1、关于xx芭蕾雨商业项目财务管理模式的初步构想【商业地产事业部财务中心】鉴于xx置业已确定的xx芭蕾雨商业项目（以下简称商业项目）年末开业的战略目标，商业地产事业部经反复论证，已初步形成商业项目委托管理的合作模式构想。即，以商业地产事业部商业平台为管理依托，成立专业的商业管理公司（以下简称商管公司），xx置业与商管公司签订委托管理合同，委托商管公司全面承担商业项目筹备、经营和全方位管理工作，xx置业向商管公司支付管理费，以维持商管公司的正常运营。在依托于xx置业财务管理中心一体化全面预算管理的前提下，本着财务管理作为企业管理核心的指导思想，兼顾委托管理合作模式的特点以及商业项目的行业特性，特提出2、以下初步构想。一、 构想原则与要点1、 商业项目财务三级管理原则：在【xx置业财务管理中心】管理体系下，以【xx置业财务管理中心】为主导，【商业地产事业部财务】直接管理，【商业项目财务】项目管理的三级商业财务管理平台与体系。2、 要点一：考虑商业项目的行业特殊性和业务复杂性，【商业项目】设立独立的【财会信息部】，独立完成商业项目经营中的业务环节财务信息工作和会计核算工作，纳税事项由【xx置业】合并处理3、 要点二：在【xx置业】财务管理体系中，【商管公司】和【商业项目】经营成果和财务成果以独立核算主体完成财务报告，按管理级次上报【商业地产事业部】和【xx置业财务中心】。二、 委托管理模式主要内3、容简述(一) 经营主体：委托管理模式下的【xx置业】作为物业的持有方，是必然的经营主体，同时也是【商业项目】的经营收益主体和纳税主体。(二) 管理主体和运营管理方式：1. 管理主体：【商管公司】是商业项目的管理主体，全面承担和完成商业项目筹备、经营和管理工作2. 运营管理方式：接受【商业地产事业部】管理和考核，【商业项目】执行【商业地产事业部】制定和审批的经营模式、经营政策、招商政策、物业运营政策、年度预算及资金计划等方面工作安排。(三) 行政隶属：【商管公司】及【商业项目】高管人员劳动关系隶属于【商业地产事业部】，其他人员劳动关系隶属于【商管公司】，其行政管理关系亦如此。(四) 经营模式：出4、租模式（固定租金、销售抽成租金）和联营销售分成模式，1. 销售抽成租金：不设固定租金，以月度销售额为基数按照约定比例计算销售抽成作为租金收益。2. 联营销售分成：以月度销售额为基数按照约定比例计算销售抽分成作为销售收入，其余部分作为商户结算额。(五) 管理权限：【商管公司】暨【商业项目管理团队】作为【商业项目】的实际管理方，行使独立的管理权限，包括按照额度和性质界定的资金审批权限、合同签署权限以及经营政策制定和调整权限，界定范围内的行政管理权限和人事管理权限。权限界定和授权的权力归属于商业地产事业部和xx置业。三、 财务管理模式内容构想(一) 管理模式简述 在【xx置业】财务体系下，接受【商业5、地产事业部】财务直接管理，全过程参与【商业项目】经营，独立核算【商业项目】会计数据，独立编制执行预算及资金计划，形成独立汇报的财务报告主体的商业项目三级财务管理模式。纳税事项由xx置业完成。(二) 部门职能及架构设置构想1.财会信息部财务职能：1) 制度、流程建设：财务、会计管理管理手册管理细则工作流程应用表单；2) 预算、核算工作：商管公司及商业项目预算及核算工作；3) 资金管理：商管公司及商业项目资金计划编制及资金收支管理工作；4) 结算管理：商业项目销售对账、租费计算、催缴及收取、商户货款结算工作；5) 账务核对：商户销售款、缴存、核对，PQS票据核对工作；6) 发票管理：发票领用、登记6、保管、缴销以及进项税票认证工作；7) 税务工作：商管公司税负计算，申报、缴存及商业项目流转税计算提报工作；8) 财务监管：商管公司及商业项目日常财务管理包括所有收、支的审核工作；9) 银行事务：银行收款及服务事项处理；10) 资产管理：商管公司及商业项目财产物资的登记与管理工作；11) 培训工作：各部协作人员、客服及商户收银员制度、流程、系统培训工作。 2.信息系统管理1) 商业信息制度建设，建立信息模块和系统操作的各项制度和标准化流程；2) 商业信息系统建设：信息系统的实施、管理和维护；3) 信息系统培训：收银员、公司员工、新入职员工培训及考核；4) 服务器、交换机等设备的维护管理；5) 7、商业数据处理工作：整理分析、前台POS数据的日结、常规数据的调整处理、商业数据的备份、商业数据的归档、保存处理工作；6) 商业项目的日常信息化工作：解决软件常出现的题、日常PC设备维护等；3. 部门架构设置构想(三) 主要管理职能的实现方式1. 商户合作信息收集：招商部终端录入签约商户合作条件信息，财务据以作为审核及执行依据；2. 商户经营数据收集：统一为商户配置POS机具，并提供前台收款系统，连接到商业项目的业务系统；3. 联营商户交款核对：商户统一将营业款（现金）缴存指定银行（夜间金库），商管公司财务与银行人员次日点核数量，不核金额，确认金额以商户填写的缴款单数额为准。单据双方收存，POS8、手续费商户承担。4. 经营数据财务收集：业务系统汇集各商户销售数据，根据需要自动或手动传输到财务系统中以供应用；5. 杂项数据财务收集：各杂项数据发生部门终端录入，根据需要自动或手动传输到财务系统中以供应用；6. 收款结算数据传输：应用业务及财务系统获取商户租金、杂费以及结算数据，利用信息系统向商户通告。针对租赁商户通过营运部下发纸质收款通知，联营商户由商户自行确认结算事项，未确认商户相应期间不予结算。7. 财务收集实现方式：财务部与各业务部门协同制定所有业务发生、审批、操作及数据归集流程是为操作控制手段。(四) 涉及经营主体的业务事项操作模式1. 专用账户管理：依据收支两条线管理原则，xx置9、业在商业项目合作银行开设并授权使用两个专用账户用于商业项目收支资金管理。2. 发票相关事项：xx置业代为或协助申购零售发票、增值税发票、税控机和发票认证设备，提供加盖财务章的收据四、 管理现状待决事项1. 结算资金审批：联营分成经营模式的存在，使大量预计算商户资金沉淀在商业项目账户，在xx置业资金管理范围中是否包含这一部分结算款。是否可以由商管公司自行安排？2. 资金归集：收入资金沉淀在商管公司账户，经营涉及的流转税和所得税缴纳的纳税资金是否要拨入xx置业，是否归入资金计划？3. 资产管理核算主体：xx置业作为商业项目和开发项目的唯一纳税主体，商业物业资产在哪个用户下核算（JDE还是EBS）4. 财务软件用户级次:5. 商管公司投资主体: