1、策划领域的经济测算策划领域的经济测算什么是”经济测算”什么是”经济测算”一张完整的经济测算表一张完整的经济测算表第一部分：指标第一部分：指标第二部分：横道图第二部分：横道图第三部分：成本第三部分：成本第四部分：投资计划表第四部分：投资计划表第五部分：销售收入第五部分：销售收入第六部分：来源运用第六部分：来源运用第七部分：利润表第七部分：利润表第八部分：现金流量表第八部分：现金流量表第九部分：敏感性第九部分：敏感性经济测算在策划领域经济测算在策划领域的应用的应用案例一：星河丹堤案例一：星河丹堤原四期地块指标：原四期地块指标：占地面积：占地面积：162963.4m2建筑面积：建筑面积：1639002、m2容积率：容积率：1.0政府反征面积：政府反征面积：23741.548m2政府补尝用地面积政府补尝用地面积:49676本项目指标现状：本项目指标现状：现有占地：现有占地：18897m2容积率：容积率：1.8基础指标基础指标一二三期一二三期四期四期反征反征隔音带隔音带问题：做什么样的物业组问题：做什么样的物业组合，发展商收益最大化？合，发展商收益最大化？开发类别指标净密度（户数/公顷）容积率容积率独户住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小独栋40-600.4联排式60-1000.6-0.75叠层式100-1500.75-1.2宽景洋房(4-6层)150-2501-1.2小高层（7-3、12层）250-4001.2-2不同开发档次住宅区容积率取值范围注：基于项目开发的一般经验，附件中有一些关于容积率的相对案例注：基于项目开发的一般经验，附件中有一些关于容积率的相对案例用地分析用地分析价值最大化产品比例测算价值最大化产品比例测算构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4F(Y)项目总收益项目总收益A产品价格（市场价预估）产品价格（市场价预估）X产品建筑面积产品建筑面积函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）；2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）；3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数4、结论：1、对于项目综合价值贡献最大的为TH、其次是小高层，最小的为洋房。因此建议尽可能的增加TH的比例，不出现洋房的物业类型不出现洋房的物业类型。2、独栋别墅有一定的综合价值，同时对于树立标杆户型和提升项目档次存在积极意义，因此建议保证一定的规模数量因此建议保证一定的规模数量。结论：1、对于项目综合价值贡献最大的为TH、其次是小高层，最小的为洋房。因此建议尽可能的增加TH的比例，不出现洋房的物业类型不出现洋房的物业类型。2、独栋别墅有一定的综合价值，同时对于树立标杆户型和提升项目档次存在积极意义，因此建议保证一定的规模数量因此建议保证一定的规模数量。洋房和独栋别墅对项目洋房和独栋别墅对项目价值5、贡献较小价值贡献较小产品分析产品分析价值最大化产品比例测算价值最大化产品比例测算函数方案一：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4，假设假设A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7；X=1n=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积；产品容积率的一般标准：小独栋产品容积率的一般标准：小独栋0.4，TH0.75，洋房，洋房1，小高层，小高层1.5计算结果：当计算结果：当X1=X3=0，X2=X4=0.945时，时，F(Y)max存在且取存在且取19.8为最大值为最大值结论：1、增加TH的容积率，增加TH的建面，可更大地提升项目的价值。（另：增加TH的比例在6、一定程度上也降低了工程造价）2、小高层的容积率提高，实质上也增加TH的面积，因此也可增加项目的价值。3、作为提升价值形象的别墅户型，增加其容积率有利于项目价值最大化。结论：1、增加TH的容积率，增加TH的建面，可更大地提升项目的价值。（另：增加TH的比例在一定程度上也降低了工程造价）2、小高层的容积率提高，实质上也增加TH的面积，因此也可增加项目的价值。3、作为提升价值形象的别墅户型，增加其容积率有利于项目价值最大化。