1、咸阳世纪西路地块可研报告,提案：XX地产投资中心时间：年4月16日,PART 1 土地属性分析PART 2 市场分析PART 3 项目定位及规划方案PART 4 投资测算PART 5 总结及建议,PART 1 土地属性分析,项目基本信息 区域基本情况 土地属性结论,经济技术指标,项目建面约16.5万平方米,项目区位,地块隶属于咸阳市秦都区，距离咸阳市政府约1.9公里，距XX御景湾项目4公里。,本案,御景湾,市政府,距市政府1.9公里,距XX御景湾4公里,西近东三环路辅道，东临丽水花都小区及建筑构件厂家属院,地块四至,西面：紧邻唐都医院,伍家路及丽水花都小区,地块内为净地，无拆迁，高压电线等。,2、地块内部情况,要点：1、周边道路：项目东面临伍家路路，目前为连接河堤路车道预备道；南邻世纪西路（交通主行道）；北邻河堤路。2、周边交通便利，门前公交站（22路,26路,36路）经过，副59路直达西安城西客运站；向东500米（630路区间,k630路）起点站直达西安。,本项目项目临近西宝高速咸阳出口，以及世纪大道（西安咸阳两地间最便利的两条链接通道）出行便利。,交通,1.1 项目基本信息,项目位于咸阳市世纪大道西段，陈阳寨转盘向西500米路北。,周边配套,本案,咸阳市启迪中学，距项目2.2公里,人人乐超市，距项目1公里,咸阳市实验中学，距项目2.2公里,宇宏健康花城小学，距项目822米,咸阳市中3、心医院西郊分院，距项目1.6公里,西宝高速咸阳出口，距项目938米,周边人口,1.1 项目基本信息,南郊教材市场（南区）,南郊教材市场北区,本案,家具市场,2公里范围内约有3个专业市场，1500多家商铺，从业人员约有3万人，区域常住人口约3.5万人。,沣西新城按照西安国际化大都市综合服务副中心和战略性新兴产业基地”发展定位，沣西新城精心规划了“三区十园”产业布局,产业规划,2.1 区域基本情况,三区：1.信息产业园区2.滨河现代服务区3.田园实践区十园：1.西咸信息产业园2.现代综合商务区3.都市农业区4.优美小镇改革试验园5.丝绸之路国际展览中心6.西咸新区国际文教园7.中小企业园8.科教示4、范园9.活力生活服务园10.丰京遗址园,沣西新城总体定位是未来西安国际化大都市综合服务副中心和战略性新兴产业基地。在产业定位上，以行政商务和战略性新兴产业为主，重点发展新材料、物联网、信息技术、生物医药、都市农业、高尚居住等产业。,区域定位,2.1 区域基本情况,已入驻企业：联通西北数据基地；西北云谷；数字影视产业基地；陕西广电网络产业集团与西部电影集团；沣西新城医药产业园等；未来沣西新城从业人员主要为科学与文化产业方面。,按照沣西新城路网建设规划，沣西新城拟建设城市道路13条，其中包括沣景路、同德路、咸户路、天元路、兴园路、沣柳路等,交通规划,2.1 区域基本情况,区内西宝高速老线、西宝高速5、新线、西户铁路等穿新城而过，距西北地区最大的空中交通枢纽西安咸阳国际机场仅约15分钟车程，公路、铁路、民航相互交融的大交通格局，区内已建成多条连接西安、咸阳主城区道路，为沣西新城搭建了快捷高效、功能完善的现代化综合运输体系，全面提升沣西新城的辐射能力。,市政基础设施和公共服务设施，城市配套正高速完善中,区域配套,2.1 区域基本情况,未来预建设1、沣西新城体育运动中心；2、沣西新城高级中学；3、沣景国际购物中心；4、财富矩阵城市综合体；5、国际会展中心；6、丰京国际酒店；7、文化休闲广场；8、沣西新城湿地公园；9、沣西新城综合医院。,土地属性小结,1.4 土地属性结论,PART 2 市场分析,6、整体市场情况 板块市场情况 竞品项目分析 周边土地市场 市场分析结论,城市经济情况,2.1 整体市场情况,GDP与房地产发展模式,根据咸阳近几年的增长状况，咸阳城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期，2016年咸阳城市人均GDP 6976.74美元,处于快速增长期阶段，发展潜力巨大。