1、异 类,中 南 置 地 苏 州 浒 墅 关 项 目 提 案,我 们的 目 标 客 户 早 有 定 论,成交客户主要集中在浒墅关53%地缘客户新区核心区、园 区37%外溢品质客户,成交客户区域分析木渎,5%吴中区,3%相城,2%园 区,2%,地缘性浒墅关 新区核心区 园 区 相城 木渎 吴中区,地缘性浒墅关,53%,新区核心区,35%,我 们 的 板 块 早 有 定 论,苏州供应量最大的地方，没有之 一竞争激烈，一 方擂台上16位国家级选手，贴身肉搏浒关的定位，刚需版块，房价飙升到保二冲三的地步，势必将整个板块的定位从刚需提升到改善,本 案 核 心 问 题1.板块目 前均价25000元/m，如何2、实现高 溢 价2.品牌开发商高价地聚集，板块土地出让容积率均接近，项目入市 时面临较大的同 质 竞 争3.板块内南北的差异化城市面貌及距离如何拉近,如 何满 足 目 标 客 户需 求，在 板 块 内 建 立 必 买 我 的 气 场,本 案 命 题,如 何 满 足 目 标 客 户需 求,贵有两种贵得其所 豪宅 物超所值 溢价,我们的进入路径是物超所值 溢价,想象力+创造力=客户满足感(打开板块的想象力),(建立产品创造力),1.重塑板块价值 为苏州导入同步 一 线城市的土地价值逻辑2.寻找板块文化IP 深掘内心引力 推动近郊刚需盘迭变为人文品类IP,打开板块的想象力,如何重塑板块价值,城 市 底3、 蕴 未 来,中 国 宜 居 第 一 的 苏 州与 中 国 的 其 他 一 线 城 市 相 比 较必 然 是 不 同 于 他 们 的,上海。魔都。高速发展的快节奏。,北 京。帝 都。庄 严 与 压 迫 感。,深 圳。没 有 文 化 根 基的 失 落 感。,姑 苏 古 城 区，一 座 2500年 从 未 改 变 地 址 的 还 依旧 保 持 水 陆 并 行 格 局的 历 史 古 城城 市 发 展 思 路 就 是“一 核 四 城”，保 护 古 城，四 周 扩 张切 入 一 线 市 场 调 研 来 看，2018年 上 半 年，苏 州 每个 版 块 几 乎 都 经 历 过 了 涨 幅,苏州，没有市中心4、,东 商=新 加 坡 式 规 划，园 区 金 鸡 湖 CBD&各 类 科 技 产 业 园西 科=新 区 狮 山 CBD&生 态 科 技 城北 铁=相 城 CBD&高 铁 新 城&平 江 新 城南 居=吴 中&吴 江 太 湖 新 城 苏 州 湾中 核=古 城 区 就 像 中 心 塌陷 的 沙 漏，形 成 苏 州 独 特 的 沙 漏 形 城 市 格 局无 论 商 业 产 业 还 是 教 育 生 活，都 自 成 体 系 的 新 区 和 园 区一 起 承 担 了 市 中 心 部 分 职 能园 区，姑 苏，新 区 三 者 构成 苏 州发 展 和房 价 黄 金 轴 线,古 城 还 是 那 个 中 心，但 5、是 苏 州 已 经 处 处 是 中 心一 个 多 中 心 的 格 局 到 底 给 我 们 这 些 城 市 个 体 带 来 了 什 么最 直 接 反 馈 在 房 价 上，就 是 很 难 出 现 绝 对 的 波 峰某 种 意 义 上 最 大 程 度 稀 释 类 似 环 线 中 心 城 市 带 来 的 环 线 阶 级 感,对于2019年的苏州而言，城市版图加速裂变城市更新方兴未艾，原有的城市认知落后于时代节奏的变化亟待重新建构土地之上的价值坐标如 何 以 都 市 再 开 发“城 市 更 新”打 开 浒 关 