1、福建五星级酒店公寓写字楼及商业配套项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月福建五星级酒店公寓写字楼及商业配套项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月51可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX第一部分 漳州城市概况漳州市概况闽南金三角成员之一，著名的侨乡和台湾祖居地，全市通行闽南方言。优良的亚热带气候资源，农业经济发达。东濒台湾海2、峡与台湾省隔海相望，东北与泉州和厦门接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的潮州毗邻，海西发展重镇。2、行政区划分2个市辖区芗城区、xx区；1个县级市：龙海市；8个县：漳浦县、平和县、东山县、长泰县、华安县、诏安县、云宵县、南靖县； 人口情况常住人口为498万，芗城区人口为45.8万；漳州是著名的侨乡和台湾祖居地，旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人，台湾人口中13的人在明朝清朝时的祖籍是漳州，是侨、台胞寻根谒祖的地方之一。漳州的南靖、平和、云霄、诏安等县还有不少客家镇、村，有客家人几十万，使用受漳州话影响的客家话。城市区位 闽南金三角成员之一，著名的侨乡和台湾祖居地，全市通行闽南方言。优良的亚热带气3、候资源，农业经济发达。东濒台湾海峡与台湾省隔海相望，东北与泉州和厦门接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的潮州毗邻，海西发展重镇。 漳州位于闽南金三角的核心地带，东北与泉州和厦门接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的潮州毗邻。 伴随厦漳大桥的规划待建，漳州尤其是厦门接壤的房地产也面临高速发展契机。 漳州距离泉州120公里，离厦门70公里，全程高速，城市互动紧密，形成闽南金三角一小时互动圈。 未来随着自驾车群体的壮大和高铁的通行，来漳置业的外地群体将会逐渐壮大。台湾岛城市交通 漳州是福建南部重要的交通枢纽：鹰厦铁路穿境而过，国道 319、324线横贯南北，厦漳高速公路、漳龙高速公路和漳诏高速公路已建成通4、车；市区到厦门机场不足50公里，漳州港被国家列为首批对台定点直航试点港口之一。城市对外交通铁路：鹰厦铁路穿境而过高速公路：厦漳高速公路、漳龙高速公路和漳诏高速公路建成通车 城市外环线：结合西洋坪大桥的建设，建设桥南西环线，北起西洋坪大桥，沿西洋坪路桥南段，东至九龙大道。城市主、次干道重点建设完成的城市主干道有北江滨路西段、南江滨路西段，龙江路北段、龙江路南段、xx路北段、漳华路中段、西洋坪路北段、南段、漳码路西段、七号路南段。次干道有新浦东路东段、建元路东段、六号路、丹霞路南段、瑞京路西段、大学西路、零号路、钟法路、修文西路（新华南路延安南路）。城市重要桥梁根据城市用地发展情况，完善过江通道规5、划，重点建设西洋坪大桥及龙江大桥。交通枢纽近期重点建设漳州火车南站，占地约47公顷，同时，在南站站场前建设一处二级汽车客运站，占地约2.67公顷。公共交通根据近期漳州城市发展的重点，增设xx新区、芗城区西部、桥南片区的公交线路。建设东区公交车场，新建始发站及换乘站6处，在漳响路及丹霞路交叉口西南侧建设公交调度中心。鹰厦铁路厦漳龙高速城市规划整体总体规划为东拓西进，重点向东部发展，东部将规划为新兴的政务中心和中高端居住区。西部规划为居住区，并强调进一步加强西部居住氛围。2012年，高铁、城际轻轨即将相继落成，目前位于xx区内的高铁漳州站正在全力建设中。政府东迁：2011年2月，经国务院批准，福建6、省政府同意漳州市政府驻地由芗城区胜利路迁至xx区步文镇。东部新城市中心：东部将成为漳州新城市中心，将与以芗城区政府为核心的老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局，该区域将建设成为集商务、会展、行政、文化、居住等多种功能于一体的重要城区，成为漳州对台重要的形象展示窗口。