1、Project Background Understanding 项目理解篇 1 元谋古人类历史文化旅游项目元谋古人类历史文化旅游项目 HOMOERECTUS YUAN MOUENSIS HISTORIC-CULTURAL TOURISM PROJECT 总体规划以及控制性详细规划优化 MASTERPLANNING&DETAIL PLANNING ENHANCEMENT YUANMOU,YUNNAN 第一阶段 Stage one 市场调研与项目发展定位 暨规划优化初步建议 第二阶段 Stage two 需求评估与财务运营建议 暨控规优化 第三阶段 Stage three 最终成果图集制作 202、14.08 2014.09 2014.10 2014.12 Project Progress 云南元谋项目工作流程与进度 项目理解项目理解 PROJECT BACKGROUND UNDERSTANDING 专项市场分析专项市场分析 CUSTOMER MARKET ANALYSIS 容量与规模容量与规模 DEMAND MODEL ANALYSIS 项目定位与策略项目定位与策略 VISION&STRATEGY 分区深化分区深化 ZONING&DESIGN CONCEPT 景区规划景区规划 PLANNING FRAMEWORK 开发与运营开发与运营 IMPLEMENTATION&OPERATION 3、财务测算财务测算 FINANCIAL ANALYSIS 附录附录APPENDIX 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Table of Contents 目 录 第一章 01 _1 _2 _3 _4 _5 _6 交通分析 TRANSPORTATION SYSTEM 景区设计范围指认 PROPOSED DEVELOPMENT BOUNDARY 基地现状 SITE CONDITIONS 基地发展诉求 KEY ISSUES 基地分析 SITE ANALYSIS 小结 CONCLUSION 项目理解 Project Background Understanding 项目理解篇 5 国4、家层面 云南层面 昆明 云南 Regional Location 区位分析 元谋县层面 元谋东部接昆明，北部连四川攀枝花市、凉山州，西部至大理、丽江地区，南部可达玉溪市、思茅地区，是连接川滇交通重要咽喉通道；本案紧邻元谋县城，区位条件优越。本案 楚雄 县城 金 沙 江 Project Background Understanding 项目理解篇 6 Regional Transportation Analysis 区域交通分析 成昆铁路复线经过基地，未来成都到基地约3小时，昆明到基地约1小时。成昆铁路北接宝成铁路、成渝铁路，南连贵昆铁路，直接到达广西沿海，与东南亚铁路接轨。预计2014年通车 5、基地到昆明自驾2.53小时 铁路及公路交通的便捷为周边沿线客源到访带来了极大的便利 至西藏 迪庆 丽江 大理 楚雄 德宏 昆明昆明 玉溪 蒙自 至越南 至老挝 西双版纳 至缅甸 曲靖 邵通 重庆 成都 贵阳 南宁 基地基地 元谋 2.5H 基地位于云南北部入川门户，交通便捷，成昆高速铁路复线的修通是本案发展的重要契机，未来将为极大扩展基地客群的辐射范围 贵阳 昆明 元谋 成都 重庆 宝鸡 南宁 成昆铁路复线未来联系区域 东南亚铁路 Project Background Understanding 项目理解篇 7 元谋县城 元谋古人类 历史文化旅游项目 高速出口 未来高铁站 主入口 Extern6、al Connection 对外交通连接 本案距离昆明机场170公里，到达昆明机场两小时行程；基地通过凤凰大道与京昆高速出口相接，是本案近期发展的重要交通依托；未来成昆高速铁路复线的修通，元谋高铁站的建成，将是本案远期发展的重要契机。0 500 1000m N Project Background Understanding 项目理解篇 8 0 250 500 1000m N 根据等高线、现有规划用地、现有规划道路及需要重点设计的项目范围确定核心区设计范围 旅游景区设计范围用地面积如图红线所示，约140.5公顷（约2100亩）根据基地原有地形和坡度调整设计用地边界，最大化利用基地内坡度较缓用地7、 景区设计范围指认 Proposed Development Boundary 140.5公顷（约2100亩）景区规划 Planning Framework 9 土林 山林 湖水 矿坑 基地印象 Impression Project Background Understanding 项目理解篇 10 高点 高点 低点 俯瞰县城北部 现状水塘 俯瞰县城南部 景观视线 View Shed Site Analysis 基地分析 高程分析 Elevation Analysis 0 250 500 1000m N Project Background Understanding 项目理解篇 11 基地大8、部分区域坡度较大（25%）坡度分析 Slope Analysis 0 250 500 1000m N Site Analysis 基地分析 Project Background Understanding 项目理解篇 12 现状种植果园 旅游小镇临近入口道路，地势较低且平坦，四面丘陵环绕 现状车行路 现状人工湖 现状密林 现状土坝 Site Conditions 基地现状 Project Background Understanding 项目理解篇 13 高压电塔 小镇中心东北面山丘上的用地被高压走廊所分隔 现状遍植密林，可以俯瞰元谋县城及山下村落农田 Site Conditions 基地现状9、 Project Background Understanding 项目理解篇 14 基地最北侧地势较高，山顶较平坦，东西两侧地势坡度较大，视野开阔，向东可以俯瞰元谋县城及山下村落农田，北侧是连绵的山脊，西北是开阔的山谷地，景深较好。连绵的山脊 元谋县城 山谷地 Site Conditions 基地现状 1 2 3 1 2 3 Project Background Understanding 项目理解篇 15 基地南侧主题公园地块现状地形复杂，地势坡度较大，现状有矿坑遗址、特色岩石等 现状矿坑 特色地貌 Site Conditions 基地现状 1 2 3 1 2 3 Project Back10、ground Understanding 项目理解篇 16 Key Issues:Client 基地发展诉求-业主层面 务或为基地带来利好，面对当前云南旅游市场格局，如何定位基地发展方向以捕获市场空白机会？1 面对现有规划及基地条件，如何挖掘资源价值以提炼产品组合？2 面对初涉文化旅游的新领域，如何确立开发模式以审慎投资策略？3 市场机会 价值提升 稳健模式 Project Background Understanding 项目理解篇 Project Background Understanding 项目理解篇 17 基地发展诉求-政府层面 面对云南的旅游发展趋势，如何树立元谋的旅游品牌战略？11、1 依托古元谋人的题材价值，如何实现地区景点的联动效应？2 借力旅游带动的经济效益，如何实现元谋的经济产业升级？3 旅游品牌 区域效应 经济拉动 Project Background Understanding 项目理解篇 Key Issues:Government Project Background Understanding 项目理解篇 18 1 2 3 Site Analysis 基地分析 本项目应依据不同资源的特质及竞争力，深入挖掘资源价值，强化基地吸引力 尼安德特人 弗洛里斯岛 北京人 元谋人 蓝田人 石林（昆明）沙林（曲靖）土林（昆明）云南省影响力 云南省影响力 国际影响力 阿法12、南方古猿 腾冲 硫磺温泉（大理）安宁温泉（昆明）玉溪映月潭温泉（曲靖）热水塘温泉（元谋）基地资源条件 Project Background Understanding 项目理解篇 Project Background Understanding 项目理解篇 19 基地古人类资源有较高价值但游客认知度低，基地距离遗址地较远，缺乏“历史第一现场”的吸引力 出土物品类型单一，旅游吸引力不足 两枚猿人牙齿化石及石器 彝人古镇 恐龙谷 民族园 古滇国历史文化旅游景区 澄江帽天山古生物化石 曲靖三国历史文化旅游景区 同类项目竞争力小 楚雄及云南省范围，关于古人类旅游项目几乎空白 元谋人遗址不在基地内 元谋13、人遗址位于老城乡大那乌村东北约250米处，距离基地直线距离7.3公里。元谋人博物馆 元谋人遗址 基地 基地资源条件古人类文化资源 Project Background Understanding 项目理解篇 Site Analysis 基地分析 资源现状展示 元谋人博物馆 元谋人博物馆 元谋人博物馆 元谋人遗址 1 Project Background Understanding 项目理解篇 20 地质公园 观光 多元体验 艺术创意 地质科普 资源相关发展方向 体验步道 亲子游乐 摄影 创意设计 影片拍摄 地质博物馆 地质科考 物茂土林 8平方公里 国家首批风景名胜区 AAAA级景区 目前有接14、待酒店，品质较低 班果土林 14平方公里 元谋最大土林 无接待设施 元谋县 基地 小面积土林 浪巴铺土林 1.4平方公里 河流、土林、稻田构成丰富的景观环境 有接待酒店及游客服务设施，品质低 物茂土林 班果土林 浪巴铺土林 元谋有3处大型土林景点，基地土林资源规模小竞争力弱，但已有土林开发水准普遍较低 物茂土林游客服务中心 浪巴铺土林宾馆 物茂土林影视拍摄基地 基地资源条件土林资源 Project Background Understanding 项目理解篇 Site Analysis 基地分析 物茂土林 班果土林 浪巴铺土林 资源现状展示 2 Project Background Under15、standing 项目理解篇 21 资源相关发展方向 温泉酒店 商务会议 娱乐 休闲度假 疗养 餐饮 SPA 健康管理 温泉有机食品 云南温泉资源在全国具有相当的知名度，但基地内部的温泉资源属于相对普通的恒温硫质温泉；而昆明周边温泉品质优良，配套普遍成熟，将可能在未来与基地形成竞争态势 基地周边以昆明为核心，温泉资源丰富，开发成熟 元谋 昆明 110KM 昆明柏联SPA温泉 华丰温泉 君豪温泉SPA 石林红衫湖温泉SPA 安宁温泉心景酒店露天温泉 南亚水鑫温泉酒店 金方森林温泉 汤池热水河温泉 星河温泉SPA度假酒店 3家 27家 高端 中高端 中端 1家 23家 6家 依据去哪儿网信息整理 16、温泉 60%；温泉+酒店 30%基地资源条件温泉资源 Project Background Understanding 项目理解篇 Site Analysis 基地分析 温泉物理界定 温泉是从地下自然涌出或人工钻井取得且水温25 并含有对人体健康有益的微量元素的矿水 温泉的形成需具下列三条件：(1)地下必须有热水存在；(2)必须有静水压力差导致热水上涌；(3)岩石中必须有深长裂隙供热水通达地面 温泉分类 1、氯化钠、硫化钠型热矿泉水（最普遍）2、镭矿水（最珍贵）3、溴矿水 4、碘矿水 5、锂矿水 温泉相关基础指标梳理 温泉主要用途 天然生态供暖 天然养生健休 高端生态旅游 天然有机种植 高温特17、效医疗（高温温泉具备）云南是中国高温温泉分布最广的区域之一，尤以珍稀的镭矿水为珍贵 3 Project Background Understanding 项目理解篇 22 Conclusion 小结 高。本案应以古人类文化为核心资源，的不平衡严重限制了旅游发展。因此，从三大资源看来，土林和温泉的区域竞争力较弱，而古人类文化的价值最高。本案应以古人类文化为核心资源，充分扩展其内涵，塑造强有力的拳头产品。将古人类文化作为本案核心资源打造拳头产品 Project Background Understanding 项目理解篇 根据基地资源的梳理分析，可以清晰地得知基地内的三大核心资源能级均不具备优势，18、如何整合这些相对平庸的资源，形成本案的核心竞争力，将是未来研究的核心议题 远古人类 自然地质 个体形象 智慧创造 生物环境 文化创意 娱乐体验 购物 科普教育 娱乐体验 修学研究 科普教育 修学研究 娱乐体验 娱乐体验 文化创意 修学研究 从核心历史事实向外扩展，以不同类型资源串联体验 以远古人类为核心要素，发散出与之相关的主题内容及其发展领域 文化+娱乐+体验 主题乐园 主题商业 主题餐饮 主题酒店 历史事实 修学 考古 博物馆 文化+体验 历史衍伸 外延内容 情境体验 手工制作 舞台演艺 影视拍摄 综合娱乐 文化创意 科普教育 主题馆 主题氛围 室外景点 游乐设施 主题装饰 特色景观 温泉19、度假 健身养生 主题景观 创意商品 室内娱乐 主题装饰 创意餐饮 地方美食 Project Background Understanding 项目理解篇 23 Conclusion 小结 高。本案应以古人类文化为核心资源，的不平衡严重限制了旅游发展。因此，基地土林价值相对较低，适宜与重点项目结合布置，促进综合影响力的提升。温泉则需要借助更加多样化因素，在服务、设施乃至景观的独特性方面都要被关注到。元谋及周边旅游配套相当初级，供需的不平衡严重限制了旅游发展。因此，树立标杆意识，创造高品质的项目会使本案成为带动元谋乃至楚雄文化旅游发展的重要引擎。借助土林资源，强化核心项目影响力 借助独特景观，强化20、温泉综合价值 立足市场填补空缺，打造区域标杆项目 Project Background Understanding 项目理解篇 第一章 02 _1 _2 _3 _4 上位政策研读 UPPER LEVEL POLICY 云南旅游市场分析 BRIEF ANALYSIS OF YUNNAN TOURISM MARKET 客群市场机会点 DEVELOPMENT POTENTIAL 小结 CONCLUSION 专项市场分析 25 国家十二五旅游政策 国家推进旅游综合改革方面，提出“一省一岛一市”，为云南旅游产业提供更有利的宏观环境；2013年初，国务院办公厅颁布国民旅游休闲纲要（1320年），纲要提出到21、2020年要基本落实带薪休假制度；2014年，国家旅游局提出了旅游主题年的宣传主题为“智慧旅游年”，推动旅游业升级和创新。云南旅游十二五政策 优化旅游产业结构，树立“度假云南”“风情云南”“生态云南”“养生云南”四大品牌；全面发展省内旅游，大力发展短线游，周边游，以昆明为核心，推动形成1+N小时的旅游经济圈，“构建云南人游云南”新格局；在客群市场，大力开发省内以及珠三角市场，入境方面，以西欧、北美、澳大利亚等重点入境客源市场；以休闲度假旅游、高尔夫旅游、户外探险等专项产品为重点；充分释放旅游产业综合带动功能，加快推动旅游与相关产业实现融合互动发展，大力发展农业旅游，工业旅游，文化旅游，体育旅游22、等新产品和新业态，增强旅游产业的带动力和推动力。数据来源：国家十二五政策；云南十二五政策 云南将构建以昆明为核心的国际性旅游集散地，发展“云南人游云南”的新格局，这对于基地未来基础客群市场提供重要指向性 Upper Level Policy 上位政策研读分析 国家层面 云南层面 昆明 楚雄 1+N 专项市场篇 Customer Market Analysis 26 云南滇中经济圈专项规划 结合昆明的现代文化，玉溪水文化，楚雄的生态及远古历史文化，曲靖的美食，创造“滇中活力旅游圈”的品牌。从旅游集散地过渡到旅游目的地的转换，昆明、曲靖、楚雄、玉溪在传统游线扮演途经点的角色，未来将结合川渝庞大的周23、边自驾游市场，大力发展自驾休闲旅游。巩固提升一批传统商务观光型酒店，积极发展家庭旅馆，汽车旅馆，居民客栈，青年旅舍等，丰富滇中区域酒店市场，实现多元化发展。实施“购物天堂”建设工程，提高旅游购物的产出能力和水平。在中心城市建设购物特色街和一批免税旅游购物商店。优化滇中旅游产品体系，积极开发专项旅游产品。加快商务设施和休闲配套建设，大力发展“温泉SPA”的康体旅游和寓教于乐的生态旅游。滇中成为新一条黄金线路，可以重点打造滇池、阳宗海、抚仙湖组成的三湖一线的休闲养生线路；同时依托丰富自然资源，包括石林、土林、彩色沙林，打造高原风光游。数据来源：国家十二五旅游规划 滇中经济圈规划未来将针对楚雄打造以24、生态结合远古历史文化的主题特色游线，这将极大地利于其由旅游集散地到目的地的转变，也为本项目的未来提供了客群的利好 上位政策研读分析 滇中经济圈层面 楚雄 玉溪 昆明 曲靖 专项市场篇 Customer Market Analysis Upper Level Policy 27 楚雄旅游产业动态 依托“一彝三古”的资源条件，突出彝族文化，古生物，古人类，古文化的资源总体特征。重点打造 禄丰侏罗纪世界公园、楚雄彝族文化旅游园区、东方人类祭祖坛文化工程三大重点，强化彝族文化、恐龙文化、元谋人文化、古镇文化四大品牌。提升楚雄品牌效应，培育八项旅游节会赛事 开发和打造两条精品旅游线路。打造昆明-禄丰-楚25、雄线，主要以彝族文化，休闲娱乐之旅为主；打造昆明-武定-元谋，主要以生态观光、历史文化之旅为主 元谋旅游产业动态 数据来源：楚雄十二五 开发和建设以“元谋人”为重点的历史文化旅游项目。以元谋土林、元谋人陈列馆为依托，提升文化含量，把“元谋人”打造成世界知名的旅游品牌，带动全州历史文化旅游发展 楚雄未来将依托“一彝三古”资源优势，提升旅游知名度，大力发展元谋古人类文化旅游项目，将元谋打造成滇西黄金游线重要节点 上位政策研读分析 楚雄州 元谋县层面 彝人古镇 禄丰恐龙谷 元谋人 黑井古镇 石羊古镇 专项市场篇 Customer Market Analysis Upper Level Policy 26、28 Brief Analysis of Yunnan Tourism Market 云南旅游市场分析方法阐述 供给定位需求 需求提档供给 Part 1 供给层面 云南旅游市场产品与游线供给现状分析 Part 2 需求层面 云南客群市场需求现状及发展趋势 GAP 专项市场篇 Customer Market Analysis 29 云南旅游市场分析-供给层面 供给定位需求 需求提档供给 Part 1 供给层面 云南旅游市场产品与游线供给现状分析 Part 2 需求层面 云南客群市场需求现状及发展趋势 GAP 通过了解云南旅游市场上的产品供应，力求准确定位云南目前主要客群市场，从而发现本项目未来可27、能的发展方向 专项市场篇 Customer Market Analysis Brief Analysis of Yunnan Tourism Market:Supply 30 3 4 滇东北红土高原旅游区 所含范围：曲靖、东川，昭通 资源特色：红土地，山地 主要景点：东川红土地，大山包 滇东北红土高原旅游区 滇西北香格里拉生态区 所含范围：大理，丽江，泸沽湖 资源特色：山地，湖泊，草原 主要景点：苍山洱海，草原 滇西热海旅游区 所含范围：滕冲，瑞丽 资源特色：火山，温泉 主要景点：边境集市，火山温泉 滇南纳西民族区域 所含范围：西双版纳 资源特色：热带雨林，植物园 主要景点：傣族园，野象谷 滇28、中民族生态旅游区 所含范围：昆明，玉溪，楚雄 资源特色：石林，土林，湖泊 主要景点：彝族文化，抚仙湖 滇西北香格里拉生态旅游区 滇西火山热海旅游区 旅游类型 休闲运动 观光景区类型 休闲度假景区类型 综合专项景区类型 48个 滇中民族生态旅游区 40个 A级景区 10个 14个 滇南版纳民族旅游区 A级景区 18个 云南省内旅游格局划分 滇东北，滇西北，滇西和滇南4大热点板块仍以初级观光为主，滇中则以昆明与楚雄周边的民俗体验为特色，景区数量虽多，但深度体验型产品缺乏 专项市场篇 Customer Market Analysis Major Sectors of Yunnan Tourism M29、arket 31 玉龙雪山 丽江古镇 西双版纳 热带植物园 石林 泸沽湖 大理洱海 崇圣寺三塔 昆明民族园 腾冲热海 梅里雪山 云南TOP10旅游目的地 游客量（万）目的地 景区类型 人均消费/元 1200 丽江古镇 人文历史 650 1101 大理古城 人文历史 580 780 玉龙雪山 自然风光 480 360 石林 自然风光 300 265 双廊 民族特色 450 240 泸沽湖 自然风光 300 225 热带植物园 自然风光 280 210 梅里雪山 自然风光 270 190 苍山洱海 自然风光 2650 180 腾冲热海 自然风光 480 云南旅游消费比例 数据来源：诺仕达调查；云南30、访谈纪要 2013云南游客量TOP5 TOP5游玩体验 云南省内10大热门旅游景点 The TOP 10 Tourism Attractions of Yunnan Province 云南TOP景区仍以自然光为主，景点附件值低 云南10大旅游区多集中在旅游产业最发达的滇西北区域，游客量大但人均消费附加值低，仍属初级观光类产品 TOP10满意地方：1.独特自然风光 2.民族特色体验 3.互动性活动 4.丰富植物花卉 TOP10不满意地方：1.景点停留过短 2.购物次数太多 3.食宿无特色 4.景点分散 专项市场篇 Customer Market Analysis 32 数据来源：驴妈妈/去哪儿网31、站 云南旅游市场最成熟游线之一，以传统购物观光为体验，团客为主的游线。游客主要关注于景区知名度和交通便利性，体验互动感较弱。游线 传统游线（1.0）全景游线（2.0）游览行程 昆明-大理-丽江 昆明-玉溪-版纳 昆明-大理-丽江-香格里拉 版纳-香格-大理-丽江-昆明 旅游费用（除来回机票）1500-1800RMB 2200-2500RMB 2500-3000RMB 3500-3800RMB 浏览特点 食：团餐 住：旅行酒店 行：自然观光 娱：活动甚少 食：团餐 住：旅行酒店 行：自然观光+特色体验 娱：酒吧+民族表演 游览天数 5-7天 8-12天 游览客群 外地团客 外地团客 游览程度 初32、级观光 初级观光 受欢迎程度 云南旅游线路现状组织及发展趋势 西双版纳 大理 丽江 香格里拉 1.0游线以公路为主的交通，路径经过楚雄，但停留时间短 2.0游线景点多游玩时间紧凑，团线很少覆盖楚雄 昆明 楚雄 云南传统初级观光型游线组织 涵盖云南各大知名景点的游线，从单向游线向区域全景游线转换。游客以国内和境外团客为主，交通配套日趋完善，游览体验性与互动性强于1.0游线。云南旅游线路已由传统单区域游线1.0向多区域全景游线2.0转换，但总体仍以初级团客为主，消费附加值低，且之于楚雄与基地的机会甚少 专项市场篇 Customer Market Analysis Current Situation33、 and Trend of Yuannan Local Tour 33 游线 特色游线（3.0）深度游线（4.0）游览行程 昆明-腾冲-芒市-瑞丽 丽江-泸沽湖-香格里拉 丽江-腾冲-瑞丽 大理-双廊-丽江-束河 昆明-普者黑-坝美 旅游费用（除来回机票）3500-4000RMB 3000-3500RMB 3500-4000RMB 2500-3000RMB 1500-2000RMB 游览特点 食：当地特色/牦牛肉 住：精品酒店/客栈 行：景点+民族活动 娱：酒吧+篝火晚会 食：特色小吃 住：精品酒店/民宿 行：古镇+湿地 探险 娱：酒吧+印象丽江 资源类型 火山温泉 民族风情 古镇风光 喀斯特34、岩溶 游览天数 5-7天 6-8天 游览客群 品质团/散客 外地/本地散客 游览程度 品质游 深度游 受欢迎程度 滇西北区域最具特色的游线，目的地体验感加强，游览类型更加多元化。食住行结合当地资源特色为主，游客由初级团客向品质团以及散客转换。近年颇受市场欢迎的新型游线，由多地观光向一地深度游发展。体验类型兼具民族特色和私人定制旅游，由外地团客向本省游客发展。数据来源：驴妈妈/去哪儿网站 云南旅游线路现状组织及发展趋势 昆明 西双版纳 楚雄 大理 丽江 香格里拉 腾冲 瑞丽 泸沽湖 双廊 束河 普者黑 坝美 楚雄缺乏可以于滇西北游线媲美的特色景点；3.0游线不会经过基地 主打慢体验游和特色主题游35、，完善和私密性的交通配套是4.0游线的亮点，同时也成为楚雄未来旅游发展的方向 云南特色及深度体验型游线组织 特色游线3.0和深度游线4.0为云南近年热门游线，由多地初级观光向一地深度游转换，散客显增，此趋势成为楚雄乃至基地的未来机会点 如何融合进深度游线4.0？专项市场篇 Customer Market Analysis Current Situation and Trend of Yuannan Local Tour 34 楚雄景区 元谋人遗址 浪巴铺土林 物茂土林 武定狮子山 黑井古镇 禄丰恐龙园 彝人古镇 元谋 数据来源：楚雄2010-2013统计公报；访谈纪要 班果土林 楚雄特色文化旅36、游体系 古人类 ：元谋古人穿越游“一彝”：火把风情民族游 古生物 ：原始冒险亲子游 古文化 ：历史人文考古游 配套服务设施分布 楚雄州旅游格局划分 Tourism Development of Chuxiong 楚雄的酒店主要集中于核心景区附近和州内，住宿环境偏差，游客满意度较低 排名前三商品 1.铜塑 2.野生菌 3.黑井盐 商业结合当地特色，融合红土，青铜，彝族神话等资源，实现产业融合和产品创新 楚雄 五星级酒店 四星/精品 三星级酒店 已有商业项目 禄丰 武定(楚雄以彝族为主要聚居人口，以远古时期人类历史文化为主要旅游组成)楚雄印象 楚雄的未来旅游体系以“一彝三古”为核心引导，具有极大的37、市场潜力与发展前景，而元谋古人类作为其中的重要内容，将面临巨大市场机会 酒店数量：67 酒店档次：中/低 价格区间：120-300 酒店数量：38 酒店档次：中/低 价格区间：120-160 专项市场篇 Customer Market Analysis 35 一 产 二产 三产 昆明 16 43 41 楚雄 28 52 48 Economic&Industry Analysis 区域及基地经济产业现状分析 在云南旅游业消费指数猛增的大环境下，楚雄乃至元谋拥有强大经济消费能力，所以本地客群很有可能成为滇中区域和基地未来至关重要的消费主体 2009-2013年云南VS楚雄GDP 2013昆明VS楚38、雄三产比例 2013云南主要城市GDP排名 2013元谋三产比例 元谋旅游总收入增速变化 2013楚雄VS元谋三产比例 一产 二产 三产 楚雄 28 52 38 元谋 38 22 40 楚雄 元谋 数据来源：云南2010-2013年统计年鉴 楚雄2010-2013统计公报 元谋2011-2013统计公报 2013云南消费指数增长 2013楚雄消费指数增长 2013元谋消费增长指数 云南 年增速+2.9%专项市场篇 Customer Market Analysis 36 楚雄 玉溪 昆明 曲靖 五星级酒店 四星/精品 三星级酒店 已有商业项目 数据来源：云南十二五政策；昆明统计局 滇中四市国家A39、级景区数量及类型占比 石林 民族园 彝人古镇 恐龙谷 元谋土林 抚仙湖 罗平九龙瀑布 映月潭 5A景区数量：2个 4A景区数量：18个 滇中四市酒店数量及类型占比 滇中四市商业业态及消费指数比例 云南滇中经济圈旅游格局划分 Tourism Development of DIANZHONG Area(A级景区主要集中在昆玉两市，以自然风景和民族特色为主的旅游资源)(酒店业发展不均，配套酒店占比过大，为基地未来发展带来契机)(门票和餐饮为主的景点消费，附加值较低，商业类型较为单一)滇中经济圈以昆明和玉溪为龙头，旅游配套相对完善，楚雄与曲靖次之，但整个区域的游客消费单一，停留时间短，以旅游集散及过境40、游客为主 专项市场篇 Customer Market Analysis 37 至昆明 22 6 5 元谋县不同类型旅游景点数量（个）文化遗址 自然遗址 风情观光 注：其它旅游产品均未评级 元谋县旅游资源梳理 跳出元谋的行政区划层面，跟金沙江景区的联动将为元谋旅游增添不同色彩，拓展了其与外部连接的空间，夜间行船增加了游客从攀枝花回程，形成另外整体串联的可能 基地位于自然遗址、文化遗址交界处，拥有独特的资源优势：元谋古文化、古生物 土林 天然摄影棚 险峻金沙，峭壁峡谷 彝族传统，原生态歌舞 生态农业，绿色元谋 至昆明 金沙江红军纪念馆 自然遗址 文化遗址 风情观光 物茂土林 浪巴铺土林 虎跳崖峡谷41、 元谋人遗址 元谋人博物馆 凉山彝族风情园 物茂土林风景区 AAAA 景点 游客观光 单调生硬 周边无 配套酒店 中国摄影家协会摄影创作 基地 中国 元谋 影视 基地 元谋人博物馆 AAA 景点 缺乏参与和互动 周边配套 酒店较差 元谋县旅游品牌较少，规模较小，分布松散 土林、金沙江、元谋博物馆等评级景点互动体验性差，配套设施不足 古 奇 险 彝 绿 元谋县旅游格局划分 金沙江景区 Tourism Development of Yuanmou 专项市场篇 Customer Market Analysis 38 消费 价值 公共资源依托 品牌导入 半私密，主题精品 悦榕庄 旅游配套酒店 精品连锁42、酒店 星级品牌连锁 精品奢华专享酒店 由云南酒店市场的转变可看出其旅游业已经开始由卖资源向卖服务、卖品质转换，这对基地未来的产品定位提供了指向 数据来源：云南搜房网 大众 私密，精致，奢华 君澜 柏联温泉 观景2016 蓝月溪谷 古城1号 和府皇冠 假日 英迪格 松赞林卡美憬阁 雅居乐 瑞和园 君乐 和木客栈 观山 云南酒店行业现状及发展趋势 由传统配套酒店已开始向高端特色的休假度假型酒店发展 国际化的星级品牌大量导入，使云南高端休闲游市场持续升温 高端奢华型酒店已在丽江，大理，腾冲出现，且颇受市场欢迎 高端的本土酒店品牌仍在培育过程中，其中以柏联为代表 云南酒店市场现状与发展趋势 Curre43、nt Situation and Trend of Yunnan Hotel Market 现状总结：配套，刚性，本土，短期 趋势总结：复合，度假，特色，长期 专项市场篇 Customer Market Analysis 39 云南旅游商业配套现状及发展趋势 主要商业业态以餐饮酒吧和工艺购物为主；商业布局功能分区清晰，但缺乏竞争性产品；未来云南的旅游商业应注重与产业的无缝连接与融合，奉行全产业链发展模式，大力发展旅游会奖会展等创新产品形式，丰富产品业态，同时在有吸引力的游线上重点布局，提升旅游附加值 消费 价值 低 高 餐饮酒吧 工艺购物 商业会展 民族服饰展 旅游商业展览 滇西商务中心 金鹰44、购物 昆明鲜花市场 古玩街 现状总结：单一，缺乏新颖，服务配套不高 趋势总结：产品创新，互动体验，产业联动 云南商业市场陷入业态乏力的窘境，缺乏全产业链的拓展融合与产品创新，这为基地未来的发展提供了明晰的产品定向 云南商业市场现状与发展趋势 Current Situation and Trend of Yunnan RetailMarket 高消，链条 产业，融合 单一，配套 旅游全产业链拓展 旅游与相关产业结合 旅游配套 大理古城酒吧街 洋人街 四方街 专项市场篇 Customer Market Analysis 40 优势分析 劣势评估 优势 STRENGTH 云南气候优良，地理区位独特，45、少数民族文化灿烂，景区观赏性和体验价值极高 楚雄“一彝三古”的品牌效应和彝族文化，使得楚雄的地域开发日趋成熟，品牌效应识别度高 元谋土林奇观和历史价值极高的“元谋人”，为基地打造独特的旅游体验 劣势 WEAKNESS 云南资源挖掘和利用较为单一，旅游行业起步较晚，管理水平和专业人才缺失严重。