,咸阳城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期,城市空间发展,2.1 整体市场情况,城镇空间规划构成“一带两轴多中心”的城镇体系空间结构,（1）一带：沿陇海铁路、西宝高速和西铜高速，在市域东部和南部形成城镇密集发展带，重点连接咸阳市区和三原、泾阳、兴平、武功普集镇。2）两轴：沿312国道、新银武高7、速、西平铁路形成市域城镇发展主轴线，重点连接咸阳市区和礼泉、乾县、永寿监军镇、彬县和长武昭仁镇；沿国道211、咸铜铁路形成市域城镇发展次轴线，重点连接泾阳、三原、淳化城关镇和旬邑城镇（3）多中心：形成以咸阳市区为核心，以兴平、三原、泾阳、乾州、礼泉和彬州为副中心的多中心城镇体系。,价格及供求情况,2.1 整体市场情况,咸阳市整体市场增长平稳，自2016年7月始市场增长幅度大幅增加，住宅市场价格增长空间较大,库存情况,2.1 整体市场情况,2016年底咸阳市商品住宅存量为110万m,去化周期为9个月,市场需求下,风险小,去化压力不大。,2016年底咸阳市商品住宅存量为110万m,去化周期为9个月8、,市场需求下,风险小,去化压力不大。,产品情况,2.1 整体市场情况,2016年咸阳住宅成交集中在80-120m、120-144m面积段,改善性需求得到明显释放。,80-120m、120-144m面积段为主力成交户型。,从 2016 年与 2015 年的对比可以看出，2016 年全年的销量和销售面积都相对 2015 年 有大幅增加，销售套数增长幅度为 17.89%，销售面积增长幅度 18.83%。销售金额 2016年比 2015 年增长 11.97 亿元，增长幅度 20.66%，销售均价每平米增长了 113 元/，增幅为 2.55%。,销售情况,2.1 整体市场情况,价格情况,2.2 板块市场9、情况,片区高层单价4200-5300，两房总价38-50万，三房52-68万。,片区沣东新城占据天时地利人和，紧邻西安的巨大地域优势使得该片区一直备受市场青睐；沣西新城为沣东新城的延长发展区域，咸阳城市核心区和西安的过渡地带，新兴产业的崛起为该片区的楼市注入了活力和消费力；改善型需求逐步增长。,产品情况,2.2 板块市场情况,片区产品高层主要以78-100(两居）100-140(三居)为主。,2016年成交结构中，成熟配套产品明显占据主流，学区为核心驱动，热销刚需大盘年均去化在5-10万方；,去化情况,2.2 板块市场情况,咸阳市房地产市场在经过2015年相对低迷不景气后，跟随全国大势，20110、6年多项利好信息促进楼市向好。咸阳市作为三四线城市，节奏慢于一、二线大城市，但房地产购房需求仍然在全年第二季度和第三季度进行释放，销量大幅提升。相应的住宅及商业土地成交数据也在今年有了明显增量，预计未来咸阳楼市将迎来波浪走势的峰顶阶段，市场向好。,客户情况,2.2 板块市场情况,1、本片区内有世纪大道秦皇路及西宝高速入口等，同时未来1号线经过此片区，交通网发达，交通便利。2、同时随着新楼盘的不断开发，配套逐步完善、提升，居住氛围较高。3、未来规划利好，吸引郊县及周边客户。,年龄构成,客户的年龄在25-45岁之间比例较高，购房群体以中青年为主。,自住为主，首次置业与改善型需求兼有；少量投资客。,11、小户型单位多为单身或者刚结婚的年轻人，大户型单位以3口以上大家庭居多。,购买目的,家庭结构,以本地客户为主，其次为周边企业客户，郊县客户比例呈增长趋势，置业目的以自住为主。,库存情况,2.2 板块市场情况,片区市场2016年销售面积约35.44万，库存约29.03万，预计新推12.6万，预计18个月去化完，本案销售节点刚好承接片区客群需要。,年,2018年,2019年,第二季度,第三季度,第四季度,第一季度,第二季度,第三季度,第四季度,第一季度,小户型为主项目,中大户型为主项目,户型尚不确定项目,项目1,项目1,项目1,项目1,项目1,项目1,项目1,项目1,未来供应,2.2 板块市场情况,12、片区未来暂无新项目入市。