1、房地产企业培训方案目录第一章 工程概况3第二章 项目组织架构及岗位职责4第一节、项目组织架构图4第二节、项目部各岗位职责4第三章 项目管理制度13第一节、项目管理员工行为准则13第二节、项目管理目标14第三节、项目会议制度14第四节、图纸会审及技术管理制度15第五节、质量管理制度17第六节、进度计划管理制度21第七节、安全文明施工管理制度24第八节、合同管理制度26第九节、成本控管理制度27第十节、信息管理制度29第十一节、材料、设备采购管理制度32第十二节 隐蔽工程验收制度33第四章 房地产开发工程建设流程管理35第一节 施工准备阶段工作流程管理35第二节 施工阶段工作流程管理43第五章 项2、目监理管理制度58第一节 监理规划编制规定59第二节 监理实施细则编制规定61第三节 旁站监理规定62第四节 监理月报编写规定64第五节 监理日志记录规定65第一章 工程概况 半湖畔山（贺胜）新城地处咸宁市北大门，紧邻武汉江夏区和咸宁市，位于咸宁市咸安区的最北端，是展示咸宁风貌的北大门，拥有广阔的腹地和丰富的自然资源。 贺胜桥地区属于武汉市圈的辐射范围，它位于武汉咸宁的发展轴上。随着武汉城市圈基础设施一天花建设的进行，武汉咸宁城际铁路及武汉城市圈外环线的建成，圈内交通网路体系逐步形成与优化，形成一小时交通圈，交通优势十分明显。 半湖畔山（贺胜）新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、武广高速铁路、13、07国道、京珠高速公路等交通动脉，处于武汉城市圈综合配套改革试验区及长株潭开发区的中间地带，辖有鱼米之乡的斧头湖，全镇素有“四线穿南北，一湖连长江”的地理优势，古往今来一直未交通要塞和商务云集之地。 半湖畔山项目首期计划开工300亩，建筑面积10万M2。第二章 项目组织架构及岗位职责第一节、项目组织架构图项目组织架构图第二节、项目部各岗位职责一、部门职责1、工程（监理）部职责1.1、负责工程施工总体组织管理；1.2、负责工程工期、质量、成本、进度总体控制与管理，并提出有效建议；1.3、负责现场安全管理与文明施工，协助施工单位在计划目标内将建设工程建成投入使用，为施工单位提供管理和技术服务；1.4、4、负责各单位工程、分部、分项工程的现场质量监理、设计变更、检查施工质量及施工进度；1.5、负责与设计单位协调与沟通；1.6、负责楼宇移交及配合维修；1.7、根据施工单位的委托，客观、公正地执行监理任务，严格按监理服务合同文件规定的各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工安全管理、合同管理、信息管理的控制工作；1.8、审查分包单位的资质，并提出审查意见，负责签发项目监理机构的文件和指令；1.9、负责审定施工单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；1.10、审核签署施工单位的申请、支付证书和竣工结算；1.11、审查和处理工程变更，参与工程质量事故的调查；1.12、组织编写并签5、发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结。1.13、负责起草项目公司工程成本管理办法、流程和标准；1.14、收集、分析工程成本相关的工程技术和事故信息资料，编制工程分项预算方案；1.15、负责工程成本控制，提出工程成本控制改善建议；1.16、负责工程合同管理。2、市政配套部职责2.1、协助投资部完成土地谈判前期市政配套相关部门咨询和资料收集，提供可行性操作方案及投资估算；2.2、了解项目周边市政配套情况，提供市政配套主管职能部门许可的配套设计参数及配套方案；2.3、负责提供市政配套主管职能部门许可的配套设计参数及配套方案，优化设计方案，谈判和签订市政配套框架性协议，并监督执行；6、2.4、负责市政配套框架性协议谈判和签订，负责项目市政配套工程施工合同签订并监督执行；2.5、负责审核、监督市政配套工程主材的招标定价，做好成本控制工作。2.6、负责现场机电、市政类工程施工管理。2.7、负责机电、市政类各专项验收及相关许可证、合格证的办理。3、开发部职责3.1、负责所辖公司营业执照、土地接收等房地产开发各环节所有证件办理；3.2、负责组织拆迁、完成交地；3.3、负责工程项目建设过程中政府部门的各种验收及相关许可证、合格证的办理；3.4、负责开拓、建立和维护与政府的沟通机制。4、综合部职责4.1、负责项目公司财务、人力资源、行政等工作，与总部各相关部门协同运作；4.2、负责各项7、行政事务。4.3、参与制定公司年度经营计划，组织编制公司年度财务预算；4.4、执行、监督、检查、总结经营计划和预算的执行情况，提出调整建议；4.5、编写公司经营管理状况的财务分析报告，努力降低成本、增收节支、提高效益；4.6、负责经营绩效考核；4.7、综合统计并分析公司债务、现金流量及各项业务情况。二、岗位职责1、项目总经理1.1、对项目的进度、质量、安全文明、成本负责。1.2、协调项目内部和外部关系。1.3、按公司发展计划、要求完成项目建设。1.4、按集团要求，在周边地区进行项目拓展。1.5、为集团培养输送后备人才。2、工程（监理）部经理职责2.1、全面负责项目工程质量、进度、成本、安全生产8、和文明施工，完成公司下达的建设任务；2.2、负责项目公司合同管理，负责项目成本目标的制定和执行，负责本项目工程标准的制定；2.3、负责本项目的招标采购工作；2.4、负责本工程项目开发有关的工程合约类文件的编制与工程实施过程中的管理；2.5、全面负责与工程有关的管理工作，负责所有对施工单位联系单的签发与监督落实情况；2.6、负责施工总包单位、甲方指定分包单位的协调工作；2.7、执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；2.8、负责编制宏观进度计划，编排整个项目的网络进度计划并监控实施。2.9、全面负责设计变更的现场控制及现场签证工作；2.10、定期或不定期负责组织各专业工程师9、对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查。2.11、全面负责工程（监理）部专业人员工作指导和培训及考核工作；2.12、全面负责工程经验总结和项目后评估工作。3、土建（监理）主管工程师职责3.1、负责责任区域的施工单位、分包施工单位的监督管理工作；3.2、全面负责责任区域工程质量、进度、安全、成本、信息、协调等管理工作；3.3、全面负责责任区域与工程有关的工作计划并监控其实施；3.4、全面负责责任区域施工管理协调工作；3.5、全面负责责任区域设计变更的现场控制及现场签证工作；3.6、定期或不定期负责组织责任区域各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等10、方面的检查。3.7、全面负责责任区域工程（监理）部专业人员工作指导和培训及考核工作；3.8、全面负责责任区域工程经验总结和项目后评估工作。3.9、负责责任区域土建类工程图纸的全面审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；3.10、负责责任区域施工现场准备工作，确定红线点，复核单体建筑的放线工作，围墙、道路及临时设施，负责协调组织施工场地向施工单位移交工作；3.11、负责 “责任区域内施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；3.12、在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导专业监理工程师、施工单位的工作，使工程进11、度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；3.13、协调组织责任区域工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司的工程交接工作。3.14、负责责任区域内的资料管理。4、土建（监理）工程师职责4.1、复核进场材料质量和数量；4.2、实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；4.3、实际掌握施工进度情况，及时向土建（监理）主管工程师反映进度滞后情况；4.4、对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；4.5、实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；4.6、检查施工单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及使用、运行状况，并做12、好检查记录。4.7、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。4.8、按设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。发现问题及时指出并向主管工程师报告。4.9、做好监理日志和有关的监理记录。4.10、收集整理责任范围内的工程技术资料和安全资料并做好台账。5、造价工程师兼资料员岗位职责5.1、协助工程部经理负责项目成本、合同管理控制工作。5.2、及时分析市场形势变化特点，掌握工程项目造价预结算变化情况，积极做好项目成本测算、项目预结算；5.3、负责集团、公司、行业所要求申报、填报和汇集的各类信息、档案、表单、表式的制作13、和上报工作；5.4、对所发包的工程项目，认真做好目标成本控制计划的实施监控工作，分析项目分阶段完成进度工作量增减变化情况。在此基础上做好工程款支付结算审核；5.5、积极了解市场价格行情，主要设备(材料)招标采购，对价格贯彻货比三家的原则，结合项目设计质量标准、需求量、急需与否，平衡制定标底价格。对付款、供货(运、装、卸)方式、时间(进度衔接)、质量验收方式、现场保管、保修、违约索赔作重点权衡。5.6、审查本项目工程计量和造价管理工作；5.7、审查工程进度款，提出审核意见；5.8、审查合理化建议的费用节省情况；5.9、审核施工单位工程进度用款和材料采购用款计划，严格控制投资；5.10、编制工程投14、资完成情况的图表，及时进行投资跟踪；5.11、对有争议的计量计价问题提出处理意见，提出索赔处理意见，对工程变更对投资的影响提出意见；5.12、负责审核施工单位提交的竣工结算；5.13、收集、整理投资控制资料，编制投资控制的监理日志；5.14、集团有关工程方面的文件收发、传阅、归档；5.15、工程资料信息监控和上传。5.16、承担上级交办的其它工作。6、市政配套部经理职责6.1、全面负责项目市政配套所有相关专业的质量、安全、进度、成本控制及相关专项工作的申报、合同谈判、施工管理、协调、验收开通，直至向物业公司移交的全过程，协助项目总经理完成本项目建设。6.2、监督项目市政配套所有相关专业的质量、15、安全、进度、成本控制。7、水电(监理)工程师、主管工程师职责7.1、协助部门经理工作，主管责任地块项目市政配套所有相关专业的质量、安全、进度、成本控制及相关的对内对外协调工作。7.2、检查施工单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及使用、运行状况，并做好检查记录。7.3、实际掌握施工进度情况，及时向部门经理反映进度滞后情况；7.4、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。7.5、按设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。7.6、做好监理日志和有关的监理记录。7.7、责任区域内工程技术资料和安全资料的收集、整理、16、归档、竣工验收备案资料落实等工作。8、造价工程师兼资料员岗位职责8.1、集团有关市政配套、机电工程方面的文件收发、传阅、归档；8.2、负责工程市政配套、机电工程方面的合同管理、造价审核，对接集团造价部机电审核组、集团市政配套部造价审核部。9、开发部经理职责9.1、参与项目前期的工作，调查意向土地的相关资料、配合总经理拟订收地计划、落实配套框架协议、办理相关资质证书等。9.2、负责收集与土地开发有关的法律、法规的变化信息，把握土地开发市场动态，并及时沟通与上报。9.3、配合项目总建立与完善开发部的组织架构和管理体制，共同维系好政府各职能部门的公共关系。9.4、与各合作单位充分协调，保持良好沟通，17、维系好合作关系。9.5、依照拟定的宏观计划，组织开发部员工办理修建性详细规划审批、工程规划证、工程施工证、预售许可证等，并随时结合工程进度及时调整办证进度。9.6、统筹开发部的部门建设与管理，负责本部门与公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工作全权负责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序。9.7、根据公司要求，与周边村委和公司协商和初审各项合作性协议。9.8、配合公司其它部门完成相关工作任务，完成直接上级交办的其他工作任务。10、开发报建专员职责10.1、掌握政策法规，恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系。10.2、熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。1018、.3、与各合作单位保持良好的沟通与合作，包括设计、施工、监理、勘察等单位。10.4、具备项目开发相关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作，并及时发现设计工作中的问题，提出解决问题的途径。10.5、及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作，确保档案移交的完整性。10.6、协助开发部经理完成公司各项开发报表，并及时上报。