板 块 的 价 值 上 升 通 道,世 界 上 每 一 座 伟 大 城 市 的 建 设 史，本6、 质 都 是 一 部 城市 更 新 史 诞 生 了 一 批 具 有 划 时 代 意 义 的 经 典 项 目东 京 中 城 伦 敦 国 王 十 字 街 区 纽 约 巴 特 利 公 园 城,东 京 中 城(东 京，TokyoMidtown)从 1950至 2007让 美 军 宿 舍 变 身 日 式 美 学 地 标作 为 日 本 近 年 规 模 最 大 的 都 市 再 开 发 实 践，最 终 华 丽 转 身 为 集 办 公、居 住、文 化 及 商 业 等 多 元 化 功 能 为 一 体 的,城 市 副 都 心,伦 敦 国 王 十 字 街 Kings Cross从 1800至 今谷 物 仓 库 到 中7、 央 圣 马 丁 艺 术 学 院伦 敦 市 中 心 150年 来 最 大 规 模 的 区 域 开 发 项 目 之 一 国 王 十 字 街(Kings Cross)再 开 发 正 如 火 如 荼 地 进 行 着。占 地 27万 平 方 米，投 资 20亿 英 镑(约 合 183亿 人 民 币)。在 远 景 规 划 中，国 王 十 字 街 将 成 为 一 个“微 缩 伦 敦”色 彩 丰 富、历 史 厚 重、文 化 多 样、富 有 活 力，为 商 业、居 住、旅 游 等 多 种 用 途 提 供 安 全 理 想 的 环 境，开 发 预 计 2020年才 能 完 成，但 它 早 已 成 为 城 内 的 8、热 点 街 区,纽 约 巴 特 利 公 园 城从 1966至 2018物 资 码 头 到 菁 英 公 园位 于 曼 哈 顿 岛 西 部 的 巴 特 利 公 园 城 是 一 座 都 市 生 活 气 息 浓 厚 的 社 区，由 尼 尔 森 洛 克 菲 勒 发 起社 区 共 占 地 37.2公 顷，容 纳 9000户 居 民。这 里 生 活 配 套 设 施 一 应 俱 全，包 括 三 个 公 共 学 校、两 座 酒 店 和 一 座 博 物 馆，爱 尔 兰 为 纪 念 饥 荒 时 代 的 纪 念 碑 也 坐 落 于 此。公 园 面 积 达 14.2公 顷，形 成 了 社 区 的 绿 色 休 闲 空 间9、。公 园 城 依 哈 德 森 河 而 建，紧 邻 举 世 闻 名的 世 贸 中 心，在 建 造 上 还 利 用 了 世 贸 中 心 建 设 遗 留的 土 壤 和 材 料,项 目 位 于 苏 州 浒 墅 关，周 边 物 业 无 法 为 项 目 的 目 标 价 值 提 供 参 考如 何 以“城 市 更 新”打 开 板 块 的 价 值 上 升 通 道城 市 更 新，必 然 以 原 生 土 地 的 气 质 基 因 为 基 础世 界 城 市 更 新 项 目 无 不 兴 建 于 城 市旧 址 它 们 共同 的 特 征 是 都 并 未 抛 弃 历 史而 用当 代 的 手 段 将 历 史 记 忆 的 碎 片 10、描 摹 出 城 市 未 来 的 模 样,我 们 的 观 点：探 寻 土 地 气 质 在 时 代 新 颜 中 融 入 历 史 底 色,“先 有 浒 墅 关，后 有 苏 州 城”，作 为 京 杭 大 运 河 上 的 第 一 重 镇，明 清 以 来 最 著 名的 钞 关(征 税 的 地 方)，400余 年 间，浒 墅 关 长 期 保 持 运 河 第 一 钞 关 的 地 位，是 运 河 上 名副 其 实 的 一 只 钱 匣 子。