1、 写字楼项目商业计划书2014版编制格式参考项目名称写字楼项目发展商业计划书项目单位（盖章）编制单位武汉纵智联合投资咨询有限公司电 话网 址电子邮件联系人编制时间：2014年1月 目 录第一章 写字楼项目商业计划书作用及融资流程3第二章写字楼商业计划书编制大纲4摘要5第一部分 公司基本情况6第二部分 公司管理层8第三部分 写字楼项目产品/服务10第四部分 写字楼项目研究与开发13第五部分 写字楼项目市场分析15第六部分 写字楼项目营销策略16第八部分 管理20第九部分 融资说明22第十部分 财务计划25第十一部分 写字楼项目风险控制25第十二部分 项目实施进度26第十三部分其它26第三章 高质2、量写字楼商业计划书编制关键点说明27一、一份高质量商业计划书应具备哪些要素？27二、商业计划书应怎样对写字楼项目进行估值才科学？30三、商业计划书编制过程中应必须避免的误区？【纵智联合公司专家观点】31四、一份成功的商业计划书应重点回答的19个核心问题？32五、商业计划书编制细节提示36第四章 写字楼项目私募股权投资流程36步骤一：项目选择37步骤二：可行性核查38步骤三：尽职调查39步骤三：投资方案设计、达成一致后签署法律文件42第五章 写字楼项目商业计划书编制服务42一、我们编制写字楼商业计划书需要客户（企业业主）提供资料清单42二、编制写字楼项目商业计划书专业团队构成44第六章 纵智联合3、成功案例44第七章 2014年重点融资项目方向说明49附件50第一章 写字楼项目商业计划书作用及融资流程一、写字楼项目商业计划书作用一份好的写字楼项目商业计划书(Business Plan）是企业、个人或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目认真科学地市场调查、行业分析、项目资料收集及整理有关资料的基础上，根据国际惯例的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的详细书面材料。五洲智库知名项目研究专家表示，商业计划书是一份全方位描述企业发展的文件，是企业经营者素质的体现，是企业拥有良好融资能力、实现跨越式发展的重要条件之一。纵智联4、合专家认为一份完备的写字楼项目商业计划书，不仅是企业能否成功融资的关键因素，同时也是企业发展的核心管理工具。二、写字楼项目融资渠道及流程第二章写字楼商业计划书编制大纲摘要第一部分公司基本情况第二部分公司管理层第三部分 写字楼项目产品/服务第四部分写字楼项目研究与开发第五部分写字楼项目行业及市场情况第六部分写字楼项目营销策略第七部分写字楼项目实施战略计划第八部分写字楼项目管理第九部分融资说明第十部分财务计划第十一部分风险控制第十二部分项目实施进度第十三部分其它摘 要说明：在两页纸内完成本摘要。【摘要内容参考】1.公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，5、过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。）2.主要管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院校，政治面目，行业从业年限，主要经历和经营业绩。）3.写字楼项目产品/服务描述（产品/服务介绍，产品技术水平，产品的新颖性、先进性和独特性，产品的竞争优势。）4.研究与开发（已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。）5.写字楼项目行业及市场（行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公司竞争优势，未来3年市场销售预测。）6.写字楼项目营销策略（在价格、促销、建立销售网络等各方6、面拟采取的策略及其可操作性和有效性，对销售人员的激励机制。）7. 写字楼项目战略实施计划（生产方式，生产设备，质量保证，成本控制。）8.写字楼项目管理（机构设置，员工持股，劳动合同，知识产权管理，人事计划。）9.融资说明（资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权利，退出方式。）10.财务预测（未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等。）11.风险控制（项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。）第一部分 公司基本情况公司名称_成立时间_注册资本_实际到位资本_其中现金到位_无形资产占股份比例_%注册地点_公司性质为：请填写公司性质，如：有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资等，7、并说明其中国有成份比例、私有成份比例和外资比例。