1、武汉城市空间演化与房地产发展关系20182018. . 0101一、武汉市社会经济发展概况二、武汉市城市空间演化三、武汉市房价空间分异研究目 录 Contents一、武汉市社会经济发展概况 （一）、省会经济首位度 省会城市占全省GDP的比重称为“省会经济首位度”，可反映省会城市对全省经济的影响力，也可反映整个区域经济对省会城市的依赖程度，通常以不超过25%为宜。 2017（19月）年湖北省GDP25076.63亿元，全年有望接近35000亿元，同期，武汉市GDP9397.17亿元，全年有望达13000亿元。十年来，武汉市首位度从33.7%升至37.5%，首位度整体呈上涨趋势，并且远超25%的适2、宜值，说明全省经济对武汉的依赖程度仍然过高，并且武汉市的经济增长快于全省总体水平。20072017（19月）年湖北省GDP与武汉市GDP发展变化图 （ 二）、房地产经济首位度 1、房地产投资首位度 省会城市房地产开发投资占全省开发投资的比重称为“省会投资首位度”，可反映全省房地产开发对武汉的依赖程度。相对全省，武汉房地产投资占比小幅上升，销售面积占比大幅下降。20162017 （110月）年投资首位度从58.59%上升至61.35% 投资首位度上升，说明全省房地产开发投资仍然过度依赖武汉，房地产发展的区域不均衡问题仍然严重。 2、销售首位度 省会城市商品房销售面积占全省比重称为“销售首位度”，3、可反映省会城市对全省商品房销售面积的影响力。20162017 （110月）年销售首位度从43.83%下降至32.18%，自2016年武汉市调控以来，销售首位度大幅下降。20072017（110月）年湖北省与武汉市房地产开发投资发展变化图20072017（110月）年湖北省与武汉市商品房销售面积发展变化图一、武汉市社会经济发展概况（三）、人口首位度“人口首位度”即省会城市常住人口占全省常住人口的比重，可反映省会城市对省域人口的吸引力。 2007-2016年，湖北省常住人口从5699万人增至5885万人，十年来湖北人口大致为自然增长，人口流动呈现梯度转移趋势，即乡镇-县城-地市-省会。同期，武汉市常住人口从891万人增至1076.62万人，具有省内人口转移的终极意义，净流入人口是房地产市场需求重要因素，城市人口政策与房地产调控政策之间存在一定逆效应。 武汉人口首位度从15.63%上升到18.2