1、策划诊断：,1、根据基地环境，如何规划项目？地,2、根据市场环境，如何定位产品？天,3、目标客户如何，如何开展营销？人,为超越，我们带着问题而来,工作背景：带着问题进入我们的工作状态,面临现状：项目目前为空地农田，规划为农贸及配套生活区，另有独立农贸市场用地约80亩，农贸配套生活区50余亩。需解决问题：本农贸市场业态规划比例？基地资源条件利用及建筑规划布局。解决方法：通过对当地已有农贸市场、农资市场、调研及商户/周边住户深访，来明确本案的定位。,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,县城区位：项目辐射周边县市主要为内乡和西峡等；,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定2、位,位置：淅川县位于豫、鄂、陕三省七县（市）结合部，总面积2820平方公里，其中耕地面积5.75万公顷，地理特征大体为”七山一水二分田“；总人口75万人，其中乡村人口55.22万人；交通：西峡到淅川仅20余公里，约30分钟车程；距离内乡约40余公里，约1个小时车程。距离南阳约140公里，约2小时车程；距离约100公里，约2.5个小时车程。,本案作为批发性质的市场，其辐射范围将可能延伸到周边诸如内乡、西峡等县；甚至在某些领域市场会延伸到南阳和邓州等地。,规划：本案属中心城区，上九公路发展轴上的项目,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,“一心、两轴、四区”是淅川的城镇发展体系。一心指3、主城区，重点发展中心城区，加快荆紫关镇、香花镇、盛湾镇、厚坡镇、九重镇5个重点镇的发展；构建上九公路、上荆公路两个发展轴线；强化城关、上集、金河共同组成的中心城区的发展，形成较强的城镇辐射功能。,移民安置循环经济区,城市发展方向，以及重点发展镇，多数在本案发展轴上九路两侧，这为本案发展带来启示。,行政人口：全县人口76万人，周边发展轴24万人口,其中项目所在镇上集镇和上九路附近的香花、厚坡和九重镇共有24万人；未来区域人口量的再增加,为区域终端消费和辐射批发消费力提供更广阔的空间；,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,淅川县土地面积为2818.12平方公里。现辖12个镇、4个乡：4、城关镇、荆紫关镇、老城镇、香花镇、厚坡镇、九重镇、盛湾镇、金河镇、寺湾镇、仓房镇、上集镇、马蹬镇、西簧乡、毛堂乡、大石桥乡、滔河乡，共有537个村（居）委会。2009年底全县总人口74.6万人。,功能定位：生态工业+生态农业+生态县城=绿色淅川,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,淅川县战略定位：建设成为南阳乃至全国的生态县，形成河南省的“生态示范县、旅游名县、经济强县”。构建全县协调发展的生态工业、生态旅游业、生态农业产业等。以无污染、环保型工业为主导；生态旅游业围绕南水北调的丹江水库为主，发展生态风光、历史文化、休闲度假等旅游产业；农业方面，发展辣椒、花椒、胡桑等特色种植业，5、提升林果业和畜牧业。,生态环保为核心的淅川县战略定位和城市功能定位，为淅川发展生态型农副产品，以及农资工业产品提供了发展契机，绿色生态基调也为本案的定位提供了方向。,中心城区功能定位：定位为南阳西部以机械、冶金建材、医药化工、电力产业的次中心城市；淅川的政治、经济和文化中心，南水北调中线源头无污染的环保型工业为主题，以旅游为特色的山水宜居城市。,交通系统：内外交通条件畅达，为发展市场物流奠定基础,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,本案北临荆楚路，东近钟观路，西紧邻县交通枢纽，经济发展带上就路。其中上九路向南延伸至邓州，向北通达至西峡，与S332交叉，纵横畅达；,项目未来交通便捷6、，地块内部交通畅达，外围交通更是通达整个县城，甚至延伸至邓州和西峡，这为本项目的物流提供了基本的保障。,业态概况：本区域商业部成规模，还不是终端市场的热点,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,本案周边共分布54家主要商业实体店；其中钟观路主要为日杂店和经销店，不成规模；钟观路延伸到北部的万客来生活广场以及鹳河路商业整体较为成熟；整体来看，这里的业态没有什么规律，基本为日常服务型的小商业，门面也多为私人沿街建造的农民房。生活服务型和杂货等，成为这里周边的主要原始业态，另外一些糖烟酒等杂货便利占比例最大。,小结：,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,规划：本案处在上九路7、经济发展带上，位置和交通辐射占有优势；功能：淅川生态型发展思路，为本案定位提供依据和远景发展思路；人口：区域上集现有近6万人，另外南部的重点发展的三个镇人口也有约18万人，为本案商业发展提供利好；环境：周边商业较为原始，多为终端服务型的私家底商，整体不成气候；交通：未来交通的改善,将使项目辐射力显著增强；业态：业态较为零星,难以形成规模优势，在小区域内无法形成明确的导向。,11,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,区位特点：位于城郊上九路边缘地带，配送便捷,地块商业氛围不成熟，但作为市场配送基地条件成熟；,位于淅川西南区，当地开发尚处在起步阶段，整体价值不高；项目西至上九路8、，北邻规划中的荆楚路,南为一大片农田；整体商业氛围不够，作为终端市场消费支撑还不够；但作为大型市场配送中心比较合适。