,林凯城,本案,世城滨江,宇宏健康花城,先河国际社区,周边典型竞品项目,2.3 周边典型竞争项目分析,本项目的一级竞品为林凯城、世城滨江。二级竞品为宇宏健康花城、先河国际社区。,一级竞品林凯城,2.3 周边典型竞争项目分析,距离约0.6KM,基本情况：总计32栋，分4期开发，1期1#2#和5#楼，总高33层，2梯4户，面积区间为84的（二室），97赠送10的（三室），133和139的（四室）；已基本售磬在售的2期期房 27#和25#预计2018年年底交房采用2梯5户总高33层，在售面积是69和80的（二室）102和110的（三室），小区现在车位出售售价15万，车位交5013、00抵2万。均价5200元/平,一级竞品林凯城,2.3 周边典型竞争项目分析,产品：主力产品以79-117平刚需为主，去化速度较快，130平以上户型去换较慢。,一级竞品林凯城,2.2 板块市场情况,客户市区比例占比45%，郊县客户占比47%，外省市8%,地段为主要购买因数，占比39%，其次是环境25%，配套为13%,客户：主要来自咸阳，驱动因素主要为地段，客户年龄25-45为主力，大多为首次置业。,客户分布在25岁到45岁之间，主要在30-35岁左右,首次置业占比为50%,一级竞品世城滨江,2.2 板块市场情况,基本情况：项目规划9栋高层，共分2期开发，目前项目在售1期2#、3#、4#楼，准现14、房，在售户型：85、94、127、129（建筑面积）四种主力户型，项目主体已经封顶，内部水电安装已结束，目前在做外立面、门窗安装等工序，预计17年10月交房。均价5000元/,一级竞品世城滨江,2.2 板块市场情况,产品：主力产品以74-95.17平刚需为主，去化速度较快，127平以上户型去换较慢。,一级竞品世城滨江,2.2 板块市场情况,客户市区比例占比45%，北五县客户占比18%，外省市8%,地段为主要购买因数，占比39%，其次是环境25%，配套为13%,客户分布在25岁到45岁之间，主要在30-35岁左右,首次置业占比为45%,客户：主要来自咸阳，驱动因素主要为地段，客户年龄25-45为15、主力，大多为首次置业。,林凯城总计32栋，分4期开发，1期1#2#和5#楼，总高33层，2梯4户，面积区间为84的（二室），97赠送10的（三室），133和139的（四室）；已基本售磬在售的2期期房 27#和25#预计2018年年底交房采用2梯5户总高33层，在售面积是69和80的（二室）102和110的（三室），小区现在车位出售售价15万，车位交5000抵2万。均价5200元/平,世城滨江项目规划9栋高层，共分2期开发，目前项目在售1期2#、3#、4#楼，准现房，在售户型：85、94、127、129（建筑面积）四种主力户型，项目主体已经封顶，内部水电安装已结束，目前在做外立面、门窗安装等工序16、，预计17年10月交房。均价5000元/,周边典型竞品项目,宇宏健康花城共分4期开发，目前二期现房清盘，主力销售大平层；清盘价5100元/平,本案,先河国际社区总楼栋数21栋，分4期开发。目前8#9#和10#楼现房发售，其余均已售罄，在售面积区间为：69128。均价4300元/,先河西区泉上花间总楼栋数14栋，分4期开发。目前在售8#、9#和10#楼（现房），其中8#楼总高18（小高层），2个单元，2梯3户的设计，8#楼预计年12底交房；9#和10#楼总高25层，1个单元，2梯5户的设计，已于2016年12月31日交房。在售面积区间为：69.106。均价：4300元/平,双峰锦湖2栋，面积区间17、为两室91、93；三室123、127，现房销售，剩余房源150套左右，（车位500多个，租价地上70元/月，地下200元/月，售价10-15万），均价4300元/平,天悦中心在售1#和2#楼，在售面积区间公寓为3070，住宅为80125，均价4200元/平,2.4 周边土地市场情况,地块周边在售项目较多成交均价为4300-5200元/不等。,周边市政基础设施及生活配套设施基本完善。