1、三四线城市地产营销如何破局？主讲：2022.7.7一、房地产行业现状二、下一阶段房地产营销的特点和预判第一节 当下三四线城市房企的现状第二节 三四线地产营销如何破局？一、操盘手如何布局提高胜率？二、线上及线下如何有效推广？三、案场导客的具体操作和实操分享目录内容内容计划时间计划时间 房地产行业现状 下一阶段房地产营销的特点和预判 操盘手如何布局提高胜率？30分钟休息2分钟 线上及线下如何有效推广？案场导客的具体操作和实操分享30分钟互动交流20分钟课程总结5分钟课时安排市场好的时候，无需谈宏观，专心卖房即可市场困难的时候，需多了解宏观大势“知其然，知其所以然”才能提前布局房地产行业现状第一节房2、地产行业现状20202020年初疫情影响年初疫情影响1 1-3 3月份同比数据下滑，但从月份同比数据下滑，但从20202020年年4 4月份开始同比为正增长（蓝条）月份开始同比为正增长（蓝条）直至直至20212021年年5 5月均为正增长，自月均为正增长，自20212021年年6 6月开始至月开始至20222022年年6 6月份月份，同比数据一路下滑（红条），同比数据一路下滑（红条）面积及销售额在一个年度内，同比去年持续下滑。且从今年开始销售金额增速跌幅超过销售面积，意味着大幅降价。数据来源：国家统计局房地产行业现状房地产行业现状“以销定产“销售速度决定供货速度房地产行业现状 经济上涨收入前景3、好负债意愿高客户积极购房【城镇化程度】决定市场空间【新增人口】决定客户需求量决定房地产市场的逻辑房地产行业现状 2021年6月份之后，全国零售消费持续锐减，意味着我国经济持续走弱（人民收入降低而缩减消费）。该消费增速下滑与房地产销售额下滑，几乎同一时间，意味着人民支付能力和长期负债的意愿大幅减弱。数据来源：国家统计局33.834.217.712.412.18.52.54.44.93.91.76.7-3.5-11.1-6.7-15-10-50510152025303540社会消费品零售总额同比增速社会消费品零售总额同比增速房地产行业现状中国城镇中国城镇化化情况情况情况情况数据来源：国家统计局204、20年数据城镇化已经进入尾声，行业红利褪去意味着进入存量市场、此消彼长的时代房地产行业现状 全国人口自然增长率进入低谷 中国16-24岁人口调查失业率已经上升到了18.2%,每10个青年人，就差不多有2个人失业。(21岁专科毕业、22岁本科毕业）房地产行业现状“三道红线”政策对房企现金流提出新要求，头部房企快速抛售出清，并停止扩张（土地流拍）反复重申“房住不炒”、“房产税”等政策风向，造成市场观望情绪重 疫情对经济的冲击，导致购房者的经济收入及对未来偿还房贷的信心不足 部分房企现金流出现灾难性问题，接连暴雷，同时停工和烂尾情况持续加剧房地产行业进入负增长的四大原因房地产行业进入负增长的四大原因5、关键字：行业打压+疫情对收入冲击+房企降价抛售+房企暴雷及停工房地产行业现状 经济形势下滑,失业率上升,人民收入不确定性导致的不敢贷款买房 房企频繁暴雷，停工和交付问题，导致供求两端信任度跌入谷底（我们甚至看到有竞品，首付分期的同时承诺延期交房迟一天罚1000元）房地产市场趋向饱和、城镇化步入尾声（加上出生人口降低，剪刀差越来越大）部分房企超低价抛售，低于成本价出货，价格陷入混乱，市场观望情绪重 土拍市场进入寒冬，以“腰折价”起拍，多以底价成交（70%地块由国企、央企、政府平台公司拿下）全球经济下滑，中国自5月份以来走出独立行情，中央全力救楼市、整体经济开始企稳，专家喊出“战略性看多中国”房地6、产行业新形势房地产行业现状下一阶段房地产营销的特点和预判下一阶段房地产营销的特点和预判买卖关系下一阶段房地产营销的特点和预判 供求关系变化带来的影响：任你七十二变，客户“我行我素”成交成交周期变长周期变长、降价不一定能促进降价不一定能促进成交成交买卖关系下一阶段房地产营销的特点和预判 供求关系变化带来的影响：任你七十二变，客户“我行我素”成交成交周期变长周期变长、降价不一定能促进降价不一定能促进成交成交 客户更加专业化，有的是时间“补课”（槽钢层、管材、排污、水泥标号、燃气管道、网络开通费、日照系数）买卖关系下一阶段房地产营销的特点和预判 供求关系变化带来的影响：任你七十二变，客户“我行我素”7、成交成交周期变长周期变长、降价不一定能促进降价不一定能促进成交成交 客户更加专业化，有的是时间“补课”（槽钢层、管材、排污、水泥标号、燃气管道、网络开通费、日照系数）开发商面临“公众审判公众审判”，谁都可以评论（移动互联网的便利、自媒体的应用、客户知识水平的提高）买卖关系下一阶段房地产营销的特点和预判竞争关系下一阶段房地产营销的特点和预判 竞争形式白热化房企抢跑房企抢跑出出清清、此此消彼长消彼长、户型的同质化户型的同质化、营销手段的白热化营销手段的白热化、包装推广抄袭包装推广抄袭化化竞争关系下一阶段房地产营销的特点和预判 竞争形式白热化房企抢跑房企抢跑出出清清、此此消彼长消彼长、户型的同质化户8、型的同质化、营销手段的白热化营销手段的白热化、包装推广抄袭化包装推广抄袭化 定价分歧你只是想少赚点你只是想少赚点，而他是想活而他是想活下去下去竞争关系下一阶段房地产营销的特点和预判 竞争形式白热化房企抢跑房企抢跑出出清清、此此消彼长消彼长、户型的同质化户型的同质化、营销手段的白热化营销手段的白热化、包装推广抄袭化包装推广抄袭化 定价分歧你只是想少赚点你只是想少赚点，而他是想活而他是想活下去下去 马太效应更显著以前同区域销量，可能第一名100套、第二名85套、第三名80套、第四名70套、第五名60套；现在已经是第一名100套、第二名50套、第三名20套、第四到第十名加起来第四到第十名加起来1019、0套套竞争关系第二节 三四线地产营销如何破局？一、操盘手如何布局提高胜率？（8个建议）二、线上及线下如何有效推广？（4类内容及案例）三、案场导客的具体操作和实操分享（4种不同导客办法及实操案例）目录操盘手如何布局提高胜率操盘手如何布局提高胜率 1 1、关于关于拿地拿地只有地段优势的地块“慎拿”；外销型城市“慎入”；远郊地块“慎重”。拿地满足三个条件：学区、强排的舒适度、热门区域操盘手如何布局提高胜率 1 1、关于关于拿地拿地只有地段优势的地块“慎拿”；外销型城市“慎入”；远郊地块“慎重”。拿地满足三个条件：学区、强排的舒适度、热门区域 2 2、关于项目管理关于项目管理由于市场下行，销售周期变长10、，很多后端问题会在销售过程中就暴露出来，例如：交付质量、返修效率、物业服务质量、小区口碑等，我们会在卖房的时候接到业主投诉，甚至维权。所以，要由原来的部门（条线）作战，改变为项目公司统筹作战“营销、工程、物业”一盘棋操盘手如何布局提高胜率 3 3、已已购客户比以前更重要购客户比以前更重要房地产投资属性被剥离，客户买房子是用来住的，哪些小区好住、哪些房子质量好，谁更有发言权？业主是花了几十万、一百万买房的，他说的话不是“造谣”，而是“使用评分”，已购客户的“向心力”前所未有的重要。操盘手如何布局提高胜率 3 3、已已购客户比以前更重要购客户比以前更重要房地产投资属性被剥离，客户买房子是用来住的，11、哪些小区好住、哪些房子质量好，谁更有发言权？业主是花了几十万、一百万买房的，他说的话不是“造谣”，而是“使用评分”，已购客户的“向心力”前所未有的重要。4 4、提前提前预备准现房预备准现房整个市场的销售周期都会变长，我们一定会遇到现房销售的竞品和只认现房的客户。我们在“以销定产”的前提下，在局部楼栋提前一点，提早准备一到二个单元的工程量。不能等到卖房子了，客户因为现房问题被流失到竞品，我们无可奈何，怎么可能无可奈何？现在就要预判到这个情况，就要提前做准备。这个就是前瞻性，因为我们的前瞻性，可能就能提高5%的成交量。操盘手如何布局提高胜率 5 5、依靠依靠项目价值逻辑卖房项目价值逻辑卖房以前是依12、靠市场行情在卖房，市场看涨，大家都卖得好。现在是“僧多粥少”，客户就这么点，房子那么多，凭什么选我们的项目？存量市场“此消彼长”，现在的大环境下，降级最凶的项目不见得就赢得了市场，降价促销的效应越来越弱，我们要想抓到销量，就要依靠项目的价值逻辑卖房，项目价值的提炼和传导，就很考验我们的操盘手水平。操盘手如何布局提高胜率 5 5、依靠依靠项目价值逻辑卖房项目价值逻辑卖房以前是依靠市场行情在卖房，市场看涨，大家都卖得好。现在是“僧多粥少”，客户就这么点，房子那么多，凭什么选我们的项目？存量市场“此消彼长”，现在的大环境下，降级最凶的项目不见得就赢得了市场，降价促销的效应越来越弱，我们要想抓到销量，13、就要依靠项目的价值逻辑卖房，项目价值的提炼和传导，就很考验我们的操盘手水平。6 6、客户客户管理的管理的重要性重要性销售周期变长之后，客户不会今天看房明天成交，也很少这周看房下周成交，销售周期普遍拉长，可能一个月可能两个月、三个月，这个时候客户管理，持续维护就很重要。大部分置业顾问专注于近2周的来访客户，超过2周的客户，重视度一定会下降；操盘手要注意，成交周期变长！成交周期变长！成交周期变长！现阶段的客户管理，要由项目的管理层组织维护和监督检查。操盘手如何布局提高胜率 7 7、注意注意二手房的冲击二手房的冲击市场稍微回暖后，因为“房产税”的原因以及对房地产的信心缺乏，可能二手房会有集中性出手的14、情况。在一些三四线城市以及县域市场，二手房具备价格优势、现房带来的安全感、以及学区的确定性，这些都会对我们新房销售有一定的冲击。所以我们要做好心理准备并且“留一手”。8 8、营销营销费用的控制和使用费用的控制和使用同样的钱，控下来，可以多做一场活动、可以多回馈业主。以前业绩好，项目利润高，营销费用相对宽松。现在业绩下滑，在竞品不舍得投入费用时候，我们保持投入并且一块当两块用，我们就能打赢市场。当前的形式，让公司加大营销费用预算，是不太现实的，但一定要争取保住不缩减预算，然后我们再把成本降下去，和竞品对比，我们的预算就好似比他们多了3、4倍。休息2分钟广西【南宁恒力城】营销中心即将开放，有计划在15、南宁置业的客户朋友，可持续关注。凤岭北，合坡路上最具竞争力的楼盘。线上及线下如何有效推广？1、文案的力量：文案和业绩的关系到底有多大2、什么值得推广？推广内容的提炼3、推广落地的办法和逻辑关系4、有效提高推广作用的技巧分享文案的力量：文案和业绩的关系到底有多大一个项目能向客户传递信息的端口有几个？文案和业绩的关系一个项目能向客户传递信息的端口有几个？文案和业绩的关系只有两个：销售人员、广告文案文案和业绩的关系 只有只有销售人员销售人员，不做推广不做推广，会有什么后果会有什么后果？文案和业绩的关系 只有只有销售人员销售人员，不做推广不做推广，会有什么后果会有什么后果？销售人员只有见到客户了才产生16、作用，再此之前，是文案在向客户传递信息。文案和业绩的关系 只有只有销售人员销售人员，不做推广不做推广，会有什么后果会有什么后果？销售人员只有见到客户了才产生作用，再此之前，是文案在向客户传递信息。关于文案的关于文案的质量质量一杆高炮的费用，会超过售楼部全部销售人员一年的底薪，“一字千金”不过分。文案和业绩的关系 只有只有销售人员销售人员，不做推广不做推广，会有什么后果会有什么后果？销售人员只有见到客户了才产生作用，再此之前，是文案在向客户传递信息。关于文案的关于文案的质量质量一杆高炮的费用，会超过售楼部全部销售人员一年的底薪，“一字千金”不过分。广告广告推广推广效果效果由广告投放的数量和传递信17、息的质量决定，数量很容易砸钱就可以办到，质量用钱也不一定能解决。什么值得推广？关于推广内容提炼的要点什么值得推广 很多很多项目所谓的推广项目所谓的推广，就是发节气图就是发节气图、发暖场图发暖场图一个公众号，90%的推送就是一张单图，一个字都没有，就一张图，占了90%的量，再看看阅读量，没有超过200的，那就是员工自己阅读了。