1、目录策划篇第一章：长株潭视角下的片1 1 片区区位和交通分析1.1 片区区位和交通分析1.2 长株潭城市群概况1.3 解读长株潭城市群1 4 湘潭在长株潭角色1.4 湘潭在长株潭角色第二章：湘潭发展现状及需2 1 湘潭历史沿革2.1 湘潭历史沿革2.2 湘潭发展现状工业2.3 湘潭发展现状城市2 4 湘潭城市发展需求及发2.4 湘潭城市发展需求及发第三章：周边竞合分析边位交通分析3.1 周边区位及交通分析3.2 河东城市中心3.3 岳塘副中心3.4 河西副中心3.5 万楼新城中心3.6 片区与周边的竞合关系第四章：片区发展核心资源4.1 核心资源1：湘江生态经4.2 核心资源2：芙蓉大道干4.2、3 核心资源3：长株潭城际4.4 小结：复合型交通经济第五章：案例借鉴5.1 日本东京临海副都心日本东京临海副都心5.2 美国加利福尼亚州旧金5.3 日本横滨港未来21区第六章：总体定位6.1 定位依据6.2 定位6.2 定位6.3 功能第七章：项目发展策略7.1 片区发展模式7 2 片区核心项目片区发展7.2 片区核心项目7.3 开发时序7.4 土地运营策略第八章：经济效益评估8.1 投资估算8 2 财务评估需求8.2 财务评估8.3 利润计算规划篇业化市化展驱动力规划篇第九章：概念规划9.1 现状分析展驱动力9.2 现状建筑质量评估9.3 规划原则9.4 规划功能结构9.5 概念性土地利用3、规划9.6 交通系统规划9.7 景观体系与开放空间系统9.8 开发强度与建筑高度规划9.9 竖向规划9.10 地下空间规划源分析经济带9.11 公共服务设施与基础设施规划9.12 发展时序规划干道经济际轨道经济带设计篇第十章：城市设计10.1 城市设计理念彩虹城城市设计理念10.2 城市设计总平面10.3 核心地段详细设计10.4 夜景照明设计彩城山米申湾10.4 夜景照明设计10.5 绿化种植设计附录：案例研究附录：案例研究I.美国清泉公园II.城市综合体III 低碳社区III.低碳社区IV.备选方案策划篇策划篇Strategy长株潭视角下的片区发展一 长株潭视角下的片区发展1.片区区位和交4、通分析2.1）区位）区位湘潭市主城区东北部：片区原为城乡结合带，随着城市化的发展，城市空间的扩展，逐步成为城市中心区的一部分。长株潭城市群次中心：片区位于湘潭与长沙、株洲市中心区的连接带上。湖南增长极：片区地处湖南省的中心增长极。图1 1 片区的区位2）交通城际铁路城际快速路内河航运便利了片区的对外交流使片区成为长株潭城市群经济主动图1-1 片区的区位城际铁路、城际快速路、内河航运便利了片区的对外交流，使片区成为长株潭城市群经济主动脉上重要一环，成为湘潭对外的门户之一。图1-2 片区对外交通图1 长株潭城市群概况1.长株潭城市群概况1）概况）概况长沙、株洲、湘潭三市依湘江蜿蜒呈品字形分布，总面5、积2.8万平方公里，总人口1310万，是湖南省经济社会发达地区，以占全省13.3%的土地、19.5%的人口，实现了占全省37.9%的GDP、46.5%的固定资产投资、42.8%的社会消费品；集中了全省3/4的研发人员、80%的科技成果。预计到2012年，长株潭城市群生产总值占全省比例将达到45。长株潭将成为湖南经济发展的引领者引领者。2）长株潭城市群产业经济发展特征2）长株潭城市群产业经济发展特征长株潭三市经济总量在湖南省占到半壁江山，但就其产业结构和经济带动力来说，尚有缺陷和不足，主要体现在：从产业结构来讲，优势产业仍然集中在传统工业，如装备制造、钢铁有色、卷烟制造、石油化工、食品加工等，在6、重要的服务业如教育、金融、环境以及公共服务方面不具备比较优势，有待加强。表1-1 泛长株潭城市群优势产业比较城市前五个比较优势产业长沙住宿餐饮业；科学研究、技术服务和地质勘探业；文化体育和娱乐业；居民服务和其他服务业；批发零售业零售株洲制造业；房地产业；租赁和商业服务业；电力、燃气及水的生产和供应业；交通运输、仓储及邮政业湘潭建筑业；制造业；采矿业；批发零售业湘潭建筑业；制造业；采矿业；批发零售业衡阳采矿业；金融业；建筑业；卫生、社会保障及社会福利业；教育岳阳农林牧渔业；制造业；公共管理和社会组织业；水利环境和公共设施管理业常德建筑业；水利环境和公共设施管理业；租赁和商务服务业；信息传输、计算7、机服务业；教育益阳租赁和商务服务业；金融业；水利环境和公共设施管理业；教育；信息传输、计算机服务和软件业娄底采矿业；水利环境和公共设施管理业；公共管理和社会组织；制造业；教育1从发展动力来讲，经济增长仍然以投资特别是工业投资驱动为主。从三市的综合实力来讲，长沙在全省中的优势明显，株洲具备一定优势，湘潭经济发展处全省中游水平，尚不足以形成强大的增长带动效应。排排排市州地区生产总值排名工业排名第三产业排名人均地区生产总值排名全省11156.644280.164216.1617521长沙市3000.9811311.2711261.191457651株洲市909.575439.653302.644248、5602湘市湘潭市654.767298.117230.427236723表1-2 2008年长株潭三市经济水平及在湖南省的排名图1-3 长株潭三市2008年GDP、人口规模比较 图1-4 长株潭三市2008年三次产业结构比较3）长株潭城市群发育情况陈群元等学者综合国内外对城市群发展演化阶段的划分方法，借鉴生命成长规律，把城市群发展划分为雏形发育阶段快速发育阶段趋于成熟阶段和成熟发展阶段并结合城市群各发展展划分为雏形发育阶段、快速发育阶段、趋于成熟阶段和成熟发展阶段，并结合城市群各发展阶段的特征，构建了定性指标与定量指标相结合的城市群发展阶段评判指标体系，运用模糊综合评判法和层次分析法，对长株潭9、城市群与泛长株潭城市群（湖南省东部城镇密集地区（合评判法和层次分析法，对长株潭城市群与泛长株潭城市群（湖南省东部城镇密集地区（“3+5”城市群的主体）的发展阶段进行了实证评判。评判结果表明，长株潭城市群的整体发育程度不高，突出表现为城市化水平不高，甚至仍低于全国平均的城市化水平，城市群的中心城市长沙市的等级也不高，还不能发挥强大的集聚与扩散功能。长株潭城市群已处于快速发育阶段，但仍处于快速发育阶段的中前期。这个时期重点应积极培育增长极，长株潭3个城市应该抱团发展，形成一个大的群核，成为城市群的核心增长极。1联接1-1：城市群空间发展阶段联接1 1：城市群空间发展阶段雏形发育阶段是城市群的初期发10、展阶段,已有城市群的雏形,发展速度仍然较慢,外延式增长占优势。中心城市有一定的聚集作用,城市群规模比较小,城市化水平较低,城镇体系发育极不完善,城市之间的内在联系还较弱,分工体系很不完善,区域基础设施仍相当不完善。快速发育阶段是城市群的快速发展阶段,这时城市群形成势头较猛,外延式发展仍占主导地位,但开始注重内涵式增长中心城市的聚集与扩散作用都比较明显 城市群规模快速扩大 城市化水但开始注重内涵式增长。中心城市的聚集与扩散作用都比较明显,城市群规模快速扩大,城市化水平快速提升,城镇体系发育加快但还不完善,分工体系开始形成,区域基础设施处于快速建设期。趋于成熟阶段是城市群的较高发展阶段,这时城市群11、的作用显著,由外延式发展为主向内涵式发趋于成熟阶段是城市群的较高发展阶段,这时城市群的作用显著,由外延式发展为主向内涵式发展为主转变。中心城市聚集与扩散作用明显,城市群规模比较大,城市化水平较高,城镇体系发育已趋于完善,分工体系较为合理,区域基础设施趋于完善。成熟发展阶段是城市群的高级发展阶段,这时城市群的作用相当显著,内涵式发展为主,发展主要表现为质的提高。中心城市聚集与扩散作用明显,城市群规模大,城市化水平很高,城镇体系发育相当完善形成合的分体系域基础设施相当完善成熟发阶段的中后期 城市群在地域相当完善,已形成合理的分工体系,区域基础设施相当完善。成熟发展阶段的中后期,城市群在地域空间上表12、现为大都市带、大都市圈或大都市连绵带的形态特征。1 陈群元等 城市群发展阶段的划分与评判，载于长江流域资源与环境2009年4月24）长株潭城市群角色和定位2007年，国家发改委关于批准长株潭城市群和武汉城市圈两型社会建设综合配套改革试验区的通知(发改经体20073428号)提出长株潭城市群的战略定位：全国“两型”社会的示范区，中部崛起的重要增长极，全省新型城市化、新型工业化和社会主义新农村建设的引领区，具有国际品质的现代化生态型城市群际品质的现代化生态型城市群。长株潭两型城市群：3+5结构，长沙以电子信息、机械等为主，株洲以交通运输设备制造、有色冶金等为主，湘潭以黑色冶金、汽车制造、机电等为主13、。长株潭城市群两型示范的核心：整合区域高端资源，提升资源产出效率；加快第三产业尤其是现代服务业发展，推动区域产业综合能力提升，增强核心城市竞争力。因此，我们认为长株潭城市群的角色应描述为：中部六大城市群之中部崛起的核心力量之中部六大城市群之一，中部崛起的核心力量之一；湖南经济社会发展的先行区；探索解决资源、环境与经济发展矛盾的先行者。探索解决资源、环境与经济发展矛盾的先行者。解读长株潭城市群1)关键词：两型社会2007年12月，长株潭城市群获批全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。被誉为掀起第五次世界经济革命浪潮的“低碳经济”将成为“两型社会”建设的载体和切入点。“低碳经济”一14、词最先由英国在2003年提出，其核心是“三低一高”（低能耗、低污染、低排放、高能效）的生产方式和消费方式低碳经济的理念和目标与长株潭城市群“两型社会”所提倡的高能效）的生产方式和消费方式。低碳经济的理念和目标与长株潭城市群两型社会所提倡的观点不谋而合，长株潭城市群发展低碳经济既切实当前实际又符合未来发展趋势，长株潭城市群将以低碳理念，建设“资源节约型、环境友好型、低碳导向型社会”，重点是围绕提高能源效率将以低碳，建设资源节环境友低碳会，是围绕提源效率和构建清洁的能源结构，开展制度创新、技术创新与管理创新。低碳经济具体可分为以下几个层面：低碳技术：减碳技术、无碳技术（新能源）、去碳技术等；低碳产15、业：先进制造业、高新技术产业、现代服务业、现代农业、静脉产业等；低碳城市：生态人居环境、社会保障体系、集约化发展、高效交通、高效城市空间等。对于长株潭城市群而言低碳经济对“两型社会”建设的意义在于 对于长株潭城市群而言，低碳经济对“两型社会”建设的意义在于：技术上，为两型社会提供强大的技术支撑，突破长久以来产业发展过程中的环境污染、节能减排的技术难点能减排的技术难点。经济上，发展两型产业，调整产业结构，发展碳交易市场，为两型社会提供融资渠道。观念上，两型生活低碳生产模式、生活方式。2）关键词：融城依据长株潭城市群发育现状和城市群发展的普遍规律，长株潭现阶段发展重点在于积极培育增长极，长株潭3个16、城市应该抱团发展，形成一个大的群核。促进三市区域一体化无疑是形成极核的重要方式成极核的重要方式。从1980年代开始，湖南致力于长株潭经济一体化发展，作出了许多富有成效的探索，被称为“中国第一个自觉进行区域经济一体化实验的案例”。中国第个觉域济实案长株潭一体化进程，学术界比较认可的路径如下1：从三市交通、电力、信息网络、环保户口等城市功能一体化入手；然后逐步转入金融、商贸、旅游、产业结构化、市场布局、企业管理等一体化；最后在小金三角进行一心(行政文化)三城(金融商贸、旅游、科教)的一体化建设。从历年发展趋势上看长株潭城市中心区正逐步靠近随着城市规模的扩大实际距离已进从历年发展趋势上看，长株潭城市17、中心区正逐步靠近。随着城市规模的扩大，实际距离已进一步缩小，以各自实际建成区边缘来测量，湘潭、株洲与长沙距离20公里，而株洲与湘潭只相距10公里。相距10公里。随着基础设施和户籍政策方面的放开，长株潭一体化进入实质性进程。1 李万等.融城 毛泽东市 论长株潭一体化J.经济地理,2001,(1):66-70.3湘潭在长株潭角色1）战略角色长株潭三市的战略角色分别为：长沙：首府，现代服务业发达；科技、智力等资源聚集；工业生产科技含量高（高新技术产业占工业产值的44%）。但土地、能源等资源供应紧张；株洲：铁路交通枢纽重工业基础雄厚；但科技智力资源薄弱对产业发展支撑不足传统产业株洲：铁路交通枢纽，重工18、业基础雄厚；但科技智力资源薄弱，对产业发展支撑不足，传统产业优势逐渐丧失，环境保护压力大；湘潭：红色文化中心，科技资源丰富；但是经济总量小；生产性服务业滞后于先进制造业的发展。湘潭色文化中心，科技资源丰富；但是经济总量小；产性服务滞后于先进制造的发展。2）功能角色长株潭三市的功能角色分别为：长沙：建设领先全国的新兴产业园区、科技创新园区和服务区域的中央商务区，发展空港-高铁新区。株洲推动株洲基础产业转型和升级完善工业型城市职能建设面向区域乃至全国的综合物流株洲：推动株洲基础产业转型和升级，完善工业型城市职能，建设面向区域乃至全国的综合物流中心，引导高端产业集中发展和集聚湘潭：增强湘潭面向广大城19、乡腹地的经济社会服务职能建设面向湖南城乡腹地的综合服务中心湘潭：增强湘潭面向广大城乡腹地的经济社会服务职能，建设面向湖南城乡腹地的综合服务中心。湘潭的发展使命承东启西的节点作用：湘潭市在长株潭三市中位于最西部，较之长沙、株洲更加贴近湖南省的中西部地区。湘潭的“两型”社会示范重点：发展现代服务业，推动传统产业转型升级，依托科技吸引新型产业，推动中心城区功能优化，构建与长沙株洲的有效竞合关联，实现跨越式发展。长株潭地区以低碳模式发展两型社会，需要每个成员市的努力，湘潭将与其他两市一起成为全国的节能环保先锋示范区锋示范区。湘潭的发展机遇长株潭一体化进入实质性阶段，三市融城将给湘潭带来新的产业机会、消20、费机会；两型社会的先行先试政策将促使湘潭获得先发优势。湘潭发展现状及需求1、湘潭历史沿革1）因港而商，因商而城湘潭位于湘江畔，具有得天独厚的港口条件，古称“九曲环治之胜”，湘江至此，水凡九曲，形如弓字，行二百四十余里，通行无阻。湘潭城外湘江段呈“U”字形，此段河流水深河宽，“江行销曲北风势缓”行销曲，北风势缓。优质的内河港口资源使湘潭从明代万历年间至1904年长沙开埠前，一直是湖南最重要的商贸中心和江南商业重镇。