楚雄彝族文化宣传营销不充分，缺乏国际影响力的文化旅游项目入驻 基地景点品质较低，酒店商业配套不足，旅游舒适度和体验感较弱 云南分级旅游市场SWOT分析 The SWOT Analysis of Yunnan Tourism Market 专项市场篇 Customer Market Analysis 41 发46、展机遇 潜在挑战 SWOT分析 机遇 OPPORTUNITY 云南在新一轮西部大开发的大环境下，与东盟自贸区的深化合作将催生更佳的宏观发展环境 楚雄多元化旅游资源互补开发渐入佳境，彝族特色风貌保存完好，互动内容不断更新 元谋古人类为主题的旅游项目，结合科技产品的体验，引领基地未来旅游发展 挑战 THREAT 云南多民族的复杂性，以及周边省市旅游竞争加剧，使得云南面临客源市场被蚕食的危机 楚雄生态与文化结合的探险旅游项目的的兴起，使得传统民族体验和观光旅游需要创新提升 元谋资源的特色性和吸引力的不足，使得基地未来可能要面临如何能有效地整合各方资源形成特色游线，并提升配套服务水平的挑战 The S47、WOT Analysis of Yunnan Tourism Market 专项市场篇 Customer Market Analysis 云南分级旅游市场SWOT分析 42 云南旅游市场分析-需求层面 供给定位需求 需求提档供给 Part 1 供给层面 云南旅游市场产品与游线供给现状分析 Part 2 需求层面 云南客群市场需求现状及发展趋势 GAP 承接云南旅游市场的产品供应分析，定位云南主要客群市场，进而分析客群需求，为本项目寻找市场空白与机会点 专项市场篇 Customer Market Analysis Brief Analysis of Yunnan Tourism Market:D48、emand 43 Target Market 云南省主力游客市场锁定 团游客群 分类研究 Group Customer Classification Analysis 国内外初级观光团客 3 大分类客群占比 省内 VS 省外（含国际）客源占比 8（外）:2（内）散游客群 分类研究 Individual Customer Classification Analysis 省外+国际深度游团客 本地及省外商务会奖客 本地及周边度假散客 省外（含国际）深度散客 国内外商务会议散客 省内 VS 省外（含国际）客源占比 4（外）:6（内）依据云南旅游产品的供给状况，选择以团游与散游划分客群市场，从而锁定649、大主力客群，而未来基地的目标客群将从其中进行筛选 3 大分类客群占比 专项市场篇 Customer Market Analysis 44 Market Analysis:Tourist Groups 云南省团客市场影响性因子分析 主要客群来源 关联性因素分析 主要客群来源 关联性因素分析 主要客群来源 关联性因素分析 国内外观光团客 省外+国际深度游团客 本地及省外商务会奖客 客群行为偏好 客群行为偏好 客群行为偏好 云南团客市场主要由观光团客、深度游团客以及商务会奖客三类组成，总体对景区知名度、交通可便利程度要求较高，消费意愿较低 1.世界各个其他国家与地区 2.中国除云南以外的其他省份与地50、区 3.云南省内小部分地区 国内其 他省份 南美洲 北美洲 欧洲 大洋洲 非洲 京津唐地区 长三角地区 珠三角地区 西南四省地区 四川 重庆 贵州 云南 昆明 1.京津唐地区 2.长三角地区 3.珠三角地区 4.西南四省区（除云南）5.国外其他国家（小部）1.云南本省 2.川渝黔地区 3.国内其他地区 （小部）1.景区知名度 2.到达方式便利程度 3.成本价格 4.淡旺季 5.当地服务配套水平 1.景区知名度 2.到达方式便利程度 3.游玩内容及体验度 3.成本价格及淡旺季 4.当地服务配套水平 1.景区知名度 2.到达方式便利程度 3.成本价格 4.当地群体度假服务配套水平 1.多彩的民族文51、化 2.奇异的自然景观 3.丰富的植物花卉 4.特色的饮食、购物及娱乐内容 1.观赏性、参与互动性有机结合的民族表演活动 2.独树一帜的酒吧文化 3.茶马文化主题旅游度假之旅 1.交通及配套服务完善 2.开放但兼具一定私密性的会奖度假及社交平台 3.兼享当地特色的自然文化体验内容 1 2 3 1 2 3 1 2 3 专项市场篇 Customer Market Analysis 45 云南省散客市场影响性因子分析 主要客群来源 关联性因素分析 主要客群来源 关联性因素分析 主要客群来源 关联性因素分析 国内外商务会议散客 客群行为偏好 客群行为偏好 客群行为偏好 本地及周边度假散客 省外+国际深52、度散客 1.云贵地区 2.川渝地区 3.国内其他地区 （小部）1.京津唐地区 2.长三角地区 3.珠三角地区 4.西南四省区（除云南）5.国外其他国家（小部）1.云南本省 2.川渝黔地区 3.其他省市地区（小部）4.边境及东盟诸国（小部）5.东南亚地区（小部）1.拥有特色自然资源、放松身心的主题游受欢迎 2.参与性、体验性强的人造主题性活动受欢迎 1.自然类摄影景点受欢迎 2.慢体验游、特色游等放松的游玩方式受欢迎 3.多选择购买美食类特产 4.深度型民俗活动受欢迎 四川 重庆 贵州 云南 昆明 1.完善的交通及配套服务体系 2.私密小众并具有当地文化特色的会议社交平台 3.兼享高端的度假功能53、 京津唐地区 长三角地区 珠三角地区 西南四省地区 国内其 他省份 东南亚及 东盟诸国 1.景区知名度 2.自驾路况便利程度 3.价格水平 4.淡旺季 5.度假服务配套水平 1.景区知名度 2.到达方式便利程度 3.体验度的强弱性 3.成本价格及淡旺季 4.当地租车等配套服务水平 1.景区知名度 2.到达方式便利程度 3.成本价格 4.当地会议服务配套水平及私密性 1 2 3 1 2 3 1 2 3 云南散客市场主要由本地度假散客、深度游散客以及商务会议散客三类组成，总体对景区体验性及配套服务水平要求较高，消费能力较强 专项市场篇 Customer Market Analysis Market54、 Analysis:Individual Tourists 46 The Developing Trend of the Customer Market of Yunnan Province 云南省客群市场总体发展趋势分析 云南客群市场对于旅游目的地的主题体验性及配套服务水平的要求不断提升，这为基地未来发展高端主题体验型产品提供了市场支撑 散游客群市场趋势 本地及周边民众度假游市场成长迅速 生活水平提升，自驾趋势增强及交通条件改善致使全民度假时代悄然到来 深度散游（主题体验）需求显著 深度体验型主题商业及酒店将成需求热点 会议散游市场潜力巨大 临近边境，周边东盟及东南亚国家会务市场巨大，加之国55、内商务会议市场持续升温 度假 散游 深度 散游 会议 散游 三大 格局 划分 需求 趋势 趋势 机会 团游客群主要需求发展变化 产品组合丰富化 行程组合更丰富 高中低产品兼备 组团方式多样：一日团/本地团/私家团/豪华团 发团时间多样 目的地多样 行程制定自由化 行程自由度增加，游客可选择性增加 上车睡觉/下车拍照自主安排景点“观光游”“体验游”“国内游”“出境游”多元体验深度化 货真价实的旅游商品 生动的景区讲解 多元化旅游产品 多样的特色菜品 文化体验/自然风光 原生态+高品质 学习+趣味 团游客群市场趋势 初级团游（传统观光购物）成长有限 旅行质量由于低团费难以保证，消协已出政策进行整顿56、 深度团游（豪华体验）需求显著 高端品牌酒店、无购物行程，为基本门槛 会奖团游市场显著增长 商务旅游市场需求持续升温，商务会奖型客制化终端发展迅速 初级 团游 深度 团游 会奖 团游 三大 格局 划分 散游客群主要需求发展变化 产品内容主题化 行程内容主题化趋势更加明显 需游客自行做好相关攻略 主题方向以满足游客猎奇心理为目标 自然类景区突出主题摄影的内容 人造类景区突出故事线的编排 配套设施体验化 公路游线等配套设施更趋体验型设计组织 景区公共设施配套更突出主题体验性与趣味性设置 商业酒店等配套体现深度的主题体验性与娱乐性 服务水平定制化 突出主题定制化服务的内涵及水平，因需求而变通服务内容57、 突出产品定制化自由组合 服务平台智慧化 针对并满足不同客群的不同需求 注重人机结合的现代旅游服务理念 专项市场篇 Customer Market Analysis 47 商务客 52%旅游散客 43%旅游团客 5%元谋县客源分析 122 78 30 40 35 63 27 4 49 32 152 38 11 117 3 16 散客 团客 周边景点游客量 2012年年游客量统计（万人次）三星及以下酒店入住率较高，特别是冬季拥有气候优势；高端酒店市场空白，无法满足和吸引商务客以及旅游客，具有极大市场潜力。5%23%72%3晚以上 2-3晚 1晚 游客平均留宿时间 0 100 200 300 2058、09 2010 2011 2012 2013 元谋县游客量（万人）海外 国内 0 50000 100000 150000 2009 2010 2011 2012 2013 旅游业总收入（万元）元谋县游客数量较少消费力较低 散客多来自周边家庭客 攀枝花、楚雄、昆明自驾家庭客 浙江、福建生意客 滇、川两省以及周边省区 长三角、珠三角游客 元谋县游客市场梳理 No.1 游客组织方式占比 散客=49%访谈纪要 旅游市场 元谋佳和酒店销售经理 团客=51%No.2 访谈纪要 酒店市场 元谋佳和酒店销售经理 三星级酒店仅2家，每家不到100间客房，每间房价约在200-250元；二星级及以下酒店几家，客房数59、在30间左右，每间房价约100元；民宿大小几十家，每间40-70元左右。元谋目前深度游客少，消费能力高但消费意愿低，皆由于配套水平低，旅游资源受季节因素限制较大，且未形成有品牌影响力的四季化主题型产品 90%90%80%75%60%60%70%75%75%75%80%90%0%50%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 三星酒店入住率分析 冬季具有气候优势 冬季具有气候优势 夏季气候炎热干燥 旅游团数量极少 江浙以及福建的生意客较多 元谋县旅游配套市场梳理 Current Situation of Yuanmou Tourism Market 元60、谋客群现状分析 专项市场篇 Customer Market Analysis 48 Opportunities 基地未来客群市场机会点 1 基地未来如能成功树立自己的主题品牌及内涵，提升配套服务水平，这将对昆大丽游线上的公路返程团客形成强力吸引 未来提升 现有核心旅游吸引物 公路返程 昆明 楚雄 大理 丽江 香格里拉 第1天：抵达昆明 食：昆明特色 住：昆明酒店 游：闹市胜景、古建 购：市区购物 娱：湖滨酒吧、茶室 第2天：13:00途经大理 食：大理小吃、团餐 游：古城、古寺 购：工艺品 第2天：19:40抵丽江 食：住：古城外酒店 游：古城夜景 购：娱：酒吧 第3天：丽江（香格里拉）食：团61、餐、市内自理 住：古城外酒店 游：自然风光、古城 购：土特产、螺旋藻 娱：酒吧 第4天：13:00途经大理 食：团餐、白族三道茶 住：游：自然风光、古城民居 购：银饰 娱：逗留2.5小时 第4天：18:30抵楚雄 食：菌火锅、团餐 住：彝人古镇 游：古镇 购：商业街 娱：歌舞表演、篝火 逗留12.5小时 第5天：9:30抵昆明 食：团餐 住：昆明酒店 游：世博园、石林 购：玉石、七彩云南 娱：SPA 第6天：离开昆明 食：团餐 住：游：市内观光 购：鲜花 娱：目标客群特点 出游形式：观光团体兼部分特殊团体 出游时间：大型公共假期 出行方式：亲朋同游 单团规模：30-40人(参加昆明 大理 丽江62、经典游线的公路返程团客)游玩行式：初级观光+部分深度 消费水准：中等偏下 过夜与否：大部过夜 目的地偏好：自然+民俗 未来核心旅游吸引物 一彝 楚雄彝人古镇 三古 禄丰古生物 三古 元谋古人类 三古 彝族青铜古文化 1)选择 NO.1 昆明-丽江-香格里拉 （飞机返回）2)选择 NO.2 昆明-大理-丽江 （飞机返回）3)选择 NO.3 昆明-大理-丽江-楚雄-昆明 （公路返回）？专项市场篇 Customer Market Analysis 49 基地未来客群市场机会点 2 昆明与上海有相似的地缘与经济优势，及庞大的私家车数量，这于基地的自驾游市场潜力巨大，而主题旅游缺失则指明了基地的未来 地63、缘+经济 自驾出行意愿 1 2 3 4 昆明与上海在各自区域内的地缘与经济水平具有极强相似性，周边旅游资源丰富，且民众收入水平都较为可观，当地民众具备了出行旅游的客观基础 近年来上海周边旅游产品开发异常活跃，主题旅游全面兴起，辐射范围快速扩大，现在的上海，之于明日的昆明，具有良好的开发借鉴意义 但是现在的昆明如10年前的上海一样，民众出行都以距主城一小时范围内的初级自然观光为主，2-3小时车行范围内旅游开发落后，主题旅游匮乏 昆明上海地缘经济比较 私家车保有数量优势 西南四省旅游区域 现在上海，昆明的标杆 昆明与上海都属于国内私家车保有量名列前茅的城市，高数量的机动车辆和良好的出行基础设施，造64、就了具备良好的出行条件 昆明(1H自驾圈)楚雄 彝人古镇 禄丰恐龙园 时空世界（规划中）玉溪 抚仙湖 主题类景区 N/A 曲靖 三国文化旅游区(规划中)（2-3H自驾圈)2013昆明市 私家车保有量 110 万辆 NO.11（全国）=南京 浙江 江苏 上海 杭州 宁波 美高美主题乐园 苏州 苏州乐园 无锡 三国城 水浒城(1H自驾圈)(2-3H自驾圈)2013上海是 私家车保有量 141 万辆 NO.5 （全国）宋城 欢乐水魔方 常州 恐龙园 南京 浙江 江苏 上海 杭州 苏州 苏州园林 无锡 鼋头渚(1H自驾圈)西湖 灵隐寺 中山陵 玄武湖 2013年昆明民众出游范围 2003年上海民众出游65、范围 2013年上海民众出游范围 昆明郊区 官渡古镇 昆明郊区 恐龙谷 便利出行条件+新颖主题体验型旅游吸引物 专项市场篇 Customer Market Analysis Opportunities 50 基地未来客群市场机会点 3 成昆铁路复线的开通，客群市场得到定向延展，所以基地未来的成功将更大程度地取决于项目自身品牌性与主题提体验性内容的强弱 高铁交通 1-2小时高铁经济圈效应 目标客群特点 团散兼容 出游形式：散客自由行兼部分特殊团体 出游时间：公共假期和周末 出行方式：亲朋同游 出游规模：2-4人(分布区域为1H高铁圈沿线范围之内)游玩行式：放松慢行体验游 消费水准：中等 过夜与否66、：大部过夜 目的地偏好：主题体验性强 1)得天独厚的成昆高铁线路中转区位 2)半径距离300-350公里（1小时车程）客流便于到达 3)需依靠核心吸引点克制高铁本身具有的虹吸效应 泰迪熊 博物馆 成都 华侨城 成都欢乐谷 成都 国色天香 昆明 官渡小镇 昆明 世博园 昆明 恐龙谷 1-2小时高铁距离 1小时高铁距离 专项市场篇 Customer Market Analysis Opportunities 51 基地未来客群市场机会点 4 楚雄境内旅游资源虽丰富但较分散且能级低，唯有通过整体串联，突出自身主题特色，方有机会吸引特色团客到达基地 主题串联 楚雄“一彝三古”特色旅游环线 目标客群特点67、 特色团客 出游形式：特色主题团客兼部分自由行 出游时间：公共假期和周末 出行方式：亲朋同游 出游规模：2-4人(新形成的单独面向楚雄特色环线的特色主题团客)游玩行式：环线主题体验游 消费水准：中等 过夜与否：大部过夜 目的地偏好：主题体验性强 1)楚雄境内旅游资源丰富，但过于分散，而且单个景点能级不高 2)元谋人题材学术高度足够，但市场价值过于单薄，单独运营难以成事 3)唯有串联楚雄境内的价值景点，形成主题环线，才能吸引特色团客 1-2小时高铁距离 2-3小时车程距离 昆明特色 团体客群 成都特色 团体客群 禄丰 恐龙博物馆 物茂 土林奇观 4A 楚雄 彝人古镇 元谋 元谋人项目 凉山 彝族68、风情园 楚雄“一彝三古”特色旅游环线 昆明-楚雄-成都 线路及客群解析 专项市场篇 Customer Market Analysis Opportunities 52 Conclusion 云南省旅游市场分析小结 供给层面 研究小结 Conclusion for the Supplying Level 需求层面 研究小结 Conclusion for the Requiring Level 游客行为 产品供给 市场空白 Market Gap 发展机遇 Development Opportunity 1 2 1 2 由于经济水平的提升，云南本地及省外甚至是国际的深度散客市场需求大幅提升，他们对于69、主题体验性突出、配套服务完善的景区有较高需求与期待 团客游开始分化，市场上以高端订制 和主题订制为主的旅游产品及游线开始崭露头角，深度体验、个性打造、奢华享受等订制旅游开始受到追捧 散游客群市场 团游客群市场 从最成熟的1.0单向游线，扩散至区域全景的2.0游线,游线选择更加多元化 3.0游线在云南的出现,并且试点成功,标志着未来此种新型游线将大面积出现.由多个景点观光游向单个景点深度游转换，游玩方式从初级自然观光发展成为一地民族的特色旅游。新型游线组合 单一景点转换 在供给面，云南旅游市场缺乏深度主题体验型产品；在需求面，客群对于特色主题型产品异常期待，从而形成供给与需求的真空，这恰恰成为基70、地发展深度主题体验型产品的契机 专项市场篇 Customer Market Analysis 第一章 03 _1 _2 _3 _4 _5 游客量预测 TOURIST VOLUME FORECAST 停车位预测 PARKING DEMAND FORECAST 酒店需求预测 HOTEL DEMAND FORECAST 旅游商业需求预测 TOURISM RETAIL DEMAND FORECAST 需求规模建议DEMAND MODEL&SUGGESTIONS 容量与规模 旅游市场 Market Demand Forecast:Model 市场需求预测-模型 第一圈层 第二圈层 第三圈层 基地总到访游71、客量 渗透率 停车位预测 2017年 2019年 2024年 2027年 入境游客总量 酒店需求预测 旅游商业需求预测 项目客群分析 市场研究结论 成功经验标杆 合理市场渗透率+渗透率 渗透率 第一圈层 渗透率 第四圈层 渗透率 国内游客总量 Demand Model Analysis 容量与规模 主要涵盖范围：云南省昆明、楚雄两州市 辐射人口总数：930.3万（2013/常住人口）Market Demand Forecast 市场需求预测-圈层划分 针对本项目未来客源市场，区分各圈层为旅游市场细分提供依据；不同圈层的游客性质对项目影响力不同 国内旅游市场 入境旅游市场 第一圈层 第二圈层 第72、三圈层 第四圈层 第一圈层 主要涵盖范围：云南省曲靖、玉溪两市 辐射人口总数：831.4万（2013/常住人口）主要涵盖范围：云（除滇中四市）、贵（毕节、六盘水、黔西南为代表）、川（成都、攀枝花、凉山州为代表）辐射人口总数：10008.5万（2013/常住人口）主要涵盖范围：长三角（江浙沪为代表）、珠三角（广东为代表）、环渤海（北京、天津代表）辐射进入楚雄洲的游客总数：274.1万人次（2013/接待游客）主要涵盖范围：云南入境游客 辐射入境游客总数：533.5万人次（2013/接待入境游客总数）Demand Model Analysis 容量与规模 Market Demand Forecas73、t 市场需求预测-基地国内游客预测结果 根据市场预测，国内游客总量将于2017年、2019年、2027年分别约180万人次、312万人次、459万人次 国内旅游市场按距离可划分为三个圈层 第一圈层以基地所在楚雄州元谋县为核心，自驾两小时内楚雄州与昆明两州市。第二圈层则是以滇中四市中曲靖、玉溪为核心的城市。两大圈层城镇人口基数相对较小，年复合增长率分别为0.88%与0.64%，城镇居民年增速较慢；云南省内其他城市与云南周边四川（包括成都与川南地区）、贵州（黔西南地区）、重庆等地为主。其人口基数相对较大，年复合增长率为0.85%，略低于第一圈层；第三圈层以国内长三角、珠三角以及环渤海等发达地区为代74、表，其城镇人口基数大，且年复合增长率为2.32%，在四大圈层中城镇居民年增长速度最快 从2017-2025年国内旅游市场预测来看：受距离的积极影响，第一圈层是基地未来的重点客源市场，因此第一圈层游客构成比例较大；随着2019年主题公园投入运营，基地国内游客迎来大幅度提升过程，在2019-2023年，年复合增长率达到约8%定位于国际化旅游景区的基地，第二、三圈层未来发展空间巨大，特别是以云贵川为代表的第三圈层，其游客构成比例位列第二，可将其可作为基地旅游发展的重点开拓市场 2009 2010 2011 2012 2013 第一圈层 898.1 914.2 919.1 925.2 930.3 第二75、圈层 810.4 816.1 821.7 826.6 831.4 第三圈层 9676.5 9850.8 9865.9 9936.4 10008.5 第四圈层 27447.0 29231.4 29587.5 29853.9 30083.6 0 10000 20000 30000 40000 四大圈层国内居民增长趋势（单位：万人）基地国内游客到访总量预测（单位：万人次）0 150 300 450 600 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 第一圈层 第二圈层 第三圈层 第四圈层 国内游客需求总量 CAGR：8%CAGR：1%76、CAGR：9.8%CAGR：20%Demand Model Analysis 容量与规模 Market Demand Forecast 市场需求预测-基地入境游客预测结果 根据市场预测，入境游客总量将于2017年、2019年、2027年分别约1万人次、2万人次、8万人次 2009 2010 2011 2012 2013 入境游客 284.5 329.2 395.4 457.8 533.5 0 100 200 300 400 500 600 云南入境游客增长趋势（单位：万人次）基地入境游客到访总量预测（单位：万人次）入境旅游市场 因楚雄州接待的入境游客相对较少，因此入境旅游市场考虑以云南入境游客77、为主 云南入境游客主要包括香港、澳门和台湾和其他外国地区，以17%的年复合增长率实现稳中有增，2013年达到533.5万人次，居西部之首，排在全国前列 0 3 6 9 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 从2017-2027年入境旅游市场预测来看：相较国内游客，入境游客基数相对较小 2019年，随着景区最具吸引力的产品主题公园投入运营后，基地入境游客得到大幅提升，并随着主题公园的发展，入境游客增长率逐年递增 入境游客市场虽然目前基数相对较低，但增长率日渐增长，未来发展空间巨大，可作为基地旅游发展的机会市场 CAGR：2378、%Demand Model Analysis 容量与规模 Market Demand Forecast 市场需求预测-基地游客预测总量 项目开业年游客量约为181万人次，随着主题公园开业，游客量在2019年约为314万人次，最终在2027年约达到467万人次 国内游客市场渗透率假设 市场分级 捕获率（%）2017 第一圈层 5.3%第二圈层 3.2%第三圈层 0.6%第四圈层 0.1%入境游客市场渗透率假设 市场分级 捕获率（%）2017 第一圈层 0.1%181 314 447 467 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 20279、7 国内游客 入境游客 基地游客到访总量 起步期 2017-2018 发展期 2019-2023 成熟期 2024-2027 基地游客发展趋势 2017年，项目开业年游客量约为181万人次，随后项目迈入起步期 2019年，随着项目最大旅游吸引物主题公园的开业，游客量激增到约314万人次，实现游客增长率的逐步提升，此时基地进入发展期 2014年，随着项目不断完善和发展，增长率逐步放缓，项目进入成熟期，到2027年，年游客量约为467万人次 CAGR：9%CAGR：1.5%CAGR：10%CAGR：20%Demand Model Analysis 容量与规模 0 200 400 600 2017 80、2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 主题乐园游客到访量 基地游客到访总量 Market Demand Forecast 市场需求预测-主题公园游客预测总量 主题公园开业年游客量约为155万人次，最终在2027年约达到327万人次，最终主题公园游客到访量约占基地游客总量的70%主题公园基本假设 基于基地产品的发展，假设2019年70%的基地过夜游客到访主题公园，并随着主题公园不断发展更新，到访主题公园的过夜游客占比以6%的速度不断增加 同时，假设35%的基地一日游游客到访主题公园，并随着主题公园不断发展更新，到访主题公园的一日游游客81、占比以9%速度不断增加 起步期 2017-2018 发展期 2019-2023 成熟期 2024-2027 整个景区起步，主题公园尚未开业 2019年主题公园开业，带动整个景区游客激增，随着游乐设施不断更新和配套完善，景区和主题公园进入快速发展期 进入2024年，景区迈入成熟稳定阶段，景区和主题公园增速放缓，游客量平稳 2013年游客接待量 区域内主题景区 彝人古镇 开放式主题景区 720万 禄丰恐龙谷 主题乐园+考古遗址 181万 国内主题度假区及主题乐园 环球恐龙城 474万 其中：中华恐龙园 360万 长隆欢乐世界 320万 东部华侨城 395万 主题公园案例参考 主题公园CAGR：1682、%主题公园CAGR：1.5%主题公园CAGR：10%Demand Model Analysis 容量与规模 Market Demand Forecast 市场需求预测-基地车位预测结果 2017年开业停车位数量约在847-1270个左右，但应预留未来停车用地，使之在2027年达到约2130-3276个停车位左右 基地车位乐观预测 0 1000 2000 3000 4000 2017 2019 2027 小汽车停车位个数 旅游大巴停车位个数 基地车位保守预测 0 30000 60000 90000 120000 2017 2019 2027 小汽车停车场规模 旅游大巴停车场规模 基地停车位个数预83、测（单位：个）基地停车位规模预测（单位：平方米）1270 2204 3276 34713 60254 89538 0 1000 2000 3000 2017 2019 2027 小汽车停车位个数 旅游大巴停车位个数 基地停车位个数预测（单位：个）基地停车位规模预测（单位：平方米）0 20000 40000 60000 80000 2017 2019 2027 小汽车停车场规模 旅游大巴停车场规模 847 1470 2130 23142 40169 59692 数据假设基于行业经验值 游客交通方式假设 游客细分 小汽车 旅游大巴 本地休闲客 36%10%特色团客 0%23%高端会议客 4%5%会84、奖白领客 2%7%境外游客 0%5%不同汽车性质假设 汽车分类 人数/辆 停车位面积/辆 小汽车 3.5 25 旅游巴士 40 50 游客预测渗透率假设 日游客量细分 取值 备注 设计日游客量 0.75%年游客量的0.75%淡季日游客量 1/3 设计日游客量的1/3 高峰时间游客量 70%日游客量的70%Demand Model Analysis 容量与规模 292 502 789 123 212 333 19 32 51 0 500 1000 1500 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 经济/三星酒店需求数 四星/五85、星酒店需求数 奢华酒店需求数 起步期 2017-2018 发展期 2019-2023 成熟期 2024-2027 Market Demand Forecast 市场需求预测-酒店需求预测结果 项目开业年酒店房间数约为434间，随着主题公园开业，房间数在2019年达到约747间，最终在2027年达到约1174间 酒店客房需求假设 2017 2017 经济/三星酒店需求占比 67%第一圈层平均停留天数 0.8 四星/五星酒店需求占比 28%其他圈层平均停留天数 1.3 奢华酒店需求占比 