1、商丘商丘房地产房地产市场准入研究市场准入研究团结团结务实务实专业专业高效高效市场审批部市场审批部.5.17.5.17壹城市背景商丘商丘城市概况城市特征商丘市，简称“商”或“宋”，河南省地级市，位于河南省最东部、豫鲁皖三省交界处，东隔安徽一角与江苏徐州相望，素有豫东门户之称。商丘是贯穿中国东西、南北的陇海铁路和京九铁路的高铁普铁“双十字”交会城市。截至2016年，辖2区、6县、1县级市，面积10704平方公里，总人口915.12万人。【区域概况】东临徐州，豫东门户城市【经济水平】GDP总量一般，在河南位居中游，增长率有下降趋势城市经济情况2015年河南省各市GDP排名省辖市2015年GDP(亿元2、）位次2015年GDP增速(%）位次郑州市7315.19110.11开封市1604.84139.43洛阳市3508.7529.24平顶山市1705.78126.715安阳市1884.4887.414鹤壁市713.2317813新乡市1982.256616焦作市1943.3778.811濮阳市1333.64149.52许昌市2170.6496漯河市992.851696三门峡市1260.55153.518南阳市2875.0239.15商丘市1803.93118.712信阳市1877.7598.99周口市2082.38596驻马店市1807.09108.99济源市494.4118616年份GDP(亿3、元）增长率20121418.3011.20%20131538.2210.50%20141697.589.20%20151803.938.70%20161974.28.60%【产业特征】商丘第三产业快速发展，预计年三产占比超过二产 第一产业增加值386.26亿元，增长4.4%；第二产业增加值814.64亿元，增长8.6%；第三产业增长值773.12亿元，增长11.0%；三次产业结构为19.6:41.2:39.2。人均生产总值27124元，比上年增长8.4%。商丘目前在全力改造古城，借助保存完整的古城墙着力打造旅游城市，发展第三产业【区域概况】流出人口较多，常住人口增长缓慢城市人口情况目前商丘市主4、城区人口约为181万人，居全省第四位，城镇化率40.0%；8949009049099157327277277277280100200300400500600700800900100020122013201420152016户籍人口常住人口2016年常住人口【万人】城镇人口291.27乡村人口436.9城镇化率40.0%人口自然增长率6.37【投资分析】固定资产投资及房地产投资分析异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行临界点临界点异常异常房地产投资房地产投资/固定投资固定投资20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%-15%近六年商丘房地产投资与固定投资的情况商丘市的房投占比一直在15、3%-15%左右，在河南省属于较高的城市01086131012881459163601401891722182460.00%12.89%14.43%13.35%14.94%15.04%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%020040060080010001200140016001800201120122013201420152016固定资产投资(亿元）房地产投资（亿元）房投/固投【消费能力】商丘城镇可支配收入在河南省位居中游2016年商丘市城市人均可支配收入达到25217元，城镇居民人均消费支出16047元，消费支出占可支配收入的66、3.6%【人均住房面积】人均住房面积开始增长，改善需求大27.2327.1328.5429.6729.825.52626.52727.52828.52929.53030.520112012201320142015城镇人均住房使用面积（平方米）近5年城镇人均住房使用面积分析2015年商丘市城镇人均住房使用面积为29.8平方米，在河南省位居下游，另经市场调研，商丘刚需客户占比仍然居首【城市规划】商丘地处四省交界，具有较强的交通枢纽和物流集散能力城市规划发展商丘东临沿海，西扼中原，南襟江淮，北接齐鲁，是河南省离出海口最近的地方，是国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横”产业带节点城市之一，是中原地区承7、接沿海地区产业转移的桥头堡。