1、高档写字楼项目商务合作建议书2011-5-10目 录第一部分 XX策划综合地产服务机构第二部分 关于合作方式第三部分 关于服务内容第四部分：关于服务团队第五部分：关于取费标准及付款方式附件部分：需要贵司提供之资料 第一部分 XX策划综合地产服务机构XX策划综合地产服务机构，以多年服务于万科、万通、华远、建业等大型知名品牌开发企业的经验，全面整合北京、上海、深圳、XX等地优势专业资源，专设前期顾问服务部、品牌推广服务部和销售顾问服务部，为开发企业量身定做，首创地产项目全流程服务平台，为开发企业提供开发战略、项目可行性研究、项目前期策划、建筑规划顾问、营销推广和销售代理等全方面综合服务。我们不仅是2、策划公司、广告公司和顾问公司，更是全程服务于开发企业和开发项目的战略性综合合作伙伴。XX策划地产服务机构部分案例n 前期策划顾问项目l n 广告推广项目l n 企业战略及品牌形象设计l XX地产机构核心竞争力对房地产顾问、广告策划、营销顾问进行有效整合，是我们的核心竞争力；为战略合作伙伴互补，赢得最理想的市场份额，释放最大的价值，是我们的发展目标。差异化路线：现今的市场已是“大同世界”，XX策划相信产品与人一样都有自己身的独特性，都是与众不同的，XX策划以非同寻常的眼光洞悉着他人难以发觉的产品特性，从而找出产品与众不同的灵魂所在， 量身定制原则：XX策划不赞成以“流水线式”的生产方式生产出“智3、慧产品”的运作方式。XX策划从不以随波逐流的平庸操作手法对待每个项目，一直以来一贯坚持每个项目均为其量身定制的原则。第二部分 关于合作方式XXXX策划为河南首家全流程综合地产服务机构，服务范围包括房地产企业发展战略策划、房地产企业投资顾问、房地产企业品牌形象设计、房地产市场研究、房地产项目可行性分析、房地产项目前期策划、房地产项目广告推广、房地产项目销售代理等涵盖房地产投资和开发各阶段的全方位服务。通过长期实践经验的积累，XX摸索出一整套完整的辅助开发企业进行项目投资和开发的综合性服务体系，我司现已与河南煤化集团龙城建设投资公司、河南煤化集团XX置业公司、河南昌建地产发展有限公司、河南宋庆龄基4、金会等大型集团公司结成深度战略合作伙伴。根据河南XX置业有限公司实际需要，我司为XX置业东区写字楼项目提供项目用地分析、宏观环境分析、写字楼市场研究、可比性典型案例研究、发展战略建议、规划设计任务书、设计院配合对接等日常事务性及专业性工作。第三部分 关于服务内容1、市场研究 XX市经济运行分析 XX市城市规划分析 XX市城市建设分析 政府宏观调控政策分析 XX市写字楼市场分析XX写字楼销售状况分析区域分布及区域特点XX市写字楼分类XX市写字楼现状分析XX市典型写字楼项目分析 区域写字楼市场分析（主要针对郑东新区和金水区）区域写字楼发展简介区域写字楼分类区域写字楼销售状况区域写字楼租赁状况区域写5、字楼客群结构区域写字楼案例分析 市场给予本案的启示2、项目本体分析 地块现状分析地理位置面积、范围 规划条件地形地貌分析 地块所在区域分析 区位概况分析 交通概况分析 周边配套分析 景观资源分析 项目SWOT分析 优势劣势机遇竞争3、可比性案例研究 国际及国内典型案例分析 项目投资开发组合 项目基础经济指标 项目整体市场定位 项目整体规划设计 项目建筑设计分析 项目景观设计分析 项目功能布局分析 项目产品细节分析 项目硬件配套分析 项目软件配套分析 项目商业设施分析 项目成功之处分析 项目不足之处分析4、项目发展建议 项目发展战略 项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议6、l 写字楼办公部分 平面布置 建筑设计 建筑风格 其它l 商业设施部分 目标客户定位 项目基本定位建议 商业主题、体量等建议 项目细化建议 商业各业态可行性建议 商业各业态比例原则性建议 初步租户组合建议（结合楼层主题） 各业态示意品牌建议 项目整体租金收益建议 其他有助于提升该零售商业成功的附加因素 5、财务分析 项目投资估算（需甲方配合提供土地等相关成本） 项目租售周期及收益测算 项目发展财务/投资回报分析 投资回收期 q 敏感性分析 项目财务评价 6、项目建筑规划设计任务书6.1项目概况6.1.1项目区位6.1.2交通状况6.1.3周边资源6.1.4规模指标6.1.5规划要求6.2规划设7、计的基本原则7.2.1项目定位6.2.1.1 定位总策略6.2.1.2 项目形象定位6.2.1.3 物业配比建议6.2.1.4 分物业发展策略6.2.1.5 写字楼定位6.2.1.6 商业定位6.2.2总体规划6.2.2.1 规划原则6.2.2.2 规划要点6.2.2.3 规划理念6.2.2.4 规划方案示意6.2.2.5 