发节气图没什么，但是只会发节气图，有什么用？难道我们不推送这个图，客户就不知道今天是夏至、冬至、春分？什么值得推广 很多很多项目所谓的推广项目所谓的推广，就是发节气图就是发节气图、发暖场图发暖场图一个公众号，90%的推送就是一张单图，一个字都没有，就一张图，占了90%的量，18、再看看阅读量，没有超过200的，那就是员工自己阅读了。发节气图没什么，但是只会发节气图，有什么用？难道我们不推送这个图，客户就不知道今天是夏至、冬至、春分？关于关于推广内容的提炼推广内容的提炼所有的文案创作，都应该是有目的，我们不能说，拍脑袋想到了一句文案就要换广告、也不能说，我看到了别人的广告主标很好，然后就要求换主标，那是乱搞。一年几十万的高炮，我们要怎么用好它，为什么上这个主标。推广要成体系，要有章法。推广内容的提炼 让让更多的目标客户更多的目标客户群体群体，知道知道我们我们这个楼盘这个楼盘“知道我们这个盘”是区域性竞争中,对于推广资源的占领。让让更多的人更多的人，说我们这个楼盘好说我们19、这个楼盘好“说我们楼盘好”是要营造口碑和客户荣誉感。让让更多的人更多的人，知道我们这个盘卖得知道我们这个盘卖得很好很好“知道我们卖得好”是项目的影响力和声势，反应在荣誉感上，所谓的明星盘，就是大家都觉得他卖得好。让让更多的人更多的人，知道我们这个盘好在知道我们这个盘好在哪里哪里“知道我们楼盘好在哪”是项目价值点的输出，是口碑和荣誉感的根基。房地产营销，最核心的推广目的可以分为4大项：案例分享 新新盘入市的案例盘入市的案例我们是谁、和别人有什么不一样、我们的实力和愿景让更多的目标客户群体知道我们这个楼盘案例分享这里的逻辑是：大家都说好，那就是好了。怎么让客户说你的好呢？有谁会莫名其妙的去夸一个开20、发商？都是要半推半就的，只要夸出口了，那么就会认同这个事情。毕竟是自己说出去的话。这里的关键项是这里的关键项是【让别人说让别人说】让更多的人，说我们这个楼盘好案例分享案例：与竞品同一天开盘，销售额很高，但并非全部拿证，不能打销售额及套数的情况下，如何抢占“红盘”制高点？让更多的人，知道我们这个盘卖得很好案例分享案例：与竞品同一天开盘，销售额很高，但并非全部拿证，不能打销售额及套数的情况下，如何抢占“红盘”制高点？让更多的人，知道我们这个盘卖得很好案例分享“让更多的人”+“说我们这个楼盘好”+“知道我们卖得很好”案例分享“让更多的人”+“说我们这个楼盘好”+“知道我们卖得很好”推广强度口碑传播市21、场验证（业绩）后面会有软文案例案例分享案例分享让更多的人，知道我们这个盘好在哪里案例分享这个就是我们上一节说的【依靠项目的价值逻辑卖房】，我们这个楼盘好在哪，就是项目的价值体现。深层次的难点在于：价值提炼和传导提炼的难点，在于如何把优势价值【具象化】；传导的难点在于【统一性】，和信息【隔层传递】的难度。统一性的问题统一性的问题：价值提炼人、广告文案负责人、销售说辞撰写人，三位一体。隔层传递的问题隔层传递的问题：我们把项目价值传递给置业顾问，如何让置业顾问100%的认可和吸收是第一个问题；我们通过什么方法让置业顾问把项目价值“简单、明了、准确”再传递到客户，又是一个重大技术问题。让更多的人，知道22、我们这个盘好在哪里案例分享案例分享案例分享案例分享案例分享案例分享案例分享案例分享推广落地的办法和逻辑关系“长篇大论，客户没耐心看”是真的吗？推广落地的办法和逻辑关系 关于房产自媒体公众号的长文关于房产自媒体公众号的长文我们为什么请自媒体发软文？他们的软文有哪篇是少于1000字的？客户为什么看自媒体的软文？难道他们不知道有广告的成分吗？“长篇大论，客户没耐心看”是真的吗？推广落地的办法和逻辑关系 关于房产自媒体公众号的长文关于房产自媒体公众号的长文我们为什么请自媒体发软文？“长篇大论，客户没耐心看”是真的吗？推广落地的办法和逻辑关系 关于房产自媒体公众号的长文关于房产自媒体公众号的长文我们为什23、么请自媒体发软文？