1、开封研究暨战略发展报告,目录内容,1.城市概况1.1 城市定位1.2 城市指标1.3 市场容量 1.3.1市场供应及成交情况 1.3.2项目及企业排名 1.3.3房地产市场情况1.4 城市发展方向,2.区域市场2.1 重点区域分布2.2-2.9 区域市场区域概述代表楼盘土地资源分布区域小结,3.战略发展3.1 策略分析3.2 投资发展,1.城市概况,1.1 城市定位1.2 城市指标1.3 市场容量 1.3.1市场供应及成交情况 1.3.2项目及企业排名 1.3.3房地产市场情况1.4 城市发展方向,开封是河南省原省会城市，三线城市，国家历史文化名城，国际知名文化旅游城市，中原城市群中心城市之一2、，距离省会郑州50Km，2017年获批自贸区，随着郑汴一体化的推进，城市发展潜力大。,1.1 城市概况-城市定位,城市影响力,开封，是原河南省会，1954年河南省会由“开封”迁往“郑州；三线城市，距省会郑州CBD约50KM，区位优势明显；七朝古都，国家历史文化名城，国际知名文化旅游城市，中原城市群中心城市之一；,行政板块,开封市下辖汴西新区、鼓楼区、龙亭区、顺河回族区、禹王台区、祥符区、杞县、通许县、尉氏县、兰考县六区四县。其中兰考县系省直管县。全市总面积6266平方公里，总人口550万人，共有91个乡镇（场）、27个街道办事处、2162个村委会、367个社区居民委员会。,城际交通,开封市内连3、霍高速、大广高速、郑汴快速路、郑徐高铁、城际铁路、陇海铁路、郑汴轻轨等四通八达的道路交通网络。,产业定位,开封省域区位图,开封行政区划分图,开封在中原城市群中的位置,开封在全国的位置,郑汴产业融合已形成了“郑汴汽车产业”、“郑汴产学研”、“郑汴旅游业”三大融合；开封市产业1.汴西新区经济技术开发区：汴西新区西南部，总用地71.84平方公里，以奇瑞汽车、重工等汽车零部件和制造业为主，未来的电子信息产业区正在谋划实施阶段；2、精细化工园区：开封市禹王台区东南部，距市中心约9km，规划总面积15.3km2，其中南部生产区面积9.3平方公里；重点发展精细化工、新材料、新能源等主导产业，着力拉长精 细化4、工产业链和培育新材料、新能源产业集群3、边村重工业园区：位于河南省开封市顺河回族区东部，规划面积约为18.4平方公里，以非金属矿物制品业，通用设备制造业，汽车配件及农机设备制造业为主。,郑汴一体化：开封十三五规划中提出将打造郑汴一体化升级版，依托省会，对接郑州，融入航空港，打造开港经济带、郑汴产学研结合示范带，形成郑、汴、港区“金三角”经济活跃区。,1.1 城市概况-城市定位,规划发展目标打造郑汴一体化升级版，推动开封建设新兴副中心城市产业融合以开港经济带为依托，打通开港新轴线，进一步强化郑汴两市产业对接、金融对接，促进相关产业园区、商务区连接发展，形成两市一体的产业聚集效应。教育融合以郑汴产5、学研结合示范带为依托，规划建设郑开北通道，推动开封高校园区对接郑州龙子湖高校园区，打造河南省的产学研结合示范区交通融合开封要积极融入全省“米”字形高速铁路网，建设郑开城际铁路延长线。实施东京大道连接郑州平安大道西延工程，促进与省会连接便利生态融合以沿黄生态带为依托，对接郑州市沿黄综合开发规划，形成全省绿色发展示范带，实现郑汴两市生态共建共享,郑港经济带开港经济带以57公里的开港大道为轴线，以港尉接合部30平方公里、朱仙镇30平方公里及城乡一体化示范区南部30平方公里三个组团为主要切入点，依靠南部郑州航空港经济综合实验区、北部河南自贸区开封片区两头带动，优化空间布局，强化产业支撑，打造全国产城融6、合示范区、郑汴一体化升级版和开封“十三五”核心增长极。郑汴产学研结合示范带郑汴产学研结合示范带是以郑州和开封两个地级市间的狭长地带构成的经济带，即汴西组团的主体框架，北接郑汴沿黄生态旅游休闲带，南至开港经济带，东西分别对接郑州市中牟组团和开封市主城区。郑汴产学研结合示范带要置于大郑州都市区发展的整体框架中，定位为区域经济发展的“四带一廊”。即全国产学研结合协同创新的示范带、丝绸之路经济带东部节点功能的延长带、大郑州都市区区域连绵的核心都市带、郑洛新国家自主创新示范区的拓展带，成为推进“郑汴一体化”升级的核心走廊。,开封自贸区：2017年4月河南自由贸易试验区开封片区成立，总面积19.9平方公里7、，主要在汴西新区，提升区域价值、为区域发展带来一大红利，同时对区域房价起到一定的提升作用。,1.1 城市概况-城市定位,开封自贸区范围：总面积19.9平方公里；东至金明大道，南至周天路，西至二十一大街，北至安顺路；功能定位：重点发展服务外包，医疗旅游、创意设计、文化传媒、文化金融、艺术品交易、现代物流等服务业。