1、房地产项目投资最优方案的选择摘要：房地产项目在投资前需进行各种方案的比选，以找到最佳方案。在选择采用何种方案时，最重要的决定因素是投资收益率，而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们发现，一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的经济合理性其实是非常差的。千方百计做足、做高容积率的做法往往只有想象中的高回报，而在现实中有的时候却是显失合理的。因此，在给定的规定条条件约束下，容积率多少为为宜、选择何种建筑类型、如何组团分布等问题成为为必须加以解决的问题 关键词：房地产投资资方案选择 房地产项项目在进行投资决策时经常常会遇到最优方案的比选问问题，以什么标准作为依据据、采用什么方法进行比较较对于2、项目取得良好的投资资收益水平是至关重要的。尤其随着房地产市场逐渐渐从非理性走向理性、从幼幼稚走向成熟、从卖方市场场走向买方市场，开发商在在进行抉择时往往一失足成成千古恨，造成巨大的投资资风险。 显然，规划条条件既定的情况下，房子并并非造得越多越好，容积率率并非越高越好。在这里，我试图以一个具体例子来来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发发。 .前提条件 该地块位处郊区，规划条件件如下： A、主要经济济技术指标 一、建设用用地面积：亩； 二、容容积率：且； 三、建筑密度：居住用地225%； 四、绿化率：居住用地35%。 B、规划要求 一、建建筑高度：80米以下； 二、退让：后退主干道道：3、高层20米以上，裙房房或多层12米以上。 三、建筑间距 高层建筑筑：南北向正面间距1；并列塔式高层排列间距距20米。同时满足消防防间距。住宅还应满足日照照间距要求。 四、停车车数量：设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总总居住户数的100%以上上，同时设置总户数10%的临时停车位。设置足够够量的自行车临时停车位。 五、配套要求： 1、设置总建面2700方方、9班规模的幼儿园一所所，总用地面积不小于54400方； 2、设置用用地面积公顷以上的集中绿绿地； 3、设置用地面面积500方以上的居民运运动场地一个； 4、按按每100户30方的标准准配建社区管理服务设施用用房； 5、设总建面2200方的社4、区邮政服务中中心； 6、按总建面的的7配建物业管理用房与与经营用房； 7、合理理设置垃圾收集房或收集设设施，用地范围内按规模设设置相应配电房与公厕； 六、道路后退范围内不不得设置停车位等设施。 .各方案成本收益分分析 根据前述条件，设设计师提供了以下几种方案案供选择： A方案：多多层与小高层结合，容积率率为，多层占70%，小高高层占30%。 B方案案:多层与小高层结合，容容积率上升到，多层占700%，小高层占30%。 C方案：纯高层，容积积率。 D方案：多层与与高层结合，容积率，多层层占29%，高层占71%。 E方案：多层与高高层结合，容积率，多层占占60%，高层占40%。这几种方案各自的成本5、本收益情况如下： 一、第一种方案 1、建筑筑面积，地价款为亿元，即=亿元。折算楼面地地价为:1764元/。 2、土建造价： 多层住宅楼面积为700%=；小高层面积为30%=。 多层单单价1010元/，总造造价为1010元/=万元 小高层造价为11800元/，即:11800元/=万元 合计万元，平均1247元元/ 3、前期：元/ 4、后期：电信信元/ 煤气平均/=元/ 弱电元/ 强电/=元/ 室外上下水：元/ 园林绿化：元/ 合计:元/ 5、管理成本：元/ 6、销售成本：元/ 7、财务成本：元/ 8、销售税金：12%66000元/=元/ 合计:元/ 单方方利润:6000-45221=1479元/6、 合计利润:1479=万万元 第二种方案： 1、建筑面积为，楼面价价为元/ 2、多层住住宅楼面积为70%=，小高层面积为30%= 3、土建造价： 多层造价为10110=万元 小高层造价价为1800=万元 平均价为元/ 4、前前期：元/ 5、后期期：元/ 6、其他同同上为元/合计为元/ 单方利润:60000-4191=1809元元/ 合计利润:18809=万元 第三种种方案： 