,利好及不利因素,利好：1、项目临近西宝高速咸阳出口，以及世纪大道（西安咸阳两地间最便利的两条链接通道）出行便利。2、区域范围属于秦都区，学校、医院等基础配套完善。3、世纪大道沿线房产为咸阳购房者热捧及关注度较高的区18、域。不利因素：1、项目土地紧邻奥星制药厂，部分业主会考虑其影响；,2016年6月-年4月咸阳市土地市场成交概况,周边土地市场情况,2.4 周边土地市场情况,本案,3,2,1,4,2.1.9 商住用地占地1843.7平，建面7707平，成交402万,溢价率0，楼面单价521元,1.1.19 商住用地占地33562.6平，建面117469平，成交7555万,溢价率0，楼面单价643元,4.2016.9.19 商住用地占地3761.7平，建面13166，成交1016万,溢价率0，楼面单价772元,本案 住宅用地占地34464平，建面152024平成交价9098万,溢价率0，楼面单价751元,3.1.19、10 商住用地占地42502平，建面191259平，成交10290万,溢价率0，楼面单价538元,2.4 市场分析结论,项目机会点分析,要点 整体市场：随着西咸一体化进程加快，咸阳市整体楼市场增长平稳，自年2月始市场供求增大，住宅市场价格增长呈稳步上升趋势。板块市场：该地块所在区域交通便利，配套基本齐备，西咸一体化后处于强发展期。周边竞品项目：周边项目刚需与改善型住房并存，精品项目欠缺，整体售价无明显差异。土地市场情况：秦都区整体土地供应较平稳。,结论：本项目所在城市房地产市场较为稳健，地块所在区域交通便利，有一定的市场需求。,PART 3 项目投资测算,项目投资测算表(见附件),PART 420、 总结与建议,结论 投资建议,PART 3 项目初步定位,经营性定位 客户定位 产品定位 价格及去换速度建议,产品定位物业形态以高层+洋房+底商进行组合,洋房,高层,底商,物业类型定位,3.1 物业类型定位,物业形态以高层洋房底商形式进行组合。,容积率小于等于4从业态可分布以高层洋房底商形式进行组合。,项目以刚需刚改为主，产品以高层为主，因受地块限制配少量洋房及商业。,产品定位,3.2 产品定位,住宅产品主打刚需和首改客户群体，面积在110-150平为主。单层商业面积50-80平，双层商业80-150平。,项目核心客户,多次改善客户,二次改善客户,首次改善客户,品质刚需客户,纯刚需客户,品质改21、善型客户舒适型三室四室,功能改善型客户经济或舒适三室,品质刚需客户经济两室或三室,纯刚需客户,1.购买力最强，有两套或以上住房，对区域认可度不高，如若再购房，首选市区核心地段或城市近郊低密度产品；2.舒适型三室、四室，需求面积130以上；3.对总价不敏感，关注地段、环境、产品品质。,1.有一定购买力，现有一套小面积住房，有较强地缘情节，对区域认可度较高；2.需求110-130三室，有一定总价承受力。关注功能空间、总价、教育资源；,1.首次购房，有一定购买力，对区域认可度较高，关注总价、功能空间；2.需求一步到位100-110三室；,1.客户基数较大，购买力一般，总价承受能力较差，关注首付、总价22、,客户定位,3.3 客户定位,本项目核心客户为刚需和首改客户，其他客户为辅助客户。,价格及去化速度,3.4 价格及去化速度,按照年度涨幅：住宅商业按照8%的涨幅计算，车位按照10万每个，去化速度预计3年。,价格及去化速度,按照年度涨幅：住宅按照5%，商业按照3%的涨幅计算，车位按照10万每个，去化速度预计3年。,价格及去化速度,3.4 价格及去化速度,按照年度涨幅：住宅按照4%，商业按照2%的涨幅计算，车位按照10万每个，去化速度预计3年。,PART 4 项目投资测算,项目规划强排方案 项目投资测算表,4.1 项目规划强排方案,4.2 项目投资测算表,见附件：,PART 5 总结与建议,SWOT分析与结论 投资建议,结论,投资建议,该地块建议做精品刚需刚改产品，以高层为主，面积区间控制在110-135平之间，并增加洋房系列；建议投资。,4.1 总结与建议,XX地产集团投资发展中心月4月,谢谢Thanks,