10.7、完成开发部经理交办的其他工作。10.8、开发工作的保密。11、综合部经理职责11.1、在项目总的领导下，全面负责本部门的工作。11.2、负责公司人事、内务、行政、工资核算等工作。11.3、负责公司人事劳动工资管理工作，严格执行国家颁布的劳动法和有关劳动人事法规规定，制定、19、修订及实施公司各项劳动人事管理制度。12、人力资源专员职责12.1、在综合部经理领导下负责公司人事工作，起草有关人事工作管理的初步意见；12.2、负责按用人标准配备齐全各类人才，人尽其才，合理调配员工到最适当的岗位上，做好人才挖掘、引进工作；12.3、负责保存员工的人事档案，做好各类人力资源状况的统计、分析、预测、调整、查询和人才库建立等工作；12.4、具体负责办理招聘、劳动合同签订或续签，以及职务任免、调配、解聘、离退休的申请报批手续；12.5、具体负责员工户藉调动、职称评定、住房分配预案测算等管理工作及办理其申请报批手续；12.6、负责落实劳动安全保护，参与公司劳动安全、工伤事故的调查、善20、后处理和补偿。13、财务专员职责13.1、根据国家财务制度和财经法规，结合项目实际情况，制定适用的财务管理办法；13.2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目；13.3、围绕项目的经营发展规划和工作计划，负责编制项目财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金；13.4、配合集团财务部做好公司各项资金的收取与支出管理。13.5、定期汇总公司的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。13.6、做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。13.7、定期检查财务计划、费用预算执21、行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。13.8、保守公司机密，维护公司利益。14、行政助理职责14.1、负责做好各种行政会议的组织准备和催办落实工作，收集情况反映。14.2、负责组织承上启下，沟通各个方面的联系，安排和组织好公务接待和各项活动。14.3、负责完成有关文件、通知、电信及其它公文的装订，收发登记和传递。14.4、负责搞好会议室、接待室及领导办公室的卫生工作。14.5、负责在完成办公室日常工作的基础上，组织完成领导临时交办的各项任务。第三章 项目管理制度第一节、项目管理员工行为准则一、遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣誉22、感。二、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、按图纸设计要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。三、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完成时总结反馈，扬长避短，减少工作中的不必要差错。四、维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。五、对非职权范围内的事情，不得越权处理。 六、下级服从上级，上级积极关心下级，相互尊重，关心团结，善于沟通与协作，善于听取别人好的意见与建议，分工协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量。七、加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作，对工作中出现的问23、题互相支持，积极寻找解决办法。 八、积极配合监理单位及施工单位的工作事务。杜绝工作的任何刁难行为。严禁利用公司赋予的职权或工作之便收受他人利益或财物；不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意。九、严格控制工程的一切费用，工程拨付款、工程签证、结算必须按公司规章及程序进行。十、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务专长，积极主动协调解决施工中出现的问题，倡导合理化建设，为公司的经营效益的提高出谋献策。十一、按时上、下班，工作时间因私外出必须取得上级批准及办理请假手续。 十二、未经批准，不得擅自休假。 十三、不在工作时间内从事非工作事宜。因公外出需主管批准。24、 十四、上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。 十五、工作中遇到不知如何处理的情况及时向主管报告。十六、厉行节约，爱护公物。不利用公司的办公设备干私活。 十七、办公室应保持整洁，公共卫生要自觉清扫和维护，不准随地乱倒污物。十八、下班前桌面文件需整理放入柜或夹，公用档案应放回原处。 十九、未经批准，不得在其他公司进行兼职工作。 第二节、项目管理目标一、工程进度目标:实际工程进度达到公司节点计划要求，按期开盘，按期交楼。二、工程质量目标: 项目一次验收通过率95%，公司创优100活动中总体得分达90分以上，顾客满意度95%。三、工程安全与文明施工目标:无重大质量安全事故，四、工程投25、资目标：工程结算费用不超过工程预算费用。五、项目管理部资料与文件管理目标：本项目部工程资料完整，归档资料按公司要求全部合格；监理资料齐全，当地政府行政主管部门抽查全部合格，无不良记录，严格按当地档案部门要求进行归档、存档。第三节、项目会议制度一、工程周例会1、 周例会定于每周二下午15：00开始，由监理公司总监主持。请各单位相关人员准时到场参加，未按时参加会议每次处罚100200元，无故缺席会议每次处罚5001000元。2、 各施工单位至少提前3个小时报本周工作总结和下周工作安排，以及需要甲方或监理进行多方协调的问题。3、 工程总承包单位现场负责人作本周工作总结和下周计划，并提出需要各方努力解26、决的问题。4、 项目各分包单位作本周工作总结和下周计划，并提出需要甲方出面总协调的问题。5、 项目监理负责人对工程情况作总结，并对会议中提出的问题从监理的职责做出协调。6、 甲方项目负责人（甲方代表）对工程的建设情况作点评，按照公司下发的计划对现场工作做出布置，对需要甲方协调的问题做出处理意见。7、 监理对会议中的决议做好记录，并在会议结束前重申会议的重要决议、决定。二、工程月例会月例会结合周例会召开或由甲方另行通知。月例会要求各施工单位对月度工作总结，并汇报下月工作安排计划。三、工程专题会议专题会议是针对突发性、紧迫性问题，非定期召开的工程管理会议。要求各相关单位明确会议议题，有针对性地协调27、解决。四、会议注意事项1、各单位做工作总结和下周（月）工作计划时要尽量言简意赅，重点应是工作的总结检查和问题的协调解决。2、 甲方和监理对工程建设作点评时应对上周（月）安排工作和需整改的问题作检查。3、 监理单位应在24小时内整理好会议纪要，附上各参会单位会签表，并发工程例会各参加单位。4、各参加单位对会议纪要存在疑问的，应在收到会议纪要后24小时内上报监理单位处理，否则，视认可会议纪要全部内容。第四节、图纸会审及技术管理制度一、图纸会审1、图纸会审内容图纸会审一般是在业主预审和施工单位自审的基础上，由业主主持设计、监理、施工及质检部门等有关人员参加，重点解决以下8个方面的问题：1.1 理解设28、计意图和业主对工程的要求；1.2审查结构是否安全，设计深度是否满足指导施工；1.3贯彻国家及行业规范、标准情况；1.4建筑、结构图与其他专业图有无矛盾冲突；1.5工程部位、高程、尺寸及材料标准等是否准确一致；1.6新技术、新工艺、新设备、新材料的采用是否有问题；1.7根据设计要求，审查施工单位是否具备组织施工的条件；1.8设计图纸上标明的内容与施工合同的工作范围有无差异，对工期和费用的影响应由业主决定；2、 图纸会审要求2.1 各施工单位项目经理及主要技术人员；监理单位总监及专业监理工程师须按时参加图纸会审，不得无故迟到或缺席。2.2设计交底应由设计单位汇总形成书面文件并发至业主、监理和施工单29、位。2.3图纸会审应由施工单位、监理单位、项目主管工程师填写图纸会审内容，并形成书面汇总提前三天送设计院各专业负责人。2.4图纸会审记录由施工单位项目技术负责人整理形成书面文件，经监理、业主、设计项目负责人会签确认、盖单位公章，并作为本项目设计技术文件，分别由设计、监理、施工和项目归档保存。二、技术管理1、各施工单位、监理单位须了解项目的整体规划设计，清楚项目的定位和建设标准。2、对接收的施工图纸、文件，应及时进行审核工作，并反馈意见，特别对设计变更；对于分发的施工图纸、文件应作好接收单位的签收；对在施工中因设计变更而过期的设计文件应标识并及时处理。3、在施工过程中对于图纸错误或明显不合理处应30、及时提出，协同监理、业主、设计院在确定的时限内处理回复。4、按合同规定的具体技术、质量及规范要求由承包商负责深化设计，并报监理、业主、设计院审核批准，作为加工制造和正式施工的依据。5、施工组织设计和专项施工方案须在施工前一周上报，经监理批复，业主审批同意后，方可施工。各施工单位必须按批复审批意见进行施工。6、各施工单位应做好施工技术交底工作，并形成书面文件记录，并及时上报监理、业主方。7、各分部分项工程要求采用“样板”先行的制度，“样板”工序须拍照形成技术文件提交监理、业主方。第五节、质量管理制度 一、组织架构由工程部经理担任组长，市政配套部经理担任副组长，组员包含各区域主管工程师、工程师。负31、责工程总体质量控制。二、质量控制点定位放线，桩基施工，地下室施工，铝合金门窗安装，单元门、入户门安装，栏杆扶手安装，地下室、屋面防水施工，卫生间防水涂膜施工，精装修，水暖电管线预留预埋，绝缘电阻测试、接地电阻测试、通电试运行、全负荷运行、设备联动等。三、工程招投标1、选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构适应本项目的成本控制目标，杜绝层层转包。提高自身管理能力。适当进行专业分包，尽可能整合社会资源，为我所用。2、每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的，中标率应控制在 30以内。四、组织图纸会审及技术交底组织图纸会审及技术交底，避免因图纸问题而造成质量缺32、陷或引起返工、窝工。对专业工程及重点部位，要求进行二次深化设计。五、方案审查督促施工单位编制好施工组织设计、施工方案、各分项工程开工报告，并及时组织有关专业工程师进行审查。着重审查施工工艺和组织措施能否保证工程质量，对建筑通病有无针对性的有效措施，施工单位的内部质量保证体系是否可靠、有效，是否满足质量控制要求，人员、岗位责任制是否落实等。1、总承包商和各分包商在施工前，编制各自承包工程的施工方案，并报甲方、监理审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。2、项目中拟审批的施工方案包括：总体施工组织设计、测量方案、冬、雨季施工方案、桩基施工方案、基坑支护施工方案、地下防水施工方33、案、混凝土施工方案、钢筋施工方案、模板施工方案、砌筑施工方案、脚手架施工方案、屋面工程施工方案、装修施工组织设计、成品保护施工方案、设备专业施工组织设计等施工方案。六、资质审查对施工单位进行资质审查，审查包括主要管理人员和技术人员是否与承诺的组织架构一致。组织承包人进行水平、高程控制点的移交，检查落实承包人放出的定位轴线和高程坐标复核结果，确保建筑物位置准确无误。七、把好材料质量关工程使用的原材料要按规定现场抽检试验，合格后方准使用。实施产品准用证或使用认证证书管理的产品，应具备产品准用证或使用认证证书。1、施工前，对于工程中材料必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护34、方式，并由相关部门进行封样。2、不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备进场时，都须按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。3、未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。4、对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。八、样板引路1、样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、铝合金门窗，钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、屋面工程等都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。2、对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，通过35、试验和鉴定后，才可应用的工程上。九、日常质量管理1、坚持做好日常巡查现场施工质量的监督和指导工作，把好隐蔽工程验收和中间验收关和把好工序交接验收及竣工验收关。相关验收资料或签证资料完整及时签认，关键工作的旁站记录与巡查记录要每天同步跟进，对于关键工作要每天检查施工单位的施工记录是否完整、真实、准确。2、严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。3、每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。4、强化过程监督，加强对施工单位的管理，实施对施工单位严格质量控制。重点监管工程承包商36、的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注施工单位的成本控制，评价供方的表现。