1、湖南资兴市罗围农贸市场,市场研究及产品定位报告,策划诊断：,1、根据基地环境，如何规划项目？地,2、根据市场环境，如何定位产品？天,3、目标客户如何，如何开展营销？人,为超越，我们带着问题而来,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,城市区位图,地理区位：资兴市地处湖南省东南部，位于湘江流域耒水的上游，罗霄山脉西麓，茶永盆地南端，湘、粤、赣、三省交汇处。地貌形态以山地为主，丘、岗、平地交错，地势东南高，西北低；行政区划：资兴市中心辖1个街道、10个镇、15个乡、2个民族乡。区域面积/人口：总面积2647平方公里。区域总人口36万人，其中农业人口24.3万。城区人口16万,城市认2、知,资兴是一个集矿区、库区、林区、老区、旅游区于一体的新兴工业城市和旅游城市。,资兴交通便捷，省道S322线贯穿全境，郴资桂高等级公路上S322线与京珠高速公路和106、107国道相通，铁路有郴三线与京广线相连。,重大交通建设项目资兴五里牌公路项目总投资1.2亿元，资兴苏仙区五里牌G107线大丘铺公路，里程8公里。2009年开工，2011年建成。工业园区道路建设项目秀流路、汉宁路，高山路、高山东路、高码路、榆树路、迎宾路延伸段、东江西路、罗围食品工业园道路、鲤鱼江车站路、燕头路、仁里路、湖滨路、竹省路等，2008年启动，2014年完工，总投资1.79亿元。资兴桥梁建设工程新建桥梁东江湾大桥、高3、码大桥、花园桥、改造危桥13座，2011年启动，2015年建成。项目总投资2.36亿元桂道高速公路建设工程资兴境内全长50公里，项目总投资35亿元，2012年开工建设，2015年建成。,城市解读,旅游资源及规划,东江大坝是我国自行设计建造的第一座双曲薄壳拱坝。坝高157米，顶厚7米，坝顶中心弧长438米，正常水位高程285米。大坝结构新颖，造型美观，气势雄伟，在世界同类坝型中排名第二，在亚洲居第一位。为景区内最为壮观的人文景观。,东江水库,城区规划,资兴中心城市发展方向为：“西进南优，北留东跨”。往西部（高码方向）发展生态低碳经济工业园；往南（鲤鱼江及东江片区）在现有城市建设的基础上重点打造东4、江湾水文化基地；在北部保留基本农田；东边则考虑远景作跨越式发展一个新的小组团。资兴市城市结构转型为“一心一带三组团”结构。其中“一心”指以狮子岭森林公园为绿心；“一带”指东江滨江绿化休闲带；“三组团”指唐洞、鲤鱼江、东江等三个组团。,新一轮总体规划确定资兴城市性质为“一地三城”长株潭水源地，现代工业文明城、休闲旅游度假城和山水生态宜居城；规划期限为20092020年（其中近期为20092015年，远期为20162020年）；近期城市人口为21万人；用地规模为24.2平方公里，人均为115m2/人；远期城市人口为28万人；用地规模为30.5平方公里，人均为110m2/人。,为发展接替产业，优化产5、业布局，按照关联产业集中、特色突出、功能完善、用地集约的原则，规划产业空间布局。资兴市经济产业发展空间布局为：中心城区。在唐洞形成以政治、文化、商贸等为主的行政中心，在鲤鱼江形成以商贸、工业、物流等经济中心区，在东江湾重点建设水文化基地，形成滨江水文化、旅游观光休闲等服务业中心区。工业园区。在鲤鱼江形成江北工业园，主要集聚冶金、建材、化工、物流、机械产业；在东江镇形成食品工业园和加工贸易区。食品工业园主要集聚食品加工、物流等产业；加工贸易区主要集聚轻工及部分精细化工。在江北工业园附近构建低碳经济产业园，主要引进具有高新技术、低碳经济产业集中布置。复合经济区。在北部城郊区建设现代农业示范园区，优6、化农业产业布局。积极发展优质稻、杂交水稻制种、园林等农业产业。生态旅游区。在东江湖周边重点发展旅游业、生态农业、休闲农业、高效林业、水产业、水果业。特色农业区。在东北部山区，巩固传统农业，调整产业结构，突出抓好杂交水稻制种、特色蔬菜、楠竹、茶叶、油茶、生猪、草食动物和家禽等特色产业的规模开发。能源产业区。在三都镇发展煤炭及关联产业，在鲤鱼江镇发展火电业，在东江湖下游发展水电业。,资兴经济开发区罗围食品工业园：位于郴资桂高等级公路资兴入口处，占地面积2000亩，园内基础设施基本完善，水、电、路、讯、电视全部到位，距郴州市区仅25公里，交通便捷，区位优势明显，生态环境良好。先后吸引了青岛啤酒、斯美7、特食品、东江湖酒业、东江湖渔业、金浩茶油、金万嘉肉制品、郴州大诚中药饮片公司等16家知名食品生产企业入园，完成基础设施投资1.5亿元，企业总投资达15亿元以上，是一座新兴的食品工业园区，；资兴市食品工业园区项目已经覆盖全市粮油、水产、果茶、畜牧等大宗农产品加工以及农产品物流，目前，以罗围食品工业园为中心，集聚在唐洞街道鲤鱼江镇东江镇区域的农产品加工企业达43家，被国家农业部认定为全国首批农产品加工创业基地。资兴经济开发区江北工业园：是资兴市实施新型工业化战略的重要平台，面积6.2平方公里，与罗围食品工业园隔江相望，产业定位以冶金、化工、建材、机械为主。自2006年开发以来，江北工业园先后修建了8、东江西路、凤凰路、阳安西路；2008年启动了秀流路、汉宁西路、高山路建设，江北工业园的路网架构基本形成。同时，加大基础设施配套力度，启动了8400平方米的标准厂房建设。通过筑巢引风，江北工业园成为了我市招商引资的首选平台。先后落户江北工业园的项目有：华润电力鲤鱼江有限公司、鲤鱼江水电有限公司、圣泰隆陶瓷纤维有限公司、展泰冶炼有限公司、丰越冶炼有限公司、湖南鑫阁铝材有限公司、创兴人造板有限公司、东江铋业有限公司、金翼彩印有限公司等。总投资达10亿元以上的华信有色大型铅铲联产综合回收项目将落户江北工业园；江北工业园标准厂房规划总用地面积52亩，总建筑面积347608平方米，其中厂房建筑面积23799、0平方米，办公楼建筑面积3630平方米，宿舍等辅助用房建筑面积7340.8平方米，主要用于电子、服装、鞋帽等轻工业产业项目。,中南油茶控股公司项目落户资兴市罗围食品工业园2012年2月21日，湖南中南油茶控股有限公司年加工1万吨茶籽新厂扩建工程项目在资兴市罗围食品工业园举行奠基仪式。郴州市人大常委会主任钟本强宣布项目开工。湖南中南油茶控股有限公司集油茶育苗、种植、高端茶油及衍生品、生产加工、销售于一体，公司注册资本金6345万元，总资产3.6亿元。公司目前有油茶林10.3万亩，育苗基地1300余亩，加工基地110亩，生产基地遍及省内常德、衡阳、株洲、郴州、永州及贵州铜仁等地市二十多个县，年产高10、产轻型机质苗1500万株、纯茶油2000吨，带动5万农户增收。公司力争3-5年后，油茶种植面积将达到30万亩，年油茶籽加工、销售1万吨，销售收入10亿元，实现利润3亿元。,资兴市首个茶食品加工项目资兴东江狗脑贡茶业有限公司（位于罗围食品工业园）资兴东江狗脑贡茶业有限公司是一家以茶叶生产、加工、销售为一体的专业厂家，已形成“基地种植+生产加工+科研开发+市场营销”的经营模式。公司注册生产的“狗脑贡”牌茶叶因独特的地理土质条件，具有“高香、味浓、回甘、耐泡”等众多特点，多次荣获国际国内茶叶评比金奖，是湖南省著名商标。资兴狗脑贡茶业二期项目占地面积21.16亩，总建筑面积1.1万平方米，总投资约1511、00万元，规划中融入江南庭院式景观设计，是一座适合于生产、生活、观光的新型现代化厂房。该项目将用于茶熟食品、茶糕、蜜饯等茶类延伸产品的深加工。,资兴市食品工业园着力打造啤酒黄酒白酒三大酒类知名品牌 资兴市食品工业园区内的青岛啤酒（郴州）有限公司、湖南神和酒业股份公司和郴州东江湖酒业有限公司分别着力打造啤酒、黄酒、白酒三大酒类知名品牌，预计2012将实现销售收入5亿元以上，上交增值税、消费税等各税近1亿元，成为引领资兴市食品加工的龙头企业。青岛啤酒（郴州）有限公司是郴州市首批引进的国际知名啤酒品牌企业，于2000年2月成立，占地面积11.6万平方米，至今累计完成工业增加值28.6亿元，上缴税金412、.32亿元，产销量连年保持旺盛的增长态势，市场占有率不断攀升，2012年4月18日年产6万KL易拉罐项目又正式投产下线，成为青岛啤酒易拉罐产品在湖南唯一命名的生产基地。湖南神和酒业股份公司创立于2001年，是一家集研发、生产和销售于一体的养生性黄酒生产企业，已投资6千万，占地面积五十亩，年产优质养生性黄酒3000吨，拥有独立的自主知识产权。郴州东江湖酒业有限公司是郴州市首家规模化生产、品牌化经营的白酒类生产企业，年产优质浓香型白酒2600吨。,2012年2月24日，总投资10亿元的“园中园”项目，湖南（资兴）佛山工业园正式落户湖南资兴经济开发区。资兴市向打造千亿园区承接产业转移目标又迈出了坚实13、一步。资兴市提出“大干新三年，冲刺百强县”新目标。