1、福建漳浦新都城市广场项目推广方案提报新都城市广场SWOT分析trengths1.项目临县政府行政中心，相对成熟的教育和景观;2.雄踞漳浦县商业腹地，掌握城区商业命脉；3.临漳浦主干道西大街，前瞻城区西大门，是西进漳州首站，便捷1垂直交通;.具有优越的区位价值，独一无二；4.项目自身规划城市综合体，有助于提升住宅整体包装形象和品质感，2有利树立城区标杆性社区。.随之海西城市化进程，外来人口将逐步增加，为商业提供较理想的消费场地；hreats3.本案系漳浦最具规模城市综合体，为漳浦典范；新都城市广场1.周边同等条件的楼盘将给本项目带来一定的威胁；SWOT分析2.部分投资客户目光投向厦门、漳ppor2、tunities州，会造成部分客源流失；3.漳浦县人口基数小，主力消费人群有限。1.漳浦商业竞争激烈，商业消费体系未健全；2.国家房地产调控政策严厉；3.城区住宅的市场投放量过大，对住宅销售造成一定程度冲击；eaknesses1、项目核心策略2、目标客户群定位及解析3、形象定位策略4、阶段推广计划5、营销策略思路(略)A、项目瓶颈分析附B、突破口和核心战略探讨:我们的资源1、项目瓶颈分析就项目目前所处的区域环境，和项目产品目前现有的资源和条件，我们需要作出相关的瓶颈分析，从而提升项目的推广效率和项目形象。A. 就项目所处的区域，目前仍是漳浦城区最繁华地段，项目所具备的软硬件设施在漳浦应是独一无3、二。换言之，若体现价格优势，本项目有望“短、平、快”销售，但作为投资角度，我们希望能够卖得快，价位也要卖得好！B. 项目虽在整体优势占上风，但从近期市场反响及调查分析，漳浦房地产市场存在“价格高，卖不快”的普遍现象。加之政府的宏观调控、市场投放量过大、商业竞争激烈等因素的影响，我们迫切需要提升我们的整体形象来迎接市场的挑战。提升产品形象和形象包装，我们任重道远！2、突破点和核心策略探讨新华都大型商场、五星级酒店的入驻是整个项目可以提炼的重要价值，标杆性酒店建筑，带动写字楼、住宅和商业的诉求和形象。我们需要以产品的差异来实现市场的区隔，尤其在项目所处片区，更需要以产品带动销售，形象推动产品，在整4、个项目形象确认的基础上，对酒店、住宅、商业、写字楼进行战略性的分支包装，项目的主导还是以现代、时尚、都市感，标杆性为主导调性。以新华都、五星级酒店为依托带动项目的整体形象和品质感项目所采取的对策分支包装，有效的策应销售在项目体量和宏观因素影响的情况下，有效的形象包装和策应销售是借势重点,这是借势的重点,是本项目作为城市综合体物业发挥其附加值的重要手段,同时作为其营销策略的核心原则就是依托新华都、五星酒店策应包装和销售，在营销策略与推广手法的运用；1、在推广手法上注意强调运用本项目独揽中心商圈的优势; 2、本项目升值空间的强力支撑,在营销方面强调本项目有巨大的升值前景；3、强调政府机构为本项目主5、要目标客户一政府工作人员吸引力的支撑作用,从项目的定位到酒店式公寓和商务写字楼的形成,提出先天性的优势支撑。分支包装和策应销售是整个营销策划实际操作的准则从营销策略,宣传推广应按这一原则来展开,为核心竞争力与项目形象提供实际操作的指导性准则,策应销售亦是本项目高价位的一种依据支持.只有联系到新华都大型商场、五星级酒店的巨大升值空间,才能给项目的高价推盘作出力支持。我们建议的核心战略：加入新都城市广场是级别感和形象力的提升！区域内主打品质的项目不缺，缺少的是一个标杆性、领袖型的。星级品质、领袖引导、白金标杆、“东道主”我们建议的核心定位：新都城市广场，星级生活馆1、项目核心策略2、目标客户群定位6、及解析3、形象定位策略4、阶段推广计划A、目标客户分析5、营销策略思路(略)B、客户职业构想C、目标人群分析附:我们的资源D、核心客户的分析1、目标消费群分析从本案的区域可观市场来看，本案在目标人群的定位上也有别于其他同类项目，它不完全以经济总量来对目标人群进行区隔，其考虑的复杂程度，涵盖内容将更为广泛，也更为细致，简单的说就是要在有可能购买类似物业项目的人群中，再进行甄选，方可成为本案的有效目标客源。购买本案的客户层面，总体上分成经济实力截然不同的客户，购买独立产品的客户主要是有经济实力的刚需人群和投资客，而其他诸如大户型的主要为城市的中产和公务员。