1、太太原原项项目目规规划划指指标标序序号号 项项目目面面积积(平平方方米米)面面积积(亩亩)备备注注1 1占占地地面面积积9416494164141.25141.251.1XX占地面积2564138.46138.85138.851.2我方占地面积66923100.391.3二层楼占地面积16002.402 2容容积积率率3.53.53 3建建筑筑面面积积3295733295731212其中住宅面积21821366.21%XX面积10000030.34%住宅底商面积113603.45%4 4地地下下室室面面积积7520075200(4.1+4.2)(4.1+4.2)4.1商业地下室36000XX地2、下室4.2住宅地下室392005 5总总建建筑筑面面积积4047734047733+43+46 6建建筑筑密密度度30%30%7 7绿绿地地率率30%30%92564450土地拍卖成交价624811895.8207职工安置费2407.2821456中介费80024.273819二层楼拆迁费200060.684547契税187456.874622拍卖交易费62518.958207合计68020楼面地价20641 1、项项目目工工程程计计划划横横道道图图序序号号项项目目名名称称进进度度安安排排20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年上上半3、半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年1一期施工期2一期住宅及公寓销售期3一期商业销售期4二期放工期5二期住宅及公寓销售期6二期商业销售期2 2、成成本本估估算算表表序序号号分分项项名名称称建建筑筑面面积积(平平方方米米)单单位位成成本本(元元/平平方方米米)费费用用合合计计（万万元元 ）备备注注1 1前前期期费费用用360003600078782812811.1勘察设计费36000702521.2临时设施费360005181.3可研费用360003112 2建建安安成成本本3600036000260026009,3609,3604、3 3基基础础设设施施建建设设费费36000360002802801,0081,0084 4公公共共配配套套设设施施建建设设费费3600000暂不考虑5 5管管理理费费用用36000360004747169169按按400400万万元元/年年估估算算,共共计计2.52.5年年6 6不不可可预预见见费费3600036000103103371371按按1-41-4项项的的2%2%估估算算7 7开开发发期期税税费费36000260936市政配套费、报建费8 8成成本本合合计计36000336812,12512,125172 2、成成本本估估算算表表序序号号分分项项名名称称建建筑筑面面积积(平平方方米5、米)单单位位成成本本(元元/平平方方米米)费费用用合合计计（万万元元 ）备备注注1 1土土地地成成本本1000001000002064206420,63920,6391.1+1.21.1+1.21.1交易价格100000189618,958共10万平米,每平米约1896元1.2交易契税10000057569土地出让金的3%1.3拍卖交易费10000019190土地出让金的1%1.4职工安置费100000773共240万元,折合楼面价约7元/1.5其它费用10000024243共800万元,折合楼面价约24元/1.6二层楼拆迁费10000061607共2000万元,折合楼面价约61元/2 2前前6、期期费费用用1000001000001071071,0711,0712.1勘察设计费136000709522.2三通一平费256414102.3临时设施费1360005682.4可研费用1360003413 3建建安安成成本本1360001360003300330044,88044,8803.1地上建安成本100000355235,520(3.1.13.1.3)3.1.1建筑工程100000177617,7603.1.2安装工程100000142114,2083.1.3装饰工程1000003553,5523.2地下建安成本3600026009,3604 4基基础础设设施施建建设设费费100007、01000003943943,9433,9434.1小区市政配套13600028038084.2园林绿化及铺装8974150135按占地面积的35%估算5 5公公共共配配套套设设施施建建设设费费10000000暂不考虑6 6管管理理费费用用1000001000004747465465按按400400万万元元/年年估估算算,共共计计2.52.5年年7 7不不可可预预见见费费1360001360001041041,4111,411按按1-41-4项项的的2%2%估估算算8 8开开发发期期税税费费1360003004,080市政配套费、报建费9 9成成本本合合计计100000764976,488768、,4881111010销销售售收收入入100,0009,31393,128计容积率建筑面积销售收入10.110.1商商业业销销售售收收入入105,0007,87582,688含地下5000平方米公摊10.210.2车车位位销销售售收收入入31,0003,36810,441扣除5000平方米的商业公摊1111营营业业税税及及附附加加5,1691212营营业业税税后后收收入入87,9601313毛毛利利润润11,4712 2、成成本本估估算算表表序序号号分分项项名名称称建建筑筑面面积积(平平方方米米)单单位位成成本本 (元元/平平方方米米)费费用用合合计计（万万元元 ）1 1土土地地成成本本2299、5732295732064206447,38147,3811.1交易价格2295731896189643,5231.2交易契税22957357571,3061.3拍卖交易费22957319194351.4职工安置费2295737 71671.5其他费用22957324245571.6两层楼拆迁补偿费22957361611,3932 2前前期期费费用用22957322957393932,1242,1242.1勘察设计费268773701,8812.2三通一平费685234272.3临时设施费26877351342.4可研费用2687733813 3建建安安费费用用229573229573185110、185142,50342,5033.1住宅218213150032,7323.2住宅底商面积1136017001,9313.3地下室3920020007,8404 4基基础础设设施施建建设设费费2295732295733593598,2454.1小区市政配套2687732807,5264.2园林绿化及铺装479661507195 5公公共共配配套套设设施施建建设设费费229573006 6管管理理费费用用22957322957358581,3357 7不不可可预预见见费费22957322957387872,0058 8财财务务费费用用22957322957352252211,9808.1土地利11、息22957343910,0698.2建筑成本利息229573831,9119 9开开发发期期税税费费2687731303,4941010营营业业税税及及附附加加22957344710,2531111销销售售费费用用2295732415,5421212成成本本合合计计2295735875134,863134,8631313销销售售收收入入196,2141414毛毛利利润润61,3511515毛毛利利润润率率45.49%1616土土地地增增值值税税18,4051717所所得得税税10,7361818净净利利润润32,2091919净净利利润润率率23.88%2020投投资资额额52,38121212、1投投资资回回报报率率61.49%2222年年投投资资回回报报率率17.57%备备注注1.1+1.2+1.31.1+1.2+1.3450万元/亩土地出让金的3%土地出让金的1%共240万元,折合楼面价约7元/共800万元,折合楼面价约24元/共2000万元,折合楼面价约61元/由于本项目公建较高,部分提高设计费按占地面积的70%估算暂不考虑按按400400万万元元/年年估估算算,共共计计4.54.5年年按按1-41-4项项的的2%2%估估算算按2.5年计息,按8.5%计息(高于银行利率1%)第一期按住宅40%开发体量计息,计息期1年市政配套费、报建费销售收入的5.55%销售收入的3%111(113、4/12)增值额的30%估算(14-16)*25%(14-16-17)(18/12)土地价+5000万元启动资金(18/20)投资期按3.5年估算3 3、项项目目销销售售收收入入与与经经营营税税金金及及附附加加估估算算表表 序序号号 销销售售期期分分项项指指标标合合计计(万万元元)20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年一一销销售售收收入入(万万元元)196,214196,21430,55030,55046,20946,2093,3703,37056,85856,85856,569514、6,5692,6582,6581 1一一期期住住宅宅销销售售收收入入(万万元元)62,01662,01630,55030,55031,46631,4660 00 00 00 01.1一期住宅销售面积()87285436434364300001.2一期住宅销售单价(元/)71057000721000002 2一一期期商商业业销销售售收收入入(万万元元)8,3768,3760 03,2723,2723,3703,3701,7341,7340 00 02.1一期商铺销售面积()4,54401,8181,8189092.2一期商业销售单价(元/)18,432018,00018,54019,0803 315、XXXX销销售售收收入入(万万元元)11,47111,4710 011,47111,4710 00 00 03.1XX销售面积(万元)003.2XX销售单价(万元)004 4二二期期住住宅宅销销售售收收入入(万万元元)101,469101,4690 00 00 050,08050,08051,38951,3890 04.1二期住宅销售面积()130,92865,46465,4644.2二期住宅销售单价(元/)65007,6507,8505 5二二期期商商业业销销售售收收入入(万万元元)12,88212,8820 00 00 05,0445,0445,1805,1802,6582,6585.1二16、期商业销售面积()6,8162,7262,7261,3635.2二期商业销售单价(元/)18,90018,50019,00019,500二二销销售售税税费费15,79615,7962,6122,6122,9702,9702882884,8614,8614,8374,8372272271营业税及附加(万元)10,2531,6961,9281873,1563,1401482销售费用(万元)5,5429161,0421011,7061,69780三三净净销销售售收收入入(万万元元)180,419180,41927,93827,93843,23943,2393,0823,08251,99651,99617、51,73351,7332,4312,4314 4、项项目目投投资资计计划划估估算算表表序序号号 分分期期 项项目目合合计计20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年1 1投投资资总总额额134,863134,86359,50259,50215,80715,80727,99127,99120,60020,60010,96410,9641.1土地成本47,38147,38100001.2前期费用2,1242,12400001.3建安费用42,5034,2508,5019,35110,20110,2011.4基础设施建设费8,2453,2918、804,947001.5公共配套设施建设费0000001.6管理费用1,3353003003003001351.7不可预见费2,0054014014014014011.8财务费用11,98003,9937,987001.9开发期税费3,4941,74701,747001.10营业税及附加10,25301,6962,1156,2951481.11销售费用5,54209161,1433,403802.02.0资资金金筹筹措措0 