高铁、城际轻轨：2012年，高铁、城际轻轨即将相继落成，目前位于xx区内的高铁漳州站正在全力建设中。 芗 城 区龙 文 区厦门方向蓝田开发区龙海方向龙岩方向本章小结漳州为闽南金三角之一，经济较为发达，城市具有相当活力。随着海西建设战略以及当地政府城市拓展的规划，漳州市正迎来全新的发展时机，地产行业进入爆发增长阶段，特别是xx广7、场位处的城东片区更迎来地产发展黄金时期。 漳州是闽南金三角之一，也是对台重要的港口之一，农业和第三产业经济发达。 漳州是罪名名的侨乡和台胞组地，民间资本雄厚，投资潜力巨大。泉州和厦门为其经济持续发展提供强劲后盾经济 漳州城市往东西方向发展，城市格局将进一步加强与厦门的联系，未来将行成厦漳半小时生活圈。 xx地块位处的城东片区为政府的新行政中心区域，发展潜力巨大。规划 漳州是海西经济建设重镇和对台发展的重要窗口，两岸往来的更加密切将助推漳州经济的快速发展。 各种交通路网的建设逐渐完善，漳州将朝着建设海峡西岸宜居城市和对台展示片区大步想前。潜力第二部分 漳州宏观经济概况近年宏观经济指标漳州全市生产8、总值快速增长，2010年达到1330亿元 2002年以来，漳州市GDP持续呈两位数增长，2010年国内生产国值已达1330亿元，八年间增长近3倍。 2010年漳州市GDP继续保持两位数增长，总量位居全省第四，较2009年增长11.7%.财政收入稳步增长，城市基础建设资金充裕 近年来，漳州市财政收入呈高速增场势头，年均增速在20%以上，到2010年，漳州市实现财政收入139.4亿元，雄厚的财政收入为漳州市城市提供强大的保障。 财政收入高速增长，在一定程度上反映了地域企业经济活跃漳州全市固定资产投资高速增长 全市投资氛围活跃，2002-2010年间已增长6倍，投资氛围活跃。 近几年固定资产投资增速9、急剧加快，2010年，全市固定资产投资达828.45亿元，较2009年增长43%。居民人均可支配收入逐年增加，消费者购买能力不断增强全市在2010年1-12月全市城镇居民人均可支配收入18482元，同比增长11.2%。 近年来，城镇居民可支配收入也呈逐年快步增长之势，2010年人均可支配收入达18482元，比2009年增长11%，略接近于GDP增幅相当. 人均可支配收入的不断增长，社会购买力也不断增强。本章小总从以上数据可以看出，漳州的经济正在高速发展，宏观经济运行稳定，综合实力不断增强，而且在未来几年内，漳州将继续呈现整体快速发展的良好形式，对房地产而言，这无疑提供了良好的外部发展环境。 漳10、州市GDP总量排全省第四，2010年达到1330亿元； 财政收入达139.4亿元,有资金深入建设城市，为房地产提供更为优质和完善的配套，为城市土地和房产价值提升了附加值； 交通条件的优化促使区域间的联系更加紧密，加快了城市发展的进程，缩短了城市内部乃至城市与外部大环境的距离，为漳州市房地产市场的整体化发展提供了助力； 宏观经济持续高速增长带动了房地产业的同步增长，为房地产业的持续稳定发展保持了原动力。 城市居民人均可支配收入稳步发展，带动区域市场购买率、消费率、货币流动性较强，加快海西城市发展。第三部分 漳州房地产市场概况2002年2010年漳州房地产开发情况漳州全市2002年-2010年房地11、产开发投资表 自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势； 进入2010年以来，漳州楼市的投资量呈猛烈爆发状态，较2009年增长了60%，地产行业开始进入飞速发展时期。漳州全市2002年-2010年商品房销售面积 自2002年以来，漳州商品房销售面积呈稳定增长状态，由于遭遇08年金融危机，09年销售面积降了近一半，但2010年又呈现的强劲的反弹，达到349.95万； 随着漳州楼市的快速发展以及投资潜力的呈现，外来客户将开始进入漳州，未来销售面积将呈稳步增长态势。2002年2010年漳州房地产开发情况漳州全市2002年-2010年房价增长情况：【上涨空间明显】：12、从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和，房价上涨空间明显；【开始呈现快速发展势头】：2010年漳州住宅销售均价为4906元/,同比增长20%，开始进入爆发增长阶段2010年漳州各区域房产供需情况芗城区和xx区为漳州楼市的主力供给区域，同时也是主要的消化区域。