具备配送条件。,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,上九路,荆楚路,钟观,农田,农田,经济指标：项目整体规模大，市场80亩，配套服务50亩,地块具备一定的规模，但整体为小产权，销售有难度,土地状态：目前该地块尚是一片农田；土地指标：整个小区总用地130余亩，总占地面积约87000方。其中农贸批发市场80亩，配套生活服务区50亩；,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,地块现状：目前尚是一篇绿色农田,地块平整,易于开发,现场为农田；庄稼依然在生长，土地没平9、整；没有达到三通条件；,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,交通现状：城市公共交通缺乏，以电动、摩托、三轮为主,目前向东向北交通便捷度略差,地块周边道路交通尚可,但公共交通缺乏,目前尚无公交车通过本案；荆楚路还没动工，尚是一个灌溉渠道；,周边小区：多为老的居民楼，商铺也是农居门面房,周边多农居，居住氛围浓厚，但商业氛围不够,地块周边分布多个居住区,单都是自然村的农居点，商品房社区缺乏；环境整体档次不高；,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,沿街农民房,钟观路农居点,周边商业：商业配套正在延伸本案，当整体档次不高,鹳河路商业基本成熟，但中大型商业仍然较为缺乏,自身解析10、,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,本案,地块周边多为农民房街铺商业。钟观路和鹳河路交叉口商业较发达；,土地属性小结,作为终端型消费市场还不够，从项目土地条件来看，具备开发农贸批发市场及商业基础。,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,19,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,商贸物流发展：加快“一体”（老城区）重点区域、重点部位的改造升级，按照“两翼”（县城北区、鹳河西区）“一年打基础，三年出形象，五年大变样”的目标，加快开发进程，力争将其建成集生态宜居、商贸物流、休闲观光为一体的城市新区，并保障50年不落后。随着各项工程的先后上马，淅川县城正以“一体两11、翼”磅礴腾飞之势呈现在世人面前。专业市场发展：在整体发展战略基础上，依托“141”工程加快推进集镇建设，重点建好商业街、居民区、专业市场、游园广场。农资农贸服务：商业结构以农业生产服务的农资、和生活服务的农贸生活超市发展为龙头，带动整个市镇的快速发展。,商贸竞争结构：农资、农贸生活服务成为商业发展主导,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,万客来生活广场已经有“农家店”、“农资店”500余个，已运营区域配送中心1个，在建县级配送中心1个，乡镇级“农家店”覆盖率已达到75，,农机、良种、粮食,农贸竞争结构：物流配送型，大型批发市场是机会,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定12、位,十字口菜市（南菜市）,扬帆菜市（北菜市）,淅川果品批发市场,目前淅川市区值得一提的有2个菜场，整体档次较低，设施比较落后，基本为棚户式的市场，其中北菜市为批发市场，偏粮油；南菜市为终端零售。本案主要竞争对手在于:北菜市南菜市本案次要竞争对手在于:自身旗下的海鲜批发市场农资产品主要是万客来生活广场新农合超市零散分布的一些便民农贸小超市；,本案,就竞争来说，两个市场较为原始，主要还是以终端零售为主，仅仅有扬帆菜市有粮油批发等性质整个市场缺乏大型批发及物流配送型的农贸市场。,扬帆菜市（北菜市）,扬帆菜市-基本概况,目前淅川最大的综合性农贸批发零售市场,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目13、定位,位置:解放路和红旗路交叉内规模:目测1000余方；层高及业态:棚户式，日常农贸菜市；使用方式:租赁为主经营方式:批发兼零售入驻率:98%经营状况:较好人流量:早上6-7点:20人/分钟辐射范围:整个主城区消费群体:主城区住户及餐馆机构个体户是否拆迁:未定,扬帆菜市-租金费用概况,摊位租金普遍在6000元/年左右，临街门市3000-6000元/年,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,管理费:包含在租金中租金情况:蔬菜摊位:40-50方，(8米宽*4米进深),6000-7000元/年肉类摊位:15方，1万/年；靠内6000-8000/年水产:10000-12000/年临街门市:14、22平方米,3000元/年；门口店面：20余方，6000元/年；客户：本地人居多，外地人需有关系才能进；销售：所有物业部销售；,扬帆菜场周边共分布超过30家主要商业实体店(不完全统计)；其中餐饮和杂货便利为主，水果市场也在附近；整体业态没有什么特别明显的特征，主要还是农贸日常服务。