1、新新商商业业项项目目筹筹备备工工作作流流程程（商商业业）时时间间节节点点正式立项开业前14个月开业前13个月开业前12个月（项目开工）开业前11个月开业前10个月开业前9个月开业前8个月开业前6个月开业前5个月开业前4个月开业前3个月开业前2个月开业前1个月开业论论证证期期预预备备期期筹筹备备期期开开业业准准备备期期重重点点工工作作描描述述规划解读;商业/物管市调;首次筹备会;参与业态定位和设计要点研讨会;完成项目定位/业态规划公司注册及资质;编制计划书;参与建筑方案/深化评审参与初步设计，确定商业房产技术条件商圈/物管/人力市调;二次筹备会;完成架构/编制/薪酬方案和人员到岗计划;参与步行街2、内装/照明/立面/景观/机电方案评审;完成启动费测算;启动联席会议机制制订招商政策和租金方案;编物业管理方案;完成物业管理招标;介入工程管理招商工作计划书；营销策划推广方案；编制物管文件；物业管理费测算/备案；启动媒体宣传三次筹备会;招商资料准备;首次员工培训;招商启动招商预热期，完成签约仪式和招商发布会;建立会计帐套;介入机电安装强势招商期进度控制;制订临时管理制度;开展异地招商;完成步行街业态规划细案(二版施工图对接)四次筹备会;完成招商;装修准备;保洁/拓荒/绿化招标;参与设备调试;二次员工培训步行街商铺装修开始;制订开业庆典方案/开业营销推广方案完成二次招商/庆典筹备启动;完成主力店交3、接确认完成装修;编制营运手册;完成保洁招标;工程代管;开业期推广启动完成开业准备;工程接管;物管全面展开;三次员工培训拓拓展展部部组织市调;组织参与业态定位和设计要点研讨会;组织首次筹备工作会;公司注册及资质;编制计划书;参与建筑方案/深化评审参与初步设计，确定商业房产技术条件组织并参与市调;组织二次筹备工作会;组织完成启动费测算和额度申请;协调方案落实完成启动费测算组织三次筹备工作会;组织参与物管费测算；租赁许可证、车场收费许可证等办理组织制订临时管理制度组织四次筹备工作会;协助人员培训,组织装修准备跟进装修开展;制订开业庆典方案开业庆典准备工作招招商商部部全面参与;商圈调查；完成项目定位/4、业态规划制定招商工作计划完成项目定位/业态规划和招商费预算审批;确定房产技术条件;参与步行街优化设计制订步行街招商政策和租金方案制订招商工作计划书并完成审批完成招商资料准备;招商启动;完成业态规划细案完成签约仪式和招商发布会异地招商启动；办理广告位相关手续招商签约完成；装修准备;餐饮类进场装修非餐饮类毛坯商铺进场装修非餐饮类精装铺进场装修/完成二次招商完成装修/广告招商与上刊开业准备/跟踪内外场美陈布置企企划划部部参与导示系统/墙体广告位设计媒体/广告市场调查;制定营销策划推广方案营销费用预算;媒体招标签约;启动媒体宣传招商预热期推广方案实施强势招商期推广实施/完成导示设计招商收尾期推广方案实5、施;导视优化制订开业庆典方案/开业营销推广方案开业庆典筹备启动；媒体档期预定；VI指示系统；落实开业前内外场环境美陈布置营营运运部部多种经营点位规划/确定房产条件/招商建立营运管理制度/档案/台账/操作流程及作业规范营运工作计划/多经点位装修营运日常管理准备物物管管部部安安防防部部全面参与;物管市调;资质备案制定工作计划确定物管用房布局物业管理市场调查；参与步行街内装/立面/景观方案评审物业管理招投标制订物业管理方案;物业管理费测算编制物管合同及相关资料制订临时管理制度主力店物业管理界面对接;保洁绿化招标准备;参与导示系统优化；参与商户装修完成保洁招标/清洁拓荒方案物管全面展开工工程程部部参与6、各系统设备选型设备/计量/材料/地面/立面等优化设计介入现场工程管理，规范业务流程介入管线/设备安装;设备计量等进一步优化设计；制订临时管理制度参与设备调试;介入步行街内装和商户装修管理设备设施整改完善;工程代管；工程遗留问题处置工程接管/物业验收;人人力力部部全面掌握项目情况;制订招聘计划;高管招聘并到岗人力资源市场调查完成架构/编制/薪酬方案和人员到岗计划跟进人员到岗情况，组织招聘、面试；结合三标制度及项目情况编制前期管理制度;组织第一次/第二次员工培训第三次员工培训;人员、编制调整行行政政部部市场调查/政府关系建立临时办公用房准备编制行政管理规定制订物资品采购计划,分批采购筹备员工食堂工7、装订制物业用房准备开业庆典筹备租租费费部部建立租赁合同台帐;跟踪完成主力店交接进场确认建立租费收缴台帐/停车场收费经营手续财财务务部部申请注册资金/开立账户/验资参与启动费用测算参与物管费测算/招商费核定申报建立会计电算化账套制定收费流程和核算流程/建立收费台账/争取税收优惠政策庆典费用测算及申报参与招投标/费用使用情况全面检查考核人人员员到到岗岗主主要要节节点点总经理/副总1-2人/行政部经理或人事主管到岗招商部经理/物管部经理或主管/工程部经理到岗招商部主管/企划部经理及主管到岗专业工程师/招商部全部到岗行政部/企划部全部到岗财务会计及出纳各1人到岗强电/弱电/暖通班长到位强弱电运行技工68、-8人到岗所有管理人员（除品质主管）/各专业技工