1、物业管理考核细则序号标准内容规定分值评分细则一基础管理22 1、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨3 管理人员、专业技术人员每发现1 人无上岗证书扣 0.4 分；着装及标志符合 0.3 分；不符合 0 分2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率3 符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便4 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐：每发现一项不齐全或2、不完善扣0.5 分4、建立 24 小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录6 符合 6 分，没有值班制度扣2 分，末设服务电话 扣 1 分，发现一处处理不及时扣0.5 分，没有回访记录每次扣1 分5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达 95以上3 符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100，返修率不高于1，并有回访记录3 建立并落实 1 分，建立但末落实扣 0.4 分，末建立 扣 0.63、 分；及时率符合 1 分，每降低 1 个百分点扣 0.3分；返修率符合 0.6分，不符合 0 分：问访记录完整 0.4 分，记录不完整或无回访记录 0 分二房屋管理与维修养护11 1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置.铭牌及各类标识牌统一有序1 符合 1 分，发现一处标志不清或没有标志扣 0.2 分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1 符合 1 分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5 分3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍：无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现4、象2 符合 2 分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣 0.2 分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2 分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2 分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2 分4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统1 符合 1 分，未按规定设置 0 分；按规定设一美观，无安全隐患或破损置，但不整齐或有破损每处扣0.1 分，有安全隐患每处扣0.5 分5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀1 符合 1 分，每发现一处不符合扣0.1 分6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生 间、水房等管理完5、好2 符合 2 分，如发现一处不符合扣0.2 分7、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损1 符合 1.0 分，发现一处不符合扣0.2 分8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1 符合 1.0 分，发现一处不符合扣0.5 分9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患1 符合 1.0 分，发现一处不符合扣0.5 分三共用设施设备管理34(一)综合要求5 l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行1 符合 1.0 分，每6、发现一处不符合扣0.2 分2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要求1 符合 1.0 分，每发现-处不符合扣 0.2 分3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程1 符合 1.0 分，不符合 0 分4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故2 符合 2 分，不符合 0 分(二)供电系统3 1、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户1 符合 1.0 分，不符合 0 分2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何1 符合 1.0 分，临时用电措施或停电应急措施不符 合均扣 0.5 分3、备用应急发电机可随时起用1 符合 17、.0 分，不符合 0 分(三)弱电系统2 1、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作1 符合 1.0 分，发现一次不符合扣0.5 分2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定期限保存1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分(四)消防系统7 1、消防控制中心24 小时值班、消防系2 发现一处符合扣0.2 分统设施设备齐全、完 好元损，可随时起用2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1 每发现一人不符合要求扣0.2 分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1 符合 1.0 分，责任人不明确每发现一处扣0.2 分48、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1 无应急方案扣 0.5 分，各种标志每缺少一个及每 发现一处不畅通扣0.1 分5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书1 符合 1.0 分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未签订消防责任书扣0.5 分6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座安装规范，无安全隐患1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分(五)电梯系统5 1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1 符合 1.0 分，不符合 0 分2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好9、，轿厢、并道、机房保持整洁1 每发现一处不符合扣0.2 分3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维修1 符合 1.0 分，不符合 0 分5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1 符合 1.0 分，不符合 0 分(六)给排水系统8 1、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏1 每发现一处不符合扣0.2 分3、按规10、定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2 符合 2 分，每发现一项不符合扣0.5 分4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1 