1、机密机密 临沂市临沂市：-GDP 排名高于珠海、汕头、厦门、合肥、太原、南排名高于珠海、汕头、厦门、合肥、太原、南昌、威海、日照昌、威海、日照等知名城市，列中国地级以上城市第等知名城市，列中国地级以上城市第 40 位位 临沂兰亭大酒店（五星）临沂兰亭大酒店（五星）及及 酒店式公寓和写字楼等配套项目酒店式公寓和写字楼等配套项目 商商 业业 计计 划划 书书 临沂兰亭大酒店有限公司（外商独资）临沂兰亭大酒店有限公司（外商独资）二七年五月二七年五月 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 2山东临沂（东部近海城市），山东临沂（东部近海城市），位居中国城市增长竞争力第七位（2007 年）；世界银行发布的中国 12、20 城市政府效率中，临沂公推第一（2006 年）；临沂市荣膺“2006 跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号(2007 年)。在中国 269 个地市级城市中，临沂 GDP 排名第 40 位，排名高于太原、昆明、南昌等多个二类省会城市。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 3 三期总体效果图三期总体效果图 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 4临沂兰亭大酒店 所在地 市政府及各局所在地 临沂明珠塔（类上海东方明珠塔）项目在临沂市的中心位置项目在临沂市的中心位置 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 5 临沂兰亭 大酒店 所在地 市政府及各局所在地 临沂明珠塔 项目在临沂市总体规划中的位置项目在临沂市总体规划中的3、位置 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 6 临沂兰亭 大酒店 所在地 临沂市对城市核心区域的功能定位临沂市对城市核心区域的功能定位 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 7 保密须知保密须知 本项目建议书属于商业机密，所有权属于临沂兰亭大酒店有限公司临沂兰亭大酒店有限公司。其内容和资料仅对已签署投资意向的投资者公开。收到本项目建议书时，接收者了解并同意以下约定：1、当接收者确认不愿从事项目建议书所述项目后，必须尽快将本项目建议书完整地交回；2、没有临沂兰亭大酒店有限公司临沂兰亭大酒店有限公司书面同意，接收者不得复印、复制、传真、散布本项目建议书的全部和/或部分内容；3、本项目建议书的所有内容应视同为接收者4、自己的机密资料。本计划书为商业投资分析报告，不是出售或收购此项目的建议书。企业（盖章）：临沂兰亭大酒店有限公司临沂兰亭大酒店有限公司 日 期：2007 年 05 月 主联系人 李骞女士 职 务 融资经理 移动电话 13146010147 电话号码 010-58608062-805 传真号码 010-58608062-800 电子邮件 L 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 8目目 录录 第第 1 篇篇 摘要摘要.11 1.1 投资要点投资要点.11 1.2 项目概况项目概况.12 1.3 项目最新进展项目最新进展.13 1.4 项目公司项目公司.13 1.5 发起团队及核心人士介绍发起团队及核心人士5、介绍.13 1.6 酒店设计师介绍酒店设计师介绍.15 1.7 项目推进时间计划项目推进时间计划.16 1.8 项目投资与赢利估算项目投资与赢利估算.16 1.9 项目估值项目估值.16 1.10 项目融资方案与回报估算项目融资方案与回报估算.17 1.10.1 融资方案一.17 1.10.2 融资方案二.18 1.11 当前董事会承诺当前董事会承诺.18 1.12 投资人承诺投资人承诺.19 1.13 结论结论.19 第第 2 篇篇 蒸蒸日上而又美丽动人的城市蒸蒸日上而又美丽动人的城市.20 2.1 历史文化名城和现代美丽的临沂历史文化名城和现代美丽的临沂.20 2.1.1 临沂的历史.206、 2.1.2 滨水生态城和易居城市.21 2.1.3 临沂经济发展.22 2.2 批发物流全国第二、经济基础雄厚批发物流全国第二、经济基础雄厚.22 2.3 环境优美，已经呈现现代大都市格局环境优美，已经呈现现代大都市格局.24 2.3.1 自然情况的介绍.24 2.3.2 地理位置.26 2.3.3 行政区域.26 2.3.4 气候.27 2.3.5 人口.27 2.3.6 交通建设.27 2.3.7 邮电通讯.27 2.3.8 旅游业的发展.28 2.4 新规划打造崭新城市新规划打造崭新城市.28 2.4.1 城市远景发展构想.29 2.4.2 城乡规划.29 2.4.3 旅游规划.29 7、2.4.4 城市交通规划.29 2.4.5 城市结构规划.29 2.5 临沂经济升级展现强劲增长实力临沂经济升级展现强劲增长实力.30 2.5.1 经济增长强劲.30 2.5.2 近年主要经济指标.30 2.5.3 自主产业概况.31 2.5.4 外商企业投资概况.31 第第 3 篇篇 公司公司.33 3.1 公司概要公司概要.33 3.2 公司股权结构公司股权结构.34 3.3 酒店管理组织架构酒店管理组织架构.34 3.4 核心管理层简历核心管理层简历.34 3.5 公司目标公司目标.35 第第 4 篇篇 项目总体发展规划项目总体发展规划.36 4.1 项目位置项目位置.36 临沂兰亭大酒8、店项目商业计划书 94.2 项目分期开发规划项目分期开发规划.36 4.3 大酒店项目总体方案大酒店项目总体方案.37 4.4 酒店功能定位酒店功能定位.38 4.4.1 酒店整体定位.38 4.4.2 酒店房务功能定位.38 4.4.3 酒店餐饮功能定位.39 4.4.4 酒店娱乐功能定位.40 4.4.5 酒店康体功能定位.40 4.4.6 酒店会议功能定位.40 4.4.7 酒店其它服务设施功能定位.40 4.4.8 酒店设备设施档次定位.40 4.5 酒店功能规划酒店功能规划.41 4.5.1 酒店建筑面积规划.41 4.5.2 地下层功能规划.41 4.5.3 地上一层功能规划.429、 4.5.4 二层功能规划.44 4.5.5 三层功能规划.45 4.5.6 四层功能规划.46 4.5.7 五层功能规划.46 4.5.8 六层至十层功能规划.47 4.5.9 十一层功能规划.48 4.5.10 十二层功能规划.48 4.6 酒店经济技术指标汇总酒店经济技术指标汇总.49 4.6.1 综合指标数据汇总.49 4.6.2 功能数据汇总.50 4.7 项目开发进度计划项目开发进度计划.50 第第 5 篇篇 市场分析市场分析.51 5.1 我国房地产市场发展趋势简析我国房地产市场发展趋势简析.51 5.2 我国商业地产市场分析我国商业地产市场分析.53 5.2.1 我国商业地产市10、场现状.53 5.2.2 商业地产市场运营中存在的问题.54 5.2.3 商业地产的未来趋势.55 5.3 中国酒店市场发展前景中国酒店市场发展前景.58 5.3.1 2006 年酒店发展情况统计.58 5.3.2 中国酒店产业发展的一些新趋势.59 5.4 临沂市房地产市场发展分析临沂市房地产市场发展分析.61 5.5 临沂酒店市场分析预测临沂酒店市场分析预测.62 5.5.1 临沂酒店基本情况.62 5.5.2 临沂三星级以上酒店客户来源构成.62 5.5.3 临沂旅游业基本情况.63 5.5.4 山东临沂酒店价格和出租率.63 5.5.5 临沂酒店市场需求预测.63 5.6 竞争分析竞争11、分析.65 5.6.1 竞争对手基本情况.65 5.6.2 SWOT 分析.65 5.6.3 竞争分析结论.67 5.7 项目目标定位项目目标定位.68 第第 6 篇篇 酒店项目运营酒店项目运营.69 6.1 影响本项目运营方案的主要因素分析影响本项目运营方案的主要因素分析.69 6.2 本酒店运营方案选择本酒店运营方案选择.70 6.3 酒店项目经营计划与测算酒店项目经营计划与测算.71 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 10 6.3.1 收入测算.71 6.3.2 酒店营业成本预测.74 第第 7 篇篇 投资估算投资估算.76 7.1 说明说明.76 7.2 土地购买土地购买.76 7.3 前12、期筹办费用前期筹办费用.76 7.4 项目项目建设成本与流动资金估算建设成本与流动资金估算.76 7.4.1 一期工程：临沂兰亭大酒店和沿河精品屋项目.76 7.4.2 二期项目：酒店式公寓项目.80 7.4.3 三期项目：写字楼和精品百货楼项目.80 7.5 项目总投资项目总投资.80 第第 8 篇篇 项目财务分析项目财务分析.81 8.1 一期项目财务分析一期项目财务分析.81 8.1.1 兰亭大酒店项目.81 8.1.2 六栋精品屋.81 8.2 二期项目财务分析二期项目财务分析.82 8.3 三期三期项目财务分析项目财务分析.83 8.3.1 写字楼项目.83 8.3.2 精品百货店项13、目.83 8.4 项目整体现金流分析项目整体现金流分析.84 8.5 项目在土地期限内的综合现金流项目在土地期限内的综合现金流.87 第第 9 篇篇 项目估值项目估值.88 9.1 未来经营净现金流折现估值未来经营净现金流折现估值.88 9.2 流通股票估值流通股票估值.88 第第 10 篇篇 融资计划与退出安排融资计划与退出安排.89 10.1 融资计划融资计划.89 10.1.1 融资方案一.89 10.1.2 融资方案二.90 10.2 投资保障承诺投资保障承诺.91 10.3 上市计划、分红及保证上市计划、分红及保证.91 10.3.1 上市计划.91 10.3.2 分红.91 10.14、4 投资人承诺投资人承诺.91 第第 11 篇篇 风险分析及规避风险分析及规避.92 11.1 宏观环境风险宏观环境风险.92 11.2 区域环境风险区域环境风险.92 11.3 土地风险土地风险.93 11.4 资金风险资金风险.94 11.5 设计风险设计风险.94 11.6 工程风险工程风险.94 11.7 市场风险市场风险.95 第第 12 篇篇 结论结论.96 附件：附件：97 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 11 第第1篇篇 摘要摘要 1.1 投资要点投资要点 1、该城市已有近 40 家星级以上酒店，但尚没有一家五星级酒店。2、高星级酒店的位置是第一位的，本酒店位于该城市最好的地理位15、置：三河交汇点，紧临市政府。3、临沂市是和中国浙江义乌（义乌以出口为主）相当的中国最大的批发物流城市之一，批发和物流都十分发达，并且，近几年的升级改造，也大大提升了其在国际市场的形象。在国家统计局公布的中国大企业集团竞争力 500 强中，临沂占有 5 家，246 家产值过亿，26 家产值过 10 亿，利税过千万元的企业 194 家，同比增加 52 家；利税过亿元的企业 22 家，同比增加 6 家。4、临沂近年高速增长，2006 年 GDP 达到 1401 亿元，GDP 平均增长率达 17%以上，远高于全国 GDP 平均增长率，增长强劲。5、目前正在着力打造的沂河阳光人工沙滩将是中国内陆第一个天16、然的拥有集休闲、游泳、日光浴于一身的淡水沙滩，该沙滩的建成，结合临沂现有的优秀旅游景点，将吸引境内外游客的目光，也将大大增加临沂星级酒店的客源。该滨河人工沙滩的部分滩位将于 2007 年投入使用。6、临沂保有山东省地市级城市里最多数量的豪华车，并且奥迪 A6 以上的车辆正以每天 200 辆以上的速度增长。6、城市排名参考（1）2006 年临沂在中国 269 个地级以上城市 GDP100 强排名中，居第 40 位。摘录如下：排名 城市 排名 比上年增长“39 西安市 1450 12.8%40 临沂市临沂市 1405 16.3%41 徐州市 1400 15.0%42 威海市 1369 15.9%临17、沂兰亭大酒店项目商业计划书 12 43 嘉兴市 1343 13.7%44 邯郸市 1338 14.9%45 洛阳市 1332 15.6%46 沧州市 1282 15.2%47 金华市 1229 13.3%48 昆明市 1203 12.3%（2）2006 年 8 月在中国社会科学院经济研究所与中国经营报社主办的中国城市竞争力论坛上,临沂市成为山东省唯一荣膺“2006 跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号的城市。此次评选活动共收集了全国 286个地级以上城市连续 3 年的经济指标，结合有效利用外资、招商引资政策、城市资源、基础设施、人力储备、可持续发展能力等因素，经过专家数据测算和跨国公司问卷18、调查后，作出的综合评定。（3）由中国社会科学院牵头，于 2007 年 3 月 25 日公布的最新2007 年中国城市竞争力蓝皮书中，临沂凭借科学有效的增长方式和以人为本的城市经营理念，位居中国城市增长竞争力第 7 位。（4）日前，世界银行发布的中国 120 城市竞争力排行榜中，政府效率公推第一，第二名以后依次为：江门、杭州、威海、苏州、嘉兴等。（5）本项目被列为市政府十大重点项目中的第三项，将会得到政府一系列配套支持。1.2 项目概况项目概况（一）地理位置：临沂南坊新区（二）土地面积：64811 平米（三）项目定位：当地最高级别（五星级）（四）建设内容及投资：分期 建设项目 建筑面积（平米）计19、划建设投资（万元）拟经营业态 土地费用 3200 前期费用 2400 兰亭大酒店（五星）55661 30900 自主经营 一期 六栋精品屋 2906 580 出售 二期 酒店式公寓 58520 20500 出售并管理 三期 高档写字楼 54842 13700 出租或出售 精品百货楼 6765 1218 自主经营或出售 合计 178694 72033 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 13 1.3 项目最新进展项目最新进展（1）2005 年支付土地使用费，2006 年年中取得正式土地使用证；（2）2005 年-2006 年，由阳光星期八调研机构所做的临沂市酒店餐饮市场调查报告完成；（3）由香港联邦国20、际酒店管理有限公司策划制作的酒店概念设计任务报告完成，并已按新规划进行了修改；（4）由美国著名设计所 CDA 和中国上海中建建筑设计院有限公司联合设计的山东临沂兰亭大酒店方案设计已经完成；（5）由政府出资专为本项目配套建设的一座桥（兰亭巷，与政府办公区及政府府前花园连接）正在建设中，其投资预计在 4500 万元；（6）已取得建设用地规划许可证,项目建设工程规划许可证正在办理中，近期将可取得。1.4 项目公司项目公司 临沂兰亭大酒店有限公司注册资本 1000 万美元，实到注册资本 470 万美元，为外商独资企业。当前外汇额度 2500 万美元。可以根据需要增加。公司股权结构 姓名 出资 股权比例21、 翁仁厚 500 万美元 50 吴相麟 300 万美元 30 约瑟陈 200 万美元 20 小 计 1000 万美元 100 目前公司有前期运作人员 10 名，分别包括公关部、工程部、财务部等。1.5 发起团队及核心人士介绍发起团队及核心人士介绍 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 14 翁仁厚（翁仁厚（WUNG,ERIC JENHOU）董事长董事长 男，美籍华人，1954 年出生于台湾，1977 年毕业于台湾淡江大学工商管理系，毕业后供职于美国花旗银行台北分行，1979 年移民美国，就读加州州立大学富乐顿分校，进修商业管理硕士。1982 年回台成立杰灵企业有限公司,任董事长。与台湾著名营造商，股票22、上市公司树德企业合作从事台湾房地产投资与开发。并先后开发了大型住宅楼社区白宫大厦，三星级的台湾桂冠酒店，台湾仁信证券大厦，第一银行大厦，台北泰顺住宅社区，中坜地政事务所办公大楼。1990 年移居美国，成立美国聖泰尔投资置业有限公司，任董事长，在美国从事房地产的投资与开发至今。其间开发营造了位于加州天普市的公寓社区.位于洛杉矶市中心的一栋公寓大楼.参与开发并管理位于橙县的一座大型购物中心，与美国地平线营造公司合作开发位于钻石吧市著名高级社区内三十栋每栋价值在三百万美元以上的高级别墅,在著名赌城拉斯维加斯最高档住宅区开发并管理大型高档公寓社区和购物中心，在拉斯维加斯的商业中心开发建设并管理一座大型23、休闲健身中心.2005 年11 月主持成立临沂兰亭大酒店有限公司,任董事长兼总经理。计划在山东省临沂市开发以一座五星级酒店为主体，集酒店式公寓和高档写字楼于一身的综合商业地产项目.吴相麟（吴相麟（WU,ROBERT HSIANG LIN）副董事长副董事长 男，美籍华人，现任美国股票上市公司 TUG 物流集团公司美国区域总负责人；山东临沂兰亭大酒店有限公司副董事长兼财务执行长。有着 20 多年的物流业、投资和管理、运作的经验及丰富的财务管理经验。王莹琪（王莹琪（SABRINA,YINGQI WUNG）董事董事 女，美籍华人，1967 年出生于北京，1990 年毕业于中国农业大学农业经济系，19924、0 年-1991 年供职于北京建材总公司，1992 年-1995 年供职于中国国内贸易部，1995 年赴美国亚利桑那州立大学，攻读农业资源管理硕士学位。1998 年毕业后加盟美国聖泰尔投资置业有限公司，先后任董事长助理，财务执行长至今，其间参与管理钻石吧著名社区内高级别墅群项目的开发，拉斯维加斯大型高档公寓社区和购物中心的开发与管理，拉斯维加斯大型休闲健身中心的管理。现任山 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 15 东省临沂市兰亭大酒店有限公司董事。章东军章东军 工程总监工程总监 男,1971 年出生,1992 年毕业于北京建工学院,2003 年获澳门公开大学工商管理硕士学位,其间先后任北京城乡四建25、公司第一工程处电气工长,北京崇文城建开发公司电气工程师,香港新世界北京项目管理中心,新世界房地产开发有限公司工程部经理,北京德源花园置业有限公司总经理助理,工程总监,现任山东临沂兰亭大酒店有限公司工程总监.1.6 酒店设计师介绍酒店设计师介绍 Eric Yu-Wu Chen，毕业于加州州立理工大学，拥有 20 多年建筑设计经验。成绩卓越，在学校期间曾进入院长荣誉名单及总统荣誉名单。曾任职于著名设计事务所 JWDA 和 RTKL。之后建立了自己的设计事务所 CDA 事务所。Eric 先生曾经设计过的一些项目介绍：1、综合性楼宇设计、综合性楼宇设计 The Golden Palms 金棕榈项目其中26、包含有 107 套高档公寓楼，55,000平方英尺，64,000 平方英尺的医院等建筑，位于美国芝加哥。Pearl of the East development 项目其中包含 84 套高档公寓，90,000平方英尺，Rowland Height，美国加州。Asian Festival Plaza 亚洲节日广场其中包含 300 套高档公寓、200,000平方英尺亚洲主题购物广场，美国宾夕法尼亚。Hilton Hotel Center 希尔顿五星级酒店其中有 200 间客房、10,000 平方英尺宴会厅、90,000 平方英尺休闲娱乐购物场所，美国加州。