1、XX地产事业七部C组,万科瑧系项目案例分析,目录CONTENTS,1,万科瑧湾汇,万科瑧山道,2,3,万科瑧山府,万科“瑧”系列,深圳万科首个高端产品系“瑧”系列，围绕着发现优雅，散发东方美学韵味，同时又根据三个项目不同优势，分别按照山、林、海的理念方向塑造产品属性定位。借助三盘联动，集体面世发声，引起业界广泛关注。,万科瑧系列,整体,10年后万科重回城市中心，构筑优雅,通过洞悉高端客户对生活细节的追求，回归生活本源，洞察生活主张，倾力打造万科高端瑧系产品。,瑧山府,瑧山道,瑧湾汇,万科瑧系列,整体,万科“瑧”系列，以发现优雅为主题，贯穿项目始终，将万科对高端豪宅的“精工、呵护、文化、服务”四2、大产品理念，通过美学与艺术的方式别具匠心的呈现。,万科瑧系列,整体,基本信息户型配比及分析项目规划现场展示营销推广,深圳湾超级总部基地一号作品+城市核心资源配套+万科瑧*顶级产品线背书，主打公寓产品，分两期开发，一期主推70-90平米的LOFT和175-310平的大户型,基础信息,万科瑧湾汇,2017年2月15日上午项目于万科企业公馆开盘，本次备案产品为F栋地块，共计217套，其中145套76平单位，72套85平单位，备案均价13.8万元/，实际销售约40套，均价10-15万元/平米。目前剩余库存约29套，周均去化约2-3套，预计2017年下半年推出260/310大户型公寓产品。,户型配比,万3、科瑧湾汇,LOFT平面复式下层,LOFT户型平面图,户型分析,万科瑧湾汇,LOFT平面复式上层,LOFT户型平面图,户型分析,万科瑧湾汇,A、B、E座标准层平面图,公寓户型平面图,户型分析,万科瑧湾汇,万科瑧湾汇户型分析,C、D座标准层平面图,公寓户型平面图,深圳湾超级总部基地城市展厅（营销中心）：东方爱马仕联袂“白玉展厅”，在营销中心举办“东方”爱马仕上下工艺术品首展,上下薄胎瓷,现场展示,万科瑧湾汇,深圳湾超级总部基地城市展厅（营销中心）：东方爱马仕联袂“白玉展厅”，在营销中心举办“东方”爱马仕上下工艺术品首展,现场展示,万科瑧湾汇,营销节点：2016年5月25日，万科高端产品系瑧，在雅昌4、艺术中心发布。这是瑧产品系的第一次亮相，围绕“发现优雅”的主题，万科携瑧系旗下三大产品香蜜湖瑧山府、兰江山第瑧山道以及深圳湾瑧湾汇优雅亮相；2016年11月30日开放深圳湾超级总部基地城市展厅（营销中心）；2017年2月15日上午项目于万科企业公馆开盘，本次备案产品为F栋地块，共计217套，其中145套76平单位，72套85平单位，备案均价13.8万元/，实际销售约40套，均价10-15万元/平米,营销推广,万科瑧湾汇,基本信息户型配比及分析项目规划现场展示营销推广,万科“瑧”系列豪宅之一，安托山高尚住宅代表，分两期开发，一二期均为200以上大户型；一期为230产品共计556套，精装交楼；目前5、已开放营销中心，预计2017年初入市。,基础信息,万科瑧山府,分两期开发，一二期均为200以上大户型；一期为230产品共计556套，精装交楼,户型配比,万科瑧山府,A户型 四房两厅三卫 2403.15m层高纯板式经典布局，南北通透，三面采光三梯两户，私家专属电梯入户双玄关设计南向6.5m面宽会客厅6.5m大尺度景观阳台，远眺深圳湾南向双套房卧室主卧三面采光，270度环景视野，10m独立步入式衣帽间，5.2m南向空间中西双厨，顶配厨电独立工人房,项目分为231、240两大户型，其中6#、9#楼为231户型，1#-5#为240户型,户型分析,万科瑧山府,B户型 四房两厅三卫 