十、质量事故处理1、对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经设计、甲方、监理认可后才能进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。2、对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。十一、分户验收把握竣工验收最后防线工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，不放行任何不合格的产品，将从政府的抽样验收提高到 100的验收。十二、入住前质量检查和维修根据完工后内部检查的流程和方法，工程（监理）部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对37、发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。十三、成品保护措施1、铝合金门窗：运输时应妥善捆扎，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风；禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物；在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面；门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损；已安装的门窗框洞口不得作为运料通道；严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物；外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑；应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫38、伤面层；门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护；在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。2、入户门：运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运；进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风；进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施；对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口；施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物；应防止利器划伤门窗表面；39、防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。3、 防水层：基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护；养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩；合理安排施工顺序，避免过早上人走动；已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业；穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换，地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。4、涂料与油漆：在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀；将门窗用风钩或用木楔固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏；涂40、料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。5、地坪：安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面；粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。6、地砖：结合层砂浆尚未达到强度前，其他各工种不得进入同一施工区操作。不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖。其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。7、电梯安装完毕41、后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行保养。十五、工程保修工程保修阶段，负责检查工程状况定期回访，判别质量缺陷责任，按有关规定督促保修。十六、沟通与支持1、沟通活动：与主要施工单位，特别是其领导层建立正确的关系，使工程获得其公司层面的支持。2、管理与技术支持：设计交底、施工节点与细部交底、技术标准交底、施工工艺交底、施工组织与配合交底、质量控制点交底和施工样板交底等；第六节、进度计划管理制度一、工程进度管理制度1、进度管理的依据。进度管理是项目公司管理工作的核心，是企业利润实现的保障，是项42、目公司日常工作最主要的目的。工程进度管理工作的主要依据为：1、集团审批的一级计划表、二级计划表和三级计划表；2、项目专项工作计划；3、施工单位上报的总施工计划及月、周施工计划。2项目三级计划2.1、项目一级计划：按集团规定节点，由集团运营中心负责监控。2.2、项目二级计划：按集团统一规定节点，由区域公司工程技术部监控。2.3、项目三级计划：按集团计划模板，由项目总经理负责监控。2.4、工程进度管理工作以集团审批的三级计划表工作项关键节点为核心，检查督促各项工期的落实。工程师应该密切关注现场每栋楼的施工进度，一旦发现现场进度落后于三级计划表的要求，就要及时跟进，分析落后的原因，与施工单位的进行沟43、通，督促其增加人力、物力，力争与计划保持一致。如果现场出现特殊情况（一般指有较大影响客观因素），经与施工方负责人沟通后仍不能依照三级计划表的进度要求进行的，则需要通知项目总办对三级计划表进行调整，调整后重新发布。3、项目专项工作计划，各部门依据项目二、三级节点计划编制，用于指导岗位级的工作。4、总施工进度计划审核4.1、总包单位进场后，要求总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进度计划，上报工程（监理）部。4.2、工程（监理）部着重审核项目总施工进度计划与三级计划的各关键工期节点的符合性，对其中配合销售的工作应有具体的安排。审核其合理性和可行性，以及施工组织设计中有关施工进度计划44、的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。4.3、对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，工程（监理）部按此计划进行监督。5、施工过程中施工进度计划审核5.1、施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划、周计划，主管工程师、工程师审核各责任区域计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性，并提交工程（监理）部经理审查。5.2、工程师在审核中应检查的重点为： 5.2.1、计划工作项：查看是否有漏项，各个工序安排的时间是否合理，各工序前后逻辑上有无问题；5.2.2、资源的准备：人力（工作人数和工作45、时间）和物力（包括材料、设备、资金等）能否及时供应；5.2.3、整体计划：是否留了富裕时间，重点看一下关键工序的安排是否满足集团工期要求；5.2.4、计划外的考虑：对施工计划的审查，不能仅仅停留在计划本身，还要考虑要整个施工环境的配合，即各种施工本身外的客观情况，避免因为那些本身可预测的事件影响计划的执行。5.3、对工期滞后情况，要求查明原因，并制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足项目总施工进度计划，该方案报工程（监理）部存档。6、总包施工协调管理6.1、对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制项目46、总施工进度计划时，应充分考虑甲方指定分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。6.2、施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。6.3、工程（监理）部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。7、奖惩机制除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：地下室结构、预售节点、主体封顶、外架拆除等。8、甲方指定分包工程施工进度计划控制各分包商在进场前，工程（监理）部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，工程（监理）部审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料47、供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。9、现场进度管理中的注意点：9.1、做好施工前的准备工作，一是做好现场的各项准备工作，包括场地提供，临水临电接入等。二是做好图纸的准备工作，包括及时追图、安排图纸会审等。9.2、施工中的“先一步”思考和重点巡视。对于进度管理，甲方需对施工计划整体考虑，在某个工序施工前若干天，甲方工程师就要考虑后续工作的安排，比如，需要准备哪些材料（材料的进场时间一般由施工单位自行决定，只要不影响施工即可），需要哪些部门配合，是否有别的施工队要交叉作业等等。另外，要求工程师熟知每栋楼的计划进度要求，对于施工进度落后的楼栋，可与施48、工单位进行沟通，要求加人、加料和加班。9.3、考虑合同调整和突发事件对进度的影响。对于较大的合同调整，要尽早和施工单位协商，合理调整资源配置和进度计划，使合同调整对目标进度计划的影响减到最小。一些自然灾害和政府政策会导致现场施工计划受影响（如亚运会停工等），这时候就要尽早和施工单位协商后续的施工安排，尽可能的在允许的范围内施工，降低这些突发事件的整个工期的影响。第七节、安全文明施工管理制度 一、安全生产管理制度1、组织架构：由项目总经理担任组长，工程部经理担任副组长，组员包含市政配套部经理、各区域主管工程师、各参建单位项目经理、安全主任。2、管理目标：在本工程建设期间，重大安全伤亡事故为0。349、重大安全事故根据建设部工程建设重大事故报告和调查程序规定（建设部第 3 号令）来认定。4、在管理过程中，应严格执行各级政府对安全工作的相关规定，实行安全生产责任制，对施工现场管理、沟槽及基坑开挖、现场防火防爆、脚手架安全、起重设备及机械设备的安全、现场用电管理、房屋拆除安全管理、高空作业等采取有效管理手段，杜绝事故的发生。5、应实施的安全防范行为：5.1、贯彻执行“安全第一、预防为主”的方针，遵守安全生产的法律、法规以及各类安全生产的规章和标准。5.2、建立整个项目的安全生产责任制和管理网络，建立安全监督机构，制定安全管理的程序。5.3、施工单位落实安全生产的组织保证体系，建立安全生产责任制50、，签订安全生产协议书。5.4、督促施工单位检查主要机械、设备等的技术性能及安全条件。5.5、督促施工单位进行安全生产教育，对所有操作人员进行安全技术交底。5.6、审查施工单位施工方案及安全防护措施；检查安全技术措施和劳动保护措施的落实情况。5.7、监督检查施工单位施工现场的消防工作、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等工作。5.8、定期将工程安全生产的动态通过书面、录象或网络形式向集团公司汇报。二、文明施工管理制度1、组织架构：由工程部经理担任组长，各区域主管工程师任副组长，组员由各区域工程师组成。2、出入口、办公室、食堂、宿舍、厕所、材料堆放场、施工道路实行硬地化。3、宿舍、食堂、厕所布置合理，宿51、舍、食堂离开污染源。4、道路畅通，有连续排水设施，无积水。设置洗车槽，以硬地或钢板铺垫。设置垃圾池，集中堆放垃圾，并及时清理。5、沿工地四周设置稳固、整洁、美观、具有一定高度的围墙或围拦。电梯井口、通道口、预留洞口等处要设置有效的防护设施。在施工中的建筑物边缘要设置有效的防护设施。安全网要不漏挂、不脱落，安全网材料质量要符合有关规范。6、现场住宿要保证每人有足够的空间，出入方便、卫生整洁、通风、采光良好、安全。7、食堂要符合卫生条件和环卫要求，厨房工作人员必须身体健康，办理健康证，并定期到市一级医院作健康检查，持上岗证上岗。8、厕所要有水源冲洗，有专人清洁。9、各合同段建立各自的安全文明施工制52、度，内容包括：责任制度、检查制度、综合评比制度、奖罚制度。建立安全文明施工档案，做好宣传教育工作。做好卫生管理、噪音控制、安全卫生工作。第八节、合同管理制度一、合同编制合同文本的编制，合同格式按照以下顺序依次选用：本公司的制式、行业推荐的制式、合同另一方的制式。经过招投标的项目，招标文件、投标文件及招投标过程中的问题澄清、合同谈判的内容作为合同文件的一部分。二、对合同进行内审1、合同起草人应按照碧桂园项目合同文件汇审单内容认真填写，造价合约部初审后发各部门审核，最终由公司领导批准。2、对合同的第三方确认2.1、合同的第三方是指合同法规规定的签证方和公证方及合同当事人同意的监督方。