Linyi Grand Hotel 临沂兰27、亭大酒店 2、住宅楼设计、住宅楼设计 The Meridian拥有 102 套公寓的住宅楼，建筑面积约 10 英亩，美国加州 Villa Garfield88 套高档公寓，7,000 平方英尺，Monterey 公园，美国加州 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 16 Champs Elysees130,000 平方米大型社区住宅设计，中国深圳 Filinvest Residential Towers125,000 平方米大型住宅设计，菲律宾 3、获得的奖项、获得的奖项 Design Village Award Merit Award of Design International Energy C28、ompetition Finalist Gold Nugget Grand Award 1.7 项目推进时间计划项目推进时间计划 分期 建设项目 计划开工日期 计划完工日期 兰亭大酒店（五星）2007.09.08 2009.8.08 一期 六栋精品屋 2008.02.18 2008.11.18 二期 酒店式公寓 2008.06.18 2010.04.18 三期 高档写字楼 2008.09.18 2010.09.18 精品百货楼 2008.09.18 2010.09.18 1.8 项目投资与赢利估算项目投资与赢利估算 项目建设总投资：72033 万元。详见本篇 1.2 节。10 年内净利润估算：29、项目年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 兰亭大酒店（万元）3435 3607 3715 4759 5835 6943 8084 精品小店（万元）1458 酒店式公寓（万元）13910 300 309 318 328 338 348 358 高品质写字楼（万元）0 1367 2687 3114 3803 3962 4526 精品百货楼（万元）0 416 639 798 899 946 1037 净利润小计（万元）0 0 15368 3735 5699 7359 8999 10874 12198 14005 1.9 项目估值项目30、估值（一）在预测条件下，考虑未来的经营净现金流折现，2007 年公司价值为135,502 万元。（二）公司计划在 2011 年底上市，本项目具有良好的区域地理位置，同时 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 17 又是一个城市目前唯一的一家五星级酒店，城市 GDP 增长远高于全国平均水平，支柱产业突出，经济欣欣向荣。我们认为将本酒店上市的估值市盈率定在 25-30 倍之间是合理且相对保守的。以 2012 年估计盈利水平，取 25 倍市盈率估值，则其价值为 7291 万元*25 倍=182，275 万元。该估值若折现为 2007 年的现值水平，为 136，943 万元，与本节（一）项的经营净现金流折现估31、值相差不大。1.10 项目融资方案与回报估算项目融资方案与回报估算 1.10.1 融资方案一融资方案一（一）股权融资一（一）股权融资一 公司计划向财务型或战略型投资人增发增发 40%的股份，计划总融资 2.5 亿元人民币。股权融资方式，一次融资分两期进入：第一期，2007 年 7 月 30 日前，10000 万元人民币；用于酒店招标建设。第二期，2008 年 7 月 30 日前，15000 万元；用于支付酒店建设款、同时开始酒店式公寓建设，启动写字楼和会展中心；（二）股权融资二（二）股权融资二 公司计划向财务型或战略型投资人增发增发 51%的股份，计划总融资 2.5 亿元人民币。股权融资方式，32、一次融资分两期进入：第一期，2007 年 7 月 30 日前，10000 万元人民币酒店用于招标建设；另外用 6500-7000 万用于买断原股东 11%股份。第二期，2008 年 6 月 30 日前，15000 万元；用于支付酒店建设款、同时开始酒店式公寓建设，启动写字楼和会展中心；（三）股权融资三（三）股权融资三 若投资方一定要求 100%买断项目，条件合适，项目可整体转让，项目转让价格在 2.5 亿-2.8 亿元人民币。（四）银行贷款（四）银行贷款 本项目将在 2008 年初以酒店项目名义向银行贷款 15000 万元；临沂兰亭大酒店项目商业计划书 18 在 2009 年初，以酒店式公寓和33、写字楼名义向银行贷款 15000 万元。（三）此方案下投资者回报测算（三）此方案下投资者回报测算 假设 2011 年年底公司股票正常上市，且投资者将于 2012 年年中正常退出，退出时市盈率 25 倍，股票出售收入 7291 万元*25 倍*51%=92961 万元。投资人自 2007 年 7 月 30 日进入，到 2012 年 6 月 30 日退出，投入与收益一览表：年份 20077.30 2008 2009 2010 2011 2012.6.30 小计 投入（万元）10000 15000 25000 回报（万元）3561 905 1543 92961 98970 说明：公司每年按 50%的34、净利润分配盈利，投资人按 51%的股权分配红利。设投资者回报率为 X：（10000 万元+6500 万元）*（1+5*X）+15000 万元*（1+4*X）=3561+905+1543+92961=98970 万元 求得 X=（98970-31500）/（5*16500+4*15000）*100%=47.35%.即：投资者静态综合年回报率为 47.35%.1.10.2 融资方案二融资方案二 方案要点：1、投资人在 2007 年以股权方式投入 15000 万元，股权比例协商，预计于 2012 年上半年顺利退出（通过公司上市后的股权流通方式）；2、投资人在 2008 年以可转债方式投入 1000035、 万元（利率双方协商）；3、从银行分期贷款合计 30000 万元人民币。具体请见本计划书之融资篇。1.11 当前董事会承诺当前董事会承诺（一）上市计划承诺：公司计划于 2011 年 12 月底前在国内或海外证券市场上市。（二）经营承诺 具体地讲，2011 年利润若有波动（与相应年测算数据相比），则：（1）在 80120%波动，股份份额不调整；（2）在 6080%间波动，按比例原有股东划拨股份给财务投资者；在 120%临沂兰亭大酒店项目商业计划书 19 以上，财务投资者按比例划拨股份给原有股东；（3）波动低于 60%时，财务投资者可要求原有股东按年单利 15%回购股份。该承诺也可以公司上市后 636、 个月内的股票平均价格作为参考基础。（三）分红承诺 公司公司董事会承诺，自 2009 年起，公司即开始产生利润，公司董事会承诺，公司净盈利的 50%可用于分红。分红收益将折算为对股东的综合回报承诺。注：若投资方控股或收购，则当前董事会不承诺以上事项。1.12 投资人承诺投资人承诺 投资人承诺按双方签订的投资合作协议约定的时间表准时投入资金，否则，将承担因延迟入资所导致的相应损失。1.13 结论结论 1、项目的唯一性，该项目为本城市第一家五星级酒店，现有数十家星级酒店中的高端客户将足以支持并保证本项目的丰厚利润；2、城市支柱产业优势突出，商贸发达，这是高端物业经营的重要保证；3、项目地理位置极其37、优越，位于三条景观河流之交汇口，且紧邻市政府,所在地段独一无二.4、新进投资者年资金回报率可达 30.20%，甚为理想。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 20 第第2篇篇 蒸蒸日上而又美丽动人的城市蒸蒸日上而又美丽动人的城市 2.1 历史文化名城和现代美丽的临沂历史文化名城和现代美丽的临沂 2.1.1 临沂的历史临沂的历史 临沂的历史悠久,是中华文明的重要发源地之一,早在四、五十万年以前,人类祖先就在这块土地上创造了远古文明。抗日战争时期，这里是中国共产党创建的抗日根据地。蒙山人民为夺取革命战争胜利，为新中国的建立做出了巨大贡献，10 多万优秀儿女为革命献出了生命。临沂市有着光辉灿烂的历史文化。闻38、名中外的汉代帛画和 孙子兵法、孙膑兵法竹简等，就出土在临沂市银雀山下.我国许多历史文化名人，如春秋时期的曾子、子路，战国时期的荀况，东汉珠算发明家刘洪，西汉经学家匡衡，三国时期著名军事家诸葛亮，东晋书圣王羲之，南北朝文艺批评家刘勰，唐代书法家颜真卿、颜杲卿等，有的出生于此，有的在这里生活过，都留下了难以湮灭的印迹。智圣诸葛亮 徐羡之 书圣王羲之 颜真卿 荀子 宗圣曾子 蒙恬 匡衡 左宝贵 算圣刘洪 王祥 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 21 1994 年 12 月，国务院批准撤销临沂地区和县级临沂市，设立地级临沂市。原市级临沂市分为兰山、河东、罗庄 3 个县级行政区。地级临沂市辖兰山、罗庄、河东39、 3 区和郯城、苍山、莒南、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、临沭 9 县。2.1.2 滨水生态城和易居城市滨水生态城和易居城市 临沂是一座美丽的滨水生态城。城区内河流众多,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龙河、李公河穿城而过,特别是沂河和祊河在临沂城内交汇,形成了极具特色的“Y”型主轴景观线。纵穿城区的沂河是山东第二大河,全长574公里,流域面积7325平方公里,年径流量 35.1 亿立方米。临沂市依托得天独厚的河流资源优势,以沂河为轴,形成了“两岸开发、组团发展”的城市建设格局,将沿河岸线公共绿地与景观节点相串连,高起点、高标准规划建设了总面积 57 平方公里的滨河景区,着力塑造“城水相依40、,人水亲和”的人文自然景观。临沂滨河景区是全国最大的城市湿地,是国家水利部命名的首批水利风景,2007 年2 月,被建设部评为国家城市湿地公园。滨河景区环境综合治理工程被国家评为“中国人居环境范例奖”。2008 年,刘家道口水利枢纽建成后,在城区段将形成回水长度 46 公里、平均水深3 米、面积达 36 平方公里的内陆湖和 18 平方公里的城市绿地。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 22 2.1.3 临沂经济发展临沂经济发展 2006 年在市委和市政府的正确领导下，紧紧抓住战略机会，以科学发展观统揽全局，以加快推进“大临沂、新临沂”建设为目标，全年生产总值 1404 亿，增长16.3%。其中第一产41、业增加值178.7 亿元，增长3%，第二产业增加值195.4%，增长 18.3%，第三产业增加值 495.4 元，增长 18.3%。民营企业实现出口额 8.5亿元。2006年第三次产生增加值比例第一产业第二产业第三产业 2.2 批发物流全批发物流全国第二、国第二、经济基础雄厚经济基础雄厚 中国临沂商城，是中国最大的商品交易平台之一，并有强大的网上交易商城支持和最大的物流现代城。中国临沂商城入户企业 8832 家，产品 13238 个，年交易额超过 500 亿，商品交易辐射全国 26 个省、市、自治区。澳龙、香江、华药、鲁信、立晨等一大批现代物流项目落户临沂，打造出了临沂现代商贸流通的新品牌。近42、几年来，临沂市把商贸物流业作为服务业发展的支柱产业，坚持传统物流与现代物流相结合，初步实现了由传统商贸大市向现代物流强市的转变提升，商贸物流业出现了前所未有的新发展，有效促进了经济社会发展。据统计，目前临沂市已形成了 10 大配载市场、2000 多家配载业户、10 多处停车场、8 个客运站、每天 2200 多个班次的运输网络；第三方物流公司发展到 40 余家，物流总额达到1500 亿元。2006 年，商品市场交易额 725.4 亿元，其中临沂批发城交易额 450亿元。批发城改造升级，一批现代物流企业逐步成长。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 23 临沂目前有以下大规模商品交易物流城。（1）临沂家居43、厨卫城，位于工业大道北段东侧，项目总投资 4 亿元，占地300 亩，建筑面积 18 万平方米，经营商品涉及大家电、小家电、音响设备、通讯建材、照相器材、厨卫餐具等二十类三千多个品种。商品来自国际、国内知名厂家。市场有展位 880 个，经营户 1200 户，从业人员 2600 余人，日交易额 350万，年交易额 12 亿。（2）临沂汽配城，项目总投资 6 亿元，占地 450 亩，建筑面积 24 万平方米，三层以商铺与大卖场科学搭配经营模式，经营商品涉及汽车配件、农机配件、油品、车饰和轮胎等类别，商品来自国际、国内知名厂家。市场有展位 1300 个，经营户 1300 户，从业人员 4000 人，日44、交易额 360 万元，年交易额 13 亿元。澳龙国际物流城位于临沂工业大道与聚财路交汇处，于 2005 年开业，总投资 8 亿元，占地面积一期 33 万平方米，经营服装等商品。摊位 3000 余间，经营户 3000 余户，从业人员 3500 人。（3）华丰服装批发城，1987 年开业，有业主 2300 户，年交易额为 15 亿元。商品来源于浙江、江苏、河南和本省，主要销售安徽和本省。鲁南化工市场 1994 年投入经营，2005 年整体搬迁，现有经营户 6000 户，经营人数 3000 余人，年成交额 10 亿，市场分为塑料、精细华工、仓储三大区域，辐射全国各地。（4）临沂香江五金机电城，市场投45、资额 1.3 亿，占地面积为 154 亩，建筑面积 14 万亩，商品来源为国内知名企业品牌代理商，销售全国各地。市场摊位536 户，经营户 312 户，从业人员 1000 人。（5）临沂站前商场，主要经营小五金、电料、机械轴承、标准件等，商品来源国内并远销美国、俄罗斯、韩国和非洲，日成交额 400 万元，年成交 13 亿。（6）华东装饰板材市场，中国第一板材市场。1996 年兴建，2005 年搬迁，总投资 1.6 亿元。主要经营进口和国产板材、木线、龙骨、木地板、五金、油漆等 20 多个大类 1000 多个品种，商品来主要来自临沂的 4000 多个湖企业，部分出口和进口，经营户数 820 户，46、日交易额 1400 万元，年交易额 52 亿元。（7）鲁南汽车城，占地 158 亩，建筑面积 50000 多平方米，汽车城有展示区、交易区、展销大庭、停车场等，目前为止已有 50 多家汽车经销商进驻市场，车辆品种 100 多个，停泊车辆 2000 台次。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 24（8）华东土杂市场，经营土杂、陶瓷、玻璃制品、餐具、炉具、厨房用具等商品来源于国内，销售国内各地。2.3 环境优美，已经呈现现代大都市格局环境优美，已经呈现现代大都市格局 2.3.1 自然情况的介绍自然情况的介绍 临沂地处鲁中南低山丘陵区东南部和鲁东丘陵南部，地势西北高东南低，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山47、四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱。向南构成扇状冲积平原。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。平原有沂沭河冲积平原、山间沟谷平原、涝洼平原。沂沭河冲积平原主要分布在沂水南部、沂南东部、河东、兰山、罗庄、苍山、郯城。临郯苍平原土层深厚，土质肥沃，是粮食和蔬菜主要产区，素有“粮仓”之誉。山间沟谷平原主要分布在费县、平邑中部，蒙山前平坦谷地，蒙阴、沂南、沂水等县的山间沟谷之中，土层深厚，质地适中，多种小麦、玉米等作物。涝洼地平原主要分布于苍山和郯城 蒙山风光 蒙山之阴 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 25 杏山溶洞 地下画48、廊奇观 溶洞奇观 沂蒙石林 精湛的工艺 临沂乐舞 南部，土壤粘重，排水不畅，易涝，多种小麦、水稻、蔬菜等作物。境内山脉自北而南有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉。较大山头 800余座，一般海拔 200 米至 500 米。海拔 500 米以上的山峰有 500 余座，海拔千米以上的山峰有 10 余座。蒙山海拔 1156 米，为山东第二高峰，素称“岱宗之亚”，临沂兰亭大酒店项目商业计划书 26 古为宗教文化名山。沂山海拔 1032 米，古称东镇，位居五镇之首，山峦清秀，风景幽奇。马鬐山、羽山、天宝山、文峰山、甲子山、银雀山、马陵山、蒙阴山、苍山、艾山等都以各自的雄奇、胜迹、史事、人物、传说、物产等49、特点闻名遐迩。境内有不少由流水侵蚀造成的桌状山，当地称为“崮”，素称沂蒙七十二崮，著名的有孟良崮、抱犊崮、南北岱崮、龙须崮、了阳崮、摩云崮、苏家崮、石崇崮、纪王崮、柱子崮等。临沂是一座美丽的滨水生态城。城区内河流众多,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龙河、李公河穿城而过，临沂滨河景区是全国最大的城市湿地,是国家水利部命名的首批水利风景，2007 年 2 月,被建设部评为国家城市湿地公园。滨河景区环境综合治理工程被国家评为“中国人居环境范例奖”。2008 年,刘家道口水利枢纽建成后,在城区段将形成回水长度 46 公里、平均水深 3 米、面积达 36 平方公里的内陆湖和 18 平方公里的城市绿50、地。2.3.2 地理位置地理位置 临沂市位于山东省东南部，处于江苏、安徽、河南、河北省和山东交界处。地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经 117 度 24 秒119 度 11 秒，北纬 34 度 22 秒36 度 22 秒，南北最大长距 228 公里，东西最大宽度 161 公里，总面积 17184 平方公里，是山东省面积最大的市。2.3.3 行政区域行政区域 临沂市现辖兰山、罗庄、河东 3 个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭 9 个县，共计 180 个乡镇办事处，7151 个行政村，1022.7万人。临沂市是一个多民族聚居区，全国51、第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等 45 个民族,除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的 0.44%。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 27 2.3.4 气候气候 临沂拥有亚热带气候，降雨量充足。全年平均温度约为 20.6C，而最高则为38.5C 及最低为 1.5C。年降雨量约 1，315 毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。2.3.5 人口人口 临沂市是一个多民族聚居区，共有 1022.7 万人，城市居民 191 万人，流动人口 30 万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等 45 个民族,除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的 0.44%。临沂52、市区到2020 年常住人口可达 270320 万人的规模，总面积 1.72 万平方公里，临沂市是山东省人口最多的市。2.3.6 交通建设交通建设 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道 82 等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以 4条过境国道 和 14 条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到 340公里。2.3.753、 邮电通讯邮电通讯 临沂通讯业发展迅速，全年邮电收入 2.42 亿，增长 9.1%。电信业务收入32.7 亿元，年末固定电话交换机容量 247.2 万，固定电话用户 222.2 户，移动电话交换机容量 389.5 万，移动电话用户 282.4 户，中国网通宽带网络覆盖全部行政区，成为全国地一个全国网络村村通的市。