2313.15m层高三6、梯两户，私家专属电梯入户双玄关设计60客厅一体阔厅7.3m大尺度景观阳台双套房卧室，南向三卧室主卧双面采光，270度环景视野，10m独立步入式衣帽间，4.8m南向空间中西双厨独立工人房,项目分为231、240两大户型，其中6#、9#楼为231户型，1#-5#为240户型,户型分析,万科瑧山府,住宅规划：一期占地面积32303，建筑面积175111，容积率4，由9栋户型大平层住宅构成，主力面积为231、240,项目遵照东方礼序进行布局，以超高层+商墅公寓组合入市：点式布局，暖阳阔景270度全景视角，开阔楼间距三进院落，逐层深入主入口半私密内庭院私属楼宇大堂中轴对称，稳重大气参照园林排布方式，沉稳7、庄重雅致立面，彰显气质香槟金铝板立面，展现优雅气质,项目规划,万科瑧山府,项目迎宾大道中段选择对称列植八颗细叶榄仁，营造呈现三分之一天空，深圳最美林荫道。形成强烈的仪式感，轻盈的枝叶又不失优雅。,翡翠公园,外围通过障景法以郁郁葱葱的植被将院内活动掩盖其中，增强私密感；内院通过优质大草坪释放休闲空间,园林规划,项目规划,万科瑧山府,阳光泳池，对标五星级酒店标准，强调室外泳池的室内化，既有室内泳池的超高配置和水质，又兼具室外风景，通过水温调节将泳季延长,在项目西侧，计划利用4万规划30个别具特色的文化博物馆，主要包括4个博物馆组区，将成为深圳最大的博物馆公园,安托山公园,医院,学校,超市,项目规划8、,万科瑧山府,社区配套,园林：迎宾道选用名贵树种，高标准设计中式园林,迎宾大道设计，以北京国子监街为蓝本。依据地势，让体验者随着流线的深入，体验不同的空间意境，发现优雅。入口以精神堡垒结合深刻寓意的菩提树阵，从市政深绿色芒果行道树的城市界面中凸显，营造入口视觉心理牌坊。,迎宾大道中段，经过现场放树对比效果。最终选择对称列植八颗细叶榄仁，营造呈现三分之一天空，深圳最美林荫道。形成强烈的仪式感，轻盈的枝叶又不失优雅。,绿篱根据人的心理尺度，附网斜面种植高两米红车，赋予绿篱以雕塑感。绿篱植物特意挑选红车，植物特征新叶泛红，花灌特意挑选素雅品种，优雅需要去发现。,现场展示,万科瑧山府,营销中心设计展示9、：内外庭院相呼应，关注中式细节，营造山峦迭起的景致,大尺度的净面水景在雾境中溢出，舒缓雅趣。长条简洁透光幕墙面如白玉，将景观划分为外庭内庭的同时，将视线引向营销中心入口。整个空间去除一切形式元素，以灯具点饰水面，营造极简东方美学意境,酒店式落客区前庭，由大尺度金属连廊从室外空间引入室内。同时中轴划分外庭院。连廊两侧整体对称而又不显呆板。地面石材与金属连廊整体色调沉稳端庄，顶部是无序的铜孔灯饰,那么内庭营造的便是生活化的意境。翠竹清泉，荷风丽影。透过室内透过玻璃窗，优雅若现。,现场展示,万科瑧山府,营销中心：延续整体建筑规划的“中轴对称”理念。将整个体验中心的建筑体打造成三个虚实围合的空间，再运10、用传统东方建筑空间中“游廊”的形式贯穿整个空间,洽谈区中正的摆设，以千年礼序，塑贵雅格局,空间整体以深色系为主，以营造沉稳庄重视觉格调，局部暖色灯光、装饰点缀,用中轴的3个空间，以及屏风把整个营销中心划分成若干个区域。这些区域，通过不同的色调、灯光、装饰，营造出感觉不一样的多个空间,模型区内以光影效果打造，虚实相生,现场展示,万科瑧山府,营销中心细节展示,现场展示,万科瑧山府,营销中心艺术品展示,与案名“山”呼应的艺术作品高山伟岸,中国著名女雕塑艺术家向京。代表作这个世界会好吗?,荷兰定制进口金枝玉叶灯。花语：高贵、幸福、永结同心和血脉相连,接待前台“天圆地方”,现场展示,万科瑧山府,瑧山府营11、销中心：处处体现着东方艺术的神韵，强烈的散发着“瑧”的韵味。,现场展示,万科瑧山府,停车场：停车场精装设计,1：1.9的高配比停车位，专设智慧停车系统，自动识别业主车辆，无需停车刷卡车库内部，臻选的透光云石片吊顶，石材铺装地面、车道静音处理、柔和的灯光系和大堂的专属迎宾空间,现场展示,万科瑧山府,开盘情况：【开盘时间】：2017年5月4日（8:00签到，10:00摇号选房，12:00结束）【开盘地点】：万科企业公馆【推售产品】：220套产品全部推出【认筹情况】：4月28日启动认筹，认筹形式为直接缴纳100万，5月2日停止认筹，共认筹约200批【到访客户】：现场到访客户约200批【开盘安排】：签12、到、选房均实行1筹1客（一批认筹客户只允许进一个人）【选房客户】：26组每组7人【现场折扣】：认筹99折【开盘均价】：备案价*0.99【成交套数】：当天总共成交约170套，去化率约77%。