4%平均房间住客数 2 酒店客房入住率 76%基地游客量 过夜游客比例 入住酒店游客量 每间客房人数 年房间夜晚86、数需求 酒店平均入住率 房间数需求 人均停留天数 选择不同类型酒店 游客分别占比 不同类型酒店需求 基地酒店占地和建筑面积预测（单位：万平方米）4.1 3.8 5.1 4.9 3.8 1.5 0 2 4 6 经济/三星酒店 四星/五星酒店 奢华酒店 占地面积 建筑面积 房间数占比 3星 4星/5星 奢华型 东部华侨城 76.6%21.7%1.7%万达长白山度假区 51.5%38.1%10.5%酒店案例参考 酒店数 星级 房间数 广州长隆度假区 1家 五星级 1500 珠海横琴长隆度假区 1家 五星级 1888 CAGR：10%CAGR：2%CAGR：10.5%CAGR：18%Demand Mo87、del Analysis 容量与规模 Market Demand Forecast 市场需求预测-旅游餐饮需求预测结果 建议开业年旅游餐饮总建面约为11303，随着主题公园开业，旅游餐饮建面在2019年约达17488，最终在2027年约到22016 基地游客量 旅游人均消费单价 基地旅游消费总额 旅游餐饮消费占比 基地旅游餐饮消费总额 旅游餐饮出租率 旅游餐饮建筑面积 单位面积年营业额 旅游餐饮建筑面积需求假设 2017 2017 旅游人均消费单价（元/人次）156 旅游餐饮年坪效（元/）5000 旅游餐饮消费占比 15%旅游餐饮出租率 75%起步期 2017-2018 发展期 2019-2088、23 成熟期 2024-2027 0 8000 16000 24000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 数据假设基于行业经验值 CAGR：5.4%CAGR：1%CAGR：6.8%CAGR：19%Demand Model Analysis 容量与规模 Market Demand Forecast 市场需求预测-旅游娱乐需求预测结果 建议开业年旅游娱乐总建面约为5046，随着主题公园开业，旅游娱乐建面在2019年约达7634，最终在2027年约到9436 基地游客量 旅游人均消费单价 基地旅游消费总额 旅游娱乐消费占比 89、基地旅游娱乐消费总额 旅游娱乐出租率 旅游娱乐建筑面积 单位面积年营业额 旅游餐饮建筑面积需求假设 2017 2017 旅游人均消费单价（元/人次）156 旅游娱乐年坪效（元/）4000 旅游娱乐消费占比 5%旅游娱乐出租率 70%起步期 2017-2018 发展期 2019-2023 成熟期 2024-2027 0 3000 6000 9000 12000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 数据假设基于行业经验值 CAGR：5%CAGR：1%CAGR：6.4%CAGR：19%Demand Model Analysis90、 容量与规模 Market Demand Forecast 市场需求预测-旅游购物需求预测结果 建议开业年旅游购物总建面约为7536，随着主题公园开业，旅游购物建面在2019年约达11400，最终在2027年约达14090 基地游客量 旅游人均消费单价 基地旅游消费总额 旅游购物消费占比 基地旅游购物消费总额 旅游购物出租率 旅游购物建筑面积 单位面积年营业额 旅游餐饮建筑面积需求假设 2017 2017 旅游人均消费单价（元/人次）156 旅游购物年坪效（元/）4000 旅游购物消费占比 8%旅游购物出租率 75%起步期 2017-2018 发展期 2019-2023 成熟期 2024-2091、27 0 4000 8000 12000 16000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 数据假设基于行业经验值 CAGR：5%CAGR：1%CAGR：6.4%CAGR：19%Demand Model Analysis 容量与规模 Market Demand Forecast 市场需求预测-主题公园商业需求预测结果 建议主题公园开业年商业总建面约为5232，在2023年约达10030，最终在2027年约到12575 主题公园游客量 设计日高峰时间游客比例 主题公园同时用餐人数 不同类型餐饮翻台率 主题公园餐饮建筑面积 不92、同类型餐饮 用餐人数比例 主题公园餐饮需求 主题公园零售需求 基本假设：以预测的主题公园游客量为测算基础 假设设计日游客量占全年的0.75%假设中午高峰期游客量占全天的70%假设85%的游客会在主题公园用餐 以各类型餐饮平均翻台率计算，餐厅、美食街、快餐、小吃每小时翻台率为1.2次、1.8次、3次、3.5次 假设中午用餐时间为3小时 主题公园游客量 主题公园零售坪效 主题公园餐饮建筑面积 主题公园 人均零售花费 基本假设：以预测的主题公园游客量为测算基础 以国内知名主题公园零售花费为依据，假设2019年开业时人均零售花费20元，并以5%年增长率逐年递增 坪效以5%的年增长率递增 5232 1093、030 12575 36522 44697 45542 0 20,000 40,000 60,000 2019 2023 2027 主题公园商业 景区商业总量 主题公园商业与景区商业总量对比（单位：）主题公园餐饮建面（单位：）主题公园零售建面（单位：）1904 3539 4026 0 2,000 4,000 6,000 2019年 2023年 2027年 3327 6491 8549 0 2000 4000 6000 8000 10000 2019年 2023年 2027年 数据假设基于行业经验值 Demand Model Analysis 容量与规模 Market Demand Foreca94、st 市场需求预测-需求规模建议 酒店 847-1270个 旅游 购物 旅游 娱乐 旅游 餐饮 2017（预估粗值）2027（预估粗值）车位 2019（预估粗值）1470-2204个 2130-3276个 434间 747间 1174间 11303 17488 22016 5046 7634 9436 7536 11400 14090 Demand Model Analysis 容量与规模 第一章 04 _1 _2 _3 _4 总体愿景定位 VISIONING&POSITIONING 项目发展策略 DEVELOPMENT STRATEGY 未来客群定位 PROPOSED TARGET CUST95、OMER GROUP 总体空间结构 OVERALL FRAMEWORK 定位与策略 景区规划 Planning Framework 68 源起于古老东方，为世界的缤纷绮丽画下一笔浓墨重彩 元谋人生活在在距今170万年左右的早更新世晚期，是世界上最早的直立人新亚种进化代表之一 元谋古人类 世界人类进化史上奇迹 景区规划 Planning Framework 69 直立于亚洲之巅，为东方的黎明即起映出一道金色光芒 元谋古人类人在亚洲的横空出世，也在世界上确立了元谋-东方早期人类发祥地的地位 元谋古人类 东方人类进化史上丰碑 景区规划 Planning Framework 70 直立于彩云之南，为华96、夏的璀璨文明照亮前行的方向 如果定位其诞生的年代为距今170余万年前，那么元谋人就是目前已知的中国境内最早的古人类-元谋直立人新亚种 元谋古人类 中国人类进化史上先驱 Visioning&Positioning 项目总体定位 中国滇中区域首个深度主题娱乐型休闲度假目的地 The First Full Experience Themed Tourism District Of Dianzhong Area,China 品牌型深度主题娱乐体验地 在地主题型文化创意休闲地 主题延伸型定制化生态养疗度假地 定位与策略篇 The Project Vision and Development Strate97、gy Theming 主题愿景 中国西南世界级史前文明主题娱乐度假之旅 An Entertaining Trip to the Past 世界级史前文明主题娱乐体验胜地 中国西南古人类主文化创意主题小镇 云南滇中未来深度定制化主题养生度假地 史前 穿越 The Project Vision and Development Strategy 定位与策略篇 云南滇中世界级未来文明主题模拟探索之旅 An Exploration Trip to the Future 世界级未来文明主题娱乐体验胜地 中国西南古人类主文化创意主题小镇 云南滇中未来深度定制化主题养生度假地 未来 预言 The Projec98、t Vision and Development Strategy Theming 主题愿景 定位与策略篇 景区规划 Planning Framework 74 且看历经170万年的沧海桑田，如何于今日之域中，演绎出属于自己的，摩登传奇 摩登元谋人 主题文化旅游度假区 悠起彩云之南，徐盖云贵之巅，嗟叹华夏之源，啧称世界之观 The Development Strategy 项目发展策略 Xx Xx xx 联合发展策略 Xx Xx xx 政府 资源 企业资源 政府层面支撑 企业层面主导 云南各级政府目前对文化旅游产业大力支持，而本项目被定位为云南十大旅游项目之一，元谋拥有元谋人的独特文化旅游题材99、，以及温泉、土林等众多资源，亟须一个具有综合实力和强大资源整合力的实力企业介入，打造一个具有的高端配套服务水平的主题型文化旅游项目 山东省菏泽市交通旅游集团具有强大的企业资源，并在项目地拥有良好的政企合作关系，实力雄厚且在多种行业积累有丰富的实际操作经验，在政府政策大力扶持下，企业必将联合集团内部的各种优势资源，为项目未来的品质形象与成功提供资金、资源、技术等多方面的有力保障 各级政府对于文化主题旅游的扶持 楚雄在高端主题旅游度假市场的空白元谋人题材迟迟打不开市场化的窘境 各级政府对于旅游产业升级的推动 GAP 菏泽交旅 政企背景 菏泽交旅 开发运营 菏泽交旅 人力优势 The Project100、 Vision and Development Strategy 定位与策略篇 The Development Strategy 项目发展策略 协同发展策略 Xx Xx xx Xx Xx xx 主题功能与文创产业配套协同发展 与区域内其他重点项目协同发展 本项目以主题乐园为核心主题板块，主题小镇和主题度假需要导入与主题乐园相关的主题元素，另外主题小镇和主题度假又为主题乐园提供相关的文创配套服务升级及产业功能延展，三大板块之间应注重全产业链形式的协同发展，共同打造景区品牌，以全面提升项目品质水平及高端形象 本项目位于楚雄州元谋县域内，由于其元谋人的独特题材为被定为楚雄“一彝三古”旅游体系中的重要101、组成部分，本项目应积极寻求与其他旅游项目间的主题功能互补，以达成协同发展成为特色旅游线路的战略格局 主题小镇核心产业配套功能板块 主题乐园核心主题功能板块 主题度假服务升级拓展功能板块 三大主题板块功能协同 协同全产业链配套配套 服务共同提升 三大功能 板块 内部 协同 外部 协同 楚雄“一彝三古”功能互补、协同发展 系统一体化特色游线 元谋 楚雄 The Project Vision and Development Strategy 定位与策略篇 内部 差异 外部 差异 The Development Strategy 项目发展策略 差异化发展策略 Xx Xx xx Xx Xx xx 项目内102、部主题功能差异化发展 项目外部竞合点差异化发展 对于景区内部，三大板块间的主题功能都与元谋人题材相关或相近，发展要素一定程度上必然出现雷同，那么景区的内部发展应注意功能的错位发展，乐园突出主题娱乐体验，小镇凸显主题文化创意聚集，度假注重主题元素的功能衍生和升级，未来的各板块的主题功能形成对比，风险规避 在楚雄境内，“一彝三古”的旅游功能体系划分相对明晰，但其中的古人类（本项目）与古文化，在一定程度上存在叠合，因此本项目应从自身的资源特色及功能定位出发，打造能够与古文化项目形成鲜明对比的功能主体，从而与其他项目形成差异化竞争与合作共存的局面，实现可持续发展 三大功能 板块 功能错位 主题延伸 楚103、雄“一彝三古”差异化发展角度 全息化竞合角度 主题小镇综合文创服务功能区 高端主题温泉养生度假区 主题乐园特色娱乐功能互动体验区 彝人古镇少数民族古文化体验地 禄丰恐龙谷古生物主题体验地 凉山彝族风情园民俗互动体验地 The Project Vision and Development Strategy 定位与策略篇 启动板块 景区 整体 The Development Strategy 分期开发发展策略 Xx Xx xx Xx Xx xx 启动期主题小镇先期导入主题元素核心，迅速树立项目品牌形象，与周边项目形成差异，中期需要与主题乐园共同构建景区旅游核心价值，但须注重功能差异，后期待基本功能104、和核心亮点形成以后继续升级拓展形成品牌，故建议主题小镇进行分期开发，以有效管控项目资金和运作风险 第1阶段 40%第2阶段 30%第3阶段 30%主题元素导入 配套服务初行 整体功能完备 配套服务完善 第1阶段 40%第2阶段 35%第3阶段 25%核心板块启动 配套服务同步 三大板块联动 配套产品完善 项目启动区分期开发策略 项目整体分期开发策略 项目发展策略 对于整个项目而言，应遵循整体规划，公建配套与主题乐园核心板块同步启动，分期开发建设的基本原则，不仅可降低资金风险，也可为项目聚集人气和协调发展提供保障，从而促进项目多点开花，实现投资迅速回现 The Project Vision an105、d Development Strategy 定位与策略篇 会奖白领客(雇员会奖客群)MICE Customer The Main Customer Market Positioning 未来客群定位 高端会议客(高端政务及商务客群)High-end Political and Corporation Customer 境外游客(国外度假客)Overseas Customer 特色团客(深度游团客)In-depth Tour Groups 自驾客(自驾/自助游散客)Self-driving Customers 本地休闲客(地缘性休闲客)Urban Local Customers 预计主题乐园客106、源市场占比情况 预计项目整体客源市场占比情况 主题娱乐 创意产业发展 会奖会议度假 互动体验 主题人文体验 特色演绎 特色温泉养生 户外拓展 深度休闲 完善旅游配套 文创休闲 多元交通体验 主题景观 徒步旅行 本地休闲客 35%自驾客 24%特色团客 20%会奖白领客 13%境外游客 8%综合云南总体游客市场状况以及基地的发展要素和愿景定位等方面的因素，未来基地客群市场主要定位为6大类型 本地休闲客 32%自驾客 22%特色团客 14%高端会议客 14%会奖白领游客 10%境外游客 6%The Project Vision and Development Strategy 定位与策略篇 近期 107、人气培养期 63%：36%自驾客支撑，一夜 本地休闲客辅助，一夜 关注主题吸引力 中期 规模成长期 60%：40%远期 特色成熟期 57%：42%自驾客支撑，二夜 本地休闲客提升，二夜 特色团客提升，一至二夜 会奖客提升，一至二夜 关注主题体验与配套品质 散客度假化，二至三夜 团客主题化，一至二夜 高端会议客提升，三至四夜 关注度假品质和氛围 散客+团客 注：团客包括：特色团客、会议会奖客 Proposed Target Customer Group 未来客群定位 依托现有市场本地休闲客和自驾客群基底，逐步开发高端会议客、会奖白领客、特色团客以及境外度假散客 扩展客群面向并细分客群 The P108、roject Vision and Development Strategy 定位与策略篇 景区规划 Planning Framework 81 温泉文化组团 主题小镇组团 主题游乐组团 产品空间结构 Overall Framework 服务极核+集散中心 Service Centre 拳头产品+核心吸引物 Flagship Product&Key Attraction 整个大旅游区的“度假配套区”Amenities 约700亩 约500亩 约800亩 摩登元谋人 主题文化旅游度假区 北度假-温泉文化组团 摩诃菁英俱乐部 悬崖温泉酒店 中服务-主题小镇组团 综合主题区 文创主题区 原生主题区 109、南娱乐-主题游乐组团 人类起源 生存漫步 劫后余生 现代文明 末日拯救 温泉养生 会议会奖 洞穴体验 主题游乐 组团 主题小镇 组团 互动娱乐 猎奇体验 亲子科普 综合服务 文化创意 自然原生 温泉文化 组团 Programming 产品体系 3 大功能组团，9 大特色功能 旅游接待+主题再现 Service Center 拳头产品+核心吸引物 Flagship Product+Key Attraction 整个大旅游区的“度假配套区”Amenities 摩登元谋人 主题文化旅游 度假区 规划与产品篇 Planning Suggestions 综合服务中心 石器时代 狂欢岛 部落剧场 史前生物110、 主题馆 冒险妙趣集市 远古亲子 高尔夫 场馆设备游乐区 综合服务区 主题酒店区 悬崖温泉酒店 摩诃菁英俱乐部 综合主题区 文创主题区 原生主题区 第一章 05 _1 _2 _3 主题小镇组团 THEME TOWN 温泉文化组团 HOT SPRING CLUSTER 主题游乐组团 ENTERTAINMENT PARK 分区深化 ：洞穴温泉组团 景区规划 Planning Framework 84 意在引导游客进入一个170万年前的，元谋古人生活的原始梦幻世界 于嫡亲后辈的欢声笑语中，重现先祖当初波澜的生活环境与壮阔的氛围场面 组团策划一：主题小镇组团 Zone1：Theme Town 石器 呐111、喊 部落 神采 远古 馈赠 摩登元谋人 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 85 项目特色 以元谋人独特远古人类文化元素为主题，塑造旧石器时代情景式度假体验，打造集商业、餐饮、娱乐、温泉休闲于一体的特色主题旅游小镇 摩登元谋人 综合主题聚落 摩登元谋人 文创主题聚落 摩登元谋人 原生主题聚落 组团策划一：主题小镇组团 Zone1：Theme Town 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 86 1.景区主入口&山门 2.远古广场 3.综合服务中心 4.游客步道 5.摩天湖 6.露天剧场 7.水上表演区 8.狂欢岛商业街 9.远古亲子高尔夫（112、经济型酒店群）10.元谋人主题景观坡地 11.景区1号停车场 12.景区2号停车场 13.转运中心 14.土林公园游园带 15.部落剧场 16.主题公园山门 17.后勤配套服务（二期凤凰商街）18.商业内街（二期凤凰商街）19.远古泉汤（即凤泉大酒店）20.石器时代商业街 21.玻璃桥 22.史前生物主题馆 23.冒险集市 总平面图 Master Plan 7F 2F 2F 3F 2F 2F 1F/2F 0 50 100 200m N 2F 2F 3F 1 2 3 4 5 6 9 8 11 14 7 12 13 15 16 7 10 12 19 18 17 20 21 22 23 产品体系与分113、区深化 Zoning&Design Concept 87 规划结构 Planning Structure 大主建筑体块 处临水集散广场 段临水线性空间 块商业内街 视线通廊 商业动线 车行道 部落剧场 远古亲子高尔夫 石器时代 远古泉汤 游客服务中心 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 88 原生区 部落区 远古广场 综合服务中心 6000 m 功能分区 Functional zoning 经济型酒店（含温泉设施）30000 m 零售商业餐饮区 16000 m 商业娱乐 主题剧场区 13500 m 所有标注均为建筑面积 石器区 产品体系与分区深化 Zoning&De114、sign Concept 89 分区策划（1）主题小镇组团 石器 呼喊-综合主题区 District Plan 作为旧石器时代古人类的代表族群，此区域将着力再现元谋先祖当初生活的各类场景以及石器时代典型的建筑风貌，同时配合特色的节庆与趣味的祭祀活动 石器 呼喊 石器呼喊 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 90 开发特色 从元谋古人类及石器时代建筑中汲取设计元素，利用土林地貌、海洋生物、恐龙骨架和石器时代原始人工具等创作出风格迥异的主题建筑风貌，极具视觉冲击力 主要功能 游客接待、住宿；主要业态以主题餐厅、咖啡、酒吧等休闲餐饮和零售 旅游服务 休闲商业 度假居住 分115、区策划（1）District Plan 核心项目 石器时代 远古广场 综合服务中心 狂欢岛 主题小镇组团 石器 呼喊-综合主题区 石器呼喊 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 91 分区策划（1）District Plan 项目特色：是游客进入景区的第一站，依湖而设，视野开阔，定位为元谋人文化广场和集散广场，主要包括休闲广场、换乘中心、纪念商品售卖、文化小品等。内含产品 商业-远古文化纪念商品卖场 服务-转运与换乘中心 远古广场 综合服务中心 项目特色：建筑风格上体现元谋人远古特色元素，内部导入全新智慧旅游系统，通过多媒体、动画、虚拟现实等娱乐科技，重新诠释现代旅游116、理念，是兼具互动展示与趣味教学的科技娱乐中心和智慧旅游中心 内含产品：商业-3D模拟体验中心（娱乐）商业-旅游纪念品店（购物）服务-智慧定制服务平台 服务-二维码资讯平台 游客服务中心 总用地面积（m）6500 总建筑面积（m）6000 层数 2层 FAR 0.92 占地百分比 5.09%纪念商品卖场 转运站 总用地面积（m）11000 总建筑面积（m）800 1600 层数 2层 FAR 0.22 占地百分比 8.61%山门 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 92 景区山门意向 Image of Entrance Gateway 产品体系与分区深化 Zoning117、&Design Concept 93 远古广场意向 Image of Ancient Plaza 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 94 未来高铁站 停车场 廊桥 道路 道路 游客服务中心 廊桥 高压电塔 停车场 游客服务中心 未来高铁站 综合服务中心位于基地主入口东侧小山丘上，俯瞰整个旅游小镇，形成集旅游购物、休闲餐饮、旅游信息咨询、地产销售展示等功能于一体的入口地标性建筑 入口步行桥上跨入口道路，连接综合服务中心与小镇入口广场，并形成具有元谋主题特色的标志性车行入口 小镇中心观景平台位于入口广场滨湖区域，景观视野开阔，滨水商业区、娱乐互动区、摩天湖、五星级酒店118、等滨水项目皆尽收眼底 综合服务中心 Visitor Center 转运中心 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 95 综合服务中心意向 Image of Tourism Center 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 96 分区策划（1）District Plan 项目特色:商住性质，主要由酒店公寓和底商构成/建筑和景观统一加入诙谐可爱卡通元素，同时结合元谋古人类与石器时代风格元素，使整个街区同时成为吸引游客的游览景点 内含产品:(1)酒店-元谋石器酒店式公寓（40%销售）(2)酒店-摩登客栈（60%租赁）(3)商业-元谋古人类卡通主题119、商业街（80%餐饮购物）(4)景观-石器时代主题景观 酒店 底商 总用地面积（m）13000 总建筑面积（m）4375 4375 FAR 0.67 占地百分比 10.18%建筑面积（）房间数 单间面积 酒店 酒店式公寓 4375 40 35 客栈 60 底商 餐饮 2185/购物 1315 娱乐 875 石器时代 狂欢岛 项目特色：主题商业围绕湖面布置，突出元谋古人类与石器时代元素结合，体现于建筑风貌，营造休闲浪漫的度假氛围 内含产品：商业-摩登元谋人主题购物（50%）商业-元谋古人类滨湖休闲餐饮（50%）商业 购物 餐饮 娱乐 总用地面积（m）7800 总建筑面积（m）1700 1700 8120、50 FAR 0.54 占地百分比 6.11%产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 97 狂欢岛商业街意向 Image of Retail Street 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 98 分区策划（2）District Plan 羌族，是华夏舞蹈艺术最早创立者，经研究表明，羌族的嫡系先祖即为元谋古人，此区域将着力通过各种手法再现元谋先祖当初生活场景中的文化艺术主题元素 部落 神采 主题小镇组团 部落 神采-文创主题区 部落神采 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 99 开发特色 在摩登原始古人类主题的基础121、上，配合石器时代建筑风貌元素，加入探险主题，结合装饰、灯光强调魔幻、神秘的氛围 主要功能 休闲娱乐、主题商业、住宿 分区策划（2）District Plan 文化展示 互动娱乐 主题演绎 主题小镇组团 部落 神采-文创主题区 核心项目 部落剧场 史前生物主题馆 冒险集市 土林公园 部落剧场 部落神采 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 100 分区策划（2）District Plan 项目特色:充满远古人类气息的摩登主题场景，邀请著名剧团演出相关剧目，可以演出话剧、歌剧及创意音乐剧;此外，剧场还可以作为考古文化、研究发现的发布场所，平衡淡旺季对剧场客流的影响;剧场以122、半开放式苍穹圆屋顶为特色，配有一个主舞台，两个辅助舞台，同时配套备用舞台空间，让游客能够360观看表演 内含产品 商业-元谋人主题创意剧场（可供主题秀演出与发布会等）（文化娱乐）部落剧场 史前生物主题馆 项目特色：结合元谋人主题元素，在室内打造生动有趣的史前生物主题场馆，利用高科技手段再现史前生物的生存场景；集中展示与元谋考古相关的珍贵文物，为游客呈现出真实宝贵的元谋发现；提供游客一个集科普教育、娱乐、互动于一馆的虚拟生物乐园 内含产品 商业-远古文化纪念商品卖场（购物）商业-主题场景展示馆（文化娱乐）商业-3D影院（文化娱乐）商业-虚拟互动狩猎体验（文化娱乐）总用地面积（）总建筑面积（）FA123、R 占地百分比 主题秀场 场景1 16800 3500 0.54 13.16%场景2 2500 场景3 1800 场景4 1200 座位区 1500个座位 9000 主题展馆 商业（购物）总用地面积（m）4100 总建筑面积（m）2500 500 层数 2层 FAR 0.73 占地百分比 3.21%项目特色:在重要节日沿湖举行主题巡游活动，借此提升基地的人气和吸引力 内含产品 活动-摩登元谋人梦幻主题巡游秀 主题巡游 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 101 分区策划（2）District Plan 项目特色:以元谋古人类结合石器文化为主题元素包装，营造出冒险、娱124、乐的整体氛围;以创意商品零售、休闲餐饮和DIY制作体验为主要功能，带领游客体验石器时代的新奇、刺激感受 内含产品 商业-元谋人创意石器集市（60%购物）商业-远古特色休闲餐饮区（40%餐饮娱乐）冒险集市 项目特色：配合远古秀场，可供开展自发性、临时性室外演出及演说，配有小型滨水舞台和阶梯绿地，让游客能够自由观演，提高互动性与参与感。内含产品 商业-滨水室外剧场（文化娱乐）部落剧场 总用地面积（m）5000 占地百分比 3.92%土林公园 总用地面积（m）6500 占地百分比 5.09%土林公园 项目特色：以土林为特色景观资源，结合非洲风情小品，打造小镇独有的休闲公园，为游客及周边居民提供假日休125、闲的绿色去所。