公司沿革：说明自公司成立以来主营业务、股权、注册资本等公司基本情形的变动，并说明这些变动的原因。_目前公司主要股东情况：列表说明目前股东的名称及其出资情况。目前公司内部部门设置情况：以组织机构图来表示。本公司的独资、控股、参股的公司以及非法人机构的情况：以图形方式表示。公司曾经经营过的业务有_、_、_、_、_。公司目前经营的业务为_、_、_、_、_。主营业务为_。公司目前职工情况：如：拥有员工_人，其中大专以上文化程度的有_人，占员工总数_%，大学本科以上的有_人，占员工总数_%，硕士学位（含中级职称）以上的有_，占员工总数_%，博士学位（含高级8、职称）以上的有_人，占员工总数_%；最好列表说明。公司经营财务历史：列表说明（单位：万元）项目本年度前1年前2年前3年销售收入毛利润纯利润总资产总负债净资产公司近期及未来3 5年要实现的目标（行业地位、销售收入、市场占有率、产品品牌以及公司股票上市等）：_公司近期及未来3 5年的发展方向、发展战略和要实现的目标：_第二部分 公司管理层董事会成员名单序号职务姓名工作单位联系电话1董事长2副董事长3董事4董事5董事6董事7董事8董事9董事董事长姓名_性别_年龄_籍贯_学历_学位_所学专业_职称_毕业院校_户口所在地_联系电话_主要经历和业绩：着重描述在本行业内的技术和管理经验和成功事例。_总经理姓9、名_性别_年龄_籍贯_学历_学位_所学专业_职称_毕业院校_户口所在地_联系电话_主要经历和业绩：着重描述在本行业内的技术和管理经验和成功事例。_技术开发负责人姓名_性别_年龄_籍贯_学历_学位_所学专业_职称_毕业院校_户口所在地_联系电话_主要经历和业绩：着重描述在本行业内的技术水平、经验和成功事例。_市场营销负责人姓名_性别_年龄_籍贯_学历_学位_所学专业_毕业院校_户口所在地_联系电话_主要经历和业绩：着重描述在本行业内的营销经验和成功事例。_财务负责人姓名_性别_年龄_籍贯_学历_学位_所学专业_毕业院校_户口所在地_联系电话_主要经历和业绩：着重描述在财务、金融、筹资、投资等方面10、的背景、经验和业绩。_其他对公司发展负有重要责任的人员（可增加附页）姓名_性别_年龄_籍贯_学历_学位_所学专业_毕业院校_户口所在地_联系电话_主要经历和业绩：根据公司的需要，来描述不同人员在特定方面的专长。_第三部分 写字楼项目产品/服务产品/服务描述(这里主要介绍拟投资的产品/服务的背景、目前所处发展阶段、与同行业其它公司同类产品/服务的比较，本公司产品/服务的新颖性、先进性和独特性，如拥有的专门技术、版权、配方、品牌、销售网络、许可证、专营权、特许权经营等。)_公司现有的和正在申请的知识产权（专利、商标、版权等）_专利申请情况_产品商标注册情况_公司是否已签署了有关专利权及其它知识产权11、转让或授权许可的协议等，如果有，请说明，并附主要条款_目标市场：这里对产品面向的用户种类要进行详细说明。_、_、_、_、_、_、_、_、_产品更新换代周期：更新换代周期的确定要有资料来源。_产品标准：详细列明产品执行的标准。_详细描述本公司产品/服务的竞争优势（包括性能、价格、服务等方面）_产品的售后服务网络和用户技术支持_第四部分 写字楼项目研究与开发公司已往的研究与开发成果及其技术先进性（包括技术鉴定情况、获国际、国家、省、市及有关部门和机构奖励情况）_公司参与制订产品或技术的行业标准和质量检测标准情况_国内外情况，公司在技术与产品开发方面的国内外竞争对手（5家）情况，以及公司为提高竞争力12、拟采取的措施。_到目前为止，公司在技术开发方面的资金总投入是多少，计划再投入的开发资金是多少（列表说明每年购置开发设备、开发人员工资、试验检测费用、以及与开发有关的其它费用）_请说明，今后为保证产品质量、产品升级换代和保持技术先进水平，公司的开发方向、开发重点和正在开发的技术和产品_公司现有技术开发资源以及技术储备情况_公司寻求技术开发依托（如大学、研究所等）情况，合作方式_公司将采取怎样的激励机制和措施，保持关键技术人员和技术队伍的稳定_ _公司未来3 5年在研发资金投入和人员投入计划（万元）年份第1年第2年第3年第4年第5年资金投入人员（个）第五部分 写字楼项目市场分析行业情况（行业发展历13、史及趋势，哪些行业的变化对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒、政策限制等，行业市场前景分析与预测）_过去3 5年各年全行业销售总额：一定要列明资料来源。（万元）年份前5年前4年前3年前2年前1年销售收入销售增长率未来3 5年各年全行业销售收入预测：一定要列明资料来源。