作为资兴市经济发展的主战场，资兴经济开发区力争三年冲打造千亿工业园区，创建国家级开发区。为实现目标，资兴市努力抢抓湘南地区获批国家级承接产业转移示范基地战略机遇，重点围绕新材料新能源、先进制造、电子信息、食品加工等重点产业，做大做强国家级食品加工创业基地，发展壮大湖南省新材料产业示范基地，着力打造承接产业最优平台、食品加工国家品牌和战略新兴产业国家品牌同时，资兴市紧紧围绕产业链和产业集群招商，重点突出新材料新能源项目的引进，充分利用资兴水、电、煤等资源优势和有色金属精深加工产业优势以及相对区位优势和人文优势等综合性比较优势，吸引外商前来投资。三14、年内，力争新引进投资5000万元以上的项目50个以上，新引进中国500强行业前十强或上市公司6家以上。加大基础设施建设力度，完成新园区资五产业园4.46平方公里内的征地拆迁工作，抓好资五产业园路网建设，建成江背、盈丰、环城北等全部主干道路，完成集中安置区建设；全面完善江北工业园、食品工业园人行道、路灯等配套建设，全面完成标准厂房示范点建设，实施封闭式物业管理，并新增标准厂房60万平方米以上；抓好园区光轩LED、科创、鸿通仓储、兴荣、三辉、华信二期、华康二期、鑫阁三期等在建续建项目建设。另外，资兴市努力做大做强新材料、有色金属精深加工等主导产业，形成新材料、有色金属精深加工工业产值达600亿元的15、产能，重点抓好华信、展泰有色、华康新材料等大项目的建设，努力打造国家级新材料产业示范基地；做大做强国家农产品加工示范基地，形成百亿食品加工产业，实施好名牌产业战略，推进食品药品加工产业，促进金万嘉、大诚中药、狗脑贡、神农有机茶、希品纯净水等一批食品药品加工业形成产能。,近年来，资兴市城市GDP逐年递增，但是2010年度GDP增幅有所下调；下调2.6个百分点；另外，对比2005年与2010年三大产业比值，第二产业发展较快，区域产业逐步升级，工业化进程的推进也带动了区域城市化的发展；,从统计来看，自2005年至2010年，资兴市财政收入实现了稳步增长；这也得益于区域工业的发展；,人均可支配收入方面16、，自2005年至2010年，城镇居民人均可支配收入增幅相对农村较快；农民人均收入增长相对缓慢,城市小结：,区位优势：资兴市位于湖南省东南部，地处湘粤赣三省交汇处，是湖南对接粤港澳的前沿，是郴州开拓国际市场的重要基地，处于珠三角资本扩散和产业梯度转移的重要承接带，是红三角经济圈中的重要城市。,交通优势：资兴交通便捷，省道S322线贯穿全境，郴资桂高等级公路上S322线与京珠高速公路和106、107国道相通，铁路有郴三线与京广线相连。,资源优势：资兴素有“水乡、电城、煤都、林海、游乐园、基因库”的美称。国家AAAA级景区东江湖蓄水81.2亿立方米，水、火电装机容量150万千瓦；煤炭储量3亿吨，年产17、量300万吨；活立木蓄积量1045万立方米，年产商品材15万立方米，是全国重点林业县市之一，森林覆盖率达74%；水泥年生产能力300万吨，是湖南省重点能源基地和建材基地。,园区建设优势：资兴市经济开发区位于资兴市市区内，是1992年经湖南省政府批准设立的省级开发区，全区规划了四个园区：一是以老城区为主“三来一补”加工基地。二是罗围食品工业园。三是旅游休闲区。四是资兴经济开发区江北工业园。,城市转型：面对煤炭资源的枯竭，资兴市在积极谋求城市的转型升级，着力培养六大替代产业：其中，包括发展食品产业集群（方便食品、旅游食品）；发展特色农林产品基地（特色蔬菜水果）,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 18、客户需求 项目定位,项目区位,项目实景,产品力与SWOT分析,W&T,优势与机会,项目地块土地相对平整开阔，周边道路基础设施完善，便于进场施工；项项目地块依托罗围及周边居住社区，生活及商业氛围逐渐形成并发展；项目较大的规模的体量有利于打造区域内较为齐全的农贸市场；有利于形成市场的规模化、规范化；项目毗邻交通干道资兴市迎宾路；地处罗围村社区的中心地带。