其中，芗城区供给面积达81.8万，占全市30%；xx区供给45.4，占全市17%，供给与销售面积基本持平，略呈供小于求状态。 漳州2010年各区域供应面积芗城区81.8万平米30%xx区45.4万平米17%招商局11.4万平米4%龙海49.9万平米1813、%漳浦15.2万平米6%东山25.3万平米9%南靖18.8万平米7%平和12.7万平米5%长泰10.4万平米4% 漳州2010年各区域销售面积芗城86.36万平米30%龙文54.95万平米19%招商局20.81万平米7%龙海42.68万平米15%漳浦19.4万平米7%东山30.6万平米10%南靖12.6万平米4%平和7.8万平米3%长泰14.5万平米5%本章总结漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市GDP年15%的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅，房地产市场发展较为平和；漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较14、大。潜力巨大的新兴市场，后劲十足正步入爆发发展阶段！第四部分 漳州楼市场板块分析2011年漳州楼市板块区位图按照漳州楼市的整体格局，我们将整个楼市大体分为五个板块：城东板块、城西板块、城背板块、江滨板块和城中板块，并主要对城西、城东、城中和江滨板块做了一些比较详的走访调研究。城东板块房源分析城东板块地处xx区区，随着漳州城市“东拓西进”发展战略持续推进，中心城区范围不断向东部拓展。不仅仅是由于市政东移所致，更主要是因为东部新区迎合了漳州城市发展的历史机遇，以及东部新区自身良好的规划定位。区域内大盘集中，产品规划起点高，正在逐渐成为一个新兴城市中心。案名地址占地面积总建面积规划户数规划楼层钱隆学15、府xx路与迎宾路交汇866600平方212万平方本期 468户卓越7#33F 莘园5# 7# 18F阳光美地蓝田开发区内66000平方150611平方120户A组团6# 12F福隆城xx路与迎宾路交汇140000平方79万平方户香港名店街人民广场100000平方8.5万平米一期1300间地下一层蓝湾香郡水仙大道旁239785.7平方526862平方近期84户76、77# 7F明发广场龙江路与水仙大道交汇237300平方68万平方1732户8幢25层世贸广场新浦路与九龙大道交汇49737平方258041平方2249户1、2#31F（15F为商场）3#34F，4#17F融都新界水仙大道与九龙大道交16、汇9686.12平方58330.84平方502户1# 15F # 20F 3# 25F合计170.91万平方466.88万平方城东板块销售情况分析依托城市“东拓西进”发展战略，以未来前景为主要卖点，同时优秀的教育资源也是本板块另一大卖点，产品起点较高。户型以两房、三房为主，面积集中在80-130平米之间，也有满足投资需求的一房和单身公寓。案名房型面积销售价位广告主题媒介渠道钱隆学府莘园5、7# 2R 90 3R 120卓越7# 1386月份即将推出新品，均价在5100左右，面积在92-139建筑大赏 领袖人居户外看板、报纸、短信阳光美地2R 90 3R 113 1R1847起价2928 均价317、438漳州东部.中央生活花园公交广告、楼宇广告福隆城1R 61 2R 92 3R 116-130 4R 150160 复式 2271/2/3/5#楼去化70-80%，7/8#楼，单身公寓起价5700元，二房三房起价5200 元，均价约5700元东部中心.国际榜样特区海导、闽南日报户外看板、工地围墙香港名店街商铺：16-20预计8月份开盘，均价在35000元，目前在收诚意金漳州首创欢乐城地产 创造超梦幻空间报纸、短信蓝湾香郡3R 127起价5086 均价5600最高6100，目前已售完，在推联排别墅超50万平米的欧洲小城户外看板、报纸明发广场2R 84 3R 113 楼中楼150-160住宅1718、万，商业25万，写字楼/公寓14万，3.5万酒店住宅：起价起价5700，均价6600元，商业：一楼3.2万元/，二楼1.5万/,三楼1万元/。