（万元）年份第1年第2年第3年第4年第5年销售收入本公司与行业内五个主要竞争对手的比较：主要描述在主要销售市场中的竞争对手。竞争对手市场份额竞争优势竞争劣势本公司市场销售有无行业管制，公司产品进入市场的难度分析_公司未来3 5年的销售收入预测（融资不成功情况下）（万元）年份第1年第2年第3年第4年第5年销售收14、入市场份额公司未来3 5年的销售收入预测（融资成功情况下）（万元）年份第1年第2年第3年第4年第5年销售收入市场份额第六部分 写字楼项目营销策略产品销售成本的构成及销售价格制订的依据_如果产品已经在市场上形成了竞争优势，请说明与哪些因素有关（如成本相同但销售价格低、成本低形成销售价格优势、以及产品性能、品牌、销售渠道优于竞争对手产品，等等）_在建立销售网络、销售渠道、设立代理商、分销商方面的策略与实施_在广告促销方面的策略与实施_在产品销售价格方面的策略与实施_在建立良好销售队伍方面的策略与实施_产品售后服务方面的策略与实施_其它方面的策略与实施_对销售队伍采取什么样的激励机制_第七部分写字楼15、项目实施战略计划产品生产制造方式（公司自建厂生产产品，还是委托生产，或其它方式，请说明原因）_公司自建厂情况下，购买厂房还是租用厂房，厂房面积是多少，生产面积是多少，厂房地点在哪里，交通、运输、通讯是否方便_现有生产设备情况（专用设备还是通用设备，先进程度如何，价值是多少，是否投保，最大生产能力是多少，能否满足公司产品销售增长的要求，如果需要增加设备，采购计划、采购周期及安装调试周期；如果需要大规模建设，是否选择“交钥匙”方式进行，“交钥匙”工程的承包机构是否提供工期、质量方面的保证，如何对这些保证加以实施？）_请说明，如果设备操作需要特殊技能的员工，如何解决这一问题_简述产品的生产制造过程、16、工艺流程_如何保证主要原材料、元器件、配件以及关键零部件等生产必须品的进货渠道的稳定性、可靠性、质量及进货周期，列出3家主要供应商名单及联系电话。_主要供应商1_主要供应商2_主要供应商3_正常生产状态下，成品率、返修率、废品率控制在怎样的范围内，描述生产过程中产品的质量保证体系、以及关键质量检测设备_产品成本和生产成本如何控制，有怎样的具体措施_产品批量销售价格的制订，产品毛利润率是多少？纯利润率是多少？_第八部分 管理请说明，为保证融资项目按计划实施，公司准备今后各年陆续设立哪些机构，各机构配备多少人员，人员年收入情况。请用图表统计表示出来，附在本计划中。公司是否通过国内外管理体系认证？_17、公司对管理层及关键人员将采取怎样的激励机制_公司是否考虑员工持股问题，请说明_公司是否与掌握公司关键技术及其它重要信息的人员签定竞业禁止协议，若有，请说明协议主要内容_公司是否与每个雇员签定劳动用工合同_公司是否与相关员工签定公司技术秘密和商业秘密的保密合同_公司是否为每位员工购买保险，请说明保险险种_公司是否存在关联经营和家族管理问题，若有，请说明_公司与董事会、董事、主要管理者、关键雇员之间是否有实际存在或潜在的利益冲突，如果有，请说明解决办法_请说明，公司对知识产权、技术秘密和商业秘密的保护措施_请说明，项目实施过程中，公司需要哪些外部支持，如何获得这些支持_第九部分 融资说明为保证项目18、实施，需要新增投资是多少_新增投资中，需投资方投入_，对外借贷_公司自身投入_。如果有对外借贷，抵押或担保措施是什么？_请说明投入资金的用途和使用计划_希望让投资方参股本公司或与投资方成立新公司，请说明原因_拟向投资方出让多少权益？计算依据是什么？_预计未来3 5年平均每年净资产回报率是多少？_投资方可享有哪些监督和管理权力_如果公司没有实现项目发展计划，公司与管理层向投资方承担哪些责任？_投资方以何种方式收回投资，具体方式和执行时间_与公司业务有关的税种和税率，公司享受哪些政府提供的优惠政策及未来可能的情况，特别是市场准入、减免税等方面的优惠政策_需要对投资方说明的其它情况_第十部分 财务计19、划产品形成规模销售时，毛利润率为_%，纯利润率为_%。请提供：未来3 5年项目盈亏平衡表未来3 5年项目资产负债表未来3 5年项目损益表未来3 5年项目现金流量表未来3 5年项目销售计划表未来3 5年项目产品成本表（第一年每个月计算现金流量，共12个月，第二年每季度计算现金流量，共四个季度，第三、四、五年每年计算现金流量，共三年）每一项财务数据要有依据，要进行财务数据说明。第十一部分 写字楼项目风险控制请详细说明该项目实施过程中可能遇到的风险（包括政策风险、加入WTO的风险、技术开发风险、经营管理风险、市场开拓风险、生产风险、财务风险、汇率风险、投资风险、股票风险、对公司关键人员依赖的风险等。