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 28 2.3.8 旅游业的发展旅游业的发展 临沂的旅游业发展迅速，红色风情、绿色沂蒙、文韬武略、笛子奇观四大旅游主体突出，新评定 4A 级旅游区一家、3A 级旅游区 6 家、2A 级旅游区 5 家。成功入围由中国旅游协会、中央电视台等主办“2006 年中国54、人最向往的地方”50 强。临沂市平邑县和其境内的蒙山龟蒙风景区分别入选中国县域旅游品牌百强县和中国县域旅游品牌景区百强。2.4 新规划打造崭新城市新规划打造崭新城市 临沂兰亭大酒店项目所在地 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 29 2.4.1 城市远景发展构想城市远景发展构想 从 2004 年到 2020 年城市远景规划为城市物质环境和生态环境达到高度统一，建设设备完善、条件优越的现代化城市，促进城市建设健康快速可持续发展。2.4.2 城乡规划城乡规划 构筑城乡衔接的产业链，合理分工，乡镇企业继续主攻劳动密集型产业，并与主城区和商业贸易相适应，推动郊区产业向工业园区集中。2.4.3 旅游规划旅游规55、划 旅游业总体形象功能定位。全国性的文化旅游地，山东省的观光和生态旅游胜地，临沂周边和市区的休闲渡假基地。旅游整体布局是一个中心、四个旅游区。一个中心：临沂市区未来功能定位为旅游服务中心和主要景区。四个旅游区：亚岱绿色蒙山综合旅游区、尼山自然风光旅游区、红色沂蒙精体验区、沂涑平原风光旅游区。2.4.4 城市交通规划城市交通规划 到 2020 年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。2.4.5 城市结构规划城市结构规划 在城市中心特殊的地形条件下，以沂河为链构建“一河五片”组团式空间布局结构。沂河、衲河、涑河贯56、穿其中，四周植被良好的山体和生态绿地由东北、西北、西、南、东切入，造就城水交融、环境优美、人工和自然和谐的城市空间。中心城市地区“一河五片”，由五个功能片区组成，包括兰山片、罗庄片、河东片、南坊片和东南片。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 30 2.5 临沂经济升级展现强劲增长实力临沂经济升级展现强劲增长实力 2.5.1 经济增长强劲经济增长强劲 2006 年临沂市 GDP 达 1405（亿元），2006 年比上年增长 16.3%，在山东排名第 6 位，在全国排名第 40 位。2007 年 3 月 25 日，2007 年中国城市竞争力蓝皮书 公布，临沂市凭借科学有效的经济增长方式和以人为本的城市经57、营理念，位居中国城市增长竞争力第七位。近年来，临沂市认真贯彻落实科学发展观，坚持把加快发展、建设富裕临沂作为第一要务，不断调整优化产业结构，积极转变经济增长方式，巩固商贸物流优势地位，经济实力得到逐步增强。继 2004 年首次实现 GDP 过千亿、人均过万元目标后，2006 年实现国民生产总值 1404.9 亿元，社会经济实现了又好又快发展，涌现出一大批优势明显、特色突出、具有较强竞争力的企业集团，如山东金锣集团公司、山东华盛集团公司、鲁南制药、山东横通化工股份有限公司、林沂工程机械股份有限公司。2007 临沂市全市民营经济发展的预期目标是：民营经济增加值增长 18；实缴税金增长 20；固定资58、产投资增长 20；吸纳从业人员增长 5；万元工业增加值能耗下降 4.7。2.5.2 近年主要经济指标近年主要经济指标 2003 年度 2004 年度 2005 年度 2006 年度 项目 实绩 增长率 实绩 增长率 实绩 增长率 实绩 增长率 国内生产总值 GDP（亿元）834.6 17.8%1012 17%1211.8 17.2%1404.86 16.3%规模以上工业总产值（亿元）609.6 31.7%1513.8 25.6%1435.5 49.8%1879.3 30.2%对外贸易进出口总额（亿元人民币）11.4 亿美元 71.1%15.82 亿美元 38.7%18 亿美元 13.6%22.59、8 亿美元 26.8%财政总收入（亿元）32 26.7%69.19 30.6%49.1 30.7%58.3 23.5%临沂兰亭大酒店项目商业计划书 31 临沂生产总值（亿元）02004006008001000120014001600临沂生产总值（亿元）2.5.3 自自主产业主产业概况概况 据了解，目前临沂市全市工商注册私营企业达到两万家，涵盖了机械设备、五金配件、化工化学橡塑、家居、服装服饰、电脑、商务服务等各个行业个体工商户达到 16.5 万户，个体私营经济注册资金 352.5 亿元。全市规模以上民营工业企业达 2244 家，实现总产值 1541.8 亿元。利税过千万元的企业 194 家，同60、比增加 52 家；利税过亿元的企业 22 家，同比增加 6 家。全市境外上市公司已达 12 家，数量居山东省第一，例如，山东金锣集团的临沂新程金锣肉制品有限公司和华盛江泉集团的临沂江泉肉制品有限公司，分别跻身全国外商投资企业 500 强第 67 位和第 192 位。为实现 2007 的发展目标，临沂市要着力扶持一批强企，2007 力争达到销售收入过 200 亿元的民营企业 1 家、过 150 亿元的 1 家、过 10 亿元的 30 家，并力争今年全市民营企业争创中国名牌产品和中国驰名商标 5 个、山东省名牌和著名商标 40 个以上。临沂市今年要在发展产业集群上取得新进展。2007 临沂市重点培61、植的十大产业集群力争销售收入超过 1000 亿元，增长 16。2.5.4 外商外商企企业业投资概况投资概况 临沂市不断地为外商投资企业提供绿色通道，经过 20 多年的改革开放，已有日本、韩国、美国、英国、法国、瑞典、比利时、以色列等 80 多个国家和地区的客商在临沂市投资建设了亨井电子、池田电装、圣戈班耐火材料等包括世界500 强企业在内的 1000 多家外商投资企业，广泛分布在食品、建材、纺织、机 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 32 械、电子、服装、医药等行业，直接从业人员 13 万人。2006 年沃尔沃建筑设备公司通过投资获得山东临工 70%的股权，通过该项合作达到与世界工程巨头卡特勒公司62、的抗衡。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 33 第第3篇篇 公司公司 3.1 公司概要公司概要 名名 称：称：临沂兰亭大酒店有限公司 住住 所：所：临沂市兰山区南坊新区 法定代表人：法定代表人：翁仁厚 注注 册册 资本：资本：1000 万美元 企企 业业 类型：类型：外商独资经营 经经 营营 范围：范围：餐饮、住宿、娱乐行业的筹建 项目目前进展情况：项目目前进展情况：公司于 2005 年出资购得南坊新区土地，即酒店所在地，面积是 64,811 平米，并获得相关土地证；目前政府正在进行酒店所在地的七通一平，并专门为项目建设了一条兰亭巷，现已经进入施工阶段。政府总共投入了大约 4500 万元人民币。公63、司前期运作人员约 10 人，分别包括公关部、工程部、财务部等。临沂兰亭大酒店系美国圣泰尔投资置业有限公司独资兴建的临沂首家超豪华五星级旅游涉外酒店，酒店风格由美国著名 CDA 建筑师事务所精心设计。预计 2009 年 3 月盛大开业。酒店地处开发新区，位于临沂市金融商业区，毗邻风景怡人的三河岔口、购物中心、市府大楼。设有免费班车接送服务，离机场 15分钟车程，交通非常便利。拥有 300 多间不同类型的豪华客房；同时酒店还拥有别具特色、首屈一指的特色餐饮，无论是百人华宴还是知己小酌，庆贺各式餐饮厅、国际宴会厅、多功能厅、西餐厅、咖啡厅及特色餐厅等都可令您各得其所；可接待各种类型和规模大小会议室共64、计 12 个，会议厅均配备最先进的影音系统及各种语音的同声传译设施。设施优良、功能齐备的商务中心，为您提供多国语言翻译、INTERNET 高速浏览、专职秘书服务等诸多现代商务功能；商务中心设国内外直播电话、传真、复印、打字、冲印胶卷、出租电脑、印制名片等诸多 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 34 商务职能，为您驰骋商海助一臂之力；现代化的康乐设施功能齐全、商场商品琳朗，是您休闲锻炼、舒展身心、娱乐购物、享受悠闲的最佳选择。与世界同步的综合性服务设施，真诚欢迎四海嘉宾的到来。3.2 公司股权结构公司股权结构 姓名 出资 股权比例 翁仁厚 500 万美元 50 吴相麟 300 万美元 30 约瑟陈 65、200 万美元 20 小 计 1000 万美元 100 3.3 酒店管理组织架构酒店管理组织架构 3.4 核心管理层简历核心管理层简历 请见摘要部分。总 经 理 总经理办公室 执行总经理 餐饮总监 客务总监 工程总监 财务总监 前 厅 部 客 房 部 餐 饮 部 康 乐 部 管家部 工 程 部 财务部 保安部 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 35 3.5 公司目标公司目标 临沂兰亭大酒店有限公司着眼于未来，立足于本地，辐射国际。酒店将依托精锐的团队协作、学习及树立良好的国际性服务理念，打造高档、时尚、精美的星级酒店，使得兰亭大酒店成为临沂市最高档、规模最大的酒店超级航母，成为区域性星级酒店标杆。66、临沂兰亭大酒店项目商业计划书 36 第第4篇篇 项目总体发展规划项目总体发展规划 4.1 项目位置项目位置（1）项目的地理位置 项目的所在位置为山东临沂市南坊新区的西南部，紧邻兰亭巷和柳青河，沂河北大桥及其与内环路交界之间。简单描述为南邻兰亭巷，西邻柳青河，北靠沂河北大桥，东望沂河。（2）项目的周围环境 项目附近主要为临沂市南坊新区新建市政府，距离为 800 米。而其中穿插着数座新近落成的现代政府办公楼及数个高素质正在建设的住宅小区等。南坊新区为临沂市的新的开发核心区域，未来大部部分是高档社区，及市人民政府均位于此中心区内。项目位于道路的南边，而基地的地势大致平整，市政府的七通一平配套，柳清河67、于治理之中，南面是已经建成的动植物圆和在建的临沂明珠（和上海的东方明珠媲美），与南面的兰亭巷高差 1.5 米。（3）项目的交通环境和占地面积 本项目附近有方便的交通网络。内环路为该区的主要干道，多条道路和高速公路通过项目，为市民带来了方便的交通网络。另外，自项目地大约五分钟步行即可到沂河的人工新建临河浴场，而临沂机场则距项目地 10 公里，大约 20 分钟左右的车程。项目的总用地面积约 64811 平方米。4.2 项目分期开发规划项目分期开发规划 本项目综合开发计划分三期进行：一期将于西南部兴建一座总面积约 55661 平方米的五星级酒店，高十二层。同时，沿柳清河东岸兴建集国际名牌连锁餐饮店的68、步行休闲广场。一期开发还包括自沂河北大桥匝道引一条车行道。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 37 二期将于基地北面兴建一座高 28 层，面积为 58520 平方米的酒店式公寓。三期将于基地东部建一座高 21 层，总面积约 54842 平方米的 5A 甲级高档写字楼。技术资料：技术资料：总用地面积：总用地面积：64811 平米；平米；总建筑面积：总建筑面积：178694 平米；平米；各期建设内容及指标：各期建设内容及指标：首期：兰亭大酒店：55661 平米（其中：地上建筑面积 52603 平米，地下建筑面积 3058 平米）柳清河边商业建筑：2906 平米；小计：58567 平米。二期：酒店式公寓 69、58520 平方米 三期：写字楼 54842 平方米 商业 6765 平方米 机动车停车位：824 个 绿化面积 26175 平方米 比例资料比例资料 建筑密度：大约 0.42 绿化率：大约 40.5%容积率：大约 2.48 4.3 大酒店项目总体方案大酒店项目总体方案 兰亭大酒店（五星级）地上 12 层，地下一层；首层为酒店中庭、俱乐部、中餐厅及厨房，宴会及俱乐部入口，以及酒店服务用房（包括部分机房）；二层为酒店入口层，设接待、酒店管理办公、客人等候区、名店区、西餐厅以及中餐包间 40 间；三层为宴会和会议中心、厨房、酒店管理办公；临沂兰亭大酒店项目商业计划书 38 四层设游泳池、温泉会馆、70、健身房、游艺房、游艺室等；五-十一层为酒店客房层，包含 360 间套客房；十二层为总统套房，其形式为别墅式，四周为屋顶花园；裙房与客房层之间有一个设备夹层。4.4 酒店功能定位酒店功能定位 4.4.1 酒店整体定位酒店整体定位 根据酒店综合条件及本地酒店市场经营现状和未来发展趋势，本项目宜定位为：国国家评家评定五定五星星级酒店级酒店。具体理由分析如下：（1）临沂目前没有五星级酒店；（2）临沂市处于高速发展的阶段，市场需求高端酒店的出现；（3）项目所在地位置条件优越，完全适合以高星级的形象出现；（4）从投资及回报的平衡点看，争取高端的消费群体，有利于回报期的缩短；（5）本项目所在地不缺少高消费群71、体，采用五星级酒店形象，利于获取更高的营业收益；（6）利于带动餐饮、客房、会议、娱乐、康体等的整体经营，创造更高的经济效益；4.4.2 酒店房务功能定位酒店房务功能定位（1）房务是酒店重要的营收部门和服务中枢，也是体现本酒店星级档次和服务、管理水平的展示窗口；（2）本酒店房务功能主要包括前台、客房两大块：前台：主要包括总服务台、接待处、收银处、礼宾部、行李间贵重物品储存室、夜间核数办公室、前厅值班室（含独立经理室）、大堂副理台、客用休息区、公用电话台、总机房等几个服务部门和服务功能。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 39 客房：主要包括客房、客房部办公室、客房服务中心、客房清洁、公共清洁等服务部门72、和服务功能。（3）鉴于投资及市场需要的要求，同时为了达到五星级标准和今后营运需要，在设计规划时必须充分考虑房间面积、房间数量、房间类型、房间装修档次/风格、房间设施设备/用品用具的合理配置。（4）根据本酒店整体定位，在客房规划策划中主要重点考虑以下因素：本酒店目标客源商务、休闲客人，同时着重考虑会议团体；考虑临沂市场的需求，在房型设计上，在满足五星级客房配置要求的基础上，主要以单人大床房为主，配以标准双人床房和适量的商务套房。由于酒店所处位置的优越性，周围景观是一大亮点，在房间设计上，应尽量考虑房间景观要求；4.4.3 酒店餐饮功能定位酒店餐饮功能定位 本酒店餐饮项目除了作为酒店的主要配套功能73、，为住店客人服务的基本外，还将是酒店的主要营业收入，面向广大店外客源。（1）本酒店餐饮主要包括餐饮部办公室、中餐厅、宴会厅、西餐厅、韩国料理餐厅、大堂吧、池畔吧、厨房、酒水部、管事部等服务部门和服务设施。（2）本酒店中餐定位为高档粤菜为主配以山东特色菜，具体考虑到：市场显示大多数高消费客人消费以高档粤菜为主，兼顾山东菜，配以其他特色小吃，既可满足酒店住客、又可面向广大店外客人。（3）本项目的西餐厅，可以配合室外柳清河的景观，作为酒店西餐的一大特色；（4）本项目的特色餐厅主要针对山东特殊的地理位置情况，考虑为韩国料理，满足韩国商旅游客及本地商务客的需求；（5）加强宴会厅设施规划，加强宴会接待能力74、：主要针对临沂目前不断增多的政府接待、大型婚宴、公司聚会等宴会需要；（6）配合游泳池，设置池畔吧，提供休闲客人使用；临沂兰亭大酒店项目商业计划书 40 4.4.4 酒店娱乐功能定位酒店娱乐功能定位（1）本酒店娱乐设施作为五星级酒店配套，同时也是酒店重要的营业收入点，面向广大店外客源；（2）鉴于临沂目前市场的情况，娱乐功能不设演艺大厅，只设美式音乐吧和KTV 包房；4.4.5 酒店康体功能定位酒店康体功能定位（1）本酒店康体设施作为五星级酒店配套，同时也是酒店重要的营业收入点。（2）本项目康体设施包括建设的桑拿、SPA、沐足、乒乓球、台球、网球、网吧、书吧、电影吧、健身房、游泳池、高尔夫推杆练习75、等。4.4.6 酒店会议功能定位酒店会议功能定位（1）本项目的会议功能主要针对本地政府会议接待和公司会议等，缺少旅游会议市场；（2）本项目会议接待比较乐观，可作为酒店的一大服务项目，设置会议接待能力在 1500 人左右；（3）根据本项目楼型特点，所有会议室集中安排在酒店的三楼，利于集中经营和客人疏散。4.4.7 酒店其它服务设施功能定位酒店其它服务设施功能定位 其它服务设施主要包括商务中心等，它们作为五星级酒店的配套设施，全方位地满足客人的商务和旅游需要。4.4.8 酒店设备设施档次定位酒店设备设施档次定位 酒店的设备设施的选择标准应该是质量第一、价格合理。高质量的设施设备不但具有可靠的安全性76、，同时综合考虑其使用周期和维护成本也具有优势，因此建议选用国际品牌或国产优质品牌的设施设备。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 41 4.5 酒店功能规划酒店功能规划 4.5.1 酒店建筑面积规划酒店建筑面积规划 （1）其中地下一层建筑面积约 3050；（2）地面一层建筑面积约 15000，其中停车场约 7500；（3）二层建筑面积约 7400；（4）三层建筑面积约 6580；（5）四层建筑面积约 3600；（6）五层至十一层建筑面积约 18795，其中每层标准层面积约 2685；（7）十二层建筑面积约 992；4.5.2 地下层功能规划地下层功能规划（1）地下层功能规划图：临沂兰亭大酒店项目商业计77、划书 42 （2）设后勤及办公区域：约 1500，其中含行政办公区 400、员工厨房及员工饭堂 300、员工更衣室含员工洗手间 200、洗衣房及布草房 300、酒店总仓库 300；（3）设机电设备区域：其中含锅炉房、空调房、发电机房、水泵房、变电房、工程维修间、带工程用品仓、消防和生活水池等，约 1558；4.5.3 地上一层功能规划地上一层功能规划（1）地上一层功能规划图：临沂兰亭大酒店项目商业计划书 43 （2）说明：1）设停车场区域，约 4260，约 45 个车位；2）设，约 3200；3）设西餐厅及厨房，约 1100；4）设桑拿，约 4460；5）设酒店中餐区，包括中餐接待前厅、吧台兼78、收银台、中餐散点大厅、普通包房、中餐厨房、明档、大型自选区、海鲜池、男女卫生间等，约 2000；6）预留员工通道、打卡处、消防控制及监控室、保安部办公室、收货区等，约 200；7）注意各营业部门的通道和后勤空间的摆布；临沂兰亭大酒店项目商业计划书 44 4.5.4 二层功能规划二层功能规划（1）二层功能规划图：（2）说明：1）酒店大堂区域，约 1560；设接待总台、咨询总台、收银台、礼宾部、客人休息区，大堂副理台等 2）功能房及商场区域约 900。