商丘市重要的物资集散地和商贸中心，被河南省政府确定为区域性物流中心城市。商丘是交通部确定的交通枢纽城市，京九与陇海铁路、310与105国道、连霍与济广高速在商丘交会，构成黄金“十字架”交通网络。【城市规划】商丘市城市规划区包括梁园区、睢阳区、商丘市城乡一体化示范区、虞城县和宁陵县的行政区划范围，总面积约3930平方公里。【城市规划】商丘城乡一体化示范区包括商丘经济开发区、豫东综合物流产业集聚区、商务中心区等，共计面积289平方公里，约35万人城市规划发展“三区一基地一中心”：城乡一体化先行区：推进农村产权制度和户籍制度改革，促进城乡生产要素自由流动，为城乡统筹改革发8、展提供示范。现代化复合型功能区：依托产业集聚区、城镇功能区、新农村建设，推动组团式发展，成为经济、人居、生态功能复合的现代复合型新区。承接沿海产业转移示范区：发展壮大纺织服装、食品加工、家具、家电、电子组装等产业，成为全市对外开放的首要平台和全省承接产业转移示范区。现代石化基地：发展石油化工产业，积极推进石化产业向产品精深化、产业延伸化发展，重点发展合成纤维、新型纺织原料等产业，建设现代化的石化基地。豫鲁苏皖交界地区综合交通枢纽和区域物流中心：构建对外联系快捷、通畅、高效的现代综合交通体系，加快物流产业发展，成为豫鲁苏皖交界地区的现代化综合交通枢纽和区域物流中心【城市规划】随着国家“一带一路”9、战略、新型城镇化战略的出台，“中部崛起”战略的深入推进，郑徐、商合杭两大高铁的建设，商丘面临前所未有的发展机遇市域城镇空间结构：“一主、一副、一带、三轴、多节点”。“一主”为商虞一体化核心区，是带动商丘市域发展的核心增长极。“一副”为永城市域副中心，承接产业转移，建设市域副中心。“一带”为连霍发展带，指陇海铁路、郑徐高铁和连霍高速公路沿线的城镇密集带，是商丘市域城镇空间组织的主要骨架。“三轴”分别为京九发展轴、商周发展轴和西南发展轴，联系菏泽、亳州、周口等周边城市的主要通道。“多节点”包括民权、柘城、宁陵、夏邑等形成带动区县城乡发展重要节点。【城市规划】城市发展方向“东拓、西延、北控、南优”，10、主要以中心区域为核心，往南部新区发展 老城发展区:区域型门户枢纽、现代商贸集聚发展的重要平台。核心发展区:集商务办公、商贸会展、文化休闲三大功能为一体的综合性区域服务中心 古城文化区:以历史城区保护为基础，发展特色文化旅游产业。道北发展区:交通枢纽、文化休闲区、居住示范区，产业转型示范区。梁园产业区:重点发展生物医药、体育用品制造等健康产业。高新产业区:中原经济区东部战略支点、国家级承接产业转移示范区、商丘市改革发展试验区和新增长极、豫鲁苏皖接合部区域服务核心。物流集聚区:以现代物流业为主导，集综合保税、区域分拨中心、物流延伸配套为一体的现代化区域性综合物流集聚区。睢阳产业区:以发展纺织服装、11、机械制造、新型建材产业为主导，积极孵化少污染、高科技、高附加值的现代化企【城市规划】规划至2030年中心城区城市建设用地控制在248平方公里以内，人均城市建设用地在108平方米/人以内 预售条件最新标准：高层预售条件为工程主体出地面4-5层，多层1/2；较多楼盘在楼体刚出地面即获得预售证 按揭贷款商业贷款首套20%首付，二套30%首付 购房补贴2015年12月25日起至2016年12月31日，在商丘市中心城区购买普通商品住房的，政府将给予财政补贴。补贴范围以90平方米为限（含），90平方米以上部分不予补贴。补贴标准为进城农民购房每平方米补贴300元，其他人员购房每平方米补贴200元。