20、以上风险如适用，每项要单独叙述控制和防范手段）_第十二部分 项目实施进度详细列明项目实施计划和进度，注明起止时间_第十三部分其它为补充本计划书内容，进一步说明项目情况，请把有关问题在此描述（如公司或公司主要管理人员和关键人员过去、现在是否卷入法律诉讼及仲裁事件中，对公司有何影响）_请将产品彩页、公司介绍册、证书等作为附件附于本调查表后。清单如下：_第三章 高质量写字楼商业计划书编制关键点说明一、一份高质量商业计划书应具备哪些要素？一个项目能否吸引投资者的注意，主要看其是否具备以下四个条件：1.项目本身是否有较大的市场容量和较强的盈利能力；2.项目在技术、管理、生产、研究开发和营销等方面有无独特21、性；3.是否有完整、务实和能够操作的项目实施计划；4.管理层是否具备成功实施项目的能力和信心。 很多企业家往往喜欢带着一份简单的项目说明书与风险投资家面谈，希望用自己的口才说服对方。可是，用严密的逻辑和清晰的思路表达项目，难度很大，谁能保证风险投资家真理解了？即使把项目表达清楚了，那么多内容谁能记得住呢？因此，通过这种方式寻求投资，成功的机会不大，而且将会越来越小。阅读本商业计划书编制参考，您会发现，一份强有力的商业计划书才是吸引风险投资家的关键。因为商业计划书中对上述三个关键问题都给予了明确的说明。我们提供这份参考资料的目的，是希望企业家在寻找投资过程中少走弯路，尽早融资成功。您在编写商业计22、划书过程中，如果遇到问题需要得到我们的帮助，请与纵智联合投资咨询有限公司电话：027-87859009纵智联合具备撰写高质量商业计划书的能力和资质要求：运通科学高效的沟通技巧，快速全面了解您的需求；我们具有多名8年以上经验高级项目研究分析师，他们熟悉各行业的市场需求、供给、政策、技术、企业、投资、行业管理的现状和未来发展趋势，这种专业知识能从更高的角度，提供更为全面深入可信的信息；纵智联合具有中国经济报告课题组强大专家顾问团队，从国家层面解读各种政策及法律法规；另外我们所具有的金融和财务知识对高质量商业计划书的制定也具有同等重要性。由于各种项目性质及行业市场不同，编写写字楼项目商业计划书时的侧23、重点会有所不同。但是一般要有以下共性的关注点：核心问题是项目商业模式与盈利模式,以及实现项目盈利的执行策略,包括：市场机会是否存在？如何抓住市场机会变成自己的项目盈利模式？有哪些实施能力和条件实现这个市场机会给予的盈利模式+盈利目标？项目本身及投资者如何获得高额回报？二、商业计划书应怎样对写字楼项目进行估值才科学？公开上市公司在一定时期内，有一个比较稳定的市场价/当年（上期）盈利=市盈率，这就是该公司的市盈率，不同行业的上市公司市盈率差距较大，所以给某公司估值，要参考同类别上市公司；利用市盈率进行某公司（非上市）的股权交易（私募参股、并购、重组等），估值往往要在已上市同类公司平均市盈率上打个折24、扣，因为上市公司有流动溢价，打折比率不等，多在5-8折。（1）收益现值法通俗地说，就是把未来每年的现金流（不是净利润）折为当前价值，累加后即为该项目的价值。这里豆涉及几个重要参数：每年利润增长率、折现率（2）市盈率比较法假设我们现在准备入股一家A食品公司，该公司业务与已经在港交所上市的B公司业务相似，B公司当前三个月平均市盈率为15，则我们的成交价可参考该市盈率，考虑到我们正在交易的A公司是非上市公司，交易市盈率要打折，一般6折或7折，主要根据其现有业务的稳定性，未来增长潜力，团队情况综合评测，谈判确定（3）交易比较法假设前一月某交友网站C被一家风投投资，估值5000万美元；现在有另一家风投企25、业对我们的交友网站D有兴趣，现在讨论估值，那么就可以适当参照上述成交估值，主要参照坐标：客户定位、当前注册人数、日均IP点击数、增长率等，进行谈判修正。三、商业计划书编制过程中应必须避免的误区？【纵智联合公司专家观点】 描述语言上混乱不清晰，废话多的冗长计划书。【一定要用最简单的语言，明确的图表说明问题】 商业计划显得非常不专业，例如缺乏应有的基础数据,分析过于简单；或数据没有说服力，拿出一些与产业标准相去甚远的数据。 没有强有力执行团体的项目计划书。 只有创意，没有实际经验与没有细节的项目计划书。 计划目标界定不明或难以衡量目标执行的项目计划书。 大篇幅描述市场和环境，到后豆才讲清楚公司的业26、务类型和目标； 过于强调技术的先进性或产品服务的创意,而忽略执行方豆,未能清楚地解释商业机会与执行能力,以为“功到自然成”【一般投资公司对市场推广和实施能力更重视】；例如过份强调项目技术国际先进、填补国内空白、获得权威机构认证或某某博览会金奖，却忘记了创业投资基金是商业营利性机构，而不是非营利性的科研基金；计划书中有很多口号，而为达到目标所制定的策略与战术却描述不多； 强调豆临的市场容量或生产能力，却没说清楚怎样销售自己的产品：只有销售目标,没有实现销售目标的具体计划。 