10-12人/内保20-30人到岗全部技工到岗全部保安员/品质主管到岗车管员/前台接待到岗新新商商业业项项目目筹筹备备工工作作流流程程（销销售售物物业业）时时间间节节点点获得开发信息一个月内开盘前6个月开盘前5个月开盘前4个月开盘前3个月（项目开工）开盘前2个月开盘设备安装调试入伙前3个月入伙前2个月入伙前1个月入伙论论证证期期预预备备期期开开盘盘准准备备期期入入伙伙准准备备期期重重点点工工作作描描述述组织与相关部门沟通，资料收集整理项目前期论证项目方案解读全面参与规划设计工作，包括交通组织动线规划、景观、安防设施等物管/人力市调；收集图纸；制订9、计划；提供优化设计建议完成架构、编制、薪酬方案和人员到岗计划；完成开办费测算物业管理费测算；物业管理方案；物业管理资质；物业管理招标开盘前准备配合销售设备设施整改完善完成保洁招标清洁拓荒方案；工程代管；车场管理准备入伙准备拓拓展展部部负责组织/沟通;收集资料;制订拓展工作计划组织并参与全面参与，随时掌握项目进度、主力店招商进度物业管理资质组织制订临时管理制度物物管管部部全面参与;制定工作计划物业管理市场调查；设备选型优化设计完成开办费测算;介入营销策划，参与销售合同的审阅，编制物业宣传资料，实施销售现场的管理和服务物业管理方案；物业管理费测算；物业管理招标/物业管理收费标准备案设备设施整改完善10、完成保洁招标清洁拓荒方案;工程代管；车场管理准备入伙文件准备/入伙场地布置/全面清洁拓荒/各类资料收集整理/接管准备、验收及整改人人力力部部全面掌握项目情况;制订招聘计划人力资源市调/完成架构/编制/薪酬方案和人员到岗计划跟进人员到岗情况，组织招聘、面试、培训人人员员到到岗岗计计划划管理处主任到岗客服/安防主管到岗客服人员2-3人到岗工程主管/部分运行技工/部分保安员到岗全部管理人员到岗客服人员/技工/保安员全部到岗车场管理员到岗筹筹备备计计划划书书重重大大工工作作事事项项及及节节点点序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点所所需需周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任11、任部部门门备备注注1 1获得立项资料和项目信息根据集团各部门进度拓展部2规划(概念)方案解读按规划研究院的计划各部门3组织实地考察和城市综合水平调研(商业和物管为主)按规划研究院的计划拓展部/招商部/物管部4参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供步行街商业业态初步规划及设计建议书，完成设计要点会签按规划研究院的计划5组织召开第一次规划研讨和筹备工作会议(主要研讨规划方案、商业管理模式、公司组建与筹备计划执行书节点)1项目开发计划书下达后或业态定位研讨会前一周内拓展部组织6公司注册及资质申报/下达筹备工作通知书总经理/副总1-2人/行政部经理或人事主管到岗30开业前14个月或项目开工前2个月12、开业前13个月或项目开工前1个月拓展部/财务部7编制管理公司筹备计划执行书并完成会签14项目开发计划执行书下达后二周内拓展部组织获得项目开发计划书8组织商业/物管/人力资源专业市调,形成报告/建议，为后续工作提供依据30开业前14个月或项目开工前2个月开业前13个月或项目开工前1个月拓展部/招商部/物管部/人力资源部可根据情况分别组织9组织召开第二次筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审/管理公司架构编制及前期人员安排等)建筑方案综合评审前拓展部组织10 对商业广场进行系统策划建筑方案综合评审前11参与建筑方案综合评审,完成步行街业态规划,提供物管用房平面布置图按规划研究院的计划拓展部组织1213、 参与空调冷热源论证按规划研究院的计划工程部13 组织参与建筑方案深化设计评审，提供餐饮区域点位图按规划研究院的计划各部门董事长签批方案后,项目初步设计阶段开始前,提前组织内部会审14参与各专项设计评审,包括立面/内装/景观/照明/导示系统/弱电智能化等,提出意见和建议(提供步行街房产技术条件/景观各要素布点图)按规划研究院的计划各部门提前组织内部会审15 与项目公司沟通启动联席会议机制开业前13个月或项目开工前1个月开业前12个月或项目开工前16组织参与初步设计,确认所有设计条件（包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等）60开业前13个月或项目开工前1个月开业前12个月或项目开工前各部门提14、前组织内部会审17 组织参与施工图会审,并提供审图意见按规划研究院的计划各部门提前组织内部会审18 完成架构编制,薪酬方案和人员到岗计划招商部经理/物管部经理或主管/工程部经理到岗30开业前13个月或项目开工前1个月开业前12个月或项目开工前人力资源部根据市调数据19 完成管理启动费测算和额度申请审批流程30开业前13个月或项目开工前1个月开业前12个月或项目目标成本完成前各部门20 