1、价值双享下的财务管理,2018年3月,1,双享数据展示,16,659，4倍2,734，31%,2,主席指示,“项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践。”,速度效率效益,“以价值双享为核心驱动经营，而公司经营的追求是实现自有资金回报最大化和保证利润持续不断地增长。”,3,第一篇 双享制度解读,4,1.1 成就共享达成条件,强激励制度,基本条件：进入门槛,一年内实现自有资金投入回正（含开发贷款、无担保前融）,计提条件：奖金落地,回笼资金自2、有资金投入+年化自有资金投入30%（项目使用集团投入资金利率，高息）经营性净现金流为正且预估持续为正（经营性活动自负盈亏）,一线城市（北上广深主城区）项目回正截止时间为20个月,5,1.2 成就共享起算时间,合作协议/土地合同日期,第一笔款项投入日期,投入达3,000万时间点,股权过户（工商变更）日期,孰早原则,集团以任何形式投入或集团其他公司代付款到位之日起算；若地块取得前，支付保证金或共管资金小于等于3,000万的，起算时点递延至摘牌或股份过户（股权收购方式）;若该保证金或共管资金在人民币3,000万元以上，但项目未实质获取，可根据实际情况向集团申请延期起算点（翡翠湾，但自动延期后，起算点3、延期管控趋严）；延期二次，区域总、执行总裁及项目总的奖金打8折；三次延期，打六四折；其他人不调整,6,1.2 成就共享到期时间,到期日的特别规定,集团规定：一年期资金不能回正的项目，可适当延长到期时间，延期3个月的项目不需要申请，延期4个月及以上的需莫总审批区域要求：按一年实现资金回正，达成成就共享为考核要求,注意：与起算时间延期的差异,1.3 成就共享计算公式,=（净利润-年化自有资金投入 30%）计提比例,利润是前提,年化投入=投入资金（占用天数/365),例：A项目2017年1月1日由区域主导获取，并投入3亿自有资金，项目周期净利润1.6亿,区域主导：20%集团主导：10%-15%,工资4、以外的重要收入来源之一！年终奖直接依据,1.3 成就共享计算公式,成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入 30%）20%成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入 15%）10%,一、二线高地价项目,一、二线高地价项目（即周期总货值/土地成本2.0）需在定案后5天内选择以下两种方式参与成就共享激励考核，并向财务资金中心备案，一经备案不得变更。,强/弱（不担保）前融项目,强担保前融项目，若贷入时间在2016.7.11之后，则只可选择方案一参与成就共享激励；弱（不）担保前融项目，若贷入时间在2016.7.11-2017.8.30之间，则只可选择方案一参与成就共享激励；若贷入时间在2017.8.305、日之后，则可从以下两个方案二选一，但须在项目获取后一周内上报选择方案，且一经选择不可更改。,方案一：成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入 30%）20%方案二：成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入 30%）15%,9,例一：利润与去化平衡,净利率降低2%，但因去化快，资金回笼多，使年化自有资金投入减少1亿，成就共享会多200万！,例二：不同资金杠杆对奖金的影响,关键：追求资金效益最大化，把握利润与去化回款的平衡！,1.3 成就共享把握平衡,1.4 成就共享奖金分配及亏损处理,2016 年以后获取项目亏损处理的20%，由区域总、执行总裁、项目总承担区域总裁：40%区域执行总裁：30%项目6、总经理：30%,11,同心共享,成就共享,同股同权，同心同责收益共享，风险共担,同股同权，同心同责收益共享，风险共担,2.1 同心共享 VS 成就共享,成就共享的升华,VS,作为项目的股东，与集团、合作方同股同权同责，利益共享、分享共担,个人股东,XX碧桂园,投入,获取后15天,2.2 同心共享钱怎么投？,13,强制跟投人员,满足最低投资额,区域必投人员,区域成本负责人不低于5万片区/项目开发、工程、财务负责人不低于3万,自愿跟投人员，结合自身情况，原则上按5万及整数倍投资强投人员需现金投入强投金额投资有风险，花钱需谨慎,2.3 同心共享投多少？,14,2.4 同心共享资金峰值,项目实现现金净7、流入前的所有资金流出,一般经营性支出：土地、规费、工程款等,资金峰值,（谨慎性原则，避免二次募集）,股权转让款、给合作方垫资/借款/委贷,未实质提款的融资、返还款项，不得抵减,15,2.5 同心共享钱怎么回（本金）,已开盘销售,经营净现金流为正且预估持续为正,仅返还本金,（超额分配资金不得返还；前端融资回笼资金不得返还）,区域总裁担保,以借款形式操作借款为零利率,2.5 同心共享钱怎么回（预分红）,去化率80%,经营净现金流为正且预估持续为正,回款净利润的50%,（首次申请之后，每半年可再申请一次）,成就共享审批完成,未变现大宗资产(车位、综合楼、学校等)要调减净利润,2.5 同心共享钱怎么回8、（清算分红）,所有建设工程已竣工和结算,去化率95%,分配总利润的95%,（超额分配资金需归还项目）,交房率95%,先于集团退出，投资有保障！,2.6 同心共享退出,强制跟投人员和自愿跟投人员须向同心共享制度管理委员会提出申请，获批后方可退出；8%年化收益率含20%个人所得税，退出时由公司代扣；特殊情况是指员工家庭发生如疾病、意外身亡等。