湘潭辉煌时期，西门外沿江二十里都是市场，街衙三重，“富商巨贾，竞争奢和江南商业重镇。湘潭辉煌时期，西门外沿江十里都是市场，街衙三重，富商巨贾，竞争奢糜，酒馆娟寮，充溢里巷，笙歌达旦，车21、马塞途”。商业港口的发展，促进了滨河城市的发展，商业曾是这个城市的经济支柱。嘉庆湘潭县志描述道：城总市铺相连几十里，其最稠者则在十总以上，甲乙之货云吨雾集，为湖南一大码头。1904年之后，长沙开埠和铁路时代的来临，湘潭的水运贸易逐渐衰落，“木帆船”时代的辉煌一去不复返湘潭的城市逐渐没落去不复返，湘潭的城市逐渐没落。湖湘之源红色故里湖湘之源，红色故里湖湘文化和红色文化是湘潭当代文化的两大源头。经世致用、敢担天下之责任等湖湘文化与现代的红色革命精神是一脉相承。湘潭作为湖湘文化重镇，是湖湘文化发祥地之一。湖湘文化孕育了现代诸多名人，单从数量上来看，湘潭名人、将军、专家烈士共458人，黄埔军校生19122、，既有曾国藩、毛泽东、彭德怀等军事政治人才，又有扬度、齐白石等文化艺术人才。4文化是一个城市的根，是一个城市的灵魂。文化对城市功能的作用，首先体现在文化元素形成消费黏合效应，包括文化旅游的外部聚合模式，以文化为主体的旅游消费组合；其次是都市文化休闲的内部促酵效应，包括以文化为基底的文化旅游、商务休闲等。湘潭也意识到应当充分利用这种文化的消费效应，提升城市旅游业的发展水平，提出打造湖湘文化与红色文化旅游为主体的文化旅游名城但目前湘潭的文化旅游发展迟缓旅游收入仅占全省的5%旅游经济总量小旅化旅游名城。但目前湘潭的文化旅游发展迟缓，旅游收入仅占全省的5%，旅游经济总量小，旅游产业处于门票化阶段，整体23、旅游水平低下。如何确立新的文化消费功能模式，发挥文化在城市中的作用，是湘潭这座历史文化名城的重要课题。中的作用，是湘潭这座历史文化名城的重要课题。重工之乡，尴尬治湘1953一1957年第一个五年计划时期，湘潭市被列为中南地区重点建设城市之一。国家安排在湖南的13个全国重点建设项目，湘潭市占5个，初步形成了以机械工业为主要产业的重工业布局。之后50年左右湘潭工业虽有波折但总体发展向上工业成为这个城市的命脉1994年之后之后50年左右，湘潭工业虽有波折，但总体发展向上，工业成为这个城市的命脉。1994年之后，随着全球性的产业技术改革，湘潭的工业进入阵痛期，湘潭大中型企业半数亏损。之后，湘潭是进入了24、全面的工业革新期十一五期间随着长株潭城市群的规划批准湘潭做出了加速新型工进入了全面的工业革新期。十五期间，随着长株潭城市群的规划批准，湘潭做出了加速新型工业化的决定。伴随着湘江两岸地区包括湘潭工业化的发展，湘江污染日益严重，频繁爆发的重金属污染事件，使其成为舆论眼中的“最沉重的河流”。湘潭城市因湘水而生，湘潭的重型工业沿江布局，湘潭的工业发展之路不仅受到外界技术变革的影响，也将受到区域生态环境的影响。小结湘潭优良区位和港口条件成就了木帆船时代辉煌的商业史近代交通方式变更和外部资本主义湘潭优良区位和港口条件，成就了木帆船时代辉煌的商业史，近代交通方式变更和外部资本主义的植入，使得湘潭在近代没落；25、建国初期的工业布局使得湘潭逐步成为湖南重要的工业城市，工业技术的革新和湘江的污染迫使湘潭改变其传统的经济发展方式；湘潭人引以为豪的湖湘文化和染为红色文化在目前并没有带来明显的社会效益和经济效益。1.湘潭发展现状工业化1)总体经济发展2)发展速度虽快，经济总量偏低。湘潭经济总量一直是偏低的，1978年仅有10个多亿，2007年虽达到526亿，但湘潭经济总量仅占全省经济总量的5.8%。三市经济发展很不平衡，长沙、株洲发展速度快湘潭则相对较慢湘潭地区生产总值比株洲少了200个亿不及长沙的四分之一发展速度快，湘潭则相对较慢。湘潭地区生产总值比株洲少了200个亿，不及长沙的四分之一。产业结构不够合理。湘26、潭经济持续快速增长，但三产业比重过低，二产业比例偏大。三次产业对GDP增长的贡献率分别为46.5%、39.2%、38.3%、42%和36.4%，作用显得越来越弱。图2-1 湘潭市2003-2008年GDP及其增速图2-2 湘潭市2003-2008年三次产业结构1)工业2)湘潭确立了四大战略产业：精品钢材及深加工、先进装备制造及清洁能源装备、汽车及零部件、电子信息。精品钢材及深加工业、机械装备制造业等传统产业进行技改升级之后有希望成为经济发展的重要支柱较为新兴的电子信息制造业所占比重过小经济发展的重要支柱，较为新兴的电子信息制造业所占比重过小。5规模工业增加值（当年价：亿元）规模工业行业增加值占27、比（%）行业名称规模工业增加值（当年价：亿元）规模工业行业增加值占比（%）2006年2008年2006年2008年精品钢材及深加工业41.7691.6827.731.7机械装备制造业20.3446.8213.516.2汽车及零部件制造业1.6310.411.13.5电子信息设备制造业0.111.410.10.4生物医药制造业1.232.980.81.1化工业10.9512.17.34.1化纤纺织业4 512 312 90 7化纤纺织业4.512.312.90.7皮革鞣制造加工业10.377.966.82.7表年湘潭业增加值规模业占比表2-1 2006和2008年湘潭工业增加值及规模工业占比湘潭28、市以传统工业为主，部分企业对环境损害很大，且工业企业均分布于城市河东部分靠近湘江旁边，对湘江河流造成较大的污染，不利于湘江生态治理目标的实现，不符合两型产业的发展目标标。1)第三产业2)服务业发展速度低于地区GDP发展速度。近年来，湘潭服务业增长速度滞后于当期地区生产总)服务发展速度低于发展速度。近年来，湘潭服务增长速度滞后于当期产总值的增长速度，自2004年以来，服务业增长速度分别比地区GDP增长速度低2.1、2.2、0.8、1.8、0.1个百分点，服务业五年平均增长速度比地区生产总值低了1.39个百分点。图2-3 2004-2008年湘潭服务业与GDP增长速度比较 图2-4 服务业总量占G29、DP比重图2 3 2004 2008年湘潭服务业与GDP增长速度比较 图2 4 服务业总量占GDP比重服务业总量偏小2008年湘潭市服务业实现增加值230 4亿元占全市GDP比重为35 1%低于服务业总量偏小。2008年湘潭市服务业实现增加值230.4亿元，占全市GDP比重为35.1%，低于全国5个百分点，低于全省2.7个百分点，比长沙低了7个百分点。2006年、2007年服务业占GDP比重分别为40.1%、38.4%，占比是一年比一年低。目前世界发达地区的服务业总量占比都GDP比重分别为40.1%、38.4%，占比是年比年低。目前世界发达地区的服务业总量占比都在70%以上，我国上海、广州等沿30、海城市服务业占比也达到了50%以上，与他们相比，湘潭服务业的总量规模严重偏低，还有待进一步提升。服务业内部结构不优。目前湘潭服务业内部结构仍以交通运输、住宿餐饮等传统服务业为主，占了整个服务业的70%以上；信息服务、物流服务、科技服务等现代服务业发展滞后。总体言以传统务行为主的第产缺经济增长的核心竞争力总体而言，以传统服务行业为主的第三产业缺乏经济增长的核心竞争力。1)小结：工业化阶段判断2)湘潭处于工业化中期中后期经济发展主要以工业特别是重型工业带动为主具体见表2-22)湘潭处于工业化中期中后期，经济发展主要以工业特别是重型工业带动为主。具体见表2-2。判定指标工业化初期工业化中期工业化后期31、后工业化阶段湘潭人均GDP（2000年美元值）140003156.3（按照7.5的汇率折算）00率折算）城镇人口比重（%）10353550上升48.80%第二产业增加值占GDP(%)20404070下降50.60%第三产业增加值占GDP(%)10253060上升35.20%二产增加值与一产增加值的比例24466883.6表2-2 湘潭工业化阶段判断依据配第克拉克定理、钱纳里标准、威廉配第定理等不同工业化发展水平判断指标，综合确定目前湘潭地区正由工业化初期向全面工业化时期转变，升级工业发展，发展第三产业成为这个时期的主发特征这时期经济发模式主技术升级结构调整为主向创新能力提升为主期的主要发展特征32、。这个时期经济发展模式主要是技术升级、结构调整为主向创新能力提升为主；产业主要由投资导向向创新导向为；主导产业由典型的重工业如电力工业、钢铁工业等向创新驱动的电子计算机工业新材料工业等转变；城市化水平趋向平稳以提高城市质量为主驱动的电子计算机工业、新材料工业等转变；城市化水平趋向平稳，以提高城市质量为主。6图2-5 湘潭工业化发展趋势1.湘潭发展现状城市化1）城市化水平2003-2008年，湘潭人口仅增长4.2%，城市人口则增加了81.6%；2003-2008年城市化率从28.4%增长到49.4%，以每年增量4.2%上升，年均增长率达到11.2%。湘潭城市化处于高速发展阶段新增城市人口以主要地33、区内部转化为主外部迁移人口较少阶段，新增城市人口以主要地区内部转化为主，外部迁移人口较少。2）城市化质量由于数据可得性所限，本项目对于城市化质量仅从城市一体化的两个指标判断。城乡一体化采用城乡居民收入差异系数和恩格尔系数差异两个指标来表示。城乡居民收入差异系数：S=1-农民纯收入/城镇居民收入=0.58，当S0.5时，湘潭处于由二元结构状态；恩格尔系数的差异程度：恩格尔系数差超过10，湘潭城乡生活质量还存在着很大差异，城乡二元结构明显结构明显。湘潭高速城市化的背后，是低效率的城市化质量，城乡一体化差异较大，二元结构明显。3）城市空间城市用地总体不足湘潭人均耕地低于全国、全省平均水平，耕地后备资34、源匮乏，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。推进土地资源节约集约利用，是有效解决土地供需矛盾、促进人与自然和谐、保障湘潭经济社会持续发展的重大战略举措社会可持续发展的重大战略举措。新增建设用地与农转用指标补充耕地指标新增建设用地与农转用指标补充耕地指标新增建设用地农用地耕地城镇村建设占用补充耕地新增费补充耕地市区15013579/湘，县65483080100湘乡市5043268090韶，市3019122020九华经济区1205533/合 计415300180180210表2-42009年湘潭市土地利用计划指标及分配单位：公顷表2-4 2009年湘潭市土地利用计划指标及分配单位：公顷7城市建设用地35、利用不均衡2003年湘潭城市建设用地为61平方公里，2007年为73.38 平方公里，年均增长4.7%。城市建设用地并没有随着城镇非农人口数量增长而增长。城市建设用地中工业用地比例明显偏高，占城市建设总用地比例为34.53%，而道路广场用地仅占3 19%人均3 12平米绿地只有608公顷占城市建设用地的比例为8 36%人均绿地只有占3.19%，人均3.12平米，绿地只有608公顷，占城市建设用地的比例为8.36%，人均绿地只有6.97平米。建设用地构成折射出湘潭城市经济社会发展特征，城市工业生产、城市居住和商业、教育科研设建设用构成折湘潭城市济会发展特征，城市产城市居住和商教科研设计等公共服务36、职能相对较强，而交通运输及货物流通、城市内部道路交通条件和文化娱乐体育等功能不强，城市绿化环境较差。4）城市化情况判断从湘潭城市化发展的情况来看湘潭城市化的驱动力依然是工业化推动城市扩展以工业用地扩从湘潭城市化发展的情况来看，湘潭城市化的驱动力依然是工业化推动，城市扩展以工业用地扩展为主，相关的城市公共服务设施并没有相应的提高，城市化质量并未随之提高。湘潭以三高重工业为主的工业化远远快于城市化，工业发展模式发展到现在，给湘潭城市带来诸湘潭以三高重工业为主的工业化远远快于城市化，工业发展模式发展到现在，给湘潭城市带来诸多问题，包括城市土地的用量、城市环境污染、城市主水道污染等。湘潭城市发展亟待提37、高质量，在长株潭城市群两型视角下，积极打造低碳城市功能区。理论分析和实证考察表明，在工业化初期，工业发展所形成的聚集效应使工业比重上升对城市化率上升具有直接和较大的带动作用；而当工业化接近和进入中期阶段之后，产业结构转变和消费结构升级的作用超过了聚集效应的作用，城市化的演进更多地表现为非农产业就业比重上升。在这个阶段，非农产业就业比重的上升明显快于生产比重的上升，而这主要不是工业而是服务业的就业增长带动的也就是说当工业化演进到较高阶段之后对城市化进程的主导作用逐步由工就业增长带动的。也就是说，当工业化演进到较高阶段之后，对城市化进程的主导作用逐步由工业转变为整个非农产业，就业结构的变化也越来越38、不同于产出结构的变化并起着更大的作用，这使服务业的比重上升对城市化进程产生了更大的影响。因此，对于处于全面工业化中后期，即将进入工业化后期的湘潭来说，必须积极发展第三产业，特别是现代服务业，来促进城市化水平和质量的提高，进而以新型城市化带动工业化的发展。湘潭城市发展需求及发展驱动力1）湘潭发展现状和发展需求湘潭处于工业化中期，以三高重工业为主，第三产业尤其是现代服务业发展乏力；城市化水平处于高速发展时期城乡二元结构差异较大城市化质量不容乐观在过去几十年乃至目前湘潭于高速发展时期，城乡二元结构差异较大，城市化质量不容乐观。在过去几十年乃至目前，湘潭的发展动力依然来自于重工业的发展带动。随着湘潭重39、工业所依托的土地资源的短缺，湘江治理过程中对于三高重型产业的限制，资源环境随着湘潭所依资源短缺，湘江治程中产限制，资源环境限制提高了对于产业进入和发展的门槛。湘潭的产业结构亟待优化。随着收入水平的提高，居民对于城市生活的需求也更上一个层次。虽然河东新城建设卓有成效，但总体而言，湘潭在人口快速城市化的过程中，限于土地性质调整具有一定的刚性，城市生活所需要的公共服务提供和基础设施水平并未跟上脚步，老城区和老工业区总体呈现破败和衰落的景象湘潭的城市化质量亟待改善象。湘潭的城市化质量亟待改善。2）片区发展驱动力2）片区发展驱动力总体而言，随着长株潭城市群一体化进程的加快，湘潭产业和城市功能升级成为可能40、。两型社会下，湘潭享有部分优惠政策，可享受国家和省级投资倾斜，在许多产业和城市功能更新上，取得先行先试的权利。片区位于湘潭新主城的边缘，同时也位于长株潭城市群核心发展轴上，因此其直接驱动力来自于湘潭城市扩张下对于新空间新功能的需求，但其本质驱动力却来自于长株潭城市群一体化过程中核心城市区连绵带的发展壮大。