商业集市 购物 餐饮 娱乐 总用地面积（m）3000 总建筑面积（m）900 400 200 FAR 0.5 占地百分比 2.35%部落剧场 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 102 冒险妙趣集市意向 Image of Adventure Market 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 103 部落剧场意向 Image of outdoor tribe amphitheater 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 104 土林公园意向 Image of Geographic Park 产品体系126、与分区深化 Zoning&Design Concept 105 主题公园山门意向 Image of Theme Park Entrance Gateway 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 106 分区策划（3）District Plan 主题小镇组团 远古 馈赠 原生主题区 远古 馈赠 经研究表明，170万年前的元谋气候湿润，雨量充沛，但现在却形成了以热坝景观为特色的地质地貌，此区域将着力演绎远古主题，再现元谋原生休闲场景 远古馈赠 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 107 开发特色 以现有地势与场景为依托，以亲子娱乐为主题开发元素127、，配合远古石器时代元谋人主题建筑风貌，打造具有趣味富有挑战的迷你高尔夫球场，并配套面向大众家庭客群的经济型酒店群 主要功能 游客接待、住宿、亲子休闲和特色餐饮为主 分区策划（3）District Plan 精品商业 特色餐饮 核心项目 远古亲子高尔夫 主题小镇组团 远古 馈赠 原生主题区 远古馈赠 亲子高尔夫 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 108 分区策划（3）District Plan 项目特色：结合元谋人元素打造三星级酒店，涵盖远古亲子高尔夫；配套主题商业，辅以体现人文气息临水主题图书馆，动静结合，满足游客全方位休闲度假需求 内含产品 酒店-三星级酒店群/128、酒店配套-远古亲子高尔夫（娱乐）酒店配套-精品商业配套（购物）酒店配套-临水主题音乐图书馆（文化）远古亲子高尔夫-三星级酒店群 远古高尔夫（室外）项目特色：以远古石器时代元谋人主题建筑元素为特色，打造富有趣味与主题体验性的迷你高尔夫乐园 内含产品 酒店配套-远古高尔夫（娱乐）三星级酒店群 酒店数量 4家 房间数（间）560 单间面积（）35 用地面积（）建筑面积（）占地百分比 FAR 三星酒店群 13000 28000 14.10%1.67 远古高尔夫（室内）1000 1000 高尔夫游乐区（室外）1500/精品商业 800 500 主题图书馆 800 500 公摊-景观 900/项目特色：结129、合远古石器主题元素，打造室内体验性趣味高尔夫游乐区，同时设置高尔夫模拟区，让小朋友能够体会不一样的迷你高尔夫乐趣 远古高尔夫游乐区（室内）远古高尔夫模拟区（室内）产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 109 摩登元谋人 主题小镇 产品体系表 小镇 总计 综合主题 石器呼喊 文创主题 部落神采 原生主题 远古馈赠 综合服务中心 远古广场 狂欢岛 石器时代 停车场 部落剧场 冒险集市 主题馆 土林公园 室外剧场 远古高尔夫 三星酒店 总用地面积（m）127700 6500 11000 7800 13000 14000 16800 3000 4100 6500 5000 1130、8000 总建筑面积（m）64900 6000 2400 4250 8750-9000 1500 3000-30000 FAR 0.51 0.92 0.22 0.54 0.67 0.54 0.50 0.73 1.67 分区合计 总用地：52300 总建筑：21400 FAR：0.41 总用地：35400 总建筑：13500 FAR：0.38 摩登元谋人 综合主题 聚落 摩登元谋人 文创主题 聚落 摩登元谋人 原生主题 聚落 凤凰商街 建议功能分区 凤凰商街 合计 后勤服务 商业餐饮 凤泉大酒店 总用地面积（m）37000 8000 10000 19000 占地 百分比 21.62%27.03%131、51.35%以元谋人特色文化为主题元素，塑造情景式度假体验服务整个景区，为主题乐园创造带入式情景体验 分区建议 3大主题分区 产品建议 3 大明星产品 石器呼喊 部落神采 远古馈赠 石器时代 部落剧场 远古高尔夫 最终方案功能分区及产品体系 Development Parameter 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 110 远古 广场 1.1HA 综合 服务中心 0.65HA 经济型酒店（含远古亲子高尔夫）1.8HA 凤泉大酒店 1.9HA 后勤 服务 0.8HA 土林 公园 0.65HA 石器 时代 1.3HA 停车场 1.0HA 部落剧场 1.68HA 停车132、场 0.4HA 商业 餐饮 1.0HA 最终方案功能分区 Framework 原有规划方案土地利用 1.0HA 9.5HA 1.0HA 0.8HA 1.3HA 酒店 酒店 广场 广场 停车 商业 2.6HA 凤凰商街 本案土地利用 3F 2F 3F 2F 2F 6F 2F 3F 0 50 100 200m N 冒险 集市 0.3HA 狂欢岛 0.78HA 室外剧场 0.5 HA 主题馆 0.41HA 6F 3F 2F 4.47HA 商业 0.8HA 文化 1.8HA 酒店 0.9HA 停车 0.5HA 停车 综合主题 石器呼喊 原生主题 远古馈赠 文创主题 部落神采 产品体系与分区深化 Zon133、ing&Design Concept 111 停靠回车场地 巴士站点 入口广场 主要车行环线 次要车行道 特色景观道 主要步行流线 次级步行流线 停车场 公园游步道 摩登元谋人主题旅游小镇交通流线 Transpotation Circulation 0 50 100 200m N 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 112 微博物馆意向 Image of Micro-Museum 项目特色 摆脱传统博物馆的大体量集中布展，将微博物馆与小镇巴士站点绑定设置，方便游客在等车同时，轻松获取元谋人相关知识。微博物馆信息可定期更新，也设固定展播，如元谋人进化历程影片放映，还可134、结合室外艺术装置进行主题式布置。内含产品 科普-摩登元谋人微博物馆 艺术-室外艺术装置 采用各类天然材质（原木，毛石、鹅卵石，麻石、红土等），挖掘传统建造方式（。），并在古朴原始的土、木、石基础上，增添主题化的装饰性趣味元素，最终呈现出接近自然且设计感十足的原始风味。建筑风格与材质意向 Architectural Style 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 114 Material Suggestions 建筑风格与材质意向 景区规划 Planning Framework 115 意在向来客展现元谋古人类最初的浪漫智慧 于岁月与风沙的蹉跎辗转中，寻觅先祖最原始的135、 智慧气质与领袖风华 摩诃菁英俱乐部 悬崖温泉酒店 组团策划二：温泉文化组团 Zone 2：Hot Spring Cluster 摩登元谋人 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 116 项目特色 引进国际知名奢华酒店集团 结合独特地形条件，打造悬崖独特景观酒店体验 迎合高端消费者，创造私密独特定制化服务 世界级的SPA养疗感受，突出微医疗概念，结合元谋特有的农业食品优势，创造元谋专享的修身养性场所 悬崖温泉酒店 摩诃菁英俱乐部 组团策划二：温泉文化组团 Zone 2：Hot Spring Cluster 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept136、 117 分区策划（1）District Plan 温泉文化组团 暗夜 汇智-摩诃精英俱乐部 暗夜 汇智 经研究表明，170万年前的元谋古人类被证实为脱离于腊玛古猿之后最早开始穴居生活的直立人，摩柯疗养院将着力通过洞穴与温泉两大主题元素的结合，再现元谋先祖当初生活场景中的洞穴+温泉活水休闲之特色 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 118 1.主入口 2.停车场 3.摩诃云端中心馆 4.健康中心 5.特色独栋酒店休憩区（1区-健美生活特色）6.特色独栋酒店休憩区（2区-健康管理特色）7.洞穴式特色趣味养生套房 8.疗养花园 9.健康步道 5 3 6 2 4 7 1 137、9 8 摩诃菁英俱乐部平面 Master Plan 0 20 50m 0 20 50m N 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 119 摩诃菁英俱乐部功能布局 Zoning 0 20 50m 0 20 50m N 摩诃疗养合计 疗养汤房 健康中心 各类客房 总用地面积(m2)28000 总建筑面积(m2)8800 4800 1600 2400 FAR 0.31 2.5F 摩诃云端中心馆 特色独栋 酒店休憩区 特色独栋 酒店休憩区 洞穴式特色 趣味养生套房 健康中心 2F 1F 1F 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 120 大堂落客区 138、车行道 康体步道 备用停车用地 接驳车站 摩诃菁英俱乐部交通流线 Pedestrian&Vehicular Circulation 0 20 50m N 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 121 明星项目：特色酒店休憩1区（洞穴主题-健美养生特色）项目特色 利用山体地形优势，打造具有原始风味的洞穴酒店，不仅可以体验史前穴居者的奇特生活，更可以重投大自然的怀抱 同时，以绿色温泉水疗酒店功能为主题，延展健美养生服务，提供温泉塑形美体服务、有机膳食营养指导与科学健身服务等 内含产品 酒店-洞穴酒店主题住宿服务 酒店配套-客制化营养指导服务 酒店配套-健身消脂俱乐部 酒店139、配套-戒烟管理服务 酒店配套-温泉塑形美体服务 客制化有机营养指导 健身消脂俱乐部 洞穴酒店 特色客房 温泉塑形美体服务 温泉文化组团 暗夜 汇智-摩诃精英俱乐部 Core Program 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 122 明星项目：特色酒店休憩2区（山景主题-亚健康管理特色）项目特色 专为追求高品质健康生活的成功人士打造，以山体私密酒店服务为主题特色，特聘主任医师以上医学专家，引进精密检查设备，延展健康体检、健康促进、健康管理于一体，的健康保健服务 内含产品及服务 酒店-山景独栋酒店住宿服务 酒店配套-特色精油SPA服务 酒店配套-全方位体检+健康追踪服140、务 酒店配套-戒烟管理服务 酒店配套-生育保健服务 全方位体检+健康追踪服务 山景独栋酒店住宿服务 先锋戒烟管理中心 生育保健服务 温泉文化组团 暗夜 汇智-摩诃精英俱乐部 Core Program 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 123 核心项目：摩诃云端中心馆 Core Program 项目特色 位于该区的中心位置 是服务该区的总平台，以公共活动、社交为核心 内含产品 商业-观景餐厅（餐饮）商业-奢享酒窑间（购物娱乐）会议-董事会迷你会议厅 服务-摩诃温泉礼宾接待处 董事会迷你会议厅 摩诃温泉礼宾接待处 奢享酒窑间 绿色观景有机膳食餐厅 温泉文化组团 暗夜 141、汇智-摩诃精英俱乐部 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 124 摩诃菁英俱乐部建筑意向图片 Reference Images 摩诃云端中心馆采用简欧风格，简洁大方，更注重实用性和多元化。产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 125 摩诃菁英俱乐部建筑意向图片 特色独栋酒店休憩区与主体建筑相同采用简欧风格，营造特色山地错落景观，打造舒适的半私密空间。Reference Images 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 126 摩诃菁英俱乐部建筑意向图片 部分客房采用洞穴式的特色建筑风格，在打造现代化舒适客房环境的142、同时在视觉上对周边没有任何破坏与影响，完整保留山地特色景观。Reference Images 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 127 摩诃菁英俱乐部现状视野 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 128 摩诃菁英俱乐部愿景 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 129 分区策划（2）District Plan 温泉文化组团 领袖 专属-悬崖温泉酒店 领袖 专属 经研究表明，170万年前的元谋古人类被证实为仍具有严格的原始阶级及族群划分，作为基地的最高点，悬崖温泉酒店将着力通过极致悬崖景观与极致温泉两大主题元素的143、结合，再现元谋先祖族群中的专属领地观感 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 130 Master Plan 悬崖温泉酒店总平面图 1.主入口 2.停车场 3.大堂 4.悬崖无边泳池 5.别墅套房区 6.特色客房区 7.温室花卉 8.秘境SPA 9.悬崖露天温泉 10.酒店式公寓 11.山顶有机餐厅 5 3 6 2 4 7 1 8 9 10 11 3F 2F 2F 2F 0 50 100 200m N 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 131 悬崖温泉酒店功能布局 Development Parameter 0 50 100 200m N144、 山顶有机餐厅 悬崖无边泳池 秘境SPA 悬崖露天温泉 停车场 温室花卉 合计 主体建筑 别墅套房 特色客房 酒店式 公寓 总用地面积（m）50000 总建筑面积（m）20736 12600 2048 864 5224 FAR 0.4 酒店式公寓 酒店主楼 特色客房区 别墅套房区 悬崖温泉酒店 总用地面积（m）50000 总建筑面积（m）20736 房间数（间）56 单间面积（）220（不含公摊）FAR 0.41 公摊占总建面比例 40%悬崖无边际泳池 悬崖观景客房 山顶绿色有机餐厅 秘境修心堂 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 132 悬崖温泉酒店交通流线 Pe145、destrian&Vehicular Circulation 0 50 100 200m N 大堂落客区 车行道 电瓶车道 酒店接待停车 公寓停车 接驳车站 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 133 明星项目：悬崖特色酒店主体设施 Core Program 悬崖无边泳池 悬崖观景客房 悬崖露天温泉 项目特色 引入国际奢华酒店集团品牌进行运营管理 利用山顶悬崖独特美景和基地温泉资源，打造超五星奢华悬崖温泉酒店，迎合高端消费者，创造私密定制化服务 以无边泳池、悬崖露天温泉享受独特悬崖精致；原始风格主题客房重新感受大自然魅力 温室花卉(菊花、水仙花、康乃馨、苏铁)栽种当146、地较知名花卉，让住客回归大自然，欣赏不同造型的花卉艺术 内含产品 酒店-悬崖观景客房 酒店-悬崖观景大堂 酒店配套-悬崖无边际泳池（娱乐）酒店配套-悬崖露天温泉（娱乐）酒店配套-景观温室花卉（景观）景观温室花卉 温泉文化组团 领袖 专属-悬崖温泉酒店 悬崖观景大堂 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 134 明星项目：山涧私密微诊疗会馆 项目特色 结合山间私密环境，为访客打造定制式私人微医疗与微整形等诊疗服务 特聘主任医师以上医学专家，提供温馨细致的健康医疗服务 内含产品 西医服务-微医疗服务 西医服务-微整形指导服务 中医服务-把脉问诊服务 中医服务-推拿服务 参147、考案例 台湾二三行馆 微医疗服务 中医古方经络推拿服务 山涧诊疗会馆 中医把脉问诊服务 微整形指导服务 温泉文化组团 领袖 专属-悬崖温泉酒店 Core Program 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 135 核心项目：秘境修心堂 项目特色 结合山势地形和森林植被营造秘境般的SPA养生区域 利用当地花卉(山茶花、玫瑰花、君子兰、芦荟)，传统工艺纯有机提取精油产品为为SPA会所提供专属护理用品 寻找民族古老传统养生技艺，结合现代养生理念打造极具特色养生SPA体验 内含产品 服务-秘境修心馆 服务-植粹精油SPA馆 服务-养生秘籍馆 秘境修心馆 当地有机花卉萃取精油148、 植粹精油SPA馆 养生秘籍馆 温泉文化组团 领袖 专属-悬崖温泉酒店 Core Program 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 136 核心项目：山顶绿色有机餐厅 项目特色 结合山势地形打造山顶绝色餐厅，在品尝美食同时饱览山色美景 主打即摘即食，所用的菌菇和芽苗菜都是自己培育种植，保证食材的新鲜与安全 为有兴趣烹饪的食客提供厨师初、中、高级体验课程 内含产品 商业-山顶绿色观景有机餐厅（餐饮）商业-厨师体验课程（娱乐）商业-有机食品商店（购物）厨师体验课程 山顶烛光晚餐 即摘即食 山顶观景美食 有机食品商店 温泉文化组团 领袖 专属-悬崖温泉酒店 Core P149、rogram 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 137 Reference Image 以石材、木材为主要建筑材料，强调自然质感与肌理，营造亲近自然、舒适质朴的休闲度假环境。酒店式公寓 主入口 山地别墅 室外餐饮 悬崖温泉酒店建筑设计意向 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 138 悬崖温泉酒店景观设计意向 温室庭院 山地跌水 公寓庭院 大堂主景 1 2 3 4 1 2 3 4 9 Reference Image 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 139 悬崖温泉酒店 Cliff Spa Hotel 产品体150、系与分区深化 Zoning&Design Concept 140 悬崖温泉酒店 Cliff Spa Hotel 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 141 意在引导游客全程体验整个人类进化的心路历程 于古人类不同进化阶段的游玩体验中，引导游客从最原始的一颗火种的运用，升华至反思整个人类的未来将何去何从的终极境界 组团策划三：主题游乐组团 Zone 3：Entertainment District 场馆设备游乐区 主题酒店区 综合服务区 摩登元谋人 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 142 项目特色 其中主题场馆游乐区，以人类进化历程为主151、题，塑造5大娱乐版块，营造5种独特体验氛围 综合服务区 主题酒店区 场馆设备游乐区 组团策划三：主题游乐组团 Zoning Plan 1：Theme Park 摩登元谋人 核心功能区 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 143 疯狂原始人 世界古猿谷（室内+室外）灾难体验 自然灾难体验馆 急速逃离轨道 梦幻温室 迷情伊甸园 末日极乐 末日游戏体验中心 Easy Fun Experiment Fun Hard Fun 以人类进化历程为主题，塑造5大娱乐版块，营造5种独特体验氛围 初级勋章 中级勋章 高级勋章 白金勋章 生存漫步 劫后余生 现代文明 末日拯救 人类诞生说152、 东方人类共祖祭坛 世界古猿实验室 驯化动物 掌握技能 遭遇环境挑战 改造自然 完成进化 人类的反思 人类进化过程 Social Fun 奇幻 趣味 惊险 美妙 恐惧 场馆设备游乐区总体策划理念 Zoning Plan 2：Theme Park 人类起源 4 种游戏乐趣体验 组团策划三：主题游乐组团 核心项目 核心项目 核心项目 核心项目 核心项目 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 144 人类起源 生存漫步 劫后余生 现代文明 末日拯救 原始部落 石器主题餐饮小镇 石器主题建筑 主题游乐组团总平面图 Land Use Concept 1.大巴主入口 2.自驾游主153、入口 3.商业餐饮综合服务区 4.东方祭祖坛 5.古猿谷 6.5号停车场 7.6号停车场 8.7号停车场 9.主题酒店区 10.酒店停车场 2F 4F N 0 50 100 200m 主题公园 合计 配套 场馆游乐区 总用地面积(m2)285000 总建筑面积(m2)77000 20000 57000 占用地规模百分比 27%7%20%FAR 0.27 5 3 6 2 4 7 1 8 9 6 10 规划与产品篇 Planning Suggestions 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 145 主题游乐组团交通流线 Transportation Circulati154、on N 0 50 100 200m 接驳巴士站 入口广场 主要车行环线 园内主环路 特色景观步行轴线 公共停车场 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 146 分区策划（1）District Plan 世界古猿实验室 东方人类共祖祭坛 探秘世界古猿实验室，寻究造物主的适者生存的沥汰法则 从这里开始一日千年的时空穿越之旅 游览时间 1小时 目标客群 情侣 家庭游客 体验方式 游览展馆 电子竞技 大地景观 拓展活动 这里神秘奇幻，演绎着人类起源的各种传说故事 寻根东方人类共祖祭坛，亲身体验华夏文明始祖的强大震撼 主题游乐组团 穿越史前第一站 人类起源 核心项目中之亮点项155、目 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 147 明星项目：东方人类共祖祭坛 Core Programming 项目特色 将元谋人雕像设置于该区的至高点处，以展现出元谋人气势磅礴的形象，四周以人类进化过程为主提与祭坛融合成一体 拾级而上170级台阶到达制高点处，分为4个层台分层叠加，象征元谋人170万年历史同时，在祭坛周围设置170个不同动作形象的元谋人雕像 主要节假日或不定时举办祭祖活动以增加人气 内含产品 活动-祭祖活动 景观-东方人类共祖祭坛 景观-元谋人雕像 景观-猩祖水公园 领导祭祖 东方人类共祖祭坛 猩祖水公园 探索人类进化过程 祭祖活动 规划与产品篇 P156、lanning Suggestions 主题游乐组团 穿越史前第一站 人类起源 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 148 核心项目：世界古猿实验室 Core Programming 项目特色 通过模拟展示、游乐器械、电子游戏等方式，充分体验科学领域对人类起源的探索成果，兼具教育娱乐功能 植入游戏元素，玩家从控制单细胞生物开始，逐渐进化成具有大脑功能的复杂生物，并形成群聚、部落、创建文明，具备科技能力 内含产品 教育-世界古猿课堂 娱乐-古猿进化大课堂 娱乐-猩球崛起乐园 娱乐-猿类进化挑战营 娱乐-猿类进化挑战营 古猿主题互动游戏中心 世界古猿课堂 猩球崛起乐园 157、猿类进化挑战营 古猿进化大课堂 主题游乐组团 穿越史前第一站 人类起源 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 149 分区策划（2）District Plan 世界古猿谷 游览时间：1.5小时 目标客群：儿童&青少年 家庭游客 体验方式 动手操作 实验活动 户外挖掘 进入世界古猿谷，漫步神奇的古人类生存进化历程，切身体验一把适者生存的进化考验吧！主题游乐组团 穿越史前第二站 生存漫步 核心项目中之亮点项目 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 150 明星项目：世界古猿谷（室内+室外）Core Programming 项目特色 通过穿着古猿服158、饰和配饰的角色扮演，让游客快速融入到古猿进化故事场景之中 在原始生存技能课堂中体验用木质工具钻木取火，用原始弓箭射手猎物，在活动中感悟古猿史前文化 内含产品 堂原始古猿生存技能体验馆（室内）原始户外拓展大课堂（室外）摩登古猿人角色扮演 摩登寻宝 亲子考古学家体验季 原始古猿生存技能体验馆（室内）原始户外拓展大课堂（室外）主题游乐组团 穿越史前第二站 生存漫步 亲子考古学家体验季 摩登寻宝 摩登古猿人角色扮演 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 151 分区策划（3）District Plan 自然灾难体验馆 急速逃离轨道 这里惊险刺激，极速逃离轨道带你踏上一段光怪陆159、离的冒险之旅.游览时间：1小时 目标客群：青少年 家庭游客 体验方式 灾难仿真模拟 室内历险轨道 情景式漂流 大型过山车 在自然灾难体验馆 的声光电的震撼之中，感受火山地震、亲临海啸飓风、逃过史前巨兽的追击 从各种险境中突围而出，真切体会人类遭遇自然挑战时的渺小与艰辛 主题游乐组团 穿越史前第三站 劫后余生 核心项目中之亮点项目 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 152 明星项目：自然灾难体验馆 Core Programming 项目特色 利用动感平台、多种组合银幕、立体环绕音效，结合狂风暴雨、电闪雷鸣、气流冲击、爆炸等现场环境模拟，巨兽袭击、建筑物倒塌等仿真机械160、道具，模拟强大的地震、海啸、龙卷风、雪崩等灾难 通过环幕和全息投影技术，打造一场突如其来的陨石雨；以庞贝古城被火山爆发掩埋为主题，打造地壳震动、岩浆迸裂的动态场景；真实场景与立体影片相结合，带游客回到史前一万年，成为远古族群部落的一员 内含产品 娱乐教育-自然灾难体验馆（可感受陨石雨撞击、庞贝末日、史前一万年等壮观景象）史前一万年 自然灾难体验馆 陨石雨撞击 庞贝末日 主题游乐组团 穿越史前第三站 劫后余生 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 153 核心项目：极速逃离轨道 Core Programming 项目特色 由大型机模特效表演、投影特技、动感游船、过山车、161、小缆车、室内轨道等多种形式虚实结合，营造出跌宕起伏紧张氛围 游客在虚拟实景中躲避猛兽追击，沿水道进入迷宫，穿过曲折湍急的峡谷，在巨浪拍打中翻滚，体验飓风来临时的壮观和在飓风中逃生的惊心动魄 内含产品 娱乐-飓风湾风暴 娱乐-奇幻漂流 娱乐-海底两万里迷宫 娱乐-异次元小缆车 异次元小缆车 极速逃离轨道 奇幻漂流 飓风湾风暴 海底两万里迷宫 主题游乐组团 穿越史前第三站 劫后余生 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 154 分区策划（4）District Plan 儒风雅学堂 迷情伊甸园 游览时间：半小时 目标客群：儿童&青少年 家庭游客 体验方式 室内观赏 室内活动162、 经过惊险刺激的浩劫之后，眼前缓缓步入现代文明世界 丰富的东西方文明在这里交汇，结合室外观赏游憩与室内互动体验，整个幻境舒缓轻松，无论白天黑夜，神秘与优雅永不停息 主题游乐组团 穿越史前第四站 现代文明 核心项目中之亮点项目 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 155 明星项目：儒风雅学堂 Core Programming 项目特色 传承东方孔孟儒家文化，通过科技、艺术等现代方式诠释儒学思想，成为东方书斋文化主题体验乐园 通过动态屏幕、3D空间以及影像呈现，打造儒家全新互动体验，同时，通过趣味课堂、主题探索等方式，对游客形成立体直观感受 以诗经记载的经典植物为特色打163、造主题景观；以论语中的典故通过表演方式让小朋友们在观赏中获得收获 内含产品 文化-孺风思学馆（包括趣味课堂、国学堂、科技展演等内容）娱乐-论语故事小剧场/趣味古运会 景观-释草园 趣味古运会 释草园 儒风影像 主题游乐组团 穿越史前第四站 现代文明 儒学互动屏幕 论语故事小剧场 趣味课堂-古六艺体验 国学堂 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 156 明星项目：迷情伊甸园 Core Programming 项目特色 提供开阔的户外运动空间和拓展活动空间，展示不同季节的地景艺术 融入爱情主题元素，通过特色博物馆、标志景观的设置，爱情纪念活动的举办，营造浪漫氛围，打造爱164、情文化旅游胜地 内含产品 娱乐-情迷伊甸园（室内+室外）娱乐-动物庄园 文化-爱情信物博物馆 景观-生命树花园 动物庄园 迷情伊甸园（室内）爱情信物博物馆 生命树花园 迷情伊甸园（室外）主题游乐组团 穿越史前第四站 现代文明 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 157 分区策划（5）District Plan 末日游戏体验中心 主题游乐组团 穿越史前第五站 末日拯救 游览时间：1.5小时 目标客群：青少年 家庭游客 体验方式 球幕影院 室内冰雪体验 电子竞技 立体交互射击 大型器械设备 随着人类对自然的改造破坏行为加剧，一系列浩劫接踵而来在末日游戏体验中心抵御生化危165、机引发的怪物浪潮、经历全球变暖带来的冰河世纪，目睹核战争全面爆发导致的地球毁灭 当喧嚣归于平静，一切回到原点，人类反思过往，在缓缓升起的光明岛中俯瞰整个世界，将心怀敬畏的与自然和谐共生，开启一个新的世纪 规划与产品篇 Planning Suggestions 核心项目中之亮点项目 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 158 明星项目：末日游戏体验中心 Core Programming 项目特色 