1、 目 录前言.011.发展背景.021.1长株潭城镇群视角下的片区发展.031.1.1 长株潭城镇群概况.031.1.2湘潭在长株潭城镇群中的角色.041.2湘潭的发展现状及需求.051.3周边竞合分析.061.3规划区发展核心资源分析.071.3.1湘江生态经济带.071.3.2 芙蓉大道干道经济.081.3.3长株潭城际轨道经济.092.案例借鉴与定位.102.1案例借鉴.112.1.1日本东京临海副都心彩虹城.112.1.2美国加利福尼亚州旧金山米申湾.122.1.3日本横滨港未来21区(MM21区).132.1.4芝加哥城市滨水中心区.142.2 定位.153.投标方案评价.163.12、投标方案比较.173.2中标方案评价.183.3入围方案评价.194.现状分析.204.1区位分析.214.2用地现状分析.224.3建设现状分析.234.3.1现状环境特征.234.3.2 现状场地特征.244.3.3 建筑质量现状.254.3.4 道路交通现状.264.4 规划现状分析.274.4.1城市总体规划.274.4.2 河东片区规划.284.4.3 湘潭市城市道路网络规划.294.4.4湘江生态景观带规划.304.4.5已批规划.315.规划设计构思.325.1规划理念.335.2功能结构.345.3土地利用规划.355.4平面布局与空间效果.365.5整体空间形态.475.6肌3、理分析.485.7 天际线.495.8 公共服务设施规划.505.9 道路交通系统规划.515.10道路断面.525.11公交系统规划.535.12竖向规划.545.14 绿地景观系统规划.555.13 慢行交通系统规划.565.17开发强度控制.575.18建筑高度控制.585.15地下空间规划.595.16城际站前区剖面.605.19 土地混合利用规划.615.20绿化种植规划.625.21夜景照明规划.635.22 建鑫城市广场北侧地块近远期开发.645.23地块划分及编码.655.24规划地块指标一览表.666.重点地段设计指引.686.1滨江休闲节点.696.2滨江台地社区.716.4、3生态公园节点.736.4中央低碳社区.756.5中央滨水节点.776.6情景商业街区.796.7站前商业节点.817.整体城市设计导则.837.1办公建筑.847.2 商贸建筑.857.3 文化建筑.867.4 居住建筑.877.5 沿街界面.887.6 硬地铺装.907.7 照明系统.917.8 标识系统.928.实施策略.938.1发展模式与核心项目.948.2 开发时序策略与土地运营策略.958.3开发时序.968.4经济测算.978.4.1投资估算.998.4.2财务评价.1019.地块城市设计导则.102?Xiangtang Intensive Land Model Distric5、t Project Detail plan and Design?CHAPTER 01发展背景湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 03 长株潭城镇群的区位 长株潭城镇群概况长沙、株洲、湘潭三市依湘江蜿蜒呈品字形分布，总面积 2.8 万平方公里，总人口 1310 万，是湖南省经济社会发达地区，以占全省 13.3%的土地和 19.5%的人口，实现了占全省 37.9%的GDP、46.5%的固定资产投资和 42.8%的社会消费品，集中了全省6、 3/4 的研发人员和 80%的科技成果。长株潭城镇群产业经济发展特征长株潭三市经济总量占比约达湖南省一半，但产业结构和经济带动力尚有缺陷和不足，主要体现在：从产业结构来讲，优势产业仍然集中在传统工业，如装备制造、钢铁有色、石油化工等，在重要的服务业如教育、金融、环境以及公共服务方面不具备比较优势。经济增长仍然以投资特别是工业投资驱动为主，长株潭三市中，湘潭经济发展较弱，尚不足以形成强大的增长带动效应。长株潭城镇群角色和定位长株潭城镇群的战略定位：全国“两型”社会的示范区，中部崛起的重要增长极，全省新型城市化、新型工业化和社会主义新农村建设的引领区，具有国际品质的现代化生态型城市群。长株潭两型7、城市群：3+5 结构，长沙以电子信息、机械等为主，株洲以交通运输设备制造、有色冶金等为主，湘潭以黑色冶金、汽车制造、机电等为主。长株潭城镇群的角色：中部六大城市群之一，中部崛起的核心力量之一；湖南经济社会发展的先行区；探索解决资源、环境与经济发展矛盾的先行者。湘潭与长沙、株洲的区位关系1.1 长株潭城镇群视角下的片区发展发展背景01 1.1.1 长株潭城镇群概况 泛长株潭城镇群优势产业比较湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 04 长8、株潭三市定位 战略角色长沙湖南省首府，现代服务业发达；科技、智力等资源聚集；工业生产科技含量高。株洲铁路交通枢纽，重工业基础雄厚；但科技智力资源薄弱，对产业发展支撑不足，传统产业优势逐渐丧失，环境保护压力大。湘潭红色文化中心，科技资源丰富；但是经济总量小；生产性服务业滞后于先进制造业的发展。功能角色长沙建设领先全国的新兴产业园区、科技创新园区和服务区域的中央商务区，发展空港-高铁新区。株洲推动株洲基础产业转型和升级，完善工业型城市职能，建设面向区域乃至全国的综合物流中心，引导高端产业集聚。湘潭增强湘潭面向广大城乡腹地的经济社会服务职能，建设面向湖南城乡腹地的综合服务中心。湘潭的发展使命与发展机9、遇承东启西的节点作用：湘潭市在长株潭三市中位于最西部，较之长沙、株洲更加贴近湖南省的中西部地区。湘潭的“两型”社会示范重点：发展现代服务业，推动传统产业转型升级，依托科技吸引新型产业，推动中心城区功能优化，构建与长沙、株洲的有效竞合关联，实现跨越式发展，创建全国节能环保先锋示范区。长株潭一体化进入实质性阶段，三市融城将给湘潭带来新的产业机会、消费机会；两型社会的先行先试政策将促使湘潭获得先发优势。1.1 长株潭城镇群视角下的片区发展发展背景01 1.1.2 湘潭在长株潭城镇群中的角色 湘潭在长株潭城镇群空间中的区位 长株潭三市三产构成比较湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化10、 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 05 湘潭工业化工业以传统工业特别是重工业为主，对环境造成较大压力。服务业发展速度低于 GDP 发展速度，总量偏小、结构不优。工业化阶段湘潭处于工业化中后期，经济发展主要以工业特别是重工业带动为主。湘潭城市化城市化水平2008 年城市化率达 49%，目前城市化高速发展。城市化质量城乡二元结构明显，城市化质量不高。城市空间耕地保护与用地保障的矛盾日益突出，集约用地可有效解决土地供需矛盾。城市化情况判断处于全面工业化中后期的湘潭应积极发展第三产业，特别是现11、代服务业，促进城市化水平和质量的提高，以新型城市化带动工业化的发展。湘潭城市发展需求与规划区发展驱动力湘潭的产业结构亟待优化重工业所依托的土地资源短缺，三高重工业在湘江治理过程中将逐步搬迁，资源环境建设标准的提高抬高了产业进入和发展的门槛。湘潭的城市化质量亟待改善限于土地性质调整具有一定的刚性，城市生活所需要的公共服务和基础设施发展严重滞后。规划区发展驱动力长株潭城镇群一体化有利于湘潭产业和功能升级。位于湘潭河东城市中心区的边缘、长株潭城镇群核心发展轴上的规划区，其直接驱动力来自于湘潭城市扩张下对于新空间新功能的需求，但其本质驱动力却来自于长株潭城镇群一体化过程中核心城市区连绵带的发展壮大。112、.2 湘潭的发展现状及需求发展背景01 湘潭工业化发展的趋势 湘潭城市印象 湘潭工业发展历程湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 06 河东周边区域发展条件河东城市中心的扩展与辐射带动城市中心区主要发展办公、金融、信息等核心产业。规划区适合发展核心产业的配套产业。岳塘城市副中心的空间与景观协调岳塘城市副中心通过退二进三，整治沿江滨江环境，形成综合服务功能区，整体打造生态宜居新城。规划区虽与岳塘副中心交通联系欠佳，但在滨水景观整体打造、13、城市空间和功能上宜相互协调。河西周边区域发展条件河西城市副中心的人口与功能外溢河西大力推动旧城改造，承担城市商业中心职能，完善公共配套设施与市政设施。规划区可发展相应的高端居住、社区商业等城市配套功能，承接河西旧城更新过程中的部分功能和人口外溢。万楼新城中心的景观与风貌协调以万楼重建为龙头的万楼新城将建设成为湘潭的商贸、文化、居住为主的新城区。规划区与万楼新城隔江相望，均为湘江滨水景观区的重要组成部分，宜塑造景观协调、风貌独特的滨水城市空间景观。与周边城市片区的协调与周边区域有序竞合规划区位于河东城市中心、河西城市副中心、岳塘城市副中心和万楼新城中心四个片区的几何中心处。在湘潭城市化内在扩张力14、和长株潭城镇群综合交通经济带外在牵引力的共同驱动下，规划区将与周边地区形成有序的竞合关系。规划区发展重点一是发展配套商务功能，为河东城市中心区金融信息产业提供配套产业服务；二是发展现代居住及配套功能，承接岳塘老工业区和河西旧城区的人口及相关城市功能的外溢；三是积极打造滨水景观带，和周边区域合力塑造新城湘江滨水休闲空间。1.3 周边竞合分析发展背景01 规划区与周边区域关系 地租与不同功能用地的区位选择湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Desig15、n 07 湘江经济带功能定位生态绿谷制造生态资源、配送生态养分，通过枝状的生态网络，将绿色生态资源和养分输送到整个长株潭城镇群区域。景观项链塑造滨江景观，从非物质实体层面完善长株潭三市近期的发展要素，增强三市发展动力，扩展三市发展空间经济走廊建成为一个带状的集零售业、旅游观光、生态农业、科技园区、生态住宅区和生态小城镇于一体的经济发展走廊。滨水空间的“触媒效应”产业结构调整滨水区发展无污染的都市型产业，实现区域产业结构升级，优化产业空间布局，提升城市经济功能；社会结构优化在物质环境更新改造的同时，完善配套服务设施、改善居住软环境、延续社区网络和场所精神；文化空间塑造塑造城市文化景观、延续城市历16、史脉络，保护与复兴城市文化遗产，实现文化空间的重塑，提升城市文化功能；生态环境建设摈弃粗放型和污染型产业，保护现有生态环境，充分利用潜在的生态资源，创造良好的人居环境，提升城市生态功能。规划区滨水空间的利用规划区位于湘江畔，湘江经济带的治理和规划，为规划区发展提供了有利条件。规划区依托湘江经济带可大力发展滨水文化休闲、滨水商业、滨水景观游憩，并依托有限的湘江岸线，将这些功能通过空间规划，向腹地延伸，通过城市交通廊道，与其他区域形成有机联系。1.3 规划区发展核心资源分析发展背景01 湘江经济带功能构成1.3.1 湘江生态经济带 湘潭在湘江经济带中的区位湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地17、段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 08 芙蓉大道2010 年 2 月 1 日，长株潭首条城际快车道芙蓉大道主线全面竣工，芙蓉大道将长沙与株洲的云龙新区、河东新区、河西城区，与湘潭的九华新区、河西城区、河东城区连接起来，“大长沙”南北交通瓶颈被彻底打破，三市将沿芙蓉大道主干道崛起新城区。芙蓉大道的建成将长沙中心区到湘潭中心区的交通通勤时间由原50 分钟缩短到半小时以内，长沙到株洲的车程也缩短至半小时左右，长株潭半小时经济圈基本建成。干道经济促进城市发展芙蓉大道贯穿长株潭三市18、主要建成区，它促进地区间干道运输速度和量的上升，促进道路沿线形成绵延的生产性或物流型产业带，促进城市的扩展，以产业型空间的发展带动居住、零售业的生活空间发展。促进城市商务人群出行：芙蓉大道的贯通缩短了公务商务人群的交通时间，在一定程度上，增强了出行意愿。促进市际通勤：城市公共交通的完善与长株潭城际铁路形成通勤组合，长沙和湘潭之间可形成工作-生活同城化。促进短途自驾车旅游的增加：三市之间整合旅游资源，大力发展休闲旅游，吸引区内及周边地区居民，促进假期举家短途休闲游。规划区干道经济的发展模式位于芙蓉大道沿线，结合片区滨水和邻近城市中心的规划区，可借助芙蓉大道的物流、客流集聚效应，大力发展服务于两地19、通勤人员的综合性居住空间和服务于长株潭整个区域的综合性零售空间和商务空间。1.3 规划区发展核心资源分析发展背景01 芙蓉大道走向1.3.2 芙蓉大道干道经济湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 09 复合型交通经济带规划区的核心资源集中在交通廊道干线上。湘江、城际干道、城际轨道交通，三者形成复合型交通经济带，世界上闻名的都市带都属于这一类型，如美国波士华经济带，日本东海道经济带等。随着高速大容量运输通道的形成，中心城市逐步由强极化作20、用向弱极化甚至扩散为主，城市一体化发展趋势增强。规划区位于湘潭城市中心区边缘，是湘潭城市向外扩张的桥头堡，应积极承接湘潭、长沙等中心城市功能。长株潭城际轨道与轨道交通站点的带动效应2013 年年底，长株潭城际轨道将全面建成并投入使用。运营后长潭两市之间交通距离为 30 分钟，株潭两市之间交通距离为 45分钟，每小时运量 1.6 万人。长株潭城际铁路的开通，将加快三市城市一体化，促进公共交通的发展，带动中心城区居住及其他功能的轴向疏散，有利于形成强大而密集的城市中心，促进市区向外发展。城际铁路的高速度、大运量、高频率将极大地缩短通勤时间，促进站点周边聚集居住人口，促进轨道交通站点旁形成新的商圈，21、促进节点功能的提升，强化传统的中心区。规划区站点地区的开发模式以 TOD 理论为指导的空间组织和功能设定，将有利于规划区城市空间与功能结构的升级，整合周边热点区域的开发，促使城市中心的形成与升级。TOD 用地结构以综合交通枢纽为核心，混合各种功能，呈圈层结构布置；TOD 核心区服务半径 800 米，设置商业、办公等城市公共设施；TOD 拓展区服务半径 1500 米，同时对外和对内服务，居住和公共服务用地混合；TOD 影响区以对外服务功能和主体功能配套服务为主。土地开发强度自核心区向影响区逐渐降低。1.3 规划区发展核心资源分析发展背景01 长株潭城际铁路1.3.3 长株潭城际轨道经济CHAPT22、ER 02案例借鉴与定位?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?02?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?02?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?02?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and D23、esign?02?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?02CHAPTER 03投标方案评价?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?03?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?03?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detai24、l plan and Design?03CHAPTER 04现状分析湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 21 规划区周边城市功能节点 规划区周边现状情况 地理空间区位规划区位于湖南省中心增长极长株潭城镇群南部的湘潭市、长株潭城镇群次中心湘潭市的中心城区、湘潭市河东城市中心区东北侧。作为长株潭城镇群经济主动脉上的重要节点之一，规划区亦是湘潭重要对外门户之一。规划区位于湘潭与长沙、株洲市中心区的连接带上，原为城乡结合部，随着城市化的发展25、和城市空间的扩展，将逐步发展成为城市中心区的重要组成部分。规划区周边条件长江重要支流之一的湘江是湖南的母亲河。规划区位于湘江南岸，坐拥江景，南临城市行政文化中心和城市商业中心，西临城市南北轴线，轴线串联起月华商务走廊、湖湘公园、宝塔公园和湘江滨江风光带等众多大型城市公共设施与大型开放空间。规划区通过城际铁路、城际快速路、内河航运建立便捷的对外交通联系。区位条件小结规划区区位优越，周边交通、设施、景观条件对未来发展与开发建设提供了十分有利的基础条件。规划区周边交通条件 规划区周边空间景观条件4.1 区位分析现状分析04?Xiangtang Intensive Land Model Distric26、t Project Detail plan and Design?04?R?C?W?S?U?G?E?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?04?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?04?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?04?Xiangtang Intensive Land Mod27、el District Project Detail plan and Design?04?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?04?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?04?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?04?Xiangtang Intensive Land Model D28、istrict Project Detail plan and Design?04?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?04?CHAPTER 05规划设计构思湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 33以多维度的规划控制体系打造复合型城市片区湘潭集约示范区将具有商业购物、文化休闲、生态恢复、体育运动、商务游憩以及居住等多种城市功能。29、因此规划深入研究各种城市空间控制要素的特征，通过建立包括两型社会建设、资源能源集约化利用、低碳发展模式、生态恢复与可持续发展、土地功能更新等多维度的规划控制体系，针对不同性质的城市功能区提出相应的控制模式与发展方向。同时，规划控制不仅关注不同城市功能区本身，而且还重视各类城市空间的整体协调，以系统控制方法控制片区空间形体、功能分布、交通组织、景观系统、地下空间等整体性要素，从而形成由宏观到中观乃至微观的多维度空间控制体系，既能全面控制片区空间，又兼顾了性质各异的各类空间区域，弥补了单一控制手段的不足。本次规划旨在将集约示范区规划设计成融生态、居住、运动、游憩、文化和体验功能为体的复合型城市片区30、。将区域自然环境要素整合为一个科学高效的生态网络在规划范围内存在着丰富的景观元素和较为完整的生态系统，规划充分利用现有的生态系统，通过对生态系统的恢复和培育，使其延续区域内的生态骨架的功能。基地中的垃圾填埋场将改造成为一个集生态、低碳、运动、休闲、文化等多种功能为体的公共活动的空间载体。规划将以连续性种植植物以整顿、救治场地中受污染的土壤，并且将通过持续的植物和道路延伸连接公园与城市其他空间的方法来改善场地及周边环境，通过生态廊道的建设，加强这些自然和半自然元素的联系，本次规划力求形成连续的城市开放空间体系，整合一个科学、高效的生态网络。展现一个与时俱进的低碳城市发展的空间格局在最近几百年的时31、间内，人类几乎开采出了地球数亿年来积累在地下的全部化石能源，释放出了埋藏于地下的绝大部分的碳元素。发展低碳城市被认为是避免气候发生灾难性变化、保持人类可持续发展的必由之路。城市布局、土地利用、空间形态、交通模式、基础设施建设等方面对城市低碳发展有着长期的、结构性的影响。城市规划本身在很多方面可以作为低碳技术应用，同时还是统筹各项低碳技术、清洁能源、产品和政策应用的空间平台。本次规划旨在构建城市功能平台，使城市资源得到有效配置，城市功能得到最大限度体现，促进产业结构优化，城市能级提升。构建在生态与文化景观廊道本底上的休闲网络随着城市的发展和城市人口的增长，城市居民对游憩场所将有很大需求。规划以片32、区特有的滨水资源、生态恢复资源、开放空间资源为基础，承载城市居民生态休闲、文化与体验、体育运动、商务休闲等多种休闲活动，在不同区段提供满足不同游憩行为需要的场所。通过滨水公园、广场、自行车道、步行道将不同的休憩场所联系起来构建起整个片区的休闲网络，使人们在充分享受优美的生态与文化景观的同时，获得低碳生活方式以及人与自然和谐共处的熏陶。这将极大促进休闲旅游的发展，使集约用地示范区成为城市休闲网络上的重要节点。5.1 规划理念规划设计构思05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?BCA?05?33、Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?R?C?S?G?U?