居住氛围逐渐形成并发展；,项目区的商业氛围及区域认知还有待提升；,SWOT分析的定位导向：资源整合差异化定位强调外部优势，提升内部价值内外资源整合与市场区隔,S&O,W&T,劣势与威胁,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,目录,19、区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,持有方式,进货渠道,这边的蔬菜进货很多都是从兴华批发市场批发过来的，而兴华也主要是去蔬菜产地批发为主-市场摊主,本案看法,资兴目前的水果批发主要集中在兴华市场等几个市场；-水果市场经营户,现身说法,这边是的市场总体来说都是租赁为主的，销售的几乎没有；-干货调料经营户,绝大多数市场以统一租赁为主，对外销售的相对较少（私人老板）,多数客户认为我们项目适合搞终端零售（针对东江组团）；目前多数人对于项目区的关注度还不错；,绝大多数客户的水果批发主要从水果产地批发（例如;广东、云南、海南等地）。部分水果会20、去郴州批发拿货；,摊主同声：本区域在当地人看来还是不错的；依托罗围及周边社区，适合搞终端零售农贸市场；,购租意向,摊主同声：现有市场卫生条件不良，经营简单，设备落后；部分市场设计不够合理,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,现有市场不足,多数经营户认为现有蔬菜市场相对较小；规模有待提升,本案关注,多数商户最关心项目的位置租金管理水平及周边消费能力大小；一般只会选择一层的区域经营。,现身说法,我们是资兴本地的，现在我们也想弄个摊位，离家近点也方便；就是现在当地也没有个像样的市场；有的话会考虑的 当地商贩,多数商户希望租赁，但有部分经济实力强的商户明确表达了购买意愿。,市场管理水平很21、重要，在市场安全方面设备要配齐全；例如监控等等。此外市场要有较好的秩序；要统一管理；如果你们的项目起来了，希望也通知我一声，最好帮忙弄个位置好点的铺位；市场摊主,你看我们这边的铺位都被前面的挡住了，所以这边生意就明显没有前面好，以后你们设计的时候最好是设计的合理一点，最好都能兼顾的到，不要有太多的死角 市场摊主,购买意向,本案关注,顾客同声：终端零售（农贸市场）是选择的方向，蔬果、水产、肉类、粮油及冷冻市场等都有市场空间，,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,目前选择,目前附近多数客户会选择在资兴兴华批发市场批发蔬菜及水果干货等,多数客户认为本案位置还是不错的,未来搞大中型批发及22、零售都还好,但也担心经营管理如果跟不上,难以搞活市场。,现身说法,我们买菜图的是方便，当然有便宜的，我们也会去的，货比三家嘛，反正有好市场我们也愿意去的。-买菜顾客,你们那里比起兴华市场还是有点远的，基本不大会到那里去，批发的话应该还可以！-买菜顾客,有部分客户表示到时会去关注菜场摊位,商户则多关注未来商铺的价格等,投资意向客户还是有部分的。,当地这边的市场都不卖的，基本都是出租，你们的市场如果卖的话，价格合理我们可能会考虑买的，-本地经营户,蔬菜面积要考虑设置大一点，配送量比兴华大，停车要方便。市场内要有货车三轮车能进到每个摊位装卸货。停车加防盗防晒暴胎。交通设计要合理，不要造成拥堵；,考虑23、到冬天太冷夏天太热。需要新建星级室内市场；另外，市场管理要规范，让人气旺起来。,市场设计要合理（例如考虑设置鱼池和剖鱼池）；干货设置商铺，主排水管要DE500，鲜肉区：要白色聚脂塑料板、柜台要矮点；考虑好停车区域；管理要规范；,不能离开镇中心建市场，原来在800米建了上个新市场，没人去。因为是小城市只有镇中心才有配套的其它商业，分开了变没人去。二层加电梯加坡道，还要加上自产自销。,摊主同声汇编：,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,他们在说什么？,市场管理要规范,市场设计要合理,停车很重要,交通动线要合理,地段交通也很重要,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,优质水24、果产地,备注：鉴于水果品类较多：在此不一一列举，以上仅供参考,市场预测,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,定性及定量分析：以资兴兴华市场为可比对象,对比唐洞组团兴华市场，可以推断出：作为服务东江组团的本案蔬菜市场至少需要：3167 的面积；,蔬菜/水果市场,对比唐洞组团兴华市场，可以推断出：作为服务东江组团的本案水果市场至少需要：463 