模拟生化危机、冰河世纪、终极核战等各种人类导致的地球浩劫场景，参与互动体验 配合道具特技、机械特效及人物扮演，打造生化危机怪物袭击场景；通过气候模拟和人工造雪、声光特效打造因166、温室效应导致的冰河世纪主题场景；游客乘坐动感特技轨道车，进入虚实结合的战争场景，通过车载武器展开互动射击，完成各项惊险任务 内含产品 娱乐-末日游戏体验中心（可参与体验生化危机、冰河世纪、终极核战等浩劫场景）终极核战 生化危机 冰河世纪 末日游戏体验中心 规划与产品篇 Planning Suggestions 主题游乐组团 穿越史前第五站 末日拯救 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 159 主题公园 Theme Park 产品体系与分区深化 Zoning&Design Concept 160 主题公园 Theme Park 第一章 06 _1 _2 _3 _4 _167、5 _6 _7 鸟瞰效果示意 BIRDS EYE VIEW 土地利用及控制指标 LAND USE 规划结构 PLANNING STRUCTURE 车行交通系统 VEHICLE CIRCULATION 停车场专题研究 PARKING 慢行系统 NON-VEHICLE TRANSPORTATION 转运动线系统 TRANSIT SYSTEM 景区规划 景区规划 Planning Framework 162 悬崖温泉酒店 主题秀场 元谋人雕塑 摩诃菁英俱乐部 鸟瞰效果示意 Birds Eye View 景区规划 Planning Framework 163 土地利用及控制指标 0 250 500 1168、000m N 商住混合用地 居住用地 旅馆用地 停车场用地 绿地与广场用地 商业用地 文化用地 水体 图例 Land Use 温泉主题度假组团 主题小镇组团 主题公园组团 悬崖温泉 摩诃俱乐部 摩登元谋人 主题旅游小镇 主题公园 总用地面积（m）50000 28000 127700 285000 总建筑面积（m）20736 8800 64900-FAR 0.41 0.31 0.51 -用地性质 B14旅馆用地 B14旅馆用地 B14、B11商业、S42停车、A2文化 A2文化设施 建筑基底面积（m）11824 4889 25075 -绿化率 35.0%30.0%20.0%-建筑密度 23.6%169、17.5%19.6%-停车位 50.0 70.0 560 866.7 客房数 56 50 660 83 2000亩景区内服务设施总量控制指标 总商业建筑面积（m）24500 总公共停车面积（m）（不包括各酒店内部停车位）40000 总酒店建筑面积（不包含摩诃疗养）60736（m）经济/三星酒店建筑面积 30000 四星/五星酒店建筑面积 10000 奢华酒店建筑面积 20736 景区规划 Planning Framework 164 0 250 500 1000m N 一线引一核 两翼带五区 凤凰大道之线：凤凰大道是联系景区与元谋县城的重要交通线；摩登元谋人主题旅游小镇之核：摩登元谋人主题旅游170、小镇作为景区最重要的服务极核，承担交通集散和商业配套服务功能；南北两翼：以小镇为中心着力发展南北两翼旅游要道，南部为“动翼”，北部为“静翼”，形成“南动北静”格局；五大片区：根据地形和不同功能划分为五大片区，其中龙山颐谷区结合摩登元谋人主题旅游小镇这一核心，位于地势最低处，被其他四区所环抱，分区有利于分期协同发展:I 温泉度假区 II 主题公园区 III 凤凰山岭区 IV 龙山颐谷区 V 龙山云岭区 规划结构 Planning Structure 景区规划 Planning Framework 165 车行交通系统 未来高铁站 0 250 500 1000m N 公共停车场 内部停车场 主干道171、（红线宽度20m）次干道（红线宽度12m）转运中心 根据现有规划道路及需要重点设计的项目确定景区车行交通系统 根据基地原有地形和道路规范对悬崖温泉酒店、摩诃菁英俱乐部、主题公园外围道路进行了微调 根据游客量预估和功能需要，设置6处公共停车场（含一块潜在停车场），5处内部停车场（酒店/疗养中心专用）散客非自驾 团客 Vehicle Circulation 悬崖温泉酒店 摩诃菁英俱乐部 主题公园酒店（潜在停车场）直接对接 京昆高速 京昆高速 未来高铁站 主题公园 主题小镇 不同客群到达方式 景区入口 T T 景区规划 Planning Framework 166 停车场专题研究 从游客量估算的角度172、 对停车位进行分期估算 控规中对停车位的要求 从现有方案建筑面积的角度对停车量进行估算 综上AECOM的建议 悬崖酒店 用地内部解决停车需求 旅馆用地1.2车位/100，并有一块4618的用地用作停车场 50个车位，车位:客房=1：1 控规中1.2车位/100较符合住宅要求，是否适合高端酒店值得商榷。AECOM建议酒店停车内部解决，因地形原因停车场面积建议缩减至1500平米或以下，以满足47间客房的需求。摩诃疗养 用地内部解决停车需求 旅馆用地1.2车位/100 70个车位，0.5车位/百平米建面 同上。AECOM建议停车内部解决，按照疗养院实际需求估算停车位。摩登元谋人主题旅游小镇 景区整体173、停车辆估算（个）2017 起始年 2019 爆发年 2027 稳定年 商业用地1.2车位/100，11865的社会停车场用地 商业29000经验值1车位/100需290个，秀场按照停车位/座位数=1：3的系数计算为160左右，酒店内部解决，共需地上停车场11250 建议同时按照游客量和建设量预估停车规模，并取其较大值。年平均值 804 1395 2282 旺季高峰值 1206 2093 3423 主题乐园 文化设施用地局部1.2车位/100，0.6车位/100 根据乐园规模、地形限制和主题公园布局综合考虑，建议预留2.6公顷的停车场 建议按照主题公园游客量预估停车规模，因用地限制，不够的停车数174、量可在摩登元谋人主题旅游小镇处解决。停车场规划设计规则（试行）（公安部 建设部88公（交管）字90号 1998年10月3日），中等城市一类旅馆停车位为0.18车位/客房 景区规划 Planning Framework 167 停车场专题研究 停车场 面积 车位数（按照控规 25平/小汽车车位的标准估算）停车位分期规划 2017 起始年 2019 爆发年 2027 稳定年 悬崖酒店 1500 60 用地内部解决停车需求 摩诃疗养 2000 80 用地内部解决停车需求 摩登元谋人主题旅游小镇及附近 总计 49000 1960 1号停车场 10000 400 正常使用 正常使用 正常使用 2号停车场175、 5000 200 正常使用 正常使用 正常使用 转运中心 4000 160-旺季临停 正常使用 高铁站 附近预留 30000 1200-旺季临停 主题乐园 总计 26000 1040 3号停车场 7000 280 正常使用 正常使用 正常使用 4号停车场 8000 320 旺季临停 正常使用 正常使用 5号停车场 11000 440-旺季临停 正常使用 2017 起始年 2019 爆发年 2027 稳定年 小镇与 主题乐园 合计 83800 3352 正常使用 合计 880 1200 1800 旺季合计 1200 1800 3000 结论 本研究以控规提供的停车位换算系数为基础；现状设计用地176、能够满足景区近期和中期的停车需求，远期需预留其他停车用地，如规划高铁站附近位置；建议针对本项目进行智慧型管理与分时停车的策略研究。高铁站 附近预留 1 2 3 4 5 元谋人 小镇 主题 乐园 景区规划 Planning Framework 168 慢行系统 Non-Vehicle Transportation 主题公园 凤凰商街 土林公园 小镇 悬崖温泉酒店 摩诃菁英俱乐部 自行车道建议区域一 悬崖观景骑行道（中级道）山地自行车（高级道）自行车道建议区域二 湖景观光骑行（初级道）自行车道建议区域三 0 250 500 1000m N 慢行系统的重要作用：依托旅游功能，通过慢行系统带动居住区发177、展 是区隔和联系各地块的绿色分隔带 为景观游赏提供视线通廊 便于雨洪管理 是生态环境可持续发展的生物通廊 自行车可补足徒步机动性较不足的特性，将元谋人历史文化旅游小镇内外的旅游资源进行更完整的串联 配合自行车道系统的打造和自行车运动的推展，未来可举办元谋土林山地自行车赛，塑造元谋旅游名片，并提升知名度 景区规划 Planning Framework 169 步道系统规划考虑 选线原则 以既有步道、林道路线为基础，减少新开辟步道，降低环境冲击 具自然、人文特色，提供休闲旅游、运动健身、认识土地的多元价值 可串接交通动线、村落、活动节点，形成完整的网状步道系统 使用分级 一级：容易到达的步道，坡度178、较平缓、长度较短，且设施完善 二级：部分路段路况较差，坡度较陡，但基本设施完善 三级：环境较原始、坡度较陡、长度较长，只有明确的指标系统 整建方式 顺应现有的地形地貌，避免破坏步道外围植被与土壤 尽量减少硬铺面的使用面积，多一份开放的泥土地 有效利用自然排水特性，减少径流及水土流失，使步道后续的维护与保养工作降至最低 慢行系统 Non-Vehicle Transportation 景区规划 Planning Framework 170 步道规划设计考虑 整建考虑 坡度处理：路径以曲型或之字型整建，以减缓坡度或避免产生较大坡度；需配合排水设施以稳定地基，并以适当阻隔避免游客走捷径 排水处理：雨季179、瞬间迳流量大，需考虑周边环境容水量或通水能力，设计必要的水道及消能设施，但应避免造成植被及生态环境的改变 材料选择：应考量元谋气候、景观环境、使用需求、就地取材、后续维护、低环境干扰等因素 步道设计 选线原则：考量资源特色、眺望景观、地质安全、活动串接等条件与需求，可与重要服务核心、旅游转运动线衔接，避免经过生态敏感地点 规划设计：设定使用对象、使用强度，以最低改变及干扰为原则开辟，采取因地制宜的施工方法 慢行系统 Non-Vehicle Transportation 景区规划 Planning Framework 171 自行车道选线原则 运用既有动线系统 以既有道路为基础，串接田园风光区、180、温泉度假区等旅游休闲风光带，建构展现自然、人文景致的自行车道路线，并避免开辟过多新路线破坏生态环境 与现有旅游资源串接 选择景观资源丰富、具游憩潜的线，尽可能与现有旅游资源据点衔接，带动地方产业发展 形成完善的旅游体验廊道 尽可能选择环状的路线，避免原路返回的单调感，并与交通转运站、景观通廊结合，对外可衔接重要交通节点、聚落，对内可联系重要旅游服务核心 选择安全度高的路线 避免划设曲度过大、宽幅过窄的路径与路线 慢行系统 Non-Vehicle Transportation 景区规划 Planning Framework 172 自行车道规划设计考虑 应尽量配合地形、沿等高线规划配置，以减少地181、形地貌之破坏为原则 应减低路面品质、坡度等障碍因子的影响，并提供大众运输与自行车道间的整合设施 善用地方环境语汇，提升路线的独特性，并于自行车道全线有统一风格的牌识或设施意象 相关设施设置应避免破坏当地环境，并营造具吸引力的游憩特色 慢行系统 Non-Vehicle Transportation 景区规划 Planning Framework 173 转运动线系统 转运主线 转运支线 特色巡游线 转运中心 Transit system 高铁转运中心 摩诃转运中心 主题公园 转运中心 景区转运中心 原则上鼓励游客使用景区转运系统，节假日高峰期对自驾车辆实行一定的管控 转运系统连接重要景点以及重要182、服务据点，在景区转运中心和高铁转运中心两处，可考虑结合停车场停放转运巴士 转运线路分为两条 主线：高铁站-景区入口-主题小镇-主题公园 支线：主题小镇-摩诃菁英俱乐部 在主题小镇湖边设置特色巡游线 小镇转运中心 景区规划 Planning Framework 174 Reference Images 运用不同颜色，不同造型的特色转运工具把游客带往不同的旅游点 转运站点将与不同主题的展览结合布置，采用微博物馆、信息亭、室外艺术装置等方式进行展示 特色转运载具意向图 第一章 07 _1 _2 _3 _4 项目开发分期建议 PHASING STRATEGY 开发模式 DEVELOPMENT MODE183、L 景区整体票价体系梳理 PRICING JUSTIFICATION 小结CONCLUSION 开发运营与票价体系 Phasing 项目开发分期建议 优先考虑因子 开发条件成熟区域 降低开发难度 交通便利区域 可达和昭示性 核心资源和配套区域 奠定区域形象 较高社会效益项目 提供现金流保障 关注要素点 启动区整体性 避免破碎性的点式开发，最大程度资源共享 市场可实现性 充分考虑市场实现性和区域阶段发展目标，兼顾长短期目标 连续性和独立性 整体的故事线串联，各期之前须有联系互动，但各分期内部要有集聚性和独立性 市场运营风险性 分期开发，控制城北投入，旅游项目于现金流项目同步发展，分摊运营风险和现184、金流支持 分期开发原则：4优先+4关注 Development and Operation 开发与运营 项目开发分期建议 项目开发分三期，2017年主题小镇和温泉度假建成，2019年主题乐园建成，截至2021年期项目核心景区项目开发建设完毕 开发要素 利用既有资源 细化客群需求 满足配套需求 树立项目形象 带动土地增值 首期启动开发以主题旅游小镇与摩砢温泉 疗养中心构建项目当期旅游核心旅游价值 项目核心旅游吸引物主题乐园开发，旅游小镇持续发展，覆盖多元客群 悬崖温泉度假板块建成，项目核心景区所有开发建设完成 启动期 成长期 20152017年 成熟期 20172019年 20192021年 主185、题小镇+摩砢温泉建成 主题小镇发展+主题乐园建成 主题乐园发展+悬崖温泉度假建成 主题小镇 摩砢温泉 主题小镇 摩砢温泉 主题乐园 主题小镇 摩砢温泉 主题乐园 悬崖温泉 核心景区开发周期 周边配套开发建设 龙山名邸 龙山体育公园一期 龙山别院 凤凰社区 凤凰社区 热坝果园 龙山体育公园二期 Development and Operation 开发与运营 140.5公顷（约2100亩）一期范围 Phasing 运营模式景区 整体运营框架梳理 菏泽交通集团 元谋旅游开发公司 成立 政府相关部门 监管 政府 监督管理 宏观调控 政策优惠 税收征缴 总务部 接待服务部 规划建设部 招商部 市场营销部186、 财务部 行政办公 完善制度 对外关系 环境卫生管理 旅游接待 导游服务 投诉管理 旅游统计 景区规划 项目筹建 实施建设 招商引资 后续跟踪 产品更新 渠道建设 公关促销 品牌推广 项目宣传 财务管理 收入分配 绩效考核 公园综合发展部 景区各板块发展协调、监管 景区运营监管 企业 投资建设 日常运营 市场营销 管理服务 Development and Operation 开发与运营 Operation Model 运营模式景区 OPTION1 全面托管 OPTION2 项目托管 OPTION 培训托管 业主将景区的经营管理权限全部委托给托管方 自己在管理中起协助和监督作用 将景区中某一个经187、营管理环节或经营项目交给受托方经营，如内部管理、市场营销等 景区所有者挑选合适人员由受托方短期内进行培训并参与景区经营管理 为托管期满后独立运营储备经营人才 元谋旅游开发公司 景区专业管理公司 托管 开业筹备期 运营初期 运营成熟期 合资 入股 景区 收入 经营收入 所有旅游景点门票收入（视实际情况而定）管理区内所有经营性交通工具的收入（如自行车、电瓶车等）旅游商品经营收入 区域内经营性节事活动，演出讲学等文艺活动收入 导游解说服务收入 租金与广告 物业管理费和部分商铺租金收入，包括停车场、流动摊位等收入 广告宣传牌、灯箱、海报等的管理收入 政府支持 享受文化产业公司、旅游产业公司优惠政策所得188、的税收返还 各级政府拨付的文化、旅游产业专项扶持基金 创建A级景区、等成功的奖励（视实际情况而定）销售收入 区内可售物业的全部销售收入，包括商铺、产权酒店等销售收入 目标统一 组团互动 旅游提升 收益平衡 业主与管理公司收入分配 建议 建议分成 建议自持 Development and Operation 开发与运营 Operation Model 运营模式主题乐园 运营框架梳理 主题乐园是整个景区的主要引爆驱动项目，同时根据主题公园行业投资收入情况（70%亏损，10%盈利），其对运营管理要求极高，而业主和相关的管理经验较少，未来战略发展的诉求尚未确定，建议采用成熟项目引入模式 或者 管理顾问189、服务模式，以实现强大旅游吸引力的构建和降低项目未来发展风险 元谋主题公园 引入管理顾问服务 品牌主题公园引入 绿维创景 韩国三星爱宝乐园 方特卡通 合作运营方式 合作运营商建议 运营案例 深圳欢乐谷 成都国色天香 东部华侨城 芜湖方特欢乐世界 Development and Operation 开发与运营 Operation Model 181 运营模式主題乐园 国内主要主题乐园参考 区域 项目 规模 运营模式 运营公司 2013年游客量 备注 长三角地区 杭州宋城 90 亩 自营 杭州宋城旅游发展股份有限公司 4,100,000 官网600万人次 环球恐龙城 600亩 自营 常州中华恐龙园有190、限公司 3,600,000 管理输出，寻求项目运营或输出管理顾问 淹城春秋 6,000亩 自营 常州市春秋乐园旅游发展有限公司 250,000 环球动漫嬉戏谷 1,110亩 自营 江苏嬉戏集团 2,680,000 同时开发在线线下的动漫主题乐园 珠三角地区 东部华侨城 13,500亩 自营 深圳东部华侨城有限公司 3,950,000 深圳欢乐谷 525亩 委托管理顾问 深圳华侨城欢乐谷旅游公司 3,280,000 长隆欢乐世界 2,000亩 自营 广州长隆欢乐世界管理有限公司 3,200,000 管理输出，寻求项目合作或管理顾问输出 中部地区 郑州方特欢乐世界 1,050亩 自营 郑州华强文化191、科技有限公司 2,850,000 芜湖方特梦幻王国 1,050亩 自营 深圳华强智慧技术有限公司 2,500,000 西南地区 成都欢乐谷 765亩 自营 成都欢乐谷旅游分公司 2,560,000 国色天香 600亩 委托顾问 韩国三星爱宝顾问 25,000,000 由成都置信实业(集团)有限公司开发,旗下子公司成都东虹商业服务管理有限公司经营管理，委托三星爱宝顾问 Development and Operation 开发与运营 Operation Model 运营模式主题乐园 机会出让 提供初级体验（经历）的机会转让：门票收入、景点收入 提供有助于丰富体验（经历）的相关服务以及相应的服务体验192、本身：主题餐饮、主题住宿、主题演艺 出让和出售具备知识产权特点的产品：旅游纪念品、玩具、旅游工艺品 获取资本投入后在旅游项目所在地价收益的其它商业开发：旅游地产开发。周边土地升值溢价 出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的受益机会：旅游区内的招商、景区节庆活动的商业赞助 前期收益点 持续收益点 服务体验 衍生品 合作效益 周边开发 中华恐龙园 2013游客量:360万人次 2013旅游收入：5亿 东部华侨城 2013游客量:395万人次 2013旅游收入：12.7亿 五大盈利要点构建主题乐园主要收益 Development and Operation 开发与运营 Operatio193、n Model 运营模式主题乐园 主题公园运营策略 运营原则：彰显时代特征的产品设计 不断更新延伸的产业链覆盖 迎合市场需求的门票体系 多元融汇突破的渠道经营 刺激市场高潮的促销手段 健康永续的公共关系构建 可持续发展的土地和地产预留空间 公共关系 门票 渠道 促销 产业链延伸 主题公园运营策略建议 产品 地产 土地 Development and Operation 开发与运营 Operation Model 184 委托管理 特许经营 带资管理 委托管理+特許經營 自主经营、管理 运营方式 业主把酒店交给某一家专业的酒店管理公司经营管理 业主将酒店成为某一酒店联号的特许经营受许方，使用其品194、牌，自己经营管理酒店 业主让酒店管理公司参股，成为联合投资者，而酒店管理公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式向酒店输出专业技术，管理人才和管理模式 业主同时接受一家酒店管理集团提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务 业主利用自己酒店品牌自主经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系 酒店运营商 对下属酒店紧密控制与管理、利润较高 运营商没有直接经营管理权、只有监督指导权，利润较低 对下属酒店紧密控制与管理、利润较高 对下属酒店紧密控制与管理、利润较高 _ 业主方盈利点 总营运收入(客房营收、餐饮收入、康乐设施营运收入)扣除酒店日常运营支出、委托经营管理费、税等其它费用 总营195、运收入(客房营收、餐饮收入、康乐设施营运收入)扣除酒店日常运营支出、特许经营服务费 依参股占比收取酒店运营所产生的净收入 扣除酒店日常运营支出、委托经营管理费、特许经营服务费、税等其它费用 总营运收入(客房营收、餐饮收入、康乐设施营运收入)扣除酒店日常运营支出、委托经营管理费、特许经营服务费、税等其它费用 酒店投资者得到酒店经营所产生的所有净收入 酒店运营商 盈利点 基本管理费(占总营业额的2%-5%奖励管理费(占毛利润4%-10%)一次性支付特许经营权转让费或初始费 每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费 依参股占比收取酒店运营所产生的净收入 基本管理费(占总营业额的2%-5%)奖励管理费(196、占毛利润4%-10%)基本管理费(占总营业额的2%-5%)奖励管理费(占毛利润4%-10%)一次性支付特许经营权转让费或初始费，每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费 _ 适合业主 缺乏酒店运营经验的业主 具备一定酒店管理经验的业主 缺乏酒店运营经验的业主 缺乏酒店运营经验的业主 具备丰富酒店管理运营经验的业主 酒店主要运营方式：委托管理、委托管理+特許經營 主要运营建议 带资管理 次要运营建议 基于业主对酒店经营管理经验的缺乏，本项目给出以下几种酒店经营模式的建议 运营模式酒店 Development and Operation 开发与运营 Operation Model 185 温泉主题度197、假组团|悬崖温泉酒店 酒店特色：结合基地的悬崖景观资源、温泉资源、元谋文化资源打造的超5星度假酒店 运营模式建议：委托经验管理+特许经营 建议合作商：安纳塔拉酒店集团 安缦酒店管理集团 项目盈利点：针对开发商 针对运酒店营商 总营运收入(客房营收、餐饮收入、康乐设施营运收入)扣除酒店日常运营支出、委托经营管理费、特许经营费、税等其它费用 委托经营管理费 基本管理费(占总营业额的2%-5%)奖励管理费(占毛利润4%-10%)特许经营费 一次性支付特许经营权转让费或初始费 每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告费网络预订费员工培训费顾问咨询费)安纳塔拉酒店集团 安纳塔拉源自泰国，是198、专业管理温泉SPA度假酒店的酒店管理集团 2011年进入中国市场，目前已在海南三亚、保亭、西双版纳、重庆武隆、成都峨嵋山以及杭州千岛湖运营度假村 安缦酒店管理集团 安缦是一家以自然/文化资源为主的奢华酒店管理集团 目前分布于全球12个国家及地区，地点大多是远离开发的文明，最纯净的天然环境，或正好彰显此国最具特色人文风情之地 西双版纳安纳塔拉度假酒店 安纳塔拉峨眉山温泉度假酒店 巴厘岛安缦kila 印尼安缦wana 悬崖温泉酒店 运营模式酒店 Development and Operation 开发与运营 Operation Model 186 主题小镇组团|五星级酒店 酒店特色：旅游度假小镇里199、内的5星级会议型度假酒店 运营模式建议：带资运营管理 建议合作商：喜来登度假酒店 香格里拉 针对开发商 针对运酒店营商 依参股占比收取酒店运营所产生的总运营收入(客房营收、餐饮收入、康乐设施营运收入)扣除酒店日常运营支出、委托经营管理费、特许经营费、税等其它费用 依参股占比收取酒店运营所产生的总运营收入(客房营收、餐饮收入、康乐设施营运收入)扣除酒店日常运营支出、委托经营管理费、特许经营费、税等其它费用 委托经营管理费 基本管理费(占总营业额的2%-5%)奖励管理费(占毛利润4%-10%)特许经营费 一次性支付特许经营权转让费或初始费 每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费 五星级酒店 项目盈200、利点：喜来登度假酒店 喜来登1963年来在全世界72个国家拥有400多家酒店的经营权，其中在中国有20家酒店，在建17家，以会议度假酒店为居多，在选址上比较严格，主要以具有吸引力的大都市和度假村 香格丽拉 香格里拉酒店总部位于香港，是亚洲地区最大的豪华连锁酒店，目前拥有72家酒店，多处城市核心区和度假胜地 长白山喜来登度假大酒店 三亚喜来登度假大酒店 三亚香格里拉大酒店 桂林香格里拉大酒店 运营模式酒店 Development and Operation 开发与运营 Operation Model 187 主题小镇组团|经济型酒店 酒店特色：3-4星经济型酒店 运营模式建议：带租约产权销售后再201、委托经营管理 建议合作商：花间堂 泊客 项目盈利点：针对开发商 针对运酒店营商 总营运收入(客房营收、餐饮收入、康乐设施营运收入)扣除酒店日常运营支出、委托经营管理费、建物回租租金支付、税等其它费用 委托经营管理 基本管理费(占总营业额的2%-5%)奖励管理费(占毛利润4%-10%)经济酒店 花间堂 花间堂是一家精品客栈，目前遍于全国名景区，深受游客好评，选址于风景优美的旅游度假区和具有历史厚重感的地域 泊客小栈 泊客小栈是一家经济型个性化的连锁客栈，布点于国内自然旅游度假区和文化名胜区 西塘-泊客小栈 丽江-泊客小栈 香格里拉-花间堂 杭州西溪-花间堂 运营模式酒店 Development 202、and Operation 开发与运营 Operation Model 189 温泉主题度假组团|摩诃菁英俱乐部 摩诃菁英俱乐部特色：结合基地天然温泉资源和原生植物资源，创造物理性疗法，并引入专业医师24小时全方位的观察和护理 运营模式建议：建筑直接出租 委托运营管理 建议合作商：台湾美兆集团 台湾三二行馆 项目盈利点：摩诃菁英俱乐部 台湾权威的健康检查中心，遍布中国上海、北京、广州、重庆，打造面向城市高端的健检中心 目前美兆将目光聚焦打造与度假区合作的健检中心：现已与南京汤山温泉度假区、华润海南石梅湾、海口忆山水温泉景区合作，打造以健检为核心的养生度假旅游产品 美兆集团签约海南华润石梅湾度假203、区 海口新建康美兆体检医院 三二行馆是一家以温泉、自然为身心疗养加少许住宿配套的疗养的疗养中心，在度假疗养界知名度较高，深受游客喜爱 选址以自然生态丰家的旅游景区 针对开发商 针对运酒店营商 一、体检中心 建物出租租金收入 二、温泉疗养中心 总营运收入(客房营收、餐饮收入、康乐设施营运收入)扣除酒店运营支出、委托经营管理费、税等其它费用 一、体检中心 运营收入(健康检查费、健康管理费)扣除建物租金支出 二、温泉疗养中心 委托经营管理 基本管理费(占总营业额的2%-5%)奖励管理费(占毛利润4%-10%)运营模式温泉疗养 Development and Operation 开发与运营 Opera204、tion Model 190 主题小镇组团|旅游小镇 小镇特色：以远古文化为主题元素，引入度假酒店，塑造情景式度假体验，打造集商业、餐饮、娱乐、度假于一体的主题小镇 运营模式建议：销售(带租约销售/一次性销售)业主自持运营 共有(带资管理)IP授权 旅游小镇 项目盈利点：针对开发商 销售 物业销售收入 返租物业运营收入扣除租金 业主自持运营 持有物业运营收入扣除IP授权费用 共有(带资管理)依参股占比收取酒店运营所产生的总运营收入扣除酒店日常运营支出、委托经营管理费、特许经营费 针对运营商 销售 运营收入 业主自持运营 IP授权费用 共有(带资管理)依参股占比收取酒店运营所产生的总运营收入扣除205、酒店日常运营支出、委托经营管理费、特许经营费 委托经营管理费 特许经营费 以上所有收入需扣除税费 带租约销售：投资者在认购后可委托开发商经营管理10-15年，每年享有6-8%投资回报，此外投资者每年享有7-10天免费住宿。期满根据客户意愿，持续或终止合约。运营模式旅游小镇 小镇运营建议 商业 公共旅游配套 30%核心商业 70%一般商业 IP授权 五星酒店 经济型酒店 带租约销售 一次性销售 智慧游客中心、博物馆 远古广场、土林广场 业主自持运营 销售 酒店 共有 销售 委托管理 业主自持运营 带资管理 演艺秀 委托专业演艺运营公司运营管理 IP授权，引入成熟的演艺项目 Development206、 and Operation 开发与运营 Operation Model 191 Pricing 基地景区整体票价体系梳理 景区整体的收费定价体系将由主题乐园、酒店及主题演绎活动三部分组成，并各自成立自己的定价体系 主题乐园（主体娱乐部分）票价体系判定 总体配套设施（酒店）收费体系判定 总体配套设施（演绎活动）票价体系判定 市场参考案例 市场参考案例 市场参考案例 票价（收费）影响因子筛选 品牌软实力 节假日&淡旺季 24H活动设置 折扣率 硬件配套设施完善度 促销（会员）活动 票价（收费）影响因子筛选 淡旺季&节假日 品牌效应 交通 餐饮娱乐等硬件配套完善度 主题体验性 会员折扣活动 票价（207、收费）影响因子筛选 品牌效应 淡旺季&节假日 场地规模大小 其他硬件配套完善度 故事体验性 促销折扣活动 深圳东部华侨城 常州恐龙园 昆明世博园 迪庆香格里拉 云南华侨城阳宗海度假区 束河古镇 印象系列 印象普陀 宋城系列 丽江千古情 陕西文旅系列 长恨歌 Development and Operation 开发与运营 192 世界园艺园林之景观主题乐园 占地面积218公顷；年游客量：160万人次 世界上唯一保留完整的世博会会址，凭借规模最大、最具原创性的园林大观园，具备独有的历史文化和景观价值。