1、第五章第五章 商业地产物业调研分析商业地产物业调研分析 调研的区域及范围 一、调研范围 1.项目核心商圈范围 以钟楼商圈为核心商圈范围， 2.项目次核心商圈范围 以城三区为项目的次核心商圈范围。 3.项目辐射商圈范围 整个西安市区辐射商圈范围，具体包括霸桥区、雁塔区、未央区。 范围重点区域（主要街道及专业市场） 1.西安市钟楼商圈主要商业街： 东大街、西大街、北大街、南大街 2西安市大型购物中心及大型超市： 开元商厦、唐城商厦、名生商厦、百盛购物广场、世纪金花、中大国际广场等大型购物中心；人人乐、家乐、爱 家、好又多等大型超市 3.西安市现有的各大专业商城： 长乐西路沿线的各大服装专业商城、太
2、华路沿线的各大家居装饰专业商城、交大电脑城、塞格电脑城等电脑专业 商城、西部汽车城等。 4.市区在建及规划商业地产项目 骡马市步行街、东方星座、协同国际、中图国际、宏府大厦、唐人街、巴黎春天、高新世纪金花等 第二节 调研目的 一、掌握西安市区及周边区域商业业态构成； 二、了解西安市区及周边区域商业物业类型； 三、熟悉西安市区及周边区域商业布局区域特征； 四、研析西安市区及周边区域商业地产经营模式； 五、提供西安市商业环境、商业分析及对策研究、区域商圈商铺综合分析、区域商圈竞争对手研究、项目商业价 值分析、市 场消费特征研析依据； 六、提供项目定位、产品策划、广告策划、推广策略、销售、招商、品牌
3、推广、商业运营决策依据。 第三节 西安市商业地产概况分析 一、西安市商业概况 目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点 10.6 万个，从业人员 107 万人，千人拥有网点数达到 14.3 个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、 便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展， 2004 年社会消费品零售 总额实现 481.4 亿元，同比增长 12.88%，增幅提高近 1 个百分点，扣除物价因素，实际增长 13.66%。我市零售总 额占西北五个省会城市零售总额的 48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰 州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。 1.大型商场和超市数量 全市 5000 平方米以上大型百货商场 34 个，其中一万平方米左右的大型超市 15 个。连锁
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