没有管理措施扣0.5 分，水箱周围每发现一处隐患扣 0.2 分5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分7、遇有事故，维修人员在规定时间内进1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，11、不符合 0行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案分(七)空调系统3 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现维修1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分3、制订中央空调发生故障应急处理方案1 无应急处理方案扣1.0 分，有方案但不完善或执行不够的扣0.5 分(八)供暖供气系统2 1、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；1 符合 1.0 分，不符合 0 分管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1 每发现一处不符合扣0.2 12、分四共用设施管理4 1、共用配套设施完好，无随意改变用途1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1 符合 1.0 分，每发现一处不亮扣0.2 分4、区域范围内的道路通畅，路面平坦1 符合 1.0 分，每发现一处不符合扣0.2 分五保安及车辆管理9 1、有专业保安队伍，实行24 小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2 符合 2.0 分，无专业保安队伍扣1.0 分，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2 分213、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行2 符合 2 分，基本符合 1 分，不符合 0 分3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐2 符合 2 分，基本符合 0.5 分，不符合 0 分4、室内停车场管理严格，出入有登记1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁1 符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1 符合 1.0 分，不符合 0 分六环境卫生管理12 1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1 符合 1.0 分，每发现一处不符14、合扣0.2 分2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁2 未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责 任范围的扣 0.3，未实行标准化保洁的扣 0.2 3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀2 每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清 的扣 0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣 0.3 4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂1 符合 1.0，不符合 0 5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物3 符合 3.0，每发现一处不符合扣0.2 7、无宠15、物、家禽、家畜进入1 符合 1.0，不符合 0 8、区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患2 符合 2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣0.2 七绿化管理3 1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1 长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合扣 0.2 3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物1 符合 2.0，每发现一处不符合扣0.2 八精神文明建设3 1、全16、体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合房屋及其设备小修服务标准一、总 则(一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。(二)本标准适用于 2007年月日义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理招标。(三)本标准包括楼、平房土建及设备小修标准、电梯17、（本次招标不列入）、供水供电天线小修服务标准、锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。(四)义乌市人民政府稠江街道办事处物业管理委员会负责解释。二、楼房土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。(一)工程项目：内地面、散水小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影18、响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。(二)工程项目：室内墙面及顶棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。(三)工程项目：检修门窗小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。质量标准：修后的钢木门窗应开19、关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。(四)工程项目：烟道、垃圾道等小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。(五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。(六)工程项目：屋面补漏小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴20、漏。(七)工程项目：外檐装修小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。(八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。(九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换：给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能21、正常使用。(十)工程项目：卫生设备小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。(十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。三、平房土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患：排污管道堵22、塞：给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与用户预约修复日期。