湘潭城市空间的发展动力一是来源于城市区的扩张另外来源于长株潭城市群一体化下区域湘潭城市空间的发展动力，是来源于城市区的扩张，另外来源于长株潭城市群体化下，区域交通主轴带动的城市空间趋向式发展。长株潭城市群一体化进程，湘潭有机会发展新的产业和新的城市功能，而这些产业和功能的空间载体偏向于交通主轴41、上，片区正处于这样一个发展轴线上，因而有机会发展基于长株潭城市群的城市外化功能。8三、周边竞合分析1周边区位及交通分析1周边区位及交通分析片区处于规划河东城市中心、万楼新城和岳塘副中心三者的几何中心区；从交通连线上看，与片区发展关系较为紧密是河东中心、万楼新城和河西旧城。片发展关较为是中万楼城和西城图3-1片区周边竞合图图3-2 片区与周边交通联系图2、河东城市中心1）河东城市中心规划1）河东城市中心规划自2000年始，湘潭行政中心搬迁至河东城市中心，河东逐渐替代河西成为湘潭新的城市中心区。规划河东中心片包括河东城市新中心区，将建设成为城市主中心，主要安排行政办公、商务金融规划河东中心片包括河42、东城市新中心区，将建设成为城市主中心，主要安排行政办公、商务金融、商贸文化娱乐、体育休闲、配套滨水绿化环境建设和住区建设；规划加快推进湘江生态经济带的开发建设。2）城市核心区边缘产业发展模式在城市中，土地的地价决定了土地资源的配置，由此不但形成了城市空间结构的现状也引导其未来发展的方向来发展的方向。图3-3城市土地利用模式9在城市核心区发展各种类型的核心产业，包括金融、信息等，这些产业集群或以卫星平台式服务产业集群形式存在，或以轮轴式现代服务产业集群形式存在；而在相对外围的空间，存在配套产业，这些配套产业是服务于核心产业的广告、法律、会计等。这些配套产业通常以弹性专精式现代商务服务产业集群的模43、式存在。随着产业规模的扩大和地价房价的上涨，向中心城外围离心扩散散。图3-4片区配套河东市中心发展功能图3 4片区配套河东市中心发展功能片区位于湘潭主中心边缘地区，其现代服务业的发展必需配合核心区产业的发展。3、岳塘副中心岳塘新城片（板塘铺片区、竹埠港片区和东环新区）：规划作为城市副中心之一，竹埠港退二进三，有序推进，整治沿江滨江环境，形成综合服务功能区。东环新区作为城市近期开发建设重点，整体打造生态宜居新城。片区虽然与岳塘副中心在交通联系上尚有一定的断裂但在打造整体的滨河景观廊道保持空间片区虽然与岳塘副中心在交通联系上尚有一定的断裂，但在打造整体的滨河景观廊道，保持空间和功能的一致性方面也需44、配合。4、河西副中心河西旧城是湘潭的传统城区，千余年来都是湘潭城镇的中心。由于城市用地的限制，城市格局和景观几十年间变化较小，区内建筑以工业与生活用建筑为主，尚存一批超过50年以上的老居住区。老城区人口密度大，由于建设时间久远，配套设施落后，很多地方的下水道堵塞，污水横流；部分居住区房屋低矮破旧，年久失修，建筑物墙面开裂，随时都有倒塌的可能；反封里等几条深巷到晚上就黑灯瞎火居民夜间出行总是惶恐不安断头路多交通不畅道路坑坑洼洼巷，一到晚上就黑灯瞎火，居民夜间出行总是惶恐不安；断头路多，交通不畅，道路坑坑洼洼。总之，旧城亟待改造。图3-5旧城示意图河西旧城规划为城市副中心，以老城区为主体，进行旧城45、区的改造更新，承担中心城区商业中心职能；完善配套市政设施及公建绿化和市民休闲广场等设施搬迁污染企业职能；完善配套市政设施及公建、绿化和市民休闲广场等设施，搬迁污染企业。10片区通过城市交通道路河东大道到达河西副中心。河西旧城片区的更新复兴对于本片区的影响在于：在于：1）河西旧城更新将带给河西城市新的生命活力，并带动其他片区的发展。很多滨水旧城在经过成功的更新改造之后，依托其原有的城市空间体系、公共服务体体系、文脉、人脉，更新城市功能，成为城市新的增长空间，带动其他片区发展，如日本的未来21区（Minato Mirai 21，简称MM21）通过港湾地区扩建改造，改变了该区域原有的港口贸易功能，使46、横滨市摆脱东京卧城形象、发展自立商务核心区，成功实现了横滨市城市整体功能重塑和提升，使其不仅是国际贸易港口和工业城市，而且将成为国际性文化交流的现代化城市。湘潭致力于旧城更新人大代表也反复提出加快湘潭旧城改造提案河西旧城更新复兴之后湘潭致力于旧城更新，人大代表也反复提出加快湘潭旧城改造提案。河西旧城更新复兴之后，片区可发展相应的城市配套功能，如高端居住、社区商业等。2）片区可承接河西旧城片区更新过程中的部分功能和人口的外溢。旧城改造过程中，城市土地通过功能升级，变换土地性质，原居民可通过拆迁等获得相应的补偿，这些补偿可帮助其购买更加优质的住房。而原居民区的公共服务功能，如基础教育、社区商业、社47、区医疗等设施也将随着居民的外迁而外溢。包括片区在内的新居住空间将成为这些旧城居民外迁的重要选择场所城居民外迁的重要选择场所。链接3-1上海浦江镇：从动迁承接地到居住新选择链接3-1上海浦江镇：从动迁承接地到居住新选择上海浦江镇是上海新城发展过程中离上海市区最近的一个镇，借着世博动迁的机遇，积极引入市区人口，市政府为了鼓励动迁人口的进入，在市政基础设施（轨道交通）和公共服务资源规划方面进行了一定的倾斜。万科、华侨城等开发商的进入，大力推进了该地区居住社区的发展。5、万楼新城中心“万楼兴，湘潭兴”，300余年来，万楼一直是湘潭的标志性建筑，是湘潭繁荣兴旺的象征和湘潭人民的精神依归。以万楼重建为龙头48、的万楼新城将建设成为湘潭的商贸、文化、居住为主的新城片区。在公共服务方面，将规划一个区级商业中心，位于富洲路及其周边地区。为新片区提供配套服务和商务服务，同时规划结合万楼文化广场建设培育市级旅游服务中心。建设文化娱乐副中心中心。这个新城的建设，是湘潭新城发展的序曲，也是湘潭重塑湖湘文化的起点。本项目片区与万楼新城隔江相望将共同组成湘潭湘江两岸的重要景观滨水功能区本项目片区与万楼新城隔江相望，将共同组成湘潭湘江两岸的重要景观、滨水功能区。城市空间沿主水体两岸发展是滨水城市中与水体结合最密切的城市形态之一。在江河文化的滋养下，这类城市空间往往具有悠久的历史文化和动人的滨水景观。从世界范围来看，许多49、历史名城都是跨越河流，沿两岸延伸和生长，例如巴黎塞纳河两岸，伦敦泰晤士河两岸，上海黄浦江两岸等等。因此，本项目片区将与万楼新城共同塑造滨水区域，在功能上形成互补，在文化、居住、商业等功能上整合发展；在景观和建筑风格上协调发展。6、片区与周边的竞合关系片区位于城市中心区、两个副中心和一个新城的几何中心处，在湘潭城市化内在扩张力和长株潭片区位于城市中心区、两个副中心和个新城的几何中心处，在湘潭城市化内在扩张力和长株潭城市群综合交通经济带外在牵引力的共同驱动下，片区将与周边地区形成有序的竞合关系：发展配套商务功能，为河东新城区金融信息产业提供配套产业服务。发展现代居住及配套功能，承接岳塘老工业区和河50、西旧城区的人口及相关城市功能的外溢。积极打造滨水景观带，和岳塘副中心区、万楼新城、河西旧城合力新城湘江滨水消费空间。11四 片区发展核心资源分析1、核心资源1：湘江生态经济带1）湘江和湘江生态经济带湘江是湖南的母亲河流经全境百吨船只可以经过洞庭湖与长江达上海；浏阳河沩水河湘江是湖南的母亲河，流经全境，百吨船只可以经过洞庭湖与长江达上海；浏阳河、沩水河、捞刀河等湘江支流构成密集的水上交通网络。湖南的主要城市发展以湘江为脉，形成带状城市群，长株潭三市的主城区均位于湘江沿岸。内河水运时代，湘江流域形成了灿烂的湘江文明，孕育了湘江流域的金湘潭、长沙米市等区域性商业中心。这种经济模式在近代受到铁路运输的51、冲击，铁路交通的普及逐步替代湘江的航运功能，工业化的进程使得湘江的生态环境遭到破坏，湘江成为中国最沉重的河流，湘江曾一度没落。在长株潭两型社会建设背景下在长株潭城市群体化的趋势下湘江治理进入实质性阶段在长株潭两型社会建设背景下，在长株潭城市群一体化的趋势下，湘江治理进入实质性阶段。湖南省人民政府省长周强在2008北京国际新闻中心回答中央电视台记者提问时透露，湖南通过三方面措施，投资170多亿人民币治理湘江污染，保护湘江水质，把湘江打造成为中国的莱茵河三方面措施，投资170多亿人民币治理湘江污染，保护湘江水质，把湘江打造成为中国的莱茵河。湘江长沙株洲湘潭段生态经济带开发建设总体规划提出建设湘江经52、济带，该经济带包括长沙、株洲、湘潭三城市的城区滨江地带，其功能定位为：生态绿谷，湘江生态经济带的首要功能，制造生态资源、配送生态养分，通过枝状的生态网络将绿色生态资养分输送到整长株城市群域以确保城市群域的健康成长络，将绿色生态资源和养分输送到整个长株潭城市群区域，以确保城市群区域的健康成长和发展。景观项链未来的湘江两岸是湘江上一幅最令人流连忘返的美丽画卷同时从非物质实体 景观项链，未来的湘江两岸是湘江上幅最令人流连忘返的美丽画卷。同时，从非物质实体层面完善长株潭三市近期的发展要素，补充三市远期前进的动力，扩展他们未来的发展空间 经济走廊，寻找经济发展与环境保护之间的结合点，逐步建成为一个带状的53、集零次产业、旅游观光、生态农业、科技园区、生态住宅区和生态小城镇于一体的经济发展走廊。项目片区位于湘江经济带上，湘江经济带的再规划，将为片区提供发展机遇：在生态质量提高的前提之下，打造多功能的滨水空间。2）滨水空间的“触媒效应”西方国家在资源经济时代滨水区缓慢发展；在工业化时代前中期滨水区是重要的生产空西方国家，在资源经济时代，滨水区缓慢发展；在工业化时代前中期，滨水区是重要的生产空间；在工业化时代后期，滨水区衰败；后工业化时代，消费空间形成滨水区复兴。图4 1滨水空间的发展趋势图4-1滨水空间的发展趋势现在滨水空间更多的是作为一个多功能的场景，适应城市由生产型向综合服务型的转变，是城市现在滨54、水空间更多的是作为个多功能的场景，适应城市由生产型向综合服务型的转变，是城市发展的重要“触媒”。滨水空间“触媒效应”包括：产业结构调整：滨水区发展无污染的都市型产业，实现区域产业结构升级，并影响城市产业空间布局，进而推动城市经济功能的提升；社会结构优化：面临着在物质环境更新改造的同时，如何完善配套服务设施、改善居住软环境、以及延续社区网络和场所精神等重要问题；文化空间塑造：通过城市文化景观的塑造城市历史脉络的延续和城市文化遗产的保护与复 文化空间塑造：通过城市文化景观的塑造、城市历史脉络的延续和城市文化遗产的保护与复兴来实现文化空间的重塑，从而提升城市文化功能；生态环境建设：通过摈弃粗放型和污55、染型产业、保护现有生态环境，并充分利用潜在的生态资源，创造良好的人居环境，从而提升城市生态功能。123）片区滨水空间的利用片区位于湘江畔，湘江经济带的治理和规划，为片区发展提供了有利条件。片区依托湘江经济带可大力发展滨水文化休闲滨水商业滨水景观游憩并依托有限的湘江片区依托湘江经济带可大力发展滨水文化休闲、滨水商业、滨水景观游憩，并依托有限的湘江岸线，将这些功能通过空间规划，将功能往岸线腹地延伸，通过城市交通廊道，与其他区域形成有机联系。成有机联系。2 核心资源2：芙蓉大道干道经济1）芙蓉大道2010年2月1日，长株潭首条城际快车道芙蓉大道主线全面竣工，芙蓉大道将长沙与株洲的龙新河东新河城与湘潭56、的九华新河城河东城连接起来大的云龙新区、河东新区、河西城区，与湘潭的九华新区、河西城区、河东城区连接起来，“大长沙”南北交通瓶颈将被彻底打破，三市将沿芙蓉大道主干道崛起新城区。芙蓉大道的建成将长沙中心区到湘潭的时间由原50分钟缩短为不到半小时长沙到株洲的车程芙蓉大道的建成将长沙中心区到湘潭的时间由原50分钟缩短为不到半小时，长沙到株洲的车程也缩短至半小时左右，长株潭半小时经济圈基本建成。图4-2芙蓉大道走向示意图图4 2 芙蓉大道走向示意图2）干道经济相对于其他交通方式，城际快车道可实现小批量、“门对门”、快速高频率的运输，具有高效灵活的特点对于地域空间的渗透影响更为迅速效、灵活的特点，对于地57、域空间的渗透影响更为迅速。芙蓉大道贯穿长株潭三市主要建成区，它的影响主要在于：物流密度提高：交通容量的扩展，促进地区间干道运输速度和量的上升；公路运输高效、物流密度提高交通容量的扩展，促进地区间干道运输速度和量的上升；公路运输高效、灵活的运输方式，促进道路沿线的生产企业落户，在干道两边形成绵延的生产性或物流型产业带；以产业型空间的发展带动居住、零售业的生活空间发展，促进城市的扩展。城市公务商务人群流的增加：一般短途公务商务人群采用公路驾车方式出行，芙蓉大道的贯通缩短了公务商务人群的交通时间，在一定程度上，增强了出行意愿。城市通勤交通的可能三城之间城市公共交通的完善促进两地通勤人员的增加据零 城58、市通勤交通的可能：三城之间城市公共交通的完善，促进两地通勤人员的增加。据零点研究咨询集团2006年的调查数据显示，中国各城市平均通勤时间在19-43分钟间。长沙至株洲之间的距离为25分钟加上行走时间约为35-40分钟内在通勤时间范围内与至株洲之间的距离为25分钟，加上行走时间，约为35 40分钟内，在通勤时间范围内，与长株潭之间的轨道交通一起形成通勤组合，可以预见，未来在长沙和湘潭之间形成工作-生活同城化，将不再是梦想。短途自驾车旅游的增加：随着我国假期制度的日益完善，汽车消费的增加，在假期里举家短途休闲旅游已经成为重要的生活方式。长、株、潭三市之间旅游资源既有一脉相承的，也有风格迥异之处，三59、市之间整合旅游资源，大力发展休闲旅游，吸引区内及周边地区居民。1 片区干道经济的发展模式1.片区干道经济的发展模式2.片区位于芙蓉大道沿线，结合片区滨水和邻近城市的特性，借助芙蓉大道的物流、客流集聚效应，片区可发展：效，服务于两地通勤人员的综合性居住空间 服务于长株潭整个区域的综合性零售空间和商务空间133 核心资源3长株潭城际轨道经济3 核心资源3：长株潭城际轨道经济1）长株潭城际轨道1）长株潭城际轨道2013年年底，长株潭城际轨道将全面建成并投入使用。长(易)潭线(30公里)，株潭(50公里)，运行初期，列车运行间隔时间为3分钟；最高时速为120公里/小时，平均旅行速度70.5公里/小时；60、车辆定员为820人/列；长潭两市之间交通距离为30分钟，株潭粮食之间交通距离为45分钟，每小时运量1.6万人。