投资环境212、016年及以前出让绝大部分土地均为开发商勾地低价获取；政府相对欢迎外来开发商，目前地价相对便宜，具有一定的窗口机会 商丘市房地产开发投资较高，楼盘较多，政府管制相对规范，较少出现开发商五证不全预售或楼盘烂尾跑路等现象【房产政策】购房政策宽松，投资环境相对较好 城市经济商丘2016年GDP 1947亿元，居河南省中游，人均可支配收入25217元，增长潜力大 城市人口人口规模大【常住728万人】，外流较大【流出187万】，市区人口基础高180万，对周边县具备人口吸附力 产业发展商丘仍以一二产为主力，不过三产比例持续提高，预计年三产比例超过二产 发展规划商丘整体以中心区为核心往南部新区方向发展，不过13、新区无集中商业，配套不成熟，人气欠缺 房产政策2016年商丘房价相对平稳，政策以去库存为主，比较宽松，2016年下半年至年房价有少许上涨，上涨幅度在500-1000元/平不等 优势：商丘人口基数较大，三产比例较高，城市高速高铁发达，市民信心较强；当地楼盘大多品质较低，客户对大品牌高品质开发商认可度高。劣势：城市经济实力不强，在河南属于中游水平，市民收入不高，整体消费能力不强 机会：当地客户高度认可高品质楼盘，优质地段的高品质项目溢价更高 风险：商丘有房地产过度投资的倾向，虽然16年去库存良好，但房企手上土地多，土地带结转量多，下半年和明年可能存在集中入市的情况，其中恒大待开发量就有50万方。【14、城市背景总结】贰市场研究房产板块格局：商丘市场主要划分五大房地产板块，城南板块，城市发展方向；道北板块发展落后；梁园产业园区和城东板块产业集聚区，居住环境一般；中心板块行政商业中心，价值较高，土地供应稀缺。高层均价：5500-7000洋房均价：7500-9000高层均价：4800-5500洋房均价：6000-7000高层均价：5500-6500洋房均价：7000-8000高层均价：4500-5500洋房均价：6000-7000高层均价：4000-5000洋房均价：5500-6500板块格局特点：中心城区为商丘市政府所在地，也是房价至高点，城南板块为重点发展方向，恒大碧桂园建业均在此落子板块名称15、板块定位开发水平配套水平价格水平发展潜力客户认可综合评价中心城区版块政务区+商业中心+居住区品质盘+刚需盘成熟高中高市政府所在地，规划好，受市民认可，商业教育医院等各类配套成熟，土地资源稀缺城南板块城市方向+高品质居住区品质盘逐步成熟中高高中高城市重点发展方向，品牌开发商较多，未来行政商业中心城东板块产业新区+居住区刚需盘+品质盘逐步成熟中中中城东为老开发区，产业新区，居住环境一般梁园板块产业新区+居住区刚需盘+品质盘逐步成熟中中中前梁园板块主要为城西，发展规划不明显，人气少，潜力弱道北板块刚需住宅区刚需盘不成熟中低中低中低城市发展忽略方向，因铁路阻隔，城市环境较差，房价较低土地市场：201616、年商丘市成交住宅土地1597亩，同比上升28%；成交价格159万元/亩，价格稳定。年至今成交土地223亩，受个别低价值地块影响，成交价格146万元/亩，略有回落。土地市场：2016年至今重点成交10宗土地，容积率集中在3.0-4.0为主，成交金额8.4亿元，平均地价205万元/亩，平均楼面价880元/。土地市场：2016年至今商丘市城乡一体化示范区成交建面206.67万，楼面价810元/，位居第一。睢阳区成交建面139.54万，楼面价783元/，位居第二土地市场：2016年12月1日成交的地块，为绿城代建的绿城 诚园，成交楼面价806元/，成交地价215万元/亩。土地市场：建业是进驻商丘市场的17、第一批知名房企，随着商丘市场热度提升，恒大、碧桂园、绿城相继进入市场容量：商丘全市商品房2016年的销售面积944万方，位居河南省第二，销售面积同比增长33.8%，商品房市场表现良好。（以下销量包含下属全部县市）市场容量：商丘市商品房市场整体供大于求，15年供求比达到峰值；16年市场回暖，供求比历年最低。成交量达到近几年峰值。主城区全年成交227万，同比上升183%。市场容量：2016年成交商品住宅19352套，同比上升40%；17年1-3月成交套数7670套，占比16年的40%，成交套数明显提升，市场良好，预计年全年容量突破3万套市场均价：商丘市2016年底成交均价4317元，经市场调研，年18、5月主城区市场均价在4800-5000元左右，自16年初至今累计涨幅约20%市场库存：截止2016年底，商丘市在售项目库存量约313万市场库存：库存（已开发土地）3.2万套【城区边缘居多】，土地存量建面210万方面积去化周期2016年库存约313万方17个月年5月库存（市场调研所得）约250万方12.5个月待结转土地存量2016下半年及年成交土地待上市建筑面积约40万方；市面上持有土地未开发项目较多，主要集中在城南和城西，如恒大，建业，碧桂园等仅现场调研计算所得 未开发土地约1000亩，建筑面积约120万方如算上土地待结转量，整体去化周期约19个月 商丘库存明显下降，虽然目前存量依然有250万19、方，但是大多位于城市郊区，略好的位置存量都相对较低，预计至年底存量会进一步下降爆量潜力：2016年至今商丘市商品住宅成交金额和成交面积排名前三甲为建业十八城、名门城、信华城，成交金额分别为12.93亿、6.17亿、5.89亿，成交面积分别为19.06万、13.27万、12.96万。