1、第五章第五章 商业地产物业调研分析商业地产物业调研分析 调研的区域及范围 一、调研范围 1.项目核心商圈范围 以钟楼商圈为核心商圈范围， 2.项目次核心商圈范围 以城三区为项目的次核心商圈范围。 3.项目辐射商圈范围 整个西安市区辐射商圈范围，具体包括霸桥区、雁塔区、未央区。 范围重点区域（主要街道及专业市场） 1.西安市钟楼商圈主要商业街： 东大街、西大街、北大街、南大街 2西安市大型购物中心及大型超市： 开元商厦、唐城商厦、名生商厦、百盛购物广场、世纪金花、中大国际广场等大型购物中心；人人乐、家乐、爱 家、好又多等大型超市 3.西安市现有的各大专业商城： 长乐西路沿线的各大服装专业商城、太2、华路沿线的各大家居装饰专业商城、交大电脑城、塞格电脑城等电脑专业 商城、西部汽车城等。 4.市区在建及规划商业地产项目 骡马市步行街、东方星座、协同国际、中图国际、宏府大厦、唐人街、巴黎春天、高新世纪金花等 第二节 调研目的 一、掌握西安市区及周边区域商业业态构成； 二、了解西安市区及周边区域商业物业类型； 三、熟悉西安市区及周边区域商业布局区域特征； 四、研析西安市区及周边区域商业地产经营模式； 五、提供西安市商业环境、商业分析及对策研究、区域商圈商铺综合分析、区域商圈竞争对手研究、项目商业价 值分析、市 场消费特征研析依据； 六、提供项目定位、产品策划、广告策划、推广策略、销售、招商、品牌3、推广、商业运营决策依据。 第三节 西安市商业地产概况分析 一、西安市商业概况 目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点 10.6 万个，从业人员 107 万人，千人拥有网点数达到 14.3 个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、 便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展， 2004 年社会消费品零售 总额实现 481.4 亿元，同比增长 12.88%，增幅提高近 1 个百分点，扣除物价因素，实际增长 13.66%。我市零售总 额占西北五个省会城市零售总额的 48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰 州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。 1.大型商场和超市数量 全市 5000 平方米以上大型百货商场 34 个，其中一万平方米左右的大型超市 15 个。连锁