轨道交通站点的带动效应图4-3 长株潭城际轨道2）轨道交通站点的带动效应长株潭城际铁路的开通，将积极促进长、株、潭三市的城市一体化效应。居民通勤模式将随着地铁的修建而改变无环放射式轨道交通的建设将促进公共交通的发展从而有效带动中心城区居铁的修建而改变，无环放射式轨道交通的建设将促进公共交通的发展，从而有效带动中心城区居住及其他功能的轴向疏散。将交通流引入城市中心，有利于形成强大而密集的城市中心，极大地促进市区向外发展。城际铁路的高速化，缩短时间距离，增加流动频率，导致居住功能变化，促进61、长株潭三市之间居住分散化，站点周边聚集居住人口。城际铁路的大运量，增加站点人口的聚集，城际铁路稳定的运营方式，改变了居民的出行方式，两者导致城市功能的变化，在轨道交通站点旁形成新的商圈，促进节点功能的提升，强化传统的中心区。图4-4 轨交带动片区发展示意图3）片区站点地区的开发模式1 片区以TOD理论为指导的空间组织和功能设定，将有利于城市空间功能结构的升级，整合周边热1.片区以TOD理论为指导的空间组织和功能设定，将有利于城市空间功能结构的升级，整合周边热点区域的开发，促使城市中心的形成与升级。TOD的开发模式用地结构：以综合交通枢纽为核心，混合各种功能，呈圈层结构布置；核心区：交通枢纽，商62、店，办公设施等城市公共设施布置在核心区域，服务半径在800米范围内；拓展区：居住和公共服务用地混合，同时对外和对内服务，服务半径为1500米左右；影响区：对外服务功能以及为主体功能服务配套服务的功能区主要分布在所在城区影响区：对外服务功能以及为主体功能服务配套服务的功能区，主要分布在所在城区。14图4-4 TOD开发模式用地构成：功能混合核心区以商业办公金融为主土地效益最大化用地构成：功能混合，核心区以商业办公金融为主，土地效益最大化。用地种类邻里TOD城市TOD公共空间10-15%5-15%公共空间10 15%5 15%核心商业及办公10-40%30-70%居住50-80%20-60%表4-63、1 TOD土地利用构成开发强度：核心区高强度开发，开发强度随着枢纽空间的距离增加逐渐减小。4、小结：复合型交通经济带片区的核心资源集中在交通廊道干线上。湘江、城际干道、城际轨道交通，三者形成复合型交通经济带，这类交通经济带集成各类经济带的诸多优势，发展优势也最为明显。世界上闻名的都市美带都属于这一类型，如美国波士华经济带，日本东海道经济带等。按照生命周期理论，交通经济带分为起步雏形期、起飞膨胀期、成熟扩展期和融合消亡期。起步雏形期 起步雏形期区位条件较为优越的中心依托沿线的农副产品、矿产资源转运或加工率先成为地区的增长极，逐渐成为区域内的经济中心。其他地区货物交流较少，以独立的农村地区存在。起64、飞膨胀期区位条件优越的地区逐步成为经济主中心，该中心有可能是第一阶段的中心极化而成，也有可能是主中心转移而成。极化效应进一步加强，核心-边缘二元空间结构日益明显。主中心对其他地区的影响以梯度扩散形式为主。成熟扩展期 成熟扩展期随着交通能力与运输方式进一步加强，大容量、高速度的综合运输通道逐渐形成，经济主中心作为贸易、金融、信息中心的职能和作为孵化器的职能日益重要，且实力强大，以等级扩散的方式为贸易、金融、信息中心的职能和作为孵化器的职能日益重要，且实力强大，以等级扩散的方式发挥影响，其它中心城市地位亦相应增强，郊区化趋势导致城市之间的界限开始衔接。融合消亡期融合消亡期包括融合和消亡两种趋势。融65、合是指各中心城市经济腹地相互交叉,城市界限日益泯灭,经济带内部形成由大、中、小城镇之间交错联系构成的均衡网络。当众多交通经济带间的联系变得日益紧密通达时 更大范围地域内的均质性共同体得以重建消亡则是运输技术落后系变得日益紧密、通达时,更大范围地域内的均质性共同体得以重建。消亡则是运输技术落后，或是受到区位条件等因素的变化，导致该经济带衰亡。从发展特征来看长株潭城市群的交通经济带正处于起飞膨胀期到成熟扩展期的扩张阶段随着从发展特征来看，长株潭城市群的交通经济带正处于起飞膨胀期到成熟扩展期的扩张阶段，随着高速大容量运输通道的形成，中心城市逐步由强极化作用向弱极化甚至扩散为主，交通经济带上的中心城市66、长沙、湘潭等将逐步出现郊区化趋势，几个中心城市间的界限开始衔接。片区位于中心城市边缘地带，是湘潭城市向外扩张的第一步，积极承接湘潭、长沙等中心城市功能，是片区发展的核心主导方向。15一国际案例研究1 日本东京临海副都心彩虹城1.日本东京临海副都心彩虹城1）概况周边环境：北距东京市中心6公里，邻接羽田周环境市中公，邻接国际机场面积：44公顷规划功能：新城中心规划就业人口：70000人规划居住人口42000人规划居住人口：42000人图5-1彩虹城区位图2）规划理念2）规划理念配备最先进的城市基础设施，建设工作与生活相均衡的21世纪的新型城市，使其成为极具魅力的城市中心区。舒适而休闲的生活型都市面67、向世界的、充满活力和交流的都市东京的安与城市建有献的都市对东京的安全与城市建设有贡献的都市图5 2彩虹城示意图图5-2彩虹城示意图3）规划策略以景观散步大道为轴线，以台场滨海公园、13号地公园、有明网球公园等大型公园及干线道路网京叶铁路线和轻轨新交通系统的各车站等公共空间公共设施构成城市空间的骨架充分网、京叶铁路线和轻轨新交通系统的各车站等公共空间、公共设施构成城市空间的骨架，充分展示各自的特色。临海副都心的城市空间分为四类：临海副都城市间分为四类多元功能复合化的临海副都心中心区；具有尖端信息通讯基础设施的智能商务区；沿滨水地带的城市度假区；高舒适度的都市型生活区。各分区风貌各具特色新环境与周68、边及建成环境相协调标志性建筑统领整体景观环境并富各分区风貌各具特色，新环境与周边及建成环境相协调；标志性建筑统领整体景观环境，并富有创意。交通网络的构成：交通网络的构成：在区内设置8个轻轨站点，每个车站服务半径为500米左右，此外还设置2处海上客船码头与3处区域交通枢纽站；以景观散步大道为骨架，利用一般道路、高架道路及水际线构筑多样的安全舒适的步行者空间，与地区内外的交通结点、大型公园、国际会展中心等大型公共设施相连接。图5-3 土地利用图图5-4 城市空间类型图5-5 步行者交通道系统图5 6彩虹城国际会展中心图5 7彩虹城富士电视台总部图5-6 彩虹城国际会展中心图5-7 彩虹城富士电视台69、总部164）城市设计导则散步大道红线宽80米，总长4.2千米，分为中央、东、西3个区段：中央散步道由作为临海副都心标志性空间的副都心广场、时尚设计广场等公共开放空间构成，两侧布置集聚市民、游客的各种设施；东段散步道是与国际会展中心相连接的步行者空间两侧建筑的低层部分安排商业性功能；东段散步道是与国际会展中心相连接的步行者空间，两侧建筑的低层部分安排商业性功能；西段散步道两侧布置国际银行业务和信息业务功能，形成整体的街景，同时配置供从业人员休憩的开敞空间。周边滨水地带构筑开放的亲水空间，在有明西运河和中央散步道的结合部，设置可以眺望对岸的文化型“水广场”。在有明东地区的居住街区，设置亲水的体育、70、娱乐公园。场地规模：推行大单元的开发，为防止场地细分化造成的环境恶化，各区域分别设置各自适合的建筑物最小用地面积标准。建筑物后退道路红线分别按照般道路景观散步道和与滨水岸线相邻的场地等不同类型场地进建筑物后退道路红线分别按照一般道路、景观散步道和与滨水岸线相邻的场地等不同类型场地进行规定。1 案例借鉴图5-8彩虹城设计导则1.案例借鉴彩虹城强调新城生活环境的舒适性，以及对外的交流活动。借助滨水优势，在各个地区都设有环境优美景观优越的都市型住宅区本项目结合基地内河流水系湿地等优势环境要素营造亲境优美、景观优越的都市型住宅区。本项目结合基地内河流水系、湿地等优势环境要素，营造亲水的良好居住环境，提71、高居住区的舒适度。彩虹城运用公共开放空间轴线划分形成清晰的城市空间格局，在不同的功能分区中形成特色鲜明的城市风貌。本项目由水体、主要道路等开放空间形成城市空间骨架，划分不同功能分区与单元，通过标志性建筑统领不同分区的特色风貌。彩虹城依托开放空间营造多样、安全舒适的步行网络系统，串联重要的公共设施与交通结点，并对开放空间周边地块的建筑形态重点控制。本项目依托滨水空间与道路，创造连续多样的步行网络系统形成安全宜人的步行环境同时增强公共服务设施和交通结点的可达性络系统，形成安全宜人的步行环境，同时增强公共服务设施和交通结点的可达性。1.美国加利福尼亚州旧金山米申湾1）概况周边环境：在旧金山的中心海岸72、，距离市中心及中央商务区约2km面积：1 2平方公里面积：1.2平方公里规划功能：包括居住、办公、科研、商业等的综合功能区规划新增就业岗位：31000个建设时间：1998年起20到30年总耗资：超过40亿美元图5-9 米申湾位置图2）规划理念2）规划理念港口区复兴，作为集居住、办公、科研、商业等多种城市功能于一体的具有活力的城市新片区。无论是规划还是设计其核心目标都是努力促进地区发展。无论是规划还是设计，其核心目标都是努力促进地区发展。1.开发分区2.分为南北两区：北区26.3公顷，主要功能为居住（包括经济适用房）和商业服务；南区为96.4公顷，包括居住、商业和产业用地，以及教育科研用地。1773、图5-10 米申湾分区功能图4）开发项目6000套居住单元，其中1700套（28%）为提供给中低收入人群的经济适用房，其中的1445套由开发商捐出6.5公顷土地供非营利开发商建设。55.6万平方米建筑面积用于办公、科研和商业服务。由主要开发商和城市捐赠的UCSF新校区占地17.4公顷，建筑面积24.5万平方米。4.6万平方米的社区服务零售空间。具有500间客房和5000平方米的商业零售与娱乐空间的酒店具有500间客房和5000平方米的商业零售与娱乐空间的酒店。包括Mission河滨河公园和滨海公园的16.6公顷公共开放空间。新建一座公立学校、公共图书馆和消防站。图5-11米申湾口开发项目5）设74、计策略5）设计策略一改以往服务于工业活动的路网格局，建设完全城市化的、适于容纳建筑、开放空间和邻里社区以展开居住、工作、购物等活动的方格路网。居住地块大小一般为120米*7080米，商业与科研以展开居住、工作、购物等活动的方格路网。居住地块大小般为120米 70 80米，商业与科研地块一般为120米*90米。以此路网为基础，形成直达海岸的视线通廊，在视觉上联系滨水区与城市中心，在各个分区都能感受到河渠与海岸的气息。用于分隔居住区与商业、产业区的绿廊为40m宽。利用当地与众不同的自然特色，创造多样的可服务全区的公共开放空间，以使空间在视觉和空间上形成联系并得到更充分利用上形成联系，并得到更充分利75、用。无论是居住区还是商业区，运用充满趣味、城市尺度的建筑，沿主要道路形成清晰统一的建筑界面完善能吸引更多开发项目的灵活的城市设计框架面，完善能吸引更多开发项目的、灵活的城市设计框架。18图5-12 米申湾设计策略6）案例借鉴美国加利福尼亚州旧金山米申湾，在滨水区的中心位置引入以科研为主的UCSF新校区，将创造区域的科技氛围，增加带动地区发展的动力。本项目可引入高端商务商业休闲服务，营造片区高品质的居业平衡。美国加利福尼亚州旧金山米申湾没有单纯追求利益或盲目追求高端，而是发展多种档次的居住项目，吸引不同人群来区内居住，丰富区域的社会结构，提升区域活力。本项目产品的档次应多样化以满足不同类型人群的76、需求化，以满足不同类型人群的需求。美国加利福尼亚州旧金山米申湾运用完整而灵活的城市设计框架与导则，对整体风貌与局部细节进行控制，突出滨水的风貌特色，并将此特色通过连续的空间传递到城市中心区。本项目滨水区的风貌应强化其自然与文化特色，并应尽量向城市中心区渗透，将滨水的舒适带到中心区。项目将采用适宜尺度的方格路网，有利于城市功能的布局和发挥，并形成良好的街区和街道环境，以及引入江景的视觉通廊。3 日本横滨港未来21区1)概况横滨市开发创造MM21区的宏大工程，以其卓越的规划、城市设计和有效的开发实施而举世闻名MM21区的开发改变了该区域原有的港口贸易功能使横滨市摆脱东京卧城形象成功的名。MM21区77、的开发改变了该区域原有的港口贸易功能，使横滨市摆脱东京卧城形象，成功的发展自立商务核心区，实现了横滨市城市整体功能重塑和提升，使其不仅是国际贸易港口和工业城市，更成为了国际性文化交流的现代化城市。MM21区位于东京湾南侧，紧临横滨市中心，原为临海造船基地，于 1983年底开始填海造地和开发建设，包括填海造地、土地再调整和港口设施改善三大工程。规划开发面积186公顷，其中110公顷利用旧船坞和仓库，76公顷填海造地。土地区划中贸易、商住用地87公顷，公园旷地46公顷，道路、铁路42公顷，港口11公顷。建筑规模达300400万平方米连同毗邻地区改建可达400500万平方米建筑规模达300400万平78、方米，连同毗邻地区改建，可达400500万平方米。估计耗资140亿美元。2）开发理念MM21区开发将经济开发、历史文化与城市设计三者紧密结合，弃那种牺牲历史文化遗产、无视城市风貌特征、城市空间场所感、城市环境质量，只求城市开发短期最大经济效益的做法。以“能供24小时活动的国际文化都市”、“21世纪的信息都市”及“为绿水、苍林、历史所环绕的人类境都市为建的基本方针的人类环境都市”为建设的基本方针。图5 1321MM示意图图5 1421MM鸟瞰图图5-13 21MM示意图图5-14 21MM鸟瞰图193）开发项目MM21区通过港湾地区扩建改造，形成了商务区、国际交流区、商业区、休闲娱乐区和滨水区等79、五大功能区，逐渐具备了金融商业、会展办公、文化交流等国际性质的城市功能，建立起一个以文化贸易和国际交流设施为主体的新市中心使横滨东西两个商业中心融为体共同成为以文化、贸易和国际交流设施为主体的新市中心，使横滨东西两个商业中心融为一体，共同成为横滨市中央商务区。主要开发项目包括商贸大厦、会议中心、展览中心、信息中心、美术馆、海洋博物馆以及滨水步主要开发项目包括商贸大厦、会议中心、展览中心、信息中心、美术馆、海洋博物馆以及滨水步行绿化系统。横滨新区没有把代价昂贵、区位优越的“宝地”用作纯商务中心区开发，而是在中央地区布置美术广场，请丹下健三大师设计横滨美术馆；安排象征横滨历史文化的“日本丸”公园和80、海洋博物馆；划出总用地25作公园绿化和居民住宅，以保持和谐的城市综合功能。4）设计策略4）设计策略横滨将城市设计与立法结合，规定开发用地的容量、规模、高度、步行系统网络和外墙后退界面，达到宏观控制例如规定建筑高度由纵深地带主楼300米商贸建筑100米中央地带文化设达到宏观控制。例如，规定建筑高度由纵深地带主楼300米，商贸建筑100米，中央地带文化设施45米渐次跌落到近海地带国际交流设施31米乃至滨海地带20米。让滨水地带向公众开放，组织尽可能长而连续的滨水绿化步行系统，并引向腹地纵深，使之与水保持良好的视觉的和直接的联系。5）开发策略MM21区的规划实施，在时间空间上组织得十分有效，如一面填81、海造地，一面动迁和改建，公共建筑、公园绿地与基础设施同步开发。高容量建筑在改建的地基上先行，而填海土地待新地基稳定后用于后期建造低层建筑既符合城市设计构思又合乎建筑经济稳定后用于后期建造低层建筑，既符合城市设计构思，又合乎建筑经济。6）案例借鉴功能重塑与参与全球城市竞争：MM21区采用主动开发和综合开发的更新策略，表现为横滨市对经济全球化的区域响应，成功实现了城市功能的重大转型，也为横滨市有效参与全球城市竞争奠定了坚实的基础。MM21区和本片区在区位空间上极为相似，即近城市中心又滨水，本片区的开发可借鉴：开发理念借鉴，将经济开发、历史文化和城市设计三者有机结合。功能借鉴形成综合性的城市综合功能82、区强调滨水公共空间的打造功能借鉴，形成综合性的城市综合功能区，强调滨水公共空间的打造。规划实施策略借鉴，强调公共建筑、基础设施同步开发，以提高区域开发质量。六 定位1、定位依据本片区现状特征：三高重工业土地资源浪费生态境佳生态环境不佳想要改变这种状况，必须依托其所在区位和交通条件，角色定位为：湘潭城市中心区湘潭城市中心区长株潭综合交通经济带上的重要节点城市群增长极的组成部分秉承“两型社会”的宗旨和原则，低碳经济成为片区发展的主切入点，片区跨越发展之路必然是：以低碳技术促进生态环境的升级，打造低碳技术示范区；以低碳产业推进土地资产的升值，塑造低碳产业实践区；以低碳城市增进生活质量的升格，铸就低碳83、生活品位区。2定位2、定位以国际领先的城市规划理念为指导，综合分析片区的区位交通和资源禀赋条件，认真借鉴国内外滨水区、干道经济节点、城际轨交站点等的发展模式，片区定位为：滨水区、干道经济节点、城际轨交站点等的发展模式，片区定位为依托长株潭一体化发展机遇，立足两型社会发展要求，以弘扬湖湘文化、满足湘潭人民日益增长的生活需求为发展目标，打造中部地区的低碳城市示范区，项目总体定位为：内湘潭-新城市生活U谷。其中：内湘潭是指片区的发展将着力依托湘潭的根文化湖湘文化其衍生的滨水文化休闲和商务内湘潭，是指片区的发展将着力依托湘潭的根文化湖湘文化，其衍生的滨水文化休闲和商务游憩功能将让这悠久辉煌的湘江文明再84、度大放异彩。20新城市生活，是指片区的发展将始终围绕着提升湘潭人民生活质量的需求，在城市升级的过程中，片区将为湘潭人提供一个全新的城市生活空间和消费空间，其所有的功能设置、项目设立、景观设计，都是围绕着高品质的城市生活需求来配置。U谷，首先是指片区位于湘江内弯处，其城市空间的塑造将同其他内弯滨水地区保持协调一致，它们将共同形成体化的U型滨水带；其次也指片区将以低碳理念打造现代城市生活片区包括它们将共同形成一体化的U型滨水带；其次也指片区将以低碳理念打造现代城市生活片区，包括低碳技术的建设方式，低碳经济的发展模式，低碳理念的生活意识，片区将成为碳排放的U型低谷区。谷区。片区形象定位为：纯粹湘潭，85、纯粹城市。3、功能分解上述发展定位，片区确立三个主要的功能定位：1）新居住1）新居住：借鉴新都市主义发展理念，片区的发展特别关注公共空间，关注邻里关系，关注人与自然的和谐相处契合低碳生活方式确保生态环境优化确保公共服务配置与居住空间配套相协调谐相处，契合低碳生活方式，确保生态环境优化，确保公共服务配置与居住空间配套相协调，形成具湘潭特色的低碳生活品位区。2）根文化：依托湘江文化，打造长株潭地区顶级滨水游憩商业空间，其中体现湖湘经典风格、融汇时代特色的地标建筑会展中心，以及最能体现当代先进理念的低碳生活馆，将成为长株潭地区新时代文化的绝对标志。3）湘商业：片区依托湘江轴带经济作用和湘潭城市化力量86、致力于提高湘潭人民的生活水平打造滨水游片区依托湘江轴带经济作用和湘潭城市化力量，致力于提高湘潭人民的生活水平，打造滨水游憩商业空间、紧凑型生活方式中心、城际轨交站点商业综合体等新型业态，构建新型的消费体系。系。七 发展策略1、片区发展模式1）城市中心区主体功能区发展模式通过内部主导支撑因素与外在发展表现形式两个变量构建出城市主体功能区发展模式的矩阵通过内部主导支撑因素与外在发展表现形式两个变量，构建出城市主体功能区发展模式的矩阵示意图。序号城市主体功能区发展模式主要驱动要素表现特征典型案例序号发展模式一产业驱动生活模式一般是在政府强主导下的产业要素（以商业、商务为主）导入后，对生活活动产生聚集87、后所产生政府的强规划，注入产业（以商业、商务为主）要素，吸引人流入住悉尼的北瑞德副中心、巴黎的拉德芳斯、中国武的副中心人流入住汉光谷产业园区转型一般为衰弱工业园转型为生活聚衰弱工业园已经形成了相对完善的生活体系并且原有居民德国鲁尔工业区二产业园区转型-产业能级跃升模式般为衰弱工业园转型为生活聚集区的情况；或者园区的产业升级所致后，对于人流的吸引力增强，所形成的主体功能区善的生活体系，并且原有居民对于本区域的眷恋情节为其转型为以生活服务为主的城市主体功能区创造了条件德国鲁尔工业区、上海杨浦五角场地区三生活驱动产业模式区域在一段时间的成长后，具备了强大的消费能力，驱动了某些服务性行业的自发产生已经88、具备了较为繁荣的居民生活活动，雏形已经具备，政府的规划不是主导因素上海徐家汇副中心、成都南部新城式服务性行业的自发产生的规划不是主导因素城生活配套 公共一些重大公共项目（地铁会场在中心区的功能荷载发生外溢后政府通过一些大型公共设北京亚运村上四生活配套-公共设施的导入模式些重大公共项目（地铁、会场、城市综合体）的导入，或者政府机构的迁入后，政府通过些大型公共设施的选址和建成，来引导中心区功能外溢，其发展具有跳跃性北京亚运村、上海花木地区表7-1 城市主题功能区发展模式片区为城市边缘区，目前用地条件和生态环境质量不佳，面临跨越式发展的挑战；区位条件优越但现代服务产业基础薄弱；地方政府主动推动规划，89、因此从适配关系看，加快生活配套（公共）设施的引入，在以居住为前提下适当导入产业要素（主要为商业），是本片区发展的关键所在。21内部主要支撑（驱动）因素生轨道交通落成或延伸内部主要支撑（驱动）因素生轨道交通落成或延伸生活配套（公共设施）导入区生活驱动产业（以商业为主）区活配套要落成或延伸大学园区导入行政机关迁入生活配套（公共设施）导入区生活驱动产业（以商业为主）区活配套要落成或延伸大学园区导入行政机关迁入产业（主要是商业）驱动生活区产业园转型（产业升级）区素产业.传统产业区转型产业能级跃迁产业（主要是商业）驱动生活区产业园转型（产业升级）区素产业.传统产业区转型产业能级跃迁业）驱动生活区（产业升90、级）区外在发展表现形式一般伴随政府自上而下的强规划自发生长或区域改造要素产业能级跃迁大型商圈形成.业）驱动生活区（产业升级）区外在发展表现形式一般伴随政府自上而下的强规划自发生长或区域改造要素产业能级跃迁大型商圈形成.自上而下的强规划或区域改造自上而下的强规划或区域改造图7-1 城市主体功能区发展矩阵示意图图城市体功能发展矩阵示意图图7-2浦东花木：生活配套导入模式的典范图浦东花木生活配套导入模式的典范2）新都市主义主题式开发城市生活片区的综合性开发经历了一系列理念的变更，具体如下图：图7 3城市生活片区的开发理念变更图7-3城市生活片区的开发理念变更新都市主义（NewUrbanism）的宗旨91、是重新定义城市与住宅的意义，寻求重新整合现代生活诸种元素，如居家、工作、购物、休闲等，试图在更大的区域开放性空间范围内，以交通线联系，重构一个紧凑、便利行人的邻里社区。对于本片区而言，其关键在于城市边缘区的重构并形成社区使其成为多样化的邻里街区而不是简单地形成个人们居住的“卧城”新都市主义的社区，使其成为多样化的邻里街区，而不是简单地形成一个人们居住的“卧城”。新都市主义的精髓就是让都市文明与自然和谐共存，关注公共空间，关注邻里关系，关注人与自然的和谐相处。处。针对于本项目，强调每个居住地块都有独特的鲜明的吸引力，契合新都市主义开发商主题式开发的理念，聚拢同一偏好的居住者，形成独特的文化交流圈92、子。纵观全国，目前运用较多的主题主要有“体育运动主题”（如奥林匹克花园）和“教育主题”（如深圳桃源居），此外，也有项目采用“养老”、“艺术”、“会展”等主题。该类模式的成功素应市方鲜主主施行注符因素为：适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题，体现主题的硬件设施建设先行，注重营造符合项目主题的社区文化。基于本项目和湘潭城市化的情况建议本项目着力打造：基于本项目和湘潭城市化的情况，建议本项目着力打造：生态体育公园，促进体育运动主题社区的形成；打造滨水会展中心，促进会展主题社区的形成；打造综合性休闲商业，促进休闲商业社区的形成；引进国际学校等优质公共服务资源，促进教育主题社区。222 片区核心项目依据93、上述新都市主义主题社区的发展特点，结合片区城市主体功能区的发展模式，片区确定四个核心项目，包括：1）轨交站点商业综合体一站式采购人均GDP在30005000美元时，购物中心发展起步；人均GDP达到5000美元后，购物中心进美元，购物中发展起步；美元后，购物中入快速发展期；而人均GDP达到1万美元时，购物中心则会进入成熟期。目前长株潭城市群人均GDP近5000美元左右，将要进入购物中心的快速发展期。片区建设商业综合体，配置以购物中心为主业态的零售中心，依托长株潭轨交站点的人流聚集作用，发展针对长株潭三地居民的集中性商业中心。主营功能组团购物空间主要功能为商品贩卖主营业态包括超市主题商场名店街等主94、营功能组团：购物空间，主要功能为商品贩卖，主营业态包括超市、主题商场、名店街等。辅营功能组团：非购物消费空间，主要功能为商业的配套服务，主营业态包括娱乐、休闲、餐饮、商业文化等。饮、商业文化等。图7 4 站前综合体示意图图7-4 站前综合体示意图2）生活方式中心生活体验生活方式中心（life style center，LSC)是一个开放式区域，包括商店、公园、公寓楼、餐馆、娱乐设施等，自成一个“城中村”，商户是全国最好的专业连锁店和餐馆，为那些每天处于繁忙和压力生活中的人们提供的一种购物体验。那里的商家相对密集但又不像Mall那样完全集中其间点缀着步行街公园等社区场所不建那里的商家相对密集，但95、又不像Mall那样完全集中，其间点缀着步行街、公园等社区场所。不建大片停车场，倡导“人性化规模，适宜户外行走”的社区，将购物融于人们的日常生活中。相对于一般购物中心，生活方式中心规模适中，仅为前者的1/2左右，店铺分布集中，占用较少的资金投资和土地资源；业态多元化，注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求；关注群体集中，聚焦中高端消费群体。片区发展生活方式中心，主要针对长株潭中高端收入群体，打造国际名品旗舰购物公园、U谷时尚购物中心。图7 5 生活方式中心示意图图7-5 生活方式中心示意图233）滨江会展中心滨水会展中心采用“都市综合体开发模式”在较小的滨水空间建立城市综合体通过功能之间滨水会96、展中心采用都市综合体开发模式，在较小的滨水空间建立城市综合体，通过功能之间的相互重叠来提高能源的使用效率、减少消耗和污染，追求可持续发展。会展中心将文化、商业、办公、酒店、展览、休闲娱乐等功能组合在一起，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的互动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。建筑风格和景观设置方面强化湖湘风格的应用，力求打造成为城市新地标，形成创造活力之源，打造24小时不夜城。图7-6 滨江会展中心示意图4）低碳生活馆低碳生活馆是低碳建筑的模范，是低碳技术的展示厅。低碳建筑的模范：采用环境友好技术和材料建设，充分采用自然能源供能低碳技术的展厅：将以生态、节能、减碳为主题97、，专业性与综合性相结合、以专业性为主，建设成为中部地首指的馆成为群特别青少年解低碳经济低碳城市低碳生为中部地区首屈一指的展示馆，成为人民群众特别是青少年了解“低碳经济、低碳城市，低碳生活”的第二课堂。该项目具有示范作用作为长株潭城市群的公益服务类项目建议申请国家及省级专项资金支持该项目具有示范作用，作为长株潭城市群的公益服务类项目，建议申请国家及省级专项资金支持。图7-7 低碳生活馆3 开发时序3 开发时序由于项目处于城市边缘区，其开发深受三大核心资源（湘江、轨交站点和干道）的影响，因此片区开发过程中，应特别关注这些资源的发展情况。湘江的治理尚需时日，估计2015年之后，湘江的生态效应初现，而98、轨交站点可能在2013年投入使用，垃圾填埋场的生态恢复期约为10年左右，因此，考虑一定的建设期限，片区的开发动力首先来自于河东城市中心的辐射和轨交站点的影响，其次来自于湘江的滨水效应和体育公园的建设。另外，不同城市功能的开发，对片区的带动力也不同。如商业综合体开发具有多功能性，具有一定的辐射效应对于片区开发来说商业综合体在片区开发初期具有相当的人气吸引能力；公定的辐射效应，对于片区开发来说，商业综合体在片区开发初期，具有相当的人气吸引能力；公益服务项目如低碳生活馆，对于地区的带动力依其规模而定。因此，片区开发的时序策略包括：因此，片区开发的时序策略包括：241）时序策略一：商业启动以新城市生活99、中心的商业项目国际名品旗舰购物公园、U谷时尚购物中心和站前商业综合体三个综合商业项目为启动点（低碳生活馆，如能申请到国家资金支持，也应在先期开发），依托商业的预热效应带动其他功能地块的开发；以此为基础，衍生出相应的休闲、商务、居住、娱乐等功能这些功能呈现局部辐射总体轴式的生长模式形成相互连接的发展带各发展轴沿线土地能，这些功能呈现局部辐射、总体轴式的生长模式，形成相互连接的发展带。