1、二、销售目标客群分解/销售保障,一、项目定位,三、推广执行与平面表现,目录,项目价值梳理,区域,交通,配套,产品,项目定位,颐养,颐养配套,颐养服务,核心价值,物理定位,柳园路+花园电梯洋楼+多功能（宜商/宜住/宜办公/宜颐养),柳园路 低密墅境洋楼 学府旁 轻奢智慧生活,形象定位,高端大气的小洋楼,属性突出项目格调,突出项目品质突出项目气质,突出项目产品高端调性 区隔竞品有面子 有调性,市场功能定位,集居家、颐养、投资、陪读、创办于一体的轻奢洋楼生活,客群定位,目标人群写真（居住客群）,45%中青年居住客群：各种自用，农村进城、周边打工、单身青年、情侣/小夫妻、过渡房、微创办公等需求客群。42、0%投资客群：手中闲置资金者，但能承受项目首付，看好项目前景，以租养贷客群。15%养老客群：,客群定位,自用 小微办公、过渡与进城自用、青年与养老；投资 老人给自己和孩子投资；年轻人给父母和未来投资；投资客，比公寓和住宅更好的投资。,根据目标客群的描摹与需求，我们需要传播：,让雅园的多功能优势匹配不同客群需求，与目标客群形成共鸣。,Slogan 01：,墅境洋楼人居 全龄智慧生活,轻奢小户型 资产大保障,Slogan 02：,二、销售目标客群分解/销售保障,一、项目定位,三、推广执行与平面表现,目录,销售目标客群分解,175组成交客户计算客户按85%解筹率，需要205组认筹，按12%认筹率，需3、要1708组客户到访。,渠道,512,经纪人,85,5%,销售目标146套（按销售目标套数120%寻找成交客户：即需找175组，最终以销售目标套数85%成交：即124套）,实际成交目标：146套*85%=124组,求其上，得其中,销售保障,客户管理,销售保障,二、销售目标客群分解/销售保障,一、项目定位,三、推广执行与平面表现,目录,雅园有礼 美好“蛋”生万枚鸡蛋免费领,8月份爆点活动：,目的：形成轰动效应及口碑效应，吸引眼球，形成事件传播，快速引起关注；,推广执行,万元红包免费领 微信群大作战,亮点一：通过扫码就能领红包，快速建立数十个微信群，在群里不定期发送红包、到访即可领取精美礼品等形式4、，增加客户到访及体验。亮点二：找各个行业群主（意见领袖）进群发红包组团到项目参观领礼品。,线上社群效应，集中引爆,8月份 线上线下结合活动：,推广执行,雅致人生 园开迎尊售楼处、样板间开放活动,8月份爆点活动二：,目的：1、提升项目知名度，挖掘潜在客户群，锁定目标客群；2、让客户感受项目的洋房品质；3、拉近与购房者的情感，满足购房者的信息需求，打造一个有效的售楼处推广平台。,推广执行,雅园人生，幸福一“杯”子马克杯DIY,9月份 暖场活动：,活动目的：针对年轻情侣客群及三口之家、中老年人等目标客群，举办马克杯DIY活动，把幸福的照片印制杯子上，吸引关注并到访。,推广执行,雅园多相伴 多肉多幸福5、多肉DIY&免费领,9月份 暖场活动：,推广执行,客户召集性活动，促进目标客群到访（年轻人、老年人都喜爱）。,双节同庆 七天乐,示意图片,活动线：以美食+互动+DIY+益智等活动形式，吸引更多客群到访，并采取线上传播形式，进一步扩大传播；销售线：采取优惠多重礼（优惠政策+到访礼+成交礼等），促进成交。,10月份活动：,推广执行,（9月27日预热10月7日）,全“橙”热恋 橙子大派送,示意图片,目的：形成轰动效应及口碑效应，吸引眼球，形成事件效应，项目快速引起关注；,10月份活动:,推广执行,渠道执行策略,推广执行,拓客成为本案必然选择，进行有效的渠道深耕,如何在有限的时间内、在区域竞争激烈的环6、境下满足本项目项目竞争策略所需要的意向客户数量支撑？,暴力营销 海量获客,要想在短时间内实现客户的大规模召集和热销，海量获客是基础；价格及客户渠道是实现海量蓄客的关键。因此，海量获客是实现本项目竞争策略的关键所在。,渠道为王：1434行动,1个核心：售楼处 4条拦截动线：拦截到达项目的四条主要交通动线（柳园路、财干路、花园路、卫育路）；3张拓客地图：各大居住社区、生活补给区、企业单位办公区；4个作战军团：拉访/派单/电CALL团队,营销战术,1个核心：售楼处 4条拦截动线：拦截到达项目的四条主要交通动线,营销战术,项目周边道路交汇路口设置举牌广告,花园路,柳园路,柳园路项目周边设置注水道旗,客7、户核心来源于3公里范围内年轻上班族，老旧小区居民、个体户等。,核心客户,项目周边3公里地缘性客群,3张拓客地图：核心客户 重要客户 机会客户,营销战术,核心客户,重要客户,机会客户,4个作战军团：销售团队、渠道团队、派单/拉访/电CAII团队、全民经纪人团队,营销战术,1434行动拓客战术分解,全城商、超覆盖,3公里范围内个小区覆盖,3公里范围内渠道全覆盖,【战术分解】,周边沿街商铺及沿街车辆覆盖,50个中小型饭店覆盖,生活区,工作区,生活补给区,2万辆车主覆盖,背式广告牌/插车/派单/扫楼,【战术分解】,移动背式灯箱（白天晚上均可用）,挪车卡,单页,挂车/门把手牌,覆盖3公里范围内较为传统的8、小区,【战术分解】,小区内扫楼派发单页,信报箱插宣传卡,楼道内贴海报,社区巡展,楼层贴,覆盖3公里范围内各中小餐饮店,【战术分解】,餐饮店内摆放展架,餐饮店张贴海报,餐饮店贴桌贴,以上图片仅为示意,赠送抽纸盒,以上形式和资源可以用抽纸置换,【战术分解】,覆盖3公里范围内各大沿街商铺或商场,派发单页或张贴海报,示意图,道路两侧插挪车卡,商场地下停车场插车,渠道人员拓客管控流程,【战术分解】,经纪人联动经纪人线下渠道,合作目的：联动资源渠道，增加客户到访量，为雅园输入广泛的客源。,【战术分解】,激励政策：凡是带访成交客户给予XXX元（小户型）、XXX元（大户型）现金或者购物卡奖励（签定购房合同及办理银行贷款后结算）；,示意图片,建议给予如下老带新优惠政策：1、老客户带新客户认筹的，若成交，老客户给予XXX元奖励；2、所带新客户购买房源给予XXX元优惠；同时，现场每2周组织老带新客户活动，针对老客户客户带新客户来看房的，有机会获得油卡、花生油等，并可参加现场抽奖活动。,老带新政策奖励,【战术分解】,示意图,平 面 表 现,