2.2、需要签53、证和公证的合同，按有关法规、规章办理确认。2.3、监督方，也称见证方或非当事人的丙方。按有关规定或当事人协商确认。三、合同签订1、项目管理部结合实际管理经验和本项目的实际情况，参照国家规定的标准文本，起草合同文本（总承包合同及专业性较强的分包合同由公司造价部起草）。合同条款必须是双方协商一致的，不应提出单方面的不合理要求。2、严格按照承包商的投标价格执行，不任意压价或增加附带条件。3、严格按照承包商在投标文件中提出的竞争措施和优惠条件执行。4、要求承包商必须提供风险转移措施，包括合同履约保证金、担保和保险等手段，保证能够消除不可抗力外的干扰因素对工程目标所产生的的影响。5、明确所有合同范围内的54、承包内容（除招标文件特别规定外），承包商不得提出索赔（包括费用索赔和进度索赔）。四、合同的成立与生效1、合同当事人双方法人盖章、法人代表签章，合同即成立。2、当事人双方应互相出具并提供法定代表人证明书和/或法定代表人委托书（如需委托的），否则合同不能生效。3、需要按规定经第三方确认的合同，自当事人双方办理确认手续后，合同生效。五、合同的发放和归档1、合同文件完成后应及时整理发放和归档。发放是指当事方和非当事方的项目管理等单位的接收，只发放合同副本；发放需履行登记签收手续。2、发放合同的执行者一公司或合同的执行人。3、发放合同的支付者一公司计划财务部。4、合同的归档工作由各责任部门负责。包括土建55、施工合同正、副本及其各册清单归档，技术合同附件正本（副本）及其清单归档，非技术合同正、副本及其清单归档，技术合同电子文件（软盘、硬盘）压缩备份归档。第九节、成本控管理制度 一、进度款支付项目付款形式，一般采用月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程形象进度表，各专业工程师、主管工程师负责审核确认上月完成的工程量，造价工程师复核，工程部经理审核，总经理复审后，上报集团审批。二、施工过程成本管理1、开工前，工程（监理）部组织总承包商、设计院进行图纸会审，尽量将图纸问题消化在设计阶段，减少工程返工，避免浪费。2、变更及签证管理。在总包合同签订后，设计人员、甲方、监理、乙方要进行图纸会审，设计交底56、，尽可能的把设计疑问和问题找出，及时解决。正常情况下，甲方和乙方都应在具体工序的施工前，仔细查看图纸，避免到了具体施工才发现有问题。施工方或者项目部发现图纸问题，可以通过业务联系单的形式给设计院，要求出具设计变更。如果是设计院首先发现需要变更处，可以自行以设计变更单的形式发给项目部，由项目部转交监理单位和施工单位。如果现场已经施工才发现存在问题，或者施工后因销售问题需要修改等，这时候如果要重新施工或返工，则工程部可对重新施工区域进行签证（这里的签证指的是经济类签证，包括的四类情况如下表所示）。可签证的事件发生后，施工方需在第一时间找现场管理的我方工程师到现场复核，同时，还要准备影像资料，确认后57、15天内，施工单位就要将签证表上报至监理单位，经监理单位审核后，至我方专业工程师、工程部经理、项目总经理和区域总裁审核确认。签证一共分为四类，在区域总裁确认后对应的处理流程如下：签证类型后续处理流程各类型桩的隐蔽验收签证记录由区域总裁审批后在桩完工后一个月内送集团工程造价管理部备案。地基土质情况变化引起基础换填，超深挖土方签证记录（含挡土墙工程），由设计变更修改引起的返工、已完工的签证记录由区域总裁审批确认后十天内送集团造价管理部备案。措施费包干以外的由施工方案引起的签证记录（如基坑支护，基础部分的降水处理，施工区域范围以外的临设道路，临水临电等）区域总裁审批方案后（二天内）,将方案及工程费用58、送各地区项目造价部对工程造价费用进行初审后，交集团工程造价管理部审核后将造价费用建议反馈给项目部(一周内),项目部与施工单位协商确认后将最终的工程造价费用送区域总裁审批后(十天内)送工程造价管理部备案（如协商不一致则另提新方案按上述流程重新审批)。其他零星签证记录单（单项签证金额在5000元以下）由区域总裁审批确认后十天内送集团造价管理部备案。在审批确认并备案后，施工方需根据合同规定上报其自行计算的工程量依次给监理单位、项目部（指专业工程师、工程部经理、项目总经理）、地区造价部（如果有）初审（签证相关文档参见附件3），审核无误后呈至集团造价部复审，最后至区域总裁审核，无误后将回复意见传达至监理59、单位和施工单位。另外，对于上述表格中第三类签证，如是我方提出的，可通过业务联系单的形式发给施工单位，请其完成施工，完成后我方给予签证。第十节、信息管理制度一、信息管理制度1、建立系统、完善的信息网络平台。根据性质的不同，建立相应的信息网络，明确联络人员，保持稳定、畅通的信息渠道，保证工程信息能够准确、及时的传达到有关各方。针对重大的工程技术问题和灾害性事故，应制定特别的信息传递渠道，保证事故发生后，有关人员能够在第一时刻了解到事故状况，迅速作出决策。2、全面收集设计、施工等有关的工程信息和资料，通过计算机等先进的设备和手段进行信息的统计、汇总、整理和存储，使设计者能及时了解到施工状况，施工者能60、够方便的查阅设计资料，管理者能够全面了解工程情况，达到资源共享，提高信息资源的利用效率，从而提高项目的管理水平。3、建立信息发布制度。将工程信息进行整理和汇编，定期通过书面或网络向公司、政府职能部门、社会有关方面进行通报，接收监督。二、文件、图纸管理制度1、文件的编制1.1、碧桂园项目公司体系、支持性管理文件由工程（监理）部组织编制。1.2、其他文件的编制，由各部门负责人组织编制执行。2、文件的审批和发布2.1、碧桂园项目公司体系、支持性管理文件由工程（监理）部有关职能部门编制，经工程（监理）部经理审核、项目总经理批准后发布。2.2、其他文件，由文件相关编制部门的领导审核、项目总经理批准后，由61、综合部统一编号、发布。2.3、碧桂园项目公司需要购置的标准、法规性文件，由综合部统一购买、编号后，向有关人员发放。若部门有特殊需要，其需要购置的标准、法规性文件，由各部门相关的技术人员负责收集、购买相关标准、法规性文件并在综合部汇总受控。2.4、外来文件（包括集团公司发来的文件）由综合部收集、登记并按项目总经理批准后的发布范围进行分发并记录。3、文件、图纸的发放3.1、文件、图纸的发放由各部门资料员按审批范围编号、登记、发放。3.2、“有效”、“作废”、“失效留用”等印章由综合部统一管理。4、文件、图纸的管理4.1、文件编号：Z S H B G Y （禅城碧桂园文件代号编制的序号编制的年月日号62、）4.2、查阅、借阅文件、图纸时，必须在“借阅文件登记表”上签字，写明借阅目的，借阅的文件、图纸要按期归还。4.3、为积累知识作为资料保存的失效文件、图纸，由留用人提出申请，经部门负责人批准，资料员在文件首页上加盖“失效留用”印章，并在“文件发放记录表”上做好记录，由申请人保管。4.4、持有文件、图纸的人员离岗，应由各部门及时收回其领取的文件、图纸。当公司内部机构调整或变更时，综合部负责协调处理文件的交接工作。4.5、归档文件的保存期限一般为年，工程技术文件长期保存，文件归档的具体要求按档案管理办法的有关规定执行。4.6、文件、图纸复印件由各部门加盖“有效”印章或文件批准人签字，否则复印件无效63、。4.7、文件、图纸的作废，作废的和超过保管期的文件、图纸，由综合部负责收回，在“文件发放记录表”上做好记录，并组织鉴定，对需要销毁的，由综合部填写“销毁登记表”，经项目总经理批准后统一销毁。5、工程资料的管理5.1、施工技术资料的管理5.1.1、要求施工单位每天施工记录表格提交一份到工程（监理）部留存备查，材料/设备/构配件报审、施工组织设计方案报审、工程隐蔽/检验批/放线或基线复核报验等资料及时签名盖章后报工程（监理）部和市政配套部资料员处登记，再由资料员分发给各区负责工程师。5.1.2、要求施工单位在每栋楼的基础、主体、装修、机电安装等分部（子分部）工程验收前将按规定要求整理好的施工技术64、资料交工程（监理）部和市政配套部检查验收通过后方可提交区监督站申请验收。5.1.3、对于图纸会审、开工令，基槽、主体、竣工验收的通知书、验收报告，质量保修书等相关资料需要我公司签字、盖章的，在领导签字并盖章后保留一份在工程（监理）部和市政配套部并进行归档。5.1.4、在竣工验收后，督促施工单位提交两套竣工资料，一套交当地建设行政主管部门备案，一套留本公司工程（监理）部和市政配套部存档。对于备案资料应及时办理验收备案，备案后把通过备案的备案表、档案认可书留一份工程（监理）部存档。5.1.5、工程（监理）部和市政配套部定期（每月一次）对工程质量及安全资料管理进行检查，发现问题及时督促施工单位进行整65、改，确保工程资料完整无误。5.1.6、施工单位提交的工程技术资料按现行国家文档规范收集、整理、归档。资料编制严格按照建设工程文件归档整理规范（GBT50328-2001）、湖北省统表建筑工程施工技术资料编制指南和地方政府有关档案主管部门规定要求实施。5.2、对于工程签证及进度款申请资料的管理5.2.1、签证单主要按签证规程操作，要求施工单位按工程项目部要求提供签证单及相关证明材料，工程（监理）部和市政配套部做好签证单(签证申请表) 收发登记表及签证单存档记录，并报集团造价合约部审查存档。5.2.2、工程进度款申请资料按集团公司 2010 年 7 月 13日通知关于加强外判施工单位提交结算及验收66、资料管理的通知规定，要求施工单位按要求提供工程进度款支付申请表及相关资料，按照各阶段送审工程结算及验收资料签收表进行审查工程结算资料及验收资料。6、对工程日记的管理，工程（监理）部和市政配套部的每一位现场管理工程师须把每天工地施工现场情况、遇到问题及解决方法等信息记录到工程日记上，每月日前把上月的施工日记交到各部资料员处提交工程（监理）部经理和市政配套部经理审查并做好存档。7、对书籍的管理7.1、对本公司所购买的书籍，资料员须编号并做好书籍目录。7.2、所有的书籍，须在资料员办理借阅手续后方可借出，并应填写借阅登记。借阅人须妥善保管所借书籍资料，如有遗失应原价赔偿。第十一节、材料、设备采购管理67、制度一、材料设备采购前，施工单位必须以工作联系单的方式上报监理、业主批示，否则，由此造成的后果由施工单位承担。二、施工单位必须按照监理、业主批示的材料、设备厂家采购，如存在疑问，须及时上报，否则将按照合同附件“违规使用甲定材料处罚规定”进行处罚。三、关于甲供设备、材料，由业主以文件形式发给有关施工单位，明确所供的设备、材料名称、型号、规格、数量清单，并向有关施工单位提供采购合同副本。四、甲供设备、材料到货时，由业主、监理、施工单位、供货商按货物清单作数量点收。五、材料合格证及技术资料等文件应随货同时到达，所有交接资料应办理签收登记手续以备查询。六、设备、材料的验收依据是合同，验收标准是国家行业68、企业标准，还有设计技术质量要求和封样样品。七、不合格的产品需按合同限期退换，监理单位监督执行。八、对于初次进入工地的材料及重要材料必须报业主签字后方可使用。九、检查不合格的材料，必须在24小时内退场，否则，将给予3000元以上的处罚。十、各施工单位须及时记录好材料进场情况，并于25日前连同付款申请表一起提交监理、业主审核。十一、违规使用甲定材料处罚规定:为保证建筑质量、规范甲定材料管理，提高甲定材料执行力度，对在建项目中任何违规使用甲定材料的情况将处罚如下：如发现私自采购非甲定品牌材料及使用假冒伪劣产品的情况，我司首先会对乙方处以人民币20000元的罚款（每次每项材料），其次责令乙方进行整改69、（整改时间限期一个月），待整改更换完毕后再书面报我司复查，如不按期整改我司会在超出整改期限后每月在审批该子项施工进度款时暂扣当次进度款的10%，待整改完毕我司复查确认后下月再给予支付。如一直未整改，我司将不给予办理该项违规甲定材料子项的结算。第十二节 隐蔽工程验收制度一、土建工种中必须进行隐蔽工程验收的项目1、地基工程槽底打钎，槽底土质目测，地槽尺寸和槽底标高，槽底坟、井、坑和橡皮土等的处理情况，地下水的排除情况，排水暗沟、暗管的设置情况，土的更换情况，基础施工纪录等。2、钢筋混凝土工程钢筋混凝土基础，结构中所配置的钢筋类别、规格、形状、数量、接头位置、钢筋代用及预埋件，装配式结构构件的接头，70、钢材焊接的焊条品种，焊缝接头形式、焊缝长度、宽度、高度及焊缝外观质量，后浇带、沉降缝及伸缩缝等。模板的尺寸、位置、标高、起拱，支撑系统的稳固情况，预留洞孔的位置和尺寸。3、 砌体工程砌体平直情况，轴线位置，砌体中的配筋和过梁，砂浆配比，灰缝厚度和饱满度，与其他构件的连接。4、 外墙工程幕墙支架的材质、防锈、防腐、防雷和安装工艺，门窗和墙体之间的密封，保温层、涂料层和湿贴装饰面层等的基层。5、 地面，楼面，墙面，屋面的基层处理垫块厚度，应有的起拱或坡度，经过防腐处理的结构或配件，表面的毛糙程度，表面的清洁情况和含水情况。6、 保温、隔热工程将被覆盖的保温层和隔热层。7、 防水工程将被土、水、砌体71、或其他结构所覆盖的防水部位，管道、设备穿过防水层处。8、 沉降观察按设计规定或与总包约定的周期进行沉降观察，验收采取监理旁站校核的方法。二 安装工种中必须进行隐蔽工程验收的项目1、 空调供暖，上水与煤气工程各种暗装、埋地和保温的管道、阀门、设备等的材质，规格，安装工艺和水压，气压测试。2、 排水工程各种暗装、埋地管道的材质、规格、坡度、检修口、安装工艺。3、 电气工程（强电部分及智能化系统、电信、有线电视等弱电部分）各种电气装置的接地及敷设在地下、墙内、混凝土内、顶棚内的照明、动力、弱电管线和线盒材质，规格和位置；跨接的焊接、接地电阻、高低压电缆绝缘；大（重）型灯具及吊扇的预埋件、吊钩；经过伸72、缩缝及沉降缝处的补偿装置，桥架和支架的位置标高安装工艺等。4、 防雷工程预埋在混凝土中的防雷带、均压环的材质、位置、接地装置、焊接、接地电阻测试，窗台、阳台铁艺接地，卫生间等电位连接等。5、 通风工程各种暗装和保温的管道、阀门、设备的材质、位置、截面尺寸、安装工艺等。三 安装隐蔽工程验收程序1、 施工单位经班组互检，质量员自验合格后填写隐蔽工程验收单，写清被验收的分部分项工程名称，所在部位的轴线位置、规格，数量等。注明图纸编号，如有必要，应画出简图或做出说明。