1、河南区域永城项目项目开盘后评估报告,2020-12-21区域总：项目总：,项目简介,项目开盘推售6#、7#、10#、17#、18#、19#、20#、23#、25#、26#楼及部分车位，货值3.9亿，当天销售额3.52亿（其中住宅3.41亿，车位0.11亿），推货去化率96%（不含车位），总货值去化率41%,一、核心经营指标,二、高效率六个前置执行：团队前置,货量区工程管理,开发报建,行政/人力/后勤/仓管,成本管理,财务资金,展示区工程管理,货量区较为关键，供货压力大，由专人统筹负责；团队成员经验不足，同区域、片区做好沟通，吸取经验教训，推动项目进展。,二、高效率六个前置执行：团队前置,项目团2、队责任分工,二、高效率六个前置执行：策划前置,前置策划落实措施,报建策划：提前梳理当地报建各个阶段程序及所需提交资料，摸排各个局口关键人，迅速了解报建新规则，调整相应动作，少走弯路，高效率办事；,团队策划：摘地前20天团队组建完成，对意向总包单位提前进行团队面试，筛选合适管理人员，摸排其组织架构；,招标策划：招标策划摘地前30天完成,合约规划摘地前20天完成；,现场策划：土地摘牌前持续与市、区、乡政府对接协调，清理24座坟冢，摘牌后即立围挡、清表、地勘等工作紧接完成；,设计策划：摘地前30天即完成设计启动会，与设计院沟通前置，摘牌后再次召开设计启动会，确定各关键图纸出图时间；,营销策划：提前了3、解当地宣传管控情况，利用微信、抖音等新媒体平台线上进行宣传推广。,二、高效率六个前置执行：图纸前置,前置提资：1.项目、投资、营销、设计，前置确认设计条件和资料，确保资料准确性。2.结合市场需求、采用标准户型、优化户型配比，方案上报通过签批。,前置调整：1.前置积极预沟通政府，达成共识，开发报建高效通过政府审批。2.前置沟通审图，图纸优化，完美通过蓝图审查。,前置出图：项目结合设计、运营，前置启动设计策划，明确出图节点计划，前置完成报规文本、报建图、施工图等。,二、高效率六个前置执行：商务前置,招标策划摘地前30天完成，合约规划摘地前20天完成，单位及时定标，支持项目快速开发,地勘单位确定,土4、方单位确定,围挡单位确定,8月10日,8月20日,9月5日,9月10日,9月25日,9月30日,展示区园建单位确定,展示区精装单位确定,展示区消防单位确定,展示区亮化单位确定,基坑支护单位确定,展示区智能化工程单位确定,基坑监测及主楼沉降观测单位确定,总包单位确定,监理单位确定,2020年11月3日,二、高效率关键进程,经营性现金流回正d+70天,土地获取d,2020年8月25日,开盘d+109天,展示区开放d+128天,自有资金回正d+70天,工规证获取d+24天,2020年9月18日,2020年12月12日,2020年12月31日(预计）,2020年11月3日,2020年11月20日,合法5、合规开工d+87天（容缺施工d+56天）,二、高效率关键进程（工规证）,摘地8.25,规委会通过8.28,会议纪要初审完成8.28,总图签批前修改完成9.15,总平图规划局签批完成工规证资料审核完成9.17,总平图送至规划局进行审批，工规证资料送到审批科领导进行审批9.16资料初审：申请书，土地证，用地规划许可证，发改委备案证明，建筑工程设计方案，签批总平图，建筑平、立、剖面图，面积统计表修建性文本。资料终审：完整的施工图纸,9.18市长完成总平图签批，9.18获取工规证,会议纪要初稿，会议纪要修订局长审批，副市长审批会议纪要修订，市长审批市委书记审批,总平图初审总平图修订总平图联审科室签批副6、局长签批局长签批副市长签批,工规证高效率获取（24天）：报建资料图纸前置、找准关键人、报建流程摸排清晰。,二、高效率关键进程（预售证）,预售证（100天获取）预售条件：主体形象进度一半难点1：政府强调应按照永城当地政策法规要求，树立大企业典范；采取措施：找准关键人。通过当地房企开发深入了解当地实际情况，迅速做出相对调整：实际预售证办理关键人为市场监管股（原开发办）副股长，通过房管局副局长搭线主动接触，深入沟通，将预售证获取标准降低为：多层2-3层；难点2：预售证手续签批难度大。