的面积；,参照1*3M 储1吨冷冻物品：东江组团0.032万吨需求量则需要冷冻面积在320左右,冷库/鲜肉市场,定性及定量分析：以资兴兴华市场为可比对象,对比唐洞组团兴华市场，可以推断出：作为服务东江组团的本案鲜肉市场至少需要：1252 的面积25、；,水产/干货,定性及定量分析：以资兴兴华市场为可比对象,对比唐洞组团兴华市场，可以推断出：作为服务东江组团的本案蔬菜市场至少需要：950 的面积；,对比唐洞组团兴华市场，可以推断出：作为服务东江组团的本案蔬菜市场至少需要：1232 的面积；,目录,区域市场 自身解析 市场竞争 客户需求 项目定位,资兴市场规模较小，脏乱差,通过对市场和目标客户的综合分析，我们发现竞争市场与本案之间存在如下关键词：,资兴市场,城北批发市场,大部分市场缺少冷库配置,经营较为原始，自发形式，缺少引导，吸附力不强,分散的市场布局，很难集中体现资兴农林副渔等品牌发展,交通区位优势,满足东江，辐射鲤鱼江,完善的管理体制,26、以零售+小批发体系,五星级农贸市场,定位,依托区域完善交通“批发+零售”服务东江，辐射鲤鱼江五星级农贸市场,综合优劣分析，我们给与本案的形象占位是：,不算最大，但却是区域内市场集约化最高的终端批发兼零售系统,立足东江组团，服务周边组团，面向整个城区，着力打造五星级的农贸市场,点明市场站位立足市场基础,定位特色：1、实行城乡生态农业示范区对口供货；保证市场货源充足，质量保证；2、开辟农贸商务电子平台，实行“虚实”结合的市场经营模式，把实体商铺和网络商铺结合起来。3、在供应和输出上，强化竞市场争力。保证经营户和客商的绝对利益。,资兴市 东江 一站式 五星级农贸专业交易平台,项目定位-辐射半径,自身27、解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,辐射区域：立足东江组团，辐射鲤鱼江组团,罗围农贸市场（本案）辐射主要以立足资兴东江组团为主，服务罗围社区及周边区域，往北亦能辐射鲤鱼江组团，以补充鲤鱼江市场不足；,目前东江市场受鲤鱼江市场辐射影响相对较大,南北辐射的竞争，主要靠市场产品以及“一站式”规模，以及市场服务平台等优势。,项目定位-竞争对手,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,果蔬农副核心竞争对手：整个资兴城区，就本项目规模来讲，本案最具竞争力的对手是规划鲤鱼江市场（规划农贸建筑面积：12696）在辐射区域上，鲤鱼江市场主要以立足鲤鱼江组团为主，辐射周边组团，所以，对于本案来28、说还存在相应的市场重叠部分；,其他从集约化的角度来说，我们要打造的是一站式的服务，更具有优势；当然，作为资兴名优特产展示窗口之一，我们可以考虑联合食品加工企业进行展销；实现强强联合；从而达到互利共赢的局面；,综合内外竞争分析：市场占位都比较低，没有一家站在地区农业发展及农副品牌展示的概念高度。,资兴,唐洞组团,东江组团,核心竞争态势：,鲤鱼江组团,从资兴东江组团内部竞争市场来看，市场起步较晚，体量较小，且比较分散。因此，本案有较大的发挥空间。因此，在竞争关系上，本案的集约化优势必须强调。尤其是一站式的集约化价值，这是资兴东江片区其它市场都不具备的。,总需求规模评估：,自身解析,市场竞争,客户需29、求,区域市场,项目定位,项目定位-规模定位,其它市场方向：,如果市场面积盈余，容积率做不够，还有如下方向可以拓展补充：1、中型超市（2F）2、小型百货(2F)3、银行等配套(1F)；这些都是关联产业，比较容易整合统一。,项目定位-业态定位,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,项目定位-功能定位,内部功能定位综合思想 我们定位方向是，本案建成后是资兴东江组团建筑面积最大，配套设施最完备，服务功能最齐全，驻场经营户最多，展示和交易品种最全，销售量最大的农贸市场。应参照国内外先进的设计经验，精心规划布局，全力打造完整的五星级农贸市场。同30、时加强综合功能，强调民众的参与和体验性，改变其它市场人气不足的现状，合理设置商业、文化、游憩、公共服务、商务等设施。创造出一个富有生命力的农贸市场；注重功能的齐全，主打服务牌，营造出一个舒适惬意的市场环境，使其建筑空间、功能和人的活动与城市的环境系统融为一体。