1、目 录项目基本情况项目基本情况一市场分析及初步定位市场分析及初步定位二项目经济测算项目经济测算三 本案距淀山湖约1公里，青浦区政府约10公里，处于上海主城青浦区，毗邻松江、嘉定和闵行，距上海核心普陀、静安、长宁、徐汇四区约40公里。整体来看，周边生态、景观资源丰富，区域位置比较优越，与核心区关系密切。3 本案位于上海主城青浦区，与上海核心区关系密切，车程40min左右；临近淀山湖，景观生态资源得天独厚。外滩 约45KM青浦区政府 约10KM本案上海核心区项目基本情况项目区位4 淀山湖是上海最大的淡水湖泊，本案所属区域定位为上海市的生态示范区、水乡文化区和慢生活休闲度假区，同时也是青浦新城的滨湖2、片区，周边文旅、康养、休闲、运动等资源丰富，投资发展潜力巨大。本案处于北部湖区片的环淀山湖生态带、青浦新城朱家角组团内的滨湖片区，功能定位为休闲旅游、商务会议、生态居住为主。项目基本情况区域分析5本案紧邻区域主干道，周边路网成熟，出行便利，另距地铁17号线东方绿舟站和朱家角站约3.5公里，方便与2号线和13号线实现换乘，距沪渝高速收费站约4.5公里，核心城区均可快速到达。本案周边路网通达，临近高速、地铁等综合交通，可与周边三区及核心四区实现快速互通。项目基本情况周边交通17号线东方绿舟站本案17号线朱家角站沪渝高速收费站6本案3公里左右主要依托镇区配套，6公里内各项配套较为完善，项目周边有朱家3、角古镇、东方绿洲、旭宝高尔夫俱乐部等多个景点，文化旅游、休闲运动资源非常丰富，基础生活配套逐步成型，兼具一居和旅居属性。本案青浦实验中学泰安幼儿园朱家角人民医院太阳花幼儿园青浦实验小学万达广场大拇指广场（在建）3公里区域复旦大学附属中学青浦分校5-6公里区域旭宝高尔夫俱乐部蔡浜半岛风景区上海大观园大莲湖湿地朱家角古镇东方绿舟本案4公里区域8-13公里区域朱家角镇政府项目基本情况周边配套7规划指标容积率0.644绿地率35%建筑密度15.6%用地面积311430.3计容总建筑面积200636.7用地性质住宅限低/限高16米项目现状净地，内部有多条河流1、右图绿色部分为地块范围；2、项目对价：254、.6亿。项目基本情况控规指标9 本案位于淀山湖景区范围，基础配套相对完善，综合交通便利，与上海核心区关系密切；本案距淀山湖仅1公里，同处于上海生态示范区和青浦新城滨湖片区内，周边文化旅游，休闲运用等资源丰富，区域功能定位为休闲旅游、商务会议、生态居住为主；地块为稀缺的低容积率住宅用地，内部河流交错，先天条件良好，适合打造高品质、低密度的住宅产品。整体来看，项目区域位置比较优越，环境优美，资源禀赋，具备打造高端改善社区的先天条件，发展前景可期。项目基本情况小结目 录项目基本情况项目基本情况一市场分析及初步定位市场分析及初步定位二项目经济测算项目经济测算三11限购：本地户口单身限购1套，以家庭为单5、位限购2套；外地户口单身不允许买房，须缴五年社保或纳税，且以家庭为单位限购1套。限贷：首套房首付3.5成，有贷款记录首付7成。限价：参考周边同类产品进行备案。限售：新建商品房限售5年，二手房不限售。交付标准：无精装要求。车位销售：交付后。预售条件：多层形象进度须封顶；投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上。市场初步分析政策环境12 克尔瑞数据显示，朱家角镇近5年内，无容积率1.0以内的宅地供求记录；2019年-2020年成交住宅用地楼面价在14000-18670元/，2021年11月份，上海市第三批集中供地中，朱家角两宗住宅用地起拍价为17500元/。初步判断，朱家角容积率1.06、内的宅地非常稀缺，本案具有一定土地红利。朱家角2021年第三批集中供地情况地块名称用地性质 用地规模 容积率楼面价/起拍价竞得单位获取时间淀园路D06-01地块（大名城映湖）住宅500001.2518669元/上海大名城 2020年6月淀园路D08B-01地块（中环境秋月）住宅386661.2514004元/上海中环2019年7月淀园路D08A-01（中环湖滨壹号）住宅313331.2514004元/杭州至高2019年7月港周路D09-01地块住宅503541.2517500元/港周路D13-03A地块住宅242181.2517500元/市场初步分析土地情况港周路西侧D09-01地块约3KM本7、案港周路西侧D13-03A地块约3.5KM淀园路D06-01地块约3KM淀园路D08B-01地块约2.7KM淀园路D08A-01约2.5KM未成交地块成交地块13淀山湖景区主要承接青浦、闵行、嘉定和松江等地以改善置业或周末居住为目的常住客群，少量核心区投资或旅居客群。周边项目都是以低密产品为主，别墅、叠墅、洋房都是以中小户型为主流，目前本案周边竞品多处于销售中后期，短期内无新项目入市，待本案入市时，竞争压力较小，市场机会明显。周边竞品以联排、合院、叠墅和洋房，赠送地下室、精装交付居多，装标在2000-3000元/之间。洋房面积90-120居多，叠墅面积120-140居多，联排合院产品面积多在18、20-180之间。联排、合院产品价格在4.6-5.3万/之间，洋房价格在3.5-3.9万/之间，叠墅价格4.2万/居多，2021年主流项目月均去化在80-90套。