函数方案二：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4，同上述前提同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7；X=1n=1=18.9;分别对应小独栋、T7、H、洋房、小高层的建筑面积；产品容积率的弹性标准：小独栋产品容积率的弹性标准：小独栋0.4，TH0.85，洋房，洋房1，小高层，小高层1.5函数方案三：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4，同上述前提同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7；X=1n=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积；产品容积率的弹性标准：小独栋产品容积率的弹性标准：小独栋0.4，TH0.75，洋房，洋房1，小高层小高层1.8产品分析产品分析价值最大化产品比例测算价值最大化产品比例测算计算结果：当计算结果：当X1=X3=0，X2=13.5，X4=5.37时，时，F(Y8、)max存在且取存在且取22.7为最大值为最大值计算结果：当计算结果：当X1=X3=0，X2=12.36=X4时，时，F(Y)max存在且取存在且取21.8为最大值为最大值TH是项目价值最大化关键产是项目价值最大化关键产品，因此品，因此更可能增加其比例更可能增加其比例产品分析产品分析价值最大化产品比例小结价值最大化产品比例小结产品比例分配：产品比例分配：地块构成面积产品构成容积率建筑面积比例组团118750m小独栋0.47500m4%组团2142022m联院TH或六甲TH1142022m75%组团328125m六甲小高层1.439375m21%产品比例确定的依据：产品比例确定的依据：1.理想化9、情况下各种函数方案的结论理想化情况下各种函数方案的结论2.假设条件的再论证假设条件的再论证风险、隐性价值、成本的回归考虑风险、隐性价值、成本的回归考虑3.项目地块价值分析结论项目地块价值分析结论4.消费者经验偏好的再论证消费者经验偏好的再论证5.历史案例参考历史案例参考6.竞争分析结论竞争分析结论最终实现均价：最终实现均价：12538元元/平方米平方米最终实现均价：最终实现均价：12538元元/平方米平方米案例二：龙华某项目案例二：龙华某项目方案方案1：各类产品均好：各类产品均好方案方案2：TH最大化最大化结合项目基本指标，市场及客户情况，给出项目价值最大化兼顾抗风险性条件下的两种规划方案：说10、明：本方案为初步方案需要根据实际情况由设计院给出最终排布方案。规划方案方案1：各类产品均好l尽量挖掘项目优势的湖景资源尽量挖掘项目优势的湖景资源,同时保证各产品同时保证各产品价值最大化；价值最大化；l沿湖设置“环湖走廊”，集中打造湖岸景观绿化沿湖设置“环湖走廊”，集中打造湖岸景观绿化、休闲设施、会所、商业等配套，利用湖岸提升小休闲设施、会所、商业等配套，利用湖岸提升小区整体价值，成为小区整体形象的亮点区域；区整体价值，成为小区整体形象的亮点区域；商商业业由于体由于体量量小小，建，建议由开议由开发发商持商持有，整有，整体体有有序序运运营；营；l临湖临湖TH拥有一线无遮挡湖景，博取最高价值；拥有一11、线无遮挡湖景，博取最高价值；l二线二线DT产品分上下两户，下户两层拥有亲地别产品分上下两户，下户两层拥有亲地别墅生活享受，上户三层能够越过墅生活享受，上户三层能够越过TH拥有无遮挡拥有无遮挡湖景；湖景；l社区中央设置高层平面楼王单位，景观及园林都社区中央设置高层平面楼王单位，景观及园林都享受最大优势，进一步树立项目整体的高端形象享受最大优势，进一步树立项目整体的高端形象；l临梅坂大道噪音较大地方设置临梅坂大道噪音较大地方设置T2的复式产品，的复式产品，利用产品附加值降低客户敏感点；利用产品附加值降低客户敏感点；l地块西侧设置地块西侧设置T2的大平面产品，增强舒适度，视野开的大平面产品，增强舒适12、度，视野开阔，湖景全无遮挡，园林面积疏阔；阔，湖景全无遮挡，园林面积疏阔；l尽量挖掘项目优势的湖景资源尽量挖掘项目优势的湖景资源,同时保证各产品同时保证各产品价值最大化；价值最大化；l沿湖设置“环湖走廊”，集中打造湖岸景观绿化沿湖设置“环湖走廊”，集中打造湖岸景观绿化、休闲设施、会所、商业等配套，利用湖岸提升小休闲设施、会所、商业等配套，利用湖岸提升小区整体价值，成为小区整体形象的亮点