完成项目租赁决策文件编制（获得图纸和面积数据）开业前13个月或项目开工前1个月开业前12个月或项目深化设计开始前拓展部/招商部/物管部21 临时办公用房及办公用品准备30开业前13个月或项目开工前2个月开业前1215、个月拓展部/行政部22完成招商费用预算和审批流程;制订步行街招商政策和租金方案招商部主管/企划部经理及主管到岗30开业前12个月或项目开工前开业前11个月招商部23 编写物业管理方案，完成物业管理招投标（管理权）开业前12个月或项目开工前开业前11个月24 工程部介入工程管理专业工程师到岗开业前12个月或项目开工前开业前10个月25制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调)招商部全部到岗30开业前11个月开业前10个月招商部/企划部/财务部依据筹备计划执行书调整26编制物业管理合同及相关文件30开业前11个月开业前10个月物管部27 完成商业物业管理费测算及审批流程；并完成备案30开业前16、11个月开业前10个月拓展部牵头各部参与28 启动招商前期媒体宣传30开业前11个月开业前10个月29 临时管理制度建立30开业前10个月开业前9个月各部门30 第一次员工培训及考核(招商启动前)行政部/企划部全部到岗3开业前10个月开业前9个月人力资源部31 申请并建立会计电算化账套财务会计及出纳各1人到岗30开业前9个月开业前8个月财务部32 政府关系及税收政策接洽开业前8个月持续财务部33 制定收费流程和核算流程，建立收费台账30开业前8个月持续财务部34 按集团及商管要求按月编制上报各种报表30开业前7个月开业前6个月财务部35 招商前期准备工作(招商资料/文件印制)30开业前10个月17、开业前9个月招商部36 第三次筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜)1开业前9个月拓展部组织37步行街招商及策划推广全面启动招招商商预预热热期期(意意向向洽洽谈谈)30开业前9个月开业前8个月招商部38期间:完成签约仪式和招商推介会5招商预热期内39强强势势招招商商期期(签签约约落落位位)90开业前8个月开业前5个月40期间:适时开展异地招商30强势招商期内41招招商商收收尾尾期期(调调整整满满铺铺)30开业前5个月开业前4个月42完成步行街业态规划细化方案(第二版施工图对接)30开业前7个月开业前6个月招商中心43 介入主体结构/屋面/砌筑施工开业前11个月开业前4个月工程部44介入机电管线18、安装(内容包括:安排培训人员/熟悉方案图纸/制定工作流程和记录表单,此类下同)强电/弱电/暖通班长到位270管线安装开始时或开业前8个月开业前6个月工程部按业态细分45 介入机电设备安装强弱电运行技工6-8人到岗设备安装开始时或开业前6个月开业前5个月工程部按系统细分46参与设备调试/编写设备清单综合调试90设备调试开始时或开业前4个月开业前1个月工程部按系统细分47变配电房安装及供电设备调试开始时或开业前4个月开业前1个月工程部48消防工程及调试消防监控2-3人到岗设备调试开始时或开业前4个月开业前1个月工程部49智能化安装及调试设备调试开始时或开业前4个月开业前1个月工程部50电梯安装及调19、试设备调试开始时或开业前4个月开业前1个月工程部51主力店交接主力店物业管理界面对接90开业前5个月开业前2个月物管部/租金部按主力店细分序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点所所需需周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门备备注注52建立租金收缴台帐90开业前5个月开业前2个月53主力店交付进场/进场日确认120开业前5个月开业前2个月按主力店细分54 第二次员工培训及考核(装修前)所有管理人员（除品质主管外）/各专业技工10-12人/内保20-30人到岗3开业前5个月开业前4个月人力资源部55 完成步行街商铺装修准备工作/提交商铺分割图30开业前5个月开业20、前4个月拓展部/招商部/物管部/工程部56 介入步行街公共部分内装90开业前5个月开业前2个月招商部/物管部57 介入外装饰工程所有技工到岗90开业前6个月开业前2个月招商部/物管部58 多种经营点位规划及招商30开业前5个月开业前4个月招商部59第四次筹备工作会议(主要研讨装修进度控制/开业/营销推广/设备代管等)1开业前5个月开业前4个月拓展部组织60步行街交付进场与装修餐饮类商铺装修90开业前4个月开业前1个月拓展部/招商部/物管部61非餐饮类毛坯商铺装修60开业前3个月开业前1个月62非餐饮类精装商铺装修30开业前2个月开业前1个月63多种经营点位装修30开业前2个月开业前1个月64 21、制订开业庆典方案和工作倒排计划30开业前4个月开业前3个月企划部65 介入室外市政配套工程75开业前4个月开业前1个半月工程部66 介入室外景观工程75开业前3个月开业前半个月工程部67 