1、相关对大姚县城石油企业片区旧城改造开发建设汇报及项目经营效益估计测算方案大姚县委、县人民政府： 为了改善大姚县城旧城区人居环境，提升居民生活质量，提升城市品位，谨向大姚县委、县人民政府提议，对大姚县城石油企业片区旧城进行改造开发建设，请大姚县委、县人民政府给协调支持，由我企业对该项目进行改造开发建设。项目完成后，估计可实现利税 12980.10万元，其中：新增税金10374.21万元，新增利润2605.89万元。现将拟改造开发建设项目标规模、功效及经营效益估计方案向大姚县委、县人民政府汇报以下： 一、拟改造开发建设地块现实状况拟改造开发地块在大姚县城老城区（大姚县人民政府对面），具体四至界限：2、东至环城东路临蜻蛉市场，南至环城南路临超市，西至南街临百花摄影馆，西至东街临县人民政府，占地面积（约48亩）。该片区有居民住户约600户，有大姚县武装部、大姚县彩印厂职员宿舍区、大姚县旅游局、大姚县石油企业、大姚县农业银行等机关企业单位。片区内房屋大部分是上世纪五十年代建设土木结构房屋，多数年久失修，已属危房，既不利于居住安全，又影响城市境观，加之居民区排水管网设施不配套，下雨天常常被水淹，居民出行及为困难。针对这些实际存在问题及安全隐患，很有必需对该区域旧城区进行改造建设。二、拟改造开发建设地块拆迁赔偿方案对于该片区内居民房屋可采取产权置换安置方法进行拆迁赔偿，住户可选择现金安置，也能够选择3、用我企业新建平层住房或电梯房置换安置，置换百分比可按1：1（1平方旧房可置换1.1平方新房），具体住房幢数、层数、位置可由安置户自由选择；片区内机关企业单位能够采取搬迁重建方法进行安置，搬迁重建费用由本企业负担。该片区内原有旧商铺约7000，旧住房55000，临街商铺一层按15000赔偿，估计应赔偿金1.05亿元；二层按5000元赔偿，估计应付赔偿金3500万元；三层、四层按元赔偿，估计应付赔偿金2800万元；临街商铺租金损失估计赔偿5000万元；其它旧住房按元赔偿，估计应付赔偿金1.1亿元，该项目估计应付拆迁赔偿金总计3.28亿元。三、拟改造开发建设项目标规模及功效拟改造开发项目占地，建设计4、划容积率、绿化率、建筑密度等建设指标按城建主管部门计划要求建设，计划将现在大姚县武装部所处位置山坡推平，在该区域内新建4条南北走向步行街，新建1条东西走向18米大街，计划总建筑面积142400，其中：临街商铺面积46200，高层住宅44000，一般住宅52200，项目土建工程总投资5.14亿元（不含土地出让金），项目规模、功效具体计划以下：（一）、临街商铺：临街位置计划为商住一体商住房，一层、二层设计计划为商铺，三层设计为饮食业、停车场，四层计划为一般住房和停车场，将二层商铺在底层街道上空通道全部连通，建成第二层步行街，同时，计划建设两个大型购物商场，将该区域改造建设成功效齐全、名副其实“大姚5、商业第一城”。（二）、高层电梯住宅：计划两幢层数26层高层电梯洋房，计划在现在县武装部位置新建一幢，在南街和环城南路交汇处新建一幢，建设面积约44000，这两幢高层电梯洋房建成后将极大改善大姚县城旧城区城市景观及提升城市品位。（三）、一般住宅：除临街商铺及高层电梯住宅外地块，全部计划建设成层数为四至六层一般住宅，建设面积约52200平方米。四、拟改造开发项目投资总概算（一）、土地转让金：1350万元（54亩25万元亩）（二）、拆迁安置赔偿金：估计3.28亿元（三）、建筑安装工程成本：1、临街商铺及一般住宅建筑成本：984001100元1.08亿元2、高层住宅建筑安装成本：440001500元06、.66亿元建筑安装工程成本总计：1.74亿元（四）、小区内街道建设工程成本：10000150元150万元（五）、基础设施建设工程（小区道路绿化、亮化工程）：540万元（100000元亩54亩）（六）、不可预见费（隶属工程费）：600万元（七）、资金筹措计划及财务费用1、资金筹措计划总投资5.28亿元，自筹资金3.28亿元，申请银行贷款2亿元。2、财务费用（资金占用费）按项目开发期限5年核实，贷款年利率7.47%，2亿元贷款本金应付资金占用费：2亿元7.47%5年0.75亿元项目开发总成本累计：6.03亿元。五、项目售楼收入测算（一）、住宅销售单价测定高层住宅销售单价估计按元测算；一般住宅销售单7、价估计按1700元测算。（二）、商铺销售单价测定依据在老城区商铺销售情况，本项目标商铺一层估计18000元/m2，二层8000元/m2。（三）、销售总收入测算 1、一层商铺销售收入：23100m218000元/m241580.00万元；2、二层商铺销售收入： 23100m28000元/m218480.00万元；3、高层住宅销售收入：44000元8800.00万元；4、一般住宅销售收入：522001700元8874.00万元；估计销售收入总计：77734.00万元。四、项目经营管理费支出测算（一）、销售费用：包含宣传广告费、售楼人职员资， 77734.00万元3%2332.02万元；（二）、售楼8、部租赁、装修费用：100.00万元，包含房屋租赁费、房屋装修费、售楼模型沙盘制作费；（三）、管理费用：77734.00万元2%1554.68万元；（四）、管理人职员资:14240030元/=427.20万元。估计经营管理费用累计：4413.90万元。五、项目经营销售税金测算1、应缴营业税：77734.00万元5%3886.70万元；2、应缴城建税：3886.70万元5%194.34万元；3、应缴教育附加费：3886.70万元3%116.60万元；4、应缴地方教育附加费： 3886.70万元1%38.87万元；5、应缴印花税：77734.00万元5038.87万元。估计应缴销售税金累计：42759、.38万元。六、项目土地增值税测算土地增值额：销售收入开发成本 77734.00万元60300万元17434.00万元；增值百分比：17434.0077734.0010022.43；适用税率：增值百分比未超出50适用税率为30。应交土地增值税：17434.00万元 305230.20万元七、 项目经济效益分析（一）、基础参数 1、估计销售收入77734.00万元； 2、估计土地成本 1350.00万元；3、拆迁安置赔偿费：32800.00万元； 3、估计土建工程、隶属工程、基础设施工程18690.00万元； 4、估计资金占用费7500.00万元； 5、估计经营管理费用4413.90万元； 6、10、估计应交销售税金4275.38万元；7、估计应交土地增值税5230.20万元。 （二）、项目经营毛利润测算项目毛利润：销售收入成本费用及税金 77734.00万元1350.00万元32800.00万元18690.00万元7500.00万元4413.90万元4275.38万元5230.20万元3474.52万元（三）、项目所得税测算估计应缴所得税：毛利润税率 3474.52万元25%868.63万元（四）、项目净利润测算估计项目净利润：毛利润所得税 3474.52万元868.63万元 2605.89万元该项目实施完工估计可为县财政新增税金10374.21万元，估计新增企业净利润2605.89万元。特此汇报 大姚兴亚房地产开发11月20日