从预测绘报告获取物业用房/社区服务用房/垃圾中转站/公厕移交手续办理监管协议签订物业备案物业招投标一房一价备案物价局备7、案房企监管备案预售证资料提交现场查验超资质开发罚款网上办理签字（科室负责人、科室主任、主管副局长、局长）预售证获取；采取措施：通过公关沟通后简化预售证办理流程：预测绘报告获取预售证资料提交现场查验超资质开发罚款签字预售证获取。,三、成本力各阶段全成本对比,备注：1.可售单方（含增值税）:成本/可售面积；2.“最优成本”、“目标成本”按碧桂园集团最优成本管理办法的不同项目分类（A类、B类、C类）进行填写。3、含税口径。动态尚未上线。,分析结论：1、根据预测绘报告，住宅及商业可售率为0.9835，小于责任包干阶段预测值0.985；2、预售均价提高，超出责任包干版销售预期均价，货值预计增加1839.8、71万。,三、成本力成本优化落地分析,【设计】永城双湖大道项目与民权三期业态、户型基本一致，参考民权三期已落地第三方单位优化成果，进行结构优化设计。经桩基选型对比，最终确定为CFG桩；在出具正式地勘报告的基础上，桩基进行二次优化设计，桩长减少3m，节省成本约111.3万元。【开发】地库抬高1.5米：1、减少挖土及外运8.9万立方、场内转运及夯实回填约2.2万立方，节约成本8.9万*20元/m3+2.2万*14元/m3=208.8万元。2、基坑支护工程量总计减少7478m2，因开挖深度较小，地库开挖面多为放坡，基坑支护工程总成本预计结余65万元。3、结合项目现场实际施工情况，开挖至车库筏板底未出9、现明显地下水，现场未正式进行降水管井施工，降水工程总成本预计结余33.12万元。幼儿园托幼取消，节约面积约150m2，150*1526元/m2=22.89万元。协调永城市人防办，变更地下室人防使用功能，将5528.75m2二等人员掩蔽部按照最低标准物资储备库建设，降低建造单方约250元/m2，成本结余约138.22万元。【临设】地块共设置1#、2#两台箱变，均为利旧630KV箱变；450m红线外高压电缆顶管优化为架空电缆，高压电缆永临结合，共计可节省成本约 65万元。,分析结论：1、加强并严格落实施工过程PDCA管理，与施工单位及设计、营销、成本等多部门及时沟通，减少现场签证并规避无效成本的产10、生。2、规范过程管控，最终合同工期，一次成活，避免反复拆改，规避过程赶工维修等。,三、成本力成本优化,户型分析意向客户倾向127-142户型，占比约80%实际成交客户与前期摸排一致，其中 YJ125与YJ140户型去化约1:1,客户职业分布意向客户中个体及私企占比约占75%实际成交客户基本为国企及政府企事业单位员工,置业目的意向客户购房目的多以自住为主实际成交客户与前期摸排一致，主要为自住,置业次数意向客户首次置业占比40%，二次及以上置业为60%实际成交客户二次置业为主，少量客户为首次置业,四、产品力客户验证,客户验证分析：前期摸排主要是以真实验资客户调研的形式，目前实际购房客户和前期摸排基11、本保持一致（除客户置业因首批次开盘为合作方团购及关系户选房原因有所差异）；成交户型方面YJ125占比约48.9%，YJ140占比约51.1%；年龄集中再30-45岁之间，改善自住为主，用于为子女购房、改善居住环境等，主要是企业职员、事业单位人员；客户主要主要分布于新城区。,前期摸排与实际成交对比,四、产品力科学定位分析,经过开盘客户数据验证分析，项目土地属性基本与投资定案阶段评判一致，客户关注点为项目周边良好的自然资源以及丰富的配套，项目规划户型合理，去化均衡，项目定位为“刚改与改善”，126-140为主力去化面积段。,四、产品力规划设计优化,规划设计方案比选,规划设计指标优化,可售面积占比：12、77.75%地下室层高：人防区3.5m、非人防区3.4m停车效率：人防区31.58/个（集团标准36）、非人防区28.82/个（集团标准33）地面停车率：9%（100个充电车位）人防设施级别：由二等人员掩蔽部调整为二等人员掩蔽部和物资库地库：地库抬高1.5米停车位：40个停车位由地下改为地上幼儿园：由4班幼儿园+2班托儿所改为3班幼儿园+1班托儿所,定案阶段方案,最终落地方案,投资定案方案,落地方案,综合结论：产品户型优于竞品，符合项目定位客户群体。