2、客户的职业构成背景由中产阶级、中产层管7、理者、公务员和下辖镇级刚需人群构成的漳浦县购买需求，随着对外开放的深化，在漳浦工作的外地人增多，他们主要分布在古雷港区和城区已经置业的中级阶层，随着这个人群的不断扩大，购买需求将不断增长。经理人、金融、房地产界精英，他们在职业生涯中积累了大量的财富，追求生活的品位与质量，改善居住条件时，他们会考虑在前景区域。城市的“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好的置业时机和区域价值空间。漳浦城市化、旧城改造扩张以后，这样一群高学历高收入的人群肯定会考虑在前景地段拥有自己的家，他们会选择品质公寓综合体等物业形式。投资人士（来历比较复杂），综合体抗风险能力较强，增值潜8、力大，特别是区域优势明显的项目，低价高卖或用于出租。但是由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，不同买家对综合体住宅要求相差很大。这是一个全新的时代，这个时代的人群有着典型的时代特征。在漳浦，我们不妨从几种购房群体的个性置业方案去把握整个购房群体的共性。个性群体一：单身贵族特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但又盼房心切，随着今后生活的变化将适时地调换住房。置业要求：1.住宅的地理位置；2.户型面积，单身人士没有必要购买大户型，较低的总房价可以使贷款的压力相对小些。3.社区及周边配套。个性群体二：刚需一族特点：新婚夫妇工作时间有限，积蓄不多对房9、屋总价较为关注；置业要求：1.新婚婚房对功能性的关注应该更有预见性，会尽量选择两室的住宅；2.住宅面积及价格控制；3.对社区内及周边的环境、配套要求相对较高个性群体三：成熟家庭特点：成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购买一般以改善为目的。置业要求：1.住宅的地理位置；2.房屋功能的成熟；3.注重项目品质；个性群体四：投资客特点：投资客分为短期投资与长期投资两类，前者靠短期住宅价格波动赚取差价；后者多投资商业或写字楼，以出租形式获利。置业要求：1.住宅地理位置及发展潜力；2.商业或商务成熟区域；个性群体五：SOHO一族特点：公司规模不大、资金有限或处于个人创业期，采用办公、居住两用，既节省资金10、又方便工作。置业要求：1.地理位置；2.项目配套；核心客户群界定：与中心城区零距离的85万常住人口，漳浦核心生活圈将输送四大客源：创业者中高级管理者私企老板白领收入高，有一定资金积累周边企业任职，收入高且及置业条件；稳定，在本区工作及周边生活时间较长，熟悉环境，有固定的工作；刚需人群公务员投资客周边居民有一定置业条件,并渴在本地居住生活时间望改善现有居住环境长，有固定生活圈社的刚需人群；交圈，有稳定的收入。总结：深挖漳浦刚需高端客户群和投资客，高生活指数的人群，有高超购买力。核心客户群现状分析-1创业者、私企老板他们处于人生最黄金的年代，无论是事业上升期还是创业起步期，他们的未来均拥有无限可能11、！核心客户群现状分析-2中高层管理者、白领经过多年积累，追求生活安定，但是工作压力较大；渴望有自己的家，有自己的自由空间。核心客户群现状分析-3公务员、周边居民工作轻松，生活优越，收入稳定，渴望有舒适优越生活。目标客群共性需求创业者、私企老板住宅位置中高层管理者、白领目标客群共性需求房屋功能公务员、周边居民居住品质在漳浦，他们目前还是众多精英中的一个，全力争取事业进步，充满对成功的渴望，对自己的现在和未来充满自信。追求高品质的生活，向往更高层次的生活方式，他们就是想住在新都城市广场的新时代人物。我们的项目本着做好品质和形象的原则，打出漳浦标杆性项目品牌，汲取更多的智识人群。星级品质、领袖引导、12、白金标杆、“东道主”我们拭目以待！1、项目核心策略2、目标客户群定位及解析3、形象定位策略4、阶段推广计划5、营销策略思路(略)A、核心竞争力的挖掘附B、定位策略分析:我们的资源沿着新都发展的轨迹，我们思考项目品牌的形象定位。我们有必要“淡妆浓抹”，进行有效的形象包装和定位。首先，我们要明确项目的核心竞争力！