(一)工程项目：木结构抢修加固小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理(二)工程项目：室内地面、散水小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：砖地面在 l 平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。质量标准：地面及散水维修后应平整、光滑、23、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。(三)工程项目：室内墙面及项棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸顶棚有破洞掉土的，应修补。质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。(四)工程项目：检修门窗小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。(五)工程项目：台明小修内容：台明松动24、。酥散或塌落的应修复。质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。(六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的应更换。质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。(七)工程项目：屋面补漏小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。(八)工程项目：给水系统小修小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。(五)工程项目：排水管道25、检查井等小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准(一)服务标准电梯服务标准1设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。候梯厅须悬挂 电梯运行服务标志牌。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。2保证运行时间。（1）主梯二台 6：0024：00不间断运行，0：006：00开一台；备用梯平时停运；大货物及占用时间较长的货物搬运用备用电梯运行26、禁止使用主梯。应急情况时电梯工即时到位。3保证文明服务。司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。4维修保养及时。坚持每周对电梯进行一次保养。5.轿厢清洁。轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。高压供水运行服务标准l、有防疫部门核发的 供水卫生许可证(张贴于醒目处)。2保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。3水箱水池要加盖加锁，并每半年清洗消毒一次。4保证供水安全，每半年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。5供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。6保证供水不间断，27、零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有 安民告示 ，并采取临时供水措施。7消防泵每半年试泵一次，保证泵能转、水能上。供电设施服务标准1每半年进行 l-2 次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。2每半进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。3小修及时按时限要求修复。4监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。5妥善处理因零线断线造成烧毁家电事故。共用电视天线服务标准1保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。2天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。3每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三28、日内修复。(二)维修标准电梯：1 工程项目：电梯急修小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。质量标准：回复正常运行。时限要求：接到报修后 20分钟赶到现场。2 工程项目：电梯零修(1)工程项目：电源开关、安全开关小修内容：熔断器、熔丝各安全开关质量标准：接触良好、动作灵活可靠。时限要求：接到报修后 20分钟赶到现场。(2)工程项目：拽引机时限要求：每日巡视 小修内容：减速箱质量标准：油面不高于油位线，油温不高于85，外观清洁无油污。小修内容：电动机、发动机组质量标准：运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。小修内容：制动器质量标准：间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。29、(3)工程项目：控制柜小修内容：柜内原件质量标准：齐全，动作灵活可靠，显示正常时限要求：每日巡视(4)工程项目：选层系统时限要求：每日巡视小修内容：机械选层器质量标准：滑动部位动作准确小修内容：电气选层器质量标准：动作准确(5)工程项目：层、轿门系统时限要求：每日巡视 小修内容：层、轿门质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 小修内容：开关门机质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 小修内容：各层门锁质量标准：门锁接触良好、动作可靠 小修内容：安全触板质量标准：灵活可靠（6）工程项目：显示系统小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮质量标准：显示正常无好无损时限要求：每日巡视(7)工程项目：井道系统时限要30、求：每日巡视 小修内容：导轨质量标准：润滑正常 小修内容：绳头组合质量标准：无异常 小修内容：限速器质量标准：动作可靠 小修内容：安全钳质量标准：动作可靠(8)工程项目：运行环境小修内容：机房、井道轿顶、底坑质量标准：干净整洁无油污时限要求：每周保养二次供水设备1工程项目：生活水泵(包括备用泵)(1)小修内容：巡视检查质量标准：运转正常、无杂音轴承时限要求：每日一次(2)小修内容：水泵轴承温度质量标准：温度不超过 75时限要求：每天测试一次(3)小修内容：水泵轴头滴漏质量标准：环境温度不高于35时限要求：每日一次(4)小修内容：泵体加油质量标准：轴头漏水符合要求润滑良好时限要求：随时检查(5)31、小修内容：水泵出水口压力质量标准：压力表指示应在正常范围内时限要求：每日一次2工程项目：消防泵(1)小修内容：巡视检查质量标准：灵活转动时限要求：每月攀车一次(2)小修内容：试运行质量标准：最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音时限要求：每年四月、九月试泵两次3 