提升装备制造、农副产品加工国际合作及贸易能力，构建“一带一路”文化贸易和人文旅游合作平台，打造服务贸易创新发展区，国际文化旅游融合示范区和文创产业对外开放先行区,中国（河南）自由贸易试验区是中国中央政府设立在河南的自由贸易试验区，位于中国河南省郑州市、开封市、洛阳市境内。中国（河南）自由8、贸易试验区实施范围119.77平方公里，涵盖三个片区：郑州片区73.17平方公里，开封片区19.94平方公里，洛阳片区26.66平方公里。,开封市下辖六区（汴西新区、鼓楼区、龙亭区、顺河回族区、禹王台区、祥符区）四县（杞县、通许县、尉氏县、兰考县），其中汴西新区为开封市未来的行政中心、CBD中央商务区、CLD中央生活区。,1.1 城市概况-城市定位,数据来源：2017年开封年鉴、2017年河南省统计年鉴,汴西新区是郑汴一体化的“桥头堡”、集全市之力打造的重点区域。2016年汴西新区常住人口22.7万人，GDP达166亿元，位居五区（除祥符区）首位。,1.1 城市概况-城市定位,区域概况：汴西新9、区是开封未来城市行政中心、CLD中央生活区、CBD中央商务区、公共文化服务中心。人口：常住人口22.7万人，户籍人口28万人。经济总量：生产总值165.99亿元，服务业占经济总量的49%。,区域概况：鼓楼区是经济、文化、旅游、商贸和金融中心，开封的老城区。人口：常住人口13.45万人，户籍人口15.42万人。经济总量：生产总值70亿元，服务业占经济总量77%，鼓楼区以现代服务业为主导，也是开封是文化大区。,区域概况：龙亭区是开封市文化风景旅游区，高校集中地，河南大学、开封大学均在此区。人口：常住人口13.1万人，户籍人口11.9万人。经济总量：生产总值51.8亿元，服务业占经济总量的55%。,10、区域概况：顺河回族区传统工业区，开封果蔬主要产地。人口：常住人19.95万人，户籍人口26万人。经济总量：生产总值88.08亿元，服务业占经济总量的57%。,区域概况：禹王台区是开封市精细化工生产基地、商贸物流国有企业集聚地。人口：常住人口13.4万人，户籍人口13.5万人。经济总量：生产总值72.41亿元，服务业占经济总量的57%。,区域概况：祥符区是开封市新型工业化示范区和新型城镇化示范区。人口：常住人口73.88万人，户籍人口81万人。经济总量：生产总值235.2亿元，第一产业占比为22%，第二产业占比为34%，祥符区以农副产品精深加工、煤化工、大物流为三大主导产业。,数据来源：201711、年开封年鉴备注：2014年9月底，开封市行政区划已调整完成，开封县撤销，改为祥符区，原龙亭区、金明区合并为新龙亭区，市区面积增两倍多。,祥符区,开封市17年GDP总量1935亿元，增长速度8.2%，整体增长速率保持高位增长，连续八年持续保持在8%以上，房地产维持高速发展趋势。,1.2 城市概况-城市指标,城市指标,数据来源：开封市统计公报、开封市国土资源局、中国土地市场网、开封市不动产交易平台备注：商品房、商品住宅和土地数据的统计口径为开封市六区，宏观数据的统计口径为开封全市,开封市2017年房地产投资增幅达29.3%，增涨较快；GDP总量在河南十八市中排行虽然靠后，但增长率排名前列，发展潜力12、较大。,1.2 城市概况-城市指标,2017年开封市房地产投资指标情况,数据来源：开封统计公报、各地市统计公报,1.3.1 城市概况-市场容量：市场供应及成交量价,截止2018年6月，开封商品房存量为554万，去化周期预计20个月；商品住宅存量为334万，去化周期预计14个月；近三年商品房年均成交总额为544.03亿元；其中15年128.65亿元，16年172.46亿元，17年242.93亿元；2017年商品房成交总额为242.93亿元，相比16年上涨41%；商品住宅成交总额217.22亿元，相比16年上涨46%。,统计口径：商品房=普通住宅+别墅+公寓+商业+办公；商品住宅=普通住宅+别墅 13、数据来源：开封市不动产交易平台备注：开封数据为市内六区；18年去化周期按照17年至18年上半年月均去化计算,2014年至今，开封市商品房平均供应面积约325万，平均成交面积312万，供求比1:1.04。截止2018年6月，商品房存量约554万、去化周期约20个月，商品住宅存量约334万、去化周期约14个月，处于合理区间。,近年来、开封市商品住宅市场容量与洛阳基本持平，但复合增长速度高于洛阳，价格增长速度较快。开封市住宅土地成交建面波动性上涨，但总量略低与同级别城市，未来竞争激烈程度可控。,1.3.1 城市概况-市场容量：市场供应及成交量价,数据来源：各市市场监控数据、中国土地市场网备注：数据为14、市区数据,至2017年底，开封全市商品住宅施工面积逐年上涨、而施工销售面积比值逐年下降，市场逐渐呈现出供不应求的趋势、总体市场表现较好；商品住宅价格增速处于高位、而居民消费支出增速小幅下滑，购房压力依然较大。