压出线侧，各层配电箱均设防止过电压装置，采用防雷的级联措施逐级消雷。凡高、低压供电用电设备均就近接地。（2）防雷电波侵入措施：高低压进出线全部采用电缆，其金属外皮，钢管-90-等在入户前作好重复接地。（3）保护接地：低压系统的接地型式采用系统 TN-S。保护地线（PE）和中性线（N）在变电所低压柜处分开后，严禁再次相连。所有电气设备的金属外壳均须接保护地线（PE）。（4）等电位联结：在地下一层设备房实施本工程的总等电位联结，将接地168、极系统、PE 母线、金属给排水干管、通风立管、建筑物金属构件等相互连接；竖直敷设的管道和金属物，其顶端和底端应同防雷装置连接。在浴室和带淋浴的卫生间设局部等电位联接。（5）防感应雷措施：平行敷设或交叉的金属管道，电缆桥架等长金属物件，其净距小于 100mm 时，采用金属线路跨接，并与最近的 PE 线连通，防止雷电感应。（6）接地极系统：防雷接地、保护接地、弱电设备接地等共用一套接地极系统，接地电阻不大于 1 欧姆。利用建筑物基础内钢筋作为接地体，当实测不满足要求时，再增设人工接地极。（7）在每层总电源箱及重要设备的配电箱，屋面（室外）设备配电箱，均加装相应的 SPD 以防止雷电产生的过电压、感169、应电压。（8）由室外引入至室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设 SPD。6.2.6 光伏发电系统光伏发电系统近年来全国范围内全国出现电力供应严重不足的现象，电力供应的紧张情况在相当长的时期内都不会缓解，电力供应单靠传统的煤、水、核仍然存在一定缺口，需要由可再生能源发电来填补。太阳能光伏发电系统是一种利用太阳电池半导体材料的光伏效应，将太阳光辐射能直接转换为电能的一种新型发电系统，有独立运行和并网运行两种方式。本项目采用独立运行的太阳能光伏发电系统。光伏发电量计算公式L=WxHx光伏电站装机容量。峰值小时数-91-光伏电站系统总170、效率本项目在仓库屋顶安装光伏方阵，装机容量按 800KWH（度）考虑。本项目光伏组件采用晶体硅光伏组件，采用固定式光伏方阵。最佳倾角结合站址当地的多年月平均辐照度、直射分量辐照度、散射分量辐照度、风速、雨水、积雪等气候条件进行设计，对于并网光伏发电系统，倾角宜使光伏方阵的倾斜面上受到的全年辐照量最大。对于独立光伏发电系统，倾角宜使光伏方阵的最低辐照度月份倾斜面上受到较大的辐照量。对于有特殊要求或土地成本较高的光伏发电站，可根据实际需要，经技术经济比较后确定光伏方阵的设计倾角和阵列行距。独立光伏发电站配置的储能系统容量应根据当地日照条件、连续阴雨天数、负载的电能需要和所配储能电池的技术特性来确定171、。储能电池的容量应按下式计算：CcDFPO/（UKa）式中：Cc储能电池容量（kWh）；D最长无日照期间用电时数（h）；F储能电池放电效率的修正系数（通常为 105）；PO平均负荷容量（kW）；U储能电池的放电深度（0508）；Ka包括逆变器等交流回路的损耗率（通常为 0708）。6.3 建筑智能化系统建筑智能化系统6.3.1 设计依据设计依据（1）智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）（2）民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）（3）民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB50198-2011）（4）安全防范工程技术规范（GB50348-2018）（5）综合布线系统工程设计172、规范 GB 50311-2016-92-6.3.2 设计内容设计内容智能化弱电系统就是要建立一个技术先进、功能全面、操作方便，能覆盖所有功能区域的智能化系统，包括了火灾自动报警系统、综合布线系统、安全技术防范、等。本项目智能化系统具体建设内容有：1.火灾自动报警系统本工程为控制中心报警系统，对全楼的火灾信号和消防设备进行监视及控制。（1）在强弱电间、消控室等场所设置感烟探测器；（2）点型感温探测器、感烟探测器、可燃气体探测器的设置要满足 GB50116-2013火灾自动报警系统设计规范的要求。（3）在本建筑的各层主要出入口、疏散楼梯口及人员通道上适当位置设置手动报警按钮及消防对讲电话插口。（4173、）在消火栓箱内设置消火栓按钮。（5）火灾自动报警控制器可接收感烟、感温火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀的动作信号。2.综合布线系统、工作区信息点设置原则:在每间仓库分区内设置 10 个点，包括 5 个语音、5个网络数据点。本工程预计拟设网络信息点 270 个，语音信息点 270 个。用户交换机考虑20左右裕量，网络总门数计 330 门，语音总门数计 330 门。（1）于通信机房内设置总电话配线箱及用户程控交换机。电话总分线箱引出 HYA 型电话电缆沿地下室高位桥架敷设分别引至各分层配线间，由各分层配线间线架分线至末端电话插174、座。（2）本工程电话配线箱设在首层竖井，同数据系统共用竖井，电话系统采用程控电话交换机，在各办公室等位置设电话分机。（3）电话总分线箱至各分层配线间电话线采用三类非屏蔽大对数电缆，由各层配线架至末端电话插座采用 UTP CAT6 线。主干电话电缆均穿金属桥架沿-93-竖井内明敷，各分支电话线均沿走道内弱电桥架敷设至各房间后采用金属电线管沿楼板或墙暗敷。（4）在本工程电信引入端设置过电压保护装置。（5）通信系统的工作接地与大楼综合接地合用，采用单点接地方式，将程控交换机机壳、熔断器报警、总配线架和静电活动地板分别接到汇流排，再接到建筑物综合接地网，设专用接地线。专用接地线采用 BV-1x95m 175、平方米 穿PC75。要求其接地电阻不大于 1。（6）系统所有器件、设备均由承包商负责成套供货、安装、调试。（7）系统的深化设计由承包商负责，设计院负责审核及与其他系统的接口的协调事宜。3.视频安防监控系统（1）安全监控室设在消防控制室，内设中央处理机、视频录像机、打印机、监视器及24V 电源设备等。切换器接受多个摄像点信号输入，定时自动轮换（130s）输出监控信号，也可手动任选一个摄像机的画面跟踪临视、录像及打印。（2）保安闭路监视系统各路视频信号，在监视器输入端的电平值应为 1Vp-p3dB VBS。（3）保安闭路监视系统各路视频信号，在监视器输入端的电平值应为 1Vp-p3dB VBS。5176、0dB：显示部分：45dB。（4）每个摄像头至保安监控主线槽均预留两根 MT20 管。（5）系统所有器件、设备均由承包商负责成套供货、安装、调试。系统的深化设计由承包商负责，设计院负责审核及与其他系统的接口的协调事宜。（6）视频安防监控系统中使用的设备必须符合国家法律法规和现行强制性标准的要求，并经法定机构检验或认证合格4.弱电系统防雷接地（1）弱电系统的接地与防雷接地系统共用接地网，接地电阻不应大于 1 欧姆。（2）弱电机房弱电系统地网的接地母线采用 TMY40X4 铜排。（3）本建筑物电子信息系统的雷电防护等级按 D 级考虑，各弱电系统的主-94-机设备金属外壳均要采用等电位联接，等电位联177、接线不小于 BV-1x4m 平方米。6.4 供暖、通风与空气调节供暖、通风与空气调节6.4.1 编制依据编制依据 建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）建筑节能与可再生能源利用通用规范GB 55015-2021 建筑与市政工程抗震通用规范GB55002-2021 建筑环境通用规范GB 55016-2021 物流建筑设计规范GB51157-2016 建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-2017 工业建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50019-2015 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736-2012 民用建筑隔声设计标准GB50118-2010 xx省公共178、建筑节能设计标准DBJ 15-51-2020 xx省绿色建筑设计规范DBJ/T 15-201-2020 xx市建设工程消防设计、审查难点问题解答（穗勘设协字201914 号）公共建筑节能设计标准GB 50189-2015 工业建筑节能设计统一标准GB 51245-2017 通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2016;通风管道技术规程JGJ/T141-2017;建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014;社会生活环境噪声排放标准GB22337-2008；本工程设计依据的其它规范以及相关的国家、地方、行业规范、规程。6.4.2 设计参数设计参数室外参数：（选用xx地区）参数季节通179、风大气压干球温度相对湿度%hPa夏季31.8681004-95-冬季13.6721019室内参数：夏季冬季新风量（m3/hP）允许噪声标准（dBA）参数房间干球温度（）相对湿度（%）干球温度（）相对湿度（%）物流仓库28651830506.4.3 通风设计通风设计1.变配电房设置独立的送、排风系统，变压器室通风量按室内温度不高于40计算，低压配电房按每小时换气次数 810 次/h 计算，变配电房还设置事故后排风，当火警发生时，电信号关闭该区域的送、排风阀门及相应的送、排风设备，进行气体灭火。灭火后重新打开送、排风阀门及相应的送、排风设备，从排风系统的下部排风口进行事故后排风，事故后通风时间不小180、于 2h，下排风口距地 300mm，并设置相应的电动阀门控制。2.水泵房设计机械送排风系统，水泵房排风量按 6 次/h 计算。3.天面电梯机房设置机械排风，排风量按 10 次/小时换气次数计算，通过排风扇直接排出室外。4 充电间等有危险气体的场所，设置事故通风,换气量按12 次/h。5.仓库设置全面通风，换气次数1 次/h，各区域排风由当地排风机经风井或直接排出室外。根据工位需要，后期由租户自行实施工业大吊扇。6.公共卫生间平时排风量按 15 次/小时换气次数计算，通过排风扇直接或通过排风井排出室外。6.4.4 自动控制与遥测自动控制与遥测1.室内机由配带的遥控器控制温度和风量。2.消防用的排181、烟风机、送风机除可就地控制开、停外，均受消防监控中心遥控开、停，其工况在消防中心显示。-96-3.火警时，除消防排烟风机和加压送风机外，其余通风设备均自动切断电源。4.消防用的排烟风机、送风机除可就地控制开、停外，均受消防监控中心遥控开、停，其工况在消防中心显示。5.火警时，除消防排烟风机和加压送风机外，其余通风设备均自动切断电源。6.4.5 消声、隔振及抗震消声、隔振及抗震1)选用低噪声和低转速设备，机房位置避开消声要求高的场所。通风和换热机房选用防火隔声门和隔声窗。2)一般振动设备选用橡胶隔振垫或橡胶隔振器，振动较大的设备，选用减振弹簧和钢筋混凝土减振板。重量180kg 的吊装设备采用减震182、支吊架。要求水泵做惰性快(重量是水泵的 4 倍)。3)风机房等噪声大的机房内墙壁和顶棚作吸声处理。管道穿过机房围护结构处，其孔洞四周的缝隙填充密实。4)通风机与风管采用不燃 A 级软接连接。水泵采用低噪音水泵，水泵进出口采用橡胶挠性接管。隔振要求较高时，管道与支架间采用弹性材料垫层；穿墙管缝隙用弹性材料填充。5)送回风管，平时送排风管设消声装置。本工程选用：(1)阻抗复合型消声器（消声器前后应设 150150 清扫口，并作标记）、消声静压箱。消声静压箱。6)防排烟系统、事故通风系统、事后通风系统、重量180kg 的吊装设备，均采用抗震支吊架。制冷设备机房，设备安装及其多根管道共用支吊架或管径3183、00mm 单根管道采用门型抗震支吊架等。7)严控风机的噪声指标，保证环境敏感房间的静音环境。8)建筑的非结构构件及附属机电设备，其自身及与结构主体的连接，应进行抗震设防。9)建筑附属机电设备不应设置在可能致使其功能障碍等二次灾害的部位;设防地震下需要连续工作的附属设备，应设置在建筑结构地震反应较小的部位。10)管道、电缆、通风管和设备的洞口设置，应减少对主要承重结构构件的削弱;洞口边缘应有补强措施。管道和设备与建筑结构的连接，应具有足够的变形能力，以满足相对位移的需要。11)建筑附属机电设备的基座或支架，以及相关连接件和锚固件应具有足够-97-的刚度和强度，应能将设备承受的地震作用全部传递到建184、筑结构上。建筑结构中，用以固定建筑附属机电设备预埋件、锚固件的部位，应采取加强措施，以承受附属机电设备传给主体结构的地震作用。6.5 建筑消防工程建筑消防工程6.5.1 设计依据设计依据 民用建筑设计统一标准GB50352-2019 建筑设计防火规范GB 50016-2014（2018 年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 自动喷水灭火系统设计规范GB500842017 消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2014 气体灭火系统设计规范GB50370-2005 有关专业提供的有关资料。6.5.2 总平面消防设计总平面消防设计消防车道设计沿建筑外部形成环路，车道满足消防车185、道及消防承载要求，同时也满足消防登高面要求。1.本区有不少于两个出入口。2.整个地块内设有独立的消防环通道，其设置满足消防要求，消防通道满足最小单向 4 米宽。3.所有建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、煤气等）的设置待征询有关部门后，再按现行消防规范进行设置。高层建筑均保证有超过 25%以上周边长度且不少于一个长边长度布置为消防登高面。高层沿机动车环道（消防通道）布置消防登高面。6.5.3 水消防设计水消防设计1.灭火系统和灭火设施本工程设置的灭火系统有：室外消火栓给水系统、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火给水系统、气体灭火系统及建筑灭火器配置。2.消防用水量消防用水量一览表186、消防用水量一览表-98-序序 号号用用 水水 项项 目目用用 水水 标标 准准用水延续时间用水延续时间用水量（用水量（m）1室外消火栓45L/S3 小时4862室内消火栓40L/S3 小时4323自动喷水系统120 L/S1 小时432合计1350本工程按一起火灾计，室外消防用水储存在室外消防水池 486m，室内消防栓跟自动喷淋用水储存在室内消防水池 864m。3.消防水源从现有市政自来水干管上接 1 条 DN150 的消防水池补水管，市政供水压力不小于 0.30MPa；分别给室外消防水池和室内消防水池补水。整个项目设 1 座室外消防水池有效容积 486m、1 座室内消防水池有效容积 1008187、m 和 1 个设在天面有效容积为 18m 高位消防水箱。4.室外消防给水（1）室外消防给水系统：用水量 45L/s，火灾延续时间 3 小时，一次灭火用水量 486m。