新城市中心，68万综合型shopping mall 报纸、户外看板 电视广告世贸广场1R 4550 2R6593 3R128135起价5300 均价6000元左右店面预计6月份推出，价格不透露25万平米精品城市综合体报纸、短信、工地围墙户外融都新界1R 31 2R 8082 3R 130 4R 140 预计6月份开盘，均价约在8000元中游好房子、融都造绝不向细节妥协网络、工地围墙车身广告城东板块小结城市“东拓西进”，行政中心东迁，漳州市重心东移，地产热19、点向东看。品牌房企争相角逐，大盘云集、高起点规划、高品位建设，一个新兴的商业/居住新区已经逐渐呈现，是漳州目前最有发展空间的一个地产片区！ 片区逐渐成熟：城东板块位于九龙大道以东，随着城市东扩，一城两心，漳州东部新区规划几年前已逐步浮出水面，该区大批住宅区相继开发在建,目前已有万达城市广场、明发商业广场、尚东琴畔、欢乐城、荣昌花园、福晟钱隆学府等十几个具有高品质的楼盘项目。 知名房企步局：东部作为一城两心的一心已初具新兴城区的规模，众多知名开发商已经把更多关注的目光放在漳州的东部新区，福晟集团、中骏置业、福隆国际、明发集团、融信地产、大连万达等国内知名地产大鳄已先继落户东部新区。六大轴线，提升20、东部城区功能。 政府完善规划：城市重心东移，东部板块受惠甚多，城市向东看。受益于超前的规划和众多政府职能部门的东移，城东不但有优于老城区的道路网络，而且许多新的文化设施和基础配套的建设与投入使用也使得城市东部逐渐具有浓厚的文化氛围和不亚于老城区的生活环境。我们把城东板块称之为：漳州楼市新贵族！城西板块房源分析漳州市城市发展战略是“东进西拓，两翼齐进”。城西板块紧邻319国道，可经漳厦、漳诏、漳龙高速公路通往厦门、广东等地，交通运输便利，人流物流流动频繁，是未来漳州城市发展的重要战略区域之一。案 名地址占地面积总建面积规划户数规划楼层永鸿.国际公馆金峰北路与胜利西路交汇13300平方27924021、.98平方2060户11F 18F 共24幢悠乐社区金峰北路与大学路交汇48000平方17万平方1200户商铺 500018F 14栋鑫荣嘉园金峰南路与江滨路交汇78666平方39万平方680户20、23# 31F21、22# 33F金品花园金峰南路与江滨路交汇40125平方11万平方46# 18F710# 6F联裕.凤凰尚城胜利西路62941.9208484.5115-25F 20栋绿洲富城319国道旁67000平方20万平方360户6-11# 6F 15F城西板块销售情况分析板块内房地产开发以住宅类为主，主要供应产品为两房和三房，强调居住氛围，是刚需和改善型需求的热点区域。未来这里土地供应22、量将加大，即将成为漳州一个重要的居住区。 案名房型面积销售价位广告主题媒介渠道永鸿.国际公馆2R 86 3R 99 4R 140一期基本售完，二期20#楼2房在售，均价约5200元/86-99经典小三房户外广告、公交广告悠乐社区2R 81-93 3R 97-108 起价4400 均价4900最高价格5600悠乐生活、轻松享受看板、围墙、公交报纸鑫荣嘉园1R 43-44 2R 82-95.06起价3680或4580 均价5000 最高价格5600坐瞰山湖、尽享豪迈短信、闽报、海导海都、车身、户外POP金品花园1R 57 2R 803R 125未开始销售，6月6日公开，均价在5000元左右围墙广告23、联裕.凤凰尚城一期 2R 73-75（8# 9#）本月21号开盘，3#、4#楼94-116二房三房当天售完，起价4850，均价5000左右，6月份有新品推出省时、省事省力、省钱工地围墙、户外看板绿洲富城1R 22-52 2R 60 3R 92起价3700均价4100元加质、加量、不加价公交广告、短信楼宇广告、工地围墙城西板块分析小结在漳州市“市区东移，芗城西进”的战略引导下，城西板块目前主要规划为商住区、高校园区和金峰工业区三大板块。