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Conceptual Masterplan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Conceptual Masterplan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail34、 plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Conceptual Masterplan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District vProject Conceptual Masterplan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Pro35、ject Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Conceptual Masterplan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Projec36、t Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan an37、d Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?038、5?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?51?AAAAAAAAAAAAEEEEEECCCCCCCCDDFFGGGGGGHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHIIIIIIIIHHIIIIAA?AA?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?39、05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?X40、iangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?48480-?19827-?1512853782?3745509364?59414213146?2087345218?1789224473?3876569691?241、086155215?2086155215?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail42、 plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?05?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?65?ABCDEFG?05湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 66 地块规划指标一览表5.24 规划地块指43、标一览表规划设计构思地块编号用地性质代码用地性质名称用地面积(ha)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)建筑面积（万 m2）居住户数(户)居住人数(人)配建车位（个）总建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 办公建筑面积其他A-01G1公共绿地0.46 A-02C2商业金融业用地0.57 7.50 50251204.29 1.00 3.29 363 A-03G1公共绿地0.23 A-04U4环境卫生设施用地0.10 0.50 3030300.05 0.05 A-05C2商业金融业用地0.50 3.70 5025601.86 1.86 186 A-06G1公共绿地0.32 A-07C2商44、业金融业用地0.62 3.00 5025601.85 1.85 185 A-08S2广场用地1.04-A-09C2商业金融业用地1.06 7.00 50251507.41 3.00 4.41 653 A-10G1公共绿地0.77 A-11G1公共绿地0.40 A-12R2二类居住用地10.92 2.00 30356021.85 20.00 1.85 1667 5333 1852 A-13G1公共绿地4.79 0.050.24 0.24 24 B-01R5商住混合用地3.22 3.70 32329011.92 10.30 1.62 858 2747 1020 B-02S3社会停车场库用地0.2645、 B-03U4环境卫生设施用地0.08 0.50 3030300.04 0.04 B-04G1公共绿地0.22 B-05R5商住混合用地2.49 4.00 3232909.97 8.44 1.53 703 2251 856 B-06G1公共绿地0.16 B-07R2二类居住用地4.61 2.00 3035909.22 7.50 1.72 625 2000 797 B-08R2二类居住用地7.58 2.70 30359020.47 17.80 2.67 1483 4747 1750 B-09G1公共绿地0.24 C-01G1公共绿地0.16 C-02C2商业金融业用地2.82 7.50 502546、15021.11 4.00 17.11 1769 C-03G1公共绿地6.36 0.050.32 0.32 32 C-04C2商业金融业用地1.82 5.50 502520010.03 1.00 9.03 822 C-05C3文化设施用地0.40 1.20 4035300.49 0.49 49 C-06C3文化设施用地0.64 1.20 4035300.76 0.76 76 C-07C2商业金融业用地2.84 7.50 502515021.32 4.00 17.32 1786 C-08G1公共绿地0.15 C-09G1公共绿地0.07 C-10C2商业金融业用地4.82 8.00 50251547、038.58 10.00 28.58 3286 D-01G1公共绿地0.18 D-02R2二类居住用地5.35 3.30 25359017.66 16.40 1.26 1367 4373 1493 D-03G1公共绿地0.51 D-04R5商住混合用地4.38 3.00 32329013.14 6.00 7.14 500 1600 1214 D-05R5商住混合用地4.02 4.00 32329016.07 12.50 3.57 1042 3333 1399 05湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model Distri48、ct Project Detail plan and Design 6717.规划地块指标一览表规划设计构思 地块规划指标一览表(续)地块编号用地性质代码用地性质名称用地面积(ha)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)建筑面积（万 m2）居住户数(户)居住人数(人)配建车位总建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 办公建筑面积其他D-06G1公共绿地0.23 D-07R5商住混合用地4.67 3.00 32329014.01 7.01 7.00 584 1869 1284 D-08U4环境卫生设施用地0.05 0.50 3030240.02 0.02 D-09G1公共绿地0.14 D-49、10S3社会停车场库用地0.34 D-11R5商住混合用地2.19 4.50 3232909.84 7.84 2.00 653 2091 853 D-12G1公共绿地0.13 E-01C2商业金融业用地1.81 8.00 502512014.48 5.00 9.48 1258 E-02S2广场用地1.54 E-03C2商业金融业用地3.68 7.00 502515025.75 11.25 14.50 2285 E-04G1公共绿地0.38 F-01G1公共绿地0.17 F-02R2二类居住用地2.19 3.70 2535908.11 6.71 1.40 559 1789 699 F-03R2二50、类居住用地0.67 1.50 3035301.01 0.51 0.50 43 136 93 G-01R2二类居住用地4.15 3.70 25359015.36 13.11 2.25 1093 3496 1318 G-02G1公共绿地0.16 G-03R22中小学用地2.81 0.80 3535212.25 2.25 10 G-04G1公共绿地0.11 总计100.59319.49 134.12 77.47 103.72 4.17 11177 35765 27412 备注：1.本表配建机动车停车位以小型汽车为标准当量表示，其中住宅按按 120m2/户、户均 3.2 人、1.0 车位/户，办公按 51、0.8 车位/百 m2建筑面积，文化按 1.0 车位/百 m2建筑面积，教育按小学 0.5 车位/百学生、幼儿园 3.0车位/百学生，商业按 1.0 车位/百 m2建筑面积，旅馆按 1.0 车位/客房，城市公园按 5.0 车位/1 公顷用地。2.建筑密度与绿地率取值：建筑密度为高限，绿地率为低限。二类居住用地（有相当比例的多层）建筑密度按 30%、绿地率按 35%，二类居住用地（高层为主）建筑密度按 25%、绿地率按 35%，商住混合用地（高层为主）建筑密度按 33%、绿地率按 32%，商业金融业用地（高层为主）建筑密度按 50%、绿地率按 25%，文化娱乐用地（多层为主）按 40%、绿地率按52、 35%，学校（中小学多层、幼儿园低层）建筑密度按 35%、绿地率按 35%。其中.商住混合用地建筑密度与绿地率按商住 1：2 的建筑面积与用地比例计得。3.建筑高度取值：建筑高度为高限。各地块结合城市设计方案确定建筑限高，住宅层高按 3 米，商业建筑层高按 5 米，办公建筑层高按 3.6 米，学校与文化娱乐建筑控制为多层和低层。05CHAPTER 06重点地段设计指引?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?06?湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang 53、Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 706.1 滨江休闲节点 江景五星级饭店示意图 休闲商业示意图 文化娱乐、精品专卖店示意图 滨水休闲节点示意图 滨水休闲节点模型示意图 滨水休闲节点模型示意图重点地段设计指引06?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?06湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project54、 Detail plan and Design 72 花园洋房示意图 连排别墅示意图 滨水台地社区夜景示意图 滨水台地社区效果示意图 滨水台地社区模型示意图 滨水台地社区模型示意图6.2 滨江台地社区重点地段设计指引06?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?06?湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 746.3 生态修复公园节点 55、垃圾填埋场改造案例纽约清泉公园平面图 纽约清泉公园景观示意图 纽约清泉公园景观示意图 垃圾填埋场改造案例纽约清泉公园改造成果图 生态修复公园节点效果示意图 生态修复公园节点夜景示意图重点地段设计指引06?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?06湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 766.4 中央低碳社区 中央低碳社区夜景示意图 56、低碳花园洋房示意图 中央浅水水景示意图 中央低碳社区效果示意图 中央低碳社区模型示意图 中央低碳社区模型示意图重点地段设计指引06?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?06?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?06?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?06?Xiangtang In57、tensive Land Model District Project Detail plan and Design?06?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?06?湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 82066.7 站前商业节点 站前商业节点夜景示意图 商业休闲广场示意图 大型 SHOPPING MALL 示意图 下沉广场示意58、图 站前商业节点效果示意图 站前商业节点模型示意图 站前商业节点模型示意图重点地段设计指引CHAPTER 07整体城市设计导则湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 8407城市设计导则7.1 办公建筑以高层建筑为主，是以金融办公为主的大型综合建筑群体。注重建筑群体效果，建筑整体造型应简洁大方，稳重典雅，富有现代感，同时又与周边环境相协调，使建筑群融入场地之中，塑造金融办公人士安静舒适的办公场所。建筑布局及形体建筑塔楼群等高，且有序排列59、，形成连续的界面，沉稳而庄重。建筑裙房围合成为大型庭院，提供大面积的绿化，创造舒适的办公环境。临街建筑裙房应建至建筑后退地块线处并且街墙立面至少应覆盖所在街道的 90%长度。建筑群以群体布局表现自己，建筑塔楼应该笔直向上不宜做过多变化；整体造型以简单的方形为主，屋顶采用平屋顶，强调完整的立方体形态。建筑及街道立面建筑裙房及塔楼外墙可使用大面积玻璃幕墙，玻璃门窗的面积可超过塔楼及裙房立面面积的 50%，但整体设计效果必须与环境整体协调。鼓励适当使用垂直绿化以增加建筑的亲切感。建筑门窗形式应该为方形以呼应整体的方块形像，可有规则的凹凸，但后退及突出都控制在 1.5 米以内，以保证方块形体的完整性。60、外立面使用玻璃与清水混凝土，产生丰富变化。体现出简洁大方，稳重典雅的气息，同时使建筑群与周围建筑环境以及自然环境相融合。建筑色彩体现理智、冷静、高效的形象同时透露高贵的气息，主色调应选用偏冷的深灰色或黑色，搭配少量白色或灰白色，体现低调而又高贵的气质。其他建筑要素建筑不宜有过多标志及广告等，标志及广告须在裙房低于 20 米的范围内，并且大小一致有序排列。