璟雲里大名城映湖金地水悦堂中环湖滨壹号本案中环境秋月市场初步分析竞品分布周边楼盘销售表现项目名称开盘时间容积率物业类型面积区间（）销售均价（万/）装修 标准（元/）去化速度中环境秋月2021年1月1.25合院叠拼洋房合院135叠拼90-135洋房75-120合院5.3叠拼4.2洋房3.82000-3000洋房2021年去化585套，别墅去化343套，月均近80套湖滨一号2020年12月1.0洋房903.5报价6000316套房源基本于9、2021年上半年售罄，月均去化54套左右大名城映湖2021年7月1.25洋房洋房90-1233.92500-30002021年7-12月份去化480套，月均80套璟雲里2020年8月0.5合院叠拼洋房合院120-390叠拼120-145洋房62-120合院4.6-5叠拼4洋房3.630002020年8开盘，约五百套左右洋房，六百套左右叠墅和合院，2021年8月基本售罄。月均去化90套。中骏雍景湾2016年12月1.01联排联排100-1804.3毛坯项目处于尾盘阶段，2021年前三季度去化125套8亿，月均去化15套金地水悦堂2018年12月1.25叠墅联排叠墅120-130联排120-17510、叠墅4.2联排52000项目处于尾盘阶段，2021年成交218套12亿，月均去化18套中骏雍景湾2、售价建议：结合当前区域市场表现、未来市场机遇、绿城品牌及产品10-15%的溢价能力，预计本案空墅49000元/，叠墅47000元/，车位20万元/个，装修成本3000元/。1、产品建议：结合地块指标、自然环境、政策限制，以及竞品情况，本案适合打造低密度纯墅区，规划绿城特有的中式空墅和叠墅产品，依托绿城强大的品牌影响力、优秀的产品营造力，以及绿城完善的园区服务体系，提升项目价值。本案产品意向产品类型户型面积面积占比空墅12050%叠墅14050%市场初步分析定位及售价 得益于建筑间距的增加，首层的11、院墅比可超过1，较传统中式合院项目优势明显。为保证二层及以上院落营造出庭院而不是露台的氛围，在户型设计上通过大幅的收退来保证庭院的尺度。同时在二三层通过框景围墙的做法打造出私密空间的领域感。空墅产品市场初步分析 初步产品意向 为了避免户与户之间的视线干扰，我们将中式院墙这一元素引入空中庭院，在院墙上设置花窗以及条形窗景洞口，既保证了视线的遮挡同时也丰富了建筑的立面。空墅产品市场初步分析 初步产品意向4层现代风格叠墅产品市场初步分析初步产品意向4层中式风格叠墅产品市场初步分析初步产品意向目 录项目基本情况项目基本情况一市场分析及初步定位市场分析及初步定位二项目经济测算项目经济测算三 根据初步产品12、建议及项目规划条件，初排方案如下：项目经济测算规划强排（住宅用地）用地面积（公顷）计容建筑面积 可售面积户数不可售地下面积地上面积小计容积率地下车库面积地下储藏室地上住宅面积小计配套用房合计31.14947192006582953770.644631973152219896929368814981662空墅17.34545241040581585820.603713517389103154157678860886叠拼13.8040194966001367940.70260621413395815136009639776项目经济测算开发节奏序号主要节点一期（10.14万）二期（10.05万）三期13、（9.94万）1土地获取已获取已获取已获取2代建合同签署2022年3月10日3获取规划建筑设计方案批复（方案批复）2022年4月19日2023年3月15日2023年12月10日4获得建筑工程施工许可证（施工证）2022年5月11日2023年5月14日2024年3月9日5正式开工（开工）2022年5月12日2023年5月15日2024年3月10日6施工图版目标成本审批完成（目标成本）2022年9月14日2023年10月1日2024年8月7日7同一交付单元完成正负零以下结构工程2023年1月7日2024年2月9日2024年12月5日8销售展示中心开放（售楼处开放）2022年10月19日-9首个样板14、房/区开放（样板区开放）2022年10月19日2023年10月31日2024年9月6日10预售许可证取得（预售证）2022年10月22日2023年11月8日2024年9月14日11项目开盘（首次）2022年10月29日2023年11月15日2024年9月21日12同一交付单元整体结构工程结顶（主体结顶）2023年8月5日2024年10月16日2025年10月11日13竣工备案完成（竣备）2025年4月15日2026年1月19日2027年4月24日14同一交付单元项目交付（交付）2025年5月30日2026年4月30日2027年6月30日15开发周期3.3年3.2年3.5年 根据对项目的初步研判15、，结合项目建设体量，项目暂按三期开发建设，具体开发体量及节奏如下：项目经济测算测算口径说明土地费用：土地成本按照原始地价3.76亿元计入，契税按照3%，大市政配套费按照470元/（上海市规定容积率低于0.8的项目大市政配套费按照容积率0.8收取）；前期费用：设计费参照绿城同类项目相关费用标准计入，规费参照项目所在地收费标准计入；工程成本：综合考虑项目所在地产品营造成本水平，同时参照绿城同类项目成本标准；暂按精装修交付标准计入，精装标准暂按3000元/；销售价格：空墅49000元/，叠墅47000元/，车位20万元/个；资金成本：资金成本经测算约2.6亿元。