工业园区以金峰工业区和北斗工业园区为代表，拥有300多家内外资企业，务工人员近6万人；高校园区占地总面积达到5000亩，以漳州师范学院和漳州职业技术学院为依托，以24、华阳体育馆为中心，形成了浓厚的教育、文体氛围；从目前漳州的城市发展布局来看，城西起步相对较晚，但是城西拥有丰富的土地资源，在整个板块的规划、定位及操作上有着较大的空间。我们把城西板块称之为：漳州又一城市人口集中区！城中板块分析中心城区板块位于南昌路与丹霞路十字路交汇处的城市商业中心，东临九龙大道人民广场，西拥九龙公园临近汽车站，北靠火车站占尽市区之繁华便利。板块较成熟，交通便利，本地及外来人流量大，教育生活配套完善，南昌中路九龙公园、 沃尔玛商业广场是这一板块最值得骄傲的资本。案名地址占地面积总建面积规划户数规划楼层万嘉电子城丹霞路与南昌中路交汇19800平方10万平方590户 近期推 1# 25、90户1、3# 18F2# 23F丽园君悦南昌中路与丹霞路交汇1500平方17605平方安置房 余50户23F丹霞名城胜利东路与丹霞路交汇39080平方143299平方881户18F、25F福海阳光丹霞路与漳华路交汇68000平方184650平方141户（6、7#）6、7# 18F冠成国际女排训练馆旁71941平方245595平方172户（8、12#）项目推广指标案名房型面积销售价位广告主题媒介渠道万嘉电子城1R 43-60 2R 70-90 3R 120-140商铺20-140起价6800 均价7150最高价格8000商住两用、商务公馆短信、户外看板、网络丽园君悦1R 57.26-84.5726、 3R 102.8未开始销售预计均价7000南昌路欧洲帝王城堡F柱、短信丹霞名城2R 6089 3R 130150起价6400 均价7200最高价格7600生活.更醇熟短信、网络福海阳光2R 96 3R 130-145 4R 150 5、6#未开始销售丹霞路上好生活海导、海都户外POP冠成国际 2R 70-87 105-118 起价6100 均价8200最高价格9100极致生活社区冠军的起跑点短信、闽报、导报海都、车身城中板块分析小结城中板块位于原漳州老城区，城区完善的生活配套设施，而针对老城区的规划，主要以芗城区为主，目前该区域市政配套成熟，生活设施和市政基础设施比较齐全，但是各种配套设施相27、对陈旧，有待改善与提高，政府目前的主要工作将针对老城区的市政基础设施进一步完善与更新，如道路交通网和商业、生活中心的规划。对于老城区，房地产开发助推城市复兴和新型物业的涌现。在周边配套较为完善的基础上，进一步补充、更新生活服务配套设施，增加大面积、大规模的园林绿化空间，丰富社区文化生活，让老城区焕发新的活力。目前老城区房地产价位均价在7500元左右，进一步确定老城区的商业价值。我们把城中板块称之为：漳州楼市的成熟地块！江滨板块分析滨江板块以江滨路和建元路的之间是横贯市区东西方向的，集交通、休闲、观光、旅游、防洪功能于一体的城市景观主干道和交通次干道。特有的江景，让滨江沿岸的房地产项目无一例外的28、打起了豪宅牌。可以预见，未来滨江一带就是漳州的“外滩”。案名地址占地面积总建面积规划户数规划楼层万豪国际江滨路与元光南路交汇23000平方62000平方400户1、2# 20F 3、4# 30F龙宝花园钟法路与江滨路交汇16466平方82320493户35F 32F三盛.榕御丹霞路与建元交汇71000平米23万平方1700户11# 18F 16# 18F龙湾盛世江滨路与元光南路交汇25000平方117000平方774户一代领秀丹霞路与诗浦路交汇86667平方23万平方417户11F 18F案名房型面积销售价位广告主题媒介渠道万豪国际3R 140 200 起价6600 均价7200最高价格83029、0工地围墙、报纸龙宝花园2R 100.91101.3 3R 132.26180.52 4R179185 5R 216220 楼中楼 166-380起价6700 均价7600最高价格11000引领全城、胜人一筹报纸、短信、网络三盛.榕御2R 87 3R 124 4R 145新品未对外销售估计均价城央.