各发展轴沿线土地价值升高，发展轴向腹地延伸。片区南部发展成型，北侧湘江和垃圾填埋场生态治理初见成效，片区进入滨水开发时期。滨水项目以滨水会展中心为主题开发点，以点带线，成片推进，与南部商业带，形成全面发展格局。2）时100、序策略二：分力驱动借鉴国内外新区开发的经验，片区在各时期依据不同的驱动因素，采用不同的发展策略。发展初期点式开发时期，片区以土地经营为主要驱动方式；中期预热效果明显之后，片区以品牌营销为主要驱动方式后期发展成熟土地价值升高片区以资产运营为主要驱动方式主要驱动方式；后期发展成熟，土地价值升高，片区以资产运营为主要驱动方式。图7-8分力驱动模式3）时序策略三：分类引进片区发展各阶段，按照开发产品类型引进各类城市开发商。开发初期，引进综合实力强劲的区域城市运营商，对三个启动项目进行复合型开发；片区发展成型之后，加强房地市场公开招投标规范运作管理，选择专业型开发商，对住宅和商业项目进行深度开发项目进行101、深度开发。1.土地运营策略2.1）开发产品类型和开发商开发偏好研究2.1）开发产品类型和开发商开发偏好研究特征典型代表城市运营商以复合功能的成片土地为对象招商地产、华侨城、天津泰达等为代表城市运营商象招商地产、华侨城、天津泰达等为代表专注住宅以万科、中海、金地、绿城等为代表标准产品开发商主要以住宅、商业、写字楼等产品的生产销售为核心专注公建产品专注写字楼开发：深圳荣超等专注商业地产开发：大连万达，深国投商用置地等商等产品的生产销售为核心全线产品开发商保利房产、合生创展、富力、阳光100等国内企业，以及众多外资开发商：新鸿基、新世界、恒基、瑞安、鹰君、会德丰、凯德置地等凯德等表7-3 按开发产品102、类型为标准的开发商分类复合功能片区招商建议引入城市运营商。开发规模：以复合功能的成片土地为对象，进行成片土地综合整体开发；开发规模在100公顷以上。开发功能构成：结合了全部土地功能要素包含大众产品与非标准产品开发功能构成：结合了全部土地功能要素，包含大众产品与非标准产品具体开发模式：持有大量土地，进行片区开发，把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营，同时全部或部分开发其中的项目。不急于回笼资金，注重长期的收益和回报。当急需资金时营，同时全部或部分开发其中的项目。不急于回笼资金，注重长期的收益和回报。当急需资金时可以出售部分物业。开发商类型：包括城市经营商、小城镇开发商、大型综合园区开发商103、等土地取得方式偏好：大规模复合功能用地招标模式住宅片区招商建议引入专注于住宅产品的开发商其开发模式为快速滚动资金不持有物业几乎全部抛售建议引入专注于住宅产品的开发商，其开发模式为快速滚动资金，不持有物业，几乎全部抛售，以回笼资金为主；其对于取得土地规模的偏好为在未成熟地区的大片用地（10公顷-15公顷），成熟区域的小片用地（小于10公顷）中小企业成熟区域的小片用地（小于10公顷）成熟区域的小片用地（小于10公顷）中小企业成熟区域的小片用地（小于10公顷）。综合商业片区招商建议引入专业商业商务开发商，具体如下：25招商对象开发模式土地取得方式偏好招商对象开发模式土地取得方式偏好专注于商业产品的大104、型开发商包括商业，商务，酒店公寓等综合商业空间同时通过与大型零售商合作，提升土地价值约十公顷或数十公顷的复合商业用地专注于写字楼产品的开发商只租不售的开发方式，长期物业持有10公顷以下的小宗用地全线产品开发商类似于以上两类类似于以上两类具有写字楼使用需求的专业企业专业企业获取土地后进行企业自用写字楼建设，长期物业持有10公顷以下的小宗用地表专商商务发商表7-4 专业商业商务开发商2）片区土地开发综合策略选择土地开发模式片区项目招商对象选择土地出让方式完全政府开发模式政府与企业的合作开发一二级联动开发“一级土地开发+固定收一级土地开发市场收益发模式开发益补偿”模式发市场收益分成专注于商业产品的大105、型集中的商贸及商务商业片区（新城市生活中心政府进行熟地开发后，通过小宗用地引入具有推荐做法直接引入大型公建开发商或综合开发产品的大型开发商专注于写字楼产品的开发商复合商业可采用大宗净地招标方式部分专业写的启动商业项目、轨交站点商业综合体）商务空间需求的企业或公建开发商或综合开发商进行部分或全部一二级联动开发发商全线产品开发商具有写字楼使用需求的部分专业写字楼可采用小宗熟地挂牌方式使用需求的专业企业推荐做法该类项目用地的开发需要联合其他可经营性用地根据联合开发的其他可城市体育公园，需要联合其他可经营性用地进行整体开发引入有资金实力的企业进行开发同时对开发企业进行收益分成或土地补偿。经营性用地性质106、选择对应开发商城市运营商大宗净地招标商住开发片区（新城市中心非启动推荐做法在政府有充裕开发资金的情况下考虑在政府财力有限的情况下考虑采用专业商业产品开发商全线产品开发小宗熟地挂牌项目）情况下考虑采用商整个区域开发具有一定对首发片区建议引入具专注于居住首发片区应采用大宗净中高档居住物业发具有定基础和氛围后，可采用该熟地出让模式有综合实力的开发商进行大片开发，形成规模和产品优势物业的大型开发商，全线产品开发商地招标东部片区开发成熟后可采用小宗熟地挂牌模式和产品优势牌邻里开发片推荐做法在政府有充裕开发资金的在政府财力有限的情况下考虑采用中小企业小宗熟地挂牌区开发资金的情况下考虑采用在政府财力有限的情107、况下考虑采用中小企业牌表7 5片区土地开发策略表7-5 片区土地开发策略26八、经济效益评估本项目投资效益评估基于项目开发机会研究、市场研究、功能及业态组合研究、空间研究及施运营策略研究的前提下，进行项目财务投资可行性分析。1.投资估算1）估算范围1）估算范围本项目建设内容主要包括：项目用地范围内的征地拆迁补偿，场地平整工程，福星东路、望江路、东湖路和岳塘四号路路网工程及其沿线水、电、通讯、燃气等市政配套设施的建设，公共配套、东湖路和岳塘四号路路网工程及其沿线水、电、通讯、燃气等市政配套设施的建设，公共配套设施如学校、停车场、绿化景观等。2）估算依据 道路工程、管线工程、房建工程参照目前湘潭市108、同类单位工程造价，工程建设其他费用按相关文件进行计算；拆迁费用参考福星中路征用拆迁补偿标准土地及土地上的建筑物征地拆迁补偿执行市政府 拆迁费用参考福星中路征用拆迁补偿标准，土地及土地上的建筑物征地拆迁补偿执行市政府的20042号令、3号令、潭政发200527号文标准，超过基本装修或超标准层高的每平方米增加300元征用拆迁工作经费按征地拆迁费的5%计算；加300元，征用拆迁工作经费按征地拆迁费的5%计算；基本预备费按10%计算。建设期贷款利息按贷款9亿元、建设期3年考虑，银行贷款利率按年利率6.336%计算。3）投资估算结果项目建设期总投资110799.3万元（详见表8-1），征地拆迁面积192109、5.946亩，建设期投资平均成本57.5万元/亩。其中：工程费用19139.2万元（详见表8-2），包括场地平整工程1283964 m2、道路工程107800m2绿化景观工程106671 m2停车场与体育设施44823 m2学校及公共配套设施107800m2、绿化景观工程106671 m2，停车场与体育设施44823 m2，学校及公共配套设施20000 m2。征地拆迁费用78438.5万元（详见表8-3），总征地拆迁面积1925.946亩，单位征地拆迁成本 征拆迁费用万元（详见表），征拆迁面积亩，单位征拆迁成本40.7万元/亩，其中集体土地848908平方米（约合1273.362亩），国有土地110、435056平方米（约合652.584亩）。集体土地征地费用执行潭政发200527号文标准，国有土地征地费用参考福星中路征地费用，按30万元/亩计算。土地上的建筑物补偿执行市政府的20042号令、3号令、潭政发200527号标准，超过基本装修或超标准层高统一按300元/m2增加补偿。序号项目名称金额（万元）备注表8-1 项目投资估算表序号项目名称金额（万元）备注一工程费用19139.2见表8-2二征地拆迁费用78438.5见表8-3三其他费用1500 0项目招商策划规划设计费三其他费用1500.0项目招商策划规划设计费四建设期贷款利息11721.6见表8-5五项目建设期总投资110799.3约111、合57.5万元/亩27序号项目名称单位数量表8-2 工程费用估算表一建安工程费用元1场地平整与土石方工程m212839642道路工程m2107800 3绿化景观等m21066713绿化景观等m2106671 4停车场及体育设施m244823 5学校及配套设施m220000 学校及配套设施二工程建设其他费用征地、拆迁费元建设项目管理费元1建设单位管理费元2工程监理费元3概算、预算（清单标底）结算审核等相关费用元4施工图审查费元4施工图审查费元5质量检测费元6工程保险费元建设项目前期工作费元1工程设计费元2工程勘察费元3建设项目前期工作咨询费(可行性研究费)元4水土保持补偿费m21283964 5112、招标代理服务费元6建设工程交易服务费元6建设工程交易服务费元7环境影响咨询收费8场地准备及临时设施费元三不可预见费元173992748 四总造价元单价合价备注157077900 25 32099100 600 64680000 包括沿线管线和绿化、路灯等20021334200200 21334200 200 8964600 1500 30000000 16914848 1586623 财建2002394号文3183722 湘价服200776号449825 湘价服(2007)49号16912湘价服(2008)94号16912 湘价服(2008)94号0.30%471234 湘建价20093号0.113、40%628312 4543441 工程勘察设计收费标准(2002年修订本)1570779 按1%考虑347067 计价格(1999)1283号1.50 1925946 按占地面积计算湘价费2006145号文434039 计价格20021980号文58894湘价服200423号文58894 湘价服200423号文127277 计价格2002125号1570779 按1%考虑10%17399275 191392023 28表8 3征地拆迁费用表表8-3 征地拆迁费用表序号项目名称单位数一集体土地征地费用1土地补偿费元1土地补偿费元1.1稻田m2101.2菜地m2141.2菜地m141.3旱地m2114、41.4果园m291.5林地m2101.6水塘m2581.7宅基地、道路与未利用地等m2422安置补助费元2.1稻田m2102.2菜地m2142.3旱地m242.4果园m29林地212.5林地m2102.6水塘m2582 7宅基地道路与未利用地等m2422.7宅基地、道路与未利用地等m242数量单价合价备注61128030 2006685520066855 03996 27 2807892 4112845635076041128 45 6350760 4383 18 78894 9640 16.2 156168 04473 13.5 1410386 8619 27 1582713 26669 115、18 7680042 29381650 03996 54 5615784 41128 90 12701520 4383 36 157788 9640 32.4 312336 104473 27 2820771 8619 54 3165426 2666910 8460802526669 10.8 4608025 293青苗补偿费元3青苗补偿费元3.1稻田m2103996 3 2菜地m21411283.2菜地m2141128 3.3旱地m24383 3 4果园m296403.4果园m29640 3.5林地m2104473 3 6水塘m2586193.6水塘m258619 4耕地占用税m224512116、4 二国有土地征地费用元二国有土地征地费用元1征用土地补偿m2435056 2设备设施货物搬迁费元2设备、设施、货物搬迁费元3停业停产补偿元117524400 三房屋设施拆迁补偿费三房屋设施拆迁补偿费1框混商业门面与别墅m227251 2砖混楼房住宅(办公楼)21324482砖混楼房住宅(办公楼)m2132448 3砖木平房m29791 4砖混层厂房21119284砖混一层厂房m2111928 5建筑施工安全服务费m2281418 18745651874565 2.7 280789 4 56350764.5 635076 1.8 7889 7 5723007.5 72300 7.5 78354117、8 1 62949631.62 94963 40 9804960 201006078201006078 450195775200 合30万元/亩10000001000000 66个月4230878 361088498361088498 2500 68127500 12501655600001250 165560000 980 9595180 10501175244001050 117524400 1 281418 湘价服200926号30四房屋室内外设施补偿m2281418 五按期提前搬迁奖m2281418 六房屋搬迁补助和误工费户1146 七杆线和管道拆迁及迁坟补偿元小计元八征用拆迁工作经费118、元682073536 九不可预见费元682073536九不可预见费元682073536 十合计元十单位拆迁成本元/m21283964十一单位拆迁成本元/m21283964 说明：本表中数据为红线内（高新农工商商住楼、板塘建行、商行、公交三车队宿舍、根据勘测院测定的图纸和对现场的调查，测算红线内总建筑面积为341509m2（包括云盘小区建筑面积考虑部分建筑为新建拆迁成本大在项目实施过程中予以拆除如高新农商商住面积），考虑部分建筑为新建，拆迁成本大，在项目实施过程中不予以拆除，如：高新农工商商住楼、板塘建行、商行、公交三车队宿舍、云盘小区及部分与云盘小区相邻的岳塘区政府宿舍，合计保留建筑物面积为7119、3492m2保留用地面积为43786m2剩余用地面积为：1327750-保留建筑物面积为73492m，保留用地面积为43786m，剩余用地面积为：132775043786=1283964m2（约合1925.946亩），需拆迁建筑物面积为268017m2。