采用临时高压给水系统，由室外消防给水泵房内室外消火栓管网引出两根 DN200 消防给水管为本项目室外消防给水系统供水，该水泵房内消防水池有效容积为 486m，室外消火栓主泵参数为 45L/s，0.40MPa，一用一备。在室外道路上成环状布置，可满足室外消防水量的要求，消防时水压不低于 15m 水柱。室外消火栓采用地上式，沿主要道路并靠近主路口设置，其保护半径不应超过 150 米，间距不应超过 120 米，距道路边缘不应超过 2 米188、，距建筑物外墙不应小于 5 米。消火栓应有一个直径为 150mm 或 100mm 和两个直径 65mm 的栓口。（2）管材：室外埋地给水管道 DN250 时采用钢丝网骨架 PE 塑料复合管，管材公称压力1.0MPa，电热熔连接；DN250 时采用球墨铸铁给水管，管材公称压力 1.0MPa，橡胶圈承插连接。2.室内消火栓给水系统（1）室内消火栓系统：用水量 40L/s，火灾延续时间 3 小时。一次室内消防灭火用水量 432m。采用临时高压给水系统，由室内消防给水泵房内室内消火栓管网引出两根 DN150 消防给水管为本项目室内消防给水系统供水，室内消火栓给水管网成环状布置。-99-（2）屋顶水箱：189、在屋面设有有效容积 18 立方米高位消防水箱一座，设室内消火栓稳压设备一套，满足本工程消防设计的要求。（3）各层消火栓设置保证防护面积内任一点有两股水柱扑救，栓口动压不小于 0.35MPa、充实水柱不小于 13m，天面一套试验用消火栓，试验用消火栓前设压力表。（4）消火栓箱内配备 DN65 口径栓口，19 水枪一支，25m 长衬胶水带一卷，除前室外均配备 DN25 小口径消防卷盘。（5）消防水泵所配驱动器的功率应满足所选水泵流量扬程性能曲线上任何一点运行所需功率要求；当采用电动机驱动的消防水泵时，应选择电动机干式安装的消防水泵；流量扬程性能曲线应为无驼峰、无拐点的光滑曲线，零流量时的压力不应大190、于设计工作压力的 140%，且宜大于设计工作压力的 120%。（6）管材：室内消火栓系统主干管采用热镀锌钢管，分区管采用镀锌钢管，管径 DN50 以下采用丝扣连接，管径 DN50 及以上采用沟槽式管道连接。4.自动喷水灭火系统（1）仓库区域：层高 11.0m，最大储物高度 9.5m；采用早期抑制快速响应喷头（ESFR 喷头）自动喷水灭火系统、湿式系统。设计参数：按自动喷水灭火系统设计规范表 5.0.5 采用早期抑制快速响应洒水喷头设计基本参数。储物类别按 I、II 级、沥青制品、箱装不发泡塑料，最大净空高度为 12.0m，最大储物高度为 10.5m，喷头流量系数 202，喷头设置方式：下垂型，191、喷头最低工作压力 0.50MPa 设计，喷头最大间距为 3.0 m，12 只喷头设计流量为 120 L/s，火灾持续时间 1h。（2）仓储服务区域，层高 5.5m，设计参数：中危 I 级，喷水强度为 6L/min，作用面积为 160，系统设计流量为 21L/s，喷水时间为 1h。喷头选用直立型喷头和吊顶型洒水喷头，流量系数 K=80，最不利点喷洒头工作压力0.10MPa。（3）本项目按用水量最大的仓库区确定自动喷水灭火系统用设计流量120L/s，一次灭火用水量 432m。由首层室内消防给水泵房内喷淋给水管网引出两根 DN250 喷淋给水管为本项目室内喷淋给水系统供水，该水泵房内消防水池有效容积192、为 864 m。-100-（5）管材：室内自动喷水灭火系统主干管采用内外壁热镀锌管，管径 DN50以下采用丝扣连接，管径 DN50 及以上采用沟槽式管道连接系统。（7）消防水泵所配驱动器的功率应满足所选水泵流量扬程性能曲线上任何一点运行所需功率要求；当采用电动机驱动的消防水泵时，应选择电动机干式安装的消防水泵；流量扬程性能曲线应为无驼峰、无拐点的光滑曲线，零流量时的压力不应大于设计工作压力的 140%，且宜大于设计工作压力的 120%。（8）系统设有监测装置，以便于消防控制中心能监测系统下列工作状态：系统各配水干管（水流指示器前）阀门的开启状态;消防水泵电源供应和工作情况；消防水池、水箱的水位193、；报警阀和水流指示器的动作状况。（9）屋顶水箱：屋面设有有效容积 18 立方米高位消防水箱一个，喷淋合用稳压设备一套，满足本工程消防设计的要求。5.气体灭火系统（1）变配电房、高低压房等电房采用预制式 HFC-227ea 气体灭火系统。系统设自动控制和手动控制两种启动方式。（2）按照建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的要求，采用预制式灭火装置，由专业公司进行设计及施工。6.灭火器的设置本工程按工业建筑中危险级、A 类火灾场所设置灭火器，每具灭火器最小配置灭火级别为 2A；最大保护面积为 75m2/A，最大保护距离为 20m。采用磷酸按盐干粉灭火器 MF/ABC4，并在每处灭火器194、处设防毒面（2）具。6.5.4 电消防篇电消防篇根据本工程的建筑性质，采用控制中心报警系统形式。火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾应急广播系统、消防通信系统、电梯运行监视控制系统、消防应急照明和疏散指示系统控制装置、电气火灾监控器、消防电源监控器、防火门监控器、消防控制室图形显示装置、消防系统接地等组成。1.消防控制室设在仓库首层，其隔墙的耐火极限不低于 3h，楼板的耐火极限不低于 2h，并与其它部位隔开和设置直通室外的安全出口。-101-消防控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT 显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS 电源设备等。195、消防控制室内设有直接报警的外线电话。2.火灾自动报警系统：本工程为控制中心报警系统，对所有区域的火灾信号和消防设备进行监视及控制。本工程选用联动型火灾报警控制器，任一台火灾报警控制器所连接的火灾探测器、手动火灾报警按钮和模块等设备总数和地址总数均不超过 3200（其中联动点数不超过 1600），每一总线回路报警和联动总点数不超过 200（其中联动点数不超过 100）。系统总线上应设置总线短路隔离器，每只总线短路隔离器保护的火灾探测器、手动火灾报警按钮和模块等消防设备的总数不超过 32；总线穿越防火分区时，在穿越处设置总线短路隔离器。1）在强弱电间、消控室等场所设置感烟探测器；2）点型感温探测器196、感烟探测器、可燃气体探测器的设置要满足G50116-2013火灾自动报警系统设计规范的要求。3）在本建筑的各层主要出入口、疏散楼梯口及人员通道上适当位置设置手动报警按钮及消防对讲电话插口。从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动火灾报警按钮的距离不大于 30m。手动火灾报警按钮的安装高度为1.31.5m，且有明显的标志。4）在消火栓箱内设置消火栓按钮。消火栓系统出水干管上设置的低压压力开关，或报警阀压力开关等信号作为触发信号，直接控制启动消火栓泵，不受消防联动控制器处于自动或手动状态影响。消火栓按钮的动作信号作为报警信号及启动消火栓泵的联动触发信号，由消防联动控制器联动控制消火栓泵的启动197、。消火栓泵控制箱的启动、停止按钮用专用线路直接连接至设置在消防控制室内的消防联动控制器的手动控制盘，直接手动控制喷淋消防泵的启动、停止。消火栓泵的动作信号反馈至消防联动控制器。5）喷水加压泵、喷水稳压泵的启、停控制；运行状态和故障显示；监视水流指示器、湿式报警阀的压力开关、安全信号阀的工作状态；报警阀处压力开关动作直接启动喷水加压泵；可通过硬线手动直接起动喷水加压泵或消防泵房手动启动喷水加压泵；消防控制室能显示喷水加压泵的电源状况。-102-6）正压风机的启停控制、运行状态和故障显示；控制正压送风口的开启及状态显示；自动或通过消防控制室内能手动直接启动正压风机。专用排烟风机的控制：排烟风机的启198、停控制、运行状态和故障显示；控制排烟阀的开启及状态显示；自动或通过消防控制室内能手动直接启动排烟风机。排风兼排烟风机的控制：正常情况下该风机为通风换气使用，由就地手动控制；火灾发生时由消防控制室控制，并享有控制优先权，其控制方式与专用排烟风机相同。消防控制室能显示所有排烟阀、排烟口、正压送风阀、正压送风口的动作信号。7）防火卷帘及防火门的控制：设置于疏散通道上设置的防火卷帘：防火分区内任两只独立的感烟火灾探测器或任一只专门用于联动防火卷帘的感烟火灾探测器的报警信号联动控制防火卷帘下降至距楼板面 1.8m 处；任一只专门用于联动防火卷帘的感温火灾探测器的报警信号联动控制防火卷帘下降到楼板面；并在199、防火卷帘两侧设置的手动控制按钮控制防火卷帘的升降。设置于非疏散通道上设置的防火卷帘：防火卷帘所在防火分区内任两只独立的火灾探测器的报警信号，作为防火卷帘下降的联动触发信号，由防火卷帘控制器联动控制防火卷帘直接下降到楼板面；并在防火卷帘两侧设置的手动控制按钮控制防火卷帘的升降，并能在消防控制室内的消防联动控制器上手动控制防火卷帘的降落。防火门控制：由火灾自动报警控制器自动控制防火门的释放器；火灾时自动控制释放器释放，使常开防火门自动关闭，并将动作信号报至消防控制室。8）在消防控制室设置电梯监控盘，能显示各部电梯的运行状态：正常、故障、开门、关门及所处楼层位置显示；火灾发生时，根据火灾情况及场所位200、置，由消防控制室电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因；除消防电梯保持运行外，其余电梯均强制返回首层并将轿厢门打开；电梯运行监视控制盘及相应的控制电缆由电梯厂商提供；电梯的火灾指令开关采用钥匙开关,由消防控制室负责火灾时的电梯控制。9）在消防控制室设置火灾应急广播机柜,机组采用定压式输出。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。当确认火灾后，由消防联动控制器发出联动控制信号，同时向全楼进行火灾-103-声光警报器、广播。在消防控制室能手动或按照预设控制逻辑联动控制选择广播分区，启动或停止应急广播系统，并监听消防应急201、广播。在通过传声器进行应急广播时，自动对广播内容进行录音。消防应急广播与普通广播或背景音乐广播合用时应具有强制切入消防应急广播的功能。设置火灾应急广播扬声器的场所同时设置火灾警报装置，消防应急广播的单次语音播放时间在 10s30s 之间，应与火灾声警报器分时交替工作，可采取 1次声警报器播放，1 或 2 次消防应急广播播放的交替工作方式循环播放。消防控制室内应能显示消防应急广播的广播分区的工作状态。10）在消防控制室设置消防专用电话总机；除在手动报警按钮、消火栓按钮等处设置消防专用电话塞孔外，在下列消防水泵房、配变电室、通风机房、排烟机房、消防电梯机房及其它与消防联动控制有关的且经常有人值班的202、机房设置消防专用电话分机；消防控制室设置可直接报警的外线电话。消防专用电话网络应为独立的消防通信系统。3.火灾自动报警系统电源与接地：消防控制室备用电源采用 UPS 不间断电源装置。消防设备应急电源输出功率大于火灾自动报警系统全负荷功率的 120%，蓄电池（UPS）的容量保证火灾自动报紧系统在火灾状态同时工作负荷条件下连续工作 3h 以上。火灾自动报警系统与防雷接地、电气保护系统接地共用基础接地装置，接地电阻应不大于 1 欧姆。4.消防系统线路的选型及敷设方式：火灾自动报警系统的传输线路和 50V 以下供电的控制线路，采用电压等级不低于交流 300/500V 的绝缘电缆；交流220V/380V203、 的供电电缆和控制线路，采用电压等级不低于交流 450V/750V 的绝缘电缆。火灾自动报警系统的供电线路、消防联动控制线路采用耐火铜芯电线电缆，报警总线、消防应急广播和消防专用电话线等传输线路采用阻燃或阻燃耐火电线电缆。消防控制中心出线采用封闭式金属线槽保护方式敷设，明敷时在金属线槽上-104-采取防火保护措施；水平支线采用穿钢管敷设，在无吊顶的场合，穿钢管保护暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于 30mm，在有吊顶场合，穿钢管保护暗敷于天花内，钢管外涂防火涂料；由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火波纹管。火灾自动报警系统的传输网络不应与其他系统的传输网络合用。不同电压等级的线缆204、不应穿入同一根保护管内，当合用同一线槽时，线槽内应有隔板分隔。5.消防应急照明和疏散指示控制系统：本工程采用消防应急照明和疏散指示系统集中控制系统，在消防控制室设消防应急照明和疏散指示系统控制器主机，在各末端消防应急配电箱设置控制器，由应急照明控制器集中控制并显示应急照明配电箱配接的消防应急灯具的工作状态。6.本工程设置电气火灾监控系统，用于监控低压电线路泄漏电流、电缆接头/端子及重点发热部件等部位的温度，以防止、减少因泄露电流、相间短路和元件或电缆超负荷而引起的电气火灾事故的发生。电气火灾监控系统由电气火灾监控器、剩余电流式电气火灾监控探测器、测温式电气火灾监控探测器等部分或全部设备组成。电205、气火灾监控器设于消防控制室，电气火灾监控器的报警信息和故障信息应在消防控制室图形显示装置或集中火灾报警控制器上显示；但该类信息与火灾报警信息的显示应有区别。电气火灾监控系统的形式：采用总线型剩余电流动作电气火灾监控系统。7.本工程设置消防电源监控系统，用于监控消防设备电源的工作状态。在消防设备电源发生过压、欠压、缺相、过流时发出报警信号。由消防设备电源状态监控器、电压传感器、电流传感器、电压/电流传感器等部分或全部设备组成。消防设备电源状态监控器故障声信号能手动解除，再有故障信号输入时能再次启动。故障光信号能保持至故障解除。任一故障不得影响非故障部分的正常工作。故障排除后可手动或自动复位。消防206、设备电源状态监控主机设置在消防控制室内。消防控制室内严禁有与消防设施无关的电气线路及管路穿过。消防控制室应有相应的竣工图纸、各分系统控制逻辑关系说明、设备使用说明书、系统操作规程、应急预案、值班制度、维护保养制度及值班记录等文件资料。-105-6.5.5 防排烟系统防排烟系统1.防烟设计（1）建筑高度大于 50m 的公共建筑、工业建筑楼梯间和消防电梯前室需要采取机械加压送风。不满足自然通风的封闭楼梯间、前室，采用机械加压送风，加压风机设在机房内；保证楼梯间的余压 4050Pa，前室或合用前室的余压2530Pa。（2）设置机械加压送风系统的封闭楼梯间、防烟楼梯间，在其顶部设置不小于 1 平方米的207、固定窗。靠外墙的防烟楼梯间，在其外墙上每 5 层内设置总面积不小于 2 平方米的固定窗。（3）加压送风口的设置应符合下列规定：1）楼梯间每隔 2 层3 层设一个常开式百叶送风口。2）前室每层设一个常闭式加压送风口，并设手动开启装置。（4）机械加压送风系统，设置电动加压送风口，平时常闭，火警时由消防中心电控打开加压送风口，同时启动系统对应的加压送风机。加压风机设置在屋顶机房内。2.排烟及补风设计（1）满足自然排烟的地上房间采用自然排烟。（2）超过 20m，无自然排烟条件的内走道或虽可自然通风但超过 60 米的内走道均设机械排烟系统。可以自然排烟的按自然排烟。地上货运通道顶层的楼层货物运输通道向室208、外敞开面积不应小于该层通道面积的 20；其他楼层自然排烟面积不应小于该层通道面积的 6；当通道高度大于 6m 时，通道内与自然排烟口距离大于 40m 的区域，应设机械排烟设施；（3）不满足自然排烟的走道和物流仓库设置机械排烟，风量如下表计算：区域排烟量计算法则计算风量风机风量补风方式补风量走道60m3/h.1300036000自然补风大于排烟量的50%物流仓库按高度计算1420002 台 85200自然补风大于排烟量的50%（4）排烟风机选用，机械排烟风机采用消防轴流离心风机。排烟风机应保证在 280 能连续工作 30min。-106-3.防排烟控制（1）火灾时，自动关闭与防排烟无关的通风设备209、。（2）火灾发生时，由消防中心开启电动加压送风口，同时启动相关的加压风机对前室或封闭楼梯间进行加压送风。（3）当火灾发生时，由消防中心发出指令，使担负火灾区域排烟的风机高速运行，相应的补风机保持运行状态；当烟气温度达到 280时，设在排烟风机前的排烟防火阀熔断关闭，联锁风机停止运行。当补风机送入的空气温度达到70 时，设在补风机前的防火阀熔断关闭，联锁风机停止运行。排烟风机以及补风机除在消防值班室控制外，靠近风机处设有控制和检修开关。（4）在电气设备区设置气体灭火后排风系统的排风管道以及补风口上设电动防火阀，气体灭火时电动防火阀关闭，以保证该房间与其它房间隔绝，电动防火阀由消防控制中心控制，气210、体灭火后开启。电动阀除了由消防中心控制其开、关外，还在相应的设备房外方便操作处设置手动开关。（5）设置机械排烟的走道排烟口，平时常闭。火灾报警时，电控开启排烟阀，联动开启风机，并反馈状态信号。（6）电动排烟口，平时常闭，火灾报警时，除了着火点以及离着火点最近的防烟分区的电动排烟口保持开启状态外，其余排烟口由消防中心电控关闭。当烟气温度达到 280时，设在排烟风机前的排烟防火阀熔断关闭，联锁风机停止运行。排烟风机除在消防值班室控制外，靠近风机处设有控制和检修开关。（7）所有排烟（风）机出口管段与排风竖井连接处设置高气密电动排烟防火阀，与相应的排烟（风）机联锁，与风机同时启动或关闭。（8）所有送风211、机入口管段与进风竖井连接连接处设置高气密电动防火阀，与相应的送机联锁，与风机同时启动或关闭。4.其他（1）在风管穿越防火墙时，应设防护套管，其钢板厚度不应小于 2.0mm，风管与防护套管之间，应用不燃且对人体无危害的柔性材料封堵。（2）机械排烟管道风速，金属管道不大于 20m/s，排烟口风速小于 10m/s.（3）通风系统室外进、排风口部的设置位置，满足规范要求。机械排烟口距最远点的水平距离不超过 30m。事故通风口的设置应满足 GB50736-2012 第-107-6.3.9 的相关规定。（4）防排烟风机均设置在专用机房内。防排烟风管采用工厂预制型耐火风管做法。所有防排烟风管满足相应耐火极限212、的要求。风井内内衬铁皮风管。7.通风系统的防火技术措施：（1）通风系统按防火分区划分。各防火分区设置独立系统，穿越楼板的垂直风管，设置在管井内。（2）防火阀（70 关闭）的设置：以下情况之一的风管装设防火阀，动作温度为 70。穿越防火分区的隔墙和楼板处；穿过通风机房、变配电机房及设置防火门的重要的或火灾危险性大的房间隔墙与楼板处；垂直风管与每层风管交接处的水平管段上。穿越变形缝处的两侧各设一个。（3）通风系统风管和通风机，按不燃烧材料制作。软接头为防火软接。送、排风（烟）管采用镀锌风管。（4）有防爆要求的房间的通风设备为防爆型。（5）公用竖井的进排风系统，其接入处设防火阀和止回阀。（6）排烟防213、火阀符合现行国家标准排烟防火阀的试验方法GB15931 的有关规定。-108-第七章第七章环境环境保护保护7.1 评价标准评价标准1.法律法规 中华人民共和国环境保护法(2014 年修订)中华人民共和国水污染防治法(2008 年修订)中华人民共和国大气污染防治法(2015 年修订)中华人民共和国环境噪声污染防治法(1996 年 10 月 29 日)中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法(2016 年修订)2.环境质量标准 环境空气质量标准(GB3095-2012)地表水环境质量标准(GB3838-2002)声环境质量标准(GB3096-2008)3.污染物排放标准 大气污染物综合排放标准(GB214、16297-1996)污水综合排放标准(GB8978-1996)污水排入城镇下水道水质标准(GB/T31962-2015)城镇污水处理厂污染物排放标准(GB18918-2002)建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）7.2 环境质量现状环境质量现状1.大气环境现状根据2019 年xx市环境状况公报，2019 年xx市空气质量达标天数比例80.3%，同比减少 5.2 个百分点。环境空气中，PM2.5 年均值同比下降 9.1%；PM10年均值为 53 微克/立方米,同比上升 6.0%；二氧化氮年均值为 45 微克/立方米，同比持平；二氧化硫年均值为 7 微克/立方米，同比下降 2215、2.2%；臭氧浓度（第90 百分位浓度）为 178 微克/立方米，同比上升 11.2%；一氧化碳浓度（第 95 百-109-分位浓度）为 1.2 毫克/立方米，同比上升 9.1%。2.水环境现状根据2019 年xx市环境状况公报，2019 年每月发布水质监测信息的 53条重点整治河涌（河段）中，16 条河涌（河段）达到或优于类水体，37 条河涌属劣类水体；水质指数（WQI）在 100 以下、101150、151200 和 201 以上的河涌分别有 21 条、31 条、1 条和 0 条。水质劣类河涌的主要污染指标为氨氮、总磷和化学需氧量，呈耗氧性有机污染特征3.声环境现状根据2019 年xx市环216、境状况公报，2019 年xx城市区域环境噪声平均值为 55.7 分贝，比 2018 年上升 0.2 分贝。城市区域声环境质量总体达到国家考核指标要求，属较好水平。影响区域声环境的主要声源为生活噪声和交通噪声，分别占 48.6%和 29.0%7.3 施工期环境影响及治理措施施工期环境影响及治理措施1.水污染影响及治理措施施工期产生的废水主要为地面冲洗废水，这部分的废水含有一定的泥沙。另外还有一部分建设期施工人员的生活污水。其防治措施主要有：（1）冲洗废水经静止过滤泥沙杂物后再进入市政污水管道。（2）施工人员生活废水必须进入污水管道。2.大气污染影响及治理措施施工期的主要大气污染物是扬尘，来自外墙217、施工、内墙拆除、墙面铲除、地砖铲除等施工工序。主要治理措施有：（1）施工现场使用的细沙和其他易飞扬的细颗粒建筑材料应密闭存放或采取覆盖等措施。（2）袋装白灰等易飞扬的细颗散体材料，应库内存放。若室外临时露天存放时，必须下垫上盖，严密遮盖防止扬尘。（3）必须设置围墙或围档将工地与外界分隔开。-110-3.噪声污染影响及治理措施噪声是施工期的主要污染因子，施工过程中使用的运输车辆及各种施工设备，如冲击钻、电锯等都是噪声的产生源。对建设施工噪声可从以下几个方面加以控制和管理：（1）对一些固定的高噪声设备采用噪声控制措施，如切割机等设备应放置在远离居民住宅处，并采取一些噪声屏蔽措施。（2）施工现场的电218、锯、电刨、冲击钻等强噪声设备应搭设封闭式机棚，并尽可能设置在远离居民区的一侧，以减少噪声污染。（3）施工现场应遵照中华人民共和国建筑施工场界噪声限值制定降噪措施。建筑施工过程中使用的设备，可能产生噪声污染的，施工单位应按有关规定向工程所在地的环保部门申报。（4）控制施工作业时间，减少施工噪声影响，工作日施工时间为8:00-12:00,14:00-17:30，其余时间禁止施工，法定节假日全天禁止施工。4.固废污染影响及治理措施施工垃圾主要来源于施工所产生的建筑垃圾和施工队伍产生的生活垃圾。对施工现场的建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。7.4 运营期环境影响及治理措施运营期219、环境影响及治理措施1.水环境影响及治理措施本项目投入运营生产后，入驻工作人员会产生一定的生活污水，接入市政污水管网，由污水处理厂统一处理，运营所产生的污水经内部处理达到排放标准后排入市政污水管网。本项目运营时所产生污水不会对水环境产生明显影响。2.大气环境影响及治理措施项目运营期餐饮区会产生一定的油烟，需要通过油烟处理设施后排放，对大气环境影响不大。3.声环境影响及治理措施运营期的产生噪声的噪声源主要是生产噪音，生产车间尽量采用低噪音型号，并做好隔音处理，避免直接对着住宅民居和本项目自身值班区，加装隔声罩、防震垫减少噪声影响。-111-4.固废污染影响及治理措施运营期的固废主要是生产产生的固体220、废弃物和生活垃圾，生产产生的固体废弃物需集中按要求存放，并交由特定的机构处理，生活垃圾如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。每层楼设置垃圾桶，由清洁人员每天定期清运。7.5环境影响分析结论及建议环境影响分析结论及建议本项目为建筑工程，属于污染因素简单、污染物种类少、毒性低的无特别环境影响的建设项目，在运营期的管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本不会产生环境污染。但项目建设周期长，因此在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目做进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。项目竣工后，需分别经221、当地环保部门“三同时”验收合格后才能正式投入运行。-112-第八章第八章劳动安全、卫生防护劳动安全、卫生防护8.1 设计依据设计依据（1）中华人民共和国劳动保护法（2）中华人民共和国安全生产法（3）建设工程安全生产管理条例（4）建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（5）xx省劳动安全卫生条例（6）xx省劳动安全卫生监察办法（7）xx省安全技术防范管理条例8.2 设计原则设计原则（1）劳动安全及卫生必须惯彻“安全第一，预放为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。（2）因地制宜，根据建筑特点，选择相应的劳动安全及卫生措施。（3）施222、工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。8.3 主要危险因素主要危险因素（1）电气设备过载，泄漏，导致设备损坏，起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以及污染的危害；（2）机械设备失检、失灵，导致机具控制失灵；（3）施工作业带边界不清、无栏栅警示牌等，造成非施工人员进入现场，影响施工现场混乱遭受破坏；（4）施工机械噪声、震动过大，引起妨碍对话、音响信号联络、从而会妨-113-碍作业安全、还会使作业人员造成不适感及耳聋；（5）建筑材料含有毒、放射元素、有害气体挥发或粉尘过量，导致223、人身中毒、潜伏导致职业病，做好施工工人的安全防护措施。8.4 安全措施安全措施（1）工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操作。（2）施工期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；种类电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。8.5 卫生方面措施卫生方面措施（1）工程施工的建筑垃圾应引起高度重视，要严格按照政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，乱堆乱放224、污染环境。（2）施工期间所产生的污水，应通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统。（3）对产生的扬尘，考虑采取有效的降尘和通风措施，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。（4）对操作高噪声、振动设备的工作人员，应配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。综上所述，通过施工期间的环境保护和劳动卫生分析和评价，所提出的防护和预防措施适当，本建设工程对周边环境影响不大，建议在施工期间加强环境卫生的管理，确保不对周边公共场所产生太大的噪声和粉尘影响。-114-第九章第九章绿色建筑与节能专篇绿色建筑与节能专篇9.1 绿色建筑设计绿色建筑225、设计9.1.1 设计依据设计依据 绿色建筑评价标准GB/T50378-2019 xx省绿色建筑设计规范DBJ/T15-201-2020 公共建筑节能设计标准GB 50189-2015 建筑节能与可再生能源利用通用规范GB 55015-2021 民用建筑绿色设计规范JGJ/T 229-2010 声环境质量标准GB30962008 绿色工业建筑评价标准GB/T 50878-2013 建筑采光设计标准GB50033-2013 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ 752012 城市污水再生利用 城市杂用水水质GB/T18920-2020 室外排水设计标准GB50014-2021 室外给水设计标准G226、B50013-2018 建筑给水排水设计标准GB50015-2019 智能建筑设计标准GB50314-2015 建筑照明设计标准GB50034-2013 建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程JGJ/T0151-2008 建筑外门窗气密、水密、抗风压性能检测方法GB/T 7106-2019 建筑环境通用规范GB55016-2021 建筑抗震设计规范GB50011-2010(2016 年版）国家、省、市现行的相关法律、法规、规范性文件9.1.2 绿色绿色建筑建筑设计原则设计原则1、因地制宜；2、全寿命周期分析（主要强调建筑对资源和环境的影响在时间上的意义，关-115-注的是建筑从最初的规划设计到后来的施工227、建设、运营管理及最 终拆除。）；3、最大限度节约资源、保护环境和减少污染；4、满足建筑根本的功能需求；5、与自然和谐共生。9.1.3 绿色建筑设计理念绿色建筑设计理念绿色建筑的设计理念包括以下几个方面：节能能源、节约资源、回归自然。1、节能能源充分利用太阳能，采用节能的建筑围护结构。根据自然通风的原理设置风冷系统，使建筑能够有效地利用夏季的主导风向。建筑采用适应当地气候条件的平面形 式及总体布局。2、节约资源在建筑设计、建造和建筑材料的选择中，均考虑资源的合理使用和处置。要减少资源的使用，力求使资源可再生利用。节约水资源，包括绿化的节约用水。3、回归自然绿色建筑外部要强调与周边环境相融合，和谐228、一致、动静互补，做到保护自然生态环境。绿色建筑内部不使用对人体有害的建筑材料和装修材料，室内空气清新，温、湿度适当，使居住者感觉良好，身心健康。