上品生活户外看板龙湾盛世3R 115 4R 190 复式288起价5700 均价6400最高价格7000一代领秀2R 77-101 3R 124-136 4R 152-160起价5300 均价6500最高价格6788江滨板块分析小结一座城市只有一个江滨，这是大家耳熟目染的房地产广告词，却也是最为实际30、的一句话；近年来，漳州市政府积极实施“建设新区、改善旧城、开发沿江”的城市发展思路，刚刚确定不久的漳州十二五规划已经明确，未来五年将实施市区“中心东移、跨江南扩、面海拓展”的发展战略。其中“南扩”工程涉及九龙江南北两岸，该板块延伸出来南岸片区也已正式命名为“圆山新区”。据悉，“圆山新区”的规划控制区范围为北至九龙江，南至远期南环路，西至程溪镇，东至颜厝镇，即现在程溪镇、九湖镇、颜厝镇的行政区域以及芗城区桥南区域共400多平方公里；规划核心区范围为北至九龙江，南至远期南环路，东至高速铁路，西至圆山远期西环城路，即现在九湖镇、颜厝镇的大部分区域以及芗城区桥南区域的用地共58平方公里。无可置疑，江滨31、板块将在这一城市发展进程中发挥无可替代的历史作用，“大江滨”的发展脉络已清晰可见。“江滨板块潜力巨大，整个江滨地块的资源开发与利用将提升到新的高度。第五部分 项目地块分析 项目经济技术指标漳州城东片区中小型项目，总占地面积：34827.52，规划有五星级酒店、公寓、写字楼及商业配套。配有知名五星级酒店xx酒店，目前各楼盘内的区位配套介绍中已在提及本项目的五星级酒店。xx广场为漳州城东片区中小型项目，由酒店、写字楼、商业及住宅组成，地上建筑面积约95400，其中五星酒店建筑面积为36300，写字楼建筑面积为16700，商业建筑面积为11800，住宅建筑面积为30100。具体经济技术指标如下：地理32、位置：漳州xx区总占地面积：34827.52总建筑面积：141800 其中：酒店：36300 写字楼：16700 商业：11800 住宅：30100 容积率：3.00建筑密度：29.39%绿化率：35.6%住宅总户数：388停车位：822 其中：地上：22 地下：800区位条件本地块位于漳州市城东板块，属xx区城郊边缘区，板块内现有配套较差，但周边市政配套规划起点高，未来市政府所在地离本项目约1公里，潜力巨大。同时周边大盘较多，在建和规划中的商业及住宅体量巨大，未来该区域的人气和配套指数将快速提升。 新市政用地明发商业广场钱隆学府香榭花都榕御一代领秀天利人和万达碧湖生态园用地新城国际融域新界尚33、东琴畔融信用地悦华星洲荣昌广场中骏蓝湾香郡特房用地xx福隆城交通条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的多条路线进入市区与厦门。n 通达性p 从地块现状图看，地块位于迎宾大道和水仙街之间，这两条公路为漳州市主要干道，xx南路贯穿辎重，因此地块的交通资源比较强势。p 此路段路面宽口阔，T型红灯路口较少，车流量较少，交通顺畅。n 进入性p 从地块的现状看，207国道、厦蓉高速漳州北出口经文龙路7分钟可达本项目，市区经迎宾大道、水仙大道皆可比较方便进入本项目。n 公交p 目前该区域公交线路稀少，进入该区域的大多为汽车和摩托车。xx南路迎宾大道xx广场水仙大道地块周边状况项目为34、漳州城东的中小楼盘，总占地31亩，属于政务中心区域，是一个周边大盘包夹的项目。项目紧临福隆城、钱隆学府和明发商业广场等大盘，未来附近将呈现较为浓厚的居住和商业范围。同时周边2-3公里范围还有万达广场、融信五星级项目和香港名店街等项目，这些项目的存在将极大的提升整个片区和形象和认知度。 地块四至：地块左边为区政府和交通局面，再往左边则为68万综合体项目明发商业广场。西边为交警大队，有一条道路将其连接至迎宾大道。北面为旧的加工厂房，约一公里处则为两个大盘福隆城和钱隆学府。地南面紧临水仙大街，偏东南方向约一公里处则为中骏大型蓝湾香骏。 地块总占地31亩，在大盘云局的城东片区属小型楼盘，不易引起规模效35、应，且易被周边超级大盘的高调所掩盖。 地块工地现已平整并进入打桩阶段，整体地势平坦。福隆城钱隆学府市政府明发广场xx区政府地块SWOT分析劣势（W）： 1、片区周边生活配套不完善，现状交通进入性产； 2、目前项目展示不充分，无围墙及相关形象导示，知名度缺少； 3、周边大量住宅新建，并有较多空地，居住氛围尚未形成；4、周边未来发展的教育配套、医疗配套等也较为匮乏。