由于我院现场勘测面积与勘测院测定图纸的计算面积相差较大，现场地形复杂，建筑物比较零乱，因此在测算建筑物面积的基础上考虑5%的漏计量，最终计算的拆迁面积为281418 m2。分类如下：100 28141800 35 9849630 750 859500 20000000 682073536 5%34103677 10%6820735410%682120、07354 784384566 611约合40 7万元/亩611 约合40.7万元/亩云盘小区及部分与云盘小区相邻的岳塘区政府宿舍除外）的用地面积和建筑物面积。表8-4 总拆迁面积序号房屋类型勘测建筑面积5%漏计面积合计一、框混商业门面与别墅25953129827251二、砖混楼房住宅1261416307132448、砖混楼房三、砖木平房93254669791四、砖混一层厂房1065985330111928合计2680171340128141831项目招商策划规划设计费按1500万元考虑 项目招商策划规划设计费按1500万元考虑。建设期贷款利息11721.6万元，贷款使用为第一年6亿元，第二年121、2亿元，第3年1亿元，按年底付清当年利息计算底付清当年利息计算。表8-5建设期与经营期银行贷款还本付息表（单位：万元）经营期建设期年份序号经营期建设期年份序号表8 5 建设期与经营期银行贷款还本付息表（单位：万元）045000900008000060000年末累计借款245000 90000 80000 60000 年初累计借款1第5年第4年第3年第2年第1年项目名称金额号045000900008000060000年末累计借款245000 90000 80000 60000 年初累计借款1第5年第4年第3年第2年第1年项目名称金额号2851.2 5702.4 5385.6 4435.2 190122、0.8 本年应计利息40 0 10000 20000 60000 本年新增借款30 45000 90000 80000 60000 年末累计借款22851.2 5702.4 5385.6 4435.2 1900.8 本年应计利息40 0 10000 20000 60000 本年新增借款30 45000 90000 80000 60000 年末累计借款220275 217424 011721 66336 01900 8利息累计745000.0 45000.0 本年还本62851.2 5702.4 5385.6 4435.2 1900.8 本年付息520275 217424 011721 6633123、6 01900 8利息累计745000.0 45000.0 本年还本62851.2 5702.4 5385.6 4435.2 1900.8 本年付息5银行贷款年利率6.336%计算20275.2 17424.0 11721.6 6336.0 1900.8 利息累计7银行贷款年利率6.336%计算20275.2 17424.0 11721.6 6336.0 1900.8 利息累计72 财务评估2 财务评估1）项目建设目的1）项目建设目的本项目建设的主要目的是整治环境，改善湘江东岸云盘片区棚户区域范围内的城市基础设施条件和人民生活条件，由湘潭市土地资源经营有限公司建设完成后，将区内可开发经营性土地124、挂牌出让，整个项目计划于5年内完成投资建设及土地出让，即建设期3年，经营期2年。2）经营收入估算根据规划设计，可开发经营性土地为1448.2亩，在完成拆迁安置工作后进行挂牌出让，计划于计算期第4、5年完成。根据湘潭市近年来的土地交易情况以及本项目地理位置因素，本项目土地出让价格统按100万元/亩进行测算合计土地出让收入为144820万元表8-6最低经济容积率计算表地出让价格统一按100万元/亩进行测算。合计土地出让收入为144820万元。序号土地价格建安费基础设施费开发费用法定利润销售价格最低经济容积率表8-6 最低经济容积率计算表一土地出让价格按150万元/亩1225012001408%10125、%28752.08 一土地出让价格按100万元/亩1150012001408%10%28751.39 二土地出让价格按85万元/亩1127512001408%10%28751 181127512001408%10%28751.18 说明：销售价格按商业建筑占15%，多层与高层住宅占85%，商业建筑销售价格按目前市场均价5000元/m2，住宅按2500元/m2综合计算，则综合销售价格为2875元/m2。3）总成本费用估算3）总成本费用估算项目的总成本费用主要为项目建设期投资、管理人员工资及管理费用、财务费用以及土地招商转让中的销售费用等转让中的销售费用等。项目建设期投资为110799.3万元。项126、目管理人员工资按20人，每人每年5万元计算，管理费用按工资总额的80%计算。合计360万元。项目的财务费用主要为项目经营期中的银行贷款利息，根据贷款情况与经验估算，经营期中以每年还本45000万、贷款利率仍按6.336%计算，银行贷款利息为8553.6万元。项目销售费用主要为土地销售过程中的广告费用等，按投入100万元计算。总计成本费用为119812 9万元总计成本费用为119812.9万元。323 利润计算本项目收入由湘潭市土地资源经营有限公司代表湘潭市人民政府进行土地一级市场交易所得，不涉及各类税费。经计算利润总额为25007.1万元（详表8-7）。本方案的可开发性经营用地最低出让价格为8127、2 73万元/亩即按82 73万元/亩出让利润为零本方案的可开发性经营用地最低出让价格为82.73万元/亩，即按82.73万元/亩出让，利润为零。序号项目名称金额（万元）备注表8-7 经营收入估算表序号项目名称金额（万元）备注一项目建设期总投资110799.3 二经营期管理费用360 0管理人员工资等二经营期管理费用360.0 管理人员工资等三经营期贷款利息8553.6 四土地销售费用100 0销售过程中的广告费用等四土地销售费用100.0 销售过程中的广告费用等五总投资119812.9 合计可开发用地1448 2亩 按六土地出让收入144820.0 合计可开发用地1448.2亩,按100万元128、/亩出让七开发盈利25007.1 33规划篇规划篇Masterplan现状分析研究区域现状综述本片区位于湘潭市中心区的延伸地区，以丝绸北路、河东大道、芙蓉大道、板五路和东湖路为界，总公顷公顷。规划区建设用地以工业用地及村居用地为主，非建设用地有耕地、林地、园地、水域等。本规划地处丘陵地带，地势有较大起伏，靠河东大道东南段，地势平缓，丝绸北路东北面地势高低不大高差约为37大高差约为37m。总用地面积142.3不平，规划区最现状道路工业用地垃圾堆场水体垃圾堆场水体城市居住公共绿地农村居住用地农业用地现状分析图弃置地商业用地34现状建筑质量筑 一类建筑：六层及六层以上小高层、高层或多层框架结构且建设129、年代在五年内。二类建筑：多层框架结构或多层砖混结构及大体量框架结构工业厂房且建设年代在5-10年内。三类建筑：建设年代10年以上的多层砖混结构或新装修标准较高的3层及3层以上民房、低层工业四类建筑低层民房或建设年代10年以上的低层工业厂房 四类建筑：低层民房或建设年代10年以上的低层工业厂房。规划区内除建鑫广场、云盘小区、虹桥花园、市房产交易大楼外，其他建筑均考虑拆迁业厂房。现状建筑质量分析图35规划理念规 以多维度的规划控制体系打造复合型城市片区湘潭集约示范区将具有商业购物、文化休闲、生态恢复、体育运动、商务游憩以及居住等多种城市间控制要素的特征通过建立包括两型社会集约化利用低碳发展模式生态130、恢复与可持续土地间控制要素的特征，通过建立包括两型社会集约化利用、低碳发展模式、生态恢复与可持续、土地针对不同性质的城市功能区提出不同的控制模式与发展方向。同时，规划控制不仅关注不同城市功能区本身，而且还重视不同城市空间的整体协调，以系统控制态功能分布交通组织景观系统地下空间等整体性要素从而形成由宏观到中观乃至微观的态、功能分布、交通组织、景观系统、地下空间等整体性要素。从而形成由宏观到中观乃至微观的片区空间，又兼顾了性质各异的具体区域，弥补了单一控制手段的不足。将集约示范区规划设计成体验功能为一体的复合型城市片区。将区域自然环境要素整合为一个科学高效的生态网络在规划范围内存在着丰富的景观元素131、和较为完整的生态系统，规划充分利用现有的生态系统，通过区域内的生态骨架的功能基地中的垃圾填埋场将改造成为个集生态低碳运动休闲文化区域内的生态骨架的功能。基地中的垃圾填埋场将改造成为一个集生态、低碳、运动、休闲、文化连续性种植植物以整顿、救治场地中受污染的土壤，并且将通过持续的植物和道路延伸连接公园与边环境，通过生态廊道的建设加强这些自然和半自然元素的联系，片区将形成连续的城市开放空间网络。网络。展现一个与时俱进的低碳城市发展的空间格局在最近几百年的时间内，人类几乎开采出了地球数亿年来积累在地下的全部化石能源，释放出了埋低碳城市被认为是避免气候发生灾难性变化、保持人类可持续发展的必由之路。城市布132、局、土地利建设等方面对城市低碳发展有着长期的、结构性的影响。城市规划本身在很多方面可以作为低碳技清洁能源、产品和政策应用的空间平台。集约示范区的规划旨在构建城市功能平台，使城市资源得体现促进产业结构优化城市能级提升体现，促进产业结构优化，城市能级提升。构建在生态与文化景观廊道本底上的休闲网络随着城市的发展和城市人口的增长，城市居民对游憩场所将有很大需求。规划以片区特有的滨水资随着城市的发展和城市人口的增长，城市居民对游憩场所将有很大需求。规划以片区特有的滨水资为基础，承载城市居民生态休闲、文化与体验、体育运动、商务休闲等多种休闲活动，在不同区段通过水、广场、自行车道、步行道将不同的休憩场所联系133、起来构建起整个片区的休闲网络，使人们同时，获得低碳生活方式以及人与自然和谐共处的熏陶。这将极大促进休闲旅游的发展，使集约用节点节点。功能。因此规划深入研究各种城市空地功能更新等多维度的规划控制体系地功能更新等多维度的规划控制体系，方法控制片区城市空间的总体整体形多维度空间控制体系既能全面控制多维度空间控制体系，既能全面控制融生态、居住、运动、游憩、文化和对生态系统的恢复和培育，使其延续等多种功能为体的载体规划将以等多种功能为一体的载体。规划将以城市其他空间的方法来改善场地及周体系，整合为一个科学、高效的生态藏于地下的绝大部分的碳元素。发展用、空间形态、交通模式、基础设施术应用，同时还是统筹各项134、低碳技术、到有效配置，城市功能得到最大限度源、生态恢复资源、与开放空间资源源、生态恢复资源、与开放空间资源提供满足不同游憩行为需要的场所。在充分享受优美的生态与文化景观的地示范区成为城市休闲网络上的重要36规划空间结构规在充分尊重现状空间发展逻辑的基础上结合基地外部条件和在充分尊重现状空间发展逻辑的基础上，结合基地外部条件和内部资源禀赋，示范区形成了一心、两轴、多组团的整体发展格局。其中一心为新城市生活中心两轴分别为综合商务轴和都市景其中心为新城市生活中心，两轴分别为综合商务轴和都市景观轴。这两条轴线将同时串联包括站前TOD综合商业、滨水会议展览、生态体育休闲、以及现代居住等在内的多个城市发展135、组团。空间结构图空间结构图37土地利用规划规基于经济产业的研究和人口社会发展的需求，在经过对现状基地的地形条件空间肌理与生态资源进行分析之后同时借地的地形条件、空间肌理、与生态资源进行分析之后，同时借鉴东京六本木、福冈博多运河城与上海大宁国际中心等国内外知名生活中心的发展理念，确定本次集约用地示范区的空间规划原则为：组团分工、廊道串联、低碳发展、均衡居住。划原则为团分、廊道串联、低碳发展、均衡居住。大类中类小类用地类别用地面积（ha）占建设用地(%)R 居住用地57.444.6%R2 二类居住用地47.036.5%R21住宅用地44.0用R22配套服务设施用地3.0混合用地一（居住兼容商业）1136、0.48.1%C公共设施用地32.725.4%C1办公用地7.45.8%C12商务办公用地7.4C12商务办公用地7.4C2商业金融用地13.410.4%C3文化娱乐用地0.40.3%C5医疗卫生用地0 40 3%C5医疗卫生用地0.40.3%会议展览用地2.72.1%混合用地二（商业兼容居住）8.46.5%（商业兼容居住）S道路广场用地17.513.6%S1道路用地16.112.5%S2广场用地0 70 5%S2广场用地0.70.5%S3停车用地0.70.5%G绿地2116.3%G1公共绿地14 611 4%G1公共绿地14.611.4%G2行道绿地6.45.0%小计可建设用地128.610137、0.0%E水域及其他用地1.8E1水域1.8已建设用地2.4合计规划总面积132.8土地利用规划图土地利用规划图38交通系统通以“结构清晰，符合片基地对外联系骨架的作基地对外联系骨架的作规划设有4处公共集中停公交系统规划图公交系统规划图停车系统规划图片区性质，顺应地形”为原则，合理布置道路系统。其中福星东路与岳塘四号路规划为城市主干道，起到作用。次干道和支路完善交通结构，加强基地的可达性。作用。次干道和支路完善交通结构，加强基地的可达性。停车，同时商业地块均规划有地下公共停车。居住区规划地下配建车库。规划道路系统规划图39景观系统大型的城市开放空间和连续的绿色步行系统，形成了区域生态大型的城市138、开放空间和连续的绿色步行系统，形成了区域生态环境和连续的生物栖息廊道。努力倡导生态低碳的出行方式。整个绿色开放空间串联了区域的几个重要节点。使步行到达方式更为便捷。重视景观在视线上的连接，几个重要节点在视线上相互呼应，并且着重处理了滨江开放界面的视线，和与基地外宝塔公园的借景关系。北部的防护林带屏蔽了火车与轻轨对基地居住产生的噪音干扰，形成了绿色的边界和背景。