爆量潜力明显。爆量潜力：选取四个爆量较高的楼盘进行分析名门城：项目位于新区核心，紧邻神火大道，交通便利，配套成熟；项目定位高端，社区规划采用高低配设计，物业类型齐全，注重景观打造，产品溢价能力强，目前高层均价由6000元涨至6500元恒大翡翠华庭：项目位于南京西路与君台路交汇处，容积率2.2，总建面约13万，洋房+高20、层产品打造恒大翡翠华庭：016年8月开始蓄客，年3月26号首开760套房源基本售罄，高层主力产品为110-130三房，洋房主力产品120-134三房，138-148四房帝和海德公馆：“帝和 海德公馆”隶属“帝和 水上公园”项目开发的第七期住宅部分，位于商丘市“旧城改造”的核心区域，开发总规模达150万，采取多期、多组团的滚动式开发策略，属于中心城区核心位置建业壹号城邦：项目位于南京路与睢阳大道交汇处，总占地面积150亩，建筑面积36万方。Art Deco建筑风格，内部配建拥有6万集中商业、北师大幼儿园等结构分析：2014-2016年住宅面积集中在119-134之间，90之内和158-175占比21、逐渐降低，洋房和别墅占比较少；2016年119-134之间的占比69%，是市场主流面积段溢价能力：低密度产品溢价能力强，符合公司战略同项目内高层价格：6F洋房价格1:1.28同项目内高层价格：3F洋房价格1:1.6 商丘主城区不再批别墅产品 商丘市场洋房产品溢价率高，6-8F洋房溢价较河南其他城市溢价率高，因市政府不批别墅产品，恒大有一个3F洋房的产品，溢价率160%，相较同等城市别墅产品略低项目名称区域高层价格洋房价格别墅价格恒大翡翠华庭城西单价：6500-7000单价：8500-90003F洋房单层售价12000建业十八城城南新区单价：5800-6000 单价：7000-7500/客户来源22、：商丘客户依然以刚需为主，乡镇进城客户比例约占40%板块刚需/改善市区/乡镇中心城区刚需客户60%改善客户30%市区客户70%乡镇客户30%城南刚需客户70%改善客户30%市区客户60%乡镇客户40%城东刚需客户60%改善客户40%市区客户70%乡镇客户30%梁园刚需客户60%改善客户40%市区客户70%乡镇客户30%道北刚需客户80%改善客户20%市区客户30%乡镇客户70%客户需求：商丘市主要以乡镇客户的刚需需求和主城区拆迁客户的刚需需求为主客户类型比例来源区域动机年龄乡镇客户约40%周边乡镇、郊县进城置业，看重城市配套25-45描述主要为刚性需求，主要为青年首置做婚房、中年为子女上学购房23、及部分改善性需求。价格敏感。商丘市区约60%主城区首次置业、改善需求，品质要求25-50描述市区内改善客户居多，一类改善为老旧房子改为120-140的三房；一类改善从高层公寓改善别墅；刚需类主要为年轻客户，需求量不多；拆迁客户约20-30%古城拆迁和高铁站拆迁自住25-50描述初步了解，商丘近年来大举拆迁，古城近5平方公里全部拆迁改造为旅游区，还有高铁站拆迁等，政府大部分直接补贴现金购房，但这类客户总价承受能力有限，基本为刚需品牌房企：进驻品牌房开数量一般全国性房企省内房企房企名称恒大绿城（代建）碧桂园建业项目数量2113个分布区域城西和城南中心城区城南城西，城南，城东各一个项目存量/土地储备24、/商丘当地除品牌房企外，大部分为低品质楼盘，营销体验感几乎为零；高品质和良好的营销道具给客户带来的认可度相当高，据现场了解，客户对于品牌和品质的认可度要略高于地段的差别，如恒大项目地处高新区边缘，但售价高于大部分核心区项目的价格，但依然多次出现开盘售罄的现象其他相关：车位销售:【车位销售一般】主力售价在8-10万，根据项目房价而有所变化，商丘客户对购买车位认可度底，大部分项目的车位均交给物业后期逐渐出售顶底销售:【顶底需强化卖点】客户普遍不愿意够买顶层和底层，即便价格低也去化缓慢，主要是担心顶层漏水，底层采光差。