签字盖章后上报总包单位，总包技术部门验收合格后由总包按总包合同规定的通知时效，约期进行隐蔽工程验收。安装分包单位也可直接上报监理，由总包73、，监理和业主共同组成验收组进行验收。但这需要在签订总包合同时对验收程序和各自责任有所约定。2、 监理单位核验隐蔽工程验收单的填写项目是否齐全，如发现验收内容，范围，部位等含糊不清，或未经自验甚至作业尚未完成，监理应签署意见退回重报。如无异议则通知业主按约准时到作业现场共同进行验收。3、 隐蔽工程验收应由单位工程的安装施工负责人组织。由业主、监理，总包和分包施工单位技检员，作业班组长参加，与质监站有约定的应通知质监站参加。4、 验收时，业主和监理应严格按照规范要求的合格标准检查施工质量，不能自行降低标准，也不能凭个人经验自定超越规范标准的要求。总包自报优良工程或评奖质量等级目标的，应按相应的质量74、等级标准验收。5、 召开验收评议会议（与土建隐蔽工程同时验收的可合并召开评议会议，但验收单必须分开）。向总包和分包单位通报质量状况，签署验收意见。验收意见不能使用“基本符合”或“大部分符合”等不明确或容易产生歧义的用语，也不能光盖章而不签署验收意见。5.1 完全符合验收标准的，当场签署“符合设计和施工规范要求”的意见。5.2 有少量整改内容，有条件边整改边进行下道工序施工的，可在验收单上逐项列清整改内容，并签署“同意整改后覆盖”。要求监理人员旁站监督整改，并在验收单上签署复验意见。如发现未认真整改的，监理单位有权指令停止下道工序的施工直到整改完毕。5.3 整改内容较多，尚未具备验收条件的，退还75、验收单，另行约时验收。多次重复发现类同的质量问题的，应责成总包和分包单位重视质量保证体系运作中出现的漏洞，并向其上级部门反映，要求其指派专业部门到现场整顿，必要时业主与监理单位将签发停工整顿指令。6、 监理和业主收到验收通知未提出异议，亦未按约期到场验收，总包单位有权自行验收并通知安装分包单位自行覆盖。事后如业主通知总包打开暴露，由此造成的损失由甲方和监理单位共同承担，发现质量问题的，责令施工单位整改。并将应追究业主代表和监理单位的失职责任。如发现有未经打开检查而擅自补签验收单情节的，加重处理。7、 施工单位不通知验收而自行覆盖的，一律打开验收，不论有无质量问题，其损失均由施工单位承担。8、 76、项目经理可授权业主现场负责人签署隐蔽工程验收单，验收单的业主联交由业主资料员保管，其他人如需调用，只能使用复印件。第四章 房地产开发工程建设流程管理第一节 施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程口即可介入。一、施工准备阶段工作流程开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织0.000以下图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础77、图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案二、施工准备阶段主要节点工作内容详述1、围蔽工程1.1围蔽前应进行的准备工作：1.1.1开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。1.1.2明确征地红线。工程部78、根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。1.1.3测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。1.2围蔽工程注意事项1.2.1积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。1.2.2按已制定的实施方案组织施工。1.2.3工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。1.2.4围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。2 、申报临水临电申报临水临电79、时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。3 、现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。市政配套部应向工程80、部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。4 、工程部组织详勘4.1取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。4.2勘察单位根据总工室提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。4.3根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米81、计）。4.4所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。4.5现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。5、 小区分区开发综合策划小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由各外地公司总经理主持，召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。6、 综合策划方案编制综合策划方案包含以下内容：82、6.1施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。6.2施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。6.3施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。6.4施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。6.5施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。6.6施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）6.7小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。6.8制定各期开发楼盘的分批销售83、计划。6.9制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。6.10制定图纸需求计划。6.11制定合同需求计划, 制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。其中除第8项和9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由工程部负责编制。7 、0.000以下图纸会审基础开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由总工室、预决算部、开发部、工程部、质量监督部、设计院、施工单位参加的0.000以下图纸会审。工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位和工程管理中心，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前将意见提交设计院。8 、“三通一平”的实施8.1“三通”开发部应84、及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。8.2“一平”8.2.1场地平整的主要步骤：a. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。b. 场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。c. 土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间85、的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。8.2.2场地平整需注意的问题：a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。9、 编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划报工程管理中心备案。9.1编制进度节点计划需要收集的信息：9.1.1收集图纸信息。9.1.2地下室层数86、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标 准（若主体图纸未下发，可向总工室了解）。9.1.3现场已收图纸，所欠图纸种类。9.1.4了解合同信息。9.1.5主体合同范围、工期（合同未下发时可向定标部了解）。9.1.6现场已有合同，所欠合同。9.1.7了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。9.1.8了解公司制度要求。 9.2 编制方法：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需87、求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集总工室、定标部讨论商定后执行，并报综合计划部考核。10、 编制审查监理规划、监理细则和旁站方案详见监理规划编制规定、监理实施细则编制规定、旁站监理规定。11、 审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由建筑设计院（总工室）、工程部、营销中心、施工单位等参加的施工组织设计审查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的88、合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见进度计划控制制度。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213号 危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法的通知）要求。12 、前期的其他准备工作12.1督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。12.2工程部办公环境及办公条件的规划。12.2.1资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。12.2.2工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程89、建设标准书籍或电子图书。12.2.3上墙文件应符合集团公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。12.2.4应按公司制度设置样板库。12.2.5办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。12.3工程监理例会详见工程例会制度12.4熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。12.5放线点的及时复核和保护12.5.190、对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。12.5.2监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。12.5.3复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。12.6审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。12.7审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人员，应到其总公司进行核查，核查内容包括其工资单、社保等。12.91、8审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。12.9验收进场施工材料。（按公司的材料验收制度）12.10了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。第二节 施工阶段工作流程管理一、施工阶段总工作流程施工阶段工作流程（图2-1-1）（以带一层地下室30层的高层住宅为例）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工92、地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼豪华装修施工豪装分户验收竣工验收豪装竣工验收豪装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理外排栅搭设豪装93、验收交楼阶段豪华装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰二、施工阶段主要节点工作要点1 、0.00以下施工阶段工作要点1.1施工准备1.1.1放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。 1.1.2施工计划编制。1.1.3施工方案审查。1.1.4质量、安全技术交底。