因此，本案未来要成为资兴地区集展示、销售、学习、信息交流、售后服务、农产品教育、科普等功能于一体的综合性现代化区域。共8大功能：,一、农贸形象功能二、农业农贸服务功能三、贸易功能四、科普博览功能,五、行政与广告策划功能六、物流功能七、商务功能八、区域交通枢纽功能,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,项目定位-功能定31、位,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,一、农贸形象功能,外围形象功能,核心形象功能,抓住迎宾路及西侧这一区域干线通过广场或适度退让，辅助雕塑小品等手法，集中设置商务办公，会展等功能，通过现代的建筑处理，与城市相呼应，实现紧密衔接。,围绕资兴特色农副产品组成的品牌展销中心，营造体验型的消费购物环境。同时也集中了项目的休憩和商展等功能，可通过雕塑小品，体现项目科普意义,项目定位-功能定位,二、农业农贸服务功能,转变传统市场经营经验，将人性化的市场买卖变成一种享受过程，让整个交易主客都安心、放心、顺心。这是现代化标准星级市场32、的服务体验。具体服务职能如下：,市场交易区（详细功能组织根据业态定）8大农产品分交易区，满足客户一站式购物需求；配套服务区：会展、商务办公区、电子商务区、支农研究、培训中心、住宿、银行、餐饮、购物休闲娱乐等；保证客户、经营户的生活必须。市场行政管理中心（电子系统解决方案）市场管理(证照办理、岗前培训、电子称校验、物价监察、用户档案记录、市场安保)-质量管理（核实鉴定质量疫情报告、索票索证、商品抽检、商品销毁）,大型农贸市场电子交易系统终端方案杭州光影未来另行提供。,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,项目定位-功能定位,33、三、贸易功能功能,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,资兴品牌农特产区 集中资兴当地农特产，；水果展批区 省级特产水果区+反季水果批发区+进口水果批发区 蔬菜批展区（全档位）常季蔬菜批发+反季蔬菜批发 农副批展区（全铺位）干货+调料+腌制品 禽蛋畜肉批展区 冷冻食品批展区 海鲜冷配批展区,依托冷库配置，集中设计有气味，车流大，注意风向车流等影响；,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,项目定位-功能定位,四、科普博览功能,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,特色品牌展示中心 集中资兴地区农业发展及农产品品牌发展计划等有关农业知识规划；国际农展服34、务中心 搭建国际化农产品交流平台，开展论坛、贸易等大型国际化峰会；农业发展培训中心 依托支农等政策，定期组织专业果蔬栽培技术及经营讲座等；信息合作交流中心 组织行业领导、专家、学者与企业之间指导、交流与合作、科技创新、技术孵化及培训构建一个信息、理念的交汇、交流平台，促进产品发展。,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,项目定位-功能定位,五、行政与广告功能,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,综合管理中心（政府、协会驻场办公）政府主管部门驻场监管市场的整体运营职责，以协会牵头组织各种农产品交流展示活动。促动完善并承办每年举办湘南区郴州资兴等农博会。市场运营35、管理中心（招商、策划、经营）前期招商部负责市场的招商工作，并保证市场的长期满员。运营部门依托策划、广告等手段，加强整体宣传推广的力度，提高知名度，汇聚人气商气；,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,项目定位-功能定位,六、物流功能,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,物流产业发展迅速；立体交通初具规模；仓储资源丰富；物流货物品种集中；,本案通过设置物流功能区、停车场等配套，吸引品牌物流公司进驻，配置各种吨位的运输车辆，尤其是果蔬、冷藏等运输车辆，保证市场农产品顺利吞吐。