其中收银及夜间核数办公室、电脑电话机房、贵重物品储存室、行李间、前台办公室、商务中心约需 900；精品商店约 500，3）设中餐包房区，包括各种大中79、小包房，配备餐间、卫生间等，约3000；4）设美式音乐酒吧，约 500；临沂兰亭大酒店项目商业计划书 45 5）设韩国料理餐厅，约 1000；6）设大堂吧，约 460；7）注意各营业部门的通道和后勤空间的摆布；4.5.5 三层功能规划三层功能规划（1）三层功能规划图：（2）说明：1）设客房区，约 1200；2）设宴会会议功能区，约 5380；包括多功能宴会厅、大中小会议室，会议前厅、领导休息室、会议服务间、衣帽间，公共卫生间及杂物间等；3）注意各营业部门的通道和后勤空间的摆布；临沂兰亭大酒店项目商业计划书 46 4.5.6 四层功能规划四层功能规划（1）四层功能规划图：（2）说明：1）设客房区80、，约 1200；2）设康体中心，约 2400；包括接待前厅、吧台及收银台、休息大厅、男女卫生间等，包括健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌室、男女更衣室和泳池等；3）注意各营业部门的通道和后勤空间的摆布；4.5.7 五层功能规划五层功能规划 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 47（1）五层功能规划图：（2）说明：1）设客房区，约 2685；包括双人房、单人房、套房、服务间、布草间、消毒间、杂物间及客房服务中心等；4.5.8 六层至十层功能规划六层至十层功能规划（1）六层至十层功能规划图：1）设客房区，约 2685；包括双人房、单人房、套房、服务间、布草间、消毒间、杂物间及小库房等；临沂兰亭大酒店项目商业81、计划书 48 4.5.9 十一层功能规划十一层功能规划（1）十一层平面布局图：（2）说明：1）设客房区，约 2685；包括双人房、单人房、行政套房、服务间、布草间、消毒间、杂物间等；2）该楼层为行政楼层，设行政酒廊，包括接待总台、客人休息区、洽谈室、咖啡厅、操作间等，约 120；4.5.10 十二层功能规划十二层功能规划（1）十二层功能规划图：（2）说明：临沂兰亭大酒店项目商业计划书 49 1）设总统套房及大使房，服务间、布草间、消毒间、杂物间等，约992；4.6 酒店经济技术指标汇总酒店经济技术指标汇总 4.6.1 综合指标数据汇总综合指标数据汇总 项目 指标 项目 指标 容积率（总）1.582、8 建筑占地面积 15000 绿地率 30%大堂吧面积 460 项目用地面积 35000 西餐厅面积 1100 建筑总面积 55450 韩国料理面积 1000 地下室建筑面积 3058 客房面积 22187 主楼一层建筑面积 15000 中餐面积 5000 主楼二层建筑面积 7400 酒店大堂及商场面积 2462 主楼三层建筑面积 6580 娱乐 KTV 面积 3200 主楼四层建筑面积 3600 美式酒吧 500 主楼五十一层建筑面积 18795 宴会、会议面积 5380 主楼十二层建筑面积 992 桑拿面积 4460 康体面积 2400 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 50 4.6.2 功能83、数据汇总功能数据汇总 见下表：项目 区域 数量/可容纳 项目 区域 数量/可容纳 标准间 324 间 美式酒吧 2F 150 人 商务套房 33 套 娱乐 KTV 包房 1F 42 间 大使套房 2 套 包房 45 间 客房 总统套房 3-12F 1 套 中餐 散点厅 1-2F 20 桌 西餐 散座 1F 200 人 足浴休息区 70 人 大堂吧 散座 2F 80 人 普通按摩房 10 间 多功能厅 1 间 桑拿 贵宾房 1F 30 间 大型会议室 2 间 乒乓球 2 台 中型会议室 4 间 桌球 2 台 宴会及会议 小型会议室 3F 6 间 健身房 15 件 散座 100 人 康体 棋牌室 84、4F 20 间 韩国餐厅 包房 2F 8 间 4.7 项目开发进度计划项目开发进度计划 分期 建设项目 计划开工日期 计划完工日期 兰亭大酒店（五星）2007.09.08 2009.8.08 一期 六栋精品屋 2008.02.18 2008.11.18 二期 酒店式公寓 2008.06.18 2010.04.18 三期 高档写字楼 2008.09.18 2010.09.18 精品百货楼 2008.09.18 2010.09.18 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 51 第第5篇篇 市场分析市场分析 5.1 我国房地产市场发展趋势简析我国房地产市场发展趋势简析 2006 年作为十一五规划的开局年，房85、地产行业成了典型的政策调控年。政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产业的持续健康稳定发展，是政府调控的目标。房地产作为我国新的发展阶段的一个重要支柱性产业的定位没有变。根据对美国、日本等国家的统计数据显示，在一国城市化和工业化的过程中，房地产行业支柱地位的作用是趋于上升的，这本质上是由房地产作为一种最基本的生产要素的地位所决定的。从发展水平来看，大多发达国家和地区房地产占GDP 的比重在 10以上，而目前中国的比例只有 1.8左右，由于中国的工业化和城市化进程依然有较长的路要走，可以说房地产行业的发展空间是巨大的。宏观方面，十一五计划显示，经济平稳较快增长将是主基调。此86、外，政府开始将经济增长的重点从追求数量转移到注重质量的情况下，经济持续快速增长的可能性变小。预计未来 5 年中国经济将从 10以上的快速增长逐渐向 8-10%左右的较快增长回落。在此背景下，房地产行业也将逐步从快速发展向理性稳定增长过渡。1、城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源 我国目前正处于快速城市化的阶段。从 2000 年以来，城市化率就基本以每年 1.55 个百分点的速度增长。到 2005 年城市化率已达到 43%。根据我国十一五规划，城市化水平由 2005 年的 43%提高到 47%。城市化水平提高 4 个百分点，意味着将有 5400 万农村87、人口进入城市，按照 2005 年城镇人均 26 平米房屋计算，将带来 14 亿平方米的需求，平均每年 2.8 亿平方米。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 52 从人口年龄结构来看，30-39 以及 10-19 岁是两个人口的峰值，前者构成了当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购买力量。可以说快速推进的城市化建设和人口结构性因素带来的住房需求是房地产景气的源动力。2、房地产开发投资结构在政策导向下改善房地产开发投资结构在政策导向下改善 近期公布的各地住房建设十一五规划中，建设经济适用房和廉租房被放到一个比较重要的地位，面向大众阶层的中小户型和经济适用房也成为了住房供应的重点。近期，建设部提88、出当前房地产市场调控的重点之一，就是要重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。3、中心城市增速放缓，二三线城市住宅需求潜力大中心城市增速放缓，二三线城市住宅需求潜力大 由于我国地区经济发展的不平衡，导致区域房地产市场发展也呈现出不平衡性。经过多年快速发展，在资源、能源、环境等诸多要素约束下，中国大多数中心城市都面临着经济结构转型和产业转移的压力，这些中心城市为此付出的代价便是经济增长速度的放缓。与此相对应的是，不少二三线城市正处于工业化腾飞的阶段，他们将借助于产业转移的机遇实现经济的快速发展，而根据国际经验，在工业化过程中，房地产在经济中的地位其上升趋势最为明显。二三89、线城市经济工业化进程加速带来的居民购买力提升将是住房消费升级的基本保障。住房消费的升级换代从区域的角度，首先以沿海经济发达城市为起点，然后逐步向内陆二、三线城市扩散。这种趋势也符合我国城市人均收入的地域梯度分布特征。从这个角度来看，未来数年中，房地产（住宅）的全国性布局将显得非常关键。不同区域所处的不同经济发展结构以及经济和产业结构调整将影响和带动不同的细分房地产需求。4、房地产金融化提速、房地产金融化提速 中国房地产市场的问题可在一定程度上归咎于中国金融行业的效率及结构问题。缺乏多元化融资渠道使得许多房地产开发商资金短缺，房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上90、议事日程。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 53 未来五年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、REITS、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金、夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我国相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。5、房地产行业竞争更加专业化、房地产行业竞争更加专业化 土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高。随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度91、加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选择从房地产行业退出。房地产行业的集中度将进一步提升，市场竞争将进入规模效应、品牌效应、成本优势、产品创新和品质提升等更高的层次，房地产行业的竞争将更加专业化。模式创新、服务创新、产品创新等将逐渐成为占领市场的武器。5.2 我国商业地产市场分析我国商业地产市场分析 5.2.1 我国商业地产市场现状我国商业地产市场现状 近几年来，随着我国房地产业的不断发展与完善，我国的商业地产也随之进入高速发展时期，受商业地产相对较高的利润回报的动力驱使，越来越多的房产开发商纷纷投入巨资进行商业地产92、开发。尤其是 2002 年，随着我国加入世贸组织，国内商业地产的资金比重在 2002 年陡增 11.8%，标志着我国商业地产市场开始进入快车道。追溯我国商业地产的整个发展历程，可将我国商业地产的发展分为以下四个阶段：第一阶段是上个世纪 90 年代开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资。在这一阶段，市场上大部分商业地产都是没有产权的临建商铺或由其他建筑物改建的商铺，一般都是由一个商业机构负责总揽承包，然后间隔成多个小商铺，面向社会招租经营，市场以“住宅+商铺”为主，商住混 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 54 合一体，商铺是住宅的副产品，从属于住宅项目，纯商业项目少之又少；第二阶93、段是 90 年代中期开始大型超市和卖场的兴起。在这一阶段，商业性质的物业以商厦的形式在城市中心区域诞生，商业地产信步走到房地产市场前台，发展成为与住宅并驾齐驱的第二主角。市区商厦物业的商铺都拥有独立的、清晰的产权，商铺经营一改以往的租赁方式，进而以房产销售为主，由此引发出投资商铺的营销概念，投资商铺可以由买家自主经营，也可以出租给商家谋利；第三阶段是各大城市开始建设商业街和步行街，甚至一些中小城市的步行街也纷纷上马。在这一阶段，开发商开始注重策划，市场制胜除了依靠开发商的实力和物业所处的地理位置等优势外，营销策划开始显示出强大威力；第四阶段是近年的购物中心及其 Shopping Mall 和 94、CBD 的建设热潮。在这一阶段，开发商对商业地产的操作模式己经有了较成熟的把握，开发水平在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了长足的进步。5.2.2 商业地产市场运营中存在的问题商业地产市场运营中存在的问题 目前，随着商业地产的蓬勃发展，商业地产发展过程所暴露的问题也越来越多，尤其是商业地产的后期运营问题，很多商业项目的前期炒作和营销水平很高，招商和销售很顺畅，为开发商带来了丰厚的利润回报、口碑和赞誉，也为项目建立了良好的口碑，形成了高调开业的好局面，但后续经营管理渐渐陷入困境，致使整个商业地产项目最终以失败告终。究其根源，在商业地产高利润的诱惑下，许多开发商仍然抱着投机心理，没95、有充分考虑后期经营风险，更没有做出相应的应对措施，大多商家只是通过出售商铺赚取短期利润，而很少关注商铺的后期经营情况，使投资者只能从目前项目的周边环境来判断其成长价值。据调查，90%以上的投资者不知商铺后期经营状况和规划。在这样的市场条件下，后期经营困境往往就成为了投资经营者面临的必然结局。现在商业地产开发商的营销水平比较高，但经营水平还较低，为广大投资经营者追求高回报埋下了高风险的“陷阱”。房地产营销经验是走在前面的，住宅项目的营销和经验为商业地产的营销提供了很好的借鉴，然而，住宅未涉及后期经营管理问题，因此，商业地产的后期经营管理很难找到一套成熟的理论加以借鉴和进行指导。临沂兰亭大酒店项目96、商业计划书 55 由于商业地产的利润比住宅开发要平均高出 5%到 10%，这吸引着越来越多的投资者转向商业地产的开发。从 2004 年起，我国商业地产开发变得炙热起来。据国家统计局统计，在 2000-2004 年间，全国商业地产投资年均增长 28.9，新开工面积年均增长 28.4。随着商品房市场的持续高涨，一些地区商业地产开发也继续超高速发展。2005 年上半年，仅上海市就增长了 96.9，武汉市增长更是超过 200%。5.2.3 商业地产的未来趋势商业地产的未来趋势 按照目前商业地产的发展形势，结合国家的有关政策，配合城市的建设和改造，以推进城市化进程、经营城市为目标，开发规模适度、类型多样97、的商业地产将成为房地产业发展的重要趋向，这种形势己受到越来越多的城市建设主管部门和开发商的关注，预计未来商业地产的发展将显现以下趋势：1 商业地产开发仍将持续上升商业地产开发仍将持续上升 党的十六大报告提出了建设小康社会的奋斗目标，要求人们解放思想，与时俱进，加速社会经济文化的发展，必将进一步提高国力和人们的生活水平分别以 GDP 和恩格尔系数为衡量指标，近年来的发展己预示了这样的趋势。按照国际通常的说法，当恩格尔系数下降到公认的小康线 40以后，居民在满足基本生活需求之后，用于购买非生活必需品之外的商品的比重在加速增长，因此催生大型购物中心等商业机构，进而引发商业地产投资、开发的加速增长。298、开发热点转向二三线城市开发热点转向二三线城市 以商业地产的典型物业购物中心为例，截至 2003 年底，上海市共拥有购物中心 35 家，位居全国第一位，占全国购物中心总量的 18%：广州 27 家，居全国第二位，占全国的 13%；深圳 20 家，居全国第三位，占全国的 10%：北京、成都、大连、重庆、武汉的购物中心各超过 10 家。上述几个城市购物中心的总量占全国购物中心的总量的 72%。上述数据可以代表性地显示出目前商业物业在我国全国范围内分布不均衡的现状，除了考虑地区经济发展不平衡的因素，随 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 56 着国家产业结构的调整和城市化进程的加快，这样的局面将有所改变，而99、且事实上也应该有所改变。从客观的发展形势上看，一些省会城市和部分二三线城市具有一定的成长空间和发展潜力，使得热点的转移成为可能。3辐射范围扩大辐射范围扩大 商业地产供应量向周边渗透，目前上海市的中环线区域己从占总量的 20%上升到 28%，外环线从 15%上升至 27%。由于大量商业地产是从属于住宅小区建设的社区商业地产，因此随着土地供应量和商品开发的中心外移，商业地产同样呈现出“向外挪移”的态势。由于城乡差异、人口密度、商业布局、消费水平等多方面因素的影响，我国的购物中心在分布上呈现出“城市中心型”一枝独秀的局面，全国有 77%的购物中心分布在城市中心区，而城市边缘区所占比例为 18%，郊区100、型购物中心只占购物中心总量的 5%。由于城市化进程关系到中国社会问题的改善和经济的可持续发展，从目前的政策导向看，这是一个发展的大方向。从 1989-2001 年的 11 年间，国内的地级城市数量从 188 个增加到 269 个，城市覆盖面积占国土面积的比重从 1990年的 20%增加到 42.6%，2001 年城镇总人口占全国人口比重达到 37.7%，比 1990年提高了 10.3 个百分点。这对于每一个城市而言，必将向郊区化发展，尤其是大中城市；二是城镇人口比重逐年增加，农村人口比重逐年下降。在此双重作用下，城市化作用于房地产市场乃至商业地产市场的表现是：城市的快速扩张和小城镇、卫星城建设101、的加快，使得今天的郊区可能就是明天的市区，城镇人口的增加必然要求提供更多的商业设施和营业场所，在此背景下，商业地产的市场前景是乐观的。4社区型、邻里型商业地产有潜力社区型、邻里型商业地产有潜力 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 57 从产品发展趋势看，随着连锁经营进入中国的步伐加快，社区型商业地产热销势头强劲，零售业、服务业的投资受人追捧，势必造成社区型沿街商业地产继续成为抢手的紧俏货。5开发环境将更有利于民营、外资、合资企业开发环境将更有利于民营、外资、合资企业 从投资主体上看，目前国有企业包括国有控股企业虽仍然占据主导地位，但从九十年代起，越来越多的民营、外资企业开始涉足商业地产投资领域，并且102、所占比重日益增加。以购物中心为例，民营企业投资开发的购物中心基本集中在 1995 年以后，目前民营企业开发商在购物中心开发总量中所占比例为 32%：外资、合资发展商的比例相同，均为 15%。民营、外资、合资企业在购物中心所占比重的增加，主要得益于国家政策环境的变化，首先是由于改革开放政策，使得一部分民营企业积聚了一定的财富，大量外资企业也在我国寻找到了合适的投资机会：另一方面是由于政策搞活，人们的消费水平得到了普遍提高，具备了一定的消费能力，为购物中心提供了巨大的市场：随着中国加入 WTO，预计外资购物中心的发展比例将进一步提高。自 2000 年起，在我国加入 WTO 的大背景下，增加了外商对103、对我国进行房地产行业的额度，尤其是 2003 年的外商直接投资额比 2002 年增长了近一倍。直接投资的增加不仅扭转了一直下降的趋势，并且因为外商在我国的地产投资中，大都看好商业地产项目，所以实际外商对我国商业地产投资的增长趋势会比图中更加显著。在政策上，除了在税收方面外资企业享受优惠政策外，2002 年 3 月开始，国家经贸委、外经贸部发布的外商投资产业指导目录中将原来对外商禁止的、以合资、合作形式进行土地成片开发予以了认可，由此目录的变化，可见国家正在逐步放开对外资进入房地产行业的限制，而这必将有利于外商扩大在我国房地产行业的投资，外商在商业地产开发中所占的比重很可能加速增长。临沂兰亭大酒104、店项目商业计划书 58 此外，十六大报告中明确指出：“海内外各类投资者在我国建设中的创业活动都应该受到鼓励。一切合法的劳动收入和合法的非劳动收入，都应该得到保护”，“要形成与社会主义初级阶段基本经济制度相适应的思想观念和创业机制，营造鼓励人们干事业、支持人们干成事业的社会氛围，放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，以造福于人民”，这为外资、民营企业投资商业地产营造了良好的外部环境。5.3 中国酒店市场发展前景中国酒店市场发展前景 5.3.1 2006 年酒店发展情况统计年酒店发展情况统计 2007 年1 月15 日，毕马威(KPMG)会计师事务105、所和全球基准供应商The Bench报告指出，2006 年全球酒店数据显示全世界的酒店业绩都有所提升，亚洲增长率为惊人的 20.12%。仲量联行酒店集团发布中国酒店市场研究报告。8 月 23 日，全球酒店投资服务公司仲量联行酒店集团发布亚洲酒店分析报告、大中华区酒店市场摘要和中国酒店市场研究报告。上海 2000 年以来四、五星级酒店市场一直在持续增长，平均房价 2006 年上半年上涨 1.42%、达到 1164 元、预计2006 年全年酒店客房日平均价将增长 2.4%到 6.7%，上海五星级酒店市场的平均房价是仅次于香港、东京的第三高城市，平均每日房价达到 1678 元（亚洲最高的香港五星级酒106、店房价 2000 元左右），2006 年可能突破 1200 元，达到 1250 元。2005 年上海五星级酒店日均房价连续第六年创新高、达到 1649 元，比 2004 年的 1417 元增长 16.4%，上海四星级酒店日均房价也达到了 833 元、为近 10 年来的最高价位。德勤公司研究报告显示,在平均房价上升的推动下 2006 年上半年亚太饭店业延续了增长势头,主要衡量指标可销售客房收入(REVPAR)比 2005 年同期提高了 7.5%。