1.1.5检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。1.1.6了解当地政府及行业的要求：1.1.7桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，0.00以下部分中1.1.8间验收要求，资料整理归档要求。1.1.994、需要签订的合同：桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同。1.2基础施工详见房地产开发建设管理流程1.3基础检测1.3.1检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。1.3.2检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）1.3.3签订检测合同。1.3.4检测准备工作。1.3.5检测结果咨询。1.4基坑开挖1.4.1边坡支护方案审批。1.4.2基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。1.5地下室施工注意事项1.5.1基坑土方开挖95、时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。1.5.2地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。1.5.3施工缝止水带安装、检查。1.5.4底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。1.5.5侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。1.5.6地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。1.5.7地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土96、建的施工。1.5.8化粪池的施工应在地下室顶板（0.00）完工时同时完工。1.5.9专业协调：地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求总工室与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以总工室审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。1.6基础、地下室中间验收按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。2、 裙楼结构施工阶段工作要点2.1准备工作2.1.1开工前组织0.000以上大规模图纸会审。2.197、.2涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。2.1.3督促施工单位外排栅搭设方案报审。2.1.4协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。2.1.5转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。 2.2控制要点：2.2.1首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。2.2.2首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。2.2.3高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。2.2.4二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确98、定是否通知设计，质监站监督员参加验收。2.2.5模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规范规定外，还应符合集团公司的相关制度要求。2.2.6首层施工的天数应控制在集团公司计划管理要求的10天以内。2.2.7砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。2.2.8本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外排栅99、的搭设应按已审批的搭设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。3 、标准层结构施工阶段工作要点3.1模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。3.2外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口。3.3督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。3.4为达到集团公司4.5天/层的进度要求，必须督促施工单位至少准备三套模板。3.5 7层楼面模板安装100、完成时，应督促施工单位进行3层砌体施工，3层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并按公司制度要求组织3层会验。3.6当主体结构上至56层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。3.7电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。3.8主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。3.9市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。3.10外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。3.11施工101、现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求。3.12砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。3.13三宝”的使用，“四口”“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。4 、砌体施工施工阶段工作要点4.1准备工作 施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求、验收标准。4.2应注意的事项4.2.1根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并通知总工室组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。4.2.2混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设102、部新出了混凝土小型空心砌块建筑技术规程JGJ/T14-2004，工程管理中心编制了混凝土小型空心砌块墙体防开裂措施，各公司应认真组织学习并贯彻落实。4.2.3门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。5、 样板房及销售环境施工工作要点5.1销售环境策划、样板房位置的确定完成0.000前，落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环境的内容，并联系销售策划部进一步核实销售环境及样板房的布置要求。5.2图纸会审5.3材料定板5.4场地移交5.5样板房的门窗103、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。5.6样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、内墙天花批荡等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。6、毛坯装修施工阶段工作要点6.1准备工作 施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。6.2应注意的事项6.2.1外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装104、单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。6.2.2 室内各安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按钮底盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。6.2.3外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板；6.2.4外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗105、液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。6.2.5塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程部应审批施工单位的专项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。6.3应协调的问题6.3.1抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。否则将造成：一来重新开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。6.3.2本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要了解后续安装106、专业的实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。7、 装修施工阶段工作要点7.1准备工作7.1.1豪华装修开工前，项目监理部应对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，并要求主体施工单位和豪装施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构107、外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失，也对豪装工期产生影响。7.1.2豪华装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。7.1.3交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。7.2应注意的事项7.2.1在豪华装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领108、导审批。而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报总裁审批。未经批准不能大面积铺开施工。7.2.2项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收和书面验收，质量验收包括检查材料是否与样板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的章印，必要时应做破坏性实验。7.2.3木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度，骨架的材质，饰面板的材质、厚度，制作工艺。7.2.4卫生间和厨房墙身和地面瓷片施工完成后应办理工序验收手续。 7.2.5门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量109、进行隐蔽验收。7.2.6木地板饰面地面，在木地板施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。7.2.7装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。7.2.8散体物料及垃圾应采用袋装搬运，严禁高空抛物，施工污水必须在塑料桶内静置沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺110、好砖的地面堆沙。7.2.9木地板铺贴完成后应立即用塑料薄膜或彩条布覆盖，并在四周用胶带固定。油漆施工和焊接施工应有防止门套、铝合金门窗、木地板、窗台石地面砖、开关面板、洁具、灯具等的污染措施。8、 配套施工主要控制要点8.1施工插入点8.1.1靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础（地下室）的施工过程中插入，有利于节省工期和减少投资。8.1.2在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。8.2工程部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录。8.3配套场地移交园林施工前，应完成室外给排水管道和燃气管道安装及功能性试验，完成强弱电套管敷设，111、并办理场地移交手续，做好地下管线成品保护交底工作。9 、竣工验收及交楼阶段主要工作要点9.1、分户验收项目 室内墙面、室内顶棚、室内楼地面、厨厕瓷片、厨厕地面、洁具、厨具、室内给排水、铝合金门窗、木门、防盗钢门、阳台、室内电气。