目前成为具有世界性、民族性、园艺性、价值可持续性的会址文化遗产依托 休闲观光与户外科普之生态主题乐208、园 占地9平方公里；年游客量：395万人次 由华侨城集团精心打造，国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，体现了人与自然的和谐共处 恐龙探秘与现代游乐之休闲主题乐园 占地500亩；年游客量：360万人次 依附出众的建筑设计、领先的科技手段、和独特的艺术效果营造了以恐龙为主体的乐园。结合园区内的温泉酒店和恐龙演绎剧场，打造国内家庭游热门目的地 东部华侨城，深圳（珠三角）OCT East，Shenzhen 世界园艺博览园，昆明（云南省内）World Expo，Kunming 中华恐龙园，常州（长三角）Universal Dinosaur Town209、，Changzhou 温泉与演绎文化相结合更易突出园区联票优势，打造丰富度假体验，延长停留时间，增加旅游产品附加值水平 主题公园（主体娱乐部分）票价体系案例参考 门市价 网络价 Development and Operation 开发与运营 Pricing 193 中华恐龙谷票价以联票和假期度假包为亮点，延长游客停留时间，带动酒店和餐饮产业链，创造更多的消费机会 主题乐园（主体娱乐部分）票价体系案例参考 票价体系分为单个园区票和联票两大部分 仅中华恐龙谷单园区票种较为简单，游玩多以联票为主 充分结合当地资源特色，与温泉SPA项目相结合，以优惠票价吸引游客，丰富旅游体验 与剧场演绎相结合，延长游210、客在园区停留时间，创造更多的消费机会 园区官网购票系统，提高效率 给予网络购票较高的优惠，鼓励官网购票，缩短游客的现场等候时间 与上下游产业链紧密合作 与当地恐龙谷度假酒店和温泉服务推出联合度假包，最大限度延长游客停留时间，丰富游客度假体验 票种细分 票面 网络备注一日票成人票 230203学生 150132半价票 115115二日票成人 320280学生 200176半价票 160160中华恐龙园+恐龙城大剧场成人 330290学生 250220半价 215180中华恐龙园+恐龙城温泉 成人 430370学生 350310半价票 225180最低价最高价所含项目（价格浮动取决于酒店淡旺季）恐211、龙谷主题欢乐亲子游868 10682张恐龙谷成人票，1张儿童票，1晚恐龙园主题酒店住宿恐龙谷+恐龙园5606802张恐龙谷成人票，园区主题餐饮2份，1晚住宿假期度假包4505502张恐龙谷成人票，2张大剧场票，1晚住宿休闲大礼包6288002张恐龙谷成人票，2张恐龙谷温泉票，1晚温泉酒店假期度假包多园区联票一次进出二次进出主题公园+剧场情景演绎主题公园+温泉单园区票常州恐龙园（票价体系）Development and Operation 开发与运营 Pricing 194 根据现知名主题乐园的定价区间，确定基地主题乐园的基准中间价以及折扣率，从而计算出2019年开业年建议基准票价为190元 主212、题乐园（主体娱乐部分）票价体系判定 主题乐园（主体娱乐部分）票价体系判定 市场参考案例 深圳东部华侨城 常州恐龙园 昆明世博园 主题乐园于2014年的假定单日票价￥159.35（不含主题酒店 518元/晚-无折扣）4%假定CPI平均值在未来10年内保持不变 主题乐园2019年开业年的建议基准票价￥190（不含主题酒店 630元/晚-无折扣）假定至开业年（2015）的年均CPI增长率 未来主要时间节点票价建议值（假定开业年后年均CPI增长率为4%）年份 按CPI 计算值（7折）建议值（7折）2日联票（+1晚酒店，再8折）季卡（含3次，再7.5折）半年卡（含6次，再6.8折）年卡（含12次，再6折213、）2021 209.69 210 713 478 858 1518 2023 226.80 227 771 518 928 1635 2027 265.32 265 902 598 1088 1908 项目名称 换算前中间价 折扣率 基准换算价 昆明世博园 156.67 0.65 101.84 东部华侨城 158.75 0.65 103.20 中华恐龙园 390 0.70 273 注：儿童、老年人、残疾人、军官购票在以上建议值基础上打6折 Development and Operation 开发与运营 Pricing 195 湖泊美景养生户外运动地 阳宗海位于昆明至石林高等级公路35公里处，以214、北部湖滨为中心，是西南地区水上娱乐最丰富的景区。以柏联为首的奢华温泉酒店和春城湖畔为首的高尔夫度假村，共同打造湖滨休闲养生体验 束河古镇，丽江 Shu He Town,Lijiang 迪庆藏族自治洲，香格里拉 Diqing,Shangri-La State 阳宗海度假风景区，昆明 Yangzonghai Lake Scenic,Kunming 林海雪原多民族风情目的地 迪庆自治区是香格里拉州风景最集中的景区，酒店主要分布在迪庆市中心和周边景点。该区域一共有55家酒店，其中奢华型酒店以悦榕庄为代表，豪华型酒店有喜来登等国际知名五星级酒店，共同打造雪域高原独特的入住体验 总体配套设施（酒店）收费体215、系案例研究“漫生活”古镇休闲度假胜地 束河古镇位于丽江古镇西北部，是纳西民族和马帮文化的历史古镇。束河共有258家酒店，以悦榕庄和铂尔曼为首的奢华型酒店打造独一无二的豪华体验，花间堂为代表的精品酒店开启云南精品酒店的大门 以奢华和精品为主的酒店近年在云南发展迅猛，市场占比呈上升趋势，但精品酒店在价格上仍占据一定优势 奢华 五星 精品 奢华 五星 精品 奢华 五星 精品 Development and Operation 开发与运营 Pricing 196 总体配套设施（酒店）收费体系制定 市场参考案例 总体配套设施（酒店）收费体系判定 票价（收费）影响因子筛选 淡旺季&节假日 品牌效应 交通 216、餐饮娱乐等硬件配套完善度 主题体验性 会员折扣活动 基地酒店设施于2014年的假定均价 4%假定CPI平均值在未来10年内保持不变 酒店设施2017年(奢华型2021）开业建议基准价 假定至开业年（2015）的年均CPI增长率 未来主要时间节点票价建议值（假定开业年后年均CPI增长率为4%保持不变）年份/类型 奢华型酒店 五星级酒店 精品酒店 2019-（1435.7)1438（523.2)528 2021（2418.7)2420（1552.8)1558（565.9)568 2027（3060.4)3068（1964.9)1968（716.0)716 项目名称 换算前中间价 折扣率 基准换算价217、 奢华型 2133.33 0.86 1838.33 五星级 1310 0.90 1180.33 精品型 476.67 0.90 429.33 迪庆香格里拉 云南华侨城阳宗海度假区 束河古镇￥1838（奢华）￥1180（五星）￥430（精品）根据云南知名旅游度假区的酒店定价区间，确定基地3类酒店设施的基准中间价以及折扣率，从而得出2017（奢华型2021年）开业建议基准价￥2419（奢华）￥1328（五星）￥484（精品）Development and Operation 开发与运营 Pricing 197 透过景区平台，打造具有核心故事线的演绎产品，实现景区资源和旅游文化相结合，促进多元化产业218、发展 宋城系列 丽江千古情(室内)The Legend of Romance 印象系列 印象普陀(室外)Impression of PuTuo 纳西千古文化+精彩歌舞杂技体验 高：25米 周长500米 占地约1000平方米 开业时间：2014年 截止9月游客量约35万人次；以建筑为型，文化为魂的开发理念，纳西千古文化演绎为核心，联动泸沽湖女儿情怀和木府辉煌的兴盛和睦，打造不可思议的绚丽舞台观感体验“人佛禅”演绎+海天佛国实景舞台 占地105亩；位于朱家尖观音苑 年游客量：21万人次 以佛教文化和海洋民俗为依托，在海天佛国背景下，倾力打造观音文化。巧妙揉和艺术，旅游和宗教，具有鲜明的艺术个性和独219、特旅游品位 陕西文旅系列 长恨歌(室内)Song of Everlasting Sorrow 盛唐历史文化+华清池绚丽的实景观感 占地；西安华清池九龙湖 开业时间：2007年 年游客量50万计；以盛唐文化为主题，长恨歌诗词为主要内容，集历史文化之韵，山水自然之美和现代科技之奇的大型演艺。突出唐明皇和杨贵妃爱情故事，打造婉转动人的观感体验 类别 门市 网络 普通席 238 218 贵宾席 288 268 尊贵席 888 838 类别 门市 网络 普通席 280 260 贵宾席 380 360 尊贵席-类别 门市 网络 中区 258 248 东西区 218 208 VIP区 A区880 B区880220、 C区580 -总体配套设施（演绎活动）票价体系案例研究 Development and Operation 开发与运营 Pricing 198 总体配套设施（演绎活动）票价体系制定 总体配套设施（演绎活动）票价体系判定 市场参考案例 印象系列 印象普陀 宋城系列 丽江千古情 陕西文旅系列 长恨歌 景区主题演绎于2014年的假定的3类票价 4%假定CPI平均值在未来10年内保持不变 主题演绎2017年开业年的建议三类票价 假定至开业年（2015）的年均CPI增长率 未来主要时间节点票价建议值（假定开业年后年均CPI增长率为4%）项目名称/票价体系 印象普陀 丽江千古情 长恨歌 换算前中间价 折221、扣率 基准换算价 VIP型 888-780 834 1 834 贵宾型 288 380 258 308.67 0.95 292 普通型 238 280 218 245.33 0.93 228.67 年份/类型 VIP型票 贵宾票 普通票 2019（1014.6)1018（355.3)358（278.6)280 2021（1097.4)1098（384.3)388（301.3)308 2027（1388.6)1390（486.3)488（381.3)388 根据现行全国知名演绎活动的定价区间，确定基地主题演绎活动的3类换算前中间价以及折扣率，从而计算出2017开业年建议基准价￥834（VIP）￥222、292（贵宾）￥229（普通）￥938（VIP）￥328（贵宾）￥258（普通）Development and Operation 开发与运营 Pricing 199 通过借鉴知名景区内部交通系统收费标准，打造多元交通换成体系，提升游憩体验度将是实现高位定价的主要方式 总体配套设施（内部交通接驳系统）票价体系判定 东部华侨城，深圳（珠三角）OCT East，Shenzhen 世界园艺博览园，昆明（云南省内）World Expo，Kunming 中华恐龙园，常州（长三角）Universal Dinosaur Town，Changzhou 景区内部交通接驳体系评析 景区内部交通接驳体系评析 景区内223、部交通接驳体系评析 主题乐园2017年开业年建 议基准票价￥85(2017年)建议采取三种以上交通接驳方式，一票全程￥75(2014年)2019年 2021年 2027年 换算后票价水平￥90￥100￥125 1 电瓶车+索道 15+15+30元（单程）15+25=40元（往返）2 观光车 +游船 3 观光车+索道 小火车+缆车 游憩体验度 游憩体验度 游憩体验度 20+30=50元（全程）10+30+30+30=100元（全程）基地内部交通接驳体系收费标准 Development and Operation 开发与运营 Pricing 200 Conclusion 小结 主题乐园（主体娱乐部224、分）票价体系建议 1.连接完整故事线的主题乐园市场反响热烈 2.持续新产品和高科技机械体验提高游客消费能力 3.联票和多园区套票丰富了游览体验，增大重游机会 4.面对不同消费群体和能力，设计灵活票价体系；持续产品的新鲜感，带动餐饮酒店，保持价格竞争优势 总体配套设施（酒店）收费体系建议 1.奢华型酒店所开创的高端定制服务打开云南旅游业大门 2.五星豪华酒店遍地开花，承载国内外大部分高端团散客 3.精品客栈持续升温提供独特的民族特色体验 4.针对不同的客群，打造具有特色主题体验性，差异性和多元性的酒店产业 总体配套设施（演绎活动）票价体系建议 1.结合当地民族特色所打造的演绎吸引更多的消费 2.225、主题故事演绎与民族歌舞融合，保持产品的独特性 3.依托舞台的独特性，打造不同区位观感体验，灵活票价 4.结合独特建筑外形与主题演绎，分区打造不同的观感体验，灵活布局各区域的票价 主题乐园2019年开业年建议基准票价￥190 酒店设施2017年(奢华型2021）开业基准价￥2419（奢华）￥1328（五星）￥484（精品）主题演绎2017年开业建议的3类门票基准价￥938（VIP）￥328（贵宾）￥258（普通）Development and Operation 开发与运营 第一章 08 _1 _2 _3 _4 _5 _6 _7 财务分析框架 FINANCIAL ANALYSIS FRAMEWO226、RK 财务参数假设 ASSUMPTIONS 开发土建成本测算 COST 运营测算 OPERATION FORECAST 财务收益分析 FINANCIAL PORFIT ANALYSIS 敏感性分析 SENSITIVITY ANALYSIS 财务分析汇总SUMMARY 财务测算分析建议 注：上述项目类型中部分类型对应的财务测算结果与游客量相关 开发成本测算 运营收支测算 财务指标分析 建设支出 财务汇总 现金流/敏感性分析 投资回收期/IRR 商业/公寓 租金/销售 经营性支出 项目类型 收入渠道 参数假设 支出 酒店 客房/餐饮/产权式 经营性支出 参数假设 旅游配套 门票/其他 经营性支出 227、参数假设 乐园 门票/餐饮/商品 经营性支出 参数假设 悬崖温泉酒店 客房/餐饮/其他 经营性支出 参数假设 摩诃菁英俱乐部 客房/餐饮/疗养服务 经营性支出 参数假设 主题小镇 洞穴温泉 主题游乐 财务成本 其他支出 土地费用 开发周期 财务分析框架 The Financial Analysis Framework Financial Analysis 财务测算 参数类别 费用总计(万元)单价假设 相关说明 数据来源 一级开发费用 前期工程费 10549 8%包含规划设计费、可研、测量、地质勘查费等/临时水、电、路、房屋费 国家工程咨询收费标准 基础设施建设费用 7266 80-160/包含228、七通一平费用和基本市政基础 设施 AECOM访谈与经验 公共配套 6593 以当地政府协商解决 AECOM访谈与经验 土地费用 土地费用 21798 450元/土地招拍挂官网 工程费用 建安成本 131866 2013年中国主要城市单方造价指标 景观费用 8697 150-350元/开发间接费 3956 建安成本*2-3%行业经验 不可预见费 6593 建安成本*3-5%行业经验 财务参数假设：项目开发建设成本 The Developing Cost Financial Analysis 财务测算 参数类别 单价假设 费用总计(万元)相关说明 数据来源 融资利率&年限 自有资金比例 40%自有229、资金比例最低可到35%,此处保守估计自有资金比例为45%AECOM经验 贷款年利率 13%-18%-地产开发融资利率受多方因数影响（公司资质，项目，市场等）银行访谈 贷款偿还年限 5年 贷款年限一般不超过5年，第一年还息不还本 银行访谈 财务参数假设：项目融资成本 The Financial Cost Financial Analysis 财务测算 组团 区域细分 运营成本（万元）运营模式 运营成本假设 数据来源 主题小镇 销售/租赁型 商业 601 统一销售；自主招商 IP授权 顾问服务 商业：管理费率7%租金销售，3%销售成本 AECOM访谈与经验 远古高尔夫（经济型酒店）93099 酒店230、：20%-30%经营成本，8-10%管理成本 主题秀场（含史前主题馆）126082 秀场：50%秀场收入 主题游乐 设备游乐区 527862 引入管理顾问服务 品牌主题公园引入 乐园收入45%行业经验 综合服务区 122125 餐饮收入35%商品收入45%主题酒店区 22265 主题酒店收入50%洞穴温泉 悬崖温泉酒店 50284 委托酒店管理公司 特许经营 运营成本 一般成本22-25%经营费用20-30%委托管理费 经营收入3%4%行业经验 摩诃菁英俱乐部 322051 财务参数假设：项目运营成本 The Operating Cost Financial Analysis 财务测算 备注：231、运营成本为18年项目运营总成本 业态 参数类别 运营收入（万元）参数单价（元）通货膨胀率（CPI）相关说明 数据来源及说明 小镇商业 石器时代 销售型商业 2026 3308元/4%参照华侨城/大理古城/丽江西方街的租赁和商业数据 搜房网 云南房地产网 行业经验 石器时代 租赁型商业 5269 3元/天 冒险妙趣集市+狂欢岛 销售型商业 5705 9923元/主题游乐 门票销售收入 797258 190元/人 4%乐园开业年票*游客量*门票折扣率 乐园人均餐饮消费*游客量 乐园人均商品消费*游客量 房价*房间数量*365天+餐饮收入 华侨城主题乐园年度报告 AECOM访谈 餐饮销售收入 187232、885 30元/人 商品销售收入 187885 20元/人 主题酒店销售收入 44531 1328元/间 主题秀场（含主题馆）门票销售收入 252163 258/人（全价）10元/人 4%秀场门票*座位*上座率*365 人均商品*座位*上座率*365 丽江千古情案例分析 AECOM访谈 商品销售收入 酒店 经济酒店收入 232749 434元/间 4%房价数量*房价*365天*入住率 餐饮占总收入10%-30%行业经验 温泉酒店收入 100567 2419元/间 摩诃收入 585546 3500元/间 财务参数假设：项目运营收入 The Operating Revenue Financial 233、Analysis 财务测算 备注：运营收入为18年项目运营总收入 分期开发 第一期（2014-2016）第二期（2017-2019）第三期（2019-2021）分项合计 土地面积 14.94公顷 28.5公顷 5公顷 48.44公顷 建筑面积 74300平方米 77000平方米 20736平方米 172036平方米 土地成本 6723万元 12825万元 2250万元 2.2亿 建造成本 54083万元 52900万元 24883万元 13.2亿 其他开发成本 34105万元 19894万元 2842万元 5.7亿 分期合计 9.5亿 8.6亿 3亿 21.1亿 项目土建成本 约21.1亿 2234、37111904201500024001500013200150066013301012第一期石器时代狂欢岛冒险妙趣集市远古高尔夫主题馆主题秀场摩诃菁英俱乐部综合服务中心远古广场停车场人工湖39900300010000第二期设备游乐区综合服务区主题酒店区开发土建成本测算：分期土建成本 The Development&Construction Cost Conclusion 24883第三期悬崖温泉酒店Financial Analysis 财务测算 各期细项产品建安成本（单位：万元）2371119042015000240015000150066013301012主题小镇石器时代狂欢岛冒险妙趣集市235、远古高尔夫主题馆主题秀场综合服务中心远古广场停车场人工湖分区开发 主题小镇组团（2015-2017）主题游乐组团（2017-2019）洞穴温泉组团（2015-2017+2019-2021）分项合计 土地面积 12.14公顷 28.5公顷 7.8公顷 48.44公顷 建筑面积 65500平方米 77000平方米 29536平方米 172036平方米 土地成本 5463万元 12825万元 3510万元 2.2亿 建造成本 40883万元 52900万元 38083万元 13.2亿 其他开发成本 30066万元 19894万元 6881万元 5.7亿 分区合计 7.6亿 8.6亿 4.9亿 21.236、1亿 项目土建成本 约21.1亿 开发土建成本测算：分区土建成本 Development&Construction Expense Conclusion Financial Analysis 财务测算 39900300010000主题游乐设备游乐区综合服务区主题酒店区2488313200洞穴温泉悬崖温泉酒店摩诃菁英俱乐部各区细项产品建安成本（单位：万元）运营测算：分区运营收入 The Operating Revenue Conclusion Financial Analysis 财务测算 各区细项产品运营收入（截至2032年）（单位：亿元）79.7 37.6 4.5 主题游乐 设备游乐区 综合237、服务区 主题酒店区 10.1 58.6 洞穴温泉 悬崖温泉酒店 摩诃菁英俱乐部 -312,767 381,149 465,360 569,152 697,183 793,897 844,711 899,053 957,205 1,043,857 1,138,412 1,241,591 1,354,186 1,477,057 -226,984 181,840 221,273 235,207 249,362 264,402 279,012 294,443 310,744 327,963 346,153 365,371 385,676 407,130 429,800 453,758 -168,630238、 221,327 278,872 292,815 347,012 374,746 411,654 432,236 453,848 476,541 500,368 525,386 551,655 579,238 608,200 638,610 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 2,022 2,023 2,024 2,025 2,026 2,027 2,028 2,029 2,030 2,031 2,032 主题游乐组团 主题小镇组团 洞穴温泉组团 各年各区运营收入（单位：千元）49.8 121.8 68.6 主题小镇组团 主题游乐组团 洞穴温泉组239、团 各区运营收入（截至2032年）（单位：亿元）0.7 0.4 0.1 23.3 25.2 主题小镇 石器时代 狂欢岛 冒险妙趣集市 远古高尔夫 主题秀场（含主题馆）-172,078 209,908 256,506 313,950 384,822 438,338 466,416 496,445 528,581 576,506 628,804 685,877 748,161 816,135 -71,081 82,172 98,540 104,646 111,095 117,952 124,560 131,542 138,919 146,714 154,952 163,656 172,855 18240、2,576 192,849 203,707 -92,747 121,730 153,380 161,049 188,879 203,514 222,775 233,914 245,610 257,890 270,785 284,324 298,540 313,467 329,141 345,598 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 2,022 2,023 2,024 2,025 2,026 2,027 2,028 2,029 2,030 2,031 2,032 主题游乐组团 主题小镇组团 洞穴温泉组团 运营测算：分区运营成本 The Opera241、ting Cost Conclusion Financial Analysis 财务测算 各区细项产品运营成本（截至2032年）（单位：亿元）各年各区运营成本（单位：千元）52.8 12.2 2.2 主题游乐 设备游乐区 综合服务区 主题酒店区 5.0 32.2 洞穴温泉 悬崖温泉酒店 摩诃菁英俱 各区运营成本（截至2032年）（单位：亿元）22 67.2 37.2 主题小镇组团 主题游乐组团 洞穴温泉组团 0.04 0.01 0.00 9.31 12.61 主题小镇 石器时代 狂欢岛 冒险妙趣集市 远古高尔夫 主题秀场（含主题馆）财务收益分析（现金流/IRR/动态回收期）项目总体净现金流及总242、累计净现金流量图（无贷款）（单位：千元）Financial Analysis 财务测算 项目财务收益表现（无贷款）备注：上述计算当中包括税收 -2,000,000 -1,000,000 -1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 2,015 2,016 2,017 2,018 2,019 2,020 2,021 2,022 2,023 2,024 2,025 2,026 2,027 2,028 2,029 2,030 2,031 2,032 净现金流 累计现金流 贷款年限 自有243、资金 项目贷款5年，贷款总额约9.7亿元，其中 2016年：2.3亿元 2017年：3.7亿元 2018年：1.7亿元 2019年：1.2亿元 2020年：0.9亿元 Financial Analysis -2,000,000 -1,000,000 -1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 净现金流 累计现金流 财务收益分析（现金流/IRR/动态回收期）Fi244、nancial Analysis 项目总体净现金流及总累计净现金流量图（含贷款）（单位：千元）投资回收 Financial Analysis 财务测算 项目财务收益表现（含贷款）项目总体财务成本约31.3亿元（截至2032年）贷款金额为9.7亿元 利息成本为4.2亿元 所得税达17.4亿元 财务收益财务收益 内部收益率内部收益率 动态回收期动态回收期 净现值（净现值（NPVNPV）数值数值 16.67%16.67%1212年年 24.524.5亿亿 备注：上述计算当中包括财务成本和所得税 -2,000,000 -1,000,000 -1,000,000 2,000,000 3,000,000 245、4,000,000 5,000,000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 净现金流 累计现金流 财务收益分析（现金流/IRR/投资回收期）主题游乐组团总体净现金流及总累计净现金流量图（单位：千元）投资回收 Financial Analysis 财务测算 主题游乐组团财务表现 财务收益财务收益 内部收益率内部收益率 投资回收期投资回收期 净现值（净现值（NPVNPV）数值数值 22.02%22.02%7 7年年 12.912.9亿亿 备注：上述计算当中包括税收 Finan246、cial Analysis 33,915 35,910 37,905 39,900 41,895 43,890 45,885 17.23%17.04%16.85%16.67%16.49%16.31%16.14%15%16%17%18%-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 -15%-10%-5%0%5%10%15%内部收益率 设备游乐区建安成本 建安成本变动幅度 设备游乐区建安成本 IRR 敏感性分析 设备游乐区建安成本 在各类建安成本中，对整个项目影响最大的是主题游乐组团建安成本；而在主题游乐组团中，设备游乐区建安成本是对项目整体影响最大的敏感因子 敏感性分析247、-建安成本 Sensitivity Analysis-Construction Expense Financial Analysis 财务测算 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 主题小镇组团 主题游乐组团 洞穴温泉组团 各区建安成本（单位：万元）主题游乐影响最大 主题游乐组团建安成本（单位：万元）敏感性分析-建安成本（单位：万元）基准方案 控制主题游乐组团中的设备游乐区建安成本将是项目成功的关键点之一 随着设备游乐区建安成本的不断上升，内部收益率不断下降 按照悲观与乐观15个百分点的预测，导致IRR最大相差1.09个百分点 当设备游乐区建安成本是基准方248、案的14-15倍时，即其建安成本单价达到98-105千元/平方米，总价达到56-60亿元时时，项目总体达到盈亏平衡点 设备游乐区建安成本是对项目整体影响最大的敏感因子之一，当其单价达98-105千元/平方米，总价达到56-60亿元时，项目总体达到盈亏平衡点 39900 3000 10000 场馆设备游乐区 综合服务区 主题酒店区 敏感性分析-运营成本 Sensitivity Analysis-Operation Expense Financial Analysis 财务测算 敏感性分析 主题游乐组团运营成本 在各类运营成本，对整个项目影响最大的是主题游乐组团运营成本；而在主题游乐组团中，设备游249、乐区运营成本是对主题游乐组团影响最大的因素 各区运营成本（单位：亿元）主题游乐影响最大 主题游乐组团运营成本（单位：亿元）0 30 60 90 主题小镇组团 主题游乐组团 洞穴温泉组团 52.8 12.2 2.2 设备游乐区 综合服务区 主题酒店区 设备游乐区运营成本是影响项目整体收益的关键一环，当设备游乐区运营成本为其运营总收入的1.02倍，略高于运营收入时，项目总体达到盈亏平衡点 38%41%43%45%47%50%52%17.79%17.32%17.00%16.67%16.33%15.82%15.47%0%10%20%30%40%50%60%-15%-10%-5%0%5%10%15%设备250、游乐区运营成本占比（占总收入比例）IRR 敏感性分析-运营成本（单位：百分比）掌握主题游乐组团中设备游乐区运营成本占比将是项目成功的关键点之一 随着设备游乐区运营成本占比的不断攀升，内部收益率不断下降 按照悲观与乐观15个百分点的预测，导致IRR最大相差2.32个百分点 当设备游乐区运营成本为其运营总收入的1.02倍，略高于运营收入时，项目达到盈亏平衡点 基准方案 敏感性分析-票价 Sensitivity Analysis-Ticket Financial Analysis 财务测算 敏感性分析 主题游乐组团票价 在各类运营收入中，对整个项目影响最大是主题游乐组团运营收入；在主题游乐组团中，设251、备游乐区运营收入占比最高（主要来源票价），因此主题游乐票价是对项目影响最大的因素 各区运营收入（单位：亿元）主题游乐影响最大 主题游乐组团运营收入（单位：亿元）主题游乐组团中的设备游乐区票价是影响项目收益的重要因素之一，且设备游乐区票价下降至10 元时，项目属于微盈利状态 0 50 100 150 主题小镇组团 主题游乐组团 洞穴温泉组团 79.7 37.6 4.5 设备游乐区 综合服务区 主题酒店区 162 171 181 190 200 209 219 15.83%16.10%16.40%16.67%16.96%17.22%17.50%15%15%16%16%17%17%18%18%-50252、 100 150 200 250 -15%-10%-5%0%5%10%15%内部收益率 主题游乐组团票价值 主题游乐组团（设备游乐区）票价变动幅度 主题乐园运营票价 IRR 敏感性分析-票价（单位：元）基准方案 把握主题游乐组团中票价平衡将是项目成功的关键点之一 随着设备游乐区票价的不断上升，内部收益率不断上升 按照悲观与乐观15个百分点的预测，导致IRR最大相差1.67个百分点 当设备游乐区票价下降至10 元时，内部收益率（IRR）大于0小于10%，表明项目属于微盈利状态 财务分析汇总 Financial Analysis Summary 分期开发 土地费用 二级开发费用 分期合计 第一期（253、2014-2016）6723万元 88188万元 9.5亿 第二期（2017-2019）12825万元 72794万元 8.6亿 第三期（2019-2021）2250万元 27725万元 3亿 分项合计 2.2亿 18.9亿 21.1亿 项目费用汇总 约21.1亿（截至2032年）财务类型 回收期 内部收益率 净现值（NPV）汇总 12年 16.67%24.5亿 项目总体财务表现（截至2032年）财务类型 自有资金 贷款金额 贷款利息 汇总 12.2亿 9.7亿 4.2亿 项目总体财务成本 Financial Analysis 财务测算 附件 原有规划控规景区部分摘要 原有规划总体结构框架调整254、建议 云南旅游市场分析 需求预测与运营 财务测算之票价体系 案例分析 主题小镇产品体系深化 各阶段方案修改汇总 原有规划控规景区部分摘要 原有规划总体结构框架调整建议 云南旅游市场分析 需求预测与运营 财务测算之票价体系 案例分析 主题小镇产品体系深化 各阶段方案修改汇总 附件 原有规划控规景区部分摘要 上位规划景区部分摘要 Control Plan Review 按照业主提供的总体规划资料，本项目设计范围中的重点项目，如右下图所示主要包括东侧的六项 猿臂悬崖温泉酒店 摩诃菁英俱乐部 其他位于本项目范围中的项目还包括 景区山门 凤泉大酒店 在控规文本中对六个重点项目的定义与分图则见下页。