他们的软文有哪篇是少于1000字的？客户为什么看自媒体的软文？难道他们不知道有广告的成分吗？“长篇大论，客户没耐心看”是真的吗？推广落地的办法和逻辑关系 关于房产自媒体公众号的长文关于房产自媒体公众号的长文我们为什么请自媒体发软文？他们的软文有哪篇是少于1000字的？客户为什么看自媒体的软文？难道他们不知道有广告的成分吗？“长篇大论，客户没耐心看”是真的吗？因为自媒体的文章里面有分析、有观点、有理有据。这篇长文，有利于买房人做决策，所以他们愿意看。推广落地的办法和逻辑关系 案例分享案例分享链接：【宾阳楼市最新攻略】买房不能不知道的重要知识点！链接：【恒力中华城】买房就送10万24、元丰田轿车，无套路，买就送！“长篇大论，客户没耐心看”是真的吗？推广落地的办法和逻辑关系 案例分享案例分享链接：【宾阳楼市最新攻略】买房不能不知道的重要知识点！链接：【恒力中华城】买房就送10万元丰田轿车，无套路，买就送！“长篇大论，客户没耐心看”是真的吗？这些长软文推广是成功的。字数均超过2千字，不是客户没耐心看，而是对房子没兴趣的客户没耐心看，只要对房子有兴趣的，他就会看！推广落地的办法和逻辑关系 案例分享案例分享链接：大化一周年庆推广落地的办法和逻辑关系推广落地的办法和逻辑关系隐藏在文案中的感性部分推广落地的办法和逻辑关系 语感语感标点符号的应用；换行、断句的节奏行间距和图文排版、及色调25、的关系隐藏在文案中的感性部分推广落地的办法和逻辑关系 语感语感标点符号的应用；换行、断句的节奏行间距和图文排版、及色调的关系 转图片和文字的区别转图片和文字的区别长文转图也好、还是单图也好，图片客户潜意识里的反应是广告，图片是经过加工的，有铜臭味。文字，也有铜臭味，但是也可以是书香、也可以是书信、亲近的味道。隐藏在文案中的感性部分推广落地的办法和逻辑关系 语感语感标点符号的应用；换行、断句的节奏行间距和图文排版、及色调的关系 转图片和文字的区别转图片和文字的区别长文转图也好、还是单图也好，图片客户潜意识里的反应是广告，图片是经过加工的，有铜臭味。文字，也有铜臭味，但是也可以是书香、也可以是书信26、亲近的味道。情感是发自内心的情感是发自内心的以案例中的长文（周年庆软文），有一种自豪感，那是打心底出来的。如果项目都要烂尾了，写不出这么真诚和自豪的文字，写文案不是忽悠人，是一种共情能力。隐藏在文案中的感性部分推广落地的办法和逻辑关系 有些有些广告是面向所有人广告是面向所有人（广度：项目的荣誉感、知名度、价值体现）有些有些广告是面向目标客户广告是面向目标客户（深度：项目的价值逻辑，寻求目标客户认同感）根据特定目的根据特定目的来写文案来写文案（例如：业主活动、工程质量播报、活动造势、公益形象等）房地产广告文案逻辑有效提高推广作用的技巧分享有效提高推广作用的技巧分享 复杂复杂繁琐的流程是推广最大27、的杀手繁琐的流程是推广最大的杀手类似的营销手段，先关注、再发送什么字，再转发，非常的麻烦；也会在街头遇到理发店、健身房拓客人员，也是一样的套路：进群、关注、转发、集赞，以及留电话号码等，成功率很低有效提高推广作用的技巧分享有效提高推广作用的技巧分享 复杂复杂繁琐的流程是推广最大的杀手繁琐的流程是推广最大的杀手类似的营销手段，先关注、再发送什么字，再转发，非常的麻烦；也会在街头遇到理发店、健身房拓客人员，也是一样的套路：进群、关注、转发、集赞，以及留电话号码等，成功率很低 长效长效价值的软文转成二维码价值的软文转成二维码我们只寻求【广告效果的扩散】和【客户对项目的认同】，把链接转成二维码，扫码即28、可阅读和转发，方便快捷才能扩大推广面。有效提高推广作用的技巧分享有效提高推广作用的技巧分享 复杂复杂繁琐的流程是推广最大的杀手繁琐的流程是推广最大的杀手类似的营销手段，先关注、再发送什么字，再转发，非常的麻烦；也会在街头遇到理发店、健身房拓客人员，也是一样的套路：进群、关注、转发、集赞，以及留电话号码等，成功率很低 长效长效价值的软文转成二维码价值的软文转成二维码我们只寻求【广告效果的扩散】和【客户对项目的认同】，把链接转成二维码，扫码即可阅读和转发，方便快捷才能扩大推广面。