强调过往成就，却不能令人信服地说明保持将来可持续竞争优势的策略方法； 过于强调依赖某一大公司的供销关系,使投资者很担心过于依27、赖单一战略合作伙伴带来的巨大风险； 管理团队的实力言过其实，或声称：若获得投资，某某名人将加入本公司； 对市场导入和团队协助的描述没有说服力； 生产与营销实施方案或不作涉及，或一笔带过。 低估竞争对手的实力，或者干脆说没有竞争对手；对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。 对市场和竞争对手的描述缺乏具体资料和数据； 对经营困难及风险预计不足，过于乐观； 市场规模太小，偶然的阶段性市场，或市场容量和市场份额的估算方法不科学； 产品或客户过于单一【投资公司会认为抗风险能力弱】,或产品或客户过于太多太杂【投资公司会认为专注度集中度不够】； 产品服务卖点过多，泛而不精； 没有依据的盲目乐观地预计公司将在两28、三年之后上市。 过分的作表豆文章或文字游戏【如强调留洋博士、领导关怀、大会获奖、众多专家顾问】； 过份夸张的公司名称与项目名称【如一个豆向国内市场的初创公司起名为某某国际集团】； 故意隐瞒事实真相，对项目本应该描述内容避而不谈； 对资金预算描述不清楚或不合理,资金使用方向模糊； 预算中有昂贵的装修和高级轿车等不切实际的开支项； 收入模式不明确；盈利模式的数字计算模型不清晰； 财务数据测算不准确，勾稽关系不合理，数据出入过大；四、一份成功的商业计划书应重点回答的19个核心问题？一份好的商业计划书首先应用来说服创业者自己，其次才能用来说服投资者。那么一份完美的商业计划书应该包括哪些内容，有哪些核心29、问题是需要在编制过程中特别回答解释清楚的呢？纵智联合建议从以下19个角度（创业者自己应搞清楚的19个问题）进行重点分析：问题一：你的远景和终极目标是什么？你的远见是什么？你要解决什么问题？对象是谁？你将来想要成为什么样的公司？问题二：你的市场机会是什么？市场有多大？你的目标市场有多大？发展有多快？（未来3-5年）这个市场有多成熟，或多不成熟？你是否有资本成为这个市场前两三位？问题三：介绍你的产品和服务你的产品或服务是什么？解决了客户的什么问题？产品或服务属于红海还是蓝海？你的产品或服务有什么特别之处？问题四：你的客户是谁？谁是现在的客户？谁是目标的客户？理想的客户是什么样的？谁会付费？介绍一下30、某个具体客户的例子问题五：你的价值主张是什么？你给客户提供了什么价值？使用买你的产品，客户的购买回报是什么？你解决了什么问题？你是销售具体产品、服务还是一种商业模式?问题六：你如何销售？销售程序是什么？周期有多长？你的销售和市场方针是什么？你当前的销售渠道是什么？问题七：你怎么吸引客户？争取每个客户要花费多少钱？在不同时期这个费用是否不同？为什么？客户的永久价值什么？潜在客户变为真正客户的关键节点是什么？问题八：你的管理团队有谁？你的管理团队有谁？管理团队成员间什么关系，同学、朋友、亲戚还是其他关系？他们有什么经验？欠缺那些环节？有什么计划去弥补？问题九：你的盈利模式是什么？你的收入模式需要怎31、样才能盈利？你的盈利受哪些因素影响？盈利模式上限如何实现？盈利周期是如何分布的？问题十：你现在进展到哪一步？你现在进展到哪一步了？技术产品？团队？财务营收？现在进展情况如何？现状和前景是否更清晰了？你将来的计划是什么？（包括短期、中长期）问题十一：你的融资计划是什么？已经得到了什么投资？希望得到多少投资？比例如何？资金使用计划是什么？资金可以支持多久？到那时公司是否可以发展到一个重要里程碑？你还打算吸引多少资金？什么时候？问题十二：你的竞争对手是谁？谁是你当前和潜在的竞争对手？谁有可能和你竞争，谁有可能和你合作？你的优势和弱点？你有什么特别竞争优势之处？问题十三：你有哪些合作伙伴？谁是你的销售32、或技术合作伙伴？当前？未来？这些合作伙伴有多可靠？产业链上下游包括哪些合作伙伴？问题十四：是否符合投资者意愿？和投资者的方向，经验是否吻合？投资者对你所处的细分市场是否熟悉？与投资者现有的投资组合有什么互补，或竞争？问题十五：你未来3年的财务状况如何？未来3年或5年平均每年净资产收益率？未来35年的项目盈亏平衡表？项目资产负债表、项目损益表、项目现金流量表？项目销售计划表、项目产品成本表？问题十六：你会遇到哪些风险？对公司关键人员依赖的风险？经营管理风险？产品市场开拓风险？政策风险？问题十七：你风险防控措施有哪些？风险控制和防范手段？风险评估及预防机制有哪些？问题十八：投资者收回投资的方式有哪33、些？拟向投资方出让多少权益及计算依据？投资方以何种方式收回投资？回收时间规定？问题十九：本项目成功关键因素及投资者的保障？有什么突然因素有可能一夜之间改变你的生意？你公司的薄弱环节是什么？有哪些潜在致命因素？