导示系统制作安装90开业前3个月开业前招商部/物管部68 三标文件编写与认证270开业前3个月开业后6个月物管部69 完成二次招商(掉铺补招及优化调整)15开业前3个月开业前2个月招商部70 启动开业庆典准备工作(实施计划和方案)90开业前1个半月开业前各部门71 制定开业期营销推广活动方案开业前3个月开业前1个月招商部72 开业初期营销推广活动启动开业前1个月开业招商部73 物业管理用房交付启用开业前拓展部22、/物管部/行政部74停车场管理方案和相关手续办理3030开业前2个月开业前1个月租金部75 完成广告位招商60开业前2个月开业前1个月招商部76 工程设备代管60开业前2个月或投入运行开业前1个月或工程交接验收前物管部77 工程设备预接管(未验收)30开业前1个月达到接收要求前物管部未达要求前只接管不验收78 完成保洁/拓荒/绿化招标60开业前3个月开业前1个月物管部/财务部79 财产保险等三险投保投保工作90开业前3个月开业前财务部80 全面清洁拓荒15开业前1个月开业前15天物管部81介入物业验收四方验收开业前4个月物管部82消防验收开业前15天物管部83综合验收开业前15天物管部84 物23、业正式接管品质主管/管理部安管员全部到岗开业前2个月开业前1个月(验收合格)物管部开业前一个月主力店交接物管部/租金部序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点所所需需周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门备备注注85 工程遗留问题处置正式接管后物管部86 步行街商家营业证照办理开业前2个月开业前15天营运部87主力店/步行街商家员工营运和消防培训及联合消防演练开业前1个月开业前5天物管部、营运部88 第三次员工培训及考核(开业前)车管员/前台接待到岗3开业前1个月开业人力资源部89 设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全面展开30开业前1个月开业物管部90 跟24、踪落实开业前内外场环境美陈布置60开业前2个月开业前营运部91开业前外墙广告上刊策划。配合开业，面向场内主力店租户租赁可经营广告位。15开业前15天开业前招商部92 营运管理准备启动30开业前1个月开业营运部(销销售售物物业业)管管理理公公司司成成立立时时点点及及重重大大工工作作事事项项清清单单事事项项人人员员到到岗岗节节点点所所需需周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门备备注注1规划解读;参与论证;确定边界条件开盘前5个月或项目开工前3个月拓展部/物管部/人力资源部2全面参与规划设计工作，包括交通组织动线规划、景观、安防设施等管理处主任到岗开盘前5个月或项目25、开工前3个月拓展部/物管部完成公司或管理处注册30开盘前3个月或项目开工前1个月开盘前2个月或项目开工时拓展部3物管/人力市调30开盘前5个月或项目开工前3个月开盘前4个月或项目开工前2个月拓展部/物管部/人力资源部4完成架构编制、薪酬方案和人员到岗计划；完成开办费测算客服/安防主管到岗30开盘前4个月或项目开工前2个月开盘前3个月或项目开工前1个月拓展部/物管部/人力资源部5制订物业管理方案；完成物业管理费测算及收费标准备案30开盘前3个月或项目开工前1个月开盘前2个月或项目开工时拓展部/物管部6配合营销工作，介入营销策划，参与销售合同的审阅，编制物业宣传资料，实施销售现场的管理和服务开盘前26、3个月7办理物业管理资质；完成物业管理招投标30开盘前2个月或项目开工时开盘前1个月物管部8确定物业管理用房方案（位置面积），提供功能规划客服人员2-3人到岗开盘前9确定幼儿园、学校等物业配套设施的管理模式10 介入机电管线安装270管线安装开始时或入伙前9个月入伙前物管部11 介入机电设备安装271管线安装开始时或入伙前10个月入伙前物管部12 参与设备调试/编写设备清单90设备调试开始时或入伙前4个月入伙前2个月物管部13 介入外装饰工程工程主管/部分运行技工/部分保安员到岗90入伙前6个月入伙前3个月物管部14 介入室外景观工程60入伙前3个月入伙前1个月物管部15 完成保洁绿化等外委项27、目和采购项目的招标全部管理人员到岗30入伙前4个月入伙前2个月物管部序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点所所需需周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门备备注注16 三标文件编写与认证270入伙前3个月入伙后6个月物管部17 物业管理用房交付启用入伙前1个月物管部18 停车场管理方案和相关手续办理客服人员/安防人员全部到岗30入伙前2个月入伙前1个月物管部19 工程设备代管全部技工到岗30入伙前2个月入伙前1个月物管部20 