优势：1、地块方正，社区氛围浓厚；2、户型南北通透，大面宽多开间朝南，得房率高。劣势：1、竞品低密度低层住宅产品定位高于我司；2、竞品拥有坨河天然13、景观带，景观吸引力较强。,四、产品力与优秀竞品对比分析,竞品,我司,五、双享牵引及落实,资产结构：洋房7.17亿(占比84%）+商铺0.36亿(占比4%）+综合楼0.11亿(占比1%）+车位0.92亿(占比11%）=总货值8.57亿项目现金流回正及返本时间：截止2020年12月20日，项目累计经营性净现金流0.47亿，其中：经营性现金流入 2.04亿，经营性现金流出1.57亿（土地相关支出1.45亿，工程款支出0.11亿，其他支出0.01亿），占用碧方股东资金-0.76亿。经营性现金流回正时间：2020年11月3日资金回正时间：2020年11月3日 预计返本时间：2021年2月份（若资金全监管14、导致后期资金转负，则返本时间视资金监管情况而定）项目大宗资产去化思路：匹配产品，找对意向客户；调研不同面积段的商业的适合业态，精准拓客；价值提炼，get到客户的兴趣点，重点宣传推广；玩圈子，打造高质量圈层，以点破面。双享牵引具体举措及责任人：营销：全部房源绑定车位，位置好、去化快的房源捆绑车位及储藏间销售，以加快车位及储藏间去化。加快二次推售，加速草签转正签，引导客户一次性付款，尽早实现楼款回笼。财务：跟进按揭放款各个环节，提前沟通银行协调按揭额度，全力推进按揭回款；加大供应链支付比例，减少股东资金占用，跟进双享落实情况。开发：协调政府部门，争取有利监管资金解压环境，减少监控资余额，加快资金回15、正，促进双享达成。,六、项目复盘总结营销,合作方团购价格较低，拉低市场部分客户心理预期原因：合作方从项目团购部分房源，高层4568元/，多层5231元/，市场部分多层均价约5913元/，价格差距较大，客户难以接受；应对策略：以合作房单位员工福利购房为说辞解释房价差异，同时提炼项目自身核心价值（品牌房企、生态居住区、物业、园林绿化等），为价格提供支撑；市场监管严格，无法开展大规模宣传推广原因：永城市场封闭，政府管控严格，未取证项目不得做任何形式推广；应对策略：项目在适应市场的同时，逐步试探，最终形成以微信、抖音等新媒体平台线上推广为主（组织顾问拍摄售楼日常、逗比销售段子，平均每条播放量5-6W）16、，配合圈层营销及线下导客的推广形式，持续宣传释放相关信息；房管局管控较严，产品信息无法展示输出，项目展点无法开放原因：无预售证项目不得设置展点宣传项目，不得公示任何项目资料；应对策略：联动郑州中央公园项目，以其名义在永城金博大广场设置展点，为郑州项目导客的同时宣传永城碧桂园双湖湾；项目产品信息先以内部资料的形式对顾问进行培训，小范围对客户输出，提前积蓄客户。,六、项目复盘总结财务、成本,财务：项目资金回正时间较投资定案早三个月主要原因：1、因11月份收取团购意向金1.5亿，故于2020年11月3日资金提前回正;2、项目合理铺排以及减缓部分资金支出，资金回正前主要支出款项为土地相关支出。风险提示17、：1、资金监管较为严格，若施行资金全监管，则面临资金再次转负的风险;2、签约客户暂时无法网签备案。故，需尽快协调资金监管事项，能够早日网签备案，助力回款完成;此外，需持续提高供应链支付比例，减少资金占用，合理铺排资金计划。,成本：前端管理（开发、设计、适配）对成本管控的影响较大思考：1、做好前端设计、与政府前置沟通，争取有利指标是促进成本最优的重要因素；2、后期加强中端管理，如合理组织施工、优选供方、减少停工赶工；3、项目全员学习集团、区域优化案例，持续挖掘成本可优化空间，对明确的优化思路进行销项管理，跟踪落地。,六、项目复盘总结设计,主动沟通，积极争取有利设计条件1.增加地面停车位（100个18、地上充电车位），减小地库配建面积，为地方“蓝天工程”做贡献；2.配建4班幼儿园（原要求4-6班，含托育班），满足社区服务要求；3.前置设计、快速出图，配合项目、开发高效办理相关手续。