,扬帆菜市-业态组成,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,扬帆菜市-市场现状,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,扬帆菜市-小结,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,规划：棚户式摊位，地摊性；配置：项目设有管理部门，但不规范，管理较为松懈；经营：由于周边人口众多,位置居中,周15、边入驻率较高；现状：周边设置多处街铺,分布中小商业店面极多,业态极为丰富；另外部可设临时摊位，收费较低。,十字口菜市（北菜市）,十字口菜市-基本概况,十字口菜市依托周边密集的居民，生意相对较好,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,位置:十路附近规模:800余方层高:大棚使用方式:租赁为主经营方式:零售入驻率:80%经营状况:较好人流量:15人/分钟辐射范围:淅川县城南部消费群体:附近住宅住户周边居民及餐馆是否拆迁:待定,十字口菜场-租金费用,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,管理费:包含在租金中租金情况:蔬菜摊位:8001000元/年；临街门市:15000200016、0元/年；其他:外部流动摆摊管理费收取3-5元次,摊位租金主要在10000-25000元/年左右,临街门市15000-40000元/年,十字口菜市-市场现状,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,十字口菜市-小结,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,规划：一条街，仅设一层大棚,水泥台，十分原始的市场结构；配置：项目设有管理部,独立经营,管理欠缺规范；经营：由于周边人口众多,位置较好,市场入驻率极高,经营状况好；现状：周边设置多处小型街铺,分布中小商业店面极多,业态极为丰富;另外部设置部分临时摊位,租金较低。,其它市场,其它市场-基本概况,其它市场整体生意也不景气，人流17、十分冷清。,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,水果批发市场,昌盛综合商贸城,水果批发市场整体生意较差，多数摊位空置，生意十分冷清。昌盛综合商贸城目前仅仅为一部分流动农贸销售，多数摊位经营小商品。,竞争小结,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,扬帆菜场市场规模最大，人流量最多，批发兼零售方式经营，辐射范围也最广；十字口菜场以零售为主，设备差，租赁价格低；摊位基本以租赁为主，入驻率普遍较高，但经营状况整体一般；,从规模来说：两个市场集中在闹市区，规模都比较小，辐射能力有限，升级发展受到限制。因此，新的大规模的农贸市场取代现有市场是必然趋势；从租金来说：物业档次，决定普18、遍价值上不去，有些摊位价格高，主要为转手造成，但大部分为自己经营。从市场管理看：整体较差，管理部规范，基本收取租金后，任由经营者摆布摊位；从消费群体看：主要为居民终端服务，批发性质的市场十分缺乏；从店铺租赁看：从整体租赁情况看，优于市场档次较低，摊位价格也很难提升；,竞争小结,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,市场形象：现有农贸市场普遍呈现乱、脏、差、形象较差；规模水平：整体规模都不大，无法规范；管理状况：交易场所拥挤,服务不全,管理混乱,多个市场允许小商小贩外部私自摆摊,影响正常的市场秩序；卫生水平：卫生状况普遍较差,需要提升；设备设施：农贸市场起步较低，市场先天基础条件较差19、,设备陈旧。,本案可提升点:以淅川移民城市形象提升为契机，塑造良好外部形象，与其他市场明显分隔；集批发、零售、物流配送，保持适度的规模，做淅川标准化星级农贸市场；引入规范的管理公司，对市场进行严格有序的管理，保证整体的有序和卫生；采用先进的设备设施，从硬件上全面武装自身。,37,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,摊主同声：区域作为零售终端市场还不成熟,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,进货渠道,多数菜场从农贸市场进货,而农贸市场则从周边县市产地及其他城市进货；,本案看法,多数客户认为本案位置极好,周边住宅及美食街的存在会对项目形成支撑；,现身说法,看好批发20、生意，零售太累了，没什么钱好赚！如果能够一次性购买，便宜点合算菜会买；十字口菜市摊主,我们很多菜基本都是自产自销的，批发很少，除非有些自己种不来，又好卖的我们才去进货，配着卖。十字口菜市菜铺摊主,你们项目那地方搞批发可以，如果搞零售，没人跑那么远的，哪里的村民都是自己种菜，基本不会买很多菜。十字口菜场蔬菜摊主,摊主同声：市场管理太混乱，经营简单，设备落后；,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,现有市场不足,多数商户认为目前的市场管理较为混乱,卫生条件较差,;也用部分商户认为农贸市场垄断，没有购买的机会；,本案关注,多数商户最关心项目的租金管理水平及周边消费能力大小；,现身说法,我21、们搞批发市小量的，主要是针对淅川城区，外部业主也不大到这里来的。