在纵观整个漳浦的综合体市场物业，巨头企业永辉的进驻，某种程度上牵制着本案市场的推广，虽然各个开发商形成一种百家争鸣、百花齐放的局面，但各个项目都均以常规的营销推广手法作为法则，着重推广各自的地理优势及产品功能设计上的卖点，各自要从这2个方面显示自己的独特与优势，表面上看，似乎是营造了各种特13、色，但从内涵上来说并未超出同质化，他们都从自身硬件出发，但欠缺了新理念的支持，从而也就欠缺了新理念的支持以及持续发展的灵魂。而这对项目，无异是一次机遇，由于本项目具有身居中心城区和赶上城区旧城改造这一重大优势。因此，以此为出发点，本项目的核心竞争力就呼之欲出。本项目内涵上的突破，应依托新华都、五星级酒店的入驻，凸显形象和品质的代表；住宅、写字楼市场随之打开，漳浦首站城市综合体，商机无限。重申项目的核心战略加入新都城市广场是级别感的体现和形象力的提升！漳浦市场什么才能体现级别感和身份的象征？一个好的区域、一个标志性写字楼、一个五星级酒店，一个高档住宅区、SHOPPINGMALL。在这里办公和生活14、，是身份也是价值。项目形象口号呼之欲出：星级生活馆，馆吃，馆住，馆玩漳浦首站CITY-HOPSCA释义：1.漳浦面临前所未有的发展机遇，海西城市化进程，古雷港区大跃进。2.品牌酒店的引入：世界知名国际大型酒店管理集团，以五星级品质演绎生活典范。3.新都城市广场汇聚五星级大酒店、新华都购物中心、高档写字楼、住宅及公寓，吃喝娱乐购一体化，成就现代城市综合体。什么是HOPSCA?HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CONVE15、NTION、ARTMENT构成。HOPSCA价值1.巨大的社会效应因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。2.巨大的升值潜力通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，强强联合，创造了新的盈利模式及巨大升值潜力。Hopsca经营特点国外著名项目国外主要特点：城中城精细化：精耕细作，业态丰富，服务和附加值文化先导性：教育程度高，社会自由度高，开放性高。艺术娱乐传媒影响：剧院、博物馆、图书馆、画廊等次主力业态持有化持续性：业主分工，全程经营休闲比重高：30%以上，第三产业70%，城市化70%美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体法国巴黎“拉德芳16、斯”城市综合体日本东京“六本木”城市综合体Hopsca经营特点国内著名项目国内主要特点：复合地产微缩版时间短，粗放型，中低端主体重前期，轻后期：重外观，轻内核地方政府主导，市场化程度低开发商先导，商业较弱前期融资渠道与后端变相通道单一人才紧缺，全程人才和专业人才紧缺。深圳“华润中心”都市综合体北京国贸中心北京西单中粮大悦城HOPSCA，引领未来地产趋势1. 在中国逐步迈向现代化阶段，国外先进的地产开发模式在中国得到实验，并且获得了成功。这也成为未来中国房地产的发展的主流模式。2. HOPSCA这种城市总体地产开发模式在漳州相继得到运用，明发商业广场及万达广场，让这种模式在漳州大获成功，新都城市17、广场的进驻漳浦解决了城市发展的综合配套问题。新都城市广场与HOPSCA酒店式公寓酒店式服务，公寓式管理，hopsca生活中家的归属领地。商务SOHO金领、白领、创业者的梦想出发点，Hopsca生活中商务办公的根据地。大型商场早餐、晚餐、购物、娱乐，hopsca生活中不容缺失的娱乐休闲场所。五星级酒店一个接待商务的最佳场所，不仅是你上班期间享受商务套餐的佳所，更是一个商务上接待的最佳场所。高档住宅拥享城市繁华，彰显身份价值，住在这里，你就是王者。重申项目配套价值项目五大功能，集萃漳浦一城繁华配套；五星级酒店+高档写字楼+商场+公寓+住宅，其包容性、多元性、宽泛性，比肩世界新兴城市综合体，新都城市18、广场，为繁华漳浦贡献一份力量。五星级酒店新都城市广场，以五星级酒店为依托落户于漳浦中心区域。独揽漳浦繁华地段，五星级酒店引领首站奢华生活。高档形象亮相，独特视觉风格。五星级酒店提升新都城市广场尊崇档次。高档写字楼新都城市广场，以高档写字楼集群漳浦商务领袖。