,1.3.1 城市概况-市场容量：市场供应及成交量价,数据来源：河南省统计年鉴、开封统计年鉴；统计口径：开封全市；备注：2012-2016年开封统计年鉴未统计商品住宅新开工面积数据,近年来，国内知名房企和省内房企不断进入开封，在TOP10中，以恒大、碧桂园、绿城等全国房企和亚新、晖达等区域品牌房企为主。从项目分布上看，TOP10全部位于汴西新区，区域市场接受度高。,1.3.2 城市概况-市15、场容量：企业及项目排名,数据来源：市场监控数据；统计口径：开封市区；商品住宅（普通住宅+别墅）,【竞争分析】开封本土企业主要是晖达和小浪底置业，2017年销售额TOP10中本土占比38%；2010年之后品牌房企陆续进驻开封，客户对品牌房企依赖度提高。,开封借助郑汴一体化、自贸区、中原城市群等利好，区域价值和房地产价值不断提升，不断吸引知名房企入驻，品牌房企多选择与政府签订协议拿地，或者与本土开发商合作开发。随着品牌房企不断增多，开封部分本土企业市场占有率被压缩，客户对品牌依赖度逐步提升。,1.3.2 城市概况-市场容量：企业及项目排名,恒大、绿地和政府签订协议，土地储备相对充足，位居房企土地储16、备前两名；其次为本土开发商，亚新、永威、海马、晖达等。,1.3.2 城市概况-市场容量：企业及项目排名,备注：绿地协议拿地，后期体量暂未公布,240,说明：2017年下半年至今，开封市区住宅用地多数溢价成交，其中兴隆房地产新区六大街地块溢价率高达245%，其次富力和枫华合作的复兴大道地块溢价率也达171%。,140,97,67,52,48,39,13,7,2006年以来，开封市商品住宅成交均价持续上涨，特别是2016年之后，受全国和郑州房地产市场大势影响，成交量和成交均价快速上涨，其中2017年商品住宅成交均价环比上涨16%，成交金额环比上涨41%。,1.3.2 城市概况-市场容量：房地产市场17、情况,2017年5月限价、限售,数据来源：河南省统计年鉴、开封统计公报；统计口径：开封全市；商品住宅（普通住宅+别墅）,2016年成交金额环比上涨31%、成交价格上涨28%；2017年5月开封开始限价、限售，但成交量持续上涨，销售额达历年峰值201亿，环比上涨41%，成交均价环比上涨16%。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,快速发展期,2017年5月，开封出台住宅限制政策，主要为限价（半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%）和限售（自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让），同时对高溢价土地的预售证申请条件进行强化；之后未进行加码措施，整体政策环境相对宽松。,1.3.3 城市概况-市18、场容量：房地产市场情况,开封市商品住宅价格持续上涨，2018年上半年达到6610元/、环比上涨9%；2017年成交量达到近年峰值358万，2018年受限签政策影响、仅备案87万。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,开封2014-2018上半年商品住宅年均成交246万，整体供求比0.92，整体表现供不应求。2017年5月开始限价限售，2017年商品住宅供大于求，但成交量价齐升。,数据来源：开封市不动产交易平台；统计口径：开封市区；商品住宅（普通住宅+别墅）,截止2017年底，开封市区商品住宅存量约236万、去化周期仅8个月，但2018年上半年供应185万、仅备案87万（限签），供求19、比达到2.1，导致去化周期上升。截止2018年上半年，开封市商品房住宅存量为334万，去化周期14个月。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,数据来源：开封市不动产交易平台；统计口径：开封市区；商品住宅（普通住宅+别墅）备注：18年去化周期按照17年至18年上半年月均去化计算,开封市区商品住宅成交面积以90-110、120-140为主，成交总价集中在100-160万，开封住宅市场以刚需和首改型产品为主。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,数据来源：市场监控数据；统计口径：开封市区；商品住宅（普通住宅+别墅）,汴西新区住宅均价9000-11000元/为全市房价最高区域，20、其次是龙亭区；汴西新区承接了市区改善型客户甚至郑州投资客，其他区域多为地缘性客户和进城刚需客户。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,龙亭区价格：7500-9000元/客户：区域刚需客群为主，辅以少量改善客户。