区域；区整体价值，成为小区整体形象的亮点区域；商商业业由于体由于体量量小小，建，建议由开议由开发发商持商持有，整有，整体体有有序序运运营；营；l临湖临湖TH拥有一线无遮挡湖景，博取最高价值；拥有一线无遮挡湖景，博13、取最高价值；l二线二线DT产品分上下两户，下户两层拥有亲地别产品分上下两户，下户两层拥有亲地别墅生活享受，上户三层能够越过墅生活享受，上户三层能够越过TH拥有无遮挡拥有无遮挡湖景；湖景；l社区中央设置高层平面楼王单位，景观及园林都社区中央设置高层平面楼王单位，景观及园林都享受最大优势，进一步树立项目整体的高端形象享受最大优势，进一步树立项目整体的高端形象；l临梅坂大道噪音较大地方设置临梅坂大道噪音较大地方设置T2的复式产品，的复式产品，利用产品附加值降低客户敏感点；利用产品附加值降低客户敏感点；l地块西侧设置地块西侧设置T2的大平面产品，增强舒适度，视野开的大平面产品，增强舒适度，视野开阔，湖14、景全无遮挡，园林面积疏阔；阔，湖景全无遮挡，园林面积疏阔；产品面积户均面积总建面面积比例套数套数比例双拼32032012800.98%40.53%TH260-32029081206.24%283.74%DT210-260240105608.12%445.88%大平面楼王2002002400018.44%12016.04%大四房1801804320033.20%24032.09%1501501800013.83%12016.04%三房复式1301302496019.18%19225.67%130120100.00%748100.00%商业1000会所2000其他配套400133520方案2：TH15、最大化l 低密度低密度TH物业数量最大化，尽量挖物业数量最大化，尽量挖掘项目优势的湖景资源和低密度产掘项目优势的湖景资源和低密度产品的稀缺价值；品的稀缺价值；l 高层单位尽量为低密度高层单位尽量为低密度TH物业提供物业提供空间；空间；l 临梅坂大道噪音最大地方设置临梅坂大道噪音最大地方设置T2的的复式产品，通过产品附加值降低客复式产品，通过产品附加值降低客户敏感点；户敏感点；l 地块西侧设置地块西侧设置T2的大平面产品，全部的大平面产品，全部实现无遮挡看湖景观；实现无遮挡看湖景观；l 入口不远处设置会所和景观节点；入口不远处设置会所和景观节点；产品面积户均面积总建面面积比例套数套数比例TH2616、0-3202902262017.42%7810.86%大四房1801808640066.55%48066.85%三房复式1301302080016.02%16022.28%129820100.00%718100.00%商业1000会所2000其他配套400133220问题：哪个方案的收益更问题：哪个方案的收益更高（售价的预估）？高（售价的预估）？价格预估：静态比准产品类比法定定价价前前提提：根据根据本项目本项目市场定位市场定位，定定价价主要参考典型主要参考典型一一线线资源资源豪宅豪宅项目项目给出给出项目名项目名资源资源容积率纯粹性容积率纯粹性产品类型产品类型价格价格星河丹堤星河丹堤享丰泽湖，银17、湖山1.8纯粹别墅、高层大户型高层：3.3万圣莫丽斯圣莫丽斯享塘朗山，牛嘴子水库1.2纯粹别墅、高层大户型高层：3万水榭山水榭山塘朗山，牛嘴子水库0.6纯粹纯别墅别墅：6万溪山溪山看银湖山，看水库2.0旁边有工业区别墅、高层中大户型叠墅：3.5万高层：1.5万龙岸龙岸看银湖山，看水库1.97纯粹别墅、高层中大户型别墅：5万高层：2万第一极：纯正豪宅第二极：类豪宅本项目本项目3%1%8%14%21%11%42%六甲别墅联排别墅楼王圆楼板楼复式1梯2户项目产品分布示意图各类产品套数户型户型面积套数建面套数比面积比六甲别墅3502173503.395.18联排别墅400936001.452.54楼王18、30052156008.3911圆楼220-240882024014.214.3板楼2501323300021.323.2复式240-260661683010.611.91梯2户1802524536040.631.9总计620141980说明：根据提供的基础技术指标和各产品户型面积进行比较计算，两数据间存在较大差距，本定价策略主要根据各产品套数和户型面积来计算，暂不考虑实际建筑面积指标。