绿色建筑对建筑的地理条件有明确的要求，土壤中不存在有毒、有害物质，地温适宜，地下水纯净，地磁适中。绿色建筑应尽量采用天然材料，确保对人体无害。建设目标本项目按照绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）的相关规定确保建设成为绿色建筑项目，有绿建要求的建筑，需达到国家绿色建筑基本级的目标。9.1.4 绿色建筑设计技术措施绿色建筑设计技术措施1.安全耐久（1）规划专业场地应避开滑坡、泥石流等地质危险地段，易发生洪涝地区应有可靠的防洪涝基础设施；场地应229、无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，应无电磁辐射、含氡土壤的危害。-116-（2）建筑专业1）建筑外门窗必须安装牢固，其抗风压性能和水密性能应符合国家现行有关标准的规定。2）卫生间、浴室的地面应设置防水层，墙面、顶棚应设置防潮层。3）走廊、疏散通道等通行空间应满足紧急疏散、应急救护等要求，且应保持畅通。4）应具有安全防护的警示和引导标识系统。（3）结构专业1）建筑结构应满足承载力和建筑使用功能要求。建筑外墙、屋面、门窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、耐久和防护的要求。2）外遮阳、太阳能设施、外墙花池等外部设施应与建筑主体结构统一设计、施工，并应具备安装、3）建筑内部的非结构构件、设备及附属230、设施 等应连接牢固并能适应主体结构变形。2.健康舒适（1）建筑专业1）室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合现行国家标准室内空气质量标准GB/T18883 的有关规定。建筑室内和建筑主出入口处应禁止吸烟，并应在醒目位置设置禁烟标志。2）主要功能房间室内噪声级和隔声性能。3）围护结构热工性能应符合下列规定：1 在室内设计温度、湿度条件下，建筑非透光围护结构内表面不得结露；2 供暖建筑的屋面、外墙内部不应产生冷凝；3 屋顶和外墙隔热性能应满足现行国家标准的要求。（2）给排水专业给水排水系统的设置应符合相关标准要求。暖通专业应采取措施保障室内热环境。房间内的温度、湿度、新风量231、等设计参数应符合现行国家标准的有关规定；建筑应具有保障室内热环境的措施或预留条件。3）主要功能房间应具有现场独立控制的热环境调节装置。-117-4）地下车库应设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置。（4）电气专业建筑照明数量和质量，照明产品光生物安全性，LED 照明产品频闪比。3.生活便利（1）建筑专业1）停车场应具有电动汽车充电设施或具备充电设施的安装条件，并应合理设置电动汽车和无障碍汽车停车位。2）自行车停车场所应位置合理、方便出入。（2）电气专业1）停车场应具有电动汽车充电设施或具备充电设施的安装条件，并应合理设置电动汽车和无障碍汽车停车位。2）建筑设备管理系统应具有自动监控管理功能。232、3）建筑应设置信息网络系统。（3）景观专业建筑、室外场地、公共绿地、城市道路相互之间应设置连贯的无障碍步行系统。4.资源节约（1）建筑专业1）应结合场地自然条件和建筑功能需求，对建筑的体形、平面布局、空间尺度、围护结构等进行节能设计，且应符合国家有关节能设计的要求。2）建筑造型要素应简约，应无大量装饰性构件。3）垂直电梯应采取群控、变频调速或能量反馈等节能措施；自动扶梯应采用变频感应启动等节能控制措施。（2）结构专业1）不应采用建筑形体和布置严重不规则的建筑结构。2）选用的建筑材料应符合相关要求。（3）给排水专业应制定水资源利用方案，统筹利用各种水资源。（4）暖通专业-118-1）应采取措施降233、低系统能耗。2）应根据建筑空间功能设置分区温度，合理降低室内过渡区空间的温度设定标准。（5）电气专业1）主要功能房间的照明功率密度值不应高于现行国家标准建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB 55015-2021）规定的值；公共区域的照明系统应采用分区、定时、感应等节能控制；采光区域的照明控制应独立于其他区域的照明控制。2）冷热源、输配系统和照明等各部分能耗应进行独立分项计量。5.环境宜居（1）规划专业1）建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周边建筑的日照标准。2）场地内不应有排放超标的污染源。（2）建筑专业建筑内外均应设置便于识别和使用的标识系统。（3）景观专业1）室外热环境应满足国家现行234、有关标准的要求。2）配建的绿地应符合所在地城乡规划的要求，应合理选择绿化方式，植物种植应适应当地气候和土壤，且应无毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求，并应采用复层绿化方式。3）场地的竖向设计应有利于雨水的收集或排放，应有效组织雨水的下渗、滞蓄或再利用；对大于 10hm2 的场地应进行雨水控制利用专项设计。4）生活垃圾应分类收集，垃圾容器和收集点的设置应合理并应与周围景观协调。9.2 节能设计节能设计9.2.1 设计依据设计依据 绿色建筑评价标准GB50378-2019-119-民用建筑绿色设计规范JGJ/T 229-2010 公共建筑节能设计标准GB50189-2015235、 绿色工业建筑评价标准GB/T 50878-2013 建筑采光设计标准GB50033-2013 建筑照明设计标准GB50034-2013 民用建筑热工设计规范GB50176-2016 民用建筑节水设计标准GB50555-2010 建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法GB7106-2008 建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程JGJ/T0151-2008 工业建筑节能设计统一标准GB 51245-2017 国家、省、市现行的相关建筑节能法律、法规9.2.2 建筑概况建筑概况本项目建筑所属气候分区为亚热带季风性气候，具有良好的自然通风条件。9.2.3 能耗种类能耗种类本项目的主要能耗是供电、供水236、的能耗，供电能耗包括动力、通风系统、照明系统等，其中机械设备、照明占能耗的比例较大。供水能耗指各项目的生活用水消耗。9.2.4 能耗估算能耗估算本项目主要消耗能源种类有电、天然气，主要的耗能工质为水。项目负荷计算根据负荷性质按单位负荷指标和需要系数法进行估算。序号序号能源种类能源种类年消耗量年消耗量折算标煤系数折算标煤系数折合标煤（吨）折合标煤（吨）备注备注1电1834.08 万 kWh 0.1229kg/kWh2254.082新鲜水190000t0.0857kg/t16.283天然气-4合计2270.36项目投入使用后，经初步估算，项目建成后的年综合能源消耗量（当量值）约为 2270.36 237、吨标煤。-120-9.2.5 建筑节能建筑节能1.设计范围及主要原则（1）本设计范围为建筑设计及公用设备的节能设计。（2）采用科技含量高的节能型建筑构配件和设备，建筑布局考虑节能要求。2.主要节能措施（1）总体规划方面：合理利用建筑间遮挡，在取得良好的采光和通风，同时减少仓储区的温度波动。（2）单体设计方面：原则上尽量减少建筑物外表面积，选用合适的建筑体型系数。使各功能人员长期活动的区域均能得到较好的采光和通风，减少仓储区的温度波动。（3）主要围护结构：减少了太阳对房间的热辐射，同时也减少了夏季房间制冷、冬季房间的热损失。合理控制窗墙比，使之既满足采光要求，又能满足节能要求。外窗选用密闭性能好238、的双层中空玻璃，要求达到国家对节能窗的评价指标，应具有抗雨水渗漏、抗风压、抗空气渗透和保温等四性。并采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭。门应具有防盗、隔声、保温和防火等性能。9.2.6 给排水节能给排水节能1.选用节水型卫生洁具及配水件。2.公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。3.各用水部门均采用计量收费。4.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。9.2.7 电气节能电气节能1.所有照明灯具、光源、电气附件等均选用符合国家有关标准的高效、节能型产品。照明以 LED 灯为主，照明设计贯彻“绿色照明”的原则。2.各房间和场所的照明功率密度值达到现行国239、家标准 建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB 55015-2021）中的要求。建筑室内照度、照明功率密度、-121-统一眩光值、一般显色指数等指标符合现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 的规定。公共区域照明采用 LED 灯为主的光源，照明控制根据照明场所要求，采用就地分区、分组控制或智能控制。室外景观路灯采用 220V，集中智能控制。3.本项目所用配电变压器满足现行国家标准 电力变压器能效限定值及能效等级国家标准 GB20052 规定的节能评价值；水泵、风机等采用节能型电动机，电动机符合中小型三相异步电动机能效限定值及能效等级GB18613 的要求。4.变电所深入负荷中心，尽量缩短低240、压供电半径。5.将单相负荷均匀地分配在三相网络中，使用电均衡化，减小三相负荷的不平衡度。6.推动建筑智能化技术应用，有效合理节约能源，提高管理水平。9.2.8 暖通节能暖通节能1.设计选用的通风设备均为高效节能产品，风机能效限定值执行通风机能效限定值及节能评价值GB19761。2.局部采用电动驱动压缩机的单元式机组时，采用变频机组，能效比不低于国标二级能效的要求。9.3 海绵城市设计海绵城市设计9.3.1 设计规范设计规范 建筑给水排水设计标准GB50015-2019 城镇给水排水技术规范GB50788-2012 室外给水设计标准GB50013-2016 室外排水设计标准GB50014-202241、1 建筑与小区雨水利用工程技术规范GB50400-2016 雨水集蓄利用工程技术规范GB/T 50596-2010 城镇雨水调蓄工程技术规范GB 51174-2017 城镇内涝防治技术规范GB 51222-2017 透水水泥混凝土路面技术规程CJJ/T135-2009-122-透水砖路面技术规程CJJ/T188-2012 城市绿地设计规范GB50420-2007 防洪标准GB50201-2014 水污染物排放限值DB44/26-2001 城市园林绿化评价标准GB/T 50563-2010 园林绿化工程施工及验收规范CJJ82-2012 种植屋面工程技术规范JGJ 155-2013 城市道路与开242、放空间低影响开放雨水设施15MR105 xx市建设项目雨水径流控制办法 xx市海绵城市专项规划 2016-2030 xx市海绵城市规划设计导则（试行）xx市建设海绵城市建设指标体系 xx市海绵城市建设技术指引及标准图集（试行）海绵城市建设技术指南（试行）9.3.2 项目控制目标项目控制目标1、根据海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建，xx市属于年径流总量控制率的 V 区，年径流总量控制率应为（60%85%）。我国大陆地区年径流总量控制率分区图我国大陆地区年径流总量控制率分区图2、根据xx市海绵城市规划设计导则中xx市年径流总量控制率与设-123-计雨量之间的关系曲线如下图所示：xx市年径243、流总量控制率与设计雨量之间的关系图xx市年径流总量控制率与设计雨量之间的关系图年径流总量控制率对应设计降雨量表年径流总量控制率对应设计降雨量表年径流总量控制率50%60%65%70%75%80%85%设计降雨量 mm（mm）14.318.922.125.830.336.043.7注：数据摘自xx市海绵城市专项规划。3、根据xx市海绵城市专项规划（2016-2030），xx市海绵城市建设分区年径流总量控制指标分解图可知，本项目位于xx市海绵控制分区 08-4 海绵分区，年径流总量控制率为 73%，对应设计降雨量为 28.5mm。-124-4、根据关于印发xx市海绵城市建设指标体系（试行）的通知（244、穗水201716 号）规定，建筑与小区系统中，新建（含扩建、成片改造）、改建项目的海绵城市总体控制指标如下表所示-125-5、本项目属于厂房类新建项目，海绵城市设计目标有：（1）径流总量控制率不低于 73%（对应的设计降雨量 28.5mm）；（2）透水铺装率不低于 70%；9.3.3 海绵城市的技术措施海绵城市的技术措施1、布置思路根据项目用地性质、用地规模、项目定位及规划要求等实际情况合理布置海绵城市设施，场地内通过设置透水铺装、雨水调蓄池等 LID 设施，对排水系统、道路系统等区域的雨水进行有效吸纳、蓄渗和缓释，有效控制雨水径流，实现海绵建设总体控制目标。本项目具体海绵城市规划方案如下：（245、1）铺设透水铺装：场地内非机动车位、室外停车场等均设计采用透水铺-126-装；（2）遵循暴雨处理为主、景观设计为辅的方针。2、相关设施（1）透水铺装根据xx市建设项目雨水径流控制办法的规定：建设后的硬化地面中，除城镇公共道路外，可渗透地面面积比例不小于 40%；人行道、室外停车场、步行街、自行街道和建设工程的外部庭院应当分别设置渗透性铺装设施，其渗透铺装率不低于 70%。本项目场地内非机动车位、室外停车场等设计采用透水铺装，透水铺装地面透水面层采用成品透水砖、植草砖或透水混凝土等。人行道透水铺装实景图人行道透水铺装实景图地面停车位透水铺装实景图地面停车位透水铺装实景图-127-（2）调蓄水池调246、蓄水池指具有雨水储存功能的集蓄利用设施，同时也具有削减峰值流量的作用，主要包括钢筋混凝土蓄水池，砖、石砌筑蓄水池及塑料蓄水模块拼装式蓄水池。雨水调蓄池设计要点：1）雨水储存设施设有溢流排水措施，溢流排水措施建议采用重力溢流。2）当蓄水池和弃流池设置在室内且溢流口低于室外地面时，应当设置自动提升设备排除溢流雨水；当不设溢流提升设备时，应采取防止雨水进入室内的措施。3）雨水蓄水池应设溢流水位报警装置，报警信号引至物业管理中心。4）蓄水池应设检查口或人孔，池底宜设集泥坑和吸水坑。5）溢流管和通气管应设防虫措施。蓄水池采用耐腐蚀、易清洁的环保材料。雨水调蓄池实景图雨水调蓄池实景图溢流排水方式示意图溢流247、排水方式示意图9.3.4 海绵城市建设目标的计算海绵城市建设目标的计算1、汇水分区划分2、通过综合雨量径流系数的方法所需的调蓄容积3、雨水调蓄容积校核-128-4、年径流总量控制率校核5、场地硬化面积及透水铺装校核9.3.5 维护管理维护管理1、基本要求1）应建立健全低影响开发设施的维护管理制度和操作规程，配备专职管理人员和相应监测手段，并对管理人员和操作人员加强专业技术培训。2）低影响开发于是设施的维护管理部门应做好雨季来临前和雨季期间设施的检修和维护管理，保障设施正常、安全运行。