1、东营市河口区项目可行性研究报告,年7月25日,2,宗地价值,市场环境,Part 1,目录,Contents,Part 2,操盘策略,Part 3,Part 4,产品定位,财务测算,Part 5,Part 1 宗地价值,3,Part1 宗地价值城市概况,东营市是山东省地级市，成立于1983年10月，是黄河三角洲的中心城市，我国重要的石油基地。山东半岛城市群的重要组成部分，处于连接中原经济区与东北经济区、京津唐经济区与胶东半岛经济区的枢纽位置。地域面积：7923平方公里。常住人口：213万人。,东营市辖三区两县（其中东营区、垦利区、河口区、利津县、广饶县）。,东营市是我国重要的石油基地，位于山东半2、岛北部，下辖三区两县。距离青岛275公里，车程3.5小时。,275公里3.5小时,本案,城市概况,出让底价,竞买保证金,付款进度,公告发布,保证金到账截止,竞买报名截止,网上竞价,交地时间,7月3日,签订出让合同后交付,总价4600万元楼面价864元/折合104万元/亩,8月1日上午11：00,开始：7月25日上午9：00截止：8月3日上午10：00,地块占地面积29566平方米、容积率1.8、计容建面53220。,8月1日上午11：00,保证金退还时间,8月7日,Part1宗地价值 出让指标,保证金920万元预付款3680万元,成交确认后30日内完成土地款支付,Part1 宗地价值现状及周边3、环境,地块地势平整，地块有少量堆土；地块周边自然资源极佳，西侧为鸣翠湖湿地公园，南侧为多层住宅，东侧为河口宾馆，北侧为河口实验学校；,黄河路,1,2,西湖路,3,黄河路,鸣翠湖公园,4,4,地块南向北,地块南向东北,地块北向南,地块内部,5,5,6,6,7,7,8,8,净地,滨河路,黄河路,渤海路,海康路,海宁路,育英街,康宁路,和平街,迎宾街,公园街,商场街,海盛路,钻井路,德盛街,友谊街,项目所处区域交通便利，路网发达，多条主干道环伺，通达度高。主干道：黄河路/西湖路高速：距离东营河口汽车站4公里，距离东滨立交桥20km；,Part1 宗地价值内外部交通,西湖路,河口汽车站3.5公里,1,4、2,3,1,鸣翠湖公园,1,2,银河公园,3KM,1.5KM,项目周边3公里范围内各项配套齐全，居住氛围成熟；地块紧邻鸣翠湖湿地公园，是河口区，区位及自然资源价值最高地段。,Part1 宗地价值区域配套,1,2,3,4,5,6,1,2,3,4,5,2,3,4,项目周边配套（1-3km内）,结论：环境资源：地块位于城区核心，紧邻鸣翠湖湿地公园，生态环境极佳；配套资源：生活、教育、医疗等配套齐全，银座超市、河口人民医院、河口实验学校等。,Part1 宗地价值重点价值挖掘/不利因素,去掉,河口城市中心、紧邻鸣翠湖湿地公园，配套齐全，交通便利，中高端品质社区,地块周边生活配套齐全，自然环境极佳，学区资5、源丰富；,地块容积率1.8，可打造中高端品质社区,地块位于东营市河口区，距离区政府1.5km，为河口区行政、商业、休闲核心区域，区域配套齐全；,Part1 宗地价值总结,区域交通便捷，多条主干道环伺；,Part 2 市场环境,11,Part2 市场环境-城市环境(城市GDP),2017年东营全市GDP为3801亿元，经济增速7.1%，保持稳定发展；人均GDP18.4万元排名全省第一，整体经济实力及发展增速较高。,GDP：2017年东营全市GDP为3801亿元，经济增速7.1%，经济发展稳定。,人均GDP：2017年东营全市人均GDP为18.4万元，稳居全省第一。,Part2 市场环境-城市环境6、（人口）,东营2017年全市常住人口215万人，人口主力分布于周边区县，河口区与广饶县产业聚集经济发展最快。,增速？,Part2 市场环境-城市环境（产业结构）,2017年河口区加快推进中海500万吨大型炼化、欧米勒电气等总投资126.1亿元的16个重大工业项目，投资34.5亿元的中海石油东营石化500万吨升级改造及配套项目，主要设备安装完成93%，钢结构安装完成95%，罐区焊接完成95%，计划年内全部建成，可实现主营业务收入170亿元。