,汴西新区价格：9000-11000元/客户：开封市区和周边县城改善型客群为主，辅以少量郑州市区改善投资型客户。,鼓楼区价格：7500-8500元/客户：城区地缘性客户为主，辅以县城、周边村庄进城客户。,顺河回族区价格：6000-7000元/客户：周边地缘性客户为主，辅以县进城客户。,禹王台区价格：6000-7000元/客户：以刚需客户和进城客户为主，部分周边商贸商业人员客户21、。,祥符区价格：5500-6500元/客户：祥符区产业刚需型客群为主，辅以村庄进城客户。,统计口径：商品住宅（普通住宅+别墅）,开封市区2017年商品房性质土地成交建面463万，以住宅用地为主，商办及综合类用地较少。2017年土地市场火热，溢价率较高，成交金额达到历年峰值53亿元。2018年成交建面下降至149万、但平均成交楼面价达到2801元/、环比上涨121%，土地市场火热。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,38,数据来源：中国土地市场网,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,龙亭区总建面：95.33万总额：18.17亿楼面地价：1906元/,鼓楼区总建面：29.22、70万总额：5.44亿楼面地价：1832元/,顺河回族区总建面：5.74万总额：4.0亿楼面地价：6966元/（注：2017-2018年上半年顺河回族区成交一宗商品房用地，为盛润取得，楼面价高达6966元/）,禹王台区总建面：15.73万总额：1.05亿楼面地价：670元/,祥符区总建面：88.79万总额：4.68亿楼面地价：527元/,2017年至2018年上半年各区域土地成交,汴西新区总建面：376.83万总额：61.89亿楼面地价：1643元/（注：恒大童世界与政府签订协议，拿地楼面价600元/左右，拉低区域楼面价）,数据来源：中国土地市场网；统计口径：商品房性质用地,从区域土地成交量上23、看，2017年至2018年上半年开封城区土地成交主要集中在汴西新区、占全市土地成交建面的60%以上，是全市的土地热点板块。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,统计口径：楼价、地价为2017年至2018年上半年均价其中楼价（住宅+别墅）；地价（住宅+商住用地）；库存截止2018年6月底，移动平均6个月月均销售面积计算去化周期；禹王台区由于2016至今年无土地成交，故地价为2015年地价。,开封市土地市场表现活跃，地价上涨幅度较大，但受勾地和协议用地的影响，整体地价水平可控，而商品住宅价格在市场带动下，持续上涨，楼地比增大。,开封市城区土地库存主要集中在汴西新区、其次为龙亭区；其中汴24、西新区住宅土地库存量位居六区首位，虽然未来竞争激烈，也能看到此区域是各大开发商土地储备的热点板块、对区域市场看好。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,龙亭区土地库存：84.81万去化期：4.5个月,汴西新区土地库存：234.88万去化期：12.47个月,鼓楼区土地库存：25.07万去化期：1.33个月,顺河回族区土地库存：5.74万去化期：0.3个月,禹王台区土地库存：1.10万去化期：0.06个月,祥符区土地库存：33.65万去化期：1.79个月,统计口径：土地库存含住宅、商住、综合（含住宅）用地；去化周期按近6个月月均去化计算,市场总结：开封市受区位、规划、政策等红利影响，商25、品住宅市场量价双升，受此带动土地市场火热，进驻品牌房企逐年增多；汴西新区是开封房地产发展的热点板块，区域项目从品牌、产品、价格、客户层级上引领全市，发展潜力较大；随着品牌房企进驻，未来区域市场将竞争激烈。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,2017年开封市全年常住人口455万，近几年相对保持稳定，城镇化率逐年递增，利好房地产市场的发展。,1.4 城市概况-城市发展方向：重点规划及人口,2017年开封市全市常住人口455万人，常住人口总量稳定；居住证的实施及棚改的推进，城镇化率持续增长；2017年开封市城镇化率47%，根据约瑟姆曲线，城镇化在30-70之间时，将促进房地产以及日常生26、活等各方面消费的需求。,数据来源：开封市国民经济与社会发展统计公报,2017年祥符区常住人口73.9万人，是开封市人口最多的区域汴西新区常住人口22.7万人，是开封第二人口大区,开封规划构建“四带三区”产业发展新空间，以宋都古城文化产业园区、CBD为核心，形成“两核六组团”的城市发展格局；老城区以保护改造为主，开发强度受限，汴西新区则作为重要的发展先行区，潜力较大。