0000002.1自有资金0 0000002.2借贷资金2.3销售收入再投入2,2226 6、损损益益及及利利润润分分配配表表(单单位位:万万元元)序序号号 项项目目20019、82008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合计计1 1销销售售收收入入0 030,55030,55049,57949,579113,427113,4272,6582,658196,214196,2142 2项项目目投投资资59,50259,50215,80715,80727,99127,99120,60020,60010,96410,964134,863134,8632.1地价47,381000047,3812.2前期费用2,12400002,1242.3建安费用4,2508,5019,35110,20110,20142,5032.4基础设20、施建设费3,29804,947008,2452.5公共配套设施建设费0000002.6管理费用3003003003001351,3352.7不可预见费4014014014014012,0052.8财务费用03,9937,9870011,9802.9开发期税费1,74701,747003,4942.10营业税及附加01,6962,1156,29514810,2532.11销售费用09161,1433,403805,5425利润总额-59,50214,74321,58992,827(8,306)61,35161,3516毛利润率45.49%45.49%7土地增值税增值部分*30%18,40518,21、4058所得税(5-7)*25%10736107369税后利润5-7-8322093220910税后利润率23.88%23.88%38.81%7 7、现现金金流流量量表表（单单位位：万万元元）序序号号 项项目目 分分期期20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合计计1 1现现金金流流出出59,50259,50215,80715,80727,99127,99120,60020,60040,10640,106164,005164,0051.1土地成本47,381000047,3811.2前期费用2,12400002,1241.3建安费用22、4,2508,5019,35110,20110,20142,5031.4基础设施建设费3,29804,947008,2451.5公共配套设施建设费0000001.6管理费用3003003003001351,3351.7不可预见费4014014014014012,0051.8财务费用03,9937,9870011,9801.9开发期税费1,74701,747003,4941.10营业税及附加01,6962,1156,29514810,2531.11销售费用09161,1433,403805,5421.12土地增值税18,4051.13所得税10,7362 2现现金金流流入入0 030,5503023、,55049,57949,579113,427113,4272,6582,658196,214196,2143当期现金流量-59,50214,74321,58992,827-37,44832,2094累计净现金流量-59,502-44,759-23,17069,65732,2095当期净现值(基准收益率=10%)-59,50213,40317,84269,742-25,5776累计净现值-59,502-46,099-28,25741,48515,908附：财务内部收益率23.28%财务净现值15,908财务投资回收期(年)3.4项项目目开开发发利利润润估估算算表表序序号号项项目目金金额额(元元24、)1销售收入196,2142总投资成本134,8633利润总额61,3514土地增值税18,4055所得税 10,7366净利润32,2097税前利润率45.49%8税后利润率 23.88%9投资回报率61.49%10年投资回报率17.57%地地价价敏敏感感性性分分析析地价(万元/亩)总投资(万元)总成本(万元)税前利润(万元)税前利润率(万元)税后利润税后利润率投资回报率年投资回报率40047,352128,66167,21952.25%35,29027.43%74.53%21.29%42049,364131,14264,87649.47%34,06025.97%69.00%19.71%4525、052,381134,86361,35145.49%32,20923.88%61.49%17.57%50057,411141,06555,48339.33%29,12920.65%50.74%14.50%55062,440147,26749,62533.70%26,05317.69%41.72%11.92%59366,765152,60144,57129.21%23,40015.33%35.05%10.01%地价(万元/亩)XX楼面地价(元/平米)除地价外成本(元/平米)计容积率面积整体销售均价(元/平米)分项单价(元/平米)总价(万元)除地价外商业售价(元/平米)400184555819041商业7616904095771地下车位3368420193255829150商业7720915015788地下车位3368450206455859313商业7875931285811地下车位3368500228355899585商业8134958485851地下车位3368550250255949858商业8394985785892地下车位33685932690559710091商业86161009095926地下车位3368注:商业销售面积指地上10万+地下5000公摊后,共105000平方米;XX部分毛利润益率约15%