工程项目：电机(1)小修内容：巡视检查质量标准：运转正常、无杂音时限要求：每日一次(2)小修内容：接地保护质量标准：牢固可靠时限要求：每日一次(3)小修内容：运行环境质量标准：散热良好时限要求：每日一次4工程项目：阀门(1)小修内容：检查质量标准：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声时限要求：每日一次(2)小修内容：阀门质量标准：无跑、昌32、滴、漏，润滑良好开闭灵活时限要求：发现问题及时解决(3)小修内容：逆止阀质量标准：性能可靠时限要求：发现问题及时解决5工程项目：管道(1)小修内容：巡视检查质量标准：无渗漏、无锈蚀时限要求：发现问题及时解决(2)小修内容：保温质量标准：保温良好、无破损无脱落时限要求：每年九月检查保温6工程项目：高、低位水箱(1)小修内容：检查质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准时限要求：每周一次(2)小修内容：水质质量标准：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准时限要求：每半年一次(3)小修内容：液位控制器质量标准：灵敏可靠，控制线路规范时限要求：随时检查，发现问题及时解决7工程33、项目：气压罐(1)小修内容：检查质量标准：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏时限要求：发现问题及时解决(2)小修内容：水位计质量标准：水面在规定范围内时限要求：发现问题及时解决8工程项目：空气压缩机小修内容：检查质量标准：压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气时限要求：发现问题及时解决9工程项目：控制系统(1)小修内容：配电(盘)柜质量标准：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好时限要求：发现问题及时解决(2)小修内容：液位传感器质量标准：控制系统可靠时限要求：发现问题及时解决(3)小修内容：消防信号质量标准：动作准确，能随时启动时限要求：每半年至少与消防泵试运行一次10工程项目：运行34、环境(1)小修内容：泵房、水箱问质量标准：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁时限要求：发现问题及时解决(2)小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落质量标准：无锈蚀、无脱落时限要求：及时补刷供电设施1工程项目：配电没施小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好时限要求：出现故障 30分钟到达现场处理2工程项目：室内设备小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头质量标准：正常使用时限要求：报修后 30分钟到达现场处理3工程项目：配电线路小修内容：(1)导线(2)支持物质量标准：绝缘良好完整可靠时限要求：出现故障 30分钟到达现场处理共用电35、视天线时限要求：报修后 2小时到达现场处理1小修内容：前端箱质量标准：元器件齐全可靠2小修内容：户内终端盒质量标准：使用正常五、空调和维修标准空调标准1温度低于 5时供应冷气。高于 30时供应暖气。中央空调运行时间为7：0017：00，休息日除外；特殊情况服从物业管理小组安排。2公布服务公约值班电话、维修地点；用户报修处理及时率100。3因设备故障造成空调次数要少于6次，且每次不得超得 4小时。4安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在15以下。(二)空调设备、锅炉维修标准停炉检修时限要求：使用前一个月完成。1工程项目：热源部分(含热力点)小修内容：对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全36、面检修。质量标准：通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率，节门开关灵活有效。2工程项目：管道部分小修内容：管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。质量标准：检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。3工程项目：室内部分小修内容：局部糟朽，空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关不灵活及冷、暖气不正常。质量标准：检修后做到管线、空调送风口及送风设备、散热器、调节开关损坏节门开关灵活有效、解决好冷、暖气不正常。运行期间：1工程项目：空调主机、热源、热交换器及附属设备小修内容：对锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。质量标准：37、保证锅炉、空调主机、外机、热交换器及所有的附属设备正常运行，节门开关灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。时限要求：使用前一个月完成。2 工程项目：室内设备小修内容：送风口及送风设备、调节开关、管线、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维修。质量标准：维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。时限要求：对室内出现大跑水接到用户报修后，半小时之内赶到现场处理，滴漏接到报修后2小时内赶到现场处理。3工程项目：空调局部不正常小修内容：室内送风口及送风设备、调节开关。存在局部不正常现象。质量标准：维修后，室内恢复正常。时限要求：接到用户报修后4小时之内到现场处理。六、服务规范(一)服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲切、38、表达清楚。您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。(二)服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。1服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。2接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。3入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。4服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。(三)职业纪律：遵纪守法、勤39、政廉、办事公道、高效服务。1自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是.2爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。3坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。4多办实事，为用户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向用户提无理要求。5施工保障安全，不得损坏用户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。房屋修缮范围和标准第一章总则第一条 为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准，保持和提高房屋的完好程度和使用功能，根据建设部房屋修缮范围和标准，结合本市房屋状况，特制定义乌市人民政府稠江街道办事处房屋修缮范围和标准（以下简称 标准）。第二条 40、本标准仅适用于 2005年月日本次物业管理招标。第三条 物业管理委员会负责对本标准的实施进行监督管理。第二章 修缮工程分类第四条 按照房屋完损状况，修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类。翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大履行的工程。大修工程：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工作。中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持的房的结构和规模的工程。小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护工程。综合维修工程：平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性应修尽修41、的工程。