,1.4 城市概况-城市发展方向：产业布局,开封市计划未来三年（2018-2020年）棚户区改造项目63个，计划改造5.85万户，大量客户需求（现阶段仍以货币化安置为主），利好开封市房地产市场发展。,1.4 城市概况-城市发展方向：27、棚户区改造,信息来源：开封市人民政府,开封市政府办公室于2017年7月26日印发关于进一步加快推进棚户区改造改善和提升人民群众居住环境的意见，明确提出2018年2020年开封市共谋划棚户区改造项目63个，计划改造5.85万户，基本完成现有棚户区改造，同时加大棚户区改造和安置住房项目配套基础设施建设力度，使配套公共设施和城市基础设施更加完备、布局合理、运行安全、服务便捷，让搬进新居的群众住得更加放心、舒心。其中：2018年全市计划改造棚户区项目17个，13324户，其中，城镇棚户区改造项目11个，10800户；城中村改造项目6个，2524户。2019年全市计划改造棚户区项目27个，25543户，28、其中，城镇棚户区改造项目20个，23323户；城中村改造项目7个，2220户。2020年全市计划改造棚户区项目29个（含10个结转项目），19662户，其中，城镇棚户区改造项目21个，17253户；城中村改造项目8个，2409户。全市谋划的20182020年棚户区改造项目，按照省保障性安居工程工作领导小组办公室要求，结合各县区推进实际进行适当调整。,开封市铁路资源较为稀缺，目前高铁资源仅郑徐高铁，未来随着十三五铁路规划落地，开封至郑州南站（港区）、开封至新乡等区域城际铁路完善，将加强与区域中心城市的联系。,1.4 城市概况-城市发展方向：铁路规划布局,十三五规划加快郑开城际延长线等城际铁路建设29、，规划研究开封至郑州南站、开封至新乡、开封至兰考等城际铁路。区域铁路方面，将建成开封至新密铁路改造，同时规划建设开封经商丘至永城铁路。,开封城区逐步形成“五环九横十二纵”大交通体系，路网统筹规划，合理有效，改善城市交通的可达性，开封市区交通环境将更加安全、舒适、人性化，利于城市发展。,1.4 城市概况-城市发展方向：快速路规划布局,开封市启动构筑城区“五环九横十二纵”大交通体系，其中：“五环”一环二环为风貌展现环、三环四环为片区交通环、五环为对外交通环；“九横”复兴大道、东京大道、金耀路、郑开大道-新曹路、晋安路-汴京路、宋城路-新宋路、魏都路、陇海五路-华夏大道-世纪大道、陇海九路-王白路；30、“十二纵”二十大街、十三大街、九大街、四大街、一大街、金明大道、黄河大街、开尉路-迎宾路、解放大道-机场东路、东平路、宏达大道、经二路,开封市当前重点公办教育资源主要集中在龙亭区、鼓楼区等老城区，其中龙亭区教育资源最为丰富，小学中文昌小学、西门大街小学等排名靠前，中学中开封十四中、河南大学附属中学名列前茅。汴西新区教育配套正逐步完善。,1.4 城市概况-城市发展方向：基建配套-教育,开封市商圈发展由最早的新街口商圈、鼓楼商圈，到金明商圈，未来汴西新区将形成以万达广场为代表的汴西商圈，届时开封商圈将形成多商圈并存发展的趋势。,1.4 城市概况-城市发展方向：基建配套-商圈,鼓楼商圈：开封老城区的31、传统核心商圈，以鼓楼广场为中心扩散出的“田”字形商业区，以临街商铺为主，基本无集中式商业，档次不高，消费人群众多，代表商超：三毛时代广场、振河商业城、鼓楼广场、鼓楼地下商业街等。新街口商圈：开封特色消费商圈，沿西门大街分布，热闹繁华，沿街商铺均为特色仿古建筑，品类丰富，层次不一，整体中高档消费水平，代表商超：大商新玛特超市、千盛百货、万博时代广场等。金明商圈：沿晋安路和金明大道分布，以金明广场为核心，中高端商业为主，业态丰富，品类齐全，代表商超：开元广场、大商新玛特、三毛未来购物广场等。汴西商圈：以郑开大道为轴，在汴西新区核心区域分布，代表项目大宏万达广场（预计今年9月底开业）、橄榄城商业、绿32、地城商业等中高端大型城市购物中心，未来新核心。,稳定的人口支撑，产业经济的发展升级，安全、便利的交通体系，相对完善、齐全的基建配套，保障开封市房地产市场持续、健康、稳定的发展。,1.4 城市概况-城市发展方向：总结,人口：2014年以来开封市常住人口常年保持稳定趋势，城镇化率不断增加，截止2017年城镇化率达47.4%，利好开封市房地产市场发展。产业：产业规划“四区三带”开港经济带、郑汴产学研结合示范区、沿黄生态带、南部经济带；开港经济区、中心商务区和宋都古城文化产业示范区，全力打造郑汴一体化升级版，努力建设开封为河南省新兴副中心城市的核心增长极。铁路：随着郑徐高铁的开通，开封正式进入高铁城市33、行列出行交通便利，未来随着十三五铁路规划的落地，开封与外围城市联系将更加紧密。