,河口区以石油产业为主，17年招商引进，中海大型炼化、欧米勒电气等16个重大工业项目，可有效带动当地就业及外来人口导入。,Part2市场环境 板块演变,河口区7、城市核心资源及政务服务主要集中在核心板块，土地稀缺，价值高。,外围板块,核心板块,宗地位置,Part2市场环境 城市分析/整体住宅市场,17年东营市河口区成交住宅23万，成交均价约5132元/平方米，17年市场已完成去库存，当期仅有少量尾盘在售。,宗地位置,天业盛世豪庭,富海西湖印象,富海朗润园,众富御园,通海锦绣家园,核心板块,宗地,售罄,待售,中央丽景,城镇？,发展？,Part2市场环境 政策环境,预售条件：工程形象进度达到地上三层，可以申请预售。资金监管：预售资金监管土拍政策：“自由竞价+设有底价”拍卖方式，没有最高限价、熔断、现房、竞自持等政策。贷款政策：客户按揭贷款正常办理限价政策：8、不限价限购政策：不限购,政策环境较为宽松，不限购，不限价，预售条件（地上3层）,换表,宗地位置,地块编号：2017-39号占地面积：69685，容积率1.6计容建面：111496用地性质：住宅成交时间：2017年9月21日成交单价：647万/亩楼面价：607元/溢价率：1.04%受让方：东营鸿景置业有限公司,地块编号：2017-40号占地面积：100818，容积率1.4计容建面：141145用地性质：住宅成交时间：2017年9月21日成交单价：588万/亩楼面价：630元/溢价率：0%受让方：众诚、富海房地产,Part2市场环境 近两年周边成交土地分析,周边地价水平：本项目地位为核心区稀缺资源9、，周边已开发成熟，近期无土地出让；区域时间最近地块为：2017年9月本地房企众诚、富海联合所拿，楼板价630元/；距离最近地块为：2017年9月本地房企鸿景置业所拿，楼板价607元/：,2.5km,3km,Part2市场环境 竞品（在建在售项目竞争分析）,本地块销售期内主要面临待售项目地块的竞争；本案依托城市核心位置、鸣翠湖湿地公园景观及项目品质，目前待售项目为本土开发商开发，毛坯交付，人车不分流，项目品质相对较差。18年富海朗润园项目（建面13.6万）开盘4个月售罄，毛坯销售均价6500元/。,宗地位置,2.5km,3km,众富御园（待售）-开发商：众诚、富海房地产-占地面积：100818-10、容积率：1.4-户型区间：叠拼240,洋房130-185-梯户比：1T2-预计洋房毛坯均价：7000元/-首开时间：预计年10月-物业形态：叠拼、洋房、小高层,富海朗润园（5个月售罄）-开发商：富海地产-占地面积：68758-容积率：1.78-户型区间：119-220-梯户比：1T2-预计洋房毛坯均价：6500元/-首开时间：年1月-物业形态：洋房、小高层,中央丽景（待售）-开发商：万中房地产-占地面积：175000（住宅）51000（商业）-容积率：1.4-户型区间：130-259-梯户比：1T2-预计小高层毛坯均价：6500元/-首开时间：预计年12月-物业形态：叠拼、洋房、小高层,通海锦11、绣家园（待售）-开发商：鸿景房地产-占地面积：69685（住宅）-容积率：1.6-户型区间：130-180-梯户比：1T2-预计洋房毛坯均价：6700元/-首开时间：预计年12月-物业形态：洋房、小高层,众富御园：位于本项目地块南侧3km，不临湖，以叠拼、洋房、小高层产品为主，预计11月开盘，洋房毛坯价格预计7000元/。,Part2市场机会评估 典型项目,本项目,主力户型185,主力户型168,对比？,当前仅少量尾盘在售，未来待售项目上市，预计18年下半年供应量约22万。本案位于鸣翠湖公园西侧，距离区政府1.5km，区位、交通、环境都优于竞品，因此与待售项目竞争关系较小。