1、太太原原项项目目规规划划指指标标序序号号 项项目目面面积积(平平方方米米)面面积积(亩亩)备备注注1 1占占地地面面积积9416494164141.25141.251.1XX占地面积2564138.46138.85138.851.2我方占地面积66923100.391.3二层楼占地面积16002.402 2容容积积率率4 43 3建建筑筑面面积积3766553766551212其中住宅面积26529570.43%XX商业面积10000026.55%住宅底商面积113603.02%4 4地地下下室室面面积积8370083700(4.1+4.2)(4.1+4.2)4.1商业地下室36000XX地下2、室4.2住宅地下室477005 5总总建建筑筑面面积积4603554603553+43+46 6建建筑筑密密度度30%30%7 7绿绿地地率率30%30%92564450土地拍卖成交价624811658.8431职工安置费2406.3718774中介费80021.239591二层楼拆迁费200053.098979契税187449.765294拍卖交易费62516.588431合计68020楼面地价18061 1、项项目目工工程程计计划划横横道道图图序序号号项项目目名名称称进进度度安安排排20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年上上半半3、年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年1一期施工期2一期住宅及公寓销售期3一期商业销售期4二期放工期5二期住宅及公寓销售期6二期商业销售期2 2、成成本本估估算算表表序序号号分分项项名名称称建建筑筑面面积积(平平方方米米)单单位位成成本本(元元/平平方方米米)费费用用合合计计（万万元元 ）备备注注1 1前前期期费费用用360003600078782812811.1勘察设计费36000702521.3临时设施费360005181.4可研费用360003112 2建建安安成成本本3600036000260026009,3609,36034、 3基基础础设设施施建建设设费费36000360002802801,0081,0084 4公公共共配配套套设设施施建建设设费费3600000暂不考虑5 5管管理理费费用用36000360004747169169按按400400万万元元/年年估估算算,共共计计2.52.5年年6 6不不可可预预见见费费3600036000103103371371按按1-41-4项项的的2%2%估估算算7 7开开发发期期税税费费36000260936市政配套费、报建费8 8成成本本合合计计36000336812,12512,125172 2、成成本本估估算算表表序序号号分分项项名名称称建建筑筑面面积积(平平方方米米5、)单单位位成成本本(元元/平平方方米米)费费用用合合计计（万万元元 ）备备注注1 1土土地地成成本本1000001000001806180618,05918,0591.1+1.21.1+1.21.1交易价格100000165916,588共10万平米,每平米约1896元1.2交易契税10000050498土地出让金的3%1.3拍卖交易费10000017166土地出让金的1%1.4职工安置费100000664共240万元,折合楼面价约7元/1.5其它费用10000021212共800万元,折合楼面价约24元/1.6二层楼拆迁费10000053531共2000万元,折合楼面价约61元/2 2前前期6、期费费用用1000001000001071071,0711,0712.1勘察设计费136000709522.2三通一平费256414102.3临时设施费1360005682.4可研费用1360003413 3建建安安成成本本1360001360003300330044,88044,8803.1地上建安成本100000355235,520(3.1.13.1.3)3.1.1建筑工程100000177617,7603.1.2安装工程100000142114,2083.1.3装饰工程1000003553,5523.2地下建安成本3600026009,3604 4基基础础设设施施建建设设费费1000007、1000003943943,9433,9434.1小区市政配套13600028038084.2园林绿化及铺装8974150135按占地面积的35%估算5 5公公共共配配套套设设施施建建设设费费10000000暂不考虑6 6管管理理费费用用1000001000004747465465按按400400万万元元/年年估估算算,共共计计2.52.5年年7 7不不可可预预见见费费1360001360001001001,3591,359按按1-41-4项项的的2%2%估估算算8 8开开发发期期税税费费1360003004,080市政配套费、报建费9 9成成本本合合计计100000738673,85773,8、8571111010销销售售收收入入100,0008,99389,926计容积率建筑面积销售收入10.110.1商商业业销销售售收收入入105,0007,57079,485含地下5000平方米公摊10.210.2车车位位销销售售收收入入31,0003,36810,441扣除5000平方米的商业公摊1111营营业业税税及及附附加加4,9911212营营业业税税后后收收入入84,9351313毛毛利利润润11,0782 2、成成本本估估算算表表序序号号分分项项名名称称建建筑筑面面积积(平平方方米米)单单位位成成本本 (元元/平平方方米米)费费用用合合计计（万万元元 ）1 1土土地地成成本本27669、552766551806180649,96149,9611.1交易价格2766551659165945,8931.2交易契税27665550501,3771.3拍卖交易费27665517174591.4职工安置费2766556 61761.5其他费用27665521215881.6两层楼拆迁补偿费27665553531,4692 