户型一般:【120-130的高层去化最快】客户普遍关心户型的采光性和通透性，边套户25、型比中间套户型价格高出5%-10%左右【一般差200-300元/】目前市场上户型设计依然是亮点不足，我们的户型有溢价机会市场总结：土地市场：2016年土地成交较高【成交106.3万方】，溢价率有上升趋势【出现竞争】，不过楼面价依然不高（平均880元），地价占房价15%-25%左右 市场容量：主城区过往每年容量在1.8万套左右，2016年成交2.0万套，年1季度成交0.76万套，预计年会突破3万套 库存情况：当前有效库存250万方，多数为城区边缘项目，去化一般，待结转存量160万方左右，存量压力可控，但需预防下半年和明年集中入市的风险 爆量机会：商丘单盘去化能力一直很强，热销楼盘如恒大，建业，名26、门城等连续数年保持在年1000套以上的去化量，其中名门城2016年去化19万方，市场存在爆量机会 价格走势：对比16年初，17年至今市场上各项目普遍上涨5001000元，涨幅15%-20%，属于缓慢上涨状态，由于主城区存量少，投资客户受二线城市限购影响回流，预计年价格仍会有一定涨幅 产品需求：高层产品110-130三房为主力，次主力125-140四房，洋房产品溢价能力强 客户特点：商丘主要为乡镇客户的刚改需求及主城区的部分拆迁需求，下属乡镇有钱基本往信阳主城区购买，商丘主城区客户有钱再购得欲望低；110-140的高层最受客户欢迎叁准入建议市场机会预判：1土地机会土地成本较低，占售价的10-2527、%2016年市区均价4300左右，地价400-1200左右；目前土地出让在逐步规范，年应该会有公开土地拍卖2供需机会有效库存250万方，土地存量160万方若按照2016年去化速度，有效存量够销售12个月，但多位郊区存量，市区存量少，仍有涨价可能性3板块机会城南新区、中心城区板块目前市场认可度高；城东为老开发区和梁园受中心城区辐射具备发展潜力，均存在板块机会道北大部分板块，城西部分区域市场认可度低，房价低，具有较高风险4爆量机会2016年TOP3项目销量均在1000套以上，市场存在爆量机会5产品机会高层产品：市场上户型设计均一般，多为开间窄，净深长；多面宽户型存在机会，120-130四房的户型存28、在机会低密度产品：低总价洋房受欢迎，溢价率高6户型结构机会高层：目前市场主流产品为120三房，140四房；90三房和125的四房存在空白和机会洋房：市场上洋房产品户型设计普遍偏大，100-120平的低总价洋房户型具备一定市场机会别墅：因政策原因无别墅产品7总价结构机会80-100万洋房产品处于产品空白，存在机会8客户实力机会客户购买实力相对较强9房开实力机会有3家大型房企+1-2家省内品牌开发商10 营销环境机会除品牌开发商和少数品质楼盘外，营销水品普遍较低，缺乏体验式营销市场机会预判：市场风险预判：1存量风险虽然目前市面上可出售的存量极速下降，但是据现场了解，因为前几年存量太多，各个项目后续29、均有待推存量，且年土地供应亦在百万方以上，未来供应会十分充足，可能出现短期存量加大情况2容量风险商丘市刚需主要来源于乡镇和拆迁，以往每年容量在1.8万套左右，2016年-年容量的暴增主要来源于大行情的上涨使得乡镇客户购买欲望加强以及拆迁客户的硬性需求，但若供应充足，拆迁不持续，价格依然保持稳定，容量会下跌3大环境风险商丘2016年至今的行情主要受全国及郑州的行情传递影响，价格上涨驱动力不足，若大环境出现风险，信阳行情可能出现速冻板块名称竞争压力价格趋势客户认可发展潜力客户认可准入建议中心城区中高上涨高中高建议城南板块高上涨中高中高中高建议城东版块中等上涨中中中建议梁园版块中等上涨中中中建议道北版块中底稳定中低中低中低不建议取地建议：取地建议：封闭市场，基本面好，经济基础好，建议进入总体符合公司“四高”策略进入要求：优选客户认可度高的城南新区板块、中心城区板块，以及发展潜力大的城东版块及梁园板块，可适当看高房价，承受一定土地溢价商丘单盘年去化最高可达19万方，容量较高单项目建筑面积可适当拔高，建议30万方以内，首先低密度用地THANKS