1、绿城深蓝中心底层营销逻辑&2023年传播策略提报2023/01/09命题之外的课题住宅/商业/整盘/落地60%/15%/15%/10%住宅/商业/整盘/落地从未在任何城市见过，一个项目可以领先一座城市这么多至今服务两年的西派澜岸，高低也算毕节的“高端项目”央企品牌、德溪公园、西派园林、中心区位、政商文娱.按传统价值对比，标标准准的“高端配置”整个毕节对“高端”的认知，不过如此直到，深蓝中心出现.深蓝中心之前，我们认为的豪宅售楼部是这样深蓝中心之后，真正的豪宅售楼部其实是这样深蓝中心之前，我们认为的商业配套是这样深蓝中心之后，真正的商业配套其实是这样深蓝中心之前，我们认为的豪宅应该长这样深蓝中心2、之后，真正的豪宅其实长这样不怪市场，不怪客户只怪深蓝中心一上来就用力太猛捅破了当地的认知天花板一切都看似很完美、很合理，却出现了一个不太合理的结果：转化率除去首开的34%，一直只处于5%左右漂亮的数据背后，藏着更多的错失潜在客户我们太需要临门这一脚了！转化率，是今年必须解决的首要问题告别“幸存者偏差”跳出已成交客户的答案，还原未成交客户的心态有知名度、愿意来、第一眼认可、有支付能力但最后不买单，为什么？再看报告的汇总反馈：1、缺少把控、引领客户的能力2、客群普遍承价低3、有承价能力客群，销售逼定能力不足4、观望情绪较重缺引导、觉得贵、再观望一句官方话：价值感知没有转化成价格认可两句大白话：比竞3、品贵2000左右的单价，到底贵在哪？多花的钱，到底花在哪？住深蓝中心，和住其他项目，有什么本质区别？客户说不出来，我们答不上来聚焦到推广端，三个原因：价值翻译不到位 关键信息有丢失 口碑传递有损耗根据转化率反观推广说得太含蓄/说得太官方/说得太传统我们说的，大众听不听？懂不懂？认不认？我们的任务：重塑天花板豪宅该有的形象然后无损传递完整价值豪宅的感性之路/目的之一：够豪豪宅的逻辑永远不是告诉罗列规划文本、经济指标，这是刚需盘的做法只要是罗列，不管内容多牛逼，都会让人觉得你永远不够豪之前的推广，我们只是把深蓝中心当做“豪宅”传播但是深蓝的标签，远不止“豪宅”还是占据城市最好资源的“豪宅”还是领先4、毕节十几年开发理念的“豪宅”还是绿城不计成本把一切都做到极致的“豪宅”.什么样的推广姿态，才能匹配以上事实？反复强调自己是豪宅缺乏力量感，姿态也不够高还会陷入和其他“豪宅”短兵相接的窘境大胆跳出来，看看深蓝中心的出现，还有什么更宏大的意义？三句话总结：深蓝中心之前，豪宅是没有标准的深蓝以一己之力，让所有毕节人知道，真正的豪宅应该长什么样深蓝中心之前，楼市是没有参考的绿城以领先毕节几十年的开发理念实施降维打击，整个楼市找不到同类参考深蓝中心之前，业内是没有案例的整个毕节历史，没有出现过“超越地产，更是地标”的作品甚至，深蓝中心之前，毕节是没有豪宅的是的，这才是我们最大的底气，才是我们为这座城市带5、来的终极意义豪宅的感性之路/目的之二：够贵“豪宅”可以在市中心，也可以在郊区可以是大面积，也可以是小面积可以有配套，也可以没有标准参差不齐，但都离不开一个核心指标：够贵贵，也是本案在客户心中的最大标签不要回避，直接回应贵是好事还是坏事？看你怎么说贵不是坏事，只要价值匹配再贵也只是一锤子买卖便宜不是好事，如果货不对板再便宜以后还得接着买贵，有贵的道理一步到位，必须够贵绿城深蓝中心，没有平替的豪宅感性之路，让所有人知道我们够豪，够贵理性之路，让所有人认同为什么够豪，够贵豪宅的理性之路价值往深处挖，推广往浅处说有没有发现，房地产发展这么多年对于豪宅的定义一直趋于模糊，无法界定豪宅推广，最常见的做法就6、是通过设计和文案的逼格强行把调性往上拔，使之看上去像“豪宅”至于具体“豪”在哪，很少有项目能给出答案哪怕有答案，也能在其他项目上找到类似的存在最多做到“相对豪，而非绝对豪”这不是豪宅的推广逻辑，购房者不傻回归认知，尊重认知，直视认知未成交客户对于深蓝中心的真实疑惑你有公园，他家也有公园你在中心，他家也在中心你有商业，他家也有商业.更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案 为什么觉得贵？因为价值感知薄弱 为什么价值感知薄弱？因为不知道和其他项目的本质区别 为什么不知道本质区别？因为缺失一套“深蓝中心独有的豪宅标准”更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案我们认为，豪宅7、必须是有标准的，且标准是绝对的带着这份执念，我们调查了全国数十个知名豪宅，尝试找到背后的规律更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案当我们把这15条铁律，套回深蓝中心，发现原来豪宅的定义如此清晰明了一切价值都变得可总结、可归类、可共识更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案有了这些标准，我们终于可以回应（未成交）客户的那几个终极问题：为什么这么贵？我们凭什么是豪宅？住这里，和住其他地方，有什么本质区别？