2前前期期费费用用27665527665592922,5572,5572.1勘察设计费324355702,2702.2三通一平费685234272.3临时设施费32435551622.4可研费用3243553973 3建建安安费费用用2766552766551853110、85351,26551,2653.1住宅265295150039,7943.2住宅底商面积1136017001,9313.3地下室4770020009,5404 4基基础础设设施施建建设设费费2766552766553543549,8014.1小区市政配套3243552809,0824.2园林绿化及铺装479661507195 5公公共共配配套套设设施施建建设设费费276655006 6管管理理费费用用27665527665548481,3357 7不不可可预预见见费费27665527665582822,2728 8财财务务费费用用27665527665546646612,9038.1土地利息11、27665538410,6178.2建筑成本利息276655832,2869 9开开发发期期税税费费3243551304,2171010营营业业税税及及附附加加27665544112,2111111销销售售费费用用2766552396,6011212成成本本合合计计2766555535153,123153,1231313销销售售收收入入231,0951414毛毛利利润润77,9721515毛毛利利润润率率50.92%1616土土地地增增值值税税23,3921717所所得得税税13,6451818净净利利润润40,9351919净净利利润润率率26.73%2020投投资资额额54,961212112、投投资资回回报报率率74.48%2222年年投投资资回回报报率率21.28%备备注注1.1+1.2+1.31.1+1.2+1.3450万元/亩土地出让金的3%土地出让金的1%共240万元,折合楼面价约7元/共800万元,折合楼面价约24元/共2000万元,折合楼面价约61元/由于本项目公建较高,部分提高设计费按占地面积的70%估算暂不考虑按按400400万万元元/年年估估算算,共共计计4.54.5年年按按1-41-4项项的的2%2%估估算算按2.5年计息,按8.5%计息(高于银行利率1%)第一期按住宅40%开发体量计息,计息期1年市政配套费、报建费销售收入的5.55%销售收入的3%111(1413、/12)增值额的30%估算(14-16)*25%(14-16-17)(18/12)土地价+5000万元启动资金(18/20)投资期按3.5年估算3 3、项项目目销销售售收收入入与与经经营营税税金金及及附附加加估估算算表表 序序号号 销销售售期期分分项项指指标标合合计计(万万元元)20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年一一销销售售收收入入(万万元元)231,095231,09537,14137,14152,60552,6053,3703,37067,66367,66367,6576714、,6572,6582,6581 1一一期期住住宅宅销销售售收收入入(万万元元)75,39775,39737,14137,14138,25638,2560 00 00 00 01.1一期住宅销售面积()106118530595305900001.2一期住宅销售单价(元/)71057000721000002 2一一期期商商业业销销售售收收入入(万万元元)8,3768,3760 03,2723,2723,3703,3701,7341,7340 00 02.1一期商铺销售面积()4,54401,8181,8189092.2一期商业销售单价(元/)18,432018,00018,54019,0803 315、XXXX销销售售收收入入(万万元元)11,07811,0780 011,07811,0780 00 00 03.1XX销售面积(万元)003.2XX销售单价(万元)004 4二二期期住住宅宅销销售售收收入入(万万元元)123,362123,3620 00 00 060,88560,88562,47762,4770 04.1二期住宅销售面积()159,17779,58979,5894.2二期住宅销售单价(元/)65007,6507,8505 5二二期期商商业业销销售售收收入入(万万元元)12,88212,8820 00 00 05,0445,0445,1805,1802,6582,6585.1二16、期商业销售面积()6,8162,7262,7261,3635.2二期商业销售单价(元/)18,90018,50019,00019,500二二销销售售税税费费18,81118,8113,1763,1763,5513,5512882885,7855,7855,7855,7852272271营业税及附加(万元)12,2112,0612,3051873,7553,7551482销售费用(万元)6,6011,1141,2461012,0302,03080三三净净销销售售收收入入(万万元元)212,283212,28333,96633,96649,05549,0553,0823,08261,87861,817、7861,87261,8722,4312,4314 4、项项目目投投资资计计划划估估算算表表序序号号 分分期期 项项目目合合计计20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年1 1投投资资总总额额153,123153,12364,42864,42818,48418,48432,46232,46224,62824,62813,12013,1201.1土地成本49,96149,96100001.2前期费用2,5572,55700001.3建安费用51,2655,12710,25311,27812,30412,3041.4基础设施建设费9,80118、3,92105,881001.5公共配套设施建设费0000001.6管理费用1,3353003003003001351.7不可预见费2,2724544544544544541.8财务费用12,90304,3018,602001.9开发期税费4,2172,10802,108001.10营业税及附加12,21102,0612,4927,5101481.11销售费用6,60101,1141,3474,060802.02.0资资金金筹筹措措0 