,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,项目定位-功能定位,七、商36、务居住功能,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,本市场建成后，使资兴市东江向高科技水准、综合辐射功能、枢纽型的星际农贸市场的目标迈进。它以农产品批发服务产业为基础，同时建设体现先进环保理念的、极具特色风貌的现代化市场商住生活配套。,商务区：主要包括商务、办公、金融等，沿项目西侧道路布置。市场配套生活区：主要为满足市场经营户购置或租赁的居住用房。以及日常生活服务配套，诸如商超、理发、干洗等。,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,项目定位-功能定位,八、区域交通枢纽功能,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,结合区域交通动线，合理安排市场车辆进出口37、；以及根据市场内部业态布局，合理安排市场干支道路，尽量做到人、车分时分流。保证市场人气均匀流通以及车辆畅达吐纳。,干道重吨位车流,次道低吨位车流,原则上负一层及地面一层为重吨位业态、二层为轻吨位的业态。,内部8大功能协调，打造资兴东江首席一站式五星级专业交易平台,项目定位-功能定位,现代简洁的建筑风格，体现遵义国际化、现代化发展城市精神！,建筑风格定位,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,热情奔放的山城精神：秀美山城，湘南作为革命老区的印象正在焕然一新。随着交通和经济的发展，资兴由原来的闭塞开始走向开放，他们是醇厚与奔放的一群人。他们有着能够接受新鲜事物，追求生活享受的本真。本区38、域城市感的协调统一：项目地处资兴市东江罗围片区，考虑到建筑的城市形象功能，以及区域形象协调统一性。开发团队的性格融合因此，我们建议本项目的整体格调体现“城市感、现代感”。,项目定位-面积定位,项目价格定位思想，及各类物业定价体系参考,综合其他市场，我们给本案的商铺、档位面积定位：,结合几个市场的物业特征及面积尺寸，再结合农贸市场的设计经验，我们给资兴东江组团罗围市场的物业面积配比定位如下：,注：以上尺寸为步测或目测，最终以常规商铺设计尺寸，根据设计需要，最后定夺。,项目定位-价格定位,项目价格定位思想，及各类物业定价体系参考,一、定价依据：参考范围广农贸市场价格不同于其它房产定价体系，主要原因39、是缺少参考比较。由于辐射较远，经营户来自全国各地及周边省市，因此定价上还不能完全针对本地的经营户。必须综合多方因素，才能制订出合理的价格。1、资兴农贸批发市场价格体系；2、郴州农贸市场价格体系；通过比较后，进行综合评判，得出适合市场的价格。,二、定价物业：物业种类多农贸批发市场，根据情况，会产生包括有产权的商铺、写字楼、无产权的经营档位等；1、商铺：前期，一般参考周边商铺价格行情，并适度调低10%20%进行销售；2、写字楼、住宅：一般按照常规市场操作，但价格调整会在20%30%之间；（产权）3、批发档位：档位销售一般经营权打包形式销售，实际参考的还是租赁价格；4、冷库：普遍不存在销售行为，但可40、以尝试使用权打包形式销售。,资兴/郴州 农贸批发市场租售价格参考,结合三地价格比例：我们给资兴市场的价格定位：,项目定位-运营模式,租售结合，6大创新策略保障市场持续健康运营。,自身解析,市场竞争,客户需求,区域市场,项目定位,农贸市场开发不同于其它商业地产开发。关键是农贸领域投资一直被官方垄断，市场化较晚；经营群体素质不高，长期被歧视；产权不清晰，销售壁垒等，造成很多人不了解其潜在的投资价值。,光影10年来的操作经验发现，农贸的运营模式正在发生改变，与其它商业的运作模式正在接近。“租售结合”的操作思路正在被接受，但“销售”的环节操作难度还很大，主要原因就是产权划分问题。结合这些因素，我们对于41、本项目的整体运营策略，也是最高理想：,具体投资分析见后,农贸市场租售，一般包括产权销售（大产权）和经营权（小产权）销售。大产权销售就如同一般的商铺销售，小产权销售就是一般的经营期打包销售。一般分为5年、10年、20年，40年资金总额大，时间长，一般人不大冒险。