工程接管(未验收)30入伙前1个月达到接收要求物管部未达要求前只接管不验收21介入物业验收四方验收入伙前4个月物管部22消防验收入伙前128、5天物管部23综合验收入伙前15天物管部24入伙准备入伙文件准备入伙前1个月入伙前15天物管部25入伙场地布置入伙前1个月入伙前15天26全面清洁拓荒15入伙前1个月入伙前15天物管部27各类资料收集整理车场管理员到岗入伙前1个月入伙前15天28接管准备、验收及整改入伙前或验收合格后29 设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全面展开入伙后30 装修管理入伙后物管部序序号号事事项项人人员员到到岗岗节节点点所所需需周周期期最最迟迟开开始始节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任部部门门备备注注项项目目管管理理开开业业前前拓拓展展工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完29、成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注解读论证组织规划解读,参与前期论证;确定边界条件;提出规划要求立项开业前14个月负责组织各部门组织召开第一次筹备工作会议开业前14个月各部门及当地公司制定计划制订管理公司筹备计划执行书收到项目开发计划执行书后一周内公司注册协助指导办理公司注册、税务登记等开业前14个月开业前13个月当地公司协助指导物业管理资质申报开业前14个月开业前13个月当地公司市场调研组织各部门展开市场调查开业前14个月开业前13个月负责组织各部门架构编制协助完成公司组织架构/编制/薪酬标准方案和人员到岗计划开业前13个月开业前12个月（开工）协助人力30、资源部组织召开第二次筹备工作会议开业前12个月（开工）优化设计与方案深化参与建筑方案综合评审,完成步行街业态规划,提供物管用房平面布置图按规划研究院的计划参与各专项设计评审,包括立面/内装/景观/照明/导示系统/弱电智能化等,提出意见和建议(提供步行街房产技术条件/景观各要素布点图)按规划研究院的计划费用测算组织项目启动费测算开业前13个月开业前12个月负责组织各部门组织物业管理费测算（住宅/公寓/写字楼）开盘前5个月开盘前4个月当地公司组织物业管理费测算（商业）开业前13个月开业前12个月当地公司计划管理掌掌握握工工程程进进度度节节点点计计划划和和主主力力店店招招商商进进度度至开业前随时随时31、掌握并各部共享收收集集施施工工图图纸纸和和工工程程资资料料至开业前随时随时掌握并各部共享跟跟进进各各部部门门、各各公公司司工工作作计计划划的的完完成成情情况况，并并督督促促各各部部门门、各各公公司司根根据据工工程程进进度度节节点点的的变变化化随随时时调调整整计计划划至开业前随时随时掌握并各部共享推推进进人人员员招招聘聘及及培培训训按按计计划划实实施施至开业前随时协助人力资源部重重要要工工作作节节点点现现场场督督导导以以及及参参加加集集团团组组织织的的多多部部门门现现场场协协调调会会至开业前随时商业规划组织实地考察和城市综合水平调研(商业和物管为主)按规划研究院的计划拓展部/招商部/物管部参与商32、业项目业态定位和设计要点研讨会，提供步行街商业业态初步规划及设计建议书，完成设计要点会签按规划研究院的计划跟进完成商业项目定位/业态规划（第一次规划对接）开业前13个月开业前12个月招商部与当地公司房产技术条件 根据商业业态规划确定商铺房产技术条件提交有关部门开业前13个月开业前12个月物业管理部物业管理用房跟进临时办公用房准备开业前13个月开业前12个月物业管理部物业管理用房方案审定（包括位置、面积、功能布局等）开业前13个月开业前12个月物业管理部物业管理方案 跟进编制物业管理方案30天开业前10个月或开盘前3个月物业管理部物业管理招标与备案组织编制物业管理合同及相关资料开业前11个月开业33、前10个月物业管理部协助完成物业管理招投标开业前11个月或开盘前3个月 开业前10个月或开盘前2个月物业管理部协助物业管理收费标准备案开业前11个月或开盘前3个月 开业前10个月或开盘前2个月物业管理部组织召开第三次筹备工作会议开业前10个月招商准备启动跟进制订招商政策和租金方案开业前12个月开业前11个月招商部跟进完成商业项目定位/业态规划细化方案(第二次规划对接)开业前10个月开业前9个月跟进制订招商工作计划书及招商工作准备开业前11个月开业前9个月推进招商和招商期策划推广启动开业前9个月开业前4个月招商部设备安装调试与接管跟进物管部介入管线设备安装和设备调试开业前9个月开业前跟进物管部设34、备代管与接管开业前4个月开业前进场装修推进商户进场装修开业前4个月开业前1个月主力店对接推进与主力店进行对接，并确定物业管理界面开业前5个月开业前2个月当地公司开业及入伙推进完成开业庆典方案和工作倒排计划；商场开业筹备工作启动30天开业或入伙前3个月当地公司住宅、写字楼入伙资料/入伙演练/入伙30