六甲六甲楼王楼王联排联排复式复式1梯梯2户户案例：案例：用波士顿矩阵定义本项目的产品属性3%1%8%14%21%11%42%六甲别墅联排别墅楼王圆楼板楼复式1梯2户各类产品套数SUPER STARPRE_STA19、RSTARCASH COWCASH COW缺图_产品示意属性分类产品户型面积套数SUPER STAR联排别墅4009PRE-STAR六甲别墅35021楼王30052STAR+CASH COW板楼220-240132复式25066圆楼240-26088CASH COW1梯2户180252STARCASH COW建立比肩深圳的参照系，确立项目地位3%1%8%14%21%11%42%六甲别墅联排别墅楼王圆楼板楼复式1梯2户各类产品套数SUPER STARPRE_STARSTARCASH COWCASH COWSTARCASH COW产品看齐华侨城/香蜜湖/红树湾等一线豪宅区域类似顶级产品产品高于华侨20、城/香蜜湖/红树湾等一线豪宅区域类似普通产品SUPER STAR：联排别墅当属本项目价值标杆产品，参照波托菲诺/香蜜湖1号同类产品定价STAR类类产品产品1本项目下游产品本项目下游产品熙园238-288平米联排，熙园238-288平米联排，三级市场报价：5.2万三级市场报价：5.2万中旅国际公馆200-240平米联排，中旅国际公馆200-240平米联排，三级市场报价：5万三级市场报价：5万本项目上游产品本项目上游产品波托菲诺纯水岸4期385-418平米波托菲诺纯水岸4期385-418平米联排，联排，4月销售均价：7万4月销售均价：7万香蜜湖1号300-450双拼别墅，香蜜湖1号300-450双21、拼别墅，当前预计市场均价：7万当前预计市场均价：7万本项目产品类型的稀缺性/景观资源本项目联排别墅定价：本项目联排别墅定价：1010万万/平米平米7，10万联排：联排：400平米平米定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估该产品预计2009年初推出该产品预计2009年初推出PRE-STAR：六甲别墅/楼王当属本项目创新产品创新产品定价原则以上游的可替换产品为高限0成本成本客户感知价值：客户感知价值：客户愿意支付的最高价（上限）客户愿意支付的最高价（上限）售售价价客户驱动力客户感知价值上限1：客户感知价值上限1：本项目联排别墅预计均价6万/平米本项目联排别墅预计均价6万/平米1、六甲别墅景观22、资源/舒适度逊色于联排；1、六甲别墅景观资源/舒适度逊色于联排；2、楼王高层产品，景观资源好，户型舒适度2、楼王高层产品，景观资源好，户型舒适度不亚于联排产品，而且私密性好于联排产品不亚于联排产品，而且私密性好于联排产品客户感知价值上限2：客户感知价值上限2：近郊类似项目同类面积别墅产品均价近郊类似项目同类面积别墅产品均价中信天籁：513-1970万/套中信天籁：513-1970万/套凤凰谷独栋别墅：700-2200万/套凤凰谷独栋别墅：700-2200万/套本项目六甲别墅物业稀缺性劣差于联排；本项目楼王资源优越本项目六甲别墅定价：本项目六甲别墅定价：8 8万万/平米平米楼王定价：楼王定价：623、 6万万/平米平米5，10万六甲六甲：350平米平米楼王：楼王：300平米平米部分六甲预计2009年初推出；楼王/剩余部分六甲预计2009年底推出部分六甲预计2009年初推出；楼王/剩余部分六甲预计2009年底推出CASH COW：板楼产品属于市场主流产品，参照香密湖1号，中信红树湾等同类产品定价本项目上游产品本项目上游产品香密湖1号240平米4房湖景单位：香密湖1号240平米4房湖景单位：销售均价：4.5万销售均价：4.5万大平面：联排=4.5：8大平面：联排=4.5：8二手房市场参照二手房市场参照水榭花都3期190-205平米景观单位，水榭花都3期190-205平米景观单位，三级市场报盘均24、价：3-4万三级市场报盘均价：3-4万天鹅堡1期220平米观海景观单位，天鹅堡1期220平米观海景观单位，三级市场报盘均价：3.3万三级市场报盘均价：3.3万大平面：联排=2.7：5.2大平面：联排=2.7：5.2本项目板楼景观视野仅次于楼王产品，户型舒适度4，5.5万本项目本项目板板楼定价：楼定价：4.54.5万万/平米平米CASH COW类产品类产品2定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估该产品预计2009年底推出该产品预计2009年底推出STAR+CASH