形象打造63分物业产品设计建议6.3.1写字楼设计要点建议6.3.1.1 写字楼设计原则6.3.1.2 立面形象6.3.1.3 公共空间6.3.1.4 公共配套6.3.1.5 产品灵活划分6.3.1.6 层高建议6.3.1.7 成本控制6.3.2商业设计要点建议6.3.2.8、1 业态建议6.3.2.2 立面形象6.3.2.3 内部空间6.3.2.4 其他7、规划设计方案跟踪调整（免费） 整体规划设计思路沟通 建筑立面设计沟通调整 景观设计部分沟通调整 产品划分沟通调整 项目硬件配套沟通调整 项目软件配套沟通调整 项目公共空间沟通调整 商业设施内部交通流线沟通调整 商业设施内部划分沟通调整第四部分：关于服务团队 依靠XX知识平台和内部、外部专家团队，提供专业化的研究成果。1、项目执行委员会 人力配备5位以上专业人士组成 岗位职责调配公司资源探讨技术思路评审顾问报告监督服务品质2、项目经理 人力配备1位资深项目经理 岗位职责实施项目管理全程项目跟进研究成果成文关键节点9、回报3、市场研究人员 人力配备3-4位专业市场研究人员 岗位职责收集基础资料分析相关信息深入访谈客户基础研究成文第五部分：关于取费标准及付款方式为感谢贵司对我司的垂青，我司将为贵司提供最全面的专业服务，包括市场研究、项目分析、可比性典型案例研究、发展战略建议、项目建筑规划设计任务书、设计院配合对接等日常事务性及专业性工作。本次顾问服务以规划设计任务书提交作为服务最终时间节点，后期设计院配合对接作为XX和集团战略性合作的日常性工作内容，给予免费配合。策划服务工作计划：甲方应于本合同签订之日起5个工作日内，向乙方提供制作报告所需的所有相关资料（详见附件一）。如果甲方未能在前述约定的时间内提供资料的10、，则乙方递交最终报告的时间相应顺延。同时，甲方应保证所有资料的合法性、有效性。 自甲、乙双方正式签署合同且收到甲方第一笔付款之日起80个工作日内，乙方向甲方提供策划方案初稿（服务内容15项，不包括项目建筑规划设计任务书）。自甲、乙双方正式签署合同且收到甲方第一笔付款之日起90个工作日内，乙方向甲方指定的建筑师或建筑行提交项目建筑规划设计任务书（服务内容6）。自乙方向甲方指定的建筑师或建筑行提交项目建筑规划设计任务书开始，乙方同设计单位及时和充分的沟通，对规划设计单位阶段性设计方案进行评审，并提出合理性的调整建议，等待规划设计方案的最终确定。针对贵公司全面策划服务取费基本标准为：项目总体策划服务11、费：35万元具体付款方式如下：合同签订之日起五个工作日内支付首款人民币壹拾万零伍仟圆整（RMB105,000），即项目策划服务费总金额的30%。第二笔费用于项目策划方案初稿（服务内容15项，不包括项目建筑规划设计任务书）递交以后的五个工作日内支付人民币壹拾肆万圆整（RMB 140,000），即项目策划服务费总金额的40%。余款人民币壹拾万零伍仟圆整（RMB105,000），即合同总金额的30%，在乙方向甲方指定的建筑师或建筑行提交项目建筑规划设计任务书（服务内容6）以后的五个工作日内支付。 自乙方向甲方指定的建筑师或建筑行提交项目建筑规划设计任务书开始，乙方同设计单位及时和充分的沟通，对规划设12、计单位阶段性设计方案进行评审，并提出合理性的调整建议，保证项目规划设计方案准确顺利执行，等待规划设计方案的最终确定。附件部分：需要贵司提供之资料 为了便于项目合作事宜的进一步操作，我司需要贵司提供如下的有关该项目的基本资料：(包括但不限于) 地块红线图 土地使用条件及成本 周边区域的最新规划 其他相关政府规划文件 目 录第一章 总 论1第一节 项目概述1第二节 可行性研究的依据3第三节 可行性研究的范围和内容3第五节 技术经济指标4第二章 项目背景和建设的必要性5第一节 项目提出的背景5第二节 项目建设的必要性7第三章需求分析及服务规模与标准9第一节需求分析9第二节服务规模与标准10第四章项目13、选址及建设条件13第一节 项目选址13第二节项目区自然条件13第三节项目区社会经济条件18第四节项目区基础设施状况20第五章规划设计和建设方案23第一节 设计依据和目标23第二节 规划方案分析25第三节 建设方案31第六章消 防46第七章环保和劳动安全卫生47第一节 环境保护47第二节 劳动安全卫生48第三节 建议50第八章节能分析52第一节 概 述52第二节 节能设计依据52第三节 能耗分析53第四节 节能措施54第九章项目组织管理和实施进度58第一节 项目组织管理58第二节进度计划安排60第十章招投标方案62第一节招标管理62第二节项目招标基本情况65第十一章投资估算与资金筹措66第一节 投资估算66第二节 资金筹措70第十二章效益分析71第一节 经济效益71第二节 社会效益73第十三章结 论75