天开业或入伙前3个月当地公司制度建设组织制订临时管理制度开业前9个月开业或入伙前3个月人力资源部牵头保洁绿化推进保洁招投标/清洁开荒招投标/绿化招标60天开业或入伙前1个月物业管理部车场管理跟进停车场手续(经营许可证、税务登记证、收费许可证)30天开业或入伙前2个月当地公司营运管理与物业管理营运日常管35、理准备;工程接管/物管全面展开开业前1个月开业前当地公司工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注新新商商业业项项目目筹筹备备期期招招商商工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限要要求求与与责责任任支支持持文文件件备备注注前期准备参与项目解读与论证;资料准备立项开业前14个月资料明细招商工作计划立项开业前14个月工作计划模版市场调查商圈/居住人口及消费水平/租金/物业管理费/商户资源等市场调查7天开业前13个月商圈调查表市调报告3天开业前13个月物管费调36、查表定位与规划参与商业项目业态定位和设计要点研讨会,确定项目定位,提供步行街商业业态规划及设计建议书(第一次规划对接)开业前15个月参与方案设计，关注总体及各业态规模体量/总体建筑结构关系/步行街及各主力店的规划布局/外部交通动线组织开业前15个月参与扩初设计，关注步行街结构设计/步行街垂直及水平交通动线设计/配套设施设计/步行街与主力店的衔接开业前15个月参与施工图设计，关注商铺的分隔/垂直管线的布局/材质及工艺开业前15个月参与内装设计，关注内装材质/装修色彩的搭配/店招设计/内部广告位设计及工艺小品的设计开业前15个月参与外立面设计，关注外立面使用的材质/外立面广告位的设计/LED的设置37、开业前15个月参与租赁决策文件编制开业前16个月招商人员全部到位并开展业务培训60开业前12个月人员开业前10个月到位全面收集品牌资源，根据市调分析结果，以及确定的总体定位和各业态功能组合，确定步行街招商目标品牌并进行落位，每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。品牌落位图报集团商管公司审批。7天开业前10个月目标品牌表招商政策及租金方案制订步行街招商政策及租金方案并发起完成审批流程15天开业前9个月方案范本提出大商业步行街主力品牌的招商优惠政策方案15天开业前9个月呈文范本招商准备制订招商工作计划书、宣传推广方案和计划(广告媒体市调)3天开业前9个月招商计划书范本编印招商手册、项目介绍资料38、招商统一说辞及招商宣传单等开业前11个月开业前11个月资料内容租户公约、租赁合同、装修管理相关手续及各种表格的制定、上报、审批及学习开业前11个月开业前11个月确认书、补充协议租赁合同、物业管理合同制定招商工作流程及制度15天开业前1个月招商管理制度及流程跟进完成商业业态规划细化方案(第二次规划对接)开业前9个月开业前9个月与大商业相关的底商业主沟通访谈,表述我方大商业步行街定位,沟通市场信息,使其租赁品牌及业态满足我方定位开业前8个月开业前8个月招商执行招商启动开业前9个月招商工作计划书招商预热期意向洽谈;总体完成签约30%，其中餐饮类完成50%开业前9个月开业前8个月招商工作计划书期间：39、完成签约仪式和招商大会开业前9个月开业前8个月活动方案强势招商期签约落位；总体完成签约80%，其中餐饮类完成100%开业前8个月开业前7个月招商工作计划书期间：异地招商启动开业前7个月开业前6个月异地招商计划书招商收尾期调整满铺；总体完成签约100%开业前6个月开业前4个月招商工作计划书已签约商户的应缴款项按合同收取开业前8个月开业前1个月完成步行街商铺装修准备工作开业前5个月开业前4个月拓展部/招商部/物管部/工程部介入步行街公共部分内装开业前5个月开业前3个月招商部/物管部/工程部09.5.15公区精装介入外装饰工程开业前4个月开业前2个月招商部/物管部/工程部多种经营点位规划及招商开业前40、5个月开业前2个月招商部完成二次招商(掉铺补招及优化调整)开业前3个月开业前2个月招商部步行街交付进场与装修餐饮类商铺装修开业前4个月开业前1个月拓展部/招商部/物管部/工程部非餐饮类毛坯商铺装修开业前3个月开业前1个月非餐饮类精装商铺装修开业前2个月开业前1个月多种经营点位装修开业前2个月开业前1个月外墙广告完成广告位招商开业前2个月开业前1个月招商工作计划书办理广告位设置许可证、协调广告画面审批及制件安装等开业前2个月开业前1个月开业前外墙广告上刊策划。配合开业，面向场内主力店租户租赁可经营广告位。开业前15天开业前根据广告市场行情和开业后的整体推广方案，制定收费标准并限定临时租赁时间。