1、楼面价为为:844元/ 2、建安造价平均按元/考考虑 3、前期：元/ 4、后期：电信元/，煤气元/，弱电元元/，强电元/，室外外水元/，园林绿化元/ 合计:元/ 5、管理成本：元/ 6、销售成本：元/ 7、财务成本：元7、/ 8、销售税金：112%6000元/=元/ 合计:元/ 单方利润:60000-4608=元/ 合计利润:1392=万万元 第四种方案： 1、多层:=397789，24层、28层层考虑销售面积为：，合合计:135689 容积率为:135689/= 地价:/1355689=1035元/ 2、建安造价: 多层：3978910010=4019万元 高层：9590022250=21578万元 合计:25597万元元 平均单价为:18886元/ 3、前期：150元/ 4、后后期 电信元/ 煤气均价元/ 弱弱电元/ 强电均价价元/ 室外上下水水元/园林绿化元/ 合计:元/ 5、管理成本：元/ 6、销售成本8、：元/ 7、财务成本：元/ 8、销售税金：12%6000元/=元/ 合计:元/ 9、单方利润:60000-4453=1547元元/ 合计利润:13356891547=220991万元 第五种种方案： 1.建筑面积积为134670，楼面面价为元/ 2.多层层住宅楼面积为134677060%=808022，高层面积为134667040%=538668 3.土建造价： 多层造价为8080021010=81611万元 小高层造价为5538682300=112390万元 合计：20551万元，平均价价为元/ 4.前期：元/ 5.后期：元元/ 6.其他同上为为元/，合计为元/ 单方利润:6000-40799、=1921元/ 合计利润:19221134670=255870万元 .结论论 那么，上述五种方案案哪种最优呢？ 在选择择采用何种方案时，最重要要的决定因素应是投资收益益率与销售利润率，而不是是利润总额绝对值的大小，这是形成正确判断的前提提。在进行选择之前，必须须明确： 1.无论采取取何种方案，配套商铺的面面积均为7730平方米左左右，因此不必列入方案比比较，所占的成本也没有考考虑。 2.小高层不考考虑底层架空层。 3.多层与高层结合的方案，3排6幢多层考虑为6层层，其中6层为跃层，高层层是2幢24层与2幢288层，底层架空，但计算容容积率时，底层架空层的面面积未计算在内。因此，实实际容积率还要10、略高。 4.售价是影响投资收益益评估的重要因素，但由于于郊区房产多层与高层价格格差异并不像市区那么大，因此在做方案比选时，可可以假设所有物业统一按66000元/考虑。 5.同理，方案对比中未未考虑合理避税，统一按正正常税率计算。 6.地地下车位与车库按收支持平平计，不构成方案选择的要要素，因此忽略不计。 请看下表： 名称 方案多层销售面积高层/小小高层面积楼面地价单方造造价销售均价单方利润合123下一页页计毛利 投资收益率率销售利润率 % % % % % 显然，通过简单单的对比，我们可以得出这这样的结论： 方案即纯纯高层的投资收益率最低，应予放弃； 2.容积积率偏低的纯多层A方案尽尽管造价较低11、，但楼面地价价偏高，因此投资收益率也也不高，其不合理性仅次于于纯高层方案，应予放弃。 3.综上所述，很明明显，本地块不适合全部采采用单一类型的物业，无论论是多层还是高层，都不具具有良好的投资收益水平，我们应考虑多种类型并存存。4.在同时混有多层层与高层的方案中，高层比比例多于低层的D方案的投投资收益率低于低层占多数数的B、E方案达10个百百分点左右，因此，在有多多种物业类型并存、容积率率相同的情况下，应尽可能能多地布置多层，少布置高高层、小高层； 方案虽虽然收益水平较高，但多层层占70%、小高层占300%的比例在设计中能否做做到是一个疑问，即便能做做到，可能导致建筑密度过过大，影响小区品质。因12、此此，在以B、E方案为侯选选方案时，还要注意其可实实现性。 方案为多层、高层结合，考虑到小区的的整体和谐与造型，应在此此基础上适当补充少许小高高层，这样整个小区显得丰丰满，区块与区块之间有过过渡、有呼应、有起伏，既既容易营造出高档小区的效效果与景观氛围，也更容易易做到理想的户型比。 7.