COW：复式产品属于本项目相对创新产品，参照香蜜湖1号，星河丹堤，天鹅堡3期，蝴蝶谷等同类产品定价新近项目：新近项目：香蜜湖125、号330平米独栋复式香蜜湖1号330平米独栋复式销售均价：4万销售均价：4万星河丹堤B区复式别墅200-260平米星河丹堤B区复式别墅200-260平米销售均价：2.7万销售均价：2.7万蝴蝶谷280-400平米复式蝴蝶谷280-400平米复式销售均价：4万销售均价：4万二手房市场：二手房市场：天鹅堡2期：顶层复式300平天鹅堡2期：顶层复式300平三级市场报盘均价：4万三级市场报盘均价：4万本项目复式景观优越，未来可看水景3，5万本项目本项目复式复式定价：定价：4.34.3万万/平米平米复式复式：2.4-2.6平米平米定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估该产品预计2009年初推出该产26、品预计2009年初推出STAR+CASH COW：圆楼产品属于本项目相对创新产品，参照东堤园，中信红树湾1期，熙园等同类产品定价在售项目：在售项目：东堤园：300平米东堤园：300平米当前景观资源产品均价：4.5万当前景观资源产品均价：4.5万大平面：联排=1：1.12大平面：联排=1：1.12二手房市场：二手房市场：中信红树1栋266平米中信红树1栋266平米三级市场报价：2.7万三级市场报价：2.7万熙园5栋198平米，熙园5栋198平米，三级市场报价：2.8-3三级市场报价：2.8-3大平面：联排=3：5大平面：联排=3：5本项目圆楼一栋受噪音影响，观景面大3.6，5万本项目本项目圆圆楼27、定价：楼定价：4.24.2万万/平米平米定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估该产品一栋预计2009年初推出；该产品一栋预计2009年初推出；一栋2009年底推出一栋2009年底推出CASH COW：1梯2产品属于未来豪宅边缘产品，参照香密湖1号，水榭花都，香域中央等同类产品定价新近在售项目：新近在售项目：香蜜湖1号180平米3房香蜜湖1号180平米3房销售均价：3.6万（接近景观/区域销售均价：3.6万（接近景观/区域的峰顶价格）的峰顶价格）二手房市场参照：二手房市场参照：香域中央，160-170平米3房香域中央，160-170平米3房三级市场报盘均价：2.8-3万三级市场报盘均价：228、.8-3万水榭花都3：190平米水榭花都3：190平米三级市场报盘均价3.5三级市场报盘均价3.5本项目1T2H中出现有东西向产品，而且临小区路，有噪音影响本项目本项目1 1梯梯2 2户定价：户定价：3.23.2万万/平米平米1梯梯2户户3，3.6万定价前提:当前市场增长速度与政策环境下的预估该产品预计2009年初推出该产品预计2009年初推出竞争楼盘打分表-世纪春城竞争楼盘打分表-世纪春城权重%打分得分备注项目地理位置40%片区环境16%片区形象6-0.5-3自然环境40.20.8居住氛围3-0.5-1.5治安2-0.3-0.6噪音20.30.6升值前瞻20.10.2交通9%车行管制200公29、共交通4-0.2-0.8地铁300配套15%教育配套300生活配套（娱乐、休闲）6-0.2-1.2商务配套300楼盘本体素质40%小区规划10%项目规模3-0.2-0.6楼间距40.10.4小区商业配套规划300平面设计13%通风、采光、朝向40.20.8户型设计20.20.4标准层户数40.20.8实用率30.10.3形象7%立面造型/色彩20.30.6入户大堂效果20.30.6公共部分装修30.30.9设备3%智能化（互联网、安防、局域网）/卫星电视10.10.1电梯（品牌、载客量、每户电梯数、电梯前室）10.10.1热水、排烟道、消防等10.10.1材料2%门窗10.10.1开关、管线等30、10.10.1环境设计5%园林规划设计与面积2-0.1-0.2景致内容（空中花园、游泳池、网球场）2-0.1-0.2园林设计公司10.20.2楼盘附加值20%品牌形象5%发展商实力（品牌、口碑、信誉）20.40.8承建商（品牌、施工质量、现场）30.30.9物业管理5%品牌20.30.6收费20.10.2服务项目10.30.3工程进度5%潜在风险500现场包装5%售楼处、样板房20.30.6楼体展示（条幅等）10.30.3导示系统20.30.6影响因素折扣合计100%105003.3理论价格一线城市一线豪宅价格趋同全国一线城市顶级豪宅价格对比：城市城市城市住宅价格区城市住宅价格区间（万元）间（31、万元）顶级豪宅价格区间顶级豪宅价格区间（万元）（万元）典型项目典型项目北京北京1.52.53-6新城国际新城国际 