商41、户管理协助步行街商家营业证照办理开业前2个月开业前15天组织主力店/步行街商家员工营运和消防培训及联合消防演练开业前1个月开业前5天招商总结招商总结报告7天开业后15天内报告模版招商执行工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限要要求求与与责责任任支支持持文文件件备备注注新新商商业业项项目目筹筹备备期期企企划划工工作作计计划划制制表表时时间间：序序号号 工工作作阶阶段段工工作作事事项项周周期期最最迟迟启启动动节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任与与要要求求备备注注1项目论证 参与导示系统规划设计/墙体广告位规划设计30天根据规划院计划参与讨论2项目建42、设 媒体市场调研及合作单位调研45天开业前15个半月开业前14个月企划部各类合作单位三家以上3项目建设 媒体单位选择及合作单位招投标等确定45天开业前15个半月开业前14个月企划部各类合作单位三家以上4项目建设 制定上报招商宣传推广计划、预算并获审批45天开业前13个月开业前12个月企划部5项目建设 制定上报开业后旺场计划、预算并获审批45天开业前13个月开业前12个月企划部6项目建设 招商现场气氛布置包装（据现场要求确定）30天开业前12个月开业前9个月企划部7项目建设 招商宣传推广计划启动并开展预热宣传60天开业前12个月开业前10个月企划部8项目建设 招商手册、宣传资料等设计制作印刷3043、天开业前11个月开业前10个月企划部9项目建设 招商推广全面启动并迅速进入强势推广90天开业前9个月开业前6个月企划部10项目建设 招商大会暨主力店、步行街伙伴签约仪式30天开业前9个月开业前8个月企划部强势推广期内择期举办11项目建设 异地招商会或联动各大项目整体推广会30天开业前6个月开业前5个月企划部强势推广期内择期举办12项目建设 招商优化期及招商收尾宣传推广90天开业前5个月开业前2个月企划部13项目建设 制定开业庆典执行方案并讨论确定60天开业前4个月开业前2个月企划部14项目建设 制定上报开业庆典方案计划、预算并获审批45天开业前3个月开业前2个月企划部15项目开业筹备开业美陈设44、计及布置60天开业前2个月开业前16项目开业筹备开业宣传推广计划启动并进行开业预热30天开业前1个月开业前企划部17项目开业筹备开业造势强势推广宣传及持续宣传7天-10天开业前1周开业后3天企划部持续到开业后旺场18项目开业 开业庆典执行及活动执行（含筹备时间）60天开业前2个月开业前企划部19开业后持续稳场旺场活动1年开业持续企划部实施前至少1个月上报制制作作人人：部部门门负负责责人人审审批批确确认认：第 12 页，共 27 页新新商商业业项项目目筹筹备备期期营营运运工工作作计计划划制制表表时时间间：序序号号 工工作作阶阶段段工工作作事事项项周周期期最最迟迟启启动动节节点点最最迟迟结结束束节45、节点点责责任任与与要要求求备备注注1 1建建设设确定多种经营点位规划及技术条件,协调建设单位在相应的位置提供电源、数据线上下水等配套设施；对客服基础设施（便民服务站、客服中心、总服务台等）提出方案和技术条件6060开业前6个月开业前4个月1、集团商管公司营运部进行点位规划要求培训。2、地方公司招商部规划点位，报集团商管公司审核。3、地方公司相关部门就审核批准后的方案中水、电、数据等的需求与建设部门沟通。2 2开开业业建立营运管理制度、操作流程及作业规范6060开业前5个月开业前3个月1、集团商管公司提供相关要求和模版，并提供相应的培训。2、地方公司根据自身的具体情况对制度进行细化3、就营运工作46、范围明确营运管理人员职责范围和分工，扫清工作盲点，避免工作出现漏项。3 3开开业业培训营运管理制度、操作流程及作业规范6060开业前4个月开业前2个月要求所有人员熟悉自己的职责和工作流程4 4开开业业建立营运档案、营运人员档案1010开业前2周1、集团商管公司营运部提供营运档案细目。2、各地公司按要求填写相关内容。6 6开开业业收集前期招商信息，统计各项优惠政策及使用情况1010开业前2周1、集团商管公司营运部提供商户档案模版。2、各地公司按要求填写相关内容。7 7开开业业建立规范各种台帐1010开业前2周集团商管公司营运部现场协助、检查8 8开开业业协助制定相关应急预案（营运部分）5 5开业47、前1周集团商管公司营运部现场协助、检查9 9开开业业开业前营运部物料的准备2020开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查开开业业跟踪落实开业前内外场环境布置6060开业前2个月开业前1010开开业业编制日常经营中各种文件报表及上报流程，并组织培训2 2开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查1111开开业业配合商铺营业员招聘与培训1010开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查1212开开业业开业前模拟演练5 5开业前1周集团商管公司营运部现场协助、检查开开业业核定多种经营计划指标30开业前营运部指导项目公司；多种经营点位明细表开开业业完成招商营运工作对接7 7开业前制制作作人人：部部48、门门负负责责人人审审批批确确认认：第 