南亚和东南亚表现突出,均取得两位数增长,东北亚和大洋洲则显得步履缓慢。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 59 5.3.2 中国酒店产业发展的一些新趋势中国酒107、店产业发展的一些新趋势 综合分析，中国酒店产业的发展趋势有以下六个方面值得特别关注：集团化的数量与质量的进一步提升；电子分销渠道的整合发展；酒店市场进一步细分，新型酒店业态与客房类型的继续发展；在新兴区域的酒店加快发展，包括在环大城市度假带的郊区、两三线城市、自然风景、气候、风光、温度合适的度假地方与中国经济的新增长极区域等；酒店经营方式的多元化，除了传统的酒店业务经营外，还有各种资产经营方式，包括国内外上市，发行债券，组合投资，兼并与收购，委托管理等。1集团化的数量与质量进一步提升集团化的数量与质量进一步提升 据中国统计信息网报道，入选2006年度中国最大1000家企业集团的旅游（酒店）集团108、有：名列 150 位的华侨城，名列 172 位的北京首都旅游集团，名列第284 位的锦江国际集团。显然，这是一个好消息。但是，令人深思的问题是：其中没有一家旅游（酒店）集团进入 2006 年度中国大企业集团竞争力 500 强名单。这说明我国不仅需要增加本土酒店集团的数量，而且还需要提高本土酒店集团的质量，特别在国际酒店集团加快进入我国一线与两线市场，国际风险基金投资我国一些酒店集团、争取这些集团在海外上市套利的时候。2.电子分销渠道的整合发展电子分销渠道的整合发展 据 2004 年万豪国际集团的统计，其 100 美元客房营业收入中，来源于电子分销渠道的占 29%，来源于其他分销渠道的占 71%109、。以电子分销渠道的收入为100%，其中来源于全球分销系统的占 61%，来源于万豪自身网站预订的占 32%，来源于电子旅行社预订的占 7%。与其比较，我国酒店运用电子分销渠道获得的客房营业额还不够高。据2006 年中国饭店业务统计报道，2005 年在我国酒店所有订房渠道中，直接向酒店订房仍然是主要的订房渠道，但对于国内管理的五星级饭店而言，旅行社预订不断增加，比例达到 34%，和 2004 年相比增加了 11 个百分点。和 2004年相似，三亚的五星级饭店市场仍然主要依赖旅行社订房。和其他层级的酒店相比，经济型酒店更依赖于集团的订房网站，贡献了 32%的订房，是唯一集团订房量超过 10%的酒店层110、级。上述数据有两方面的启发意义：其一是说明我国酒店业从整体上分析发展电 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 60 子分销渠道还有很大潜力；其二是说明我国酒店可以向经济型连锁酒店集团学习，发展集团性或联盟性的电子预订系统。3.新型业态与客房类型的发展新型业态与客房类型的发展 随着游客市场的细分深化，出现了满足平时公务与商务会议需要、满足周末与黄金周休闲需要的环城市度假带会议度假酒店加速发展的趋势；出现了适合普通商人与度假游客旅行需要的经济型酒店的发展；出现了伴随农村旅游业发展的农家乐酒店的发展；也出现了满足长住者需要的长住型公寓酒店的发展，在长住型酒店的客房中有厨房与洗衣机；也出现了满足各种特殊生活方111、式需要的主题酒店或精品酒店，如高尔夫球俱乐部旅馆、滑雪胜地旅馆等。一般酒店的客房也出现了主题化的趋势，例如出现了商务客房、健身睡眠客房与情侣客房等。三星（中档）酒店的创新业态也在探索发展。4.新兴区域的酒店加快发展新兴区域的酒店加快发展 在新兴发展区域的酒店加快发展。这些新兴区域包括在环大城市度假带的郊区，如上海、北京的郊区；二三线城市，如成都、重庆与长沙；自然风景、气候、风光、温度合适的度假地，如三亚和青岛；经济新增长极地区，如在天津高新技术开发区、上海浦东、宁波北仑港和我国 1000 个经济强镇地区。据 2006 年 11 月份的最新统计，作为我国 1000 个经济强镇集聚区之一的东莞市，112、已有星级酒店 92 家，其中五星级酒店 15 家，四星级酒店 24 家。东莞市酒店发展的客源依托是那里有 1000 多家外商企业，临近深圳、香港、台湾，存在大量的休闲度假客，物价水平又要比深圳、香港和台湾便宜。7.经营方式的多元化与风险投资的套利行为经营方式的多元化与风险投资的套利行为 2006 年 10 月底，如家酒店在美国纳斯达克上市，前几天，锦江酒店在香港上市，浙江的民营酒店集团开元旅游业集团也准备在香港上市。酒店不动产信托基金的投融资方式也正在探索发展。另外，随着如家酒店在美国纳斯达克上市，锦江之星“统一打包”进入“锦江酒店”，现在许多国际风险资金都到上海来寻找经济型酒店的投资目标，摩113、根斯坦利已投资 2000 万美元参股莫泰。纵观世界产业包括酒店产业发展历史，任何产业包括酒店产业的持续发展，既需要有适当的资金投入，更需要有持续盈利的发展模式与经营管理该产业的充满激情与智慧的“大王”，即优秀的企业家与职业经理人。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 61 5.4 临沂市房地产市场发展分析临沂市房地产市场发展分析 随着城市化进程的较快发展和城镇居民消费水平的提高，房地产开发也处于一个较快发展的时期，临沂市的房地产占全市规模以上投资的比例由 2000 年的8.36上升到 2006 年的 9.43；其中住宅投资由 2000 年的 5.65 亿元，增长到2006 年的 37.49 亿元，增长114、了 5.6 倍，经济适用房投资增幅也达 68.94。临沂市房地产开发及房地产相关行业发展势头良好，房地产开发完成投资和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续得到改善，开发到位资金比较充足，商品房价稳中趋升，市场销售形势平稳，处于健康发展阶段。相对全国的情况而言，临沂的平均房价并不高、临沂的房地产结构是较合理的，高、中、低档齐全。临沂房地产价格未来走势预测临沂房地产价格未来走势预测 房价的上涨幅度与一个城市的 GDP 增长幅度相关。临沂未来数年内经济仍将保持较高的增长惯性，同时，随着两河流域的进一步整治与环境改善，将吸引更多的境内外买家进入，预期其房地产市场平均价格仍将持续上涨。临沂房地产115、的黄金位置临沂房地产的黄金位置 我们都知道地产的三条要诀，第一是位置，第二是位置，第三还是位置，这里的位置指的不仅是风水学上的位置，还有商业上的、风景上的、人文地理上的。临沂是一个正在不断发展的城市，位置是始终在变化中的，城市重心的转移，新的风景区的开辟，商业中心的兴起，都可能带动房地产业的兴旺发达。南坊新区就是临沂发展的一个黄金地段。如今南坊新区是一个集行政服务、商业金融、教育科研、文化娱乐、体育休闲、居住于一体的现代化新城区，基础设施水平全国第一，在国际上也堪称邻先，其余各项设施齐全，娱乐项目众多，到 2010 年人口规模将达到 24 万人，平均日流量人口超过 10 万人，35 万人的衣、116、食、住、行、娱乐等需求将形成旺盛的人气和商气。同时，随着南坊开坊建设的步伐的加快，能够迅速盘活地气，聚拢才气，投资南坊开发必定能获取丰厚的回报。临沂房地产市场方兴未艾，商机无限临沂房地产市场方兴未艾，商机无限 房地产任何时候都是最值得投资和最保值的不动产，也是最安全的投资理财方式。临沂是财富大市场，这几年，临沂经济的飞速发展，给房地产市场尤其是商业地产市场带来了空前的繁荣。作为全国前二位的大物流批发城市，临沂批发 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 62 城有着每年 530 亿人民币的交易额。临沂城区日流动人口量达 40 多万人，这些经商人员将继续带动临沂各个方面的经济持续高速发展，也包括房地产市场117、的发展。5.5 临沂酒店市场分析预测临沂酒店市场分析预测 5.5.1 临沂酒店基本情况临沂酒店基本情况 目前临沂市拥有星级酒店 43 家，其中四星级酒店 2 家，三星级及以下酒店41 家，无一家五星级酒店。星级住宿业和限额以上餐饮业经营情况星级住宿业和限额以上餐饮业经营情况 汇总户数:72 户 指标名称 代码 本年实际 年末餐饮营业面积(平方米)06 157955 年末住宿或餐饮企业拥有床位数(个)07 9781 年末住宿或餐饮企业拥有餐位数(个)08 28929 注：以上数据由政府提供，因税收等原因，其中的收入数据参考意义不大。5.5.2 临沂三星级以上酒店客户来源构成临沂三星级以上酒店客户118、来源构成 根据市场分析，当前临沂星级酒店市场的主要客户结构如下：临沂星级酒店市场客户结构类别政府接待商业客户其它 由上图进行客户剖析：（1）政府接待 本地星级以上酒店中政府接待约占 30%（从招商局和旅游局分别得到相同口径的估计）。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 63 （2）商业客户 本地的商业批发与浙江义乌齐名，义乌批发市场主打国际市场，而临沂主打国内市场，因此，本地商业客户将主要来自国内，来自国内的集团型供应商和集团型采购商。随着临沂加大国际贸易战略的实施，临沂近年对外贸出口年增长率达 40%以上。临沂在不远的将来，将会迎来更多的国际客商，从而增加外商客户的比例。（3）其它 其它，主要指到临119、沂旅游及本地客户休闲娱乐之客户。5.5.3 临沂旅游业基本情况临沂旅游业基本情况 2006 年临沂市旅游业取得了很大的成绩，旅游人数超过 1500 万人次，旅游总收入首次突破 100 亿元大关。5.5.4 山东临沂酒店价格和出租率山东临沂酒店价格和出租率 山东临沂酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据 20042006年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，山东临沂三星级以上酒店标准间实际价格旺季约在 406 元间左右，平季约在 366 元间左右，淡季约在 336间左右，全年平均价格约在 367 元间左右。由于统计方面的原因，临沂星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据 2006年旅游统计公120、报，临沂市 2006 年星级酒店出租率达到 72，根据山东酒店业人士估计，临沂星级酒店出租率应在 80左右，其中在 7、8、9 三个月旺季酒店出租率在 95 以上。5.5.5 临沂酒店市场需求预测临沂酒店市场需求预测 临沂地理位置优越交通便捷临沂地理位置优越交通便捷 临沂面积为 1.72 万平方公里，人口 1000 多万的临沂市是山东省面积最大、人口最多的行政区，它地处东南沿海，地理位置优越，区位优势明显，基础设施 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 64 完善，区位上，东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔，经121、过建国后几十年的拼搏进去，临沂已奠定了良好的发展基础，临沂飞机场可通达全国十几个城市，京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路、沿海铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个非常便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得临沂对外联系的时空距离大大缩短，客流、物流、资金流、信息流在这里多纬交汇，内外双向互动，辐射海内外，一个大开放、大交融、大发展的格局已经初步形成。其次，经济基础较好，在国内和国际上有一定的知名度。临沂有较高的市场开放度临沂有较高的市场开放度 临沂有着悠久的商业文化系统，民间经商办实业风气较深。作为我国著名的商城之一，临沂的市场开放度很高，“买全国、卖全国”122、是临沂批发城的真实写照。占地 6 平方公里的临沂批发城，由五金、机电、建材、服装、百货等几十个大型专业批发交易区组成，经营摊点 2 万多个，上市商品 3 万多个品种，每天有30 余万来自全国各地的客商参加交易，商品购销辐射全国 26 个省、市、自治区，2006 年临沂批发城的交易额达 450 亿元。旅游业的蓬勃发展旅游业的蓬勃发展 根据20042010 年全国红色旅游发展规划纲要和山东省红色旅游发展纲要，以临沂为中心的沂蒙山革命老区根据地是山东红色旅游的核心，涵盖区域包括临沂市、莱芜、淄博、潍坊四个地市，其中临沂是国家 18 个革命老区之一，是自 1938 年至 1949 年长达 12 年的山123、东建党建军开创时期的革命圣地，被称为“山东小延安”，其下辖的兰山、河东、蒙阴、沂水、沂南等县，是山东的一类革命老区。这一地区是山东红色旅游体系的焦点和形象代表。临沂将继续实施“沂蒙好风光战略”，打造“沂蒙山”旅游品牌，将临沂建成山东重点旅游区和国内旅游观光与休闲度假旅游目的地，使旅游业成为临沂市经济的支柱产业。争取到 2010 年，接待国内外游客 3500 万人次，实现旅游总收入252 亿元，占全市 GDP 的 10%。目前正在打造的沂河阳光沙滩将是中国内陆第一个天然的拥有集休闲、游泳、日光浴于一身的淡水沙滩，该沙滩的建成，结合临沂现有的优秀旅游景点，将吸引境内外游客的目光，也将大大增加临沂星124、级酒店的客源。该滨河沙滩将部 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 65 分于 2007 年投入使用。5.6 竞争分析竞争分析 5.6.1 竞争对手基本情况竞争对手基本情况 通过对临沂市目前酒店市场的调研，包括对临沂唯一的四星级酒店陶然居大酒店、准四星的新闻大酒店和荣华大酒店、沂州大厦、沂景假日酒店、汇东商务酒店等临沂酒店的客房、餐饮、娱乐、休闲项目的经营情况和价格的了解。大型酒店年营业额高于 1000 万。大型酒店在临沂市区超过二十家。市场占有率超过 60%。市场上的直接竞争对手 5 家，分别是陶然居大酒店、荣华大酒店、汇东商务酒店、新闻大酒店、沂景假日酒店。临沂市星级以上酒店的客房、餐饮、娱乐、会125、议等市场情况调查见如下附件：1、临沂市星级以上重点酒店客房入住情况调查统计表 2、临沂市星级以上重点酒店餐饮情况调查统计表 3、临沂市星级以上重点酒店娱乐（含 KTV）经营调查统计表 4、临沂市星级以上重点酒店会议室使用情况调查统计表 5.6.2 SWOT 分析分析 优势优势 1、具有新建酒店的优势、具有新建酒店的优势 兰亭大酒店将于 2009 年建成并投入使用，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的 12 年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。2、具有地理位置和配套设施优势、具有地理位置和配套设施优势 兰亭酒店126、所处的区域目前没有五星级酒店，且兰亭酒店位于临沂市计划投资重点开发的新区：南坊新区，规划兴建成以市政府为中心向外辐射的行政办公娱乐居住一体的高档区域。2008 年市政府及各局整体迁入，整个南坊区的土地绝大部分早已售罄，目前大部分开发项目正在建设中，有些项目已进入销售阶段，准备迎接 40 万高消费人群入住。入住兰亭酒店的客人将能够直接观赏到临沂市 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 66 最大的植物园，三面环河，风景秀丽绝美，将有助于提高兰亭酒店的知名度、入住率和酒店房间价格。兰亭酒店拥有 360 间不同类型的豪华客房；同时酒店还拥有别具特色、首屈一指的特色餐饮庆贺各式餐饮厅、国际宴会厅、多功能厅、西127、餐厅、咖啡厅及特色餐厅等都可令您各得其所；可接待各种类型和规模的大小会议室，会议厅均配备最先进的影音系统及多种语言的同声传译设施。设施优良、功能齐备的商务中心，为您提供多国语言翻译、INTERNET 高速浏览、专职秘书服务等诸多现代商务设备。3、具有部分稳定的客源、具有部分稳定的客源 兰亭酒店有着深厚的政府资源，由于市政府的迁入，兰亭酒店会与政府部门合作，将按照接待标准协议书的费用标准接待安排政府接待客人的住宿和餐饮，并承担临沂市政府的宴请接待任务。这部分餐饮客房收入能够为兰亭酒店提供部分稳定的客源，降低酒店的经营风险。随着软硬件环境优越的兰亭酒店的开业，相信稳定的接待金额将会有大幅度的增长。128、同时，临沂拥有全国最大的批发市场和物流中心之一，日交易额最多达到 10 亿元人民币，日流动人口 40 万人次，也能够有效带动前往临沂市的商务客人、旅游的住宿、餐饮消费。4、酒店行业管理经验、酒店行业管理经验 项目方有从事房地产开发与金融投资项目，有丰富的酒店管理经验，资金雄厚，有丰富的运作酒店项目经验。劣势劣势 1、酒店品牌知名度欠缺、酒店品牌知名度欠缺 兰亭酒店作为新开业的酒店，是临沂酒店市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。2、酒店星级尚未评定、酒店星级尚未评定 兰亭酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影129、响酒店客源和酒店房间价格。机会机会 1、临沂市旅游业的蓬勃发展、临沂市旅游业的蓬勃发展 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 67 随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游业一直保持着较高的增长速度，山东临沂作为我国重要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度，红色风情，绿色沂蒙，文韬武略，地质奇观四大旅游主题日益突出，并成功入围由中国旅游电视协会，中央电视台等主办“2006 中国最令人向往的地方”50 强。这为山东临沂酒店业的发展提供了良好的机会。2、我国酒店业进入新的一轮景气周期、我国酒店业进入新的一轮景气周期 由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从我国酒店行业的利润130、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自 2005 年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），正是进入酒店业投资的良好时机，特别是一些增长潜力较大的城市，包括临沂在内。3、临沂经济的发展、临沂经济的发展 近几年，临沂的经济获得了长足的发展，经济增长速度远远高于中国城市增长的平均水平。威胁威胁 1、酒店业激烈的市场竞争、酒店业激烈的市场竞争 酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现三星级、四星级酒店通过降价竞争，争夺五星级酒店的客源，如国内外酒店巨头通过经济型酒店业进入临沂酒店市131、场，也会加大临沂酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁。2、容易受到突发事件的影响、容易受到突发事件的影响 酒店业作为服务业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。5.6.3 竞争分析结论竞争分析结论 根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 68 以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施山东兰亭酒店项目，使兰亭酒店能够在 2009 年132、临沂旅游旺季到来之前正式投入运营。5.7 项目目标定位项目目标定位 临沂市目前只有三星、四星级酒店。由于酒店级别档次较低，设施不够全面，不能够满足经济飞速发展的临沂对高消费群体的需求。