漳浦首站，新都城市广场再次塑造它的商务形象，以比肩国际的商务形象，引领漳浦新崛起。购物中心新都城市广场，以商场再创“购物+休闲+娱乐+”城中繁华。漳浦新崛起的现代化城市综合体，再创中心城区的时尚感和都市感。酒店式公寓新都城市广场，以酒店式公寓凸显星级品质，呵护细致生活。当创造的伟大激情化作今天对生活的点滴感悟，走过坚实奋斗的几年，逐渐掌控生活19、的平和与自信，新都城市广场，更注重塑造家的归属感。高档住宅新都城市广场，商住动静分区，尊享繁华中的宁静。住在这里，能感受到的是无与伦比的快乐，享受的是高级别的礼遇，彰显出的是身份的象征，人生之颠峰，非我莫属。新都城市广场，精粹于心，璀璨于形。写字楼、商场、酒店、住宅、公寓五位一体，新都城市广场再掀城市综合体概念。雄踞漳浦繁华城区，位于标杆大道-西大街，毗邻漳浦县政府及行政中心、万新商业广场、漳浦实验中学、漳浦县医院，漳浦西湖公园等，便利生活步行可及。形象定位建议产品（酒店、住宅、写字楼、商业、SOHO）凸显项目形象的高度，才能成为焦点，产品的差异化体现在产品自身所具备的条件和优势，我们现代、我20、们时尚、我们有品质、我们是标杆酒店：五星级酒店，品牌的带动力住宅：尊崇社区，身份象征，地位见证写字楼：标杆性，级别感的体现商业：雄踞中心商圈腹地，商机无限！形象定位建议契机独揽中心商圈腹地，做漳浦“东道主”项目有利优势，我们要充分挖掘，主抓城市综合体，标杆性商圈的建立，我们责无旁贷。形象工程要严格包装，充分汲取漳浦资源养分。形象定位建议资源中心腹地首站商圈，“一站式”城市综合体形象定位建议客群有理想，有眼光，有追求的时代“东道主”！我们需要的是一群对价值观有着充分把握的人，他们很清楚漳浦未来的发展前景，对家的概念有着无尚的责任感。漳浦新时代，需要的是更多的有投资潜力的智识客。1、项目核心策略221、目标客户群定位及解析3、形象定位策略A、推广策略方向疏导4、阶段推广计划B、推广思路分析C、推广周期建议5、营销策略思路(略)D、推广阶段主题诉求附E、媒体策略:我们的资源我们的推广策略方向疏导1. 方向：以新华都SHOPPINGMALL为依托，以五星级酒店星级品质作为推广主方向，先进行形象包装从而达到高效销售，引导性的战略模式，争取第一期销售引爆漳浦市场。2. 原则：鉴于项目所具有的“新华都名牌”特征，我们将采用“营”、“销”分离的手法进行项目推广。营塑造形象销客户导向3. 整体形象包装主题：新都时代，繁华造城-新都城市广场漳浦首站CITY-HOPSCA4. 阶段推广活动为项目蓄客做铺垫，22、可以在项目的相应推广节点举办一些蓄客活动。推广总思路首先，通过项目信息发布，初步树立项目形象。营其次，借助新华都品牌效应，树立项目形象。第三，通过与五星级酒店品牌的联谊，嫁接品牌气质，深化项目精神。最后，通过酒店体验式活动，抢占项目创新价值至高点。导入阶段，借助项目总体信息亮相，进行首次公关活动，完成第一波的客户积累。销在蓄客期，借助新华都品牌效应，进行体验式公关活动来积累客户。第三阶段，开盘期，利用区域优势和圈定客户圈层特征进行意向认购营销。第四阶段持续期，通过媒体和事件营销形式及对自有资源的细致梳理，创造新的需求。推广思路演化营抢爆续收发布信息品牌效应嫁接品牌公关体验迅速传播火爆市场深化形23、象延续价值导入期蓄水期开盘期持续期积借圈借首次公关借助品牌梳理客户借助外力累积客户启动大范围累积客户圈层营销拓展客户销雄踞中心商圈腹地，超级HOPSCA，有效推广和形象包装达到项目的发展价值最大化。本案能采纳的推广手段方阵大众传播新闻公关圈层传播新都城市广场公关活动竞品拦截直销渠道推广周期执行建议（未知）XXXX年XX月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月导入蓄客开盘持续诉求任务：加入新都城市广场是级别感和形象力的提升形象工程：星级生活馆，馆吃，馆住，馆玩漳浦首站CITY-HOPSCA导入期（品牌概念导入，引起关注）主题诉求：星级生活馆，馆你吃喝玩乐！新都城市广场，漳浦首站CITY-H24、OPSCA一、时间：XXXX年X月份到XXXX年X月份二、目标：以新华都品牌概念做文章，导入城市综合体概念，确立项目品牌形象。