9.2、分户验收项目质量要求9.2.1室内墙面a、结合层 合格：粘结牢固，无掉层，基本无空鼓无裂缝； 优良：在合格基础上，结合层平整粗糙，无空鼓无裂缝；b、表面 合格：表面平整洁净，颜色均匀，线角平直方正，无爆灰无裂纹； 优良：在合格基础上，表面光滑，颜色一致，无抹纹，线角清晰美观；c、护角 合格：宜用1：2水泥砂浆做护角，其高度不得低于2m，每侧宽度不得小于15cm；112、 优良：在合格基础上，护角表面光滑平整，线角垂直；d、槽盒 合格：槽盒位置，尺寸正确，槽线竖直横平，线盒基本平正； 优良：在合格基础上，线盒平正光洁，槽线整齐美观；e、窗台和窗眉 合格：在外窗台比内窗台低不少于20mm，外窗台做做向外排水坡度，铝合金窗框与墙体接口应加防水胶，窗眉做成鹰咀状，外下沿做滴水线； 优良：在合格基础上，窗台平整光滑，防水胶平顺整洁；f、阴阳角 合格：角线顺直，角面接合平整，阴阳角垂直方正； 优良：在合格基础上，角线竖直横平，角面平整光滑；9.2.2室内顶棚a、结合层：粘结牢固，无掉层，基本无空鼓无裂缝； 优良：在合格基础上，结合层平整粗糙，无空鼓无裂缝；b、表面合格：113、表面平整洁净，颜色均匀，线角平直方正，无爆灰无裂纹； 优良：在合格基础上，表面光滑，颜色一致，无抹纹，线角清晰美观；c、槽盒合格：槽盒位置，尺寸正确，槽线竖直横平，线盒基本平正；优良：在合格基础上，槽盒平正光洁，槽线整齐美观；d、阴阳角合格：角线顺直，角面接合平整，阴阳角垂直方正； 优良：在合格基础上，角线竖直横平，角面平整光滑9.2.3室内楼地面a、地砖或木地板质量 合格：地砖或木地板的品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，地砖色泽均匀，无裂纹、掉角和缺楞，木地板色纹均匀表面光滑，无明显刨痕，无损伤；优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，无刨痕，榫头完好；b、粘结质量合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起114、，大面平整，接缝密实； 优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致；c、外观质量 合格：地面砖平整洁净，色泽均匀，面砖无裂缝掉角、无空鼓、无翘起，木地板面平整洁净，清油颜色均匀，木纹清晰； 优良：在合格基础上，地面砖光鲜洁净，色泽一致，接缝均匀、顺直，木地板光滑鲜丽，色泽一致；对缝横竖一致；d、饰面砖踢脚线合格：表面洁净，接缝平整，高度一致，结合牢固，缝口填塞密实；优良：接缝顺直均匀，色泽一致，出墙厚度适宜均匀，缝口填塞平顺；e、木板踢脚线合格：表面光滑，无明显刨痕和锯痕，结合牢固，接缝平顺密实，清油颜色均匀，高度一致； 优良：在合格基础上，表面磨光，无刨痕和锯痕，接缝均匀，清油颜色一致115、，出墙厚度均匀，无钉头痕；9.2.4厨厕瓷片a、瓷片质量 合格：瓷片品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，瓷片色泽均匀，无裂纹、掉角和缺楞； 优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，周边方正平直；b、粘结质量 合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起，大面平整，接缝密实；优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致，阳角对接；c、外观质量 合格：瓷片平整洁净，色泽均匀。瓷片无裂纹，掉角，无空鼓，无翘起； 优良；在合格基础上，瓷片光鲜洁净，色泽一致。连接均匀，对缝横竖一致；9.2.5厨厕地面a、地砖质量 合格：地砖品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，地砖色泽均匀，无裂纹、掉角和缺楞；优良：在合格基础上，表面光116、滑鲜亮，周边方正平直；b、粘结质量 合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起，大面平整，接缝密实； 优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致；c、外观质量 合格：地砖平整洁净，色泽均匀，无裂纹、掉角、无空鼓、无翘起； 优良：在合格基础上，地面砖光鲜洁净，色泽一致，接缝均匀，周边顺直，对缝横竖一致；d、地面标高、坡度 合格：厨厕地面应低于厅房地面不少于1cm，坡度满足排水要求，不倒泛水，不积水； 优良：在合格基础上，排水坡度不少于0.002，地面排水顺畅；e、地漏、渗漏试验 合格：地漏为地面最低处，其篦子顶面应低于设置处地面5mm，地漏结合处严密无渗漏，地面做不少于24小时的泡水渗漏试验，以不泛水117、不渗漏为合格；优良：在合格基础上，地漏接口平顺，并做成漏斗状；9.2.6洁具a、洁具质量 合格：洁具的品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，洁具颜色均匀、无掉漆、无凹陷、无损坏； 优良：洁具选型适用合理经济，洁具光滑鲜丽，颜色均匀一致；b、安装质量 合格：洁具安装平正牢固，接合处密实，无渗漏，排水管径及出口连接牢固、无渗漏，排水栓低于盆、槽底面2cm； 优良：在合格基础上，洁具朝向合理，高度合适，接合处密实平顺，给排水管走向合理，位置、标高正确；c、盛水试验：洁具应做不少于24小时的盛水试验，以不渗漏为合格；9.2.7厨具a、厨具质量 合格：厨具的材料、尺寸、款式符合设计要求，厨具洁净牢固，无118、掉漆、无损坏，颜色均匀，柜门启闭紧密灵活；优良：在合格基础上，厨具美观精细，组合方便，款式新颖；b、安装质量 合格：厨具安装平正牢固，接合平顺，操作位置安排合理，排水管径及出口连接牢固，严密不渗漏，排水栓低于盆底面2mm； 优良：在合格基础上，厨具组合合理，工艺细致，给排水管位置走向适宜；c、设计质量 合格：满足使用功能，尺寸、高度适宜，操作方便，价格合适； 优良：在合格基础上，构思新颖，外形美观大方，质地坚实耐用；9.2.8室内给排水a、给水管件 合格：横平竖直，距离、标高符合规定，架设平稳牢固；管件连接紧密，无渗漏无损坏； 优良：在合格的基础上，管道走向合理，管件表面光滑、洁净，镀锌层完好119、，外露丝扣防腐良好；b、排水管件 合格：排水管竖管竖直，距墙间距符合规定，横管要满足0.003的排液坡度要求，架设平稳牢固；管件连接紧密，无渗漏；排水塑料管必须安装伸缩节，其间距不大于4M； 优良：在合格的基础上，管道走向合理，管件洁净无掉漆；c、给水接口 合格：管螺纹清洁、规整，断丝或缺丝不大于螺纹扣数的10%；连接牢固，管螺纹根部有外露螺纹； 优良：在合格基础上，螺纹无断丝；镀锌层无破损；螺纹露出部分防腐良好；d、排水接口 合格：接口结构和所用填料符合设计要求；捻口密实、饱满，填料凹入承口边缘不大于5MM，且无抹口； 优良：在合格基础上，环缝间隙均匀，灰口平整、光滑，养护良好；e、阀门 合120、格：型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规定：位置、进出口方向正确；连接牢固、紧密； 优良：在合格基础上，启闭灵活，朝向合理，表面洁净；9.2.9铝合金门窗a、材质质量 合格：铝合金门窗型号、规格、尺寸及其附件符合设计要求，门窗洁净牢固，附件齐全；优良：在合格基础上，门窗端正美观，附件连接可靠、使用灵活，满足使用功能；b、外观质量 合格：表面洁净，大面无划痕、碰伤、无锈蚀，涂胶大面光滑无气孔； 优良：在合格基础上，无划痕、碰伤、无锈蚀，涂胶表面光华、平整，厚度均匀，无气孔；c、框安装质量 合格：框安装牢固，预埋件的数量、位置、埋设连接方法及防腐处理符合设计要求； 优良：在合121、格基础上，框方正垂直，位置、尺寸偏差符合要求；d、门窗扇安装质量 （1）平开门窗扇 合格：关闭严密，间隙均匀，开关灵活； 优良：在合格基础上，间隙基本均匀，附件连接可靠，使用灵活； （2）推拉门窗扇 合格：关闭严密。间隙基本均匀，扇与框搭接量不少于80%； 优良：在合格基础上，间隙均匀，扇与框搭接量不少于90%，附件连接可靠，使用灵活；e、接缝及防渗漏 合格：接缝填嵌饱满，填塞材料符合设计要求，缝口涂胶完整均匀，无渗漏； 优良：在合格基础上，接缝填嵌饱满密实，框后无空鼓，缝口涂胶表面平整、光滑、无裂纹；9.2.10木门a、材质质量 合格：木门规格、材料、尺寸、结构符合设计要求，门体结实，无翘起122、平整光滑； 优良：在合格基础上，门体结构合理，门体端正美观；b、外观质量 合格：表面平整洁净，清油颜色均匀，木纹清晰，压边顺直，关闭严密平整，启闭灵活； 优良：在合格基础上，表面光滑洁净，清油亮丽，色泽一致，压边精细；c、框安装质量 合格：框安装牢固，安装位置、固定点位置数量、防腐处理符合设计要求，框与墙体间填塞基本饱满； 优良：在合格基础上，框方正垂直，位置、尺寸偏差符合要求，框与墙体间填塞饱满、均匀；d、门扇安装质量合格：裁口顺直，刨面平整，开关灵活，无曲翘；优良：在合格基础上，刨面光滑，开关稳定，无回弹；9.2.11防盗钢门a、材质质量 合格：钢门规格、材料尺寸、结构符合设计要求，门体123、坚实，连接牢固，附件齐全，油漆均匀；优良：在合格基础上，色泽光鲜一致，附件连接可靠，使用灵活；b、外观质量合格：表面洁净，无掉漆、碰伤，锈蚀，启闭灵活，闭合严密；优良：在合格基础上，表面光鲜洁净，款式端正美观；c、框安装质量 合格：框安装坚固牢靠，预埋件数量、位置、埋设连接方法及防腐处理符合要求，框与墙体间填塞饱满、密实；优良：在合格基础上，框方正垂直，位置、尺寸偏差符合要求，框与墙体间填塞均匀，接口平整顺直；d、门扇安装质量合格：关闭严密，开关灵活，无曲翘；优良：在合格基础上，无阻滞、回弹；9.2.12阳台a、饰面砖、地面砖质量合格：饰面砖、地面砖的品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，面砖色124、泽均匀，无裂纹，掉角和缺楞；优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，周边方正平直；b、粘结质量合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起，大面平整，接缝密实；优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致，阳角对接；c、外观质量合格：平整洁净，色泽均匀，面砖无裂纹，掉角，无空鼓，无翘起；优良：在合格基础上，面砖光鲜洁净，色泽一致，接缝平顺，对缝横竖一致；d、护栏外沿合格：外沿贴脸上口平顺，阴阳角压向正确；优良：在合格基础上，外沿贴脸上口平顺一致，阳角边缘整齐，对接吻合均匀；e、地面标高、坡度 合格：阳台地面低于厅房地面不少于1cm，坡度满足排水要求，不倒泛水、不积水；优良：在合格基础上，排水坡度不少于0.00125、2，地面排水顺畅；f、地漏、渗漏试验合格：地漏为地面最低处，其篦子顶面应低于设置处地面5cm，地漏结合处严密无渗漏，地面应做不少于24小时的泡水渗漏试验，以不泛水、不渗漏为合格；优良：在合格基础上，地漏接口平顺，并做成漏斗状； 9.2.13室内电气a、槽盒配线合格：槽板敷设应紧贴建筑物表面，固定可靠，横平竖直，直线段的盖板接口与底板接口错开，其间距不少于100cm，盖板锯成斜口对接，木槽板无劈裂，塑料槽板无扭曲变形，导线连接牢固，包扎严密，绝缘良好，不伤芯线；优良：在合格基础上，槽板沿建筑物表面布置合理，盖板无翘角，分支接头做成丁字三角叉接，接口严密整齐，槽板表面色泽均匀无污染，槽板与线盒电器126、连接严密，槽板内无接头，接头设在线盒内或器具内；b、配电箱合格：配电箱安装应位置正确，部件齐全，箱体开孔合适，切口整齐，暗式配电箱箱盖紧贴墙面，零线经汇流排连接，无绞接现象，箱体油漆完整。接地支线连接紧密、牢固，接地线载面选用正确，防腐良好；优良：在合格基础上，箱体内外清洁，箱盖开闭灵活，箱内接线整齐，回路编号齐全、正确，管子与箱体连接有专用锁紧螺母，接地线路走向合理，色标准确；c、开关、插座合格：明装线盒平正牢固，暗装线盒盖板紧贴墙面，四周无缝隙，位置正确，高度一致，接线正确，开关切断相线，螺口灯头相线接在中心触点的端子上，同样用途的三相插座接线，面对插座，右极接相线，左极接零线，单相三孔、127、三相四孔插座的接地线在正上方，插座的接地线单独敷设，不与工作零线混同；优良：在合格基础上，内外清洁，板面端正，成排的高度一致，排列整齐。9.3、分户验收方法9.3.1、分户验收以单元为单位逐户进行，验收内容为“一”中所列的分户验收项目；9.3.2、按分户验收项目逐项进行质量检查，并按“二”中所规定的分户验收项目质量要求找出质量问题，列在“分户验收质量问题汇总表”中。9.3.3、按“二”中所规定的分户验收质量评定标准，对每个项目的观感质量进行评定；9.3.4、根据每个项目的观感质量评定，确定每个单元的观感质量评定；9.3.5、每个单元的观感质量评定标准如下： a只要有一个分户验收项目不合格，分户128、质量为不合格； b所有分户验收项目合格，分户质量为合格； c所有分户验收项目合格，其中优良的项目等于或大于50%时，分户质量为优良；9.4、分户验收程序9.4.1、分户所含工程项目完工后，由施工单位先行组织自验，自验合格后报请现场监理工程师组织分户验收；9.4.2、现场监理工程师在施工单位自验合格的基础上，组织专业监理工程师、监理员、施工单位技术负责人、质检员、施工员等对分户项目进行观感质量检查，将发现的质量问题列于“分户验收质量问题汇总表”中，并进行逐项的观感质量评定；9.4.5、现场监理工程师在项目观感质量评定的基础上，确定单元的观感质量等级。第五章 项目监理管理制度第一节 监理规划编制规129、定监理规划是在项目总监理工程师的主持下编制、经公司总工程师批准，用来指导项目监理部全面开展监理工作的指导性文件。