在目标区域内，一直需要一个具有浓厚国际商业氛围和现代化国际环境条件的酒店。酒店目标客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来临沂旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于政务接待、商务、旅游、会议酒店。根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于五星级标准酒店，设置高规格的中外餐饮和各种娱乐设施。使临沂兰亭大酒店临沂兰亭大酒店成为临沂首家超豪华五星级旅游涉外酒店；成为临沂市场上最高档、规模133、最大的酒店超级航母！临沂兰亭大酒店项目商业计划书 69 第第6篇篇 酒店项目运营酒店项目运营 6.1 影响本项目运营方案的主要因素分析影响本项目运营方案的主要因素分析 1、本项目的客户将主要来自国内，其中又有相当部分来自政府接待；根据市场分析，当前临沂星级酒店市场的主要客户结构如下：临沂星级酒店市场客户结构类别政府接待商业客户其它 由上图进行客户剖析：（4）政府接待 本地星级以上酒店中政府接待约占 30%（从招商局和旅游局分别得到相同的估计），根据调查，影响政府接待的主要影响因素：星级 地理位置 公关、服务、合作、价位等其它综合因素 （5）商业客户 本地的商业批发与浙江义乌齐名，义乌批发市场主134、打国际市场，而临沂主打国内市场，因此，本地商业客户将主要来自国内，国内的集团型供应商和集团型采购商。随着临沂加大国际贸易战略的实施，临沂近年我外贸出口年增长率达 40%以上。临沂在不远的将来，将会迎来更多的国际客商，从而增加外商客户的比例。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 70（6）其它 主要指到临沂旅游及本地客户休闲娱乐之客户。总结分析，本地酒店管理现阶段尚不需要国际资源更为充裕的国际性酒店管理公司的介入，具有丰富的本地酒店管理经验的酒店管理公司或管理团队即可胜任，从而可以降低管理成本。2、当地的饮食娱乐消费水平较高，酒店经营要给予高度关注；据调查，当地星级酒店内的餐饮消费水平平均在 60 元/135、人以上，加上酒水等一般人均在 100 元以上。2005 年临沂市餐饮消费超过 50 亿元人民币，而同期太原市的餐饮消费仅为30 亿元。从全国比较，山东整体人均餐饮消费较大，是全国平均水平的 3 倍左右，山东人豪爽、爱吃、爱酒特征在此有明显的体现。3、区域星级酒店的竞争将影响本酒店运营策略的制定；通过对临沂市目前酒店的了解，包括对临沂唯一的四星级酒店陶然居大酒店、准四星的新闻大酒店和荣华大酒店、沂州大厦、沂景假日酒店、汇东商务酒店等临沂酒店的客房、餐饮、娱乐、休闲项目的经营情况和价格的了解。大型酒店年营业额高于一千万。规模型酒店在临沂市区近二十家，市场占有率超过 60%。市场上的直接竞争对手 5136、 家，分别是陶然居大酒店、荣华大酒店、汇东商务酒店、新闻大酒店、沂景假日酒店。6.2 本酒店运营方案选择本酒店运营方案选择 1、酒店管理方式选择 根据前面的分析，目前酒店的主要客户为境内客户，国际国内的旅游和商务客户还不占很大比例，因此，暂时没有必要聘请国际顶级酒店管理公司入驻，因为他们的全球性客户资源在此难发挥其优势作用。我们可以有两个可行的管理方案选择：（二）前 1-2 年内聘请知名酒店管理公司协助管理，以品质和效率迅速拓展并占领市场，建立标准的流程、培训管理团队。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 71（三）自行聘请酒店行业内精英团队进行管理。评价：上述两个方案均有可取之处，并各有所长，我们建137、议采取第一种方案，万事开头难，借助专业机构的经验、效率和品质，可大大缩短运营磨合的时间，并相对降低风险。2、酒店运营策略之重点 根据本城市经济活动的特点和规律，本项目运营策略的重点要放在如下几个方面：（一）以政府客户为稳定营业额的来源和酒店形象宣传的支点，并树立区域高端酒店的形象；（二）对商业客户要做好营销宣传，做到人人知晓，成为其日常接待的首选酒店品牌；（三）直接面对竞争，以本区域唯一高星级酒店的姿态，直接接纳现有其它酒店中的高端客户。（四）餐饮要中西结合，研究并引领区域消费潮流；娱乐要成为区域中的顶级精品，追求服务品质，给客户美好的体验。6.3 酒店项目经营计划与测算酒店项目经营计划与测算138、 6.3.1 收入测算收入测算 1、客房部、客房部 根据临沂及周边市场的新闻大酒店、沂景假日酒店、荣华大酒店、陶然居大酒店等酒店入住情况和平均房价，本项目定位比现有酒店都高标准，将会是临沂唯一一家五星级酒店，酒店房间总数为 360 间套，保守预测住房率为平均 70：客房收入 房型 房量(间/套)房价/元/天 入住率 收入(元)标准房 324 680 75%165,240.00 商务套房 33 1,100 35%12,705.00 大使套房 2 2,280 15%684.00 总统房 1 8,888 8%711.04 每日收入 179,340.04 每月收入（按 30 天计）5,380,201.139、20 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 72 2、中餐部：中餐部：根据临沂及周边市场的酒店中餐厅和独立经营的中餐厅，如汇东大酒楼、嘉年华等的经营情况，本酒店中餐作为大型高档中餐：中餐收入 类型 时间 数量(桌)平均消费(元)入座率 收入(元)午 20 300 50%3,000.00 散点厅 晚 20 400 60%4,800.00 午 45 800 60%21,600.00 包房 晚 45 1000 80%36,000.00 每日收入 65,400.00 每月收入（按 30 天计）1,962,000.00 3、西餐部：西餐部：根据临沂及周边市场的西餐厅经营情况，预测本酒店西餐收入，西餐厅可容纳 2140、00 人就餐：西餐收入 时间 数量(位)平均消费(元)入座率 收入/天(元)早 200 58 30%3,480.00 午 200 88 50%8,800.00 晚 200 98 80%15,680.00 每日收入 27,960.00 每月收入（按 30 天计）838,800.00 4、大堂吧：大堂吧：酒店大堂吧可容纳 80 人，为宾客提供饮料茶点服务，商务人士休闲洽谈的高档场所，预测本酒店大堂吧收入：大堂吧收入 时间 数量(位)平均消费(元)入座率 收入/天(元)午 80 38 20%608.00 晚 80 58 50%2,320.00 每日收入 2,928.00 每月收入（按 30 天计）8141、7,840.00 5、韩国餐厅：韩国餐厅：酒店韩国餐厅约可容纳 150 人，为宾客提供韩式美食，预测本酒店 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 73 韩国餐厅收入：韩国餐收入 时间 数量(位)平均消费(元)入座率 收入/天(元)午 150 88 50%6,600.00 晚 150 128 70%13,440.00 每日收入 20,040.00 每月收入（按 30 天计）601,200.00 6、娱乐部：娱乐部：根据临沂及周边市场酒店内的夜总会及独立营业的夜总会，如嘉年华的营业情况，结合本项目的夜总会的规模的基础上，预测：娱乐收入 时间 数量(位/间)平均消费(元)入座率 收入/天(元)美式酒吧 15142、0 50 50%3,750.00 KTV 42 800 80%26,880.00 每日收入 30,630.00 每月收入（按 30 天计）918,900.00 7、桑拿和康体设施：桑拿和康体设施：根据临沂市酒店的桑拿、棋牌及康体经营情况，预测本酒店桑拿康体设施的营业收入：桑拿与康体收入 时间 数量(位/间)平均消费(元)入座率 收入/天(元)净桑拿 70 38 100%2,660.00 足浴休息大厅 70 48 200%6,720.00 普通按摩房 10 128 200%2,560.00 贵宾房 30 198 200%11,880.00 棋牌室 20 200 100%4,000.00 乒乓球 143、2 35 100%70.00 桌球 2 50 100%100.00 泳池 50 50 50%1,250.00 每日收入 29,240.00 每月收入（按 30 天计）877,200.00 8、会议宴会设施：会议宴会设施：本酒店有多功能厅 1 个，国际会议厅 1 个，大会议室 2 个，中会议室 4 个，小会议室 6 个，多功能使用，致力于打造临沂的最佳会议酒店，临沂兰亭大酒店项目商业计划书 74 预测会议宴会设施收入：宴会会议收入 房型（会议数量/间）可容纳宴会桌数（会议租金/半天四小时）宴会每桌最低价 出租率 收入(元)多功能厅（会议）1 12000 10%1,200.00 国际会议厅 1 6144、000 10%600.00 大会议室（会议）2 3000 30%1,800.00 中会议室（会议）4 2000 40%3,200.00 小会议室（会议）6 1000 50%3,000.00 多功能厅（宴会）40 800 10%3,200.00 大会议室（宴会）24 800 20%3,840.00 每日收入 16,840.00 每月收入（按 30 天计）505,200.00 9、总收入预测：总收入预测：每月总营业收入每月总营业收入(万元）万元）1,117.13 每年总营业收入（万元）每年总营业收入（万元）13405.56 6.3.2 酒店营业成本预测酒店营业成本预测 客房成本率 按照旅游行业会计145、制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、一次性用品、迷你吧、书报费等费用列入客房成本核算。客房成本率取定为 5%。中餐成本率 按照五星级酒店标准成本率 40计算。西餐成本率 按照五星级酒店标准为 30计算。大堂吧 按照五星级酒店标准为 15计算。韩国餐成本率 按照五星级酒店标准为 30计算。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 75 娱乐成本率 根据五星级酒店标准为 20计算。桑拿康体成本率 按照行业会计制度，纯粹的桑拿按摩是没有成本的，所有开支均在费用中核算，本报告146、的桑拿成本包括布草洗涤费等，原因同客房成本核算方法说明相同，桑拿水会成本率取定为 5%。会议宴会成本率 按照行业会计制度，没有其对应的成本，因宴会成本较中餐散餐成本低，与会议收入中和后，取 25%成本率。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 76 第第7篇篇 投资估算投资估算 7.1 说明说明 本投资估算包括兰亭大酒店、酒店式公寓和写字楼项目。7.2 土地购买土地购买 土地证主要指标：项目证书号：临兰国用（2006）第 117 号。座落与地号：临沂南坊新区，104/52/354 土地面积：64811 平米 终止日期：2045 年 12 月 28 日 地类：商业服务业；使用权性质：出让。临沂兰亭大酒店有147、限公司为此实际支付土地使用费 420 万美元。7.3 前期筹办费用前期筹办费用 主要包括市场调查、方案规划、概念设计、建设规划图设计、公共关系、前期人员工资、房租费等等，目前已经支付和付出计 50 万美元。估计至项目开工，尚需前期投入 50 万美元。7.4 项目项目建设成本与流动资金估算建设成本与流动资金估算 7.4.1 一期工程：临沂兰亭大酒店和沿河精品屋项目一期工程：临沂兰亭大酒店和沿河精品屋项目（一）临沂兰亭大酒店项目 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 77 酒店投资酒店投资估算估算表表 序序号号 项目项目 估算方法与说明估算方法与说明 基础指标基础指标 单位单位 单价（元）单价（元）/系数148、系数 估算值（万估算值（万元）元）一一、建建筑筑与与园林园林 1 酒店地面建筑 52,392 1100 5,763.12 2 酒店地下室 3,058 2100 642.18 3 酒店建筑外立面工程 15,000 500 750.00 4 道路、广场、停车场及园林绿化、景观、泳池 按面积和行业标准估算 20,000 250 500.00 小计小计 7,655.30 二、二、装饰装饰工程工程 1 大堂及商场区 2,462 8000 1,969.60 2 客房区 22,187 1800 3,993.66 3 中餐/西餐/大堂吧/韩国餐/宴会厅及会议室 12,940 1500 1,941.00 4 桑149、拿/康体 6,860 1500 1,029.00 5 KTV 及美式酒吧 按装饰标准及建筑面积估算 3,700 1500 555.00 6 地下后勤及设备区 3,058 300 91.74 7 室外灯光、灯饰、广告牌 1 组 150.00 小计小计 9,730.00 三、三、基础设基础设施施及及机机电电设设备备设设施施 1 空调系统工程 300 1,663.50 2 照明工程 35 194.08 3 综合布线 35 194.08 4 给排水 80 443.60 5 防雷工程 5 27.73 6 变配设备安装 50 277.25 7 污水处理 25 138.63 8 消防工程 90 499.05150、 9 电力系统工程 按面积和行业标准估算 55,450 50 277.25 10 电梯 知名品牌电梯，含一部服务梯 6 部 300000 180.00 11 发电机 仅满足消防及照明 1 组 100.00 12 监控系统 按监控点估算 100 点 3000 30.00 13 有线电视 有线电视接驳费，按点估算 500 点 50 2.50 14 电话机及系统 按房量和营业点估算 1000 门 300 30.00 15 门锁（IC 卡）及系统 按房量估算 400 套 500 20.00 16 酒店管理软件系统及硬件 1 套 50.00 17 夜总会灯光音响及点播系统 1 批 150.00 18 厨151、房设备 按行业标准估算 1 批 300.00 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 78 19 背景音乐 1 批 20.00 20 洗衣房设备 1 批 150.00 21 桑拿、泳池设备 按行业标准估算 1 批 100.00 小计小计 4,847.65 四四、经经营营设设备备 1 大堂家具、灯饰 1 批 500.00 2 客房家电、家具、灯具 按房量和酒店档次估算 360 间 15000 540.00 3 多功能宴会厅/会议家具、电器、灯饰 1,500 位 800 120.00 4 中餐散厅家具、电器 150 位 600 9.00 5 中餐包间家具、电器 45 间 12000 54.00 6 西餐/大152、堂吧/韩国餐家具、电器 430 位 600 25.80 7 美式酒吧家具、电器 150 位 600 9.00 8 KTV 家具、电器、灯饰 42 间 12000 50.40 9 健身器材、康体设施 1 批 100.00 10 桑拿公共区域家具、家电 70 位 3000 21.00 11 桑拿房家具、家电 按可容纳人数和酒店档次估算 40 间 5000 20.00 小计小计 1,449.20 五、五、开开办用办用品品 1 客房一次性用品 约 3 个月用量 1 批 30.00 2 客房用品 360 间 500 18.00 3 客房布草 360 间 1800 64.80 4 餐厅餐具用品 1 批 1153、00.00 5 餐厅布草 1 批 30.00 6 桑拿用品 1 批 10.00 7 桑拿布草 1 批 10.00 8 夜总会用品用具 1 批 10.00 9 清洁设备及用品 按房量和酒店档次估算 1 批 50.00 10 办公设备、家具 1 批 20.00 11 员工制服 每人两套 1000 套 250 25.00 12 员工宿舍及餐厅设施 1 批 50.00 13 印刷品 1 批 50.00 14 广告及宣传 开业前期 1 宗 100.00 15 开业典礼、宴请 1 宗 50.00 16 筹备期工资及福利 按员工数量和平均标准估算 3 月 750000 225.00 17 食品/酒水/用品备154、货 100.00 小计小计 942.80 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 79 六六、其其他他费用费用 1 土地使用费 按甲方提供价格 35,000.00 463 1,620.50 2 项目策划服务费 按合同价格 30.00 3 建筑工程测量费 5.00 4 建筑设计费 200.00 5 装修设计费 200.00 6 建筑工程质量监督费 1.8 9.98 7 规划验收费 4.8 26.62 8 人防费 20 110.90 9 白蚁防治费 1 5.55 10 消防收费 1 5.55 11 噪音排污费 1.5 8.32 12 房屋测绘费 55,450 2.5 13.86 13 环保咨询费 8.00 155、14 配套设施建设费 22,232.95 万元 0.40%88.93 15 施工图审查费 200.00 万元 10%20.00 16 招投标管理费 22,232.95 万元 0.30%66.70 17 报建费 22,232.95 万元 1%222.33 18 建筑税费 22,232.95 万元 3.41%758.14 19 放、验线费 22,232.95 万元 0.15%33.35 20 淤泥排污费 22,232.95 万元 0.10%22.23 21 防震、防雷、环保 22,232.95 万元 0.50%111.16 22 劳保基金 22,232.95 万元 3.00%666.99 23 工156、程监理费 22,232.95 万元 2%444.66 24 建筑工程预结算编制审计费 22,232.95 万元 0.30%66.70 25 建设项目管理费 22,232.95 万元 4.00%889.32 26 不可预见费 按行业标准估算 22,232.95 万元 3%666.99 小计小计 6,301.77 合合计计 30,926.72 七、七、建建设设期期应付应付利利息息 1 建设期贷款利息 全部投资资金以贷款获得，建设期 2年，贷款年利率6.84%978.74 八八、流动流动资资金金 1 流动资金 150.00 项目总投资合项目总投资合计计 32,055.46 将土地费用单独列出，则酒店157、建设费用为 32055.5 万元-1620.5 万元=30435万元。（二）柳清河边精品休闲商业屋 分六栋建设，总建筑面积 2906 平米，按每平米建设开发成本 2000 元估算，总计 580 万元人民币。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 80 7.4.2 二期项目：酒店式公寓项目二期项目：酒店式公寓项目 二期酒店式公寓，位于酒店北面，高 28 层规划总建筑面积：58520 平米。初步估算建设成本（含前期费用和精装修）为：58520 平米*3500 元/平米=2048200000 元=20482 万元人民币。（注：酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人158、虽然只是做短暂的休息和停留，但是提供给他们的是统一的上门服务，所以有酒店的性质，但又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。所谓酒店式公寓，就是拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多用于投资。）7.4.3 三期项目：写字楼和精品百货楼项目三期项目：写字楼和精品百货楼项目 三期写字楼项目，位于酒店的东边，规划设计高 21 层，规划总建筑面积：159、54842 平米。初步估算建设成本（含前期费用和精装修）为：54842 平米*2500 元/平米=137105000 元=1.37 亿元人民币。精品百货楼项目：高四层，面积 6765 平米。估算建设成本（含装修）为：6765 平米*1800 元/平米=1218 万元。三期项目投资合计：1.49 亿元。7.5 项目总投资项目总投资 总投资=土地费用+前期费用+一期项目+二期项目+三期项目=3200 万元+2400 万元+30435 万元+580 万元+20482 万元+14900 万元=72033 万元。可滚动开发。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 81 第第8篇篇 项目财务分析项目财务分析 为便于160、分析并清晰展示每期财务收益，我们分别按建设期进行财务分析：8.1 一期项目财务分析一期项目财务分析 8.1.1 兰亭大酒店项目兰亭大酒店项目 项目 年收入（万元）直接营业成本（万元）税金（万元）毛利润（万元）1、客房 6456 323 355 5778 2、中餐部 2354 942 129 1283 3、西餐部 1007 302 55 649 4、大堂吧 105 16 6 84 5、韩国餐厅 721 216 40 465 6、娱乐部 1103 221 61 821 7、桑拿、SPA、沐足中心 1053 53 58 942 8、会议及宴会 606 152 33 421 小计 13406 2224161、 737 10445 营业费用 折旧（万元）2067 土地费用分摊（万元）35 管理及维护费用(万元）2160 销售费用（万元）670 财务费用（万元）1019 费用小计（万元)5951 利润总额（万元）4494 所得税（万元）1124 净利润（万元）净利润（万元）3371 注：酒店以 70%的平均入住率测算。事实上，临沂星级以上酒店平均入住率高于 80%.8.1.2 六栋精品屋六栋精品屋 指标 金额 备注 面积（平米）2906 出售单价（元/平米）16000 销售额（万元)4650 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 82 建设成本（万元）580 土地分摊（万元）247 销售税金（万元）260 5162、.50%管理费用（万元）80 财务费用（万元）31 300 费用小计（万元）1198 增值税扣除额（万元）1438 土地增值额（万元）3211 土地增值税（万元）1507 营业利润（万元）1944 所得税（万元）486 25%净利润（万元）1458 8.2 二期项目财务分析二期项目财务分析 酒店式公寓我们将以出售为主，同时在酒店管理收益上每年获得 300 万元人民币净收益，管理收益将在总现金流上反应出来。项目 数值 备注 面积(平米)58520 销售单价(元/平米）8000 销售额（万元）46816 停车位（个)178 销售价格（元/个）60000 停车位销售额（万元）1068 收入合计（万元163、）收入合计（万元）47884 建设及配置成本（万元）20500 土地费用分摊（万元）592 分摊土地面积 12000 平米 销售费用（万元）1197 按销售收入的 2.5%销售税金及附加（万元）2634 按销售收入的 5.5%管理费用（万元）300 财务费用(万元）986 贷款 1 个亿 1 年半时间，利率 6.57%费用小计（万元）26209 增值税扣除额（万元）31450 土地增值额（万元）16434 土地增值税（万元）5001 增 值 额 占 扣 除 额 的50%-100%之间 利润总额(万元)16674 所得税（万元）4169 净利润（万元）净利润（万元）12506 临沂兰亭大酒店项目164、商业计划书 83 8.3 三期三期项目财务分析项目财务分析 8.3.1 写字楼项目写字楼项目 项目 2011 2012 2013 2014 2015 出租面积（平米）54842 54842 54842 54842 54842 出租价格（元/平米天）3.5 3.61 3.71 3.82 3.94 出租收入（万元）4904 6134 6689 6890 7097 税金及附加（万元）270 337 368 379 390 折旧（万无）685 685 685 685 685 土地费用摊销（万元）21 21 21 21 21 维护费用（万元）274 274 274 274 274 经营利润经营利润(万元165、）万元）3655 4817 5342 5532 5727 销售费用（万元)245 123 134 138 142 管理费用（万元）750 750 750 750 750 财务费用（万元）270 270 270 0 0 利润总额（万元）利润总额（万元）2390 3674 4188 4644 4835 所得税（万元）597 919 1047 1161 1209 净利润（万元）净利润（万元）1792 2756 3141 3483 3626 8.3.2 精品百货店项目精品百货店项目 项目 2011 2012 2013 2014 2015 面积（平米）6765 6765 6765 6765 6765 租166、金（元/平米天）4.0 4.1 4.2 4.4 4.5 出租率 70%80%90%90%90%收入（万元)691 814 943 971 1000 税金及附加（万元）38 45 52 53 55 折旧（万无）60.9 60.9 60.9 60.9 60.9 土地费用摊销（万元）10 10 10 10 10 维护费用（万元）7 7 7 7 7 经营利润经营利润(万元）万元）576 691 813 840 868 销售费用（万元)35 41 47 49 50 管理费用（万元）150 155 159 164 169 财务费用（万元）68 68 68 0 0 利润总额（万元）利润总额（万元）323 4167、29 540 628 649 所得税（万元）81 107 135 157 162 净利润（万元）净利润（万元）243 321 405 471 487 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 84 8.4 项目整体现金流分析项目整体现金流分析 项目项目 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 筹资产生现金流入（万元）筹资产生现金流入（万元）股东投资 原股东投资（万元）4000 新股东投资（万元）10000 15000 小计 14000 15000 银行贷款（万元）新增建设贷款（五年期，万元）15000 15000 新增流动资金168、贷款（万元）小计（万元）15000 15000 筹资活动产生的现金流入小计（万元）14000 30000 15000 投资建设支出（万元）投资建设支出（万元）土地购置-3200 各项开办费用等-800-800-800 兰亭大酒店（万元）-10000-10000-10435 精品小店（万元）-580 酒店式公寓（万元）-6000-8000-6500 高品质写字楼（万元）-3000-5000-5700 精品商铺（万元）-500-718 小计（万元）-14000-20380-24735-12918 总投资（万元）-72033 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 85 筹资产生的现金流出 股东优先退出（股本169、及回报，万元）0 0 0 偿还银行贷款本金（万元）-10000-5000 0-10000-5000 小计（万元）-10000-5000 0-10000-5000 0 经营产生的净现金流入经营产生的净现金流入 净利润 兰亭大酒店（万元）3371 3831 4023 4766 4909 5056 5208 5364 5525 精品小店（万元）1458 酒店式公寓（万元）12506 180 185 191 197 203 209 215 221 228 高品质写字楼（万元）0 1792 2756 3141 3753 3896 4044 4196 4353 精品商铺（万元）0 243 321 405 170、538 554 570 587 605 净利润小计（万元）0 0 13964 3551 6052 7291 8508 9402 9715 10037 10369 10710 折旧（万元）兰亭大酒店（万元）2067 2067 2067 2067 2067 2067 2067 2067 2067 高品质写字楼（万元）685 685 685 685 685 685 685 685 精品商铺（万元）61 61 61 61 61 61 61 61 小计（万元）0 0 0 2067 2813 2813 2813 2813 2813 2813 2813 2813 土地分摊回收（万元）兰亭大酒店（万元）35 171、35 35 35 35 35 35 35 35 35 精品小店（万元）247 酒店式公寓（万元）592 高品质写字楼（万元）21 21 21 21 21 21 21 21 21 精品商铺（万元）10 10 10 10 10 10 10 10 10 小计（万元）0 0 874 65 65 65 65 65 65 65 65 65 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 86 出售业态项目建设投资现金流回收（万元）精品小店（万元）580 酒店式公寓（万元）20500 小计（万元）0 0 21080 经营现金净流入小计（万元）0 0 35918 5682 8929 10169 11386 12280 1259172、3 12915 13246 13588 累计经营净现金流（万元）0 0 35918 41600 50530 60698 72084 84364 96957 109872 123118 136706 经营现金流折现经营现金流折现 折现年限 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 折现系数（折现率=10%）1.0000 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 0.5645 0.5132 0.4665 0.4241 0.3855 0.3505 经营流金流折现（万元）0 0 29682 4269 6099 6314 6427 6302 5874 5477 51173、06 4763 累计经营折现现金流（万元）0 0 29682 33952 40050 46364 52792 59094 64968 70445 75552 80314 股东利润分配（股东利润分配（50%）6982 1775 3026 3646 4254 4701 4857 5018 5184 5355 项目现金净流量（万元）项目现金净流量（万元）0 9620 9201 -14011 5904 -3477 2132 7579 7735 7896 8062 8233 累计现金净流量（万元）累计现金净流量（万元）0 9620 18821 4810 10714 7237 9369 16948 246174、83 32579 40641 48874 注：以上现金流的测算，没有考虑存货变动对现金流的影响。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 87 8.5 项目在土地期限内的综合现金流项目在土地期限内的综合现金流（1）项目在 2045 年内的累计经营净现金流为 663,493 万元；（2）项目在2045 年内的累计折现经营净现金流为135,502 万元（折现率为 10%）。该数值不含酒店、写字楼、精品百货楼等在 2045 年结束时的当时价值。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 88 第第9篇篇 项目估值项目估值 9.1 未来经营净现金流折现估值未来经营净现金流折现估值 对公司的价值评估采取将未来预计净经营现金流折现175、的方式。没有考虑公司上市融资及融资新增项目带来的公司增值。选择的折现率为 10%，公司自 2018年起每年经营净利润保守估计以 3%稳定增长（没有考虑通货膨胀），估算期至2045 年。公司经营净现金流折现公式：V=A1+A2/（1+K）+A3/（1+K）2+A4（1+G）/（1+K）3。其中：K 为折现率，V 为公司价值，Ai 为各期经营净现金流，G 为增长率 在预测条件下，考虑未来的经营净现金流折现，2007 年公司价值为 135,502万元。9.2 流通股票估值流通股票估值 根据统计数据显示，如家经济型酒店 2006 年动态市盈率在 146 倍，曾接近500 倍，新近在香港上市的锦江之星上176、市后市盈率 50 倍，美国的 Choice 酒店国际有限公司市盈率保持在 30 倍左右，高于其它行业市盈率估值，中国境内酒店类上市公司 2006 年末平均市盈率在 33-53 倍之间。本项目具有良好的区域地理位置，同时又是一个城市目前唯一的一家五星级酒店，城市 GDP 增长远高于全国平均水平，支柱产业突出，经济欣欣向荣。我们认为将本酒店上市的估值市盈率定在 25-30 倍之间是合理且相对保守的。以2012 年（投资商拟出售股票退出）估计盈利水平，取 25 倍市盈率估值，则其价值为 7291 万元*25 倍=182，275 万元。该估值若折现为 2007 年的现值水平，为136，943 万元，与177、本篇 9.1 的净现金流折现估值相差不大。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 89 第第10篇篇 融资计划与退出安排融资计划与退出安排 10.1 融资计划融资计划 10.1.1 融资方案一融资方案一（一）股权融资一（一）股权融资一 公司计划向财务型或战略型投资人增发增发 40%的股份，计划总融资 2.5 亿元人民币。股权融资方式，一次融资分两期进入：第一期，2007 年 7 月 30 日前，10000 万元人民币；用于酒店招标建设。第二期，2008 年 7 月 30 日前，15000 万元；用于支付酒店建设款、同时开始酒店式公寓建设，启动写字楼和会展中心；（二）股权融资二（二）股权融资二 公司计划向178、财务型或战略型投资人增发增发 51%的股份，计划总融资 2.5 亿元人民币。股权融资方式，一次融资分两期进入：第一期，2007 年 7 月 30 日前，10000 万元人民币酒店用于招标建设；另外用 6500-7000 万用于买断原股东 11%股份。第二期，2008 年 6 月 30 日前，15000 万元；用于支付酒店建设款、同时开始酒店式公寓建设，启动写字楼和会展中心；（三）股权融资三（三）股权融资三 若投资方一定要求 100%买断项目，条件合适，项目可整体转让，项目转让价格在 2.5 亿-2.8 亿元人民币。（四）银行贷款（四）银行贷款 本项目将在 2008 年初以酒店项目名义向银行贷款179、 15000 万元；临沂兰亭大酒店项目商业计划书 90 在 2009 年初，以酒店式公寓和写字楼名义向银行贷款 15000 万元。（五）此方案下投资者回报测算（以股权融资方案二为例测算）（五）此方案下投资者回报测算（以股权融资方案二为例测算）假设 2011 年年底公司股票正常上市，且投资者将于 2012 年年中正常退出，退出时市盈率 25 倍，股票出售收入 7291 万元*25 倍*51%=92961 万元。投资人自 2007 年 7 月 30 日进入，到 2012 年 6 月 30 日退出，投入与收益一览表：年份 20077.30 2008 2009 2010 2011 2012.6.30 180、小计 投入（万元）10000 15000 25000 回报（万元）3561 905 1543 92961 98970 说明：公司每年按 50%的净利润分配盈利，投资人按 51%的股权分配红利。设投资者回报率为 X：（10000 万元+6500 万元）*（1+5*X）+15000 万元*（1+4*X）=3561+905+1543+92961=98970 万元 求得 X=（98970-31500）/（5*16500+4*15000）*100%=47.35%.即：投资者静态综合年回报率为 47.35%.10.1.2 融资方案二融资方案二（一）（一）投资人以股权投资人以股权+债权综合方式投资债权综合方181、式投资 方案要点：1、投资人在 2007 年以股权方式投入 15000 万元，股权比例协商，预计于 2012 年上半年顺利退出（通过公司上市后的股权流通方式）；2、投资人在 2008 年以可转债方式投入 10000 万元，预计于 2010 年顺利退出。（二）（二）银行贷款银行贷款 从银行贷款合计 30000 万元人民币。（三）（三）几点说明几点说明 1、在 2010 年偿还投资人的 10000 万元固定回报债务及相应利息；2、为保证公司现金流的充裕，在 2013 年前偿还 15000 万元贷款本金，在 2010 年后保持 15000 万元贷款，暂不偿还；3、仍然可保证 50%的利润分配率。临沂182、兰亭大酒店项目商业计划书 91 此方案的投资人回报在此不再做细算。10.2 投资保障承诺投资保障承诺 具体地讲，2011 年利润若有波动（与相应年测算数据相比），则：（1）在 80120%波动，股份份额不调整；（2）在 6080%间波动，按比例原有股东划拨股份给策略投资者；在 120%以上，财务投资者按比例划拨股份给原有股东；（3）波动低于 60%时，财务投资者可要求原有股东按年单利 15%回购股份。也可以公司股票上市后六个月的平均价格作为考量承诺基础，具体价格区间协商（但投资人必须保证，其出售不致于大幅影响股票价格）。注：若投资方控股，则原董事会不对此次融资做保证。10.3 上市计划、分红及183、保证上市计划、分红及保证 10.3.1 上市计划上市计划 公司计划在 2011 年底前能够完成上市工作，上市地点将根据当时中国境内和海外资本市场情况具体确定，增发股份不超过 25%。10.3.2 分红分红 自 2009 年起，公司即开始产生利润，公司董事会承诺，公司赢利的 50%可用于分红。10.4 投资人承诺投资人承诺 投资人承诺按双方签订的投资合作协议约定的时间表准时投入资金，否则，将承担因延迟入资所导致的相应损失，若在双方约定的延迟最后期限截止日（该日期晚于协议约定入资日期），投资商的资金仍不能到位，则公司有权另行寻找合适的投资人。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 92 第第11篇篇 风险分184、析及规避风险分析及规避 房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。11.1 宏观环境风险宏观环境风险 分析：分析：政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。185、规避：规避：相对来说，对于本项目的最有可能的环境风险是政策环境风险。2007 年“两会”期间，房价问题仍是热点中的热点。政府历年调控的手段，不外乎金融(加息、缩紧银根)，税收(营业税、个税开征、土地增值税清算)、土地(土地储备两年不开发将被收回，限制别墅用地)等手段，不过这些并没有使高涨的房价降下来，反而促使成本的增加或转移。因此，2007 年的房产调控，不一定是各项政策频出，而应重点监督各项调控政策的严格执行，如增大经济适用房、廉租房供应量，增加限价地项目的供给，严格执行土地储备两年不开发回收制度等，因此2007 年很有可能成为政策执行年。但是这些对于在临沂兰亭大酒店项目来说并没有政策上的影186、响。11.2 区域环境风险区域环境风险 分析：分析：区域风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 93 类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。