优势（S）： 1、位于xx区新行政中心区域，未来区域认可度大，易打造高端形象； 2、自身配套齐全，共享五星级酒店配套和商业配套； 3、建筑风格现代、新锐，易行成强烈视觉感观； 4、体量较小，区域市场巨大，市场去化速度快。威胁（T）： 136、片区内市场供应量大，开发热点多，客户易被竞争对手分流，特别是一些大盘； 2、政府调控政策不明朗 3、片区发展需要较长时间，机会（O）： 1、xx区的新兴政务和居住区规划，该板块正处于高速发展阶段。 2、周边大量的大盘启动，项目未来销售有一定截流大盘客户的机会。3、未来大量的政务和商务搬迁，将带来较大的居住商业需求；4、五星级酒店规划与高起点的商业规划，易塑造项目高端形象。地块盘点及总结地块规模不大，属城东区域的中小型地块；地块整体性好，基地平整，周边四面临街，未来昭示性好。地块属于行政中心区域，属城郊结合处，未来认可度大；周边品牌大盘云集，产品力强，带动并行成较好的区域认知，未来商业和居住潜37、力将大幅增加。地块周边拥有良好的交通资源，位于水仙大街与迎宾路两条主干道之间，并有文龙路等贯穿，通达性强，老城区与出高速后到项目路网通达，但目前缺少公交系统，目前现状进入性比较差。属于新行政中心和新居住区域，配套不成熟。但规划起点高，未来各类配套设施将极速完善，区域潜力巨大城东板块二级地段，属城郊边缘区域，工地和工厂较多，环境及人气较差多，认知度较低。但随着城市重心向东发展战略推行及品牌大型项目的开发，未来该区域认知将极速攀升。规模上区位条件交通条件配套设施区域认知本地块拥有较高的发展潜力，未来商业和居住潜力较高！第七部分 项目售价分析项目售价分析原则采用市场比较法，结合现阶段漳州房地产市场的38、现状对xx广场项目的售价进行初步分析，本次计价按折毛坯房定价。参考项目目前的销售均价Pi（元/平米）价值参考权重Wi明发商业广场660050% （W1）中骏蓝湾香郡550025% （W2）福隆城570025% （W3）住宅部分定价参考楼盘选择：主要选取同区域内的明发商业广场、中骏蓝湾香骏和福隆城主要参考楼盘。定价参考楼盘选择：主要选取同区域内的明发商业广场、万达广场作为主要参考楼盘。写字楼部分参考项目目前的销售均价Pi（元/平米）价值参考权重Wi明发商业广场预计7500以上75% （W1）万达广场预计9000元以上25% （W2）参考项目目前的销售均价Pi（元/平米）价值参考权重Wi明发商业广39、场预计一楼销售均价3万元/70% （W1）万达广场沿街均价将在3.8万元/15% （W2）香港名店街均价将在3.5万元/左右15% （W3）商业部分定价参考楼盘选择：主要选取同区域内的明发商业广场、万达广场及香港名店街作为主要参考楼盘。公寓部分价格定位选择的比较因素各因素权重参考项目本项目明发商业广场中骏蓝湾香郡福隆城外部因素（50%）地段认同12%85758080交通状况5%80707575当前销售招商10%857010090业态组合6%85808080规模优势4%90708085运营能力5%85858585升值潜力8%90908585内部因素（50%）规模8%85809075品牌7%90940、08580产品品质10%80908080社区景观规划5%80908080户型设计10%85859085立面装饰5%85908585物业管理5%85908590合计100%84.9582.2585.4582.2（Qx）本项目均价P（x）确定依据通用公式项目的销售基价：P（x）=Pi1*Wi （i1、2、3）即P（x）P11W1P21W2+ P31W3 5990 (元/) 最终，本项目公寓的价格定位为：58006200元/参考项目均价修正值根据修正公式Pi1(Qx/Qi)Pi进行修正（i1、2、3）P11(82.2/84.95) 6600（元/平米）=6386.34（元/ ）P21(82.2/8241、.25) 5500（元/平米）=5496.66（元/ ）P31(82.2/85.45) 5700（元/平米）=5483.2（元/ ）商业部分价格定位在本区域中，因为商业项目涉及业态、产品规划、运营能力、品牌效应、招商情况及销售方式等多种因素的影响，而且不同位置价格差别较大，因此此份分析仅作为当前一层售价的一个初步参考。