成交之后成交之后，给集赞优惠给集赞优惠（强调是营销预算支出）有效提高推广作用的技巧分享有效提高推广作用的技巧分享 复杂复29、杂繁琐的流程是推广最大的杀手繁琐的流程是推广最大的杀手类似的营销手段，先关注、再发送什么字，再转发，非常的麻烦；也会在街头遇到理发店、健身房拓客人员，也是一样的套路：进群、关注、转发、集赞，以及留电话号码等，成功率很低 长效长效价值的软文转成二维码价值的软文转成二维码我们只寻求【广告效果的扩散】和【客户对项目的认同】，把链接转成二维码，扫码即可阅读和转发，方便快捷才能扩大推广面。成交之后成交之后，给集赞优惠给集赞优惠（强调是营销预算支出）重大促销或营销节点重大促销或营销节点，让老业主发力让老业主发力（集赞送物业费或停车位使用券）有效提高推广作用的技巧分享案场导客的具体操作和实操分享案场导客的具30、体操作和实操分享1、案场促销型导客2、制造影响力的大型活动导客3、常规暖场活动的导客4、外拓型找客案场导客的具体操作和实操分享案场导客的具体操作和实操分享案场促销型导客案场导客的具体操作和实操分享 直接打价格：特惠xxxxx元/是没有用的，特别在当前市场情况下，亮出价格并不能导入客户。以现在广告法的要求，必须带有“起”字，就算没有“起”字，客户看到价格，也会认为是xxxx价格起。所以，有些楼盘直接打“xxxx元/，任选”，这种促销也是无法长效的，并且是不留后路的做法。案场促销型导客案场导客的具体操作和实操分享 直接打价格：特惠xxxxx元/是没有用的，特别在当前市场情况下，亮出价格并不能导入客31、户。以现在广告法的要求，必须带有“起”字，就算没有“起”字，客户看到价格，也会认为是xxxx价格起。所以，有些楼盘直接打“xxxx元/，任选”，这种促销也是无法长效的，并且是不留后路的做法。大家都促销，你怎么让别人印象深刻把促销优惠进行概念包装+案场氛围布置+推广+邀约，只有做到这四点才能给案场进行导客。案场促销型导客案场导客的具体操作和实操分享把促销优惠进行概念包装 限时或限量 促销力度不存在理解差异案场导客的具体操作和实操分享案场氛围布置案场导客的具体操作和实操分享案场促销型导客：推广+邀约案场导客的具体操作和实操分享 促销类广告：不建议上户外。促销类广告属于时效性的（限时or限量），应当32、用时效性的推广手法时效性的推广手法：派单、腾讯朋友圈定投、网络媒体、项目线上媒体等等案场促销型导客：推广+邀约案场导客的具体操作和实操分享 促销类广告：不建议上户外。促销类广告属于时效性的（限时or限量），应当用时效性的推广手法：派单、腾讯朋友圈定投、网络媒体、项目线上媒体等等 促销类电话邀约的关键：数量与传递促销活动，把所有客户资源电话洗一遍是硬性要求，并且有检查机制。促销及一般集中性的电话邀约，必须是有统一的说辞，这个涉及信息传递，事关邀约成功率，统一说辞进行邀约，也应是硬性要求。案场促销型导客：推广+邀约案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客案场导客的具体操作和实操分享制造33、影响力的大型活动导客案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客 大型活动主要打影响力“三分活动，七分推广”如果推广势头没有做好，活动质量的意义不大。“三分活动”的前提是建立在专业的活动统筹能力上，如果仅在活动执行层面就花了12分精力，何来的7分精力放在推广上？要把推广做好的前提34、条件，是具备较高的活动举办统筹水平。案场导客的具体操作和实操分享制造影响力的大型活动导客 大型活动主要打影响力“三分活动，七分推广”如果推广势头没有做好，活动质量的意义不大。