1、洛阳商业项目洛阳商业项目 招商政策及返租期内收益测算招商政策及返租期内收益测算 河南建业商业地产经营管理有限公司河南建业商业地产经营管理有限公司 二零零八年三月二十八日二零零八年三月二十八日 （一）项目总体经营目标描述：（一）项目总体经营目标描述： 1.返租期结束后商铺顺利交给业主； 2.以招商促进销售； 3.全年计划出租率为需返租面积的50%，租 金收入为130368元； 4.森林半岛美茵湖未售商铺主力店签约2600 。 （二）项目定位描述：项目定位描述： 1. 森林半岛商业以社区配套、餐饮、美容、休闲 商业为主； 2.美茵湖商业业态以精品家居、建材为主，满足 未来区域内居民家具、建材消费需2、要 ； 3.目标客户定位：周边小区居民；市区范围内的 时尚消费群体。 （三）周边商业环境描述：周边商业环境描述： 1. 洛南新区因其形成时间短，入住率较低，没有成熟街区和 商业氛围。目前，大部分在建及已建成的物业主要以底商 及社区配套商业为主。进入正式营业的有第一大街底商， 主要是以餐饮、洗浴、装饰家居为主；中泰华庭以零售店、 银行网点、电动车销售、装饰家居为主。现有商家经营惨 淡，多数正在转让或转租； 2. 中泰华庭与森林半岛和美茵湖项目相邻，由于面临着人气 不足，开发面积及空置面积大等诸多不利因素，商业近两 年销售情况相对比较迟缓。洛南商业大部分为社区配套底 商，底商在产品结构中室内柱子相3、对较多，加之配套较差， 对部分不受区域影响，但在配套方面要求较高的业态有一 定的限制； 3. 大张量贩（8000二层、12.8号开业）在勤政园的拓店， 加强了洛南新区市政周边的商业配套设施； 4. 雅香金陵饭店总面积43000平方米，高79米，共23层，拥 有包括标准客房、商务套房、豪华套房、总统套房等各类 客房 418间，同时拥有中、西餐厅、宴会厅、多功能厅、 酒吧等用餐点及大小型会议室多间。另外，酒店还设有商 场、桑拿按摩、夜总会、健身房、游泳池、棋牌室、美容 美发等各种现代化娱乐健身设施，是举办国际会议、新闻 发布会、产品展示会的理想场所； 5. 综上所述洛南新区商业分为两种：小区配套商业 、餐饮 娱乐休闲等时尚商业，前者来满足周边小区消费生活、后 者吸引市区到新区时尚的消费群体并且快速拉动洛南商业 氛围。 （四）周边入住人口情况描述：周边入住人口情况描述： 楼盘名称楼盘名称 社区规