快速路：五环九横十二纵交通网络体系，统筹规划，合理有效改善城市交通可达性，更加安全、舒适、人性化。教育：开封市重点公办教育资源较多，主要集中在龙亭区、鼓楼区，其中龙亭区教育资源最为丰富，小学中文昌小学、西门大街小学等排名靠前，中学中开封十四中、河南大学附属中学名列前茅。,2.区域市场,2.1 重点区域分布2.2-2.7 区域市场区域概述代表楼盘土地资源分布区域小结,参考行政区域，将开封市区划分为六大板块，汴西新区规划等级最高，房地产热度最高，整体以中高档改善客户为主，在售住宅成交价最高。,2.1 区域市场-重点区域分34、布,备注：2014年9月，经国务院批准开封县撤县设区，设立开封市祥符区,根据各片区房地产发展现状，可将开封市房地产六大板块划分为八大片区。,2.1 区域市场-重点区域分布,汴西新区分为运粮河片区、汴西湖片区、产业园片区三大片区，受郑汴一体化战略和开封自贸区带动，开封向西发展，成为开封市新中心，未来行政、商务、办公新核心，房地产热度最高。,2.2 区域市场-汴西新区,运粮河片区：万亩运粮河，文化旅游产业交通：郑开大道、机西高速、连霍高速及郑开轻轨运粮河站等交通资源，连通外部，出行极为便利；配套：以原有村镇及配套为主，现阶段无配套商业，恒大童世界、恒大未来城等规划大体量商业；景观：运粮河等生态资源35、极佳；代表项目：恒大童世界、恒大未来城；,汴西湖片区：未来行政商务办公核心区交通：郑开大道、东京大道、复兴大道、连霍高速等多条城市主干线，连通市区接驳郑州；配套：学校（开封技师学院、开封高中、二师附小、北大附小等）；医院（开封市妇幼儿童医院在建、中心医院等）；景观：汴西湖、中意湖等水系；代表项目：海马公馆、绿城桃李春风、恒大帝景、郑开橄榄城等；,产业园片区：新型加工、制造业集聚区交通：郑开大道、郑汴物流通道、G310等多条城市主干线及郑开轻轨宋城路站，连通市区接驳郑州；配套：学校（杏花营中小学、龙亭实验中学、金明实验中学等）；商超（大宏万达广场、开元广场等）；景观：汴西湖等生态水系代表项目：郑36、开碧桂园、永威梅隆公馆、东润银基望京等；产业发展：以现代装备制造业、汽车及汽车零部件制造业为主导产业，同时积极培育电子信息业、现代服务业等战略新型产业。,自2013年以来汴西新区土地供给基本保持动态平衡，土地成交楼面价不断走高，2018年急速攀升，成交均价3782元/、环比上涨192%。,2.2 区域市场-汴西新区-市场分析,统计口径：土地=住宅+商住；商品住宅=普通住宅+别墅；截止日期：2018年6月,汴西新区自2017年以来成交土地主要集中在汴西湖片区和运粮河片区，汴西湖片区成交楼面均价最高、主流价格约2700-3700元/，其中2018年6月、锐投地产以楼面价6013元/竞得汴西湖片区一37、宗住宅用地。,2.2 区域市场-汴西新区-重点土地分布,汴西新区项目以全国品牌或本土知名房企为主，以中高端改善型产品为主，凭借品牌、项目品质和区域价值，吸纳全市中高收入人群等改善型客户，借助区域优势和发展潜力吸纳部分郑州投资客户。,2.2 区域市场-汴西新区-标杆研究,进驻区域一线品牌房企：恒大、碧桂园、绿地、蓝城、绿城、中南、富力、蓝光等；进驻区域本土知名房企：建业、永威、亚新、海马、新东润、晖达等；产品特征：物业形态涵盖高层、小高层、洋房、别墅，整体以中高端改善产品为主；区域客户特征：老城区及地市中高等收入人群为主，部分郑州市投资客户。,区域项目不乏千亩级大盘，容积率集中在2.0-2.5，38、物业类型丰富涵盖高层、洋房、别墅，高层成交均价9000-11000元/，洋房成交均价13000-15000元/。,2.2 区域市场-汴西新区-标杆研究,2.2 区域市场-汴西新区-典型案例,绿城桃李春风位于开封市东京大道与一大街交汇处东北角，总占地960亩，总建筑面积79万，容积率1.23。,2.2 区域市场-汴西新区-典型案例,一期产品以110-177洋房为主，项目涵盖洋房、别墅、合院、商业等低密多业态产品，一期占地仅113亩，以多层洋房为主。2018年1-4月洋房去化面积1.2万，成交均价14000元/。,133三房两厅两卫,149四房两厅两卫,2.2 区域市场-汴西新区-典型案例,郑开碧39、桂园位于开封市四大街与晋安路交汇处西北角，占地面积230亩，总建面30万，容积率1.57，目前仅有少量别墅在售均价15000-20000元/。,2.2 区域市场-汴西新区-典型案例,项目共规划13栋小高层、4栋18层大平层、5栋6-7层洋房、42栋双拼别墅、4栋联排别墅、1栋叠拼别墅。以110-130小高层产品为主。,110三房两厅两卫,140四房两厅两卫,2.2 区域市场-汴西新区-典型案例,恒大未来城位于郑开大道与十六大街交会处西南角，总建166万，容积率2.25，高层成交价10500元/，精装标准1500元/。