3.2万万缘溪堂：缘溪堂：2.5万万棕榈泉国际公寓：棕榈泉国际公寓：3.5万万NAGA上院：上院：3.8万万昆仑公寓：昆仑公寓：6万万上海上海1.52.04-11济南路济南路8号：号：6.5万万盛大金磐：盛大金磐：3.86万万华府天地：华府天地：9万万汤臣一品：汤臣一品：11万万翠湖天下：翠湖天下：8万万深圳深圳1.52.03-5香蜜湖香蜜湖1号高层：号高层：5万万蝴蝶谷：蝴蝶谷：4万万东堤园：东堤园：3.5万万资料来源：世联数据平台价格预估：动态比准趋势预估法圣莫丽斯楼王：圣莫丽32、斯楼王：200-230平米，均价平米，均价3.3万万/平米平米星河丹堤看湖大平面：星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均价平米，均价3.3万万/平平米米星河丹堤看湖复式：星河丹堤看湖复式：170平米，均价平米，均价3万万/平米平米水榭山双拼：水榭山双拼：300平米左右，均价平米左右，均价10万万/平米平米星河丹堤双拼：星河丹堤双拼：300平米左右，均价平米左右，均价10万万/平米平米星河丹堤临湖联排：星河丹堤临湖联排：240-260平米，均价平米，均价8万万/平米平米溪山叠墅：溪山叠墅：200平米，均价平米，均价3万万/平米平米联排联排：13.5万万/平平米米叠叠墅墅：5.5万万/平平米米33、方案1产品价格预估双拼双拼：20万万/平平米米楼王楼王：5.5万万/平平米米180平平米米：4.5万万/平平米米145平平米米：3.5万万/平平米米复式复式：3.2万万/平平米米高层产品：本项目高层总体比竞品拥有更优越的湖景资源，外围高层受噪音影响对价格有限制高层产品：本项目高层总体比竞品拥有更优越的湖景资源，外围高层受噪音影响对价格有限制别墅产品：本项目三类别墅产品景观价值突出，均比竞品拥有更优越的湖景资源别墅产品：本项目三类别墅产品景观价值突出，均比竞品拥有更优越的湖景资源高层产品高层产品星河丹堤看湖大平面：星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均价平米，均价3.3万万/平平米米圣莫里斯34、不看湖平面：圣莫里斯不看湖平面：160平米，均价平米，均价2.6万万/平米平米星河丹堤看湖复式：星河丹堤看湖复式：170平米，均价平米，均价3万万/平米平米星河丹堤临湖联排：星河丹堤临湖联排：240-260平米，均价平米，均价8万万/平米平米水榭山联排：水榭山联排：300平米左右，均价平米左右，均价6万万/平米平米星河丹堤不临湖联排：星河丹堤不临湖联排：240-260平米，均价平米，均价5万万/平平米米第二三第二三排联排排联排：5.5万万/平平米米前前排排175平平米米：4万万/平平米米第四第四排联排排联排：5万万/平平米米方案2产品价格预估第一第一排联排排联排：13.5万万/平平米米后排后排35、175平平米米：3.5万万/平平米米复式复式：3万万/平平米米高层产品：本项目高层总体比竞品拥有更优越的湖景资源，外围高层受噪音影响对价格有限制高层产品：本项目高层总体比竞品拥有更优越的湖景资源，外围高层受噪音影响对价格有限制别墅产品：本项目第一排别墅较竞品拥有更优势的湖景，内部别墅比较竞品无突出优势别墅产品：本项目第一排别墅较竞品拥有更优势的湖景，内部别墅比较竞品无突出优势经测算项目的经测算项目的利润利润总额总额为为455755.35万元万元、税后利润（净利润）为、税后利润（净利润）为341816.51万元、万元、投资利润率投资利润率为为243.67%、投资净利润率为、投资净利润率为182.36、75%。财务费用（借款利息）为。财务费用（借款利息）为7776万万元。详细指标见下表：元。详细指标见下表：表：项目利润估算表序号序号项目项目计算公式计算公式金额（万元）金额（万元）1销售收入销售收入681,272.002开发成本163,843.933销售费用16,217.904销售税金及附加37,678.825土地增值税0.006财务费用7,776.007利润总额利润总额1-（2+3+4+5+6）455,755.358所得税所得额25%113,938.849净利润7-8341,816.5110投资利润率投资利润率年平均利润总额/总投资243.67%11投资净利润率投资净利润率年平均净利润/总投37、资182.75%注：未考虑土地成本下的指标注：1.项目销售周期均为2年，从2011年第一季度开始计算。2.住宅销售率均为100%；商业销售率均为80%；会所精装修交付使用。3.土地成本未纳入开发成本中计算，所得利润中没有扣除土地增值税。