综合服255、务中心 东方人类共祖祭坛 远古广场 时空步道 世界古人类文化体验馆 世界古猿谷 摩登原始部落 上位规划景区部分摘要悬崖酒店地块分图则 Control Plan Review 猿臂悬崖温泉酒店：利用规划区附近“两热一冷”温泉资源，以元谋人古人类文化为元素，以猿臂为造型，以陡峭的悬崖为特色地形，打造世界最惊险的温泉，构建集温泉养生、客房、别墅为一体的温泉度假综合体。主要内容：猿臂悬崖温泉：3-4 个环状悬崖泡池，形同猿臂，游客可以一边泡温泉，一边俯瞰元谋田园胜景；世界温泉大观：为养老人群和其他家庭养生客群量身打造的主题温泉泡池，为度假者带来独特而不断变化的“世界温泉”养生体验；温泉酒店：酒店主体，256、包括客房、spa 中心、会议厅、景观餐厅、休闲娱乐中心等；温泉别墅：以热水塘温泉为主题，打造温泉别墅群。上位规划景区部分摘要摩诃菁英俱乐部地块分图则 Control Plan Review 摩诃菁英俱乐部：利用元谋县绿色养生资源，打造面向大众游客的休闲养生、医疗康体为一体的综合型疗养中心。主要内容：疗养中心：包括温泉疗养中心、康复疗养中心、健康管理中心、形体塑造中心、生命研究所等；与国际知名医疗机构合作，国内超一流的医疗水平，“一对一”的精品化疗养服务，打造最精致的疗养中心；温泉石屋：石砌温泉泡浴客房；采用本地石材打造拙朴、具有原始风情的石砌温泉汤屋，游人在泡浴的同时，可感受元谋古朴而自然的气257、息；温泉陶屋：红土陶艺温泉客房；以原始红土陶艺为构思，以原始陶器作品元素构造温泉泡浴环境，以浓郁原始生活气息和独特的艺术风格作为此处温泉的特色。上位规划景区部分摘要摩登元谋人主题旅游小镇地块分图则 Control Plan Review 综合旅游服务中心：打造川滇门户综合性旅游服务区，集新城形象展示、旅游交通、宣传咨询、景点售票、商品销售、旅游办公等多功能于一体，主要服务对象为游客和现代新城社区居民。主要内容：游客服务中心：含游客信息中心、景区展览区、换乘中心、餐饮区、邮局、银行等，打造成为信息咨询中心、导游服务中心、旅游产品展示中心和客运调度中心。生态停车场：含旅游大巴停车场、景区电瓶车换乘258、站和公交换乘站等，同时提供电瓶车租赁和自行车租赁服务。旅游纪念品商店：出售元谋特色果、蔬、花和特色食品、工艺品，打造成元谋旅游商品销售中心。上位规划景区部分摘要主题乐园地块分图则 Control Plan Review 东方人类共祖祭坛：以文化体验为主要功能，“参天之树，必有其根；怀山之水，必有其源”。打造东方人类祈福平台，旨在汇东方为一大家，感受同祖同宗的“血脉感”。主要内容：元谋人山体雕塑：世界最高的古人类雕塑，在山体之上凿刻108 米的古猿人像，面朝新城方向，为新城祈福，护佑城市的发展；祭坛：置于山顶之上的共祖祭坛，中央放置青铜祭鼎；从体验馆开始拾级而上，共170 级台阶，象征元谋人17259、0 万年历史，在每一级台阶上篆刻人类进化历程；共祖祭祀典礼：由民间文化组织与景区共同举办，打造东方人类共祖祭祀典礼。上位规划景区部分摘要主题乐园地块分图则 Control Plan Review 世界古猿谷：以活动体验为主要功能，以五大洲人类起源为素材，利用山谷打造世界古猿谷，展现世界人类起源文化。白天利用南部山谷模拟五大洲猿人当时的生存环境，夜晚通过3D 技术模拟古猿人生存的热带雨林，稀树草原等场景，辅以野兽、鸟类、流水等声音增加生动性，并通过全息影像技术实现游客与古猿的互动，让游客体验穿越到古猿所生存的年代奇妙感受，打造世界最奇幻的古人类起源文化园区。利用360 度全景式舞台布局、三维立体260、转动式观众席、4D 单体观众座椅配置、激光视觉舞台、三维激光立体成像系统结合、全景音响系统等多种手段打造大型歌舞“原始部落”主题情景式表演。主要内容：非洲谷音乐部落：稀树草原、小草屋等典型非洲景观，复原非洲南方古猿的生态环境；以非洲部落音乐为主要体验休闲项目；欧洲谷西班牙洞穴：西班牙胡瑟洞穴环境，营造欧洲最早直立人海德堡人的生存环境；以洞穴迷宫为主要体验娱乐项目；亚洲谷元谋雨林：利用多媒体技术打造热带雨林景观，模仿亚洲最早直立人“元谋人”的生存环境；以5D 体验馆体验元谋人的雨林历险记；美洲谷印第安树屋：打造微缩版墨西哥高原，重现美洲原著居民印第安人的生存场景；以印第安部落和树屋乐园为主要体验261、项目；澳洲谷红土作坊：利用红土景观，打造红土沙漠等澳洲典型景观，模仿澳洲古猿人生存环境；以红土工上位规划景区部分摘要主题乐园地块分图则 Control Plan Review 世界古人类文化体验馆：以科普观光为主要功能，以古人类文化为主题，突出展现云南及东方古人类的发展历程，以时间为序、围绕从远古文化起源到对未来人类发展的遐想思考展开。主要内容：采用声、光、电等科技手段，屏幕电视、音频设置、电子沙盘、图片、实物等多种形式展示元谋古人类文化，采用情景式互动模式进行与游客的交流。游客可通过相应的电子设施进行全景式的布局游览。文化购物区：为游客提供纪念品购买的服务场所。文化展览区：由序厅、人类足迹找262、寻厅、元谋家园展示厅、未解之谜探索厅、人类发展遐想厅组成。文化交流区：以东方人类文化交流为主题，通过各种论坛、研讨会、节庆等形式为东方乃至世界提供关于人类文化交流的平台。深坑探秘区：利用遗留的狭长矿坑，打造考古体验天地；游者可在专业人士的指导之下，参与挖掘、清理、复原、鉴赏等多样考古行为，另有考古小行家及最佳考古作品等评选。原有规划控规景区部分摘要 原有规划总体结构框架调整建议 云南旅游市场分析 需求预测与运营 财务测算之票价体系 案例分析 主题小镇产品体系深化 各阶段方案修改汇总 附件 原有规划总体结构框架调整建议 功能划分各自独立，缺乏整体主题的考虑与串联 缺乏拳头产品 休闲农业旅游和温泉263、度假不足成为基地竞争的核心要素(云南项目常具备的资源和功能)交通规划没有最大利用与未来高铁站连接的优势 部分道路规划没有按地形坡度条件来最大限度减少挖方填方的成本及对环境的影响 原有规划总体结构框架分析(1910公顷)Latest Land-Use Plan Review 一类居住用地 二类居住用地 商住混合用地 零售商业用地 旅馆用地 文化设施用地 中小学用地 娱乐康体用地 广场用地 社会停车场库用地 公共绿地 防护绿地 水域 规划边界线 主干道 次干道 0 250 500 1000m N 原有规划用地方案 Latest Land-Use Plan Previous Plan Review 264、原有规划评估总结 原有规划平面（根据甲方提供资料整理）原有规划评估 1.基地整体规划（30000亩）：(1)功能划分各自独立，缺乏整体主题的考虑与串联，显得缺乏拳头产品(2)休闲农业旅游和温泉度假显示出较为主要的布局，但这两块属于云南许多项目都具备的资源和功能，不成为基地竞争的核心要素 2.基地核心区（5000亩）：(1)元谋人题材作为基地最大的资源价值，在布局上仅有主题公园并且显得边缘化，并且没有与其他版块明显联系(2)景区与居住区部分的界面区分不明，会导致后期运营和管理的不便(3)地产物业需要对度假物业和自住物业进行布局上的区分，同时不同物业/总价的产品对应人群不同，也需要在布局层次上考虑265、 3.基地启动区（主题小镇+摩诃菁英俱乐部）：(1)服务景区/主题乐园的配套与服务居住/公共的配套，界面区分不明，同样会使得不同类型的商业/配套物业的混杂，导致管理和人气聚集的不便(2)作为基地主打资源的元谋人相关产品，在首期启动区并未体现，会对基地的全盘开发及品牌树立造成影响 0 250 500 1000m N 核心区规划调整建议 Revised Development Area 对景区/主题乐园/配套区等界面的梳理 加强主题小镇与主题乐园的进一步联系 道路等级选线梳理 部分用地功能置换 创造开放空间连接 原方案评估:原有道路等级结构不清晰 部分原有规划道路需要通过陡坡地形，挖填工程对成本较266、高且环境有一定影响，应重新审核 原有最新的用地规划方案 道路结构修订建议 主要道路 小镇中心环道 次要道路 小区道路 原有核心区规划方案评估 道路 Current Plan Concerns/Resolutions:Road P P 主题 小镇中心 山顶住宅小区+中央开放空间 半山住宅 主题公园 温泉酒店区 主题酒店 温泉疗养中心 原方案评估:景区与居住区部分的界面区分不明，会导致后期运营和管理的不便 住宅区域没有明确主体及界定，与社区设施亦没有直接关系 原有最新的用地规划方案 小区特征修订建议 原有核心区规划方案评估 分区特征 Current Plan Concerns/Resolution267、s:District Character 温泉酒店区 主题公园区 坡度分析 坡度分析 用地边界建议 用地边界建议 原方案评估:关键地形高点位置没有得到充分利用，作为项目重要聚焦点 部分规划用地位于坡度较大的区域，施工比较困难，开发成本较高，且会对环境造成一定影响，应重新审核 原有核心区规划方案评估 地形坡度 Current Plan Concerns/Resolutions:Responding to Topography 9.5 公顷 1.0 公顷 4.3 公顷 2.6 公顷 3.0 公顷 1.3 公顷 0.8 公顷 1.0 公顷 0.4 公顷 1.0 公顷 0.2 公顷 0.17 公顷 服268、务景区/主题乐园的配套与服务居住/公共的配套，界面区分不明，同样会使得不同类型的商业/配套物业的混杂，导致管理和人气聚集的不便 作为基地主打资源的元谋人相关产品，在首期启动区并未体现，会对基地的全盘开发及品牌树立造成影响 小镇中心商业地块面积较大，需要进行进一步的用地功能细分，减少商业地块开发总量 小镇入口酒店地块面积较小，且离主入口太近交通组织受限，不利于高品质星级酒店的打造 0 250 500 1000m N 旅游小镇原有规划分析 Previous Plan Review 坡度分析 高程分析 视角高点 N 0 100 300m 地形分析 Terrain Analysis 坡度分析 高程分析269、 视角高点 N 0 100 300m 地形分析 Terrain Analysis 原有规划控规景区部分摘要 原有规划总体结构框架调整建议 云南旅游市场分析 需求预测与运营 财务测算之票价体系 案例分析 主题小镇产品体系深化 各阶段方案修改汇总 附件 云南旅游市场分析 版纳傣族园 版纳野象谷 丽江古城 石林 玉龙雪山 大理古城 云南民族村 大理崇圣寺三塔 大理蝴蝶泉 版纳望天树 云南省最受欢迎的十大旅游区 调查投票率超过10%调查投票率超过5%调查投票率不足5%1 1、具有浓郁云南民族风情的旅游度假区 2 2、云南古城、古镇的旅游度假区 3 3、自然生态的园林、花海旅游度假区 4、既有云南民族风270、情和生态园林植物花海，又有嘉年华乐园的综合旅游度假区 5、充满快乐体验的嘉年华乐园旅游度假区 1 2 3 4 5 游客调查显示，具有云南风情的民族文化和自然生态类型度假区最受游客欢迎。竞合分析/市场格局 省内形成昆明，大理-丽江-香格里拉和西双版纳三个热点旅游板块 游客调查显示，民族文化和自然生态类型旅游区最受游客欢迎，云南团散客比例约为3:7 大丽香周边版块 所含范围：大理、丽江，香格里拉 资源特色：山地、湖泊，草原，人文 主要景点：苍山、洱海，丽江古镇，香格里拉草原 交通设施：三义机场，大理机场，中甸机场 昆明周边版块 所含范围：昆明、玉溪、曲靖、楚雄 资源特色：石林，山地、湖泊 主要景点271、：石林、世博园、民俗村 交通设施：长水国际机场 西双版纳周边版块 所含范围：西双版纳 资源特色：森林、湖泊，人文 主要景点：大象谷，热带植物园 交通设施：戛洒机场 2013年接待游客类型比例（%）团客 27.70%散客 72.30%团客 10.0%散客 90.0%云南省 新平县 团：散比例 数据来源：云南省统计局，旅游局，七彩云南市场调研.2013.3.19。竞合分析/民族文化 丽江、大理、楚雄、版纳已形成各具民族文化和发展模式的板块，民族古镇为主要体现方式 束河古镇：纳西族 彝人古镇：彝族 哀牢古镇：花腰傣？娜允古城：傣族 双廊古镇：白族 和顺古镇：汉族 沙溪古镇：白族 丽江-纳西族 大理-272、白族 楚雄-彝族 新平-花腰傣 西双版纳-傣族 旅游景区开发模式 大研古镇 AAAAA 80元 束河古镇 AAAA 70元 白沙古镇 无评级 免费 原真古镇保护模式 双廊古镇 无评级 免费 沙溪古镇 无评级 免费 喜洲古镇 无评级 免费 大型旅游地产模式 彝人古镇 AAAA 免费 原真古镇保护模式 娜允古城 无评级 免费 戛洒 无评级 漠沙 无评级 水塘 无评级 2013年，迪庆共接待国内外游客1246.53万人次 全年实现旅游业总收入127.29亿元 2013年，大理共接待国内外游客2240.9万人次 全年实现旅游业总收入248.9亿元 2013年，西双版纳共接待国内外游客1494.35万人273、次 全年实现旅游业总收入171.67亿元 2013年，楚雄共接待国内外游客1659.49次 全年实现旅游业总收入66.12亿元 数据来源：云南各州市2014年政府工作报告。竞合分析/自然生态 大理、丽江、香格里拉、版纳拥有更为丰富的山、水、雨林等自然生态资源 洱海：大理 普达措：香格里拉 火山群：腾冲 梅里雪山：香格里拉 泸沽湖：丽江 雨林：西双版纳 滇池：昆明 普者黑：文山 哀牢山：玉溪 新平_哀牢山 香格里拉 A级景区数 8处 游客量 1246.53万人次 旅游收入 127.29亿元 以普达措和梅里雪山为核心 级别 门票价 普达措国家公园 AAAAA 258元 虎跳峡景区 AAAA 65元274、 纳帕海景区 AAA 40元 梅里雪山国家公园 AAAA 280元 蓝月山谷景区 AAAAA 270元 以玉龙雪山和泸沽湖为核心 级别 门票价 泸沽湖 AAAA 100元 玉龙雪山 AAAAA 105元 拉市海 AAAA 30元 东巴谷 AAA 30元 3A景区1处，2A景区4处 国家森林公园 国家级自然保护区 以热带雨林为核心 级别 门票价 热带雨林自然保护区 无评级 120元 野象谷景区 AAAA 65元 望天树景区 AAAA 60元 澜沧江景区 无级别 免费 布朗山景区 无级别 免费 大理-丽江 A级景区数 13+17处 游客量 4320.48万人次 旅游收入 527.56亿元 西双版纳275、 A级景区数 12处 游客量 1494.35万人次 旅游收入 171.67亿元 数据来源：云南各州市2014年政府工作报告。竞合分析/团客旅游目的地 省内成熟团客线路为一南一北的“昆-大-丽”与“昆明-版纳”线路 北线以古城、自然风光居多，南线以自然风光、民俗风情居多 城市 逗留时间 食 住 游 购 娱 昆明 第1天晚，11hr 旅行酒店 大理 第2天中午-第4天早 36hr 大理小吃 白族三道茶 古城（洋人街）古建（崇圣寺三塔）工艺品 丽江 第4天中午-第6天晚 40hr 丽江特色餐饮 旅行酒店 古城 自然风光（白水河、玉龙雪山、玉水寨、黑龙潭公园、观音峡）表演（印象丽江）药材 牦牛肉 螺旋276、藻 酒吧 昆明 第5天早-第6天早，27hr 云南米线 特色小吃 旅行酒店 自然风光（石林、世博园）鲜花 玉石 综合购物 SPA 城市 逗留时间 食 住 游 购 娱 昆明 第1天晚，11hr 旅行酒店 自然风光(石林,世博园)玉石 综合购物 玉溪 第2天中午-晚上 18hr 玉溪特色小吃 旅行酒店 抚仙湖 茶马古道 红塔 工艺品 云烟 西双版纳 第3天-24hr 特色餐饮 旅行酒店 大象谷 热带植物园 傣族民俗村 药材 牦牛肉 篝火 晚会 西双版纳 第4天-24hr 西藏特色 藏族人家 景洪曼听公园 湄公河印象 银饰 水果 行程现状 食：以无特色的团餐为主。住：全为中档旅行酒店。游：以观赏自然277、风景为主，类型单一。购：涵盖工艺品、药材、土特产、花卉、玉石等。娱：甚少体验活动，品质不高。市场评价 食：民族特色餐饮有待挖掘 住：民族主题酒店存在市场空白 游：缺乏体验性项目，歌舞表演与民族村落观赏性差 购：地方特色不足，品质不高 娱：体验式活动与高品质养生项目存在市场空白 昆明-大理-丽江经典旅游线路 昆明-西双版纳经典旅游线路 昆明 大理 丽江 香格里拉 西双版纳 玉溪 楚雄 数据来源：云南省统计局，旅游局，七彩云南市场调研.2013.3.19。云南热点 散客目的地 类型 目的地 主要客群 特色吸引点 小结 家庭休闲 世界恐龙谷（楚雄）家庭亲子 恐龙化石展示、低端小型游乐场 以家庭、朋友278、为出行单位的散客多选择自驾游为出行方式，且离居住地距离短的目的地。以休闲康体、风景游览、美食娱乐为主要目的，一般为一日游。抚仙湖风景区（玉溪）本地居民 湖景、潜水、一类水质、渔家乐、吃湖鲜、水上项目、西山森林公园（昆明）本地居民 龙门栈道、俯瞰滇池和昆明城区、“三月三，耍西山”官渡古镇（昆明）本地居民 官渡小吃、金刚塔、上百间“一颗印”民居、古建筑群、官渡八景 腾冲（保山）本地居民 和顺古镇、国殇墓园、火山地质公园、黑鱼河冷泉、热海温泉、樱花谷温泉 云南华侨城（昆明）本地居民 阳宗海景观，滇越铁路，飞虎队远东疗养基地，山谷生态旅游，艺术旅游，白水台温泉公园 七彩云南古滇王国（玉溪）省外团客 云279、南最大的旅游集散中心，古滇文化博物馆，石寨山考古遗址公园，历史文化旅游综合体，古滇王国王府，古滇王国民族部落，古滇国王府码头，湿地公园，古滇王国大剧院 主题度假 大理地热国（大理）本地/省外 温泉沐浴文化，白族传统建筑，少数民族文化，国家级风景区内 主题度假包含温泉度假、高尔夫度假、会奖度假等多种，均注重体验深度，省外散客还侧重地域风情与民俗文化方面。对食宿水平要求高。安宁温泉（昆明）本地居民“天下第一汤”，集休闲、养生、治疗为一体 景迈山柏联精品酒店（普洱）高端度假 茶文化/体验采茶制茶，祭茶祖仪式，茶园SPA，茶山有机美食，庄园定制旅游，朝圣之旅，庄园旅游，景迈山万亩古茶园 丽江悦榕庄（丽280、江）会奖/高端度假 悦榕阁商品，纳西族传统建筑，SPA，室外泳池，健身，桑拿，周边丰富旅游资源，酒店组织自由行 春城湖畔度假村（昆明）高端度假 36洞高尔夫（湖景球道、山景球道），高尔夫地产，阳宗海畔 观光摄影 普者黑（文丘）摄影爱好者 80个湖泊、赏荷、200多座喀斯特峰林、溶洞、僰(b)人后裔聚居地、花脸节、农家乐 摄影爱好者与省外观光客对食宿要求中等，省内观光客除对风景特色要求高以外，对食宿标准也有一定要求。且均追求风景的地域特征及独特性。罗平（曲靖）省外 金鸡峰丛的油菜花、九龙瀑布、对歌节 哀牢山景区（新平）摄影爱好者 戛洒花街节，傣族客栈，南恩瀑布，石门峡，戛洒坝子，原始森林 蒙自（281、红河）省外游客 民国老建筑，老铁路 桃源村（大理）本地/省外度假客 洱海景观，摄影，慢生活，滨湖客栈 21 20 19 18 17 16 22 23 24 9 15 13 14 12 4 11 1 2 3 5 8 7 6 竞合分析/散客旅游目的地 云南热点散客旅游目的地以西北部和东南部偏多，自驾出游为主，主题体验游、观光摄影目的地居多 1、坝美 2、八宝 3、普者黑 4、泸西城子古村、阿庐古洞 5、蒙自、碧色寨 6、河口、越南老街省 7、元阳梯田 8、建水古城 9、元江那诺梯田 10、新平哀牢山、戛洒 11、玉溪抚仙湖 12、罗平 13、东川红土地 14、昭通大山包 15、巍山古城 16、云龙282、诺邓古村 17、剑川沙溪 18、丽江宝山石头城 19、德钦茨中教堂 20、贡山丙中洛 21、独龙江 22、腾冲、和顺 23、瑞丽、畹町 24、普洱孟连 10 数据来源：云南省统计局，旅游局，七彩云南市场调研.2013.3.19 丽江古城 石林 玉龙雪山 大理古城 版纳傣族园 云南民族村 大理崇圣寺三塔 版纳野象谷 大理蝴蝶泉 版纳望天树 世界恐龙谷 云南纪念品受喜爱程度 市场趋势/团客旅游发展趋势 当前云南的旅行团游客偏好民族文化、自然景观、植物花卉产品 产品未来开发偏向针对性强、参与性强、互动性强的体验型民族活动 数据来源：七彩云南市场调研.2013.3.19（1000份问卷，导游200份，283、团客800份，988份有效）云南团客旅游及消费偏好特征 云南多彩的民族文化、奇异的自然景观、丰富的植物花卉最受游客认同。可加强民族文化展示的参与性与互动性，充分利用云南地貌的独特性和云南“植物花卉王国”的美誉。重点放在集观赏性、参与性、互动性强的民族表演、民族活动上。游客的自娱自乐项目与民族歌舞表演、民族活动、特色民族形式及奇异形式进行组合，形成独树一帜的酒吧文化。云南茶马文化比较受游客认同，建议考虑与项目内其他旅游要素相结合，做好茶马文化的旅游、度假价值。市场趋势/散客旅游发展趋势 度假旅游发展趋势 居民需求偏好主题性、品质感、体验度的项目，但类似项目目前相对缺乏 交通 特色 门票 昆明世博284、园 距市区4km 各国各民族园艺与表演，自然风光结合人工造景 100 官渡森林公园 距市区8.4km 自然风光，野餐郊游，占地14.6公顷-官渡古镇 距市区14km 官渡小吃、仿古建筑群、”一颗印”民居、官渡八景、金刚宝座塔-昆明植物园 距市区14km 与黑龙潭公园组成景区，茶花园等10个专类植物园-金殿公园 距市区9km 我国现存最大的纯铜铸殿古建，毗邻金殿水库、昆明世博园、昆明世博高尔夫中心、云南野生动物园 15 安宁温泉 距市区38km 自驾为主，温泉主打，环云崖摩石刻、曹溪寺 88 昆明圆通山 市区内 昆明八景之一，含昆明动物园、圆通寺、圆通樱湖、美食 10 滇池海埂公园 距市区12k285、m 湖滨休闲度假。国家体育冬训基地、沙滩浴场、公园、沼泽地、疗养 8 西山森林公园 距市区18km 山水自然风光，野餐郊游，登山游览名胜古迹 20 世界恐龙谷 距市区80km 家庭自驾为主，占地1km2，遗址保护、观光休闲、科普科考的恐龙文化旅游主题公园，品质不高 120 昆明市民出游TOP10 需求偏好 餐饮选择多样，家常菜、当地特色菜、特色小吃、野餐、烧烤均较受青睐。部分景点有度假酒店，品质不一 2-3小时车程景点为佳。自然风景游览为主，摄影景点受欢迎。喜欢慢游、体验游、特色游等放松身心的游玩方式。特色资源多用以打造主题游（温泉、恐龙），吸引度假人群与家庭游客。部分景点有纪念品销售，但品质286、不高。游客多选择购买美食类土特产。参与性、体验性活动受欢迎，但目前景点内相应项目缺乏。昆明世博园 官渡古镇 金殿公园 昆明圆通山 西山森林公园 官渡森林公园 昆明植物园 安宁温泉 滇池海埂公园 世界恐龙谷 1 2 3 4 5 7 9 6 8 10 数据来源：云南省统计局，旅游局，七彩云南市场调研.2013.3.19。市场趋势/散客旅游发展趋势 自驾旅游发展趋势 该区域已是昆明-玉溪热点自驾线路，未来有望打通南部线路，串联昆明-玉溪-版纳线路 昆明-楚雄环线的古镇、土林、瀑布等。南线的湖滨、山地、热带雨林及傣族民族风情。东南线的温泉休闲、地方美食、边境风情。东线的溶洞、沙林、瀑布及布依族为主的民287、族风情体验。东北线有高山草甸、河谷及温泉休闲。国人旅游正从观光时代转向休闲时代。自驾游正是发展最迅猛的旅游方式，突破了传统观光游固定模式。随着国内经济以及大众消费持续升级，旅游散客时代到来。自驾游兴起，休闲旅游因自驾游得以深度发展。自驾游可将多个热点景区和项目通过交通按游客意愿进行自由串联，以裂变效应提升旅游经济。自驾游即是深度体验旅游，能让游客体验当地独特生活方式，释放体验旅游价值。房车自驾游更是高端体验旅游。自驾游能延长游客停留时间，是传统团游和过境游的2倍以上，平均停留天数达到6天。自驾游市场 人均GDP 大众观光 USD3,000 发展期 USD5,000 转变期 休闲度假 USD2,288、000 起步期 USD8,000 成熟期 人均GDP超过5,400美元 主题旅游/订制旅游 自驾游优势 云南人气自驾路线 原有规划控规景区部分摘要 原有规划总体结构框架调整建议 云南旅游市场分析 需求预测与运营 财务测算之票价体系 案例分析 主题小镇产品体系深化 各阶段方案修改汇总 附件 需求预测与运营 Market Demand Forecast 市场需求预测-附件一（权重打分表）标的别 评估标的 比较标的一 比较标的二 景区名称 本项目 彝人古镇 禄丰世界恐龙谷 所处城市 元谋县 楚雄市 禄丰县 楚雄游客捕捉率-34.60%10%区域因素 城市能级 100%80%100%旅游规划 100%289、80%120%交通区位 100%80%100%基础设施培养 100%80%100%区域旅游竞争度 100%90%110%旅游市场成熟度 100%80%90%其他因素 100%90%90%小计 100%83%101%个别因素 项目定位 100%110%120%基地条件 100%60%90%旅游发展综合性 100%80%120%旅游综合收入 100%90%120%旅游对地产贡献度 100%80%120%潜在客群市场 100%80%120%消费潜力 100%90%120%小计 100%84%116%总计 24.95%（占楚雄州游客量百分比）84%9.98%（占楚雄州游客量百分比）109%比较结果 1290、5.92%前期运营收益策略产品创新策略 产品设计主题鲜明 人类起源 生存竞技 劫后余生 现代文明 末日拯救 围绕人类起源-灭绝这一完整的故事主线，五大组团具备明显的差异性，即可独立又可聚合，吸引到广泛年龄跨度和丰富类型客群 一主线五组团锁定五大客群 家庭客 会奖客 自驾客 特色团客 境外游客 产品与服务组合 乐园产品 配套服务 园区氛围 游乐场景 游乐项目 配套设施 旅游产品的有形和无形的特性共同构成了产品与服务的组合，游客不会加以区别二者区别，因此，项目在锁定目标客群后，针对性的设计产品与服务的组合，可以使景区营销更加有效 针对性设计产品和服务组合 统一的标识性 通过设计景区整体LOGO，将291、整个元谋景区作为一个整体形象包装对外营销及宣传，增强媒体曝光度，强化景区在游客中的地位。运营模式-附件：前期运营收益策略 前期运营收益策略价格体系策略 市场性定价策略指导原则 灵活性具体产品定价建议 产品的价格不同，会导致不同的消费水平，决定不同的市场需求，本项目产品价格主要包括门票价格与住宿价格，建议从产品成本、企业赢利目标和市场因素共同决定，并以市场定价策略为主导 多票种票价体系设计，针对各类消费群体，提供依据区域游线、客群特征、游览内容的多元票价策略，创造最贴合需求且具备市场性的套餐及专属搭配。