,2.2 区域市场-汴西新区-典型案例,恒大未来城首期于2017年4月30号开40、盘推出2074套房源，开盘当天全部去化完毕，高层均价9000元/，洋房均价为14000-15000元/。高层产品以90-130三房为主，洋房以110-140三房为主,两梯四户，户型方正，餐客一体，创意飘窗，全明户型，三面开间，人性化设计，居住舒适度较高,龙亭区为城市老区，区域受城市自然发展且紧邻汴西新区等因素影响，近两年房地产热度不断增加，目前已有多家品牌房企进驻区域。,2.3 区域市场-龙亭区,自2013年以来龙亭区土地成交量略有下降，成交价格整体呈上升趋势，2018年区域成交楼面价均价2153元/，环比上涨12%。,2.3 区域市场-龙亭区-市场分析,统计口径：土地=住宅+商住；商品住宅=41、普通住宅+别墅；截止日期：2018年6月,近两年土地成交集中在龙亭区北部复兴大道沿线，土地多为溢价成交，成交楼面价集中在1300-1800元/。,2.3 区域市场-龙亭区-重点土地分布,区域主力在售项目多为老项目，康桥和碧桂园保利新近入市，项目体量整体适中，容积率集中在2.0-3.0，物业形态以高层、洋房为主，高层成交均价7500-9000元/。,2.3 区域市场-龙亭区-标杆研究,郑开大道、东京大道、复兴大道（建设中）、连霍高速等多条道路，直达汴西新区，连通郑州，出行较为便利；区域热销/典型项目主要集中在龙亭区西北部，其中圣桦城为2017年区域销冠，成交金额约5.8亿。,2.3 区域市场-龙42、亭区-典型案例,圣桦城北区销冠，占地1150亩，总建面200万平米，大型综合体，规划9期，目前一期二期已售罄，三期、四期处于清盘状态，均价7800元/。,2.3 区域市场-龙亭区-典型案例,三期以124-138户型为主，洋房133，户型方正、赠送面积较多；客户以开封市区和周边郊县客户为主，自住较多；大型综合体+学区房（河大附中、附小）+户型赠送面积多为项目的核心卖点。,客户分析：客户主要以开封市区及五县客户为主，占比80%，郑州市区客户占比较少；客户以自住为置业目的。,核心卖点：大型综合体+学区房（河大附中、附小）+户型赠送面积多,鼓楼区为开封老城区之一，文化旅游资源丰富，土地资源稀缺、且受文43、化保护，整体开发氛围一般，房地产开发热度较低。,2.4 区域市场-鼓楼区,鼓楼区自2013年以来共成交住宅用地5宗，其中2017年成交三宗，2017年3月春城房地产（蓝光）成功摘地，标志着蓝光地产正式进驻该区域。,2.4 区域市场-鼓楼区-重点土地,区域在售项目多为中小型房企开发的小型项目，产品涵盖高层、小高层、洋房，目前高层/小高层在售均价7500-8500元/。,2.4 区域市场-鼓楼区-标杆研究,禹王台区（原南关区）为开封老城区之一，以商贸物流产业为主，房地产项目少，开发热度较低。,2.5 区域市场-禹王台区,禹王台区近几年仅2013年、2015年各成交1宗住宅用地，且均为城中村改造项目44、。,2.5 区域市场-禹王台区-重点土地,区域内项目较少，以中小型房企为主，体量较小，容积率集中在1.85-2.4，物业形态以高层、洋房为主，现阶段多为售罄或尾盘在售状态。,2.5 区域市场-禹王台区-标杆研究,顺河回族区为开封老城区之一，全国5个少数民族区之一，全区以种植业、农贸业为主，房地产开发热度低。,2.6 区域市场-顺河回族区,顺河回族区自2015年以来共成交住宅用地3宗，其中2宗由国企竞得，1宗由盛润置业竞得，约61.5亩，成交楼面价6966元/。,2.6 区域市场-顺河回族区-重点土地,区域内项目除东信公馆以外多为老盘在售，且以中小型房企为主，体量整体适中，容积率集中在1.7-145、.9，物业形态以高层、洋房为主，在售高层均价7000元/。,2.6 区域市场-顺河回族区-标杆研究,祥符区原开封县，2014年撤县设区，曾荣获“国家卫生县城”、“全国文化先进县”等荣誉称号，以种植业、加工业为主，房地产开发热度低。,2.7 区域市场-祥符区,祥符区近几年成交住宅用地较多，仅2017年就成交6宗，其中5宗位于朱仙镇，区域成交楼面均价238元/。,2.7 区域市场-祥符区-市场分析,区域内在售项目较少，且多为销售多年老盘，以中小型房企为主，容积率集中在1.5-2.0，物业形态涵盖高层、洋房、别墅，高层成交均价5500-6300元/。,2.7 区域市场-祥符区-标杆研究,3.战略发展46、,3.1 策略分析3.2 投资发展,开封是中原城市群中心城市之一，郑汴一体化核心城市，河南自贸区三大片区之一，多项政策、规划利好。