建筑裙房部分的雨棚不能伸出裙房超过 1.5 米，宽度不能超过立面宽度的 40%。湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detai61、l plan and Design 8507城市设计导则7.2 商贸建筑主要集中在商住地块和商业步行街。建筑以多层商业建筑为主，结合布置若干高层公寓，可做居住或办公。步行街是站前商业节点的延续，作为聚集区域人气的地方，建筑应该有近人的尺度、朴素而大方，以营造亲切、温馨的氛围，成为市民购物休闲活动的主要场所。建筑布局及形体多层商业建筑及高层塔楼的裙房沿着步行街应形成连续的界面，高度控制为 20-30 米，高层塔楼退后步行街界面，有机散布于建筑群的外围。临步行街的多层商业建筑和高层塔楼的裙房应建至建筑退界线，采用周边式布局。高层建筑塔楼应为点式或短板式，比例应和谐稳重，屋顶形式应该为平屋顶，朴素而62、稳定，各塔楼等高，形式相似且协调。建筑及街道立面步行街界面不宜有过多凹凸变化，临街建筑裙房应建至建筑退界线处以形成连续的街墙立面，街墙立面至少应覆盖所在街道的90%长度。步行街两侧设骑楼，骑楼廊道高度控制为 5.5 米，宽度为 6 米。塔楼不宜有过多凹凸变化，保证形体的完整性。步行街临街建筑玻璃橱窗面积至少占立面面积的 60%，临步行街建筑立面至少有 40%采用粗糙石料贴面，反光度不能过高。步行街界面的立面设计应当细致而温馨。建筑色彩主色调应为亲切温馨的偏暖的橙色或橙黄色，商业部分的裙房可以适当使用红褐色。其他建筑要素塔楼外墙及屋顶不宜有标志及广告等，步行街上的标志及广告须在 20 米的范围之63、内，并且有序排列，高雅而温和。单独设置的广告，其高度不能超过 15 米，并且不影响周围景观环境。步行街可有较多雨棚等遮阳物，但不能伸出裙房超过 1.5 米，其色彩及图案符合整体氛围。湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 8607城市设计导则7.3 文化建筑文化建筑主要集中在滨江、荷叶塘等绿化核心和市民娱乐休闲活动中心。建筑应当与水面与环境相融合。创造出怡人的环境和舒适的氛围。建筑以低层和多层建筑为主，注重室外环境的塑造。建筑布局及形体64、建筑布局应当灵活，不拘泥于建筑退界线。建筑形式灵活多样，富有特色，与水面相呼应。建筑融合于周边环境，营造轻松舒适的休闲环境。区域内的大型建筑包括滨水商业文化中心和高层星级酒店，其形式应当吸引人眼球而有美感，其设计灵感应来源于自然，形式贴近自然，二者应相互呼应。酒店裙房与商业文化中心相连接，裙房形式与水面形式相呼应，且有退台和屋顶绿化，提供高品质的休闲空间。多层建筑屋顶宜退台处理，自外向内部绿化核心及水面逐渐跌落，建筑立面宜高低错落，建筑群与绿化共同形成区域自然的天际线，星级酒店形成区域地标。建筑及街道立面街道立面隐匿于环境之中，留出到水边的通道。立面设计应当精致，以营造亲切近人的氛围。利用退台65、创造多层次的空中花园，营造高品质空间。酒店与商业文化中心立面材料应该采用用大面积玻璃和反光金属材质。外立面玻璃使用面积占 40%-60%。建筑色彩应体现滨水的特色，同时体现高雅大气的特征，应选用稳重的中性和偏暖的灰色为主的复合色。其他建筑要素滨水及绿化核心通过广场与建筑室内空间过渡，既提供大型生态绿化空间，又要创造丰富的室外公共活动场所，注意强化室内外空间的过渡与联系。通过不同主题小品建筑的设置突出不同主题的室外场所空间特色，凸显场所的文化内涵,不宜有大型标志和广告，广告及标志设计以小尺度为主，灵活布置，但应该与环境相协调，有趣而温馨。建筑雨棚可形式多样，且人性化多样化。湖南 湘潭市集约用地示66、范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 8707城市设计导则7.4 居住建筑居住建筑是以高层和小高层为主，居住组团环境与绿化开放空间及滨水空间相互沟通，居住社区有完善的配套设施，优良的环境，是吸引高尚人士居住的国际型社区。建筑布局及形体中央开放空间廊道两侧设部分多层花园洋房和中高层公寓，外围以高层住宅为主，强化中央开放空间向周边居住组团的景观渗透，沿中央开放空间走廊及主要绿化中心宜设置点式高层住宅，扩大公共绿化空间。沿城市主、次干路强化建筑围合，底层设商业群67、房。建筑设计应该富有现代感，形体变化丰富而又相互协调，通过形体体块的变化表现自己，体现现代高尚的审美情趣。建筑屋顶形式根据形体变化需要而设计，可设置屋顶花园。建筑及街道立面居住组团注重庭院空间与外部街道空间的相互沟通。面向滨水道路的公寓不做阳台设计，以保证滨水景观品质。建筑立面装饰根据建筑形体变化使用环保涂料，反光度不能过高，以一两种颜色为主，色彩不宜过于杂乱。可以适当使用垂直绿化以增加建筑的亲切感。不宜使用大面积玻璃窗。建筑立面设计应当细致而富有现代感。色彩上应以干净、朴素的灰白色为主，配合适当暖色，营造温馨的居住氛围。其他建筑要素不宜有标志及广告，沿街商业的标志及广告须在 4 米的高度范围68、之内，并且有序排列，高雅而温和。单独设置的广告，其高度不能超过亦不超过景观环境。可有较多雨棚等遮阳物，但不能伸出建筑超过 1.5 米，其色彩及图案符合整体氛围，不影响建筑整体形态。?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?07AA?v v?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?07BB?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detai69、l plan and Design?07?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?07?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?07?CHAPTER 08实施策略湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 948.1 发展模式与核心项目实施70、策略08 发展模式城市中心区主体功能区发展模式规划区用地条件和生态环境质量尚不成熟，面临跨越式发展的挑战；区位条件优越,但现代服务产业基础薄弱；地方政府主动推动规划，因此从适配关系看，加快公共设施的引入，在以居住为前提下适当导入商业等产业要素，是发展的关键所在。新都市主义主题式开发规划依据不同片区功能特点打造不同卖点和亮点。主题开发模式的成功因素为：适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题，体现主题的硬件设施建设先行，注重营造符合项目主题的社区文化。基于本项目和湘潭城市化的情况，规划应后着力打造“两大公园、三大节点”等核心项目。核心项目核心项目包括“两大公园、三大节点”。“两大公园”是指生态修复公71、园与中央水景公园。“三大节点”是指荷叶塘总部办公综合体、城轨站前商业综合体和滨江休闲娱乐综合体。两大公园、三大节点总用地规模 45 公顷，占片区总用地的三分之一。其中两大公园面积共 11 公顷，三大节点面积共 34 公顷。