运营模式-附件：前期运营收益策略 多元渠道 普及性传统广告渠道 投放广告是实现旅游产品最快为大292、众所认识的渠道，实现传递信息，引起潜在游客兴趣并最终导致游客的到访，是一种直接面对顾客的渠道，传统广告渠道包括：媒体：电视、报刊、杂志、网络、移动媒体 其他：微博、微信、地铁站、居民集聚区、商务中心 专业性行业内部渠道 旅游中间商，中间商的广泛分布和营销能力可以使旅游企业达到自己销售无法达到的广度和深度，同时实现与其他旅游产品的组合，国内旅游中间商通常承担了批发商、经销商、代理商的多重角色 网络类：携程、艺龙、去哪儿、同程、芒果网等 旅行社：国旅、中旅、中青旅、锦江、康辉等 创新性量身定制渠道 第三方合作平台，与专业机构、文化协会、学校、企业合作，开展亲子教育、商务洽谈等定制化专属服务，开拓特293、定市场 丰富促销 活跃化事件营销 旅游地有意识地策划一些重要事件、节事或活动，以吸引媒体与公众的关注，达到旅游形象宣传的效果，如：节事事件：夏季啤酒音乐节、花卉节、焰火节、元谋文化节，及各种传统节日特别活动 赛事事件：猩球玩家游戏竞技赛、儿童迷你高尔夫挑战赛等 会议事件：人类起源考古论坛等小型专业论坛等 定制化定向营销 锁定某一细分目标市场，了解分析其旅游偏好、消费特征等方面的要求，然后开展定制化宣传和营销，定向营销是对游客的高度关注，能更好的满足游客的个性化需求，进而提高客群的满意度和忠诚度，如：定期邀请国内外知名设计师、文化学者、温泉疗养专业团队等汇聚元谋，举办讲座、研讨会等 与航空公司、294、高铁合作，在其杂志上宣传元谋旅游形象 大众化短期销售促进 促销方式是景区运营初期和吸引客流的重要方式，常见的如优惠券、赠品、代金券、买一赠一、推销竞赛等，对大众游客有较高的吸引力，建议方式如：门票金额中包含一定比例的园区内消费券 节假日或特别节事活动/演出日，两人同行，第二人半价 常客优惠计划 前期运营收益策略渠道、促销 运营模式-附件：前期运营收益策略 持续运营收益策略 产业链延伸 周边开发 公共关系 延展性整体形象的多维渗透 公共关系的意图并非促成购买或产生直接销售，而是通过公共关系的营造，提高景区产品在公众心中的认可度，如：开业报道，可邀请知名人士，可提高该报道价值 营造企业社会形象，如295、宣传人类文化传承、宣传养生文化价值 开设免费学生课堂，提高景区健康积极的形象构建 建立危机处理机制，提高景区危机公关能力 协同性其他合作方 包括政府、行业协会、其它景区、上下游企业、以及未来的客户，这些合作大多以经济交往为主，同时包括技术、资金、信息、人才交流在内的密切往来关系，实现资源共享、优势互补、风险共担，达到“1+12”的效果，如：政府合作：争取文化产业、旅游产业优惠政策，争取政府拨付的文化和旅游发展专项基金 上下游企业合作：与动漫、网络、软件企业、广告宣传企业合作，形成主题乐园品牌形象持续更新开发，建立数字网络公共服务传播传播平台，行业协会：包括考古协会、人类研究协会、专业游戏玩家组296、织、青少年素质拓展中心等的交流和互动，如共同承办展览、活动等，在筹建期间，也可寻求提供信息和指导 学校：学校合作包含两类，一类是中小学，形成定向合作伙伴，使基地成为中小学春游、科普活动的目的地，另一类可与高校中相关院系合作，如美术学院等 产品供应商：包括如旅游纪念品、花卉苗木、建筑建材等园区建设和商业发展等方面产品的供应商，通过筛选和比较，选择最适合的供应商 增值性土地、开发预留 主题乐园的成功开发往往吸附大量人流和大幅提升区域价值，区域土地升值和开发物业升值或将成为业主最大的盈利点，因此建议业主可以考虑前期预留地块作为景区成熟后的溢价出售或增值开发。运营模式-附件：前期运营收益策略 原有规划297、控规景区部分摘要 原有规划总体结构框架调整建议 云南旅游市场分析 需求预测与运营 财务测算之票价体系 案例分析 主题小镇产品体系深化 各阶段方案修改汇总 附件 财务测算之票价体系-254-上海极地海洋世界娱乐项目定位咨询 Shanghai Polar Ocean World Entertainment Project Consultation 票价设置 Pricing 票价体系比率：票价体系比率：SeaWorld Orlando SeaWorld 票面价票面价 比率比率 网购价网购价 比率比率 普通票 Single Park SeaWorld 一日票 成人 84.99 1.00 74.99 0298、.88 儿童 76.99 0.91 66.99 0.79 Aquatica一日票 成人 49.99 0.59 44.99 0.53 儿童 44.99 0.53 39.99 0.47 多园联票 SeaWorld,Busch Gardens Tampa Bay,Aquatica 成人 144.99 1.71 144.99 1.71 儿童 136.99 1.61 136.99 1.61 SeaWorld Orlando and Aquatica 成人 124.99 1.47 114.99 1.35 儿童 116.99 1.38 106.99 1.26 SeaWorld and Busch Garde299、ns Tampa Bay 成人 134.99 1.59 124.99 1.47 儿童 126.99 1.49 116.99 1.38 奥兰多公园联票SeaWorld,Aquatica,Universal Studios,Islands of Adventure,Wet n Wild,(Busch Gardens Tampa Bay）五园联票 成人 289.95 3.41 289.95 3.41 儿童 269.95 3.18 269.95 3.18 六园联票 成人 329.95 3.88 329.95 3.88 儿童 309.95 3.65 309.95 3.65 假期套餐包（与酒店合作）最低价300、 比率 最高价 比率 全天免费食 269 3.17 398 4.68 一名儿童免费 267 3.14 396 4.66 五合一 966 11.37 1611 18.96 -255-上海极地海洋世界娱乐项目定位咨询 Shanghai Polar Ocean World Entertainment Project Consultation 票价设置 Pricing SeaWorld 票面价票面价 比率比率 网购价网购价 比率比率 佛罗里达州居民 日历年年卡 SeaWorld年票 成人 84.99 1.00 84.99 1.00 儿童 76.99 0.91 76.99 0.91 SeaWorld年票301、及Aquatica工作日票 成人 131.99 1.55 131.99 1.55 儿童 123.99 1.46 123.99 1.46 SeaWorld&Busch Gardens 年票 成人 138.99 1.64 138.99 1.64 儿童 122.99 1.45 122.99 1.45 SeaWorld&Aquatica联票 成人-99.99 1.18 儿童-91.99 1.08 SeaWorld and Busch Gardens Tampa Bay 成人 134.99 1.59 124.99 1.47 儿童 126.99 1.49 116.99 1.38 自然年年卡（4个公园为：S302、eaWorld，布施花园，水上乐园，冒险岛；白金卡含10个公园：美国3个SeaWorld，2个布施花园，2个水上乐园，冒险岛，美国水乡（VA），芝麻街乐园（PA）1年年 2年年 1个公园 成人 119.99 1.41 169.99 2.00 童/老 111.99 1.32 161.99 1.91 2个公园 成人 169.99 2.00 244.99 2.88 童/老 161.99 1.91 236.99 2.79 3个公园 成人 219.99 2.59 319.99 3.77 童/老 211.99 2.49 311.99 3.67 4个公园 成人 259.99 3.06 379.99 4.47303、 童/老 251.99 2.96 371.99 4.38 白金卡 成人 299.99 3.53 439.99 5.18 童/老 291.99 3.44 431.99 5.08 票价体系比率：票价体系比率：SeaWorld Orlando-256-上海极地海洋世界娱乐项目定位咨询 Shanghai Polar Ocean World Entertainment Project Consultation 票价设置 Pricing 香港海洋公园香港海洋公园 普通票 智纷全年入场证 金卡 比率 银卡 比率 学生卡 比率 成人 840 3.00 660 2.36 -小童(3-至11岁)420 1.50 304、330 1.18 -全日制学生(12岁或以上)-580 2.07 日间入场门票 票面价 成人 280 1.00 小童(3至11岁)140 0.50 领取综援的家庭成员 20 0.07 十月全城哈囉喂2012 非周六 比率 周六/节日 比率 夜场门票 普通票 成人 280 0.86 325 1.00 儿童 140 0.43 163 0.50 大学生 238 0.73 276 0.85 哈罗喂轻量级门票(全新)成人 180 0.55 210 0.65 儿童 90 0.28 105 0.32 智纷会员（部分日期有效）成人 140 0.43 163 0.50 儿童 70 0.22 82 0.25 至尊305、门票 普通票 成人 480 1.48 550 1.69 儿童 240 0.74 275 0.85 智纷会员（部分日期有效）成人 240 0.74 275 0.85 儿童 120 0.37 138 0.42 至尊晚餐套票 普通票 成人 720 2.22 790 2.43 儿童 415 1.28 450 1.38 智纷会员（部分日期有效）成人 450 1.38 490 1.51 儿童 275 0.85 295 0.91 票价体系比率：香港海洋公园票价体系比率：香港海洋公园-257-上海极地海洋世界娱乐项目定位咨询 Shanghai Polar Ocean World Entertainment P306、roject Consultation 票价设置 Pricing 上海海洋水族馆上海海洋水族馆 种类种类 票价票价 比率比率 单次票 成人 160 1.00 儿童 110 0.69 年卡 个人 388 2.43 家庭 888 5.55 上海长风海洋世上海长风海洋世界界 种类种类 票面价票面价 比率比率 网购价网购价 比率比率 普通票 成人 160 1.00 140 0.88 儿童 110 0.69 90 0.56 军/老 110 0.69 -残疾人 80 0.50 -联票（长风+蜡像馆）成人 310 1.94 225 1.41 儿童 200 1.25 145 0.91 家庭 820 5.13 307、535 3.34 学生 270 1.69 195 1.22 会员卡 成人 298 1.86 -童/老 198 1.24 -团体票 学生 33 0.21 -旅行团 52 0.33 -企业团 77 0.48 -上海欢乐上海欢乐谷谷 全价全价 比率比率 半价半价 比率比率 普通票 200 1.00 100 0.50 年卡 428 2.14-海昌集团海昌集团 种类种类 票面票面价价 比率比率 淡季淡季 比率比率 天津 成人 160 1.00 -童/老 80 0.50 -学生 120 0.75 -烟台 成人 120 1.00 100 0.83 童/老/残 60 0.50 -青岛 成人 130 1.00 308、-优惠 65 0.50 -年卡 365 2.81 大连 成人 190 1.00 -优惠 95 0.50 -年卡 260 1.37 成都 成人 130 1.00 -优惠 70 0.54 -武汉 成人 150 1.00 -优惠 大连发现王国 日票 比率 夜票 比率 成人 170 1.00 100 0.59 学生 125 0.74 75 0.44 儿童 85 0.50 50 0.29 老人 35 0.21 30 0.18 重庆加勒比海水世界 成人 130 1.00 -优惠 65 0.50 -票价体系比率：上海及海昌现有项目票价体系比率：上海及海昌现有项目 原有规划控规景区部分摘要 原有规划总体结构框309、架调整建议 云南旅游市场分析 需求预测与运营 财务测算之票价体系 案例分析 主题小镇产品体系深化 各阶段方案修改汇总 附件 案例分析 专题研究篇 Monographic Study 259 Site conditions Summary 基地条件综述 发展要点 背景认知 资源梳理 市场趋势 滇中经济导入产业机遇 成昆高铁扩展客源契机 云南主题文旅展露锋芒 偏离常规旅游热点区域 元谋人拳头价值支撑不足 土林地貌本底规模缺乏 冬季温泉资源市场同质 昆大丽自驾线路 团客旅游定制化与体验性 旅游大省向度假大省的跨越 带薪休假制度与智慧旅游 基地资源受限生态保护要求 亟待生态保育与旅游开发相结合的永续发310、展模式 发展议题：1.如何对原有规划进行重新梳理，优化基地整体空间布局 2.产业层面比较单一，考虑产业对资源依赖（农业、健康产业）往品牌资源导入（文化、复合产业）的优化 3.旅游市场层面，如何打造拳头产品树立品牌，如何精准挖掘不同层级客群，提供复合产品配套 4.启动区，旅游服务功能、市政服务功能、产业功能，如何布局 5.主题公园功能布局（三大attraction分隔，吸引不足，主题公园远离配套，规模及吸引不足）专题研究篇 Monographic Study 如何处理主题小镇与主题乐园的关系？如何处理主题小镇的功能分区与业态布局？如何打造主题小镇场景？如何借助国际品牌提升主题乐园？借鉴案例 Ca311、se study 案例研究 案例遴选标准 如何克服气候条件打造全天候游憩乐园？如何发挥悬崖地质优势，打造悬崖观景体验？如何布置温泉疗养中心的功能板块？专题研究篇 Monographic Study 中华恐龙园 意大利格罗塔帕拉奇赛酒店 迪诺水镇 迪斯尼小镇 马来西亚 云顶旅游区 希腊 卡缇吉斯酒店 美国长木花园 新加坡滨海湾花园 美国科罗拉多 大峡谷玻璃桥 焦耳酒店 台湾北投 三二行馆 宁波文化馆（AECOM）如何找到项目灵魂并使之成为可复制的商业模式？环球恐龙园 Theme Park Case Study 主题乐园案例研究 强调乐园与配套小镇主题一体化的乐园集合效应 以及主题乐园与配套区在空312、间与布局上的结合 如何处理主题小镇与主题乐园的关系？中华恐龙园 项目所在地：江苏省常州市 面积：400,000平米（600亩）年游客量：400万人次 迪诺水镇 香树湾花园酒店 三河三园亲水之旅 恐龙城大剧院 恐龙谷温泉 借鉴点一：主题乐园（环球恐龙园）与配套区（迪诺水镇+其它区）主题一体化，相同的主题强化乐园集合效应 借鉴点二：主题乐园与配套区在空间与布局上的结合。以恐龙园为核心，小镇+其它配套度假区作为乐园的配套；同时小镇作为配套区 的核心，联系周边度假区以及乐园 借鉴点三：迪诺水镇、大剧院、温泉、酒店等配套区打造适合全天候游憩的园区不夜城 专题研究篇 Monographic Study 品313、牌形象区 主题百货 名品折扣店 品牌家饰 韩国CGV影院 互动体验区 儿童生活馆 世嘉地球漫步体验中心 教育科普基地 如何处理主题小镇的功能分区与业态布局？迪诺水镇 主题餐饮区 创意零售区 品牌形象区 互动体验区 娱乐体验区 主题酒店区 企业会所区 主题酒店区 个性、创意的度假空间 高档SPA、水疗 娱乐体验区 酒吧、混合吧 迪诺水镇不夜城 企业会所区 为知名企业量身定制的私密空间 主题餐饮区 品牌餐饮 环球风情美食 异域风情餐厅 量贩KTV 音乐球吧 创意零售区 创意零售 个性艺术 国际品牌风尚街 小镇风貌 迪诺水镇汲取恐龙设计元素，利用地质地貌、海洋生物、恐龙表皮、骨架等创作出一组组风格迥314、异的主题建筑 以中央广场为中心，7大分区筑恐龙主题消费城 街区式、游憩型商业聚落 功能提升为观光游乐、演艺购物、养生休闲为一体 游客的人均消费提高到1000元/人 游客逗留时间延长到48H 7 大不同功能分区各有侧重 打造体验和衍生环节的街区式、游憩型商业新模式 Theme Park Case Study 主题乐园案例研究 专题研究篇 Monographic Study 地点：美国佛罗里达沃尔特迪斯尼世界度假区 占地面积：占地约50公顷 项目特点：延续迪斯尼童话与欢乐的主题氛围，形象旗帜鲜明 提供一站式的购物、娱乐和餐饮，夜间活动丰富 作为奥兰多迪斯尼世界的交通枢纽，交通连接友善 西城 Wes315、t Side 欢乐岛 Pleasure Island 购物城Marketplace 品牌购物与餐饮 大型迪斯尼商场 主题休闲购物 斯尼大世界专卖店 特色雨林餐厅 如何处理主题小镇的功能分区与业态布局？迪斯尼小镇 环湖设置三大不同主题定位的商业配套，以满足不同类型的访客需求 度假酒店&SPA Theme Park Case Study 主题乐园案例研究 餐饮与娱乐为主 室内电子互动游乐园 太阳剧团、迪斯尼探索世界 蓝调小屋、古巴餐厅 Wolfgang Puck Caf 维京唱片城 AMC 24-screen影院 主题游憩与娱乐 酒吧、休闲餐厅及高端品牌店 可容纳400位顾客的星际好莱坞 多家娱乐316、场所及食肆 专题研究篇 Monographic Study 如何打造主题小镇场景？迪斯尼小镇 迪斯尼小镇的项目策划充分呼应主题定位 营造一致性的旅游及商业氛围 12间迪斯尼影视纪念品、主题服装、玩具，仿佛置身于迪斯尼童话世界之中 鼓励孩子们自己动手制造玩具与球类参与活动，在这里，梦想都可以实现 呼应迪斯尼动画片元素，导入创意元素，吸引小孩 及寻找童趣的人们消费 迪斯尼以艺术方式吸引访 客，汇聚大量迪斯尼主题的版画绘画，雕像和玩偶 迪斯尼卡通元素布满全街，连同商铺全面营造开放式 的主题购物氛围 Theme Park Case Study 主题乐园案例研究 专题研究篇 Monographic St317、udy 借鉴点一：区位不佳、交通不便、资源普通的高原山区，通过主题乐园“造景”构建核心吸引力，建成适合四季游憩的综合旅游度假区 借鉴点二：升级传统的户外机械游乐设施，引入国际知名的电影制作和发行公司二十世纪福克斯公司，打造全球首个20世纪福克斯主题乐园 户外游乐园（建于1978年）冰河世纪 博物馆惊魂夜 少年Pi的奇幻漂流 里约大冒险 二十世纪福克斯公司品牌 如何借助国际品牌提升主题乐园？马来西亚云顶旅游区 云顶每年接待超过2000万人次的游客，其中300万会到户外游乐园引入国际品牌福克斯后，预计每年可吸引600万人次的游客 区位：吉隆坡东北约50公里处 面积：49平方公里，海拔1700米，4318、公顷的人工湖 游客量：2,000万人次/年 世界首个二十世纪福斯主题乐园 总投资额约合7.65亿元人民币 占地10万平方米 设有25不同主题的游乐设施 乐园內同时设有零售商店、主题餐饮店 预计将于2016年建成 会议 生态 购物 娱乐 运动 博彩+主题乐园 Theme Park Case Study 主题乐园案例研究 专题研究篇 Monographic Study 采用室内花园模式，营造气候宜人的多样室内游览空间 如何克服气候条件打造全天候游憩乐园？美国长木花园&新加坡滨海湾花园 长木花园温室 区位：美国宾夕法尼亚州，距离 纽约2小时车程 年游客量：90万人次 规模及主题 占地超过425公顷，319、20个室外花园、20个室内花园以及大片林园。温室面积16000平米 Theme Park Case Study 主题乐园案例研究 新加坡滨海湾花园 区位：新加坡滨海湾 年游客量：500万人次 规模及主题 两个玻璃生态区：-“云雾林”占地0.8 公顷 -“花穹”占地1.2 公顷 专题研究篇 Monographic Study 借鉴点 温室营造舒适宜人的小气候，形成功能多样化的室内休闲空间 浪漫优雅的温室建筑环境，远离冬天的严寒和夏季的酷暑 置入多种使用功能，使游客得到丰富的休闲体验 借鉴点 冷室的建设调节气候，促使众多花卉的生长成为可能 构筑梦幻场景，让游客获得仙境般的独特体验 利用环保节能技术320、，实现全民科普理念 采用室内花园模式，营造气候宜人的多样室内游览空间 如何克服气候条件打造全天候游憩乐园？美国长木花园&新加坡滨海湾花园 Theme Park Case Study 主题乐园案例研究 专题研究篇 Monographic Study 借鉴点-与环境结合的活动和节庆成为游客到此的重要目的 多种主题音乐会和演艺 景观设计教育 花卉展 私人宴会 夜间植物展 亲子家庭互动课程 与环境结合的活动和节庆成为游客到此的重要目的 如何克服气候条件打造全天候游憩乐园？美国长木花园 +新加坡滨海湾花园 Theme Park Case Study 主题乐园案例研究 专题研究篇 Monographic 321、Study 区位：意大利南部小镇，Grotto Palazzese悬崖石灰岩溶洞 规模：共有 25 间空调客房并设有私人阳台 借助本地特有的悬崖地势和溶洞资源 克服夏季炎热干燥的气候条件，打造溶洞避暑的独特体验 如何发挥特殊悬崖地质优势？意大利格罗塔帕拉奇赛酒店+希腊卡缇吉斯酒店 区位：圣托里尼岛伊亚小镇，高踞于爱琴海300英尺之上的卡德拉峭壁上 规模：27间拥有地中海特有的白色建筑风格的客房和套房 Hotels&Resorts Case Study 酒店案例研究 资源特色：酒店餐厅建在拥有自然洞穴的悬崖峭壁上，住客可以在这里用餐，同时欣赏脚下的海浪拍打岩石的景象 资源特色：融合了精致的现代感322、与传统希腊细节，创造了一种平静放松的氛围和纯净的细节。酒店还设有屋顶餐厅，两个无边际泳池，一个户外按摩池以及图书馆 专题研究篇 Monographic Study 借助透明观景平台和泳池，打造“峡谷空中行”的奇妙体验 如何打造特殊的悬崖观景体验？美国科罗拉多大峡谷玻璃桥+焦耳酒店 Hotels&Resorts Case Study 酒店案例研究 概况：距大峡谷底1200米的高空，为U字形玻璃平台，最远处距岩壁21米，宽约3米 年游客量：50万游人次 配套设施：占地3000平方米的游客中心设有博物馆、电影院、贵宾茶座、礼品店及不同餐厅和酒吧，更可进行会议甚至举行婚礼。区位：美国德克萨斯州达拉斯 323、概况：焦耳酒店由达拉斯国家银行大楼改造而成。玻璃泳池向外探出8英尺，游客们可以游到泳池的最底端，观看市中心的美丽景观 专题研究篇 Monographic Study Special Means of Transportation 独特交通方式案例 结合景区特殊地势地貌，打造丰富有趣的交通方式 能够极大增强游客的体验感 如何在景区打造丰富有趣的交通体验？缆绳火车 瑞士 骑驴、骑马 希腊 滑降 美国 360透明景观缆车 香港 基地现状 基地现状 基地现状 基地现状 专题研究篇 Monographic Study 宁波未来最具“创新精神”的时尚艺术体验场馆 A Fashionable Venue w324、ith The Strongest Exploring Sprite of Ning bo City，Next Decades 汇博甬城 宁波创新科技生活解码 See the Colorful World with your Exploring Heart The Journey to decoding the High-tech Life of Ning bo 中国第一个以无线感测网络技术应用于人文生活休憩空间的互动数位公共艺术公园 东南分散式馆群有机创意聚落+甬江观景新地标+无界乐游新时尚之代表 宁波媒体化建筑行动展馆+思想碰撞激荡平台+虚拟实境感官体验场所之代表 Themed Venue325、 Case Study By Aecom AECOM主题场馆类案例介绍 宁波国家高新区科技文化中心建筑策划咨询 专题研究篇 Monographic Study 273 创新大记事 创新能量场 创新行动站 漫步 观赏 公园景观 炫彩森林 胡西元灯光花园 孙传哲艺廊 文字演化墙 天一光廊 跃动 挑战 公园景观 终极挑战者 勇气实验室 绿篱迷宫 宁波精神场 停留 实验 交流 建筑+公园景观 灵感之丘（馆群）荣耀花园 体验方式 体验环境 体验项目 创新大记事 创新能量场 创新行动站 Themed Venue Case Study By Aecom AECOM主题场馆类案例介绍 场馆分区故事线延展 专题326、研究篇 Monographic Study 274 3号馆 1F 游客咨询 售票处 宁波旅游资讯 纪念品商店 2F 行政办公室 会议室 研究办公室 展品制作及维修室 员工餐厅 分区功能业态概念构想 游客咨询 售票 纪念品商店 宁波旅游资讯 行政 办公室 会议室 研究 办公室 员工餐厅 展品制作及维修室 2号馆 1号馆 设备 维修室 灵感 宁波 认识灵感 灵感与脑 灵感造物 商店 幻象区 灵感日记 设备 维修室 少年 灵感学院 思维 实验室 灵感坐标 无尽新知 灵感 餐厅 灵感光廊 1F 思维实验室 幻象区 2F 灵感学院 灵感日记 3F 无尽新知 4F 灵感餐厅（通往灵感坐标）1F 灵感宁波 327、认识灵感 2F 灵感与脑 灵感造物 Themed Venue Case Study By Aecom AECOM主题场馆类案例介绍 专题研究篇 Monographic Study 如何处理主题小镇与主题乐园的关系？如何处理主题小镇的功能分区与业态布局？如何打造主题小镇场景？如何借助国际品牌提升主题乐园？如何克服气候条件打造全天候游憩乐园？如何发挥悬崖地质优势，打造悬崖观景体验？如何布置温泉疗养中心的功能板块？强调乐园与配套小镇主题一体化的乐园集合效应 打造体验化街区式、游憩型商业新模式，环湖设置三大不同主题定位的商业配套以满足不同类型的访客需求 小镇项目策划应充分呼应主题定位，营造一致性的旅游328、及商业氛围 借助电影IP授权营造热门场景及体验活动 采用室内花园模式，营造气候宜人的多样化室内游览空间；或借助本地特有的悬崖地势和溶洞资源，打造溶洞避暑的独特体验 结合景区特殊地势打造独特景观体验，创造丰富有趣的交通方式，极大增强游客的体验感 将温泉与疗养、食疗等健康管理功能结合，营造舒缓平静的温泉度假体验 Case Study Summary 案例研究小结 1 2 3 4 5 6 7 专题研究篇 Monographic Study 专题研究篇 Monographic Study 276 整体现状特征 集团持续市场扩张，区域分布扩散，主题动画愈益重要，扩建投资效益高 再投资产生即时效益 海洋公329、园及香港迪士尼均已投入巨资对整体园区进行重要扩建 总入园人数增长较市场增长更为迅速 集团持续扩张 国内运营商逐渐成熟 品牌影响力显著 区域分布扩散 从一线城市到二、三线城市 从东部沿海到中西部地区 主题动画凸显重要性 在购物中心/主题公园中注入具有一定市场认知度的动画形象/主题人物娱乐设施，能够大幅度提升景点人气和吸引力 例如：方特欢乐王国熊出没 数据来源（备注）：XX-14号字体)以哈尔滨、大连为代表的东北地区 以北京、青岛为代表的环渤海区域 以上海、杭州、常州为代表的长三角区域 以深圳、广州、三亚为代表的珠三角区域 以成都、重庆、桂林为代表的西南片区 国内主题公园经历30年发展历程，深圳、330、常州、广州、杭州、成都等引领开发模式的创新 Monographic Study 专题研究-主题乐园发展历程与现况 专题研究篇 Monographic Study 专题研究篇 Monographic Study 277 1 东京迪士尼乐园 15.9%17,213,900 14,847,000 2 东京迪士尼海洋公园 11.3%14,084,100 12,656,000 3 日本大阪环球影城 4.1%10,100,000 9,700,000 4 香港海洋公园 0.5%7,475,000 7,436,000 5 香港迪士尼乐园 10.4%7,400,000 6,700,000 6 韩国乐天世界 15331、.9%7,400,000 6,383,000 7 韩国爱宝乐园 6.6%7,303,000 6,853,000 8 日本长岛温泉乐园-0.2%5,840,000 5,850,000 9 横滨八景岛海岛乐园 2.4%4,149,000 4,050,000 10 杭州宋城 7.9%4,100,000 3,800,000 11 深圳华侨城-5.9%3,950,000 4,196,000 12 新加坡环球影城 4.9%3,650,000 3,480,000 13 常州恐龙园 5.9%3,600,000 3,400,000 14 深圳欢乐谷 2.1%3,280,000 3,212,000 15 深圳世界332、之窗 2.5%3,250,000 3,170,000 16 广州长隆欢乐世界 7.7%3,200,000 2,970,000 17 北京欢乐谷 1.5%3,100,000 3,055,000 18 郑州方特欢乐世界 NA 2,850,000 NA 19 园成都欢乐谷 8.0%2,560,000 2,455,000 20 韩国首尔乐园 7.5%2,300,000 2,130,000 公园集团 增长 2013 2012 亚洲排名前20的主题公园（按游客人次）277 国际知名品牌主题公园更具吸引力，持续性强且重游率高；国内主题公园仍有巨大的提升空间 国内极受游客欢迎的宋城仅排名第十，深圳华侨城游客人333、次更是较前年负增长5.9%，游客人次皆不及日本东京迪斯尼人次的1/3 中国大陆地区的主题公园数量占比达40%，游客量却远远落后于日韩 近一半的主题公园年游客量介于100-300万之间 大多停留在门票收入为主的阶段，零售餐饮有很大的改善空间 年游客量 收入组成 1/3开放于90年代 1/3开放于2000-2009年 1/3开放于近两年 游戏和电影主题、海洋和动物主题所占比重最大；其他为文化和人物主题及海洋和水上主题 不同模式的规模差异化大，大多主题公园并非独立存在，而是作为综合开发的组成部分 开业年份 主题类型 园区面积 大中华区主题公园行业调查 Monographic Study 专题研究-主题乐园发展现况 中国主题公园比起亚洲主题公园，整体吸引力弱，重游率低；主要发展问题为主题不显、缺乏独特的旅游文化资源、产业链单一 2010-2012 Pre 2000 2000-2009 文化及人物