更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案深蓝中心核心价值要素分析“真的豪宅，大有不同”更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案 更多方案关8、注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案正是因为有了15条硬指标，我们才有底气说出“深蓝之前，没有豪宅”也能说出“真的豪宅，大有不同”更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案15条硬指标只是素材，如果不能落地应用，辅助销售，那等于没提更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案15条硬指标的配套动作：1+N11套现场物料1份销售说辞1个销售动作1份销售物料1篇推文解读1套自媒体稿件NN场线下发布会N篇连载推文更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案1套现场物料豪宅蓝皮书更多方案关注公众号地产智库精选9、 免费领取最新2000案1份销售说辞将15条硬指标融入说辞正视藏在客户内心的对比1个销售动作鼓励客户带着其他项目物料来看房“1份物料，抵扣1000”X更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案1篇推文解读当地大V、贵阳大V、官方公众号1套真豪宅=15项硬指标这才是豪宅应该有的样子当我们在谈论豪宅的时候，到底在谈论什么更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案1套自媒体稿件更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案N篇连载推文关于深蓝中心，你不知道的那些事一关于深蓝中心，你不知道的那些事二关于深蓝中心，你不知道的那些事三关于深蓝中心，你不知道的那些事四更多方案10、关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案N场线下发布会咖啡馆除了卖咖啡，拍照打卡，还能怎么辅助销售？做线下小型产品发布会“咖啡馆里的深蓝中心”频次：一个月一次对象：到访客户、未成交客户内容：反复宣讲15条硬指标做成常驻活动，在公众号持续报道更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案有了15条硬指标和配套动作，我们有望解决三个难题：1、价值到价格的认知转化问题2、转化率过低问题 缺少把控、引领客户的能力（直接解决）有承价能力客群，销售逼定能力不足（直接解决）观望情绪较重（侧面解决）客群普遍承价低（无法解决）3、小户型的去化问题聚焦产品，不论再怎么包装、抠得再细，客户天然会算账、11、会对比，这是人性更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案深蓝中心的105=其他家的130-140对于这种对比，我们无法通过任何有效手段化解少几十的心理抗性整盘价值产品价值豪宅里卖小户型的底层逻辑用无法可比拟的整盘价值，消解无法应对的小户型抗性更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案建议再做两个动作拍大片&做画册更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案三个忽视的传播素材：现场有打卡点，没有充分利用业主有好口碑，没有充分扩散品牌有小故事，没有充分挖掘更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案1、拍大片真正的豪宅，应该有与其匹配的实景大片更多方案12、关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案如果绿城官方做一组打卡照，应该是什么样？更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案注众 官方大片正式出炉更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案官方大片正式出炉更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案2、做画册绿城真正的品牌价值，不是排名、不是资金、不是规模而是过去28年沉淀下来的一个个真实小故事更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案敲不坏的楼梯一颗价值2000万的树一位业主买了桂花城的商铺后打算进行室内装修，按照设计图纸的要 求，他需要把13、原本的楼梯敲掉，换成木质的，他找好了泥水工，谈妥了价格就离开了。2个小时后，业主接到了泥水工的电话：老板，这活我没法干，俺敲过梁、拆过房，没见过像你们家这么硬、这么难敲的楼梯，你找别人吧。师傅工钱也没收就走了。敲不坏的楼梯是对绿城品质最直接的验证。绿城的工程品质也一直是业内翘楚，同行学习的榜样。