1、全生命周期的开发流程,房地产开发是从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为+物业管理的运营过程，在这个过程中有无数的关槛与流程，今天一并分享给大家.,本期分享要点,01土地一级开发（生地熟地）,获取土地三种方式：,一、土地一级开发模式,二、土地一级开发内容,三、一级土地开发运作流程,02前期投资分析阶段,前期投资分析就是对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。,一、项目初步可行性调查,二、项目投资分析及其作用,03获取开发土地阶段,获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。,土地取得方式,土地取得2、方式：招标,土地取得方式：拍卖,拍卖是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。,土地取得方式：挂牌,土地转让（收购）,旧城改造变更宗地地籍调查,地籍管理:是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。,04可行性研究与立项阶段,房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。,（一）可行性研究的内容,（二）可行性研究的作用,3、对项目的批准文件,立项阶段各部门职责：,05规划及建设的报批阶段,房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。,1、施工前准备阶段,2、项目施工阶段,3、项目竣工验收阶段,五证之一：建设用地规划许可证,五证之二：国有土地使用权证,五证之三：建设工程规划许可证,五证之四：建设工程施工许可证,五证之五：商品房预售许可证,06销售阶段,商品房的销售，分为现房和期房，两者释义不同，销售所具备的条件有所不同。,商品房销售的注意事项,企业视角的销售关键节点控制,企业视角的销售关键节点控制,07物业管理,一、物业管理法律程序,二、物业管理阶段的相关税费,房地产项目成本构成,房地产项目成本构成,房地产项目成本构成,房地产项目成本构成,房地产项目成本构成,房地产项目成本构成,房地产项目成本构成,