汴西新区凭借品牌、产品、区域价值，吸引全市中高端改善客户及部分郑州投资客户前来；龙亭区紧邻汴西新区，以刚需、刚改客户为主；其他各区房地产开发热度较低，以刚需客户为主。,3.1 战略发展-策略分析,样本项目客群结构汴西新区-绿城桃李春风/海马公馆-改善项目洋房毛坯均价1.4-1.5万元/，全市品质改善等中高等收入人群，及部分开封籍郑州务工客户。汴西新区-恒大未来城/恒大文旅城-区域首改、再改项目高层精装均价10000-10500元/，全市刚需、刚改客户及部分郑州市乃至47、全省投资客户。龙亭区-圣桦城-区域首改、再改项目高层毛坯均价7800元/，区域刚需、刚改客户，承接龙亭老城区外溢客户，及周边乡镇进城客户。其他各区均以本区域刚需、刚改客群为主，房地产开发热度普遍较低。,新增住宅用地建面与住宅成交建面比例基本维持在1.0左右，商品住宅成交量不断增加，城市库存去化周期不断降低，截止2017年底去化周期约8个月，受政府限签等政策影响，去化周期不断增加，截止2018年上半年去化周期约14个月。,3.1 战略发展-策略分析,2017年至2018年上半年开封市土地成交主要集中在汴西新区、龙亭区，其中汴西新区为房地产最热区域，土地成交量大、房价高、地价高，房地产价值最大。,48、3.1 战略发展-策略分析,备注：顺河回族区仅成交1宗土地，政府定价高，加溢价成交，地价偏高，不具有参考性；祥符区成交土地多位于朱仙镇，整体地价地，市场需求小，不具有参考性。,相比于商丘、洛阳等同级别城市，开封市住宅平均房价明显低于洛阳，但商品住宅成交量增幅、成交价格增幅均高于洛阳，郑汴一体化、自贸区等规划利好加持，未来房产市场增长潜力较大。,3.1 战略发展-策略分析,开发环境：限售：自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让；限价：市住建局指导实行限价销售，半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%预售条件：工程形象进度一半以上才可获得商品房预售许可；居住用地出让溢价率达到150%以49、上的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到200%以上的，办理商品房现售。,5月15日住建局发布：开封调控”汴九条“明确遏制炒房行为。”开封市（不含祥符区）购买新建商品住房，自取得不动产证书之日起满3年方可上市交易“，商品房”原则上半年内涨幅不得超过5%，一年涨幅不得超过10%“,6月8日中原城市群方案出炉，开封进入核心区,部分银行首套房利率上浮10%,首套房首付比例恢复30%，银行利率上浮15%,首套房放款利率上浮20%，二套房利率上浮30%,3.1 战略发展-策略分析,综上：客户类型：各区主要以本地居住客及进城刚需客户为主，汴西新区凭借其规划红利及区域发展潜力，吸引全市50、品质改善、中高端改善客户，及部分郑州市乃至全省投资客户；房价合理性：与同级城市对比，开封房价不高且发展潜力较大；地价（面粉率）、去化及基本面指标对比如下：地价房价比排序：顺河回族区汴西新区龙亭区鼓楼区禹王台区祥符区土地库存去化周期（月）排序：汴西新区龙亭区祥符区鼓楼区顺河回族区禹王台区GDP各区排序：祥符区汴西新区顺河回族区禹王台区鼓楼区龙亭区常住人口排序：祥符区汴西新区顺河回族区鼓楼区禹王台区龙亭区人均GDP排序：汴西新区禹王台区鼓楼区龙亭区顺河回族区祥符区,周期来看，当前市场由本地客群&进城刚需客群、加上部分郑州投资客的带动，市场较好，土拍高热，政策预期会保持平稳或趋紧，预计18年下半年供51、地增加，带动周边市场行情；区域来看，汴西新区在2017年开始普涨，量价创新高水平；随着规划红利的兑现、开发商高溢价土地入市，预计此区域未来量价短期内将持续上涨。除了汴西新区外，龙亭区紧邻汴西新区，教育、土地资源丰富、环境较好，具备一定机会；其他区域城市能级一般、市场需求有限，市场潜力一般。,3.2 战略发展-投资发展,一类进驻区域：积极进入区域板块：汴西新区区域特点：郑汴一体化桥头堡，开封自贸区核心区位，规划CBD中央商务区、CLD中央生活区，未来开封市行政、商务、办公中心，城市新核心；规划完善，配套齐全，客户认可度极高，品牌房企云集，市场竞争激烈；二类进驻区域：择机进入区域板块：龙亭区区域特征：城市老区之一，区域北部大学城片区，土地资源充裕，生态环境优美，同时紧邻龙亭区城市老区和汴西新区，配套完善，客源充足。,开封市各区属性不同，房地产价值差异较大，建议一类区域积极进入，二类区域择机进入，先通过参与优质地块竞拍的模式寻找机会，同时寻找合作地块或寻找合作房企联合拿地，树立品牌影响力，后期深耕开封市场。,3.2 战略发展-投资发展,进入策略：积极参与限价竞拍，同时寻找合作地块，寻找合适的进驻途径，树立品牌影响力。,