在方案基本确定后，还还应注意：根据市场形势势预测售价，进行投资收益益敏感性分析，找出售价变变动幅度与投资利润率的对对应关系，做到心中有数；应着手编制完整的现金金流量表，测算整个开发周周期资金需求的变化情况，并计算资金峰值的大小与与出现时间，从而避免资金金链出现问题，并最大限度度地提高资金利用效率。 8.在上述成13、本测算中中，建安成本较准确，但前前期费用、基础设施费、配配套设施费、期间费用等没没有进行明细分析，只是一一个根据经验值估算的笼统统数据，这可能会造成较大大误差。虽然这并不至于影影响上述方案比选的正确性性，但在方案确定后，还应应作进一步的详细分析，以以求得更精确的数据。 .当前东部地区不同物物业的建安成本经验值 一、地下车库 土建 1、钢材220=元/ 2、商品砼120600=元/ 3、土方元/ 4、桩基基元/ 5、围护元/ 6、粉刷、楼地面面、防水元/ 合计:2021元/ 安装装元/ 1、消防:元元/ 2、弱电:元/ 合计:元/ 上述两项合计:元/=元/二、多层 土建 1、钢材45=元/ 2、14、商品品砼600=元/ 3、砌体元/ 4、脚手架元/ 5、土土方元/ 6、外墙面面砖元/ 7、铝合金金门窗元/ 8、户门门及电子对讲门元/ 9、阳台栏杆元/ 10、外墙花岗岩元/ 11、粉刷、楼地面、屋面元/ 合计:8855=941元/ 安装65元/=元元/ 合计:元/1010元/ 三、小高层 土建 1、钢材74=元/ 2、商品砼600=元/ 3、砌体元/ 4、脚手架元/ 5、土方元/ 6、预应力管桩元/ 7、外墙面砖元/ 8、铝合金门窗元/ 9、户门及电子对讲门元/ 10、防火门元/ 11、外阳台栏杆杆内落地窗栏杆元/ 12、外墙花岗岩元/ 12、粉刷、楼地面面、屋面元/ 合计:元/=141915、元/安装：水电90 消防70 合计：1660=元/ 电梯:元/ 计:1677715/14=元/元/ 四、18层纯纯住宅楼 土建 1、钢材90=元/ 2、商品砼600=元/ 3、砌体元/ 4、脚手架元/ 5、桩基元/ 6、土方元/ 7、粉刷楼地面、屋面元/ 8、外墙面砖元/ 9、铝合金门窗元/ 10、户门及电子子对讲门元/ 11、防火门元/ 12、外阳台栏杆、内落地窗栏栏杆元/ 13、外墙墙花岗岩元/ 元/=1607元/ 安装 1、强电元/ 2、消防元/ 元/=元/ 电梯梯元/ 上述三项合计计：元/ 按销售面积积:元/19/17=元/ 五、18层商商住楼 土建 1、钢钢材94=元/ 2、商品砼616、00=元/ 3、砌体元/ 4、脚手架元/ 5、桩基元/ 6、土土方元/ 7、粉刷、楼地面、屋面元/ 8、外墙面砖元/ 9、铝合金门窗元/ 10、户门及电子对讲门元元/ 11、防火门元元/ 12、外阳台栏栏杆、内落地窗栏杆元/ 13、外墙花岗岩元元/ 元/=16689元/ 安装 1.强电元/ 2.消防元/ 元/=元/ 电梯元/ 上述三项合计：元/ 按销售面积:元/19/18=元/ 内装饰 标准为： 1、厨房：整体式厨厨房，脱排油烟机，煤气灶灶，不锈钢洗菜、洗碗池； 2、卫生间：洗脸盆盆，镜前玻璃，洗脸台板，大便器，简易沐浴器，地地砖，墙砖，PVC板吊顶顶； 3、客厅、卧室：地面为强化地板、木踢脚17、脚线，墙面、天棚为乳胶漆漆； 4、木门及门套线线； 5、窗帘盒、窗帘帘布； 6、阳台：地砖砖； 7、客厅、卧室灯灯为日光灯，厨房、卫生间间配吸顶灯、镜前灯。 合计：670元/=7704元/ 上述四项项合计：20897044=27932800元元/ 六、24层纯住住宅楼 土建 1、钢钢材96=415元/ 2、商品砼6000=元/ 3、砌体体元/ 4、脚手架元元/ 5、桩基元/ 6、土方元/ 7、粉刷楼地面、屋面元/ 8、外墙面砖元/ 9、铝合金门窗元元/ 10、户门及电电子对讲门元/ 111、防火门元/ 122、外阳台栏杆、内落地窗窗栏杆元/ 13、外外墙花岗岩元/元/=元/ 安装 1、强电元/ 2、消防元/ 元/=元/ 电梯元/ 上述三项合计：元/ 按销售面积:元/25/23=元/ 七、24层商住楼 土建 1、钢材1000=432元/ 2、商品砼600=元/ 3、砌体元/ 4、脚手架元/ 5、桩基元/ 6、土方元/ 7、粉刷楼地面、屋面元/ 8、外墙面砖元/ 9、铝合金门窗元/ 10、户门及电子子对讲门元/ 11、防火门元/ 12、外阳台栏杆、内落地窗栏栏杆元/ 13、外墙墙花岗岩元/ 元/=元/ 安装 1、强电元/ 2、消消防元/ 元/=元/ 电梯90