2006年3月，南京玫瑰园一期别墅组团在完成规划，计划动工的时候，项目总经理在视察工地现场时发现，一颗约莫20-30年份的双头朴树，突兀的出现在规划的道路中间，如果将这棵树移走，可能会是使它凋零，如果保留这棵树，就需要改规划。经过项目团队的讨论，一致决定将它保留下来，以及其他连带的树木，为此，这个组团的14、规划又做了3-4轮修改，由48幢减少为47幢，减少了约2000万的收益。当交付时，前来收房的业主听说了这个故事，纷纷为绿城因1颗树而少建了1幢别墅竖起了大拇指：你们真是有心了，把房子种在了树林里。更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案包括项目本身，一年时间不到，也积累了不少的小故事走失的小女孩差点遗失的档案袋更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案同时，深蓝中心问世至今，有购买抗性，但没有负面口碑和评价在楼市暴雷，信任缺失的今天，这是非常难得可贵的一个品质更是一个应该加工、应该放大的素材更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案只有豪宅才会出现的三类物15、料深蓝style：深蓝形象深蓝画册：口碑传播豪宅白皮书：豪宅标准三种用法建议成套赠与成交客户/成套放置二楼书台/单独赠与其他客户更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案住宅/商业/整盘/落地更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案住宅和商业，要分开推广我们的商业是城市级、旗舰级、综合体级体量，应该享有单独推广线豪宅和商业的调性互不相融，只有分开才能保持自己的调性运营逻辑、营销逻辑、入市节奏大相径庭更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案分开推广唯一的问题：怎么让人们知道，我们的商业，和豪宅是绑定在一起的？更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2016、00案两个手段解决超级案名X超级符号更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案超级案名/命名的艺术要单独推广商业，就需要一个单独的名字更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案这个名字必须有四重意义：1、一眼能够看出的商业属性2、一眼能够识别的从属关系3、一眼能够看懂的商业形态4、一眼能够记住的超级案名更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案1、里，一眼能够看出的商业属性2、深蓝，一眼能够识别和深蓝中心的从属关系3、深蓝里，一眼能够记住的超级案名4、深蓝里&太古里，一眼就能看懂太古里的规划设计更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案超级案名要17、搭配超级符号所幸，深蓝中心已经有一个现存的问世一年的，深入人心的超级符号更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案这个超级符号，放在商业推广上，不止是设计的象征，更不止是简单的元素这个符号，会有更新，更实际的意义更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案住宅/商业/整盘/落地更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案“综合体”一直是整盘的代名词今天，我们斗胆提出一些不同的看法更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案为什么用综合体？因为我们想推广住宅的同时，把商业配套纳入进来按照经验，“综合体”是最标准、最稳妥的答案更多方案关注公众号地产智库精选18、 免费领取最新2000案商业配套的意义是什么？起码在23年，是辅助住宅，助力去化更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案用综合体有没有实际作用？1、此前没有“综合体”，缺乏认知“综合体”是专业的规划词汇，无法转化成实际生活感知2、落地周期较长（2025年）周期长，导致客户对该价值更多是观望、迟疑态度3、不是住宅销售的必要因素根据之前的豪宅因素分析，商业&综合体只是豪宅硬指标的一项因素更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案聚焦23年整盘定位_豪宅区？把“住宅”和“商业”都填在这个空里住宅：用一个词，就能突显豪宅属性，并且一眼就能看懂，口口可以相传商业：用一个词，就能19、突显商业属性，该属性只为商业独有更多方案关注公众号地产智库精选 免费领取最新2000案用哪个词，可以体现我们的豪宅级别？更多方案关注公众号地产智库精选 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