,Part2市场环境12、 存量竞品存量盘点（板块级）,2019年下半年,年上半年,年下半年,2019年上半年,中央丽景,预估下半年推盘量10万，2019年推盘量10万,众富御园,预估推盘量7万，2019年推盘量7万,通海锦绣家园,推盘量5万，2019年推盘量6万,年竞争潜在推量约22万,城市基本面好，政策比较宽松，市场容量大，竞争环境好,规划：整个城市向南发展，2017年以后城市重点发展的板块是南部片区，本项目地块处于城市的中心核心位置，是该区域稀缺地段,竞争度：当期市场基本无库存，年潜在供应约22万，目前碧桂园、恒大均计划进入。,城市面：东营全市GDP为3801亿元，产业主要以石油开采及炼化相关产业主导，2017户13、籍人口总数为215万,Part2 市场环境 小结,政策：不限购，不限价，预售条件为出地面3层，客户按揭办理可能性高,市场：17年市场以去库存为主，成交23万，成交均价5232元/，市场完成去库存,Part 3 产品定位,23,客户来源：乡镇进城、新婚分巢、返乡置业、子女教育客群特征：周边及乡镇资源型改善人群，需求购买进入城区居住，改善居住环境或配套。,本案主力客群：富足改善，河口区企事业单位中高层管理者，追求项目品质、居住环境改善；其次为乡镇进城、新婚分巢、子女教育等客群,补充客群,Part3 产品定位-客户分析,客户来源：河口区企事业单位中高层管理者客群特征：富足改善；追求项目品质，环境改善14、,核心客群,补充客群,地块,核心客群,河口区政府,鸣翠湖湿地公园,Part3 产品定位-产品选择,产品线建议：,自身属性：城区核心位置，教育、景观等配套资源丰富；1.8容积率，限高60米；客户属性：富足改善客群周边市场：,四个月后入市，建议价格8800元/（含精装800元/）,Part3 产品定位-产品选择,整体定位：品质型改善社区乐居产品线,产品定位：,Part3 产品定位-产品选择（设计任务书）,Part3 产品定位-产品方案,回签指标？,Part3 产品定位-产品选择（示范区选址）,售楼处：租赁附近网点，紧邻主干道，提高项目昭示性作为进驻东营的首个项目，建议搭建样板间展示产品品质,初步定15、位基本原则：临近地块展示性好，错开学校入口和道路交叉口,样板区选装建议：市场无精装房，作为公司进驻东营的首个项目，样板房的设置既可以展示项目品质，也可以作为企业宣传的样本,体量问题,Part 4 操盘策略,30,Part4 操盘策略-价格及流量,说明：1.入市价格：目前市场产品均为毛坯交付，本案土地属性优于其他在售项目，800精装标准，4个月后价格涨幅3%计，入市价格建议8800元/。2.推售及流量：由于体量较小，建议一次性推出，价格不设涨幅,Part4 操盘策略-分期,建议年11月全部入市住宅可售面积：51495，含可售回迁680（价格4500元/，500精装）,Part4 操盘策略-首开区16、排布,年11月一次性推盘，去化面积 40,652，去化率80%，签约金额36330万元；,亿,签约额:,3.6,Part 5 财务测算,34,35,项目总货值48866万元，整盘均价8800元/（不含车位）,Part5 财务测算 货值测算,36,1、总成本3.29亿，可售单方成本6388元/2、不含土地不含精装的总建面单方成本：3522元/3、不含土地不含精装的地上可售单方成本：4650元/,Part5 财务测算 成本估算,项目里程：项目4个月开盘，5个月实现资金平衡；8%利润率时的地价摘牌，5个月实现资金平衡（非融资状态）。,.8,.11,.12,土地合同签订,开工建设,样板区开放,项目开盘,竣工验收,2020.5,1个月,.8,3个月,5个月,1个月,开发分期：共分为一期一期供货货值：48866万元年内供货货值：48866万元,.10,项目资金平衡（非融资）,Part5 财务测算 节点计划,17个月,Part5 财务测算 财务指标,项目净利润13.07%，销净率13.07%，IRR 2338.36%,Part5 财务测算 敏感性分析,备注：本项目不考虑开发贷融资。,净利率？,结论 定位决策表,附1：项目筛选表（13个优，2个一般）,Thanks,