3）应加强宣传教育和引导，提高公众对海绵城市建设、低影响开发、绿色建筑、城市节水、水生态修复、内涝防治等工作中雨248、水控制与利用重要性的认识，鼓励公众积极参与低影响开发设施的建设、运行与维护。2、设施维护1）透水铺装a.面层出现破损时应及时进行修补或更换；b.出现不均匀沉降时应进行局部整修找平；c.当渗透能力大幅下降时应采用冲洗、负压抽吸等方法及时进行清理；d.检修、疏通透水能力 2 次/年（雨季之前和期中）。-129-第十章第十章项目建设与运营管理项目建设与运营管理10.1项目建设管理项目建设管理在建设过程中，本项目将建立和落实项目建设行政领导责任制、参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制，依法实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。项目的核心目标是执行由合同界定的质量目标、工期目标、投资249、目标、安全目标。因此，建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。10.1.1招投标制度招投标制度根据中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国招标投标法实施条例、xx省实施办法等法律法规的规定，本工程项目使用国有企业自有资金，项目单位应当根据工程特点，合理划分标段，通过自行招标或委托招标的方式，依法将设计、施工、监理以及与重要设备、材料等的采购依法发包给具有相应资质的单位。严格执行招投标制度是项目建设管理的重要内容。本项目招标基本情况及初步方案详见第十一章“项目招标”专节。10.1.2工程监理制度工程监理制度根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理250、条例，在本项目建设过程中，实施工程建设监理制度，项目单位将委托依法取得相应等级资质的监理单位承担监理任务，按国家有关规定对施工期间的工程质量、费用、进度、合同的执行等方面进行监督与管理。10.1.3合同管理合同管理合同管理就是要严格以合同为依据，通过加强合同分析及资料管理，对合同的履行、变更等进行监督、指导、检查和协调，确保工程建设顺利进行以及合同的质量、投资、工期三个目标的实现；督促合同各方严格履行合同；监督承包商按合同规定的质量标准、工程进度、工程验收标准、工程变更等进行施工；进行合同实施跟踪，对违反合同的现象及时指出更正；向执行合同的有关方面提出意-130-见和建议；及时纠正违约行为；以251、便合同得到顺利的执行。任何单位和个人均不得非法干预合同的签订和履行。10.1.4 质量控制质量控制建立健全承包人自检、监理组抽检的两级质量保证体系，重点审查承包商质量保证体系的运行程序是否完善；承包商自检人员的数量和资质是否满足需要；承包商现场施工检测设备的类型、规格、数量、是否满足检测要求；审查承包商的测量人员的资历、专业、承担过的测量项目等资料。严格开工申请的审批制度，按照施工承包合同文件和施工技术规范及质量验收标准，把好原材料的质量关，加强对重要部位和隐蔽工程的验收，严格控制每一道工序，强调以事前控制为主，杜绝质量事故的发生，确保工程质量。10.1.5 投资控制投资控制首先，要熟悉项目设252、计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。认真审查承包人提交的现金流动计划，以工程量清单为总控，依据合同文件，严格审查计日工，设计变更、额外工程及价格调整，仔细核实工程量并做好施工记录，防止重复计量与超清单计量；当承包人要求额外补偿或索赔时，要做好各种的记录、取得各种证据，控制好工程费用，力争使工程费用不超过计划费用。10.1.6 进度控制进度控制认真审查承包人根据合同要求和管理部门的意图提出的工程总进度计划、年度计划、月度计划，253、经扩建工程办公室集体讨论批准后执行。督促承包商按“编制、实施、调整、实施”循环的编制原则，编制周、月进度计划以及相应的配套计划，并遵循“检查、协调、修订与调整”四个工作环节来进行进度控制。在施工过程中要及时进行计划进度与实际进度的分析比较，并及时掌握工程进度情况，以便督促承包人对人员、机械、材料及资金及时进行调整，以确保工程在合同规定的工期内圆满完成。10.1.7 安全控制安全控制根据中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国建筑法、建筑安全-131-生产监督管理规定等国家及省有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持“安全第一、预防为主”的方针，建立安全文明施工组织体系，健全各项安全254、文明施工规章制度工作程序，创建一个安全文明的施工场所10.2 项目项目运营运营管理管理10.2.1 项目项目合作模式合作模式项目根据xx国际相关规定，业主与企业进行协议签订，约定相关项目合作内容，主要为项目仓储区的出租及管理。10.2.2 项目项目运营模式运营模式项目运营主要通过xx国际进行管理，负责项目的整体开发及运营，建成后项目由xx国际管理，成立项目公司并派遣人员对项目进行管理，仓储区、仓储服务区部分为出租性质，由承租人负责运营，xx国际作为业主及监督方进行管理。后期具体合作及实施方式根据实际情况进行调整。-132-第十一章第十一章项目实施进度计划与招投标项目实施进度计划与招投标11.1255、 分阶段建设进度计划分阶段建设进度计划项目主要分为两期建设，项目共 44.72 万，一期建设仓库 22.31 万及其仓储区地块所有配套工程，二期建设仓库 22.41 万。总工期为 2023 年2025 年底。项目的总体计划安排见下表。一阶段：2023 年2024 年底；（含前期工作、设计、招标、施工）二阶段：2024 年2025 年底；（含设计、招标、施工）分阶段建设范围如下图：11.2 项目招标项目招标11.2.1 编制依据编制依据（1）中华人民共和国招标投标法（2000 年实施）（2）中华人民共和国招标投标法实施条例（2012 年实施）-133-（3）必须招标的工程项目规定（2018 年 256、6 月施行）（4）xx省实施办法（2003 年施行）11.2.2 招标情况招标情况本工程为初步确定的供参考方案，在具体实施过程中可依据国家及省、市有关规定并结合实际情况适时调整。根据中华人民共和国招标投标法，本工程建安工程、设计、监理、检验检测、造价咨询委托公开招标，本工程有关招标基本情况参见下表。表表 11.2-1 招标基本情况表招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标建安工程设计监理造价咨询检验检测其他第十二章第十二章投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措12.1 投资估算投资估算12.1.1 投资估算的编制范围投资估算的编257、制范围本项目投资估算的范围为项目的建设投资，费用包括建安工程费用、工程建设其他费用以及预备费、土地成本等。12.1.2 投资估算编制依据投资估算编制依据1、国家发展改革委、建设部以发改投资20061325 号关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）；2、投资项目经济估指南中国国际工程咨询公司1998；3、xx省建筑与装饰工程、安装工程、市政工程、园林绿化工程综合定额文件；4、xx省及xx市有关建设工程定额及近期工程造价信息；5、建设方提供的数据。12.1.3 投资估算编制说明投资估算编制说明1、工程建设其他费用包括项目建设单位管理费、工程监理费、前期工作咨询费、工程勘察设计费、工程造258、价咨询费、竣工图编制费、施工图技术审查费、招标代理费、工程保险费、专项检测费、检验监测费等。2、建设单位管理费按财建2016504 号文进行计算。3、工程监理费按发改价格2007670 号计算。4、前期工作咨询费用主要包括项目建议书编制费用，按国家计委计价格19991283 号关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知的有关规定计算。5、工程设计费按国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）文计算。6、工程造价咨询服务费按xx省建设工程造价咨询服务收费标准（粤价函2011742 号）文计算。7、场地准备及临时设施费按建安工程费的 1%计。-135-8、竣工图编制费分别259、按设计费的 8%计算。9、施工图技术审查费按粤价函2004393 号关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函和发改价格2011534 号国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知，按设计费的6.5%计算。10、招标代理服务费按（计价格20021980 号文）文计算。11、工程保险费根据xx省建设厅颁发 xx省建筑工程计价办法 和 广东省建筑工程综合定额的通知（粤建价字200379 号文）按建安工程费的0.3%计。12、检验监测费包括材料检验费、结构检验费、房屋结构安全鉴定费、节能检测费等。根据穗建造价201938 号，按工程费 2%计算。13、基本预备费费率260、按 5%计。14、项目总投资估算表详见附表12.1.4 估算结果估算结果一、总投资本项目总投资 225862.94 万元,其中：工程建设费 177612.05 万元，工程其他费 21462.77 万元，预备费 9953.74 万元，土地成本 5064.73 万元，建设期利息 11769.64 万元。序号费用名称数额（万元）所占比例1建设投资209028.5792.55%1.1建安费177612.0578.64%1.2工程建设其他费用21462.779.50%1.3预备费9953.744.41%2土地成本5064.732.24%3建设期利息11769.645.21%4项目总投资(1+2+3)22261、5862.94100.00%二、一期投资本项目一期投资 113792.02 万元,其中：工程建设费 91467.25 万元，工程其-136-他费 11410.62 万元，预备费 5143.89 万元，土地成本 2532.37 万元，建设期利息 3237.89 万元。序号费用名称数额（万元）所占比例1建设投资108021.7794.93%1.1建安费91467.2580.38%1.2工程建设其他费用11410.6210.03%1.3预备费5143.894.52%2土地成本2532.372.23%3建设期利息3237.892.85%4项目总投资(1+2+3)113792.02100.00%12.2262、 资金筹措与资金使用资金筹措与资金使用计划计划本项目资金来源全部为自筹资金。资金使用如下：序号年份合计202320242025资金分年度使用计划100%30%55%15%1项目投入总资金220798.2163734.70118980.7638082.751.1建设投资209028.5762708.57114965.7131354.281.2建设期利息11769.641026.134015.056728.462资金筹措220798.2163734.70118980.7638082.752.1自筹资金66239.4619120.4135694.2311424.822.2银行贷款154558.754263、4614.2983286.5326657.923土地成本（已付现）5064.735064.73本项目贷款比例为 70%，资本金为 30%，资本金组成主要为建设单位自筹资金，计算期利息按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年 11 月 20 日贷款市场报价利率(LPR)5 年期以上 LPR 为 4.45%，上浮 15 个基点 4.60%计算。-137-第十三章第十三章财务分析财务分析13.1 评价依据及参数评价依据及参数1.编制依据编制依据（1）国家计划委员会、建设部联合颁发的 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）投资项目可行性研究报告编制指南2002 年（试用版）；（264、3）中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南1998；（4）企业会计制度和相关会计准则；（5）国家、地方及相关行业的有关文件和规定；（6）建设单位提供的财务评价基础资料。2.财务分析范围财务分析范围本财务分析范围仅针对项目投资范围内所产生的财务效益进行分析，分析范围仅包括项目范围内所产生的增量收益、增量成本费用。本项目运营业态为仓库出租收入、自营操作服务，采用含税预测价格。3.分析分析模式模式项目主要分为两期建设，项目共 44.72 万，一期建设仓库 22.31 万及其仓储区地块所有配套工程，二期建设仓库 22.41 万。项目财务分析以整体财务效益为基础分析，单独对一期项目进行独立分析，分265、析项目分期财务可行性，项目一期财务分析基础条件与整体相同。13.2 投资总额及筹资方式投资总额及筹资方式一、一、总投资总投资本项目工程建设费 177612.05 万元，工程其他费 21462.77 万元，预备费9953.74 万元，建设总投资 209028.57 万元。二、一期投资二、一期投资本项目工程建设费 91467.25 万元，工程其他费 11410.62 万元，预备费-138-5143.89 万元，建设总投资 108021.77 万元。公司已经购置项目用地，此次无需付现，在进行财务测算时按其成本计入，土地总费用 10640.73 万元，其中 6 号仓土地已计 2628 万元；7 号仓土266、地已计2948 万元，剩余 5064.73 万元计入本次土地成本。一期土地计取一半，即 2532.37万元。项目资金计划按 30%资金自筹，70%资金向银行贷款，按 5 年期以上 LPR的贷款利率 4.45%上浮 15 个基点 4.60%计算利息。13.3 基本假设条件基本假设条件1、项目计算期定为 43 年，其中建设期 3 年，经营期 40 年。2、项目经营期第 1 年达到设计作业能力的 50%，第 2 年为 70%，第 3 年为 80%，第 4 年为 90%，第 5 年达产 98%。3、本新建仓库项目参照房屋建筑物折旧年限 40 年作为项目经营期限，设置的业务经营种类有仓库租赁、自营业务 267、2 种收入项目。4、折现率假设依据折现率一般与项目的资金成本相近，本项目的资金成本为银行 5 年期以上LPR 的贷款利率 4.45%上浮 15 个基点 4.60%计算，折现率取 8%。5、债务偿还思路根据项目预测数据的期末资金余额安排当年的还款额。13.4 业务收入预测基础业务收入预测基础一、租赁收入（1）普通仓月租金标准第 1-8 年 43 元/平方米,第 9 年起每两年递增 3%。（2）仓储服务区月租金初始以 80 元/平方米，每五年递增 6%。二、自营业务收入自营业务为简化计算，保守按平方米计算收入，初始以 48 元/平方米/月，每五年递增 6%。