,第二篇“价值双享”下的财务管理,巴菲特：人生就像滚雪球，最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。,经典投资案例,发掘潜在投资对象，持续、滚动地投资,1.1 经营理念巴菲特的生意经,“很长的坡”,“很湿的雪”,“滚雪球的速度”,房地产行业,双享项目,资金周转率,1.9、2 经营理念巴菲特的生意经,所谓的湿雪，指的是在合适的环境中投入能不断滚动增长的资金所谓的长坡，指的是能让资金有足够的时间滚大变强的企业,1.3 经营理念我们的生意经,资金高周转，追求合理利润平衡资金高周转与项目利润率，以获取最大效益,投入资金,假设净利润率,年周转次数,总收益,1.4 项目公司存在的目的和意义,项目公司,每个项目实现资金高周转，持 续为集团贡献现金流。,作为经营的实体，追求合理利 润，才能实现股东资本增值。,项目做大规模，支撑集团上市 业绩。,2.1 资金高周转投资布局,优化投资布局，赢得先机,项目布局在哪里？,（地段很重要！）,人口、资金双流入,公共配套资源成熟度,回归居住10、的本质，可自住可出租,项目布局对了，才有了资金高周转的前提！,2.2 资金高周转产品布局,关注资产结构，优化产品布局,单个项目结构如何？,项目的货值结构、利润占比结构,住宅、商铺、综合楼、车位需关注的事项,配置有效的资产结构，建造适销对路的产品，是快速销售、快速回笼、快速资金为正的基础,2.3 资金高周转产品布局（住宅）,住宅，不仅要抢开盘，更需要关注积存,虽然目前去化率高，但提前销售的难度在逐渐增加，部分城市需要竣工后才能售楼，要考虑产品和户型结构，平衡搭配；住宅积存越久去化难度越大，越难卖出高价和溢价！若考虑资金成本，这些资产相当于时候在贬值！,2.4 资金高周转产品布局（商铺）,商铺设计11、接地气，避免利润押宝在商铺,设计要接地气，充分考虑一层/多层、临街/内街、面积大小、进深/面宽、柱网结构等多维度信息；综合考虑项目利润结构，项目利润不能压在上铺上。,同心共享项目总体情况已开盘的项目平均商业利润占项目全周期利润的比重为9.5%；如商业仅能卖出50%，未售商业吞噬项目利润，则年化自有资金收益率下跌。,商业利润占比较高的项目,2.5 资金高周转产品布局（综合楼）,综合楼，早策划早盘活,项目应在前期策划时，综合展示区综合楼条件制定售楼部方案，控制面积，考虑用物业用房、商铺等做售楼部；售楼部难去化，建好后需尽快策划如何盘活销售、减少资金沉淀；产品去化与是否单独建售楼部并无太大直接关联，12、重点还是在产品本身。,售楼部面积较大的典型项目,2.6 资金高周转产品布局（车位）,车位吞噬利润，吃掉奖金,投资阶段降低车位配比、减少地下车位占比；设计阶段注重地下室规划，提高使用效率；开发阶段结合住宅去化、车位配比情况，灵活制定销售策略，采取捆绑销售、搭售、买房送车位券等形式。,双享制度：在申请结算阶段成就共享奖金和同心共享分红时，对未销售的车位，需按其成本的50%调减净利润。,未售车位对成就共享奖金的影响,2.7 资金高周转资金方案,优化资金组合/回笼方案，实现高周转,拿地阶段资金组合方案（开发贷）,股东资金,借款资金,项目净利润,年化收益率,10,000,3,000,0,7,000,5,13、000,4,300,50%,143%,备注：7,000贷款一年，年利率10%，利息为700万元。,开盘前资金回笼方案,付款方式：低首付、按揭、公积金,2.8 资金高周转运营质量,提高运营质量，资金高周转才有保障,追求高的去化率,2.9 资金高周转运营质量,以销定产，不散卖,工程款提前支付成就共享奖金至少减少280万户型无法再调整,五个半月内，百分百回笼项目投入的资金（包括贷款），再在半个月内投入下一个新项目。项目未来的建筑费用、还贷等用销售款支付，如此，项目可做三年、五年、十年。,目标,3.1 追求合理利润规范销售,规范销售，合理控制,3.2 追求合理利润成本费用控制,有效控制成本费用，合理开14、支,4.风险把控，品牌落地,关注合作方履约能力，规避风险,提前介入，切勿让法务和税务在谈判结束后、合同起草环节才进入避免帮助合作方偷逃税款，将风险留给碧桂园评估公司承受风险的能力和资金安全，再设计交易模式和合同坚持同股同权同责，不要被合作方当杠杆使用,抓品质，树品牌,维护客户关系，赢得口碑相传保证工程质量，树立公司品牌实现完美交楼，利润落袋为安,第三篇 案例分享,滚投效应,3.1 成功案例解析,投入时间2015年8月12日开盘 2015年8月22日资金回正 2015年9月7日,投入资金峰值850万元摘牌至资金回正时间 1个月,总货值 20.46亿元净利润率 15.5%,净利润=20.45亿元x15、16.2%*5.1%=1,687万元,年化自有资金投入=41万元（每一笔投入或回笼资金365 x投入或回笼时间至实现资金为正时间间隔）,年化自有资金收益率=1,687 41=4114%静态收益率=1,687/850=198%投1元，周期可分1.98元实现成就共享奖金2,555万,合作项目，碧桂园方占51%股权，区域投资公司占比5.1%；,定案预测：6个月资金可正回笼、年化自有资金收益率可实现156%,3.2 失败案例解析,拿地,开盘,2015.12.29,2017.5.8,股东资金回正,2016.9.24,开工,2016.3.1,5.4亿峰值，合作方不投入同心共享投入304万,成就共享1年期,2016.12.28,成就共享失败年化资金回报率40%,推货去化率不足50%,2个月开工,9个月开盘,12个月成就共享未达成,17个月实现股东资金回正,定案拿地时预计成就共享奖金3,450万，同心共享年化回报率132%,