全 国 蚕 种 业 重 镇，占 苏 州 全 市 总 量 的 一 半 以 上,出 口 阿 富 汗、罗 马 尼 亚 等 国 家老 茶 馆 里 喝 个 茶，听 一 场 老 底 子 的11、 说 书，到 了 中 午 再 去 吃 碗 面，地 道 市 井 生 活 推 开 任 意 一 家 宅 院 的 大 门，都 会 遇 见 一 张 热 情 客 气 的 脸，生 活 总 是 充 满 了 人 情 味,每 个 人 心 里 都 藏 着 一 个 老 浒 关,市 集，因 为它 让 人 想 到 城 市 构 建 的 初 衷：“那 种 热 闹 会 使 你 觉 得 是 活 着 的，有生 命 感，有 人 就 在 市 井 里 帮 人 们 剃 头，那 个 也 是 现 在 我 看 一 个 城 市 最 独 特 的 魅 力、不 一 样 的 地 方，它 展 现 这 个 城 市 的 生 命 力 到 底 在 哪，那 里 的 12、人 是 活 生 生 的。”,被 时 间 深 藏 于 城 市 肌 理 中 的“古 早 气”,城 市 更 新，之 所 以 是 个 复 杂 的 议 题，就 在 于 其 中 不 仅 牵 扯 多 方 利益，而 且接 地 气 和 烟 火 气 也 是 城 市 的 面 貌，那 些 时 间 沉 淀 下 来 的印 记，更 是 城 市 记 忆 的 一 部 分。,新 与 旧，都 是 城 市 该 有 的 面 貌,本 案 的 故 事，就 是 要 在 这 片 古 镇 古 脉 的 历 史 基 础 上，以 面 向未 来 的 视 野 再 次 激 活 浒 关 的 繁 华 记 忆，并 重 构 人 们 对 区 域 价 值 的 认 知，13、而 浒 墅 关 的 发 展 恰 好 来 到 了 这 个 时 代 风 口 上。,寻找板块文化IP,与 苏 州 不 谋 而 河,苏 州 广 电 新 闻、夜 班 车、苏 州 微 生 活 新 闻报 道,2020年，苏 州 将 完 成 从 城 市 建 设 到 地 铁 交 通 网 的 全 面 升 级，浒 墅 作 为 苏 州 除非 老 城 外，遗 存 最 为 丰 厚 的 区 域，自 然 是 苏 州 城 市 更 新 的 主 战 场,包 括 浒 墅 关 大 码 头(“蚕 里”、“钞 关”、“尚 河”等 6大 功 能 区 从 市 井、娱 乐、时 尚、文 化 等 展 现 浒 墅 关 最 纯 正 的 生 活 风 貌)14、3A级 文 昌 公 园 风 景 区、运 河 小 镇 等 重 点 项 目，都 预 示 着 这 里 将 发 生 翻 天 覆 地 的 变 化,伟 大 河 流 文 明 构 建 城 市 的 上层 建 筑一 条 诞 生出 苏 州 生 活 气 息 的 运 河让 苏 州 生 活 内 容 不 断 进 化 的 运 河,我 们 追 寻 生 活 原 有 的 色彩,W e L o o k F o r T h e O r i g i n a l C o l o r s O f L i f e,运 河 内 的 围 城运 河 的 意 义 在 于 运 河 本 身 生 活 的 基 础 决 定 了 上 层 建 筑 新 的 载 体15、 原 生 的 生 活 方 式 充 满 烟 火 气 息 的 人 间,生 命 里 流 淌 着 的 烟 火 气 息L i f e W i t h T h e H i d d e n C h a n g e s,运 河 新 生,T h e O r d i n a r y,与 运 河 脉 脉 相 通世 人 追 随 运 