-139-13.5 经营成本预测基础经营268、成本预测基础（1）自营运作成本占自营业务收入比例 58%。（含管理费）（2）经营税金。仓库租赁收入的综合税率按 5.8%预计。自营业务的税金按 3.7%的综合税率预计（含 50%成本进项抵扣、地方教育、教育附加、城市维护建设、印花税等）。（3）房产税按年从值计算=原值（土地+房屋）*70%*1.2%。（4）物业管理费+园区管理费（第 2 年起每年按 3%递增）。按 3 元/平方米/月计收。（5）物业维护费。运营前 5 年为零。从第 6 年按租金收入*3%计收。（6）折旧与摊销费用。总投资内折旧包括 209028.57 万元仓库及配套设施按 40 年计提折旧，年折旧额 5226 万元；土地成本 269、5064.73 万元，按 40 年摊销，年摊销额 127 万元。一期投资内折旧包括 108021.77 万元仓库及配套设施按 40 年计提折旧，年折旧额 2701 万元；土地成本 2532.37 万元，按 40 年摊销，年摊销额 63 万元。（7）利息费用。当年借款利息支出为上一年末借款余额乘以贷款利率（4.60%）计算得出。（8）所得税费用。从累计盈利年度开始计征所得税，首次计征的所得税是累计盈利加上开始盈利年度的利润总额乘以 25%的所得税率计算得出。以后盈利年度的所得税是当年的利润总额乘以 25%的所得税率计算得出。13.6 盈利能力分析盈利能力分析从项目投资总获利能力的角度，考察项目方270、案的合理性。主要选取反映盈利能力的动态指标主要有财务内部收益率、财务净现值和投资回收期。1、财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。当财务内部收益率大于或等于所设定的基准收益率时，项目方案在财务上可行。本项目设定的基准收益率为 8%。-140-2、财务净现值（FNPV）反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值0，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。3、投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。序号序号指标名称指标名称单位单位总271、体投资财务总体投资财务评价评价指标指标一期一期财务评价指标财务评价指标1项目投资财务内部收益率(税后)%8.26%8.30%2项目投资财务净现值(ic=8%，税后)万元3,9252,2933项目静态投资回收期(税后)年18.2918.074项目动态投资回收期(税后)年38.1237.64一、总体投资盈利能力分析项目投资税后内部收益率为 8.26%，满足 8%财务要求。税后财务净现值3925 万，静态投资回收期(税后)18.29 年，另外动态投资回收期(税后)38.12 年，小于项目运营期，项目盈利能力基本可满足投资者要求。二、一期投资盈利能力分析项目投资税后内部收益率为 8.30%，满足 8%272、财务要求。税后财务净现值2293 万，静态投资回收期(税后)18.07 年，另外动态投资回收期(税后)37.64 年，小于项目运营期，项目盈利能力基本可满足投资者要求。13.7 不确定性不确定性分析分析13.7.1 现金流平衡分析现金流平衡分析现金流平衡分析是通过现金流平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、出租量、价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。现金流平衡分析的目的就是找出这种临界值，即现金流平衡点，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。本项目现金流平衡计算公式如下273、：-141-%100附加可变成本销售收入营业税金及固定成本现金流平衡点现金流平衡点是衡量项目运营负荷状况的重要指标，现金流平衡点越低，则风险越小，即项目可以承受较大的风险。本项目现金流平衡曲线如下图所示一、总体投资现金流平衡分析如上图所示，项目现金流平衡点最大值为 41.66%（第一年），最小值为26.65%且呈逐年降低的趋势，项目全部运营年份平均现金流平衡点为 29.87%，即项目运营负荷达到 29.87%即可实现现金流平衡，表明项目具有较强的抗风险能力。二、一期投资现金流平衡分析如上图所示，项目现金流平衡点最大值为 52.21%（第一年），最小值为-142-26.71%且呈逐年降低的趋势，274、项目全部运营年份平均现金流平衡点为 30.05%，即项目运营负荷达到 30.05%即可实现现金流平衡，表明项目具有较强的抗风险能力。13.7.2 敏感性分析敏感性分析选取对项目效益影响较大的因素建设投资、经营收入本和经营成本进行单因素敏感性分析，具体如下表所示。一、总投资敏感性分析数据财务内部收益率-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%建设投资10.31%9.75%9.23%8.73%8.26%7.82%7.40%7.00%6.61%经营收入5.39%6.18%6.92%7.61%8.26%8.88%9.46%10.01%10.53%经营成本9.36%9.10%8.83%8.275、55%8.26%7.97%7.67%7.36%7.05%基准收益率8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%-143-二、一期投资敏感性分析数据财务内部收益率-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%建设投资10.38%9.81%9.27%8.77%8.30%7.85%7.43%7.02%6.64%经营收入5.36%6.16%6.91%7.63%8.30%8.93%9.54%10.11%10.65%经营成本9.47%9.19%8.90%8.60%8.30%7.99%7.67%7.34%7.00%基准收益率8.00%8.00%8.00276、%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%敏感性分析表明，在上述建筑投资、经营收入、经营成本三个因素中，经营收入为最敏感因素，建设投资为次敏感因素，经营成本为最不敏感因素。以内部收益率为主要评价指标，建设投资、经营成本在20%的幅度内仍能保持 6%以上的内部收益率，表明项目具有较强的抗风险能力。综上，判断项目具有较强的抗风险能力，建议本项目建设单位在经营过程中加强市场营销力度和经营管理，确保项目经营期收入能够达到预期的水平。同时，建设单位需对建设投资进行控制，通过项目管理和招投标方式对项目建-144-设进行质量、工期和成本的控制，确保项目投资运营达到既定的目标。13.8 财277、务评价结论财务评价结论一一、总体投资、总体投资项目投资税后内部收益率为 8.26%，满足 8%财务要求。税后财务净现值3925 万，静态投资回收期(税后)18.29 年，另外动态投资回收期(税后)38.12 年，项目盈利能力基本可满足投资者要求。项目运营负荷达到 26.12%即可实现现金流平衡，表明项目具有较强的抗风险能力。二、一期二、一期投资投资项目投资税后内部收益率为 8.30%，满足 8%财务要求。税后财务净现值2293 万，静态投资回收期(税后)18.07 年，另外动态投资回收期(税后)37.64 年，小于项目运营期，项目盈利能力基本可满足投资者要求。项目运营负荷达到 26.72%即可278、实现现金流平衡，表明项目具有较强的抗风险能力。三三、总结、总结据两独立评价分析，项目分期后对项目财务评价数据无影响，主要原因为选用的分期模式对投资、收入、费用呈等比例关系，财务评价数据非常接近，分期基本可行。在贷款模式下，项目运营的第 1-14 年为偿还贷款本金期，在此期间，本项目无现金供股东分红。自第 15 年开始，本项目的盈余可供股东分红。项目清偿能力良好。总得来说，本项目根据测算可实现国有资产保值增值，回收期适中，能达到预期基准收益率，投资能在计算期内收回。从整个项目来说，项目具有较好的盈利能力，并具有较好的抗风险能力，项目财务评价可行。第十四章第十四章社会评价社会评价项目建设不仅要考虑279、国民经济的发展、仓储需求、资金来源和工程技术方案等因素，更要从有利于协调项目与社会发展的关系，促进社会进步与经济社会协调发展。因此，对项目进行社会影响分析，是规避投资项目社会风险的重要手段。项目社会影响分析重视对人的因素的分析，要全面贯彻落实科学发展观，坚持以人为本的发展理念，重点关注文化教育、卫生健康、教育信仰、风俗习惯、贫困、弱势群体、环境及社会机构的参与性等问题，切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，评价项目可能存在的社会影响和风险，并研究规避社会风险的对策。为此，要优化项目建设实施方案，规避项目的社会风险，确保项目可持续发展，促进社会和谐发展。项目社会影响分析，主要是分析项280、目的建设与营运对社会发展目标的贡献和影响，增进项目投资者与沿线地区利益相关者的交流和了解，从而保证项目的持续发展，主要包括：项目的社会影响分析及项目与当地社会的互适性；社会风险及其社会效果的综合评价等方面。本项目的建设对沿线经济各部门和沿线居民都具有广泛的经济社会影响，更是具有重要的战备意义，其影响具有以下特点：1、宏观性社会影响分析重在分析项目为社会发展目标所作的影响与贡献，涉及社会众多领域，包含内容广泛。2、间接性项目对社会发展产生的影响，是通过它与社会各领域相互作用来实现的，有直接效益和间接效益，并以间接效益为主。3、滞后性项目投资大，其社会效益的体现存在一个较长的滞后期。4、定量难社会281、影响存在多样性，大部分影响难以用货币或实物定量分析。-146-14.1 项目社会影响分析项目社会影响分析14.1.1 项目的正面社会影响效果项目的正面社会影响效果1、有利于增加更多的就业机会目前，我国就业形势严峻，千方百计扩大就业、增加就业岗位是保障和改善民生的头等大事，项目的建设和营运将对提供就业机会产生重大影响。道路建设是劳动密集型项目，需要投入大量的人力、物力。建设期间将增加对筑路材料的需求，促进经济的平稳增长，创造更多的就业岗位。随着项目的建成通车，将向全社会提供养护、管理、收费等就业岗位，诱发相关行业增加就业岗位，如服务产业、建筑材料工业和交通运输业等。同时，随着出行条件的改善，有利282、于区域劳务的输出，增加外出就业的机会。2、有利于xx综保区丰富跨境电商产业链项目的建设有利于xx综保区丰富跨境电商产业链，打造跨境电商进出口双循环新发展格局，研究制定相关产业政策，建设跨境电商产业园，为企业打造办公、展示、会议、轻仓储等功能平台，吸引跨境电商产业集聚，本项目将是国际物资交互前沿。3、有利于xx优化升级综保区xx海关以xx保税港区为依托，以制度创新为重点，在促进贸易便利化、优化营商环境、加快产业转型升级等方面做了大量卓有成效的工作，取得明显成效，本项目的建设有利于xx优化升级综保区。14.1.2 项目的负面社会影响效果项目的负面社会影响效果1、对土地利用的影响附近人口分散，项目土283、地已过户，附近没有农田。2、对附近居民生活的影响路线两侧分布有一定数量的居民点，项目建设需要拆迁一定数量的建筑物、照明线、通讯电缆等，施工期间车辆的进出及对现有道路的占用将不可避免地带来环境噪声、废气污染和交通拥堵，给沿线人们的生活、工作带来一定影响。-147-14.2 社会互适性分析社会互适性分析项目的相互适应性分析，主要研究项目能否与当地的社会环境相适应，被人文环境所接纳，以及被当地政府、农民、城镇居民所接受，是否支持项目的存在与发展。14.2.1 当地政府对项目的态度当地政府对项目的态度通过调查，xx市政府、企业和社会团体都能充分理解项目的建设及营运将完善区域道路网，促进地区经济发展，减284、少贫困，提高人均收入，为加快实现全面建设小康社会的宏伟目标提供良好的交通保障，对本项目建设支持率为100。各级地方政府表示将在项目建设的全过程，宣传群众、组织群众，对项目建设给予最大支持和积极配合。14.2.2 项目与利益相关者的态度项目与利益相关者的态度本项目的建设是为了发展地区经济，改善当地农民、城镇居民生产和生活条件，提高生活水平，增加地方财政收入，为贫困者创造更多脱贫致富的机会的交通项目。项目的利益相关者主要有：投资人、运输专业户、商贩、农牧业承包者、沿线农民和城镇居民，以及区域内的企业和职工。项目建设的相关利益群体主要包括：投资者（业主）、交通运输业主、商业经营者、项目当地农民和城镇285、居民，以及区域内的少数企业和职工，对项目建设的支持率为 100。项目与当地社会的适应性分析，见下表社会因素考虑因素关注点对项目的影响受项目的影响适应情况-148-社会因素考虑因素关注点对项目的影响受项目的影响适应情况主要利益相关者投资人运输专业户商贩、果园承包者区域内的企业投资收益道路状况的改善运输条件的改善投资环境、运输成本大小小小大较大较大较大投资人具有较强的社会责任感。受益人对项目实施态度积极。当地机构所在地区政府交通基础设施的改善、投资环境的改善、经济社会的发展。大大当地各市、县（区）及乡（镇）政府对项目实施给予最大程度的支持配合。项目环境社会及人文环境符合当地环境和人文条件。大大项目286、能为当地环境和人文条件接纳，现有技术条件满足项目建设需要。14.2.3 各部门或组织对项目的态度各部门或组织对项目的态度在本次预可行性研究报告的前期资料收集、现场调查到后期预可行性研究报告的编制，均得到了xx省商务局、xx市、建设局、统计局以及广大的当地群众给予的大力支持和协助，保证了工作的顺利进行。14.3 社会评价结论社会评价结论综合来看，xx是xx唯一的国家进口贸易促进创新示范区是“千年商都”xx通向海洋的通道，是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。-149-xx区位于xx东南部，地处出海口要塞，物流区位优势明显。本项目依托国际航运物流节点，在跨境电商热火朝天的经济环境下，x287、x国际为综保区最大的土地持有者，可打造国际物资交互前沿。对拓展城市发展空间、扩大港区辐射影响，缓解进出口贸易迅速增长的压力、推动就业、加快xx区、xx综保区开发建设等方面具有重要意义，从项目前期研究就为公众所广泛关注，沿线各级部门对本项目倾注了更多的关注和关心，在共同的努力下，相应对策切实落实到位后，本项目风险的发生频率和影响程度将明显下降。综合分析，本项目审批阶段合法、设计方案、标准合理、可行，社会稳定因素可控。第十五章第十五章社会稳定风险分析社会稳定风险分析15.1 编制依据编制依据1.中共中央办公厅、国务院办公厅转发中央政法委员会、中央维护稳定工作领导小组关于深入推进社会矛盾化解、社会管288、理创新、公正廉洁执法的意见的通知（中办发200946 号）2.关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）（中办发20122 号）3.国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法（发改投资20122492 号）4.