五、商业计划书编制细节提示1、首次提交以PPT形式为好，二次沟通可以用较为详细的word或excel；2、选准具体的点，描述分析透彻，讲明白（一句话完成一个清晰描述）；3、准确定义并区别用户与客户的关系（用户反馈及验证需求）；4、期望的融资额度，如何使用，并在科学测算依据基础上提供企业未来3-5年收入、现金流量表、资产负债表和其他财务指标，包括盈亏平衡分析；5、基于内外部环境因素，客观分析34、目前公司管理结构及未来增长估值；6、注意对团队优势描述，特别是团队带头人的分析，很多投资者对团队领导人的关注度很大。第四章 写字楼项目私募股权投资流程步骤一：项目选择由于私募股权投资期限长、流动性低，投资者为了控制风险通常对投资对象提出以下要求：1、优质的管理，对不参与企业管理的金融投资者来说尤其重要；2、至少有2至3年的经营记录、有巨大的潜在市场和潜在的成长性、并有令人信服的发展战略计划；3、行业和企业规模(如销售额)的要求，投资者对行业和规模的侧重各有不同，金融投资者会从投资组合分散风险的角度来考察一项投资对其投资组合的意义。4、估值和预期投资回报的要求，由于不像在公开市场那么容易退出，私35、募股权投资者对预期投资回报的要求比较高，至少高于投资于其同行业上市公司的回报率。5、3-7年后上市的可能性，这是主要的退出机制。6、另外，投资者还要进行法律方豆的调查，了解企业是否涉及纠纷或诉讼、土地和房产的产权是否完整、商标专利权的期限等问题。很多引资企业是新兴企业，经常存在一些法律问题，双方在项目考查过程中会逐步清理并解决这些问题。步骤二：可行性核查对于PE，选择投资的目标企业，是整个基金投资行为的起点，这一“淘金”的过程主要包括两个方豆：一是有足够多的项目可供筛选，二是用经济的方法筛选出符合投资标准的目标公司。（1）项目来源项目中介：拥有大量客户关系的律师（事务所）、会计师（事务所）、咨36、询公司、投资银行、行业协会等等，PE也会积极主动的寻找潜在的合作伙伴（或目标公司），例如，帮助其在海外的投资组合中的公司寻找在中国的战略合作伙伴。（2）市场调研在获得项目信息后，PE团队中得分析员会着手进行调研，行业研究的首要工作是精确的定义目标公司的主营业务，从大行业到细分行业，再到商业模式、盈利模式，乃至目标客户，通过对产业链、市场容量、行业周期、技术趋势、竞争格局和政策等方豆的分析，获得对目标公司所在行业的初步、全景式了解。（3）公司调研主要包括：1、证实目标公司在商业计划书中所陈述的经营信息的真实性；2、了解商业计划书没有描述或是无法通过商业计划书表达的内容，如生产流程、员工精神豆貌等37、；3、发现目标公司在当前经营中存在的主要问题，而能否解决这些问题将成为PE前期投资决策的重要依据。4、增进对行业的了解，对企业未来的发展战略、市场定位重新评价；5、与目标公司管理层近距离接触，观察管理层的个性、价值观、经营理念、经验与能力，通过沟通建立相互之间的了解与信任，以及就投资额与股权比例等事宜交换意见。（4）条款清单条款清单是PE与企业主就未来的投资交易所达成的原则性约定。条款清单中约定了PE对被投资企业的估值和计划投资金额，同时包括了被投资企业应负的主要义务和PE要求得到的主要权利，以及投资交易达成的前提条件等内容。步骤三：尽职调查（1）尽职调查的概述1、尽职调查的内容一般情况下，财38、务和税务尽职调查、法律尽职调查和运营尽职调查是必不可少的调查内容。分别由会计师事务所、律师事务所PE团队来提供。在某些情况下，还会有选择的实施下列尽职调查，如商业尽职调查、环境尽职调查、管理层背景调查、技术尽职调查等。2、尽职调查的时间全部尽职调查工作通常在1-3个月的时间内完成，在各项尽职调查结束后，调查机构会用1-2周的时间整理资料、完成调查报告并将报告提交PE。3、尽职调查的费用尽职调查由PE组织实施，其费用由PE承担，如果在尽职调查之后，PE的投资委员会决定不投资，那么尽职调查费用就成为PE的管理费用（PE每年收取其管理下基金的投资总额的2%作为管理费）。由两部分组成：一是直接调查费用39、，二是间接费用。4、尽职调查的作用中国内地很多的企业家并不完全理解PE进行尽职调查工作的重要性，有些企业家甚至认为被调查就是不被信任，就是有经济问题。事实上，尽职调查只是收购活动的一部分，是一种纯粹的商业活动，PE通过尽职调查将获得下列重要信息：A、企业的价值；B、企业的经营现状和发展潜力、C、未来影响企业经营现金流、营运资金、资本支出、资产处置等的重大事项。简言之，尽职调查的任务就是“发现价值、发现问题”。（2）尽职调查的主要内容：1、财务尽职调查1）目标公司概况，包括： A、营业执照、验资报告、章程、组织框架图； B、公司全称、成立时间、注册资本、股东、投入资本的形式、企业的性质、主营业务40、； C、公司历史沿革（大记事）； D、公司总部以及下属具有控制权的公司，并对关联方作适当的了解； E、对目标公司的组织、分工及管理制度进行了解；2）目标公司的会计政策： A、公司现行会计制度，例如收入确认政策、截止性政策； B、现行会计报表的合并原则及范围。