河 繁 衍才 孕 育 了 三 千 年 的 丰 盛 韵 味将 仪 式、活 力、人 文、情 怀融 入 生 活 的 每 一 个 细 节以 一 个 时 代 的 风 华，复 苏 一 座 城 市 的 记 忆,人 间 情 味 3000年 际 会 运 河 风 华,运 河 新 著 城 市 故 里在 城 市 16、化 过 程 中县 城、乡 镇、村 落 都 已 时 过 境 迁没 有 人 可 以 回 去如 果 城 市 能 够 重 新 唤 醒 人 们 对 故 乡的 记 忆 与 体 验 那 么 中国 人 的 当 代 乡 愁依 然 可 以 得 到 安 放,是 明 日 城 市 的 灵 魂s o u l o f t o m o r r o w s c i t y,运 河 文 化 的 复 兴T h e s o u l o f t o m o r r o w s c i t y,T h e,基于不同年龄段住户的生活需要与情感需求，打造专属社区空间用先人 一 步的理念、贴近生活的设计和精益的产品,1.社区多维空间2.懂你所17、需产品设计,塑造产品创造力,社区多维空间,30行x36列，1080个单元格代表了人的1080个月，90年的岁月 光阴蓝色的部分代表你与家人，在家和社区里的时间,以人为本，用温情与陪伴填充每 一 处空间房子是生活的载体，为 人们提供生活所需的 空 间，因 此房屋设计应从“人”的角度出发，考虑每个家庭成员的生理和心理需求理想的产品应该思考如何通过有效的空间设计，让每个人都能更好地履行“家人”的义务，带给家人更多的温情和陪伴,社区空间的核心功能-“陪伴家人”结合运动健康、知识教育、亲子娱乐、邻里社交、宠物休闲等需求，设置了覆 盖儿童、成年人、老人、宠物等全生命周期的社区系统：婴儿认知模型、幼儿 释放18、模型、少儿对抗模型、青年运动模型、成年社交模型、长者关怀模型、专 业跑步模型、宠物乐园系统,让每个孩子“自得其乐”不同年龄段的孩子身体、大脑发育情况有差异，对空间、活动的要求不能“一 概而论”，所 以在本案的社区里，儿童娱乐区域根据功能不同来划分0-3岁孩子为儿童提供了学习爬行、走步的设施。在爬行设施上为婴幼儿设置不同肌理不同材质的触摸物品，以促进婴幼儿触觉神经发育4-6岁孩子让儿童奔跑、滑行、攀爬、跳跃，释放他们的精力，让儿童在游戏的同 时满足生理发育的需求7-12岁孩子她/他的力量、速度、耐力以及灵敏性都有了 一 定的基础，可以体验轻质对抗,成年人放松身心 乐享生活以景观会客厅和阳光草坪为19、业主配套尊享休闲会客空间，覆盖成年人的各种休闲、娱乐、社交需求，每个人都可以在这里找到生活想象被满足的乐趣景观会客厅设置自助吧台、休闲座椅、舒适卡座、烧烤台、书架等设施阳光草坪根据不同模式下的功能需求进行相应的调整，主题聚会、生 日Party、婚礼、户外影院、演艺活动等各种需求 均可实现,让老人，老有所养 老有所乐伴随着老龄化人口 的增加，如何让老人快乐、舒心地安度晚年，逐渐成为全社 会共同关注的话题，从满足最基本的生存需求的“老有所养”，到满足精神需 求的“老有所乐”，对老年人的生活聚焦点更加多元化社区内配备能够满足老年人运动、社交的场所，为他们量身定制健身器材，并根据器材本 身的属性和跌落20、的风险分别设置地垫的厚度，而紧急呼叫与救护系统，更是为老年人的社 区生活再加 一 道“安全锁”，让家人更加安心与放心,满足“人”的需求的同 时，还有目 前家庭中可能存在的另 一 个成员 