“三分活动”的前提是建立在专业的活动统筹能力上，如果仅在活动执行层面就花了12分精力，何来的7分精力放在推广上？要把推广做好的前提条件，是具备较高的活动举办统筹水平。大型活动“前四后八”原则活动开始前四周开始筹备和预热，活动后八周是“兑现”影响力最佳时间。案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享 大活动是做影响力，小活动小活动就是就是人气人气暖场暖场和和客户关系维护客户关系维护原则上，常规35、的暖场活动，侧重于人员服务的体现和放松舒适的氛围，也就是说小活动要让客户开心。常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享 大活动是做影响力，小活动小活动就是就是人气人气暖场暖场和和客户关系维护客户关系维护原则上，常规的暖场活动，侧重于人员服务的体现和放松舒适的氛围，也就是说小活动要让客户开心。围绕围绕“吃喝吃喝、玩乐玩乐、免费拿免费拿”做暖场活动做暖场活动在三四线城市，做活动要接地气，送土鸡、送猪肉、送活鱼，比DIY类强。如果做儿童玩乐的活动，要配上吃的，效果会更好（亲子游戏+自助包饺子、气垫小泳池+烧烤、蛋糕DIY+现场煮汤圆）常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享 大活动是做影36、响力，小活动小活动就是就是人气人气暖场暖场和和客户关系维护客户关系维护原则上，常规的暖场活动，侧重于人员服务的体现和放松舒适的氛围，也就是说小活动要让客户开心。围绕围绕“吃喝吃喝、玩乐玩乐、免费拿免费拿”做暖场活动做暖场活动在三四线城市，做活动要接地气，送土鸡、送猪肉、送活鱼，比DIY类强。如果做儿童玩乐的活动，要配上吃的，效果会更好（亲子游戏+自助包饺子、气垫小泳池+烧烤、蛋糕DIY+现场煮汤圆）暖场活动结合业主关系维护一起做每个月一场业主生日会，既赢取了业主好感促进老带新，又把案场的常规暖场做了，两全其美。常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和37、实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享常规暖场活动的导客案场导客的具体操作和实操分享外拓型找客案场导客的具体操作和实操分享外拓型找客 是战略性下沉拓客，不是“派人去拓客”集中人手办大事集中人手办大事，外拓外拓需要需要规模化规模化。案场导客的具体操作和实操分享外拓型找客 是战略性下沉拓客，不是“派人去拓客”集38、中人手办大事集中人手办大事，外拓外拓需要需要规模化规模化。外拓不是渠道，有本质区别开发商自己去拓客，只要把触角伸到村屯就已经成功一半了，是以【推广和渗透】为目的的拓客。渠道拓客，是已成交为目的的拓客，更功利，两者侧重点不一样。案场导客的具体操作和实操分享外拓型找客 是战略性下沉拓客，不是“派人去拓客”集中人手办大事集中人手办大事，外拓外拓需要需要规模化规模化。外拓不是渠道，有本质区别开发商自己去拓客，只要把触角伸到村屯就已经成功一半了，是以【推广和渗透】为目的的拓客。渠道拓客，是已成交为目的的拓客，更功利，两者侧重点不一样。拓客的系统工程作战地图、统一服装、车辆包装、行动指导、单兵软文、物料标准、统一话术、收客计划案场导客的具体操作和实操分享外拓型找客案场导客的具体操作和实操分享外拓型找客案场导客的具体操作和实操分享外拓型找客案场导客的具体操作和实操分享外拓型找客案场导客的具体操作和实操分享外拓是一个系统型工作领导都在办公室喝茶，每天安排3、5个置业顾问去拓客，那是做不好的。拓客比的就是谁更深入客户，辛苦是必然的。互动环节广西【南宁恒力城】营销中心即将开放，有计划在南宁置业的客户朋友，可持续关注。凤岭北，合坡路上最具竞争力的楼盘。THANKS2022.7.7