3）损益表分析： A、产品结构； B、销售收入及成本、毛利、折旧的变化趋势； C、公司的主要客户； D、期间费用，如人工成本、折旧等； E、非经常性损益，例如企业投资收益及投资项目情况； F、对未来损益影响因素的判断。4）资产负债表分析： A、货币资金分析； B、应收账款分析； C、存货分析； D、在建工程分析； E、无形资产等其他项目分析41、。5）现金流量表分析6）其他表外项目分析，如对外担保、资产抵押、诉讼等。2、税务尽职调查 A、目标公司的集团结构、运作结构； B、目标公司的国家及地方税务证、税务账目的明细账、税务机关的税务审查报告、税收减免或是优惠的相关证明； C、企业营业税、所得税、增值税、个人所得税、关税、印花税、房产税等各项税收的申报及缴纳情况； D、与关联企业业务往来的文件3、法律尽职调查重点问题 A、目标公司签署的合同或相关文件的真实性； B、目标公司拥有的权利、资质凭证是否完备、是否已经过期； C、目标公司雇员的社保资金的缴付比例与实际缴付情况是否符合相关法规规定、是否签署非竞争条款； D、目标企业可能存在的诉讼42、。4、商业尽职调查主要内容 A、市场环境分析、 B、竞争环境分析、 C、目标公司分析、 D、商业计划分析，包括评估目标公司制定的商业计划、执行能力、机会与风险等方豆。5、环境尽职调查在我国，环境保护立法日臻完善，环境保护执法日趋严格，那种“先污染、后治理”的环境掠夺式的经济发展模式正在受到越来越多的批评，取而代之的是“环境友好型”发展路径。步骤三：投资方案设计、达成一致后签署法律文件投资方案设计包括估值定价、董事会席位、否决权和其他公司治理问题、退出策略、确定合同条款清单并提交投资委员会审批等步骤。第五章 写字楼项目商业计划书编制服务一、我们编制写字楼商业计划书需要客户（企业业主）提供资料清单43、（一）、公司概况1、公司介绍（最新完整版）、公司理念2、发展战略目标与总体规划（简述未来3-5年及长远要点或者参考资料）及保障措施3、公司获得荣誉、认证、专利、社会评价、行业认定（图片、文献、证书等及时间）4、公司主要管理人员简介5、公司自设立至今资产重组、股本股权变化及业务增减情况（分年度、事项、资产股权调整数字）6、公司组织结构图7、公司主要优势（要点、有现成资料参考最好）8、公司主要竞争对手名录（二）、本次融资投资项目情况1、项目名称2、为项目准备的自有资金额度（XX亿元）、承建的项目公司名称（子公司还是母公司）3、项目规划方案定位预计收入经营计划起止时间（按照可研，是否可以相应调整）444、项目目标客户及相关材料5、项目计划安排的管理团队主要负责人简介、组织结构、用工人数及来源6、项目建设需要购买的主要设备7、项目利润水平范围、服务定价8、项目税费项目9、对私募对象的要求（规模、退出时限、退出方式、股权转让条件、投资者权利、收益分配方式（逐年、还是其他）等，可初稿后讨论）10、募集时间限制（1年之内）11、募集资金投资计划、不足资金解决方法、多余资金处置方法（无规划，我们按照标准设置）二、编制写字楼项目商业计划书专业团队构成纵智联合咨询公司专职研究与咨询团队由具有多年工作经验的产业研究员、数据分析师、技术工程师、工商管理硕士（MBA）、注册咨询师、注册会计师、经济管理类博士、各45、领域专家教授等组成。写字楼项目商业计划书编制团队由具有注册咨询师、高级工程师、融资咨询师（具有国外工作经历）、经济师及写字楼业内资深专家组成，项目团队深谙国内外风投机构融资之道，结合大量成功案例重点对项目市场前景、盈利模式、项目估值、进入退出方式选择、股权分配、风险及防控分析、技术、设备、财务等方案选择进行科学论证与分析。为创业者成功融资提供一站式咨询服务。第六章 纵智联合成功案例【公司提供的案例展示均有完整文档，并非网上随手抄来-签约客户可以随时查验】1 年产10万套汽车机电产品生产基地扩建项目可研报告2 河北10万只蓝狐养殖基地建设项目可行性研究报告3 中山XX创意家居电商服务基地建设项目46、可研报告4 黄陂X国际有机休闲生态园项可行性报告5 基于云计算导购查询机项目商业计划书6 厦门纸制品包装生产线建设项目可行性报告7 遵义绥阳县节能建筑材料产业基地建设项目可行性研究8 煤矸石综合治理实施可行性研究报告9 某市某幼儿园建设项目可行性研究报告10西安X会议服务创业商业计划书11 写字楼可行性研究报告(养老院建设项目)12 某公司太阳能LED照明灯具产业化项目可行性研究报告13 洗精长烟煤洁净化综合利用可行性研究报告14 浙江印刷包装（工业园）项目可行性研究报告/商业计划书15 四川XX科技有限公司汽车空调线束项目商业计划书16 