扬帆菜场摊主,我们批发老车菜完了就回去了，到下午也基本没什么人，一些零售的也赚不到什么钱，如果有好的批发市场当然考虑。扬帆菜场摊主,购租意向,多数商户希望租赁,但有部分经济实力强的商户明确表达了购买意愿.,市场太乱了，我们的车子都停满了，基本上在车子上摆货，买完开着就走了。扬帆菜场摊主,顾客同声：批发市场是选择的方向，如果卖会有投资,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,目前买菜选择,目前附近多数客户选择在十字口或扬帆菜场购菜,其中多家饭店与十字口和扬帆菜场签有供菜协议.如果本案未来设置菜场,他们会选择价格最实惠的去；22、,本案关注,多数客户认为本案做为批发市场，交通和停车条件较好，未来市场发展应该不错，但作为零售担心。,现身说法,我们买菜图的是方便，当然有便宜的，我们也会去的，反正在家没什么事情，有好市场我们也愿意去的。.买菜顾客,你们那里现在还是有点远的，基本不大会到那里去，那里做农贸市场人不多的，批发还可以！买菜顾客,购买意向,多数顾客没有投资农贸的意念，但表示如果条件周边的店铺可以考虑；因为，菜场周边的店铺生意多少还不错。,我们这里菜场都不卖的，基本都是出租，如果卖的话，价格合理会考虑买的，你们多少钱啊。买菜顾客,小结,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,摊主看法:多数摊主养成了现在的经营23、随性习惯，但希望有好的市场条件；如果购买价格比年租合理，都会考虑，利益时最大的驱动力。对于批发摊主来说，希望提供完善的停车、摊位、管理、交通和配送物流等。另外，作为批发市场要拓展到淅川的外围市场渠道，大量的批发菜会有更多的钱赚。顾客看法:买菜主要看价格及距住区的距离,但价格便宜会是促动他们到这里购买的力量。这需要在经营上统一摊主思想。尤其是酒店餐馆和单位的顾客，最好是批发市场能够提供完善的配送；,42,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,本案SWOT分析,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,市场档次界定：中高端农贸、农资批发基地,因此，我司建议本案定位为：绿色24、生产、生活资料批发园区+绿色餐饮+生活服务区,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,1、上九路交通便利，物流配送便捷；2、县级规模化市场，体量大；3、淅川唯一性，领袖豫西北；4、供销社自身拥有丰富的农资终端超市；,优势,1、项目周边本来多为菜农，终端市场销售；2、特色才能保证展位高；3、土地为租赁，无销售产权；,劣势,、政府正在大力发展生态农业；2、南水北调生态水库水源保护区；3、丹江水库边几个大力发展的重点镇在上九路附近，本案辐射过去，交通条件好；,限制,综合考虑本案的优劣势及限制条件,我司初步确定本案定位:中高端农资批发市场丹江源头特色型生态农产基地集生产农资、生活农贸为一体集25、绿色餐饮、农贸生活服务一体物流仓储功能一体；,站位高,范围广,有特色,点明市场站位甚至针对全国影响,点名特色，买点与城市定位、南水北调带来的生态水库源头对应，抢占这一优势品牌；,点明产业属性；,点明经营性质放大项目价值；,市场定位及阐述,配套生活区,农贸区,功能/业态定位,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,鉴于项目周边资源特征，没有规模型商业，基本为零散的烟酒生活服务零售店，我们建议本案不仅要兼顾周边生活服务，同时还要考虑远景辐射能力；争取做大、做强，做的有特色。基于商业的一般规律和农贸的配套生存特征，我们把本案的商业业态功能定位配比如下：,淅川农贸市场业态配比,自身解析,市场26、竞争,客户需求,区域市场,项目定位,层次及空间定位,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,层次定位：内层次，面向淅川的普通大众目标消费群体；外层次，以生态农副产品引领的面向全国终端市场的中高端定位。空间定位：以本案为圆心,辐射整个主城，并延伸至内乡、西峡、南阳、郑州乃至全国市场。,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,分业态面积建议,我们参考各竞争市场分业态的面积值，得出本案的分业态比例。,淅川农贸市场业态配比,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,水果有市场机会,面点份额大,蔬菜缺批发,目标客户定位设计：,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,规划设计建议草图：,红色代表底商部分绿色地表河流,色代表入口公共空间，主道路色带表农贸区,色代表农资交易区色带表农资生活区代表生活配套区,供销社下属新合作超市,特别提示：如果生活区和农贸没有明确限制，建议将农贸批发市场靠近上九路！,物流仓储考虑,因为南水北调，淅川一个偏僻的小县蜚声全国因为南水北调，一个生态源头县即将树立一个绿色的品牌因为这个品牌即将诞生一个文明全国的生态农贸城与城市发展一起，让我们分享淅川发展的精彩吧祝合作愉快！,