国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资2013428 号）5.xx省发展改革委重大项目社会稳定风险评估暂行办法(粤发改重点20121095 号)6.建设单位提供的相关基础资料15.2 风险调查风险调查15.2.1 拟建项目的合法性拟建项目的合法性项目建设可解决企业仓储用房不足，仓储服289、务用房有限等问题，促使企业加快落户入驻进度。项目建设程序将严格按照有关法律、法规规定，确保程序合法、手续齐全。15.2.2 自然及社会环境调查自然及社会环境调查自然及社会风险调查包括可能对行业发展和区域经济的影响、对上下游已建或拟建关联项目的影响，对当地就业机会、地方资源、文化、生活方式、宗教信仰的影响等，详见下表所示。序号自然及社会环境要素现状或影响1行业发展能促进建筑、工业的发展-151-序号自然及社会环境要素现状或影响2区域经济拉动xx物流、进出口贸易产业的发展3关联行业促进建筑、建材发展4就业机会增加一定的就业岗位5土地影响较小6能源影响较小7水资源不涉及8岸线不涉及9交通不涉及10排290、污满足环评要求11生态环境满足环评要求12文化不涉及13生活方式不涉及14宗教信仰不涉及15社会习俗不涉及15.2.3 利益相关者调查利益相关者调查利益相关者包括对入驻企业、入驻办公人员、不同利益群体、弱势群体的调查等，详见下表所示。社会因素影响范围程度可能出现的后果对居民收入的影响为项目提供服务人员相关人员的收入增长对居民就业的影响相关的施工单位、投入运营后工厂等保障一定的就业率-152-社会因素影响范围程度可能出现的后果对居民收入的影响为项目提供服务人员相关人员的收入增长对居民就业的影响相关的施工单位、投入运营后工厂等保障一定的就业率对入驻企业的影响入驻企业人员提升公司形象对入驻办公人员的291、影响入驻企业人员改善办公环境对不同利益群体的影响周边单位与团体影响较小对弱势群体的影响当地妇女、儿童、残疾人员影响较小15.2.4 相关部门及媒体态度相关部门及媒体态度相关部门及媒体态度调查包括对当地政府及其有关部门、基层政府及组织、社会团体以及当地媒体对于拟建项目的态度，详见下表。社会因素态度可能出现的结果措施建议政府及有关部门支持审批手续办理时间较长做好前期申报及协调工作基层政府、组织及社会团体支持施工与运营造成一定影响积极做好环境影响的减缓措施，并做好安全防范措施媒体支持公共媒体出现不利于项目实施的信息保持信息透明、在媒体上公开澄清事实15.2.5 同类项目调查同类项目调查经调查，公开报292、道的同类项目引发的社会稳定问题主要是拆迁赔偿，本项目地块为净地，不涉及拆迁。-153-15.3 风险识别及防范措施风险识别及防范措施项目社会风险分析主要指对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面较大、时间较长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。本项目建设内容不涉及拆迁；同时，本项目建设地点不属于少数民族聚居区，因此项目的建设不存在民族、宗教、弱势群体支持及受损补偿等社会风险问题。综上所述，本项目建设的社会风险较小。社会因素持续时间可能导致的后果措施建议征地拆迁问题建设阶段无无环境污染及生态问题建设、运营阶段造成当地环境污染及影响居民生活环293、境严格执行环境影响评价及三同时制度民族矛盾、宗教问题无无无弱势群体支持问题无无无受损补偿问题无无无15.4 风险分析结论风险分析结论根据项目建设地点及项目特性，项目社会稳定性风险因素主要为环境影响。本项目前期策划，建设、运营过程中严格执行环境影响评价制度及三同时制度，加强隔声降噪的管理。综上所述，该项目社会稳定性风险为低风险。-154-第十六章第十六章结论与建议结论与建议16.1 结论结论xx是xx唯一的国家进口贸易促进创新示范区是“千年商都”xx通向海洋的通道，是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。xx区位于xx东南部，地处出海口要塞，物流区位优势明显。本项目的建设对拓展城市发展294、空间、扩大港区辐射影响，缓解进出口贸易迅速增长的压力、推动就业、加快xx区、xx综保区开发建设等方面具有重要意义。本项目依托国际航运物流节点，在跨境电商热火朝天的经济环境下，xx国际为综保区最大的土地持有者，可打造国际物资交互前沿。利用仓库的仓储、中转、分拨功能及本项目建设的机会，打造xxxx区国际分拨中心。经研究分析，本项目建设方案合理，投资经济合理，经济回报良好，综上，本项目建设方案具有较强的可操作性和可行性。16.2 建议建议1.本项目为建设单位自筹，需严格按企业资金相关管理规定，加强资金管理。2.项目对于营业收入和建设投资敏感性较强，需要注意控制建造成本，以及提前制订销售计划及市场需求295、下降时的预案。3.建立完整的施工现场安全管理制度，重点是进行人的不安全行为和物的不安全状态的控制，落实安全管理决策与目标。4.项目周边有办公区，需控制施工期间产生的噪声、扬尘、污水。5.施工中建立完整的疫情防控管理体系，对工作场所进行全面的消毒，施工现场实行全封闭管理，设置体温测量点急配备必要的防护用品。6.建议建设单位进一步落实周边配套设施的外水、外电、排污及弱电系统的接驳条件，以满足项目实施及建成后的使用需求。第十七章第十七章附表附表17.1 总体总体相关附表相关附表17.1.1 总投资总投资估算表估算表序号序号工程项目或费用各称工程项目或费用各称估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指296、标技术经济指标占投资比占投资比例例备注备注建筑工程建筑工程设备及安设备及安装工程装工程其它费用其它费用合合 计计单单 位位数数 量量单位造价单位造价(元元)（%）一一建筑安装工程费用建筑安装工程费用142853.9534758.10177612.05m2447170.003971.9178.64%1建筑结构工程建筑结构工程110050.500.00110050.50m2447170.002461.041.1桩基础工程桩基础工程13415.1013415.10m2447170.00300.001.2仓库61875.0061875.00m2275000.002250.001.5仓储服务区7602.297、007602.00m250680.001500.001.6卸货平台4345.004345.00m219750.002200.001.7通道16381.2016381.20m274460.002200.001.8叉车充电区989.00989.00m24600.002150.001.9盘道5443.205443.20m222680.002400.002室内装修室内装修19782.450.0019782.45m2447170.00442.392.1仓库12375.0012375.00m2275000.00450.002.4仓储服务区2280.602280.60m250680.00450.002.5卸298、货平台888.75888.75m219750.00450.00-156-序号序号工程项目或费用各称工程项目或费用各称估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标占投资比占投资比例例备注备注建筑工程建筑工程设备及安设备及安装工程装工程其它费用其它费用合合 计计单单 位位数数 量量单位造价单位造价(元元)（%）2.6通道3350.703350.70m74460.00450.002.7叉车充电区207.00207.00m24600.00450.002.8盘道680.40680.40m222680.00300.003外立面装修工程外立面装修工程10808.0010808.00m210808299、0.001000.004安装工程安装工程31301.9031301.90m2447170.00700.004.1给排水工程4024.534024.53m2447170.0090.004.2电气工程电气工程9837.749837.74m2447170.00220.004.3消防工程11626.4211626.42m2447170.00260.004.4空调通风工程4471.704471.70m2447170.00100.004.5智能化工程1341.511341.51m2447170.0030.005软基处理工程软基处理工程1089.001089.00m224200.00450.006高低压配套300、工程高低压配套工程1500.001500.00项1.0015000000.007室外工程室外工程1119.001576.202695.20m224200.001113.727.1室外道路及绿化工程室外道路及绿化工程1089.001089.00m224200.00450.007.2室外给排水管网室外给排水管网968.00968.00m224200.00400.007.3室外消防管网工程室外消防管网工程363.00363.00m224200.00150.007.4污水处理工程100.00100.00项1.001000000.007.5室外标识30.0030.00项1.00300000.007.6室301、外照明145.20145.20m224200.0060.008基础设施配套费基础设施配套费（外水外外水外电接入）电接入）100.00100.00项1.001000000.00暂估-157-序号序号工程项目或费用各称工程项目或费用各称估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标占投资比占投资比例例备注备注建筑工程建筑工程设备及安设备及安装工程装工程其它费用其它费用合合 计计单单 位位数数 量量单位造价单位造价(元元)（%）9电梯工程电梯工程280.00280.00台8.00350000.0010树木迁移费用树木迁移费用5.005.00项1.0050000.00暂估二二工程建设其他费工302、程建设其他费21462.7721462.779.50%1建设单位管理费1370.631370.63财建2016504 号2可行性研究报告编制101.97101.97国家发展计划委员会计价格19991283 号3城市建设配套费2414.722414.72向政府部门统一缴交的城市配套设施建设费（包含供水、供电、燃气及热力配套工程建设费）4工程设计费3990.193990.19工程勘察设计收费管理规定（2002 年修订本）5工程勘察费598.53598.53工程勘察设计收费管理规定（2002 年修订本），工程设计费*15%6招标代理费111.42111.42计价格20021980 号6.1施工总包单303、位招标74.2674.266.2设计招标15.9215.926.3监理招标10.5610.566.4造价咨询单位招标7.607.606.5施工图审查单位招标3.093.09-158-序号序号工程项目或费用各称工程项目或费用各称估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标占投资比占投资比例例备注备注建筑工程建筑工程设备及安设备及安装工程装工程其它费用其它费用合合 计计单单 位位数数 量量单位造价单位造价(元元)（%）7工程监理费2442.612442.61施工监理服务收费发改价格2007670 号,发改价格2011534 号8施工图审查费298.27298.27发改价格2011534304、 号，（工程设计费+工程勘察费）*6.5%9竣工图编制费319.22319.22工程勘察设计收费管理规定（2002 年修订本），工程设计费*8%10全过程造价咨询费1259.861259.86xx省粤价函2011742 号，包括投资估算的审核、工程概算的审核、工程预算的审核、工程结算审核、施工阶段全过程造价控制11场地准备及临时设施费1776.121776.12建标【2011】1 号，建安费*1%12环境影响评价编制44.2844.28计价格2002125 号,发改价格2011534 号13节能报告书编制14.6814.68xx市合理用能评估咨询服务收费暂行办法14地震灾害评估费12.0012305、.00暂定15地震安全评价11.0011.00暂定16雷电风险评估13.0013.00暂定17树木保护专篇编制5.005.00暂定-159-序号序号工程项目或费用各称工程项目或费用各称估算价值（万元）估算价值（万元）技术经济指标技术经济指标占投资比占投资比例例备注备注建筑工程建筑工程设备及安设备及安装工程装工程其它费用其它费用合合 计计单单 位位数数 量量单位造价单位造价(元元)（%）18水土保持方案编制184.50184.50水保监【2005】22 号文19工程保险费532.84532.84建安费*0.3%20检验检测费3552.243552.24穗建造价201938 号，按工程费用 2%计306、算21设计咨询费710.45710.45建安费*0.4%22白蚁防治费134.15134.15建筑面积*3 元/平方米23BIM 技术应用费1565.101565.10 xx省建筑信息模型（BIM）技术应用费用计价参考依据，包含设计施工运维三阶段三三预备费预备费9953.749953.744.41%1基本预备费一+二5.00%9953.749953.74四四土地成本土地成本5064.735064.732.24%土地总费用 10640.73 万元，其中 6 号仓土地已计 2628 万元；7 号仓土地已计 2948 万元，剩余 5064.73 万元计入本次土地成本五五建设期利息建设期利息11769307、.645.21%六六总总投投资资225862.94m2447170.005050.94100.00%17.1.2 总体项目经营收入估算总体项目经营收入估算表表序号项目系数建设期经营期0123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142一租金合计(万元/年)14,617 17,053 19,849 22,330 24,755 25,084 25,525 25,525 25,965 25,965 26,754 26,754 27,372 27,372 28,009 28,378 29,034 29,308、034 29,709 29,709 30,796 30,796 31,237 31,237 31,966 32,381 32,822 32,822 33,586 33,586 34,814 34,814 35,625 35,625 36,461 36,927 37,788 37,788 38,228 38,2281.1仓库租金收入(万元/年)11,260 13,136 15,373 17,294 19,272 19,272 19,713 19,713 20,153 20,153 20,594 20,594 21,211 21,211 21,848 21,848 22,503 22,503 23309、,178 23,178 23,874 23,874 24,314 24,314 25,044 25,044 25,484 25,484 26,249 26,249 27,036 27,036 