一、监理规划的编制依据：1、建设工程的相关法律、法规及项目审批文件；2、与建设工程项目有关的标准、设计文件、技术资料；3、监理大纲、委托监理合同文件以及与建设工程项目相关的合同文件；4、公司质量手册、监理工作文件等；5、项目监理实施策划内容。二、监理规划的编制内容：1、工程项目概况：说明工程项目名称、组成及建筑规模、预计工程投资总额、计划工期，工程质量目标，勘察、设计、施工单位名称、项目负责人，工程项目特点等。2、监理工作范围：说明委托监理合同中所确定的监理工作范围。3、监理工作内容130、：说明委托监理合同中所确定的监理工作内容。4、监理工作目标：根据委托监理合同的规定和建设单位的要求所确定的监理工作三大控制目标（“质量、进度、造价”），以及根据公司总的质量目标所分解的本项目监理部质量目标。5、监理工作依据：说明监理工作所依据的国家法律、法规和行业、地方规定，国家、行业和地方的技术标准、规范、规程，合同文件，勘察、设计文件，施工、监理文件等。6、项目监理部的组织形式：说明项目监理部的组织结构形式及组织结构图。7、项目监理部的人员配备计划：说明项目监理部的人员组成。8、项目监理部的人员岗位职责：说明项目监理部各级人员的岗位职责。9、监理工作程序：用流程图的形式说明监理工作程序。1131、0、监理工作方法及措施：说明监理工作所采用的方法及控制措施。11、监理工作制度：说明监理工作的各项制度。12、监理设施：说明本项目监理部所配备的监理设施。13、监理记录目录：说明监理工作所应填写的监理记录表格名称。三、监理规划的编制、审批和发放和修改1、项目监理实施策划完成后由项目总监理工程师主持、专业监理工程师参加编制监理规划，经技术部负责人审核、公司总工程师批准后，作为指导工程项目监理工作的实施方案；经审批后的监理规划属受控文件，由项目监理部资料员按照文件控制程序的要求进行发放和管理，并应在召开第一次监理工作会议（工地会议）前报送顾客。监理规划是否要经过顾客的认可，根据委托监理合同或双方协132、商所确定的要求执行。2在项目监理工作实施过程中，工程项目的实施可能会发生较大的变化，如设计方案重大修改、承包方式发生变化、业主的出资方式发生变化、工期和质量要求发生重大变化，或者当原监理规划所确定的方法、措施、程序和制度不能有效地发挥控制作用时，项目总监理工程师应及时召集专业监理工程师对原监理规划进行修订，按原报审程序经过批准后方可执行，并报业主。四、监理规划编制注意事项1监理规划是在项目监理部充分分析和研究工程项目的目标、技术、管理、环境以及参与工程建设各方等方面的情况后制定的指导工程项目监理工作的实施方案，因此监理规划应有明确具体的、符合项目要求的监理工作内容、工作方法、监理措施、工作程序133、和工作制度。2监理规划应针对项目的实际情况进行编制，所以应在收到工程项目的设计文件之后开始编制。3监理规划是针对具体工程项目编写的，由于工程项目具有动态性，所以要求监理规划随着工程项目的进展不断进行补充、修改和完善。第二节 监理实施细则编制规定监理实施细则是根据监理规划，由专业监理工程师编写，并经项目总监理工程师批准，针对工程项目中某一专业或某一方面监理工作的操作性文件。一、监理实施细则的编制依据1、已批准的监理规划；2、与专业工程相关的标准、设计文件和技术资料；3、施工组织设计或施工方案；4、公司质量手册、监理工作文件等；5、项目监理专业策划内容。二 监理实施细则的编制内容1、专业工程的特点134、应说明本专业工程的施工特点和监理特点。2、监理工作的流程用流程图的形式描述本专业监理工作的流程。3、监理工作的控制要点及目标值应说明本专业监理工作的控制要点及目标值。4、监理工作的方法及措施应说明本专业监理工作的方法及措施。三、监理实施细则的编制、审批和发放和修改1、项目监理专业策划完成后、在相应工程施工开始前由各专业监理工程师分专业编制监理实施细则，报项目总监理工程师批准，作为指导各专业监理工作实施的工作文件；经审批后的监理实施细则属受控文件，由项目监理部资料员按照文件控制程序的要求进行发放和管理。2、对项目规模较小、技术不复杂且管理有成熟经验和措施，并且监理规划可以起到监理实施细则作用时，135、可不另外单独编制监理实施细则。3、当发生工程变更、计划变更或原监理实施细则所确定的方法、措施、流程不能有效地发挥管理和控制作用等情况时，项目总监理工程师应及时根据实际情况安排专业监理工程师对原监理实施细则进行补充、修改和完善，按原报审程序经过批准后方可执行。四、监理实施细则的编制注意事项1、监理实施细则应符合监理规划的要求，并应结合工程项目的专业的特点，做到详细具体、具有可操作性。2、监理实施细则可按工程进展情况编写，尤其是当施工图纸未出齐就开工的情况，但是当某分部工程或单位工程或按专业划分构成一个整体的局部工程开工前，该部分的监理实施细则应编制完成，并在开工前应经过项目总监理工程师的审批。3136、监理实施细则应具有针对性，应根据专业施工的特点制定专业监理工作控制措施，设置质量控制点的具体位置及控制方法，明确哪些工序需要进行旁站监理及进行旁站监理的内容，明确专业监理工作平时巡查的内容和重点。第三节 旁站监理规定为满足工程质量控制要求，对重要的和对工程质量有重大影响的工序施工过程实行旁站监理，以便及时发现质量事故、质量隐患，并及时处理问题，特制定本规定。为保证工程质量，以下分项分部工程施工过程均必须实行旁站监理，但不限于所列：工程桩施工、护壁工程施工、钢结构吊装施工、关键部位装修、重要设备安装、砼浇捣施工、隐蔽工程施工、施工情况和工艺要求特殊的工程以及项目总监理工程师认为有必要实行旁站监137、理的工程。旁站监理必须依据施工图纸、施工合同、施工规范、施工方案和有关的监理细则等进行。旁站监理由总监理工程师组织专业监理工程师和监理员实施。对工程桩施工和护壁工程施工实行旁站监理时，专业监理工程师须对施工机械、施工方法、施工安全和施工质量进行全过程旁站监理。对钢结构吊装旁站监理时，专业监理工程师必须检查吊装顺序、构件编号以及吊装的安全措施，并按规定检查螺栓扭紧力度、焊缝情况，对吊装实行全过程旁站监理。对关键部位装修、重要设备安装等旁站监理时，专业监理工程师必须针对施工工艺、特点和特殊要求进行全过程旁站监理。对隐蔽工程旁站监理时，专业监理工程师必须进行全过程旁站监理，每个分项隐蔽工程由监理工程138、师签证后，方可进行下一道工序的施工。对砼浇捣旁站监理时，专业监理工程师必须检查模板、配制钢筋、砼配合比、搅拌时间、坍落度、振捣情况、施工缝预留、预埋件位置、运输工具等是否符合要求，并对整个浇注过程进行旁站监理。施工情况特殊、工艺要求特殊及总监理工程师诊断有必要实行旁站监理时，应针对项目具体特殊要求和质量控制点组织编写特殊旁站监理实施细则，用以指导专业监理工程师进行旁站监理。旁站监理人员应当认证履行职责，对需要实施旁站监理的关键部位、关键工序在施工现场跟班监督，及时发现和处理旁站监理过程中出现的质量问题，如实准确地做好旁站监理记录。凡旁站监理人员和施工企业现场质检人员未在旁站监理记录上签字的，不139、得进行下一道工序施工。在旁站监理过程中，专业监理工程师和监理员必须加强对现场巡视、监督与检查，发现施工企业有违反工程建设强制性标准行为的，有权责令施工企业立即整改；发现其施工活动已经或者可能危及工程质量的，应当及时向监理工程师或总监理工程师报告，由总监理工程师下达局部暂停施工指令或者采取其他应急措施。旁站监理记录是监理工程师或者总监理工程师依法行使有关签字权的重要依据。对于需要旁站监理的关键部位、关键工序施工，凡没有实施旁站监理或者没有旁站监理记录的，监理工程师或者总监理工程师不得在相应文件上签字。在工程施工验收后，监理企业应当将旁站监理记录存档备案。监理部资料员负责对旁站监理有关质量记录（包140、括图片记录）进行收集、保管和归案。总工检查督促监理部执行本规定，对没有按要求实行旁站监理的监理部可进行处罚。对于因未实行旁站监理而引起任何工程事故的项目，公司将追究项目总监理工程师和专业监理工程师责任。第四节 监理月报编写规定一、监理月报内容监理月报应详细反映在建工程当月工程概况、工程质量、工程进度、投资、安全及文明施工、施工手续等情况，并对下月工作计划作出安排，具体内容如下：1、工程概况第一个月要详细介绍整个工程的概况，以后只反映本月施工单位具体工作内容。2、工程进度反映本月工程形象进度，将本月实际完成情况与计划进度比较。提出工程进度存在的问题及采取措施效果的分析，编制下月施工计划。3、工程141、质量对本月的工程质量进行分析，提出存在问题及采取的措施效果，对施工过程中的主要问题召开的专题报告和会议情况，进场原材料和设备安装的检查、送检数量，合格与否的统计记录。4、投资说明本月工程量审核情况，工程款审批情况及月支付情况。5、合同对本月出现的工程变更、工程延期、费用索赔等情况进行说明。6、安全及文明施工说明当月存在的安全问题，文明施工情况以及处理结果。7、本月监理工作小结本月的监理工作情况及下月监理工作的重点。8、天气状况通过监理过程中每月天气统计，说明当月晴天、雨天、阴天、台风的数量，以便对有效工作天数进行统计。监理月报应由总监理工程师负责组织编制，按监理部和建设单位商定的时间准时报建设142、单位和本监理单位。第五节 监理日志记录规定监理日志是工程实施过程中监理工作的原始记录和最真实的工作依据，是项目监理部监理工作状况的综合反映，是监理的工作量及价值的体现，它作为监理的工程跟踪资料是监理资料的重要组成部分，其内容必须真实、准确、全面。一、监理日志分类与填写1、监理日志可分项目监理日志和专业监理日志，每个工程项目必须设项目监理日志，对于专业不复杂的工程项目，由项目总监理工程师确定亦可取消专业监理日志，只设项目监理日志。2、专业监理日志和项目监理日志不分层次，平行记载并归档。3、专业监理日志由专业监理工程师填写，定期由项目总监理工程师审阅并逐日签字；项目监理日志可与主要专业（如土建专业143、）监理日志合并，由项目总监理工程师或项目总监理工程师指定专人当日填写，项目总监理工程师每日签阅。二、专业监理日志记录内容1、日期及气象情况记录当天日期、气温及天气情况（分上午、下午及晚上）。2、施工工作情况2.1施工进度情况记录当天施工部位、施工内容、施工进度、施工班组及作业人数。施工进度除应记录本日开始的施工内容、正在施工的内容及结束的施工内容外，还应记录留置试块的编号（与施工部位对应）。重要的隐蔽工程验收、施工试验、检测等应予摘要记录，以备检索。2.2建筑材料情况记录当天建筑材料（含构配件、设备）进场情况，填写材料（含构配件、设备）名称、规格型号、数量、所用部位、取样送检委托单号、试验合格144、与否（补填）、验证情况、不合格材料处理等。2.3施工机械情况记录当天施工机械运转情况，填写机械名称、规格型号、数量及机械运转是否正常，若出现异常，应注明原因。3、本专业监理工作情况3.1现场质量（安全）问题的发现和处理监理人员应做好旁站、巡视和平行检验等现场工作。现场监理工作要深入、细致，这样才能及时发现问题、解决问题，监理人员应在当天现场检查工作结束后，按不同施工部位、不同工序进行分类整理，并按时间顺序记录当日主要监理工作及监理在现场发现及监理予见到的问题，并应逐条记录监理所采取的措施及处理结果，对于当日没有结果的问题，应在以后的监理日志中得到明确反映。3.2当日收发文号、收发文的主题以及重145、要文件的内容摘要，包括收到的各方要求、请示来文和当日签发的监理指令（如指令单、通知单、联系单）、监理报表（各种施工单位报审表及监理签证等），并应逐一说明监理落实处理上述收发文的情况。3.3有关会议纪要及工程变更及洽商摘要。3.4本专业重要监理事件的记录。3.5其他事宜。三、项目监理日志记录内容1、日期及气象情况记录当天日期、气温及天气情况（分上午、下午及晚上）。2、项目施工工作情况记录主要专业相应施工工作情况。3、项目监理工作情况3.1与项目监理日志合并的主要专业监理工作情况，内容可比照专业监理日志中相应要求填写。3.2专业监理日志所未记载的收发文。3.3涉及整个项目的会议及工地洽商等，项目监146、理日志应予记载。3.4专业监理日志所未记载的综合性监理事件，对于重大监理事件，应予详细记载。3.5其他事宜。四、监理日志记录注意事项1、准确记录日期、气象情况有些监理日志往往只记录时间，而忽视气象记录，其实气象情况与工程质量有直接关系。因此，监理日志除写明日期，还应详细记录当日气象情况（包括气温、晴、雨、雪、风力等天气情况）及因天气原因而延误的工期情况。2、做好现场巡查，真实、准确、全面地记录工程相关问题监理人员在书写监理日记之前，必须做好现场巡查，增加巡查次数，提高巡查质量，巡查结束后按不同专业、不同施工部位进行分类整理，最后工整地书写监理日记，并做记录人的签名工作。记录监理日记时，要真实、147、准确、全面地反映与工程相关的一切问题(包括“三控制、二管理、一协调”）。3、监理日志应注意监理事件的“关闭”监理人员在记监理日志时，往往只记录工程存在的问题，而没有记录问题的解决，从而存在“缺口”。发现问题是监理人员经验和观察力的表现，而解决问题是监理人员能力和水平的体现，是监理的价值所在。在监理工作中并不只是发现问题，更重要的是怎样科学合理地解决问题。所以监理日记要记录好发现的问题、解决的方法以及整改的过程和程度。所以，监理日志应记录所发现的问题、采取的措施及整改的过程和效果，使监理事件圆满“闭合”。4、关心安全文明施工管理，做好安全检查记录一般的委托监理合同中，大多不包括安全内容。虽然安全检查属于委托监理合同外的服务，但直接影响操作工人的情绪。进而影响工程质量，所以监理人员也要多关心、多提醒。做好检查记录，从而保证监理工作的正常开展。5、监理日志应内容严谨真实、书写工整、规范用语、监理日志体现了记录人对各项活动、问题及其相关影响的表达。文字如处理不当，比如错别字多，涂改明显，语句不通，不符逻辑，或用词不当、用语不规范、采用日常俗语等等都会产生不良后果。语言表达能力不足的监理人员在日常工作中要多熟悉图纸、规范，提高技术素质，积累经验，掌握写作要领严肃认真地记录好监理日记。6、监理日志记录后，要及时交项目总监理工程师审阅，以便及时沟通和了解，从而促进监理工作正常有序地开展。