1、财务篇,收入结转、并表、少数股东和税务,CONTENT,1,收入结转那些事,2,并表那些事,3,少数股东那些事,4,税务那些事,收入结转那些事,收入确认的原则,a)房屋竣工并验收合格；b)签订售房合同及收取房款；c)房屋办理了移交手续交付业主使用。,核心原则：房屋已竣工验收并实现风险转移。1、目前公司预售合同约定：该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移至乙方。2、如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续。甲方应当发出书面催告书一次。3、乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。,21.78,25.09,302、.55,11.64,22.41,14.09,21.27,30.08,12.64,33.12,预期结转收入规划,并表那些事,80%,20%,50%,100%,并表的意义加速做大规模合并报表的概念（分为联营、合营企业）；联营企业是指投资者对其有重大影响，但不是投资者的子公司或合营企业的企业。当某一企业或个人拥有另一企业20%或以上至50%表决权资本时，通常被认为投资者对被投资企业具有重大影响，则该被投资企业可视为投资者的联营企业合营企业按合同约定对某项经济活动所共有的控制，是指由两个或多个企业或个人共同投资建立的企业，该被投资企业的财务和经营政策必须由投资双方或若干方共同决定。只有联营企业可实现并3、表。,并表那些事,资产规模相差径庭,并表项目可按项目价值，全额纳入资产总额，而非并表项目只体现了对项目的股本金投入占比数额。,并表报表,非并表报表,对资产负债表的影响,03,并表-利润表,并表项目可按照当年结转收入100%计入我方销售业绩。非并表项目仅在项目竣工交付以后体现权益占比的投资收益。,销售业绩的差异,非并表-利润表,并表那些事,Substantial Control,通过修改公司章程的约定，重新落实并表权（实际双方签订备忘录仍按合作协议约定）具体修改如下：股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。修改为A公司在股东会中享有51%表决权，B公司在股东会中享有49%表决权。”；董事会共六名4、成员，双方各推荐三名。修改为“公司设董事会，其成员为七人，其中上A公司推荐四人（包含董事长），B公司推荐三人，所有董事均由股东会选举产生”；董事会对所议事项作出的决定由全体董事一致通过方为有效，并应作为会议记录，出席会议的董事应当在会议记录上签名。修改为“董事会对所议事项作出的决定由二分之一以上董事表决通过方为有效，并应作为会议记录，出席会议的董事应当在会议记录上签名。董事会决议的表决，实行一人一票。”股东及董事会层面均达到控制，缺一不可。,并表那些事,少数股东那些事,做大少数股东权益的意义：大大降低并表方的资产负债率。当我方作为具有实质控制权的并表方，要求合作方（即少数股东）将投入项目的资金5、均作为实收资本，在所有者权益内反映，将原本股东投入的负债，转为了资本金的投入，大幅降低我方的资产负债率。但这类做法，将大幅增加少数股东的风险，将投入项目的资金均作为资产增加的同时，增加了非流动资产，降低了总资产周转率，并在项目后期采用减资，或者清算后方能收回投资。,“,例如：某一项目土地款8亿，由我方实现并表，权益占比30%，项目公司的注册资本按1亿与5亿对我方报表的影响，列支主要科目如下。,注册资本1亿（母公司计入实收资本，其他股东计入少数股东权益）,注册资本5亿（母公司计入实收资本，其他股东计入少数股东权益）,作用及意义 资产总计相同，但注册资本1亿的负债率87.5%；注册资本5亿的负债率6、37.5%,少数股东权益,Minority Equity,融信2017年年报少数股东权益的,核心目的：少数股东权益大于母公司的资产；资产负债率为81.93%如果合作项目股东投入未计入少数股东权益，将直接增加负债，同时将提高负债率指标。通过结构的调整，直接降低负债率指标，有利于融资。,税务那些事,税务那些事,税务那些事,企业应该有税务标准动作的指引，汇总项目开发各阶段应该关注的基本税务事项。同时制作了一张检查表，记录对这些标准动作的执行情况。总经理可以在不同阶段审阅检查表，了解基本的税务工作进展。,税务那些事,立项、取证与合同安排例如，某项目有8个地块，增值率不同，争取按照一个立项合并清算，可大幅降低土增税。又如，某项目包含即售住宅和自持商业两部分。通过分别立项取证，向住宅分摊更多的成本，可降低住宅销售的税负。,