宠物，专门打造了“宠物乐园”，在保证安全性的同 时，为这些可爱的动物提供撒欢儿的空间,专为“毛孩子”打造的宠物乐园,以更多温情的陪伴空间、更多理解的陪伴距离、更多交流的互动情境、更多安心的科学防护打造了人性化、情景化的居住生活空间，为每 一 位家庭成员提供呵护备至的关怀与帮助,全龄需求、全员需求,懂你所需产品设计创新户型 全屋智能化,创新户型,面宽7.2米的客厅、270全景飘窗、主力户型全南北通透、步入式衣帽间21、中 西双厨 洋房、别 墅、大平层这类高端豪宅屡见不鲜的生活场景，全被装进了 95144m面积段的高层住宅里,玄关收纳系统一 家老小的四季鞋履；随身携带钥匙、拎包、雨伞；冬天厚重外套；宝宝的婴儿车 回家，不仅需要仪式感，更需要 一 个足够尺度的玄关设计研发团队，从全家庭周期生活场景出发，研发出2.23.1米长的玄关尺度，不管是配置L型鞋帽柜的户型，还是双面玄关式户型，均可轻松搞定全家所需,大客厅给兴趣 一 个 释放空间不仅关注了人体健康，也考虑到用户的生活体验，建面140m的高层四房，设计出7.3米的客 厅面宽，轻松容纳100英寸的投影幕布,妈妈的10几盆花，都可以轻松放下，采用阔景阳台设计，22、面宽6.77.3米，不仅满足全家人的晾晒需求，更给爱栽花种菜的妈妈，一 个充分发挥的阳光空间。,阔景阳台设计，面宽6.77.3米,一 周换装8次只需 一 个步入式衣帽间一 周7天，5次工作装，3次聚会装，一 个普通的衣柜，如何满足发主人的精 致人生？特别在主卧室设计中加入了步入式衣 帽 间，为精致生活助力，充分照顾你 的美,创新户型从自然采光，自然通风入手，高层住宅的主力户型中，卧室与客厅均设计为南北朝向卧室赠送了全景飘窗，主卧飘窗更是设计了270景观视野，一 个视野开阔、安静独立的私密 空间,全景飘窗 老人、孩子，足不出户享受冬日 阳光,厨房 烤箱、微波炉、面包机、咖啡机，都可以有没有 一 23、个美食家能抗拒，得心应手 的 烹煮利器，烤箱、微波炉、面包机、咖 啡机、洗碗 机 你 能 想 到 的，创 新 户 型 的 厨 房 里，都 有 它 们 的 安 置 空 间 U型厨房，洗、切、炒三角黄金动线流畅，让大厨更省时省力5.4米奢侈面宽的中西双房，L型超长操作面，满足美食家对厨房的苛求,洗手间 洗脸、洗澡、洗衣、入厕，4不误匆匆忙忙的清早，洗手间的她，在精心梳洗打扮，门外的你却急着入厕，传统的卫生间，这样的 尴尬每天都在上演考虑到生活场景的多样化，引 进了超前的4分离理念，洗面台、卫生间、浴室、家务间相对独立,全生命周期户型 人口越来越多 家越住越大从二人世界到三 口之家再到三世同堂，抑或24、是全新的二胎时代，创新户型非剪力墙结构的使 用，让灵活多变的空间，契合生命中每个角色的完美转换,全屋智能化,科技爱你的方式，一 定不是冰冷的注重互联网、安全健康与隐私方面的诉求，打造家庭净水、新风除霾、静音降噪、同层排水、智慧家居、智能安防等系统,采用纳米级国际顶级净化水装置，入户健康饮水，层层过滤，无杂质，可直接饮用,家庭净水系统,通过顶尖设备的有机结合，有效过滤空气，保证空气的温度与湿度保持在最为舒适的量级,新风除霾系统,从材质到科技，隔绝杂音，真正让居者感受闹中取静的境界,静音降噪系统,通过规范的设计，解决排水问题，提高住户的生活质量,同层排水系统,实现家庭生活更加智能、节能、便利和舒适25、，实现环保节能的居住环境,智慧家居系统,智能家居记忆：自 动记录日 常生活习惯自动生成记忆模 式，如起居时间规律、空调模式选择。