景观系统规划图40绿地系统以各类型绿地相互叠加形成区域复合绿地以各类型绿地相互叠加，形成区域复合绿地景观标志为一体，突出“连续性、系统性、公园绿地滨江绿化行道绿地防护绿化地系统绿网涉及公园绿地防护绿地道路绿化和滨河绿化集城市休闲步行系统隔139、离功能地系统，绿网涉及公园绿地、防护绿地、道路绿化、和滨河绿化。集城市休闲、步行系统、隔离功能、多样性”的组织原则，形成有机融合的绿地分布系统。城市绿地系统规划图41开发强度与建筑高度度筑度为了便于统一区域风貌，协调土地开发与环境容量、交通容量、与市政容量的关系，规划确定以类发度等级以下几类开发强度等级：高强度开发：针对区域的主要标志性建筑，地块容积率达到3.5以上，形成鲜明的城市景观。中高强度开发：聚集主要城市服务功能的区域，地块容积率控制在3.0-3.5中高强度开发：聚集主要城市服务功能的区域，地块容积率控制在3.0 3.5 中低强度开发：城市服务功能区之外的区域，容积率控制在2.0-3.140、0 低强度开发：适用于回迁社区，容积率保持1.0以内率片区平均开发容积率：2.8开发强度规划图根据功能布局的设置以及对城市风貌的统筹考虑，该地区建筑及构筑物的高度分为100米、75米、米米等个控制段50米、20米等四个控制段。高高度片区最高建筑物高度：135米建筑高度规划图42公共配套设施 遵循商业、办公相对集中布置的原则，充分发挥功能聚集效应。沿双拥北路和河东大道交汇处，以及轻轨和芙蓉大道临近处布置大型公共服务设施。形成商业服务聚集商务办公聚集休闲娱乐聚集公共 形成商业服务聚集，商务办公聚集，休闲娱乐聚集，公共绿地，社区服务等公共设施群。依照服务半径均匀布置中学、小学、托幼等教育设施，满足居141、民要求足居民要求。结合上一级规划，合理布局市政设施。公共设施与市政设施规划图43竖向规划规示范区地处丘陵地带，地形起伏较大，有一定的土方工程量，会增加一定的开发建设成本。规划以系统的整体性为追求目标，同时也结合现状地形条件，最大程度的避免了大规模的填方和挖方。滨江区域地形变化最为丰富，在这里规划地形有高有低，创造富有特色的城市景观。竖向设计以现有五条道路，即河东大道、板五路、芙蓉大道、东湖路、丝绸北路的标高为参照，规划区主要道路的坡度控制在0.3%-3.0%之间。竖向规划图44城市地下空间城开发原则开发原则充分发挥土地经济效益，有效解决道路对各个功能用地的分割，组织人行交通以及交通流的水平和垂142、直的衔接。公共开发的地下空间主要分布在双拥北路与河东大道交角、城际轻轨站点、和滨江区域。地下空间的利用以商业、娱乐、停车为主，兼做城市立体化连接通道及人防工程。商业地下空间：结合建筑功能与周边开放空间设置，优化布局商业区的地下开发，除了商业功能外还可以包括网球馆、局商业区的地下开发，除了商业功能外还可以包括网球馆、游泳馆、图书馆、展览馆、画廊、音乐厅等文化体育设施，以提高地下空间的使用效率。地下空间联系：各地块地下空间应该通过地下步行线路联系地下空间联系各地块地下间应该通过地下步行线路联系成网。地下配建车库：充分利用地下空间资源来支撑地面功能，解决高密度城市开发中容易出现的地上停车不足的问题。143、决高密度城市开发中容易出现的停车不足的问题。城市地下空间规划图45开发时序由于项目处于城市边缘区其开发深受三大核心资源由于项目处于城市边缘区，其开发深受三大核心资源（湘江、轨交站点和干道）的影响，因此片区开发过程中，应特别关注这些资源的发展情况。湘江的治理尚需时日，估计2015年之后，湘江的生态效应初现，而轨交时日，估计2015年之后，湘江的生态效应初现，而轨交站点可能在2013年投入使用，垃圾填埋场的生态恢复期约为10年左右，因此，考虑一定的建设期限，片区的开发动力首先来自于河东城市中心的辐射和轨交站点的影响其次来自湘江的滨水效应和体育公园的建设响，其次来自于湘江的滨水效应和体育公园的建设。144、另外，不同城市功能的开发，对片区的带动力也不同。如商业综合体开发具有多功能性，具有一定的辐射效应，对于片区开发来说商业综合体在片区开发初期具有对于片区开发来说，商业综合体在片区开发初期，具有相当的人气吸引能力；公益服务项目如低碳生活馆，对于地区的带动力依其规模而定。建设项目一期福星东路、岳塘四号路、板五路东段、国际名品旗舰购物公园、U谷时尚购物中心、板塘站商业综合体、东站南路安置区等二期城投路部分、商务休闲街区、SOHO、部分居住片区等望江路、东湖路、板五路西段、滨江会展三期中心、生态体育公园、滨江居住社区、配套学校等分期规划图分期规划图46设计篇设计篇Detailed Design设计愿景愿145、创建一个激励湘潭城市发展成功的TOD典范高效、特混创新一个秉承低碳发展模式资源节约、环境友好成功的TOD典范混资源节约、环境友好特色鲜明的土地混合使用和开发创造一个公交优先、步行友好型城市街道景观创造一个令人难忘的城市客厅融合新都市生活方式混合使用和开发友好型城市街道景观融合新都市生活方式47城市设计总平城滨江会展居住区滨江会展居住区1.会展中心地标2.会展展厅3滨江高档住区3.滨江高档住区4.滨江主题住区5.生态廊道生态体育公园区1生态恢复公园1.生态恢复公园2.低碳生活馆3.设施运动区4.公共停车场滨江会展居住区新城市生活中心区新城市生活中心区1.购物公园2.生活方式中心3荷叶塘3.荷叶塘146、4.潇湘不夜城体验式商务街区5.U谷时尚购物中心5.U谷时尚购物中心6.SOHO街区7.铂金酒店8.时尚影城9城市养生中心9.城市养生中心站前综合商业区站前综合商业区1.TOD商业综合体2.时尚公寓3.炫动时尚街区4.步行广场5.公共停车场新城市生活中心区生态体育公园区站前综合商业区区48总体鸟瞰图49详细设计4.1 城市生活中心依托基地优质水体景观资源荷叶塘，城市生活中心为知识精英阶层打造富有湘文化内涵的高尚商业9.城市养生中心4 潇湘不夜城体验4.潇湘不夜城体验式商务街区2.生活方式中心3.荷叶塘1 购物公园2.生活方式中心7.铂金酒店1.购物公园8.时尚影城5.U谷时尚购物中心业休闲区。147、公共空间分析6.SOHO街区空间结构分析50详细设计购物公园SOHO商业步行街休闲街区51生活方式中心52人视效果图4.2 TOD综合商业中心4.5.公共停车场3.炫动时尚街区2 时3.炫动时尚街区2.时步行广场1.TOD商业综合体时尚公寓时尚公寓53详细设计TOD模式100%小汽车出行的空间模式公交专线+50%小汽车出行的空间模式轨道交通+步行出行的空间模式54效果图55详细设计滨水会展中心1.会4.滨江主题住区滨江题住会展中心地标5.生态廊道2.会展展厅3.滨江高档住区56详细设计57效果图58详细设计生态体育公园1.生态恢复公园3.设施运动区4.公共停车场2.低碳生活馆5.中学59鸟瞰图148、60天际线索引索引A A 滨江立面A-A 滨江立面B-B 河东大道立面C-C 双拥北路立面C-C 板五路立面61夜景设计夜景照明设计62绿化种植塑造多样景观采用具有较强季节特色的四季植物突出四塑造多样景观，采用具有较强季节特色的四季植物，突出四季不同的景观特色。落实生态特性格局的构建策略，将绿色空间分为五个层次开展绿化景观设计包括庭院绿地公园绿地街道绿地滨展绿化景观设计，包括庭院绿地、公园绿地、街道绿地、滨水绿地以及防护绿化，绿色植物的培植遵循以下原则：1.保留现状植被：最大限度地保留利用现状植被，保留场地中高达乔木及部分乡土树种优化生态格局地中高达乔木及部分乡土树种，优化生态格局；2.改善城149、市微气候：考虑场地气候、水、热条件与使用功能，如在日照强烈的开敞空间设置树丛植被形成荫蔽空间以及在热岛效应较为明显的街区中设施街道绿地间，以及在热岛效应较为明显的街区中设施街道绿地，突出绿色空间小尺度的舒适度与适宜度；3.塑造多样景观：采用具有较强季节特色的四季植物，突出四季不同的景观同时采用立体绿化垂直绿化及屋出四季不同的景观；同时采用立体绿化，垂直绿化及屋顶绿化等多种绿化形式，最大限度的美好集约示范区城市形象，优化城市环境。绿化设计63附录附录Appendix案例I.美国“清泉公园”菲尔德设计事务所（Field Operation）为纽约市清泉公园设计竞赛所作的获奖方案“生命景观”以及废弃150、地再生的新范例。菲尔德设计团队创造性地提供了一条建立在自然进化和植物生命周期基复严重退化的土地，通过恢复湿地、森林、引入新栖息地、添置休闲娱乐项目，为野生动植物，也场所其景观再造具有非凡意义和借鉴作用场所，其景观再造具有非凡意义和借鉴作用。清泉公园场地位于斯塔腾岛西岸，场地总面积约891公顷，是纽约中央公园的3倍，其中约45%由山组成，另外55%由溪流、湿地和干燥凹地构成。2001年，纽约市政府下令永久关闭垃圾场并对清泉公园总体规划的主题定位是“生命景观纽约城市的新公共用地”，设计团队对“生命景项目+栖息地+循环”，寓意着清泉公园不是一个静止的而是有生命、有活力的景观。改建后的清环保功能于一体151、的场所。清泉总体规划方案正是致力于创作美国最大垃圾填埋场的再生蓝图。以建设公园来恢复、重建废弃场地处理垃圾的技术与手段处理垃圾的技术与手段可持续发展的公园模式各学科领域拓展交融，开创了生态风景园的新形式基础之上的长期策略，以期修也为文化社会生活提供了优质由高度为27到68.5米不等的垃圾对其进行景观恢复与改造。景观”的定义是“生命景观=活动清泉垃圾场将成为集休闲娱乐和64案例II.东京“六本木”城市综合体日本六本木新城基于实施“城市复兴新政策”的背景，提出了一个新的超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈提案通过对现有土地所有体系进行重新划的生活圈提案。通过对现有土地所有体系进行重新划分和建造152、高层建筑，为人们提供更多的城市空间和节省更多的私人时间以组织更丰富的城市生活，创造更具效率和魅力的城市生活形态。具效率和魅力的城市生活形态。（1）城市功能集中化：将小区块的土地加以合并利用，对商业、办公、居住、文化、娱乐、宾馆等多种功能综合组织，实现对中心城区综合功能的高强度开功能综合组织，实现对中心城区综合功能的高强度开发。（2）充分利用城市的竖向空间：行政、办公等局部区域的土地利用更集中、环境更美好，通过高层建筑区域的土地利用更集中、环境更美好，通过高层建筑与大面积绿化空间相结合的方式，将“高层低密度”的城市模式运用到极致。（3）注重创造城市美感：营造城市景观和构筑文化（3）注重创造城市美153、感：营造城市景观和构筑文化场所，构建一系列的美术馆、媒体中心、展示馆、影院、露天剧场、音乐广场和博物馆等富有地域文化特色的休闲空间，表达丰富的城市文化情感。（4）突出文化特征：建筑设计利用日本本土文化特征的符号，使之与地域文化相适应。（5）依托信息科技的交通设施换乘：形成一个舒适，（）依托信息科技的交通设施换乘形成个舒适，配套服务完善的交通空间，缓解人员聚集给城市中心区带来的交通压力。65案例III.大型主题商业经典案例借鉴-福冈博多运河城项目介绍博多运河城位于九州最大的商业中心天神地区和作为交通枢纽的博多站之间，于年 月业是本最成功的大型商业中心之它创本综合1996年4月开业，是日本最成功的154、大型商业中心之一，它开创了日本综合SHOPPINGMALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。项体量占地面积建筑面积停车面积主要设施项目体量34700M2234500M21300台专卖店、大型专卖店、剧场、电影院、酒店、办公、餐饮、展览和娱乐设施商业主题以形成福冈市21世纪城市新轴线为目的，以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题，是富有休闲与娱乐功能的大型综合性商业设施。将河流引入城区，将柔软的水体与坚硬的建筑连成一体，既在形态上给人以变化，又在心理上给人以放松。每年举行1800多次免费活动，烘托了运河城的娱乐氛围。商业布局商155、业基本上以年轻人的服饰为主，延伸至年轻的父母和孩子。家居、剧场、影院、游戏城美食街也都是围绕着近似的客户群来配置而酒店则是为观光客准备游戏城、美食街也都是围绕着近似的客户群来配置，而酒店则是为观光客准备的。从1996年4月20日开业以来，来访人数1640万/年。客流量仍平均每天维持在3万人左右，到节假日则多达6万人。现在它已成为福冈市的标志性区域，甚至日本的一个旅游景点。经验借鉴在共生互利的前提下实现多功能的综合使项目具有物质构成上的强大优势在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使项目具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。形成“城中城”的经营方式；各种功能互相156、配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公酒店与会议中心相结合集中不同的商业行为彼此增加潜在顾客并提办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使项目获得良好的经济效益。66案例IV.全球第一个低碳社区贝丁顿社区贝丁顿社区项目(BedZED)位于英国的萨顿市，项目占地1.65公顷，包括82套公寓和2500的办公和商住面积，于2002年项目完成。项目处于高纬度地区夏季温度适中冬季寒冷大约有半年的时间为采暖期项目处于高纬度地区，夏季温度适中，冬季寒冷，大约有半年的时间为采暖期。建筑师通过各种措施减少建筑的热损失，同时积极开发太阳能的利用，以实现不用传统采暖系统的目标。环境效益：社区二氧化碳排放每年减少147 1吨每年节约水1025吨；环境效益：社区二氧化碳排放每年减少147.1吨，每年节约水1025吨；经济效益：每人年节省107英镑，节约36%的使用成本。67备选方案本方案充分考虑了城市界面对基地的影响，沿主要干道布局商业、休闲和混合功能。同时，关注正的自然序列，从而保证基地内大部分的住宅都能取得正南北向的条件。设计将公共的建筑空间和活动积极地引导入基地的内部注重轴线感和城市感的营造。设计将公共的建筑、空间和活动积极地引导入基地的内部，注重轴线感和城市感的营造。正南北向68