农贸市场经营，目前整体比较乱，不够规范，规范性的农贸市场运营应涵盖如下六大创新策略，即：培训（管理层+经营户）、货源（经营户+签约基地+签约协会+签约市场）管理（现代化设备）、品牌（包装+推广）、设备（商场化配置）、网络（电子商务）等。,租售+运营=6大运营创新模式,提高农贸市场管理人员和经营户的素质,熟悉农贸管理课程，是农贸市场开发经营42、的前提。在管理上岗，经营户进场前，必须实行分级管理培训。即：管理人员培训和经营户培训。,管理人员培训：管理人员培训涵盖如下内容。市场综合管理；文件与台账管理；食品安全管理；卫生防疫管理；经营制度管理；消防安全管理；安保交通管理；岗位职责管理；,光影另外提供专业详细的农贸管理培训，不仅做好硬件建筑设计，更要做好软性技术服务。,经营户培训：经营户培训涵盖如下内容：进场经营手续；市场经营规则；各种费用缴交；市场文明守则；市场卫生责任；市场消防常识；市场转让租赁；,打造星级文明市场，提升经营户素质，保障市场有序和谐运转,多渠道引进优质农产品和经营商,丰富的货源，能够提升市场的竞争力，是市场的生存保障。43、市场的商气大小，对于物业价值高低有极大影响，甚至影响到投资回收周期及利润率大小。因此，需要多渠道引进优质货源和经营商,1、签约优质农产品基地：优先组织签约资兴特色农产品基地进场的同时，积极引郴州乃至湘南各区特色基地农产品进场，尤其是输出量较大的绿色农产品，保障农产品的质量。2、签约省级区域供货商挑选全国知名的品牌省区，绿色无公害农产品基地进驻市场，以集团签约的规模优势形成湘南地区的辐射优势。3、签约品牌农产品生产商；精选全国品牌农副产品入场，譬如柑橘、银鱼山茶油等当地优势，再集合全国其它品牌在当地销量较好的农产品（水果）。,4、积极推动行业会展经济；组织成立当地农副产品协会，政府支持，利用协会44、的优势组织承办全国性乃至国际性农产品博览会，云集各地品牌供应商和采购商。5、发挥电子商务吸引力；通过搭建电子商务平台，实行“虚实”两铺的推广模式，尤其是利用深圳的窗口城市，积极发挥进出口优势。提升平台的销售效应。吸引各级品牌商家加盟，以丰富的货源和营销渠道，提升市场的国内外影响力。总体上：保障市场经营品类结构合理；保障市场产品质量、品牌及安全性。,引进现代化管理体系，保障市场高效运营,为了提高市场的管理水平和运行效率，在管理手段上建议创新实用现代化的管理设备，这些在现代化的星级农贸市场中都得到了应用。,1、监控系统；,2、电子公示广告系统；,2、多媒体触摸查询系统；,在市场各个重要位置，安装摄45、像头，实行处处时时监控。加强市场实时监控，加强市场运行和现场管理，及时预防和处理各种买卖纠纷。时刻监控道路交通，遇到高峰期及时疏通，保证市场有序运营。,配置电子公示系统可以具有如下几种优势：及时发布市场各种通知和公告；公告当日市场果蔬及农副产品的指导价格；公示各种违规现象，及农产品检测情况，以示监督。承接经营户的各种有偿广告，提高经营收入。,信息查询系统，为经营户和采购商提供各种便捷查询提供方便；经营户诚信公示查询；全国蔬菜市场行情查询；各地品牌农产品信息查询；物流信息查询；农产品价格查询；,统一市场形象包装，实行品牌化推广,打破传统农贸市场模糊的视觉系统，统一的形象包装，为市场建立统一的品牌46、识别系统。,市场化征集项目标志。通过视觉传达系统，营造项目独特的标志形象，扩大市场影响力。确立项目醒目广告语抓住项目的核心卖点以及排它性价值，提炼核心宣传语，实现核心价值传达。定位项目对外推广统一说辞通过模块化的基础信息建立，进行批量的对外讲解，配合各种渠道广告，实现项目的市场认知。实行农贸模式化操控农贸有自己独特传播圈，光影未来将在项目操作中提供全套农贸营销模式和策略指导。,实行农批市场商场化配置，提升舒适度。,传统农贸批发市场的形象总会模糊我们的视线，近几年出现的大型现代农贸批发市场的特征已经告诉我们，农贸的购物环境正在大幅提升。通常采用设备有：,1、地磅、扶手滚梯；,2、一体化标准摊位、档位；,3、一卡通系统；,大落差处理,项目定位-投资回报,农贸市场项目投资回报预测,结论:本市场以立足服务全市为主，依照7384平米的市场面积进行规划布局；则年租金收益回报约：410万元；（不含市场销售部分及其他市场交易税费）,END！本次提案全部结束谢谢聆听，请不吝指正！,