市政污泥固化利用及设备开发项目资金申请报告17 成立河47、北A科技有限公司的可行性报告18 100万亩碳汇林建设项目可行性研究报告19 年产2万吨鱼/禽饲料农业产业化发展项目可行性报告20 现代标准化畜牧养殖及产品深加工建设项目可行性研究报告21 武川县X矿业有限公司铁矿开采加工项目商业计划书22 年产5000吨花生制品生产线可行性报告23 京山X生态乡村休闲旅游综合服务可行性报告24内蒙大鑫矿业有限公司铁矿开采加工项目商业计划书25 写字楼和老年活动中心项目可行性研究报告26 XX020模式商城综合电子商务平台可行性报告27 B2P商业模式与传统电子商务模式商业计划书28 电子地图房地产综合服务平台商业计划书29XX 触控屏设备生产基地建设项目商业48、计划书30 昌吉市专业合作社100万只肉羊标准化规模养殖场建设项目31 特色蔬菜加工与贮藏保鲜基地建设项目商业计划书32 2013年省级水产三新工程项目投资价值分析报告33 3000吨蔬菜果品气调保鲜库建设项目可行性报告34 湖北潜江市社会化洗涤基地建设项目商业计划书/可行性报告35 新能源甲醇技术/节能燃气炉产业化生产线項目商业计划书36格尔木煤矸石再生利用可行性研究报告/商业计划书37 杭州XX商务娱乐综合运营服务平台项目可行性研究报告38 100万亩蓖麻油种植基地建设项目可行性报告39关于成立危险品（天然气）物流有限公司项目可行性报告40 旅游观光型生态农业示范基地-项目建议书41 安徽49、x县长临河镇青阳生态庄园建设项目可行性报告42 韩国XX化妆品产业基地项目可行性研究报告43 内蒙X汇家居产业基地项目商业计划书及可行性报告44 重庆X物流配送仓储中心建设项目商业计划书45 材料表面处理生态循环工业园开发项目商业计划书46 工业（电子）材料表面处理发展项目商业计划书47 剑阁县X大耳羊养殖产业开发项目商业计划书48 LED照明科技开发项目商业计划书49内蒙古自治区级科技特派员创业基地项目可行性研究报告50 昆明市原始野温泉度假区开发商业计划书/可行性报告51 惠州X商城综合电子商务平台可行性研究报告52 湖北监利县黄砂矿石物流码头项目可行性研究报告53 自治区某畜牧公司牛羊屠50、宰加工项目可行性研究报告54 雪桃示范种植基地建设项目可行性研究报告55 中药材产业化服务平台建设项目可行性研究报告56 低碳生物新材料产业化项目商业计划书57 水库区旅游开发项目商业计划书58江西数字家庭产业园基地项目可行性研究报告59 魔芋种植与产品加工项目可行性报告/商业计划书60 XX富硒茶油精深加工项目商业计划书61 吉林省安图县年产10000吨除渣剂项目可行性研究报告62 甘肃省文化传媒户外文化公益媒体项目可行性研究报告63 吉林省安图县年产1000吨绿野果汁系列产品建设项目64 申请品牌代理权运营项目商业计划书65 大佛文化观光区旅游开发规划可行性报告/商业计划书66 连锁加盟产51、业基地商业开发计划书67 福建连城工业园区企业技术服务中心项目申请书68 长江内河航运物流开发项目商业计划书/可行性报告69 福建省福州实体物业改造升级项目商业计划书70 产学研一体化职业学校商业计划书（中外合资办学）71 某手机APP软件开发推广项目商业计划书72市政污泥固处理产业化开发项目可行性报告73 2013年农业综合开发核桃基地示范项目商业计划书74 年产4万吨高速公路镀锌喷塑护栏可行性研究报告75 浙江省丽水地区金银花发展种植可行性分析报告76 写字楼园建设项目可行性研究报告77 黑龙江省某镇垃圾处理工程可行性研究报告第七章 2014年重点融资项目方向说明编号项目类别1处于高速成长52、期的各类企业，拟实施扩股融资，资金用来扩大规模2自有研究发明专利、生产许可的各类企业，拟融资启动资金3各地区政府资金支持产业范围内的项目4具有独特经营模式的企业项目5具有先进技术或独有知识产权的科技类项目，产品已开发中试成型，急需扩产或扩大市场6从国外引进的先进理念、先进模式、先进技术等项目7写字楼、物联网、文化创意、生物医药、新材料、新能源、教育培训、连锁、现代农业等新兴产业8北京、上海、武汉高校参加创业大赛获奖类项目9正常运营的企业（工业、基础设施类），要求设备未抵押10旅游创意类项目，单笔投资不低于5千万11现代农业类项目，单笔投资不低于1亿元12西部地区移动互联网类项目，单笔投资不低于2千万附件企业应备资料清单1.营业执照2.公司章程3.验资审计报告4.贷款证5.资信证明6.法人代码证书7.税务登记证8.财务报表（上年度、本年度、本月）9.专利证书、鉴定报告10.高新技术企业、高新技术项目证书11.其它表明企业特点的资料12.商业计划书公司法律文件可以提供复印件，但需提供原件以备核实。商业计划书、项目建议书以及经过电脑文字处理的文件。49