必要时开启记忆模式，无需调节即可轻松享受。,智能睡眠监控：以压力传感器记录睡眠动作变化。传感器连接到专门的睡眠分析系统，将睡眠数据量 化，可根据专业建议进 一 步提升睡眠质量。,智能安防系统由室外至室内，构建 一 个看不见的“家庭安保闭环”,离家安全自检：室内安装烟雾检测报警、漏水检测报警、漏气检测报警，上班离家后系统自 动开启，一 经发现安 全隐患即刻自 动报警,室内安全报警：在卫生间淋浴室、卧室床头及厨房灶台 桌下设置安全报警按钮，一 旦发生意外物管系统将迅速 处26、理。,关于家的100个美好生活细节，分门别类，对号入座健康体系的空气系统分支之 一 的开窗尺度，确定要大于地面面积5%运动系统分支之 一 的跑道会采用带夜光双色设计邻里体系的贴心管家系统分支之 一 的维修必须在业主报事15分钟内到达社区景观设计就是科普植物园，每 一 颗树都有二维码铭牌，孩子们可以进行扫码识别,天下大事必作于细,给苏州 一座中城,与苏州不谋而河,给家人更多陪伴,迭代新屋种,占位板块未来代言者以 一 线城市的土地价值逻辑让整个区域成为苏州多中心趋势的受益者,建构产品资源与客户需求的精神纽带，打造触发心灵共鸣的品类IP,客户是最好的设计师 美好生活是 一 步 一 个脚印走 出来的必27、将经得起时间的检,以人为本的全生命周期的社区系统让人回到社区,本案核心价值体系,社区多维空间,重塑板块价值,板块文化IP,产品设计,传播组合,定 位城市故里 运河新著,案 名中 南 中 城汇,顾 名 思 义 致 敬 着 世 界 上 的 每 一 座“中 城”(M I D-T O W N)汇,字 则 代 表 项 目 的 地 理 资 源 京 杭 大 运 河隐 喻 着 历 史 与 未 来 在 此 交 汇,备 选 案 名中 南 运河上宸,备 选 案 名中 南 蜜桃,S L O G A N打 开 苏州 想象力,视觉表现,方案 一,方案二,传播推广阶段表,三场PR活动 树立本案声望,苏州 城市 顶级论坛占位28、板块未来代言者,第 一 场,与 苏 州 不 谋 而 河 浒 墅 关 运 河 复 兴 论 坛16 家房企 顶级论坛板块价值重塑城市逻辑与土地逻辑的再造 炒热板块 苏州中城 运河复兴浒 墅 关 板 块 价 值 飞 越,第二场苏州城市酵母计划公益项目、官方、设计师事务所长期项目塑造本案地缘好感度、影响力,“都市酵母”意即“每个人都是城市里的酵母，都可以活化这座城市”台湾设计团队“水越设计”已持续十多年的长期计划也是寻找运用“创意、设计”建立地方独特文化360面向的方法,菜市场改造+小学美育秉着“传统市场就是最好的生活学习教室”之理念，水越自2015年起构建“市场小学计划”，2017增设“亲子市场计划29、”，以 美感教育与市场文化的提升为基础与市场人、小学生、教育者与设计师不断沟通实 行构想，改造市场店家，打造市场教室、小学生工作坊、甚至台湾第 一 座 亲子主题观光市场。,传 递 城 市 美 学 概 念，参 与 都 市 美 化 的 过 程让城市变美，尝试的过程有时比结果重要,第三场迭代新屋种样板间大猜想用美学、设计的来颠覆传统样板间,人生其实没有样板每个人的理想 各不相同,所以，这是 一 次关于理想生活的剧透纪念碑谷样板间莫兰迪色样板间韦斯 安德森式样板间毕加索样板间,纪念碑谷风格,毕加索灵感样板间以毕加索的梦系列，为灵感创造了蓝白为主题风格,愿 每 一 个 人 都 被 城 市 温 柔 以 待,THX,