1、弋阳县城市准入报告市场营销部20180110,壹,城市背景,【区域概况】,弋阳县，地处江西省东北部，信江中游，上饶市下辖县,上饶市域中西部地区的制造业基地、商贸流通和旅游服务中心，生态山水城市。,区位：地处江西省东北部，信江中游，位于上饶市。县境东西宽27千米，南北长76千米，总面积1593平方千米，县城建成区13.5平方公里，常住人口11.5万余。革命烈士方志敏的家乡。区划：辖9镇5乡1街道办事处。地位：上饶市域中西部地区的制造业基地、商贸流通和旅游服务中心，生态山水城市。,弋阳县,【城市经济】,弋阳县GDP增速在2014年爆发，总体经济处于上饶市各县中游水平。,【房产投资】,弋阳县固定资产2、投资表现,弋阳县房地产投资表现,弋阳县固定资产投资保持告诉增长态势，房地产投资在近2年有所控制；,【人口数量】,2016年末，全县城镇人口占总人口比重45.26%，与上年相比，城镇化率上升了近1.5个百分点,弋阳县城镇化率稳步上涨，已达到45.26%；,【产业特征】,工业经济在全市经济中占主导作用，第三产业高速发展，全市经济增长明显。,【城市规划】,城市向南拓展，形成“一主一辅，三组团”的城市功能分区。,老城区,行政新区,工业区,城市发展方向：城区南延：以南向为城市发展的主导方向，城市发展用地以沪昆高速及320国道为界，不再向南跨越。园区西拓：以南岩工业小区为基础，集中集约发展中心城区工业用地3、老城整合：未来老城区发展以高铁车站周边地区为重心，严格控制铁路以北建设用地的拓展。城市空间结构：形成“以山为心、以水为带、组团建设、生态缝合”的城市空间结构城市功能分区中心城区划分为“一主一辅，三组团”：一主：指南岩景区东部的主城区，包括城北片区和城南片区两部分；一辅：指南岩景区西部的南岩工业小区，未来将建设成为一样中心城区的产业发展组团。,规划到2020年：中心城区人口规模为15万人，人均建设用地114；信江两岸城市建设用地基本填平补齐，建设用地延方志敏大道适度向南延伸。,【房产政策】,预售条件：投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；按揭条件：拿到预售证即可办理商业贷款及公积金；4、重点学校：华东师范大学实验学校（初高中）、弋阳一中。,经济：近年来经济增长速度稳定，处于上饶市各县中等水平；人口：总人口36万人，且呈现人口外流趋势，属于内需型城市；产业：产业结构调整优化，第二产业主导，第三产业持续增长；规划：城市向南拓展，城南组团定位市级公共服务中心，将形成新的城市中心。,【城市背景总结】,经济增速稳定，内需型城市，城南为城市重点发展方向。,贰,市场研究,【房产板块格局】,市场主要有两大板块：老城居住区与城南行政新区,弋阳县城区以信江为界，以北为老城区，以南为行政新区,老城区,行政新区,行政中心市场主力在售项目新市政府、新人民医院落户、实验学校，商业配套薄弱价格水平：4605、0-5400（学区、地段、差价较大）,传统商业中心商场较为集中居住环境纯粹价格水平：5000-5500,老城区,行政新区,【土地成交】,近2年商住用地成交仅3宗，17年10月31日土拍2宗用地，溢价率最高达到122%，最高楼面价达2271元/。,注：黄色区域为政府融资用地,【市场容量】,2017年度市场容量1800套。,【市场容量-个案爆量】,单盘最高爆量700套。,【市场容量-库存量】,市场库存量约300套；待开发体量约61万方；,【价格分析】,弋阳县得益于“一江两岸“拆迁，市场价格持续走高。,【面积需求】,主力需求110-130平区间，其次为100-110平；,弋阳县主力在售项目供应、成交结构,【总价需求】,总价需求在65万以内，刚需、首改类产品为主,【其他相关-车位】,车位价格：6-8万元/个；商业：1.5-2万,叁,准入建议,【市场机会预判】,【市场机会预判】,【市场风险预判】,基本面趋好，有发展潜力，近两年土地市场供应收紧，建议进入；进入要求：优选城市重点发展区域：城南组团地块，其次城北老城区核心；中高端定位，中小规模开发，控制地价；,【取地建议】,