1、融创御栖玖里个案分析2020年10月27日,融创御栖玖里-整体鸟瞰图,融创地产通过土地收购进入荥阳市场收购荥阳潍一置业，2块地，荥政储（2017）96-1号、荥政储（2017）96-2号 收购荥阳潍源置业悦湖山居项目4块地，荥政储（2017）97号、荥政储（2017）98号、荥政储（2017）99号、荥 政储（2017）100-1号；总占 地面积320亩，容积率1.8，限高 26米。目前首批开发的为潍源置业悦湖山居4块地。,融创御栖玖里-项目概况,交通配套：陇海路、中原路等主干道，无公共交通；教育配套：自身配套幼儿园、荥阳实验高中、荥阳索河中学、京城高中、郑州健康卫生职业学院等医疗配套：郑州妇2、幼保健院、郑州市人民医院、郑州八院、郑州骨科医院等商业配套：华联购物广场、正上豪布斯卡、恒大养生谷商业综合体（在建）环境配套：索河郊野公园、万山森林公园、万山湖公园等,项目一期规划33栋叠拼洋房，分为上、下双叠，上、中、下三叠两类产品其中9栋，4层，双叠产品，共104套24栋，6层，三叠产品，共480套点评：品牌房企开发、容积率低，项目体量大，户型产品纯粹，周边环境优美（毗邻索河郊野公园、万山）；区域位置偏远，无公共交通，属纯改善项目,融创御栖玖里-项目概括,营销中心,A6,融创御栖玖里-双叠产品分布,一层层高3.3m、二层层高3.3m，地下室面积：70-80，层高：5.5m院子面积：边户603、-80，中间户40左右,A6,融创御栖玖里-下叠平层图,下叠一层平层图,60-80左右,40左右,首层入户,融创御栖玖里-下叠平层图,下叠二层平层图,融创御栖玖里-双叠地下室,地下室面积约：70-80，层高5.5m,融创御栖玖里-双叠产品分布,上叠面积：约166 三室两厅两卫,一层层高3.3m、二层层高3.3m，地下室面积：70-80，层高：5.5m北向上叠入户院子：15-18左右,A6,融创御栖玖里-上叠平层图,上叠三层平层图,融创御栖玖里-上叠平层图,上叠四层平层图,消防步梯,消防步梯,样板间楼顶改造为露台,约35楼顶露台,融创御栖玖里-上叠楼顶露台,融创御栖玖里-三叠产品分布,下叠面积：4、约143 三室两厅两卫,一层层高3.1m、二层层高3.3m，地下室面积：65-75，层高：5.5m边户院子60左右，中间户35左右,融创御栖玖里-三叠产品,下叠一层平层图,60左右,35左右,三叠首层院子围墙为绿篱围墙,下叠二层平层图,融创御栖玖里-三叠产品,融创御栖玖里-三叠产品,中叠面积：约143 三室两厅两卫,上叠面积：约143 三室两厅两卫,单数层入户,单数层入户,143 下叠地下室65-75，层高5.5m,融创御栖玖里-三叠地下室,融创御栖玖里-双叠院子效果图,融创御栖玖里-双叠院子效果图,三叠首层院子围墙为绿篱围墙,户型优点：1、一层单独设计卧室可做老人房2、二层贯通大阳台连通主卧5、采光好3、餐厨一体居家便利4、客厅挑高彰显舒适度户型不足：1、主卧无独立卫生间，改善因素不足2、主卧面积无次卧空间大，舒适度不足（且无衣帽间）3、挑高部分后期装修改造难度大4、院子最大只有85左右,双叠拼产品分析,下叠面积：约166 三室两厅两卫,三叠拼产品分析,下叠面积：约143 三室两厅两卫,户型优点：1、一层单独设计卧室可做老人房2、二层贯通大阳台连通主卧采光好3、餐厨一体居家便利4、整体户型方正，空间利用率高户型不足：1、主卧无独立卫生间，舒适度不足2、无客厅挑高部分，改善因素不明显3、院子最大只有60多,【建筑风格】现代简约建筑风格，外立面为真石漆+局部干挂石材+铝板装饰,融创御栖玖6、里-建筑风格,双叠效果图,三叠效果图,融创御栖玖里-周边情况,融创御栖玖里-总结分析,区域规划：宜居健康城外围规划区域，不属于城市规划的主城区，而我项目位于宜居健康城核心区域；交通通勤：虽紧临陇海路、中原路等主干道，无公共交通，且无建设计划；远离荥阳市区及郑州市区，车程较远，只能作为第二居所，无法作为第一居所；商业配套：远离荥阳商业中心，且周边暂无大型商业规划，到达荥阳市区超过20分钟车程（我项目10分钟），到达郑州市中原万达将近40分钟（我项目25分钟）；教育配套：周边无中小学，距离周边学校车程超过15分钟；环境配套：紧邻索河郊野公园、万山森林公园、万山湖公园等周边生态环境更为优良；产品设计：容积率低、全叠拼更纯粹，适合纯改善和终极置业客户，不足处是产品设计及面积段单一，院子面积偏小；,THANKS!,