三、推广策略组合：新闻告知+宣传片+公关活动蓄客期（品牌效应传播，火爆市场）主题诉求：五星级酒店，尊享奢华生活大排场高档写字楼，集聚漳浦商务领袖大型购物商场，再创漳浦一城繁华一、时间：XXXX年X月份到X月份二、目标：以新华都的品牌，建立漳浦高品质的新生活方式，借五星级酒店品牌效应造势，辅之以写字楼、商场、住宅、公寓等进行项目宣传，展示项目独特风采。三、推广策略组合：媒体+公关活动+户外广告开盘期（活动炒作，扩大影响）推广主题：在焦灼等待中进入”新都城市广场“的发售倒计25、时一宅享天下，新都城市广场盛装登场和未来的幸福签约，新都城市广场即将登场一、时间：XXXX年X月份-X月份二、目标：以前期的持续蓄客为基础，以盛大热闹的开盘活动吸引广大客户的关注，使开盘达到销售的火爆业绩。三、推广策略组合：媒体+公关活动+户外广告延续期（冲刺阶段，强化楼盘卖点）推广主题：新都城市广场持续热销中选择在这里安家，是你一生的幸福一、时间：XXXX年X月份二、目标：以强销的广告语进行冲刺，借助已购房客户带动新客户的诞生，保证持续的目标客户群。三、推广策略组合：媒体+公关活动+户外广告一、媒介组合策略根据目标受众所处区域，试销阶段宣传推广重点在漳浦城区推进，进入销售后即在漳浦及周边地区26、范围内宣传。阶段性布置第一周以立体组合全方位媒介进行多点进攻，平面、宣传车、网络、户外广告都可以考虑齐头并进，首先以户外广告到位进行气氛渲染，再以软性新闻和报纸平面大版面推进为主。其后可用频率、中版面进行推广。在中期则软性宣传增多，硬销广告减少密度的方法控制广告投放量并补充广告诉求的不足。最后两周以营销手段诉求再作一次全面宣传，以求万无一失。二、战略性安排（1）前期以形象推广为主；（2）中期以功能性诉求兼形象推广为主；（3）后期以销售手段兼功能性诉求为主。三、媒体建议当今广告媒体种类十分繁多,而且还在不断地涌现。现有媒体如下: 电视、报纸、电台、杂志、电话、单张、车身、路牌、路标、站牌、桥梁、27、直邮、电子邮件、手机短信息、公益活动、体育活动、礼品、展板、名片、网站（网络广告）1、项目核心策略2、目标客户群定位及解析3、形象定位及形象包装策略A、入市时机建议4、阶段推广计划B、营销策略思路探讨思路（略）C、第一组策略分析5、营销策略D、第二组策略分析E、价格策略附:我们的资源管理篇项目销售组织销售采用纵向管理和横向管理相结合的管理模式，同时引进分小组竞争机制，充分调动人员的工作积极性、激发主观能动性营造一个良性竟争的活力团队，其组织架构如下所示：项目总监项目经理现场主管1现场主管2销售专员置业顾问销售专员置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问客服人员客服人员项目销售作业流程-1合同备28、案确认两名专职房管局备人员与房管局案窗口建档缴交窗口对接交易手续费检查核对送往房管财务财务核实合同文本内容窗口备案贴印花税票房款入账清单领取备案合同跟踪罗例明细已备案合同明细送往开发企业签章房管备案进度移交售后送开发企业营销部服务部签收留存项目销售作业流程-2向客户开盘当日或落实产权人及共有权人身份按揭资料整理介绍按揭所需平时定购客户提供资料及附赠按揭所需信息送银行查细及询个人信用是注意事项提供资料明收入证明表格否符合银行贷2份款要求通知签约时再次提醒按揭售后服务部合同备案后复印所需资料跟踪购房准备连同完整签完合同同时的按揭资料提签定购房证明一起提供证明查询结果交售后服务部查询委托书签约当天提29、交连同完整已送银行完整的按揭资料按揭资料送银行审核件数确认送开发企业签章并送开发企业留存项目销售作业流程-3签约时准备抵押签证按揭资料时签约收款时工作流程多准备一份预收相关税费填写签证所需（契税、印花税、纳税申报表提交资料抵押登记费等）财务室填写领取全额发票抵押登记地税窗口报税准备纳税申请表人身份证及合同复印件银行行政中心缴交抵押房管局窗口提交完整资料登记费办理抵押登记项目销售作业流程-4楼盘验收合格后交房工作流程组织接待和物业人员熟悉每栋楼宇通知客户交房填写情况及时发现现场（寄挂号信通知）交房“两书”问题反馈解决跟踪工程业主反应的工程帮助业主整改情况真实情况登记反馈相应部门整改解决看房疑问带领业主看现场验房通知业主交房配合物业办理交房手续汇报完毕！THANKYOU