【备案情况】：本次备案为3栋、4栋、9栋，共计220套，预售总货值52亿元，整体均价99655元/；其中3栋均价93552元/，4栋均价105581元/，9栋100031元/【装修情况】：备案价格为毛坯备案，精装修成本及相关费用依装修委托管理协议另行约定，3栋、4栋、9栋均为6965元/（建筑面积）,营销推广,万科瑧山府,推广画面以素雅为主，较简洁，凸显优雅生活主题,营销推广,万科瑧山府,基本信息户型配比及分13、析项目规划现场展示营销推广,瑧山道是深圳万科首个高端品牌瑧系列产品之一，由万科与兰江地产联合打造，位于深圳首席高尚人居住区福田香蜜湖半山区，现于2016年10月29日已对外开放半山生活馆即营销中心，内置区域图、沙盘和展示板，样板间还未对外开放，预计2017年推售5、6栋,基础信息,万科瑧山道,主力户型：178-308产品共计374套,户型配比,万科瑧山道,5A栋01户型图-5栋A约180四室二厅二卫,约270度环绕景观，享城、山、园林多维景观约2.4米进深大尺度阳台，于露台迎风榄绿宴亲朋约40复合型主卧套房，享受平凡起居的非凡愉悦一线山景厨、餐厅，让大自然的风味融入一日三餐集中后勤空间，超配独14、立储物间，日常生活不在冗杂,户型分析,万科瑧山道,6A/B栋01户型图-6A栋01307四室二厅二卫,三向三阳台，于半山制高点尊用多维景观约13米开阔景观阳台，尽收广阔山茵绿貌双主卧套房设计，打造奢适生活约60尊贵主人房，享受假式生活风情毛坯交付，预留多变空间,户型分析,万科瑧山道,车库打造：4层阳光车库，独特的车库视觉系统，车库大堂前落客区地面铺设石材，停车场储物空间，垃圾处理系统以及车库换风标准。,停车场通道,阳光车库,瑧山道拥有全市罕见的4层阳光车库，在万科瑧的标准下，我们本着打造“精装车库”的概念，从每一个细节方面进行提升，让业主回家的每一个体验都更加舒适和优雅。独特的车库视觉系统：整15、体采用温暖的色温，让人感觉更舒适更高档；沿着车道，每栋地面及墙面设置不同颜色的logo，引导业主最快速的找到自己所在的楼栋；车库还进行吊顶处理，隐藏顶部的管线；每个车位上方都设置自动感应的LED射灯，营造独一无二的归家的感觉；车库大堂前落客区地面罕见铺设了近10cm的石材，耐压性能强，让车辆更平缓地行驶，保护爱车的轮胎；1.5米缓冲空间，让落客更安全；智能化的车辆出入刷卡技术；,停车场储物空间：供业主存放高尔夫球包、折叠车等日用品；储物柜还安装了除湿除菌系统。作为瑧系列的标配，瑧山道将安装部分特斯拉充电桩。采用了对标JW万豪的垃圾处理系统以及车库换风标准，使人在车库里面感受到空气的清新。,项目16、规划,万科瑧山道,万科瑧“发现优雅”的进程中，瑧山道重点营造社区、产品带给客户的从容、优雅环境,项目规划,万科瑧山道,瑧山道，以“敢于世界比悠然”的绅士姿态面世，强调优雅的居住环境，提升客户格调。,项目规划,万科瑧山道,半山生活馆（营销中心）设计展示：内外庭院相呼应，关注中式细节，营造山峦迭起的景致,吊灯造型像是山中生长的石笋又像高处飞流直下的瀑布印象派画作&抽象雕塑,将自然的沙、石应放在窗外,源于大自然的“钟乳石”从室内“生长”出来,区位与自然绿地模型,楼体模型,虚实结合的空间区隔,项目展示,万科瑧山道,主推广语：敢与世界比悠然。,推广画面,万科瑧山道,瑧山道携手国家地理在欢乐海岸举办“生活在此处”国家地理百年经典影像暨发现深圳特展2016年10月29开放营销中心，入市时间待定,推广活动,万科瑧山道,