收购股权资金15亿考虑引入外部融资，按16、照借款年化12%考虑，预计15个月股东投入回正；另考虑在项目首期施工证领取后办理开发贷，额度10亿元（按首期前期费用加工程款投入额度计算），1年期，资金成本暂按8%/年；开盘前资金需求峰值为27.1元，主要包括收购资金25.6亿、大市政配套及契税0.55亿，前期费用1835万元、工程款3541万元、期间费用等3812万元；期间费用：管理费用暂按销售收入0.7%、销售费用按销售收入的1.5%；代建服务费：按照绿城管理集团收费标准计入；税费口径：土地增值税按照清算口径进行测算。因该宗土地获取时间较早、土地成本相对较低，且前期利息票据无法在土增税前全额扣除（资本化利息只能抵扣开发成本的5%），造成土17、增税额度较大，按照正常测算口径预估土增税需缴纳近20亿元，对项目整体盈利能力影响较大。根据同类项目开发经验，为合理降低土增税税负，本次测算相关产品考虑精装修交付，同时在土增税抵扣中将整体建安成本合理增加（增加扣除约30%），根据上述税筹口径土增税减少近5.0亿元。另根据现有资料项目土地获取至今已发有票资金成本9.25亿元，本次测算在所得税核算中进行了全额抵扣；其他：截止目前项目原始土地款已缴纳。基于上述口径，经初步估算分析，预计可售部分销售收入为99.24亿元，项目整体净利润为34.71亿元（含受偿债权土地款），净利润率为38.12%，扣除股转投入后项目整体净利润为9.11亿元，净利润率10.18、00%。具体分析如下：指标业态名称叠拼别墅叠拼别墅地下车位合计业态属性可售可售可售产品档次住宅-空墅住宅-叠拼车位 工程项目总额(万元)不含税总额(万元)税额(万元)建筑单方（元/m2）可售单方（元/m2）总额(万元)不含税总额(万元)税额(万元)建筑单方（元/m2）可售单方（元/m2）总额(万元)不含税总额(万元)税额(万元)建筑单方（元/m2）总额(万元)不含税总额(万元)税额(万元)建筑单方（元/m2）可售单方（元/m2）1土地费用27836261071729229226982298221606137620752399000050818477123105172025542前期费用592719、574218548857551795022157468540234622875937113452130504024556763工程成本11967510972299539854116029506787163790485859922284012603223684494243142222917202268232122204资本化利息1348013480011101307125201252001131130700002600026000088013075开发间接费用22191210461144182721511977118751102017852063157914978125043540412952220、4514742188直接成本小计1891081760961301215571183331555191450621045714045162313232529816250951153769523509742597812762189456期间费用8902890207338637932793207168286336330100174671746705918787增值税及附加32968395329014271531963062236722695027653196000063590762655964215331968土地增值税791147911406514766973485734850663676690021、00152599152599051667669所得税前完全成本3100922680654202725533300612675582301513740724162279243295830449250952156106075286658194320672306899总收入50579146402841763416474903345066741345637211406994703535960329912969569099241791047481943335984987810税前利润 195963 183305 2542 3818100 12所得税 37430 34266 635 72332 13税后净22、利 158533 149039 1906 309478 14 净利润率 34.16%36.05%5.78%33.99%15收购对价前净利润（含受偿债权土地款3.76亿元）34708816收购对价前净利率（含受偿债权土地款3.76亿元）38.12%17扣除收购对价256000万元后净利润9108818扣除收购对价256000万元后净利润率10.00%项目经济测算盈利能力测算项目经济测算售价敏感分析空墅售价（元/）叠墅售价（元/）净利润（万元）净利润率（%）备注4800046000838109.39%4850046500874499.70%49000470009108810.00%基准测算495023、0475009472710.30%50000480009836510.59%为便于投资决策，基于上述测算口径，对空墅及叠墅产品的售价进行了敏感分析，敏感幅度按照500元/。