规避：规避：近年来，临沂市认真贯彻落实科学发展观，坚持把加快发展、建设富裕临沂作为第一要务，不断调整优化产业结构，积极转变经济赠长方式，巩固商贸物流优势地位，经济实力得到逐步187、增强。与此同时，临沂市社会各项事业都在蓬勃发展、人民生活不断改善，城市总体实力和综合竞争能力得到很大的提高。因此在区域风险中，对于本项目有影响的也只是区域政策的影响，其他的区域环境影响可以说基本上不存在。由2007 年中国城市竞争力蓝皮书公布，临沂市凭借科学有效的经济增长方式和以人为本的城市经营理念，位居中国城市增长竞争力第七位，成为全国惟一进入城市增长竞争力前十位的革命老区，这是临沂市大环境，已经具备良好的发展潜力；而临沂市政府在其“十一五”规划中提出，政府将大力发展服务业，到 2010 年，服务业增加值达到 1000 亿元，年均增长 17，与商贸物流业、旅游业、文化与教育产业一并成为临沂市188、发展的四大产业。本项目是在临沂市的酒店服务业跟不上城市发展而亟待建设的项目，因此也是受到政府各领导的充分重视，此外本项目也是符合城市发展政策支持项目，因此在区域政策环境方面基本上没有什么风险。11.3 土地风险土地风险 分析：分析：土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。规避：规避：本项目已于 2006 年 7 月 11 日取得相关土地证；政府已经出资在该土地上完成了七通一平，并出资为本项目修建一条步行街，现在已经开工。因此上述风险 临沂兰亭大酒店项189、目商业计划书 94 在本项目中已经排除。11.4 资金风险资金风险 分析：分析：资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。规避：规避：本项目将选择资金实力雄厚和信誉都相对较好的合作伙伴共同开发，并在协议里约定各方的权利义务。11.5 设计风险设计风险 分析：分析：先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性190、适用性，会承担工程造价过高的风险。规避：规避：酒店项目尤其注重酒店整体的设计理念，外观面貌等等，因此，在本项目初始，项目负责人，就聘请了曾经给全球惟一一家七星级酒店做过局部设计的设计师 Eric 先生进行设计，并预计本项目的设计将会参加国际性建筑设计比赛，到时候将会给本项目增色不少。11.6 工程风险工程风险 发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。规避：规避：临沂兰亭大酒店项目商业计191、划书 95 将用严格的协议进行规范，让其违规付出巨大的成本。同时，作为业主，也要尽全力协调在项目建设和施工过程中碰到的各类问题。毕竟，工程的延工将给双方都造成损失。11.7 市场风险市场风险 分析：分析：市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会影响销售。此外，还有市场供给风险。目前，临沂四星级酒店的入驻率长年平均在 90左右，而三星级酒店的入驻率大约在 7080之间。这么高的入驻率是因为临沂市的商贸批发业发达的结果，每年的来此进行采购、交易的企业或商家络绎不绝，因此192、带动了临沂市的酒店服务业。这将可能吸引更多的投资人在此投资星级酒店，从而加剧行业竞争。规避：规避：随着越来越多的境内外客商和游客的进来，更突显临沂市在高端酒店业的缺陷和不足，本项目就是在市场较高的需求声中规划的。目前临沂市还没有一家五星级酒店，这是本项目的一个具有显著比较优势的地方。因此，应该利用这个比较优势，迅速抢占市场，起到“标杆”作用。同时聘请知名酒店管理公司对酒店进行管理，让酒店服务具有国际水平，这样不但能够吸引到国内客户，而且还能够更多地吸引到临沂来进行商务活动的外籍商家。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 96 第第12篇篇 结论结论 1、项目的唯一性，该项目为本城市第一家五星级酒店，现193、有数十家星级酒店中的高端客户将足以支持并保证本项目的丰厚利润；2、城市支柱产业优势突出，商贸发达，这是高端物业经营的重要保证；3、城市经济高速增长，将保证项目地产的升值，并保证经营利润的高速提升；4、项目地理位置优越，位于三条景观河流之岔口，位置独到，且十分理想；5、本项目具有经验丰富的优秀管理团队，可保证项目的执行运转；6、临沂市政府对项目的大力支持将保证了本项目各项建设与经营的顺利进行；7、该项目的建成，将极大改善临沂市酒店的形象，必将成为临沂市酒店业和餐饮行业的标杆和领头羊；8、本项目经过了多年的市场调研，从而确保项目的市场和区域运作可行性；9、独栋精品屋、公寓和写字楼的开发，将使项目开194、发现金流得到很好的管理。10、新进投资者年资金回报率达 30.20%，甚为理想。11、本项目的建设，将为改善临沂市的投资环境、吸引更多境内外高端的投资及商业人士起到重要的促进作用。建议：该项目属稳健型投资、风险相对较小，回报可满足投资人的较高要求，因此，建议投资人积极介入。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 97 附件：附件：1、企业法人营业执照复印扫描件 2、外商投资企业批准证书复印扫描件 3、国有土地使用证复印扫描件 4、项目建设用地规划许可证已批准并已交费，等待发放中 5、临沂市星级以上重点酒店客房入住情况调查统计表 6、临沂市星级以上重点酒店餐饮情况调查统计表 7、临沂市星级以上重点酒店娱乐195、（含 KTV）经营调查统计表 8、临沂市星级以上重点酒店会议室使用情况调查统计表 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 98 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 99 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 100 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 101 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 102 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 103 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 104 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 105 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 106 5、临沂市星级以上重点酒店客房情况调查统计表、临沂市星级以上重点酒店客房情况调查统计表 名称名称 总房数总房数 房型房型 数量数量 比例比例 面积面积 挂牌价（元）挂牌价（元）折率196、折率 折后价折后价 协议价协议价 其它其它 入住入住情况情况 客群特征客群特征 标准间 123 52%27 480 408 单间 48 30 480 408 豪华单间 32 37%40 748 598 豪华套房 24 70 1122 898 陶然居大酒店 238 套 总套房 1 11%18800 8 折 15040 7.5 折 含 10%服务费。加床100 元 80%入住率 1.政府机关 2.当地企事业单位 3.外来人员 商务标准间 23 22 528 398 标准间 98 79%30 488 369 商务套房 20 30 680 476 湖景观房（套房）10 20%40 880 616 湖景197、观跃套房 1 1680 1176 新闻大酒店（市唯一有网球场、游泳馆的酒店）153 套 总统套房 1 1%16800 7.5 折 11760 6 折 无 约 65%入住率 1.政府机关 2.当地企事业单位 3.外来人员 普通单间 4 12 288 230 高级单间 15 24%28 378 302 标准单间 53 66%30 398 318 商务套房 7 50 498 398 汇东商务酒店（市唯一有观光电梯的酒店）80 套 豪华套房 1 10%70 1288 8 折 1030 7 折 加 10%服务费加床 100元 约 80%入住率，有时满员 1.政府机关 2.当地企事业单位 临沂兰亭大酒店项198、目商业计划书 107 标准间 25 24 308 277 标准间 37 24 352 316 标准间 36 72%28 462 415 单间 9 24 286 257 单间 12 24 330 297 单间 12 24%28 440 396 套房 4 80 638 574 荣华大酒店 136 套 总统套房 1 4%19888 9 折 17899 8 折 7 折不含（早餐）加 10%服务费 约 70%入住率 1.政府机关 2.当地企事业单位 3.外来人员 单间 6 20 300 240 普通商务（标间）43 20 260 208 行政商务（标间）50 86%28 320 256 三人房 10 9199、%360 288 普通套房 3 400 320 豪华套房 2 1288 1030 沂州大厦 115 套 总统套房 1 5%8888 8 折 7110 6 折 无 约 80%入住率，经常满员 1.外来人员 普通单间 9 13 288 202 豪华单间 6 22%18 388 272 标准间 18 13 368 258 标准间 20 57%28 388 272 商务套房 12 30 588 412 6 折 麟华大酒店 67 套 豪华套房 2 21%50 1180 8 折 826 5 折 无 约 75%入住率 1.当地企事业单位 2.外来人员 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 108 单间 8 15 1200、68 131 单间 4 37%20 188 146 标准间 16 50%20 238 185 沂州府大酒店 32 套 套房 1 3%298 8 折 232 7 折 无 约 90%入住率 1.外来人员 标准间 28 25 360 288 标准间 20 86%15 260 208 套房 4 30 460 8 折 368 时蒙大酒店 56 套 豪华套房 4 14%25 780 7 折 624 6.5 折 无 约 70%入住率 1.当地企事业单位 2.外来人员 标准间 97 78%30 398 279 单间 22 18%30 428 300 商务套房 3 60 988 692 行政套房 2 60 28201、88 2022 恒基海天酒店 125 套 总统套房 1 5%6888 7 折 4822 6 折 无 约 65%入住率 1.当地企事业单位 2.外来人员 单人间 40 20 260 208 豪华单间 10 86%30 360 288 标准间 50 14%20 360 288 豪华标准间 30 30 420 336 三人间 6 40 400 320 商务单人间 23 86%30 380 304 豪华商务单人间 13 40 460 368 商务标间 30 14%30 400 320 临沂宾馆 230 套 豪华商务标间 10 86%40 500 8 折 400 6.5 折 无 约 60%入住率 1.当202、地政府机关 2.当地企事业单位 3.外来人员 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 109 套件 8 50 999 800 豪华套间 6 60 1280 1024 豪华特套 4 14%70 1880 1504 标准间 16 43%20 326 228 单间 6 16%20 340 238 套间 4 11%40 469 328 双套间 3 8%50 669 468 行政单间 6 16%40 640 448 七彩桥商务酒店 37 套 豪华行政单间 2 5%50 1897 7 折 1328 6 折 无 约 60%入住率 1、政府机关 2、当地企事业单位 3、外来人员 注：单间是指房间内有一张床，一般是大床；203、标准间是指房间内有两张床，一般是小床，套房是指一室一厅。注：单间是指房间内有一张床，一般是大床；标准间是指房间内有两张床，一般是小床，套房是指一室一厅。临沂兰亭大酒店项目商业计划书 110 6、临沂市星级以上重点酒店餐饮情况调查统计表临沂市星级以上重点酒店餐饮情况调查统计表 名称 户型 规模 使用面积 （平方米）总计面积 可容人数 收费标准 客群特征 自助餐厅 20 桌 600 1500 200 人 48 元位 陶然居大酒店 包间 18 间 900 200 人 最低 500元桌，大桌 800元桌 政府招待，本地其事业单位，集团内部招待零点 30 桌 1300 300 人 500 38 元位（自204、助餐），最低 500 元桌 新闻大酒店 包间 17 间 800 170 人 50 元人，最低 500元桌 政府招待、事业单位 零点 16 桌 200 600 128 人 无最低标准 汇东商务酒店 包间 9 间 400 140 人 最低 50 元位 本地企事业单位，外来住宿人员 四楼包间 5 间 400 1220 50 人 最低 200元人 二楼包间 11 间 66 110 人 最低 80 元人 荣华大酒店 零点大厅 10 桌 200 100 人 最低 50 元人 政府招待，本地企事业单位 零点大厅 10 桌 350 1150 240 人 最低 360元桌 沂州大厦 包间 22 间 800 22205、0 人 最低 400元桌 零点大厅 5 桌 150 1050 50 人 无最低标准 麟华大酒店 包间 10 间 900 104 人 最低 500元桌 本地企业、个体的招待 沂州府大酒店 大厅 5 桌 75 215 50 人 最低 300元桌 本地企业、个体的招待 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 111 包间 10 间 140 100 人 最低 300元桌 大厅 12 桌 230 950 120 人 最低 300元桌 包间 2 间 70 150 人 最低 400元桌 时蒙大酒店 包间 15 间 650 36 人 最低 120元人（10%服务费）本地企业、个体的招待，婚宴、喜筵 大厅 8 卓 120206、 290 180 人 最低 260元桌 沂州宾馆 包间 10 间 170 120 人 最低 260元桌 兰山区政府招待，当地婚宴、喜宴 大厅 30 桌 400 1000 180 人 无最低标准 恒基海天酒店 包间 16 间 600 170 人 最低 500元桌 本地企事业单位，外来住宿人员 大厅 50 桌 500 1200 500 人 无最低标准 临沂宾馆 包间 18 间 700 250 人 套餐：150 元人 政府招待、本地其事业单位，外来人员 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 112 7、临沂市星级以上重点酒店娱乐（含临沂市星级以上重点酒店娱乐（含 KTV）情况调查统计表）情况调查统计表 名称207、名称 规模规模 类型类型 收费收费 经营情况经营情况 客群特征客群特征 陶然居大酒店夜总会 KTV 门票：28 元位，包间 188 元起，不计时 陶然居大酒店保龄球馆 保龄球 白天:5元局，晚上：10 元局 陶然居大酒店麻将馆 麻将 麻将：20 元小时 酒店入住客人、当地企业老板 KTV 计时：大包：58元小时，中包：38元小时，小包：28 元小时 沂州府大酒店 标准：大包：198 元，中包 168 元，小包：138 元 一般 迷你包 40 元小时 小包 60 元小时 小中包 70 元小时 使用率较高 中包 80 元小时 大包 100 元小时 阿咪果 （八一路北段人民 广场地下通道）75 间包208、间 VIP 包 180 元小时 下午场：周一-周五 3 折，周六、周日 4 折 晚 场：周一周四，周日 6 折，周五、周六7折 夜 场：周一周四，周日 4 折，周五、周六6折 节假日：下午场：5 折，晚场：全价，夜场：6 折 使用率一般 大众化18-30岁男女为主 6 个保龄球道 保龄球 14 点前 5 元局，14 点后10 元局 桓泰保龄球馆 6 张台球桌 台球 10 元小时 20-40 岁为主 庆华健身房（沂蒙路 130 号）年卡 600 元（优惠价 380 元）畅销 16-50 岁为主 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 113 半年卡 360 元（优惠价 280 元）一般 季卡 210 元（209、优惠价 180 元）一般 月卡 100 元（优惠价 80 元）畅销 迷你包 50 元小时 折扣情况 折扣情况 使用率 小包 80 元小时 时段 周一周五 周六周日 较高 豪华包 120 元小时 13：0019：00 3 折 5折 使用率高 中包 120 元小时 19:00 7 折 7折 使用率高 豪华中包 120 元小时 0：002：00 5 折 5折 使用一般 大包 120 元小时 使用率高 芭堤雅量贩式 KTV （临沂首家五星级量贩 KTV)VIP 包 160 元小时 使用一般 酒店入住客人、当地企业老板 游泳馆 48 元次（每次 2 小时），月卡：800 元30 次（每次 2 小时）新闻210、大厦 网球场 会员：50 元小时，非会员：120 元小时 酒店入住客人 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 114 8、临沂市星级以上重点酒店会议室情况调查统计表临沂市星级以上重点酒店会议室情况调查统计表 名称名称 规模规模 类型类型 使用面积（平使用面积（平方米）方米）面积合计面积合计 可容人数可容人数 收费收费 客户群特征客户群特征 大会议室 300 440 200 人 1200 元小时 中会议室 90 33 人 400 元小时 陶然居大酒店 共 3 个 小会议室 50 20 人 300 元小时 政府部门 大会议室 300 580 200 人 3000 元次（9 折）大会议室 200 100 人211、 1400 元半天（9 折）新闻大酒店 共 10 个 中会议室 80 45-50 人 1225 元半天（9 折）政府部门媒体单位 大会议室 100 130 80 人 300 元小时 汇东商务酒店 共 2 个 小会议室 30 25 人 300 元小时 外来人员当地企业 大会议室 300 500 200 人 全场 1760 元次（7 折），可半场半价 政府部门 荣华大酒店 共 2 个 多功能会议室 200 80 人 1200 元次（7 折）外来人员 小会议室 60 460 20 人 600 元天 外来人员 中会议室 100 50 人 800 元天 沂州大厦 共 3 个 大会议室 300 200 人212、 1200 元半天 当地企业 小会议室 60 260 22 人 300 元次 600 元天 外来人员 麟华大酒店 共 2 个 大会议室 200 100 人 750 元次 1500元天 当地企业 临沂兰亭大酒店项目商业计划书 115 大会议室 100 160 70 人 500 元次 政府部门 时蒙大酒店 共 2 个 小会议室 60 18-35 人 400 元次 事业机关 小会议室 50 150 30 人 300 元次 事业单位 金坛沂州宾馆 共 2 个 大会议室 100 60 人 500 元次 医药部门 小会议室 50 220 25 人 300 元次 政府机关 中会议室 70 35 人 400 元次 沂州宾馆 共 3 个 大会议室 100 50 人 800 元次 事业单位 大会议室 200 300 150 人 1400 元次 外来人员 恒基海天酒店 共 2 个 小会议室 100 60 人 1000 元次 当地企业 大会议室 300 510 300 人 3000 元次 外来人员 临沂宾馆 共 4 个 小会议室 70 70 人 900 元次 当地企业