0000002.1自有资金0 0000002.2借贷资金2.3销售收入再投入2,2226 6、损损益益及及利利润润分分配配表表(单单位位:万万元元)序序号号 项19、项目目20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合计计1 1销销售售收收入入0 037,14137,14155,97555,975135,320135,3202,6582,658231,095231,0952 2项项目目投投资资64,42864,42818,48418,48432,46232,46224,62824,62813,12013,120153,123153,1232.1地价49,961000049,9612.2前期费用2,55700002,5572.3建安费用5,12710,25311,27812,30412,30451,220、652.4基础设施建设费3,92105,881009,8012.5公共配套设施建设费0000002.6管理费用3003003003001351,3352.7不可预见费4544544544544542,2722.8财务费用04,3018,6020012,9032.9开发期税费2,10802,108004,2172.10营业税及附加02,0612,4927,51014812,2112.11销售费用01,1141,3474,060806,6015利润总额-64,42818,65723,513110,692(10,462)77,97277,9726毛利润率50.92%50.92%7土地增值税增值部分*21、30%23,39223,3928所得税(5-7)*25%13645136459税后利润5-7-8409354093510税后利润率26.73%26.73%49.32%7 7、现现金金流流量量表表（单单位位：万万元元）序序号号 项项目目 分分期期20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合计计1 1现现金金流流出出64,42864,42818,48418,48432,46232,46224,62824,62850,15750,157190,160190,1601.1土地成本49,961000049,9611.2前期费用2,557000022、2,5571.3建安费用5,12710,25311,27812,30412,30451,2651.4基础设施建设费3,92105,881009,8011.5公共配套设施建设费0000001.6管理费用3003003003001351,3351.7不可预见费4544544544544542,2721.8财务费用04,3018,6020012,9031.9开发期税费2,10802,108004,2171.10营业税及附加02,0612,4927,51014812,2111.11销售费用01,1141,3474,060806,6011.12土地增值税23,3921.13所得税13,6452 2现现金23、金流流入入0 037,14137,14155,97555,975135,320135,3202,6582,658231,095231,0953当期现金流量-64,42818,65723,513110,692-47,49940,9354累计净现金流量-64,428-45,771-22,25888,43440,9355当期净现值(基准收益率=10%)-64,42816,96119,43283,165-32,4426累计净现值-64,428-47,467-28,03555,13022,687附：财务内部收益率27.60%财务净现值22,687财务投资回收期(年)3.3项项目目开开发发利利润润估估算算24、表表序序号号项项目目金金额额(元元)1销售收入231,0952总投资成本153,1233利润总额77,9724土地增值税23,3925所得税 13,6456净利润40,9357税前利润率50.92%8税后利润率 26.73%9投资回报率74.48%10年投资回报率21.28%地地价价敏敏感感性性分分析析地价(万元/亩)总投资(万元)总成本(万元)税前利润(万元)税前利润率(万元)税后利润税后利润率投资回报率年投资回报率40049,658146,58384,21657.45%44,21330.16%89.03%25.44%42051,779149,19981,72054.77%42,90328.25、76%82.86%23.67%45054,961153,12377,97250.92%40,93526.73%74.48%21.28%50060,264159,66371,72844.92%37,65723.59%62.49%17.85%55065,568166,20265,48439.40%34,37920.69%52.43%14.98%60070,871172,74259,23134.29%31,09618.00%43.88%12.54%66177,341180,72151,61428.56%27,09714.99%35.04%10.01%地价(万元/亩)XX楼面地价(元/平米)除地价外成26、本(元/平米)整体销售均价(元/平米)分项单价(元/平米)总价(万元)除地价外商业售价(元/平米)400161455768754商业7343875425729地下车位3368420169155778850商业7434884985743地下车位3368450180655808993商业7570899265764地下车位3368500199855849231商业7797923095799地下车位3368550218955879469商业8024946935835地下车位3368600238155919707商业8250970665869地下车位3368661261555969997商业8527999745912地下车位3368注:商业销售面积指地上10万+地下5000公摊后,共105000平方米;XX部分毛利润益率约15%