荷叶塘总部办公综合体依托基地优质水体景观资源荷叶塘，以及丝绸北路和河东大道的对外交通优势，汇聚湘潭及区域性的银行、证券、基金、创投，大型国企和民营企业总部，共分为金融创投总部办公区、大型国企总部办公区、区域民企总部办公区，以及 200 米高的湘潭新地标“中南财富中心”。该节点将打造成为吸引城市知识精英阶层、展现湘潭时代创新精神的高尚商务办公区。城轨站前商业综合体长株潭城际轨道72、为示范区带来了巨大的商机以及人流，示范区东北侧规划了一个超过四十万平米建筑面积的超大型复合商业综合体，与轨道站点无缝对接，以 TOD 空间一体化方式进行开发。区别于普通购物中心以“购”为主的定位，以“游憩娱乐”作为主题营销，以时尚新锐人群为目标客群，强调“个性体验”，利用新潮文化的穿透力和凝聚力引导消费者，形成差异化消费特色。复合娱乐、商业、体验消费、运动、餐饮、酒店、观光等多种功能，实现“一站式服务”，充分挖掘消费者消费潜力，形成充满活力的新都市主义生活城。滨江休闲娱乐综合体示范区将借助滨江的优势景观资源，修建以星光大道、演艺中心和4D影院为核心、设施一流、服务多元、配套完善的顶级休闲娱乐航73、母，完美展现湖湘文化的独特魅力。在此处前观江景、后拥园景的独特景观位置，以 135 米的江景超星级会议酒店作为湘潭滨江崭新景观标志，与三大桥遥相呼应，引领风尚，营造全新滨江生活新感受。生态修复公园该节点借鉴美国清泉公园生态修复的成功经验，提出了一个集休闲娱乐和环保功能于一体，占地约 4.8 公顷的体验型生态修复公园。中央水景公园位于荷叶塘的中央水景公园占地约6.4公顷，其自身水景资源丰富，中心湖区的景观理念来源于大自然中的水滴，寓意充满活力与希望，成为连接三大城市综合体的中心景观节点，为市民提供优质的休闲活动场所，同时也代表人气和财富的汇聚。湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计74、深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 958.2 开发时序策略与土地运营策略实施策略08 开发时序策略时序策略一：生态与商业启动以位于北侧垃圾填埋场的生态修复公园和位于中部荷叶塘的中央水景公园为启动点，凸显低碳生活主题，为后续土地开发打造良好的生态本底；以新城市生活中心的商业项目滨江、荷叶塘和站前三处综合商业项目为启动点，依托商业的预热效应带动其他功能地块的开发；以此为基础，衍生出相应的休闲、商务、居住、娱乐等功能，这些功能呈现局部辐射、总体轴式的生长模式，形成相互连接的发展带。各发展75、轴沿线土地价值升高，发展轴向腹地延伸。片区南部发展成型，北侧湘江和垃圾填埋场生态治理初见成效，片区进入滨水开发时期。滨水项目以滨水会展中心为主题开发点，以点带线，成片推进，与南部商业带，形成全面发展格局。时序策略二：分力驱动借鉴国内外新区开发的经验，片区在各时期依据不同的驱动因素，采用不同的发展策略。发展初期点式开发时期，片区以土地经营为主要驱动方式；中期预热效果明显之后，片区以品牌营销为主要驱动方式；后期发展成熟，土地价值升高，片区以资产运营为主要驱动方式。时序策略三：分类引进片区发展各阶段，按照开发产品类型引进各类城市开发商。开发初期，引进综合实力强劲的区域城市运营商，对三个启动项目进行复76、合型开发；片区发展成型之后，加强房地市场公开招投标规范运作管理，选择专业型开发商，对住宅和商业项目进行深度开发。土地运营策略复合功能片区招商建议引入城市运营商。开发规模：以复合功能的成片土地为对象，进行成片土地综合整体开发；开发规模在 100 公顷以上。开发功能构成：结合了全部土地功能要素，包含大众产品与非标准产品具体开发模式：持有大量土地，进行片区开发，把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营，同时全部或部分开发其中的项目。不急于回笼资金，注重长期的收益和回报。当急需资金时可以出售部分物业。开发商类型：包括城市经营商、小城镇开发商、大型综合园区开发商等土地取得方式偏好：大规模复合功能用地77、招标模式住宅片区招商建议引入专注于住宅产品的开发商，其开发模式为快速滚动资金，不持有物业，几乎全部抛售，以回笼资金为主；其对于取得土地规模的偏好为在未成熟地区的大片用地（10 公顷-15 公顷），成熟区域的小片用地（小于 10 公顷）中小企业成熟区域的小片用地（小于 10 公顷）。综合商业片区招商建议引入专业商业商务开发商。?Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design?08?湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model Di78、strict Project Detail plan and Design 978.4 经济测算实施策略08本项目投资效益评估基于项目开发机会研究、市场研究、功能及业态组合研究、空间研究及施运营策略研究的前提下，进行项目财务投资可行性分析。估算范围本项目建设内容主要包括：项目用地范围内的征地拆迁补偿，场地平整工程，福星东路、望江路、东湖路和岳塘四号路路网工程及其沿线水、电、通讯、燃气等市政配套设施的建设，公共配套设施如学校、停车场、绿化景观等。估算依据 道路工程、管线工程、房建工程参照目前湘潭市同类单位工程造价，工程建设其他费用按相关文件进行计算；拆迁费用参考福星中路征用拆迁补偿标准，土地及土79、地上的建筑物征地拆迁补偿执行市政府的 20042 号令、3 号令、潭政发200527 号文标准，超过基本装修或超标准层高的每平方米增加300 元，征用拆迁工作经费按征地拆迁费的 5%计算；基本预备费按 10%计算。建设期贷款利息按贷款 9 亿元、建设期 3 年考虑，银行贷款利率按年利率 6.336%计算。投资估算结果项目建设期总投资 161748.2 万元（详见投资估算总表）其中 工程费用 30088.1 万元，征地拆迁费用 118438.5 万元，其他费用1500 万元，建设期贷款利息 11721.6 万元。具体详见表 7-1。表 7-1 项目投资估算表序号项目名称金额（万元）备注一工程费用80、30088.1见表 7-2二征地拆迁费用118438.5见表 7-3三其它费用1500.0项目招商策划规划设计费四建设期贷款利息11721.6见表 7-5五项目建设期总投资161748.28.4.1 投资估算湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 988.4 经济测算实施策略08表 7-2 工程费用估算表序号项目名称单位数量单价合价备 注一建安工程费用元230669100 1场地平整与土石方工程 m2128396425 3209910081、 2道路工程m2202100600 121260000 包括沿线管线和绿化、路灯等3绿化景观等m2163400 200 32680000 4停车场及体育设施m2 200 2480000 5学校及配套设施m228100 1500 42150000 二工程建设其他费用24425491征地、拆迁费元建设项目管理费元1建设单位管理费元2321913 财建 2002394 号文2工程监理费元4790329 湘价服 200776 号3概算、预算（清单标底）结算审核等相关费用元596883 湘价服(2007)49 号4施工图审查费元19670 湘价服(2008)94 号5质量检测费元0.30%746967 82、湘建价 20093 号6工程保险费元0.40%995956 建设项目前期工作费元1工程设计费元6951514 工程勘察设计收费标准(2002 年修订本)2工程勘察费元2489891 按 1%考虑3建设项目前期工作咨询费(可行性研究费)元455062 计价格(1999)1283 号4水土保持补偿费m21208100 1.50 1812150按占地面积计算湘价费 2006145 号文5招标代理服务费元479995 计价格 20021980 号文6建设工程交易服务费元99335 湘价服 200423 号文 7环境影响咨询收费175935 计价格 2002125 号8场地准备及临时设施费元24898983、1 按 1%考虑三不可预见费元10%27352839 四总造价元300881227 8.4.1 投资估算湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 998.4 经济测算实施策略08表 7-3 工程费用估算（备注：本表中数据为红线内（高新农工商商住楼、板塘建行、商行、公交三车队宿舍、云盘小区及部分与云盘小区相邻的岳塘区政府宿舍除外）的用地面积和建筑物面积。）序号项目名称单位数量单价合价备注一集体土地征地费用611280301土地补偿费元20084、668551.1稻田1039962728078921.2菜地1411284563507601.3旱地438318788941.4果园964016.21561681.5林地10447313.514103861.6水塘586192715827131.7宅基地、道路与未利用地等4266691876800422安置补助费元293816502.1稻田1039965456157842.2菜地14112890127015202.3旱地4383361577882.4果园964032.43123362.5林地1044732728207712.6水塘586195431654262.7宅基地、道路与未利用地等42685、66910.846080253青苗补偿费元18745653.1稻田1039962.72807893.2菜地1411284.56350763.3旱地43831.878893.4果园96407.5723003.5林地1044737.57835483.6水塘586191.62949634耕地占用税245124409804960二国有土地征地费用元2010060781征用土地补偿435056450195775200合 30 万元/亩2设备、设施、货物搬迁费元10000003停业停产补偿元1175244006 6 个月4230878三房屋设施拆迁补偿费3610884981框混商业门面与别墅272512586、00681275002砖混楼房住宅（办公楼）13244812501655600003砖木平房979198095951804砖混一层厂房11192810501175244005建筑施工安全服务费2814181281418湘价服 200926 号四房屋室内外设施补偿28141810028141800五按期提前搬迁奖281418359849630六房屋搬迁补助和误工费户1146750859500七杆线和管道拆迁及迁坟补偿元20000000小计元682073536八征用拆迁工作经费元6820735365%34103677九不可预见费元68207353610%682073536十总计元78438456687、十一征地拆迁成本总计元1184384566包含土地征购费用约 40000 万元8.4.1 投资估算湖南 湘潭市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 1008.4 经济测算实施策略088.4.1 投资估算 项目招商策划规划设计费按 1500 万元考虑。建设期贷款利息 11721.6 万元，贷款使用为第一年 6 亿元，第二年 2 亿元，第 3 年 1 亿元，按年底付清当年利息计算。表 7-5 建设期与经营期银行贷款还本付息表（单位：万元）序号建设期经88、营期第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年1 年初累计借款600008000090000450002 年末累计借款6000080000900004500003 本年新增借款600002000010000004 本年应计利息 1900.84435.25385.65702.42851.25本年付息1900.84435.25385.65702.42851.26本年还本45000.0 45000.07利息累计1900.86336.0 11721.6 17424.0 20275.2备注：银行贷款年利率 6.336%计算。项目建设目的本项目建设的主要目的是整治环境，改善湘江东岸云盘片区棚户区域89、范围内的城市基础设施条件和人民生活条件，由湘潭市土地资源经营有限公司建设完成后，将区内可开发经营性土地挂牌出让，整个项目计划于 5 年内完成投资建设及土地出让，即建设期3 年，经营期 2 年。经营收入估算根据规划设计，扣除拆迁安置、红线宽度 24 米以上的市政道路、学校、文化设施、公共停车场和公共绿地等公益性用地外，剩余可出让用地共 88.5 公顷，合 1327.5 亩。在完成拆迁安置工作后进行挂牌出让，计划于计算期第 4、5 年完成。根据湘潭市近年来的土地交易情况以及本项目地理位置因素，本项目土地出让价格按 150 万元/亩的保守价格进行测算，合计土地出让收入为199125 万元。湖南 湘潭90、市集约用地示范区详细规划暨重点地段城市设计深化 Xiangtang Intensive Land Model District Project Detail plan and Design 1018.4 经济测算实施策略088.4.2 财务评价 总成本费用估算项目的总成本费用主要为项目建设期投资、管理人员工资及管理费用、财务费用以及土地招商转让中的销售费用等。项目建设期投资为 161748.2 万元。项目管理人员工资按 20 人，每人每年 5 万元计算，管理费用按工资总额的 80%计算。合计360 万元。项目的财务费用主要为项目经营期中的银行贷款利息，根据贷款情况与经验估算，经营期中以每年还本91、 45000 万、贷款利率仍按 6.336%计算，银行贷款利息为 8553.6 万元。项目销售费用主要为土地销售过程中的广告费用等，按投入100万元计算。总计成本费用为 170761.8 万元。利润计算本项目收入由湘潭市土地资源经营有限公司代表湘潭市人民政府进行土地一级市场交易所得，不涉及各类税费。经计算，按可开发经营性土地每亩 150 万元价格出让，则利润总额为 28363.2 万元（详见经营收入估算表）。按整体投资成本与土地出让金打平测算，本项目土地出让底价约为每亩 128.6 万元。如果土地价格按每亩 250 万元的乐观价格估计，土地出让金纯收益可达近 16.11 亿元。表 7-7 经营收入估算表序号项目名称金额（万元）备注1项目建设期总投资161748.22经营期管理费用360.0管理人员工资等3经营期贷款利息8553.64土地销售费用100.0销售过程中的广告费用等5总投资170761.86土地出让收入 199125按可开发经营性土地每亩150 万元价格出让7开发盈利 28363.2CHAPTER 09地块城市设计导则