选择的比较因素各因素权重参考项目本项目明发商业广场万达广场香港名店街总分100规模8%95 7695 7.690 7270 5.6地段认同23%85 19.5595 21.8590 20.770 16.1交通优势11%85 9.3590 9.990 9.985 9.35业态组合142、5%90 13.5。90 13.590 13.580 12产品优势12%85 10.295 11.485 10.280 9.6营销推广8%85 6.895 7.685 6.885 6.8运营能力15%85 12.7595 14.2590 13.580 12品牌8%90 7.295 7.685 6.880 6.4合计100%86.9593.788.677.95（Qx）本项目均价P（x）确定依据通用公式项目的销售基价：P（x）=Pi1*Wi （i1、2、3）即P（x）P11W1P21W2+ P31W3 28060 (元/) 最终，本项目商业的价格定位为：2300028000元/参考项目均价修正值根43、据修正公式Pi1(Qx/Qi)Pi进行修正（i1、2、3）P11(77.95/86.95) 30000（元/平米）=26894.8（元/ ）P21(77.95/93.7) 38000（元/平米）=31612.6（元/ ）P3177.95/88.6 35000（元/平米）=30792.9（元/ ）依据住宅部分的价格为参考，同时以明发商业广场和万达广场住宅与写字楼之间的关系为定价依据，进行项目售价的初步测算。写字楼/酒店部分价格定位选择的比较因素各因素权重参考项目本项目明发商业广场中骏蓝湾香郡福隆城外部因素（50%）地段认同12%85758080交通状况5%80707575当前销售招商10%85744、010090业态组合6%85808080规模优势4%90708085运营能力5%85858585升值潜力8%90908585内部因素（50%）规模8%85809075品牌7%90908580产品品质10%80908080社区景观规划5%80908080户型设计10%85859085立面装饰5%85908585物业管理5%85908590合计100%84.9582.2585.4582.2（Qx）目前区域范围内在推的写字楼较少，但未来供应量比较大，竞争比较激烈。按调盘走访问情况来看，明发商业广场即将推出的写字楼均价大约在7500以上，而万达广场的精装写字楼则将更高，预计将突破9000元/。因此此均45、价仅为依据当前市场的预测价。同时，根据目前的市场行情来看，写字楼的价格约在住宅的基础上加价1000元左右，因此依此推测： 本项目的写字楼目前可实现的市场销售价为：68007200元/xx项目经济测算此测算方案按酒店物业未出售方式进行，同时参照10年城东板块房价增长20%，取11年增场10%-15%为增长率，并取最大值15%进行测算 序号物业类型物业面积销售期销售价格当前市场价卖时市场价10%15%增长1公寓部分30100 2012年2013年约6000元/约6900元/2写字楼部分16700 2012年2013年约7000元/约8050元/3酒店部分36300 2012年2013年约7000元46、/约8050元/4商业部分11800 2012年2013年约13000元/约15000元/5地下车库822个2012年2013年暂不计入在内暂不计入在内预测项目可实现销售收入：约4.9亿元住宅部分207690000元 （6900元/*30100 ）写字楼133600000元 （8050元/*16700）商业部分 153400000元 （13000元/*11800 ）第八部分 项目可行性结论xx项目利润测算该地块具有较大的可操作性！该地块周边规划起点高，规模大，发展空间大，风险较低。初步预算该地块利润率为38%，高于普通住宅地产的利润率，操作利润空间可观。该地块周边大盘云集，即将迅速成为漳州新城市中心，成为刚需和改善需求新置业热点，房价推动力强劲；该地块位于漳州城东片区行政中心区域，未来发展潜力巨大，商业/居住/商务等领域都将有较大的发展空间；xx项目可行性结论谢谢！