27,847 27,847 28,683 28,683 29,543 29,543 29,984 29,984计租面积（）115%316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,25310、0316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250316,250仓库租金标准（元/）43434444454546464747484850505151535354545656575759596060616163636565676769697070平均使用(出租)率60%70%80%90%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%311、98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%普通仓计租面积（）218213 254581 290950 327319 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 356414 312、356414 356414 356414 356414 356414 356414 3564141.2仓储服务区租金收入(万元/年)3,3573,9174,4765,0365,4835,8125,8125,8125,8125,8126,1616,1616,1616,1616,1616,5316,5316,5316,5316,5316,9226,9226,9226,9226,9227,3387,3387,3387,3387,3387,7787,7787,7787,7787,7788,2458,2458,2458,2458,245计租面积（）50,680 50,680 50,680 50,680 313、50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680 50,680仓库租金标准（元/）808080808085858585859090909090959595959314、5101101101101101107107107107107113113113113113120120120120120平均使用(出租)率60%70%80%90%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%普通仓计租面积（）34969407974662652454571165711657116571165711657116571165711657116571165711657116571165711657116571165315、711657116571165711657116571165711657116571165711657116571165711657116571165711657116571165711657116二自营操作收入(万元/年)6918069221,0371,1291,1971,1971,1971,1971,1971,2681,2681,2681,2681,2681,3451,3451,3451,3451,3451,4251,4251,4251,4251,4251,5111,5111,5111,5111,5111,6011,6011,6011,6011,6011,6981,6981,6981,69316、81,698自营面积（）20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000平均使用率60%7317、0%80%90%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%自营操作坪效（元）48.0048.0048.0048.0048.0050.8850.8850.8850.8850.8853.9353.9353.9353.9353.9357.1757.1757.1757.1757.1760.6060.6060.6060.6060.6064.2364.2364.2364.2364.2368.0968.0968.0968.0968.09318、72.1772.1772.1772.1772.17收入合计M=F+L15,308 17,859 20,770 23,367 25,884 26,281 26,721 26,721 27,162 27,162 28,023 28,023 28,641 28,641 29,277 29,723 30,378 30,378 31,053 31,053 32,221 32,221 32,662 32,662 33,391 33,892 34,333 34,333 35,097 35,097 36,416 36,416 37,227 37,227 38,062 38,625 39,485 39,485 319、39,926 39,926-161-17.1.3 总体项目经营成本估算表总体项目经营成本估算表序号项目合计建设期经营期01234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041421可经营面积（）275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275320、,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,000275,0002租赁收入（万元/年）1196319.391461717053 19849 22330 24755 25084 25525 25525 25965 25965 26754 26754 27372 27372 28009 28378 29034 29034 29709 29709 30796 30796 31237 31237 31966 32381 3321、2822 32822 33586 33586 34814 34814 35625 35625 36461 36927 37788 37788 38228 382283租赁税金（万元/年）69386.52848989115112951436145514801480150615061552155215881588162516461684168417231723178617861812181218541878190419041948194820192019206620662115214221922192221722174自营收入（万元/年）54809.396918069221037112911971322、1971197119711971268126812681268126813451345134513451345142514251425142514251511151115111511151116011601160116011601169816981698169816985自营税金（万元/年）2027.95263034384244444444444747474747505050505053535353535656565656595959595963636363636自营成本（万元/年）31789.44401468535601655694694694694694736736736736736780323、7807807807808278278278278278768768768768769299299299299299859859859859857物业管理（万元/年）74647.259901020105010821114114811821218125412921330137014121454149715421589163616851736178818421897195420122073213521992265233324032475254926262705278628692955304431358仓库维护（万元/年）86563.070000075320422042207720772140214324、021902190224122702323232323772377246424642499249925572591262626262687268727852785285028502917295430233023305830589房产税70233.60175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175617561756175610收入合计1251128.7325、81530817859 20770 23367 25884 26281 26721 26721 27162 27162 28023 28023 28641 28641 29277 29723 30378 30378 31053 31053 32221 32221 32662 32662 33391 33892 34333 34333 35097 35097 36416 36416 37227 37227 38062 38625 39485 39485 39926 3992611成本合计264142.133995247627362978320540495399543455315569575857326、98592559676098623863756423656566166865691870347091725074187541760577767844813682088394847186658866906991559304939512经营毛利986986.651131315383 18034 20388 22679 22232 21323 21287 21631 21593 22265 22225 22716 22674 23179 23484 24003 23955 24488 24438 25357 25303 25628 25571 26141 26474 26792 26728 2732327、1 27253 28279 28207 28832 28756 29397 29759 30417 30331 30622 30530-162-17.1.4 总体项目总体项目现金流量表现金流量表序号项目合计建设期经营期0123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142一项项目目投投资资A 建筑及配套设备209,029 62,709114,96631,354其中：自有资金66,239 19,120 35,694 11,425银行贷款154,559 44,614 83,287 26,658B 土地328、成本5,0655,065D 流动资金0二项项目目现现金金流流入入收入合计1,251,12915,308 17,859 20,770 23,367 25,884 26,281 26,721 26,721 27,162 27,162 28,023 28,023 28,641 28,641 29,277 29,723 30,378 30,378 31,053 31,053 32,221 32,221 32,662 32,662 33,391 33,892 34,333 34,333 35,097 35,097 36,416 36,416 37,227 37,227 38,062 38,625 39,329、485 39,485 39,926 39,926租金收入1,196,31914,617 17,053 19,849 22,330 24,755 25,084 25,525 25,525 25,965 25,965 26,754 26,754 27,372 27,372 28,009 28,378 29,034 29,034 29,709 29,709 30,796 30,796 31,237 31,237 31,966 32,381 32,822 32,822 33,586 33,586 34,814 34,814 35,625 35,625 36,461 36,927 37,788 37,7330、88 38,228 38,228自营业务收入54,8096918069221,0371,1291,1971,1971,1971,1971,1971,2681,2681,2681,2681,2681,3451,3451,3451,3451,3451,4251,4251,4251,4251,4251,5111,5111,5111,5111,5111,6011,6011,6011,6011,6011,6981,6981,6981,6981,698三项项目目现现金金流流出出成本合计548,7419,3729,6149,878 10,125 10,355 11,202 12,551 12,587 12,331、684 12,721 12,913 12,953 13,080 13,122 13,253 13,396 13,533 13,581 13,723 13,774 14,025 14,079 14,195 14,252 14,411 14,582 14,705 14,769 14,940 15,008 15,304 15,376 15,562 15,638 15,832 16,037 16,240 16,326 16,475 16,566租赁税金69,3878489891,1511,2951,4361,4551,4801,4801,5061,5061,5521,5521,5881,5881,62332、51,6461,6841,6841,7231,7231,7861,7861,8121,8121,8541,8781,9041,9041,9481,9482,0192,0192,0662,0662,1152,1422,1922,1922,2172,217自营业务税金2,02826303438424444444444474747474750505050505353535353565656565659595959596363636363自营业务成本31,78940146853560165569469469469469473673673673673678078078078078082782782782333、7827876876876876876929929929929929985985985985985物业管理74,6479901,0201,0501,0821,1141,1481,1821,2181,2541,2921,3301,3701,4121,4541,4971,5421,5891,6361,6851,7361,7881,8421,8971,9542,0122,0732,1352,1992,2652,3332,4032,4752,5492,6262,7052,7862,8692,9553,0443,135物业维护86,563000007532,0422,0422,0772,0772,1402,1402,1902,1902,2412,2702,3232,3232,3772,3772,4642,4642,4992,4992,5572,5912,6262,6262,6872,6872,785