第三章 房屋修缮范围第五条 翻修工程适用范围1、主体结构人事部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋；3、简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋；4、处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。第六条 大修工程适用范围：1、主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；3、需挑顶修缮的房屋；4、整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋；5、需抗震加固的房屋。第七条 中修工程适用范围：1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面42、层或外墙板缝局漏雨的房屋；3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋；4、因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便改善条件的房屋。第八条 小修工程适用范围：1、修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰；2、修理门窗、换纱、换玻璃；3、水、暖卫、电设备的日常养护；4、疏通下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。第九条 综合维修工程适用范围：1、一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋；2、需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。第十条 翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。第四章 房屋修缮标准第十43、一条主体工程1、主体工程主要指对基础、墙体、柱、梁、楼板、屋面板、屋架、中式木构架等承重结构构件进行修缮的工程。2、基础不均匀沉降已影响上部结构，使墙体倾斜、开裂、变形的，应查清原因有针对性的予以加固、补强或拆砌。3、柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患，损坏变形严重的，应加固补强或更换；结构、节点不合理的，应改做；钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补；混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施；木构件在修缮时应尽可能用砖石砌体和钢筋混凝土构件替代。4、主体工程修缮后应结构合理，构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。第十二条木门窗、钢门窗及木装修工程1、木门窗开关不灵活、44、松动、脱榫、糟朽，钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理更换。2、修缮后的钢、木门窗应开关灵活，接缝严实，不松动，框与墙体结合牢固，楼房单元门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整，每年秋季应对门窗检修一次。3、纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损坏的应修复，严重损坏的可更换，原没有的不新装。4、木楼梯、外走访的柱根、柁头、接榫部位糟朽的应予以加固；楼梯基础、扶手、平台栏杆应保证牢固安全；木楼梯损坏严重的，可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒台损坏严重的可拆除。5、顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应以加固。6、板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般45、损坏的应修复，严重损坏的，可改砌砖墙。第十三条楼、地面工程1、木楼板损坏、松动、残缺的应修复，木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。2、普通木地板的损坏面积占自然间地面面积25以下时可修复，超过 25或缺乏木材时可改做水泥地面或块料地面。特殊用户的木楼板、木地板应修复。3、普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做；水磨石或块料楼、地面损坏时，应修复无法修复的可改做相应标准的楼、地面。4、层间厂房、卫生间地面漏水的应修缮或重做防水层。5、砖地面损坏、破碎的应改做水泥地面。6、木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密；水泥楼地面应平整、不起砂、不开裂第十四条屋面工程1、屋面一般漏雨应及时修复46、；严重漏雨采取修补办法不能解决的或挑修屋面。2、屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、斜沟、雨水斗、落水管等一般损坏的应修复，严重损坏的应翻修或更换。3、楼房原有的雨水斗、落水管缺损的应修补齐全。4、局部变形的加气混凝土板屋面，漏雨严重的应先加固，再做屋面防水层；大部分加气板严重变形且漏雨严重的可换钢筋混凝土板。5、屋面隔热保温层性能不好引起温度裂缝的，在屋面大修时一并解决。6、屋面工程修缮后要求平整、排水坡度满足要求，排水通畅不存水、不漏雨。7、各种屋现、天沟每年应检查一次，清除落叶杂物，疏通雨水口、落水管等。第十五条抹灰工程1、外墙抹灰空鼓、剥落的应及时修复；损坏面积过半可铲除重抹，重抹时47、可提高标准；沿主要街道、广场的房屋外抹灰损坏的应原样修复，复原有困难的，可用其他材料代替但不得降低用料标准和影响色泽协调。外墙面应每十年清洗一次，以保持市容观瞻。2、清水墙损坏的，应修补嵌缝；墙面风化严重的可以抹灰；外墙勒脚、散水损坏的应修复；原无勒抹灰和散水的可新做。3、内墙抹灰开开明空鼓、剥落的应修复，损坏面积超过该墙面面积50的可以铲除重抹；原无踢脚线的结合重抹可以加做水泥踢脚线；墙裙损坏应修复，墙面长期潮湿影响使用的可做防潮层。4、灰顶棚裂缝应修补；空鼓且有下坠危险的必须铲除重抹；纸顶棚损坏的，应修补。第十六条板缝渗水、漏水应及时治理。第十七条油漆粉饰工程：1、木门窗、纱门窗、百叶门窗48、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；木楼、地板油漆脱落的应重做。上述部件应510年油饰一次。2、钢门窗、铁晒衣架、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；不述部件应35年油饰一次。3、油漆粉饰工程修缮后要求油饰层与基层结合牢固，不脱皮、不流坠、不起泡、无皱纹、不漏刷及返锈透底。4、楼梯间、公用走廊的室内墙面每510年应粉刷一次。5、抹灰工程修缮后抹面应平整，不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。第十八条水、电、卫、暖、空49、调等设备工程1、房屋各项设备应保持完好，保证运行安全和正常使用，电气线路、电梯安全保险装置及锅炉等应定期检查，按照有关安全规程定期保养。2、电气线路的修理，应遵循供电部门的 低压电气装置规程 。房间的电气设施以原设计为准，一般不予改装；电线老化破损、严重裸露，应及时修复或更新；电表容量不足0.3A/户的平房院落或楼房及逐步增容。3、上、下水及卫生设备损坏的应修理；堵塞或零件残损，应疏通或补齐。4、楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏应及时修复，水箱应按规定定期清洗。5、电梯、供暖、空调系统、煤气系统、公用天线的维修保养按有关规定执行。6、避雷设施应每年进行一次摇测，避雷设施损坏、失效的应修复。7、金属构件、铁门、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈蚀的应修理或更换，无保留价值的可拆除。8、原院墙、院门、院内道路、沟渠、下水道、污水井、院内厕所损坏或堵塞的，应修复或疏通。9、楼房垃圾道、垃圾门损坏要及时修理。垃圾道堵塞应及时疏通。