方案1经济测算：项目利润经测算项目的经测算项目的利润利润总额总额为为387524.80万元万元、税后利润（净利润）为、税后利润（净利润）为290643.60万元、万元、投资利润率投资利润率为为206.56%、投资净利润率为、投资净利润率为154.92%，财务费用（借款利息）为，财务费用（借款利息）为7560万万元。详细指标见下表：元。详细指标见下表：表：项目利润38、估算表注：未考虑土地成本下的指标。序号序号项目项目计算公式计算公式金额（万元）金额（万元）1销售收入销售收入609,670.002开发成本166,497.943销售费用14,351.124销售税金及附加33,736.145土地增值税0.006财务费用7,560.007利润总额1-（2+3+4+5+6）387,524.808所得税所得额25%96,881.209净利润7-8290,643.6010投资利润率年平均利润总额/总投资206.56%11投资净利润率年平均净利润/总投资154.92%注：1.项目销售周期均为2年，从2011年第一季度开始计算。2.住宅销售率均为100%；商业销售率均为8039、%；会所精装修交付使用。3.土地成本未纳入开发成本中计算，所得利润中没有扣除土地增值税。方案2经济测算：项目利润两个方案中，“各类产品均好”方案的利润总额、财务内部收益率以及客户满意度都高于TH最大化方案，动态投资回收期较之更短，所以建建议议采采用用“各类产品均好“各类产品均好”方方案案。本项目本项目规规划划方方案：案：利润利润总额总额：方方案一案一45亿亿方方案二案二38亿亿案例三：金光华案例三：金光华*问题：在售期项目销售资问题：在售期项目销售资金回笼计划如何？金回笼计划如何？销售期销售期物业物业类型类型销售套销售套数数销售率销售率预计均价预计均价（万元）（万元）预计本月认购预计本月认购销40、售金额（万销售金额（万元）元）预计认购销预计认购销售总金额售总金额（万元）（万元）预计签约回款预计签约回款总金额（万元）总金额（万元）开盘三日高层28060%1.25 45150 45150 0 开盘当月高层6075%1.25 9675 54825 46601 开盘第2个月内高层4080%1.25 6450 61275 52084 开盘第3个月内高层2085%1.25 3225 64500 54825 开盘第4个月内高层1090%1.25 1613 66113 56196 开盘第5个月内高层开盘第6个月内高层开盘第7个月内高层开盘第8个月内高层销售期销售期物业类物业类型型销售套销售套数数销售率41、销售率预计均预计均价（万价（万元）元）预计本月认购预计本月认购销售金额（万销售金额（万元）元）预计认购销预计认购销售总金额售总金额（万元）（万元）预计签约回款预计签约回款总金额（万元）总金额（万元）开盘三日别墅1625%3.50 1288012880 0 开盘当月别墅835%3.50 644019320 16422 开盘第2个月内别墅640%3.50 483024150 20528 开盘第3个月内别墅660%3.50 483028980 24633 开盘第4个月内别墅565%3.50 402533005 28054 开盘第5个月内别墅575%3.50 402537030 31476 开盘第6个42、月内别墅480%3.50 322040250 34213 开盘第7个月内别墅485%3.50 322043470 36950 开盘第8个月内别墅390%3.50 241545885 39002 销售期销售期物业类型物业类型销售套销售套数数销售率销售率预计均预计均价（万价（万元）元）预计本月认购预计本月认购销售金额（万销售金额（万元）元）预计认购销预计认购销售总金额售总金额（万元）（万元）预计签约回预计签约回款总金额款总金额（万元）（万元）开盘三日别墅+高层2961.69 58030 58030 0 开盘当月别墅+高层3641.69 16115 74145 63023 开盘第2个月内别墅+高层4101.69 11280 85425 72611 开盘第3个月内别墅+高层4361.69 8055 93480 79458 开盘第4个月内别墅+高层4511.69 5638 99118 84250 开盘第5个月内别墅+高层4561.69 4025 103143 87671 开盘第6个月内别墅+高层4601.69 3220 106363 90408 开盘第7个月内别墅+高层4641.69 3220 109583 93145 开盘第8个月内别墅+高层4671.69 2415 111998 95198 THE END！