,首次进驻，政府对建筑风格有严格要求,方案多次调整、立面材料变更增加重复设计费用及材料成本,经验,反思,说明：前置沟通，了解政府特殊要求，避免反复,六、项目复盘总结工程,对城市扬尘管控未做合理预期：政府自10月26连续5次下发扬尘管控文件，致使现场土石方一直无法正常作业；且受管控影响，项目11月份全面停工3天；12月至今，政府仍要求现场全面停工，期间实施不定时检查，对不按要求执行的项目责令整改及处罚，对货量区和展示19、区进度影响极大；采取措施：专人清扫路面、对场内裸土部位全覆盖；我方工程师带领总包管理人员一日三次场内检查，发现裸土覆盖不到位或路面不整洁之处立即整改。施工单位技术力量薄弱：总包施工员中实习生占比较高，对现场施工技术缺乏了解，影响现场进度；施工人员组织：前期未组织足够四川、云南等地施工班组，施工时临时增加部分当地班组，当地工人施工效率低且不加班施工，影响现场进度及质量。,扬尘管控文件,项目应对措施,七、后续经营整体思路,五线高效开发，快速去化回正,七、后续经营进度管控,车库主体施工计划,七、后续经营进度管控,1区,1区,2区,2区,3区,3区,4区,4区,5区,5区,2区,1区：2020-12-20、25至2021-1-18车库封顶（11#12#达到预售节点开始筏板施工）；2区：2020-4-1至2020-4-30车库封顶（18#达到预售节点开始筏板施工）；3区：2020-5-1至2020-5-30车库封顶（23#25#26#达到预售条件后开始筏板施工）4区：2020-6-1至2020-6-30车库封顶（3区施工完成后开施工）5区：2020-7-1至2020-7-23车库封顶（4区施工完成后开施工）,4区,七、后续经营进度管控,2#,1#,3#,11#,5#,10#,9#,8#,7#,6#,17#,16#,15#,25#,26#,18#,13#,12#,20#,21#,22#,19#,2321、#,主体人员分配,春节后，将1#2#3#6#7#8#11#12#班组调至18#19#20#21#22#23#25#26#进行主体施工，车库和商业人员根据现场情况，从当地市场组织临时工人。,备注：红色字体为临时工人,七、后续经营质量管控,严格落实2020集团质量管理要求，管理行为、质量5+5+3问题、10项重点工作重点工序验收等组织总、分包单位分批次交底，实行“责任田”责任追究、痕迹管理制度加强质量管控，确保完美交付。,制度落地,七、后续经营质量管控,持续对施工单位及监理进行碧桂园相关质量标准和制度培训，并在下次培训前进行考试，使施工单位人员深刻了解碧桂园标准及制度，更好的运用到工作中。,培训管22、理,严格落实过程管理行为,七、后续经营质量管控,举牌验收，过程中严格落实实测实量“三张表”制度，混凝土浇筑过程中，监理及总包旁站人员两小时汇报一次浇筑控制情况。,七、后续经营工地开放,说明：1、场区布置：首次开放，开放楼栋周边地库封顶，材料分区码放。2、现场情况：开放期间当天全场停工。3、在刘庄路东、西侧路边停车。4、物业指引客户停车。5、3组客户/组由工程师、物业、营销顾问带领参观。6、工法样板楼层：6#、13#楼二层、三层的东单元，各4户。,YJ125,YJ140,宣讲区,签到区,行走路线,停车区,围挡线,YJ125,样板楼栋,开放时间：2021-6-30 开放形式：部分开放开放目的：助力23、销售，倒逼管理,参观动线：由13#楼东单元安全通道进入到2层东单元西户，参观主体样板，结束进入东户参观砌体样板，结束上3楼参观西户抹灰样板，结束进入东户参观交付样板。,七、后续经营工地开放,七、后续经营签约、回款铺排,目前已签约4.56亿，回款1.71亿预计至2021年6月完成签约8.57亿（全部签约），回款5.59亿,七、后续经营签约、回款流程,（项目办证）房管局收费明细办证登记费：住宅：80元/户商业：550元/户办证测绘费：住宅：1.36元/商业：2.04元/坐标点：300元/户评估费：300元/户,契税（总房款1.5%）/维修基金（30元/）客户自行缴付,七、后续经营资金占用及现金流情况,永城碧桂园双湖湾项目累计经营现金流(数据截止2020年12月20日）,截至12月20日，累计股东资金占用-0.76亿（含合作方投入0.3亿），于2020年11月3日资金已回正。,汇报完毕，敬请指正！,