具体分析如下：项目经济测算现金流量表项目 合计2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年期初余额 -8,237 15,423 176,187 288,950 245,420 23,797 4,434 销售回款 991,745 132,000 291,920 336,490 194,043 37,292 -减：土地费用支出 269,208 269,208 -前期费用支出 13,450 2,24、418 3,413 3,107 1,672 1,915 925 -工程款支出 243,142 6,958 21,189 45,555 54,834 56,373 34,437 19,363 4,433 销售费用 14,886 1,980 4,379 5,047 3,480 -项目管理费用 6,451 922 1,106 1,106 1,106 1,106 1,106 -代建服务费用 39,670 1,500 11,325 14,460 7,813 2,112 2,460 -外部利息支出 8,000 4,000 4,000 -股东利息净支出 18,000 -18,000 -增值税金及附加 63,25、590 3,143 8,987 11,475 6,200 1,676 32,109 -土地增值税 152,599 1,856 5,307 6,776 3,661 990 134,009 -所得税 72,332 -3,378 32,542 3,185 16,650 16,577 -项目资金净流入 91,088 -159,984 210,837 216,422 112,763 -43,530 -221,623 -19,363 -4,433项目资金累计余额 贷款新增(开发贷）100,000 100,000 -减：偿还贷款 100,000 -100,000 -开发贷款余额 -100,000 -贷款余额26、 -100,000 -贷款净流入 -100,000 -100,000 -股东投入 613,881 277,766 92,147 243,968 -股东收回 -613,881 -209,545 -195,798 -208,538 -股东投入 -68,220 -103,651 35,430 -当期现金净流量 91,088 8,237 7,186 251,852 112,763 -43,530 -221,623 -19,363 -4,433利润分配 91,088 -91,088 -期末余额 -0 8,237 15,423 176,187 288,950 245,420 23,797 4,434 -027、投资收益分析 综合同类项目的操盘经验，结合区域及项目现状，对本项目开发计划、销售计划及资金使用计划进行了初步策划。按照上述开发计划，完成了销售计划及现金流的初步测算，两种不同收购方案投资收益分析数据如下：指标方案说明项目总建筑面积（）3012541、资金需求峰值：开盘前资金需求峰值为27.1亿元（主要包括收购资金25.6亿、大市政配套费及契税0.55亿，前期费用1835万元、工程款3541万元、期间费用等3812万元），考虑收购资金15亿元及开盘前启动资金1.5亿元以外部借款投入，资金成本暂按12%/年。2、对外融资计划：首期施工证获取后，以土地抵押对外融资10亿元，1年期，资金成本暂按8%/28、年。3、归还股东投入：按照25.6亿对价收购100%股权及开盘前启动资金1.5亿合计27.1亿元，预计在2023年5月底前可回正，资金占用约15个月。4、外部股东投资收益：外部股东收购项目70%股权支付15亿元，开盘前启动资金投入1亿元，合计16亿元，预计在2023年5月底前可回正，可分配净利润6.37亿元，股东自有资金回报率40%。项目总投资额（万元）901329项目总货值（万元）992417项目净利润（万元）91088净利润率（%）10.00%对外融资总额（万元）100000股东现金流回正时间2023年5月底前外部股东自有资金回报率（%）40%项目经济测算投资收益分析 经初步对项目研判及测29、算分析，项目预估货值约99.24亿元，在适当考虑税筹措施情况下项目整体净利润约9.11亿元，净利润率为10.00%。结合周边同类项目年度销售去化情况，随着绿城品牌加持及优势产品的呈现，项目打开销售后完全能够实现年均25-30亿元销售收入，同时根据上述开发思路测算分析，项目开盘后6-8个月即可实现股东资金回正，土增税清算前有3-4个年度项目盈余资金超20亿元，为项目公司开拓新项目提供强有力现金流保障。项目对价25.6亿元，目前江苏*集团已签订收购协议，已支付3.5亿元首付款，持项目公司30%股权，同时天江苏*集团可筹措7.0亿元资金用于项目收购；绿城*负责引进外部股东及资金机构，外部股东持70%股权，需整体筹/融资15.1亿元。