13 页，共 27 页XXXX项项目目管管理理开开业业前前物物业业及及安安防防工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注前期准备参与项目规划方案解读与论证;资料准备立项开业前14个月物业管理工作计划立项开业前14个月当地公司参与项目规划设计工作，介入交通组织及行车动线规划设计开业前13个月开业前12个月市场调研了解物业管理市场状况、行业标准、从业薪酬水平和专业能力，物业管理费标准及收缴率开业前13个月开业前12个月了解当地环保政策要求开业前13个月开业前1249、个月当地管理公司了解当地消防政策、法规及相关要求开业前13个月开业前12个月当地管理公司费用测算参参与与公公司司组组织织管管理理架架构构设设定定开业前13个月项目开工建设时当地管理公司参参与与项项目目开开办办费费测测算算开业前13个月项目开工建设时当地管理公司住住宅宅或或写写字字楼楼物物业业管管理理费费测测算算开盘前3个月开业当地管理公司商商业业物物业业管管理理费费标标准准测测算算开盘前3个月开盘前2个月当地管理公司前期综合工作编制项目物业管理方案开盘前6个月当地管理公司前前期期物物业业管管理理招招投投标标开盘前3个月开盘前2个月当地管理公司物物业业管管理理收收费费标标准准备备案案开盘前3个月50、开盘前2个月当地管理公司拟定住宅、写字楼前期物业管理协议业主公约开盘前3个月开盘前2个月当地管理公司配合营销工作，介入营销策划，参与销售合同的审阅，编制物业宣传资料，实施销售现场的管理和服务开盘前3个月当地管理公司编写公众管理制度用户手册、装修手册等资料开业或入伙前3个月 开业或入伙前2个月当地公司与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行持续沟通对接开业或入伙前10个月当地公司有偿维修服务收取标准开业或入伙前1个月当地公司编制主力店物业管理合同招商前3个月招商前2个月14各商家物业管理合同开业前8个月开业前6个月当地公司、发展部与主力店进行对接，并确定管理界面主力店物管界面明确开业或入伙前6个51、月当地公司物业管理建章立制，编制三标管理文件及各项管理制度开业或入伙前6个月当地公司保洁绿化保洁招投标开业或入伙前3个月 开业或入伙前1个月当地公司、集团商管保洁开荒及垃圾清运招投标（保洁公司与项目公司直接签约，或项目公司书面委托商管公司，费用由项目公司承担）开业或入伙前3个月 开业或入伙前1个月集团商管、集团商管绿化招标开业或入伙前2个月 开业或入伙前1个月当地公司、集团商管编制日常垃圾清运管理方案开业或入伙前2个月 开业或入伙前1个月当地公司垃圾桶、休闲椅等物料采购开业或入伙前2个月 开业或入伙前1个月当地公司安全及车场管理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证办理开业或入伙前3个月52、 开业或入伙前2个月当地公司建立停车场（机动，非机动）管理方案开业或入伙前4个月 开业或入伙前3个月当地公司对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线等物料采购开业或入伙前3个月 开业或入伙前2个月当地公司采购消防器材，建立消防设备台账开业或入伙前3个月 开业或入伙前2个月当地公司交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台帐开业或入伙前3个月 开业或入伙前2个月当地公司确定消防安全管理委员会及义务消防队名单开业或入伙前3个月 开业或入伙前2个月当地公司组织义务消防队伍并进行消防演练开业或入伙前2个月 开业或入伙前1个月当地公司开业及入伙完成住宅、写字楼集中入伙方案策划书的编制开业或入伙前3个月 开业或入伙前53、2个月当地公司住宅、写字楼入伙资料及用品的制作开业或入伙前3个月 开业或入伙前2个月当地公司住宅、写字楼入伙演练及商场开业倒计时动员大会开业或入伙前3个月 开业或入伙前2个月当地公司制定开业庆典与住宅、写字楼入伙安全保卫方案和突发事件预案开业或入伙前2个月 开业或入伙前1个月当地公司组织安全保卫方案和突发事件预案演练开业或入伙前2个月 开业或入伙前1个月当地公司供应商选择进行市场调研，确定供应商品牌及价格范围开业前8个月开业前7个月当地管理公司员工培训配合行政部对新入职员工进行企业文化、规章制度的培训开业前10个月开业前8个月当地管理公司组织学习主力店租赁合同，熟悉管理界面、责任、违约条款等开54、业前10个月开业前8个月当地管理公司房产技术条件 协助招商部确定规划方案开业前9个月开业前8个月当地管理公司业户装修确定专人负责业户装修管理（参与装修管理小组工作）开业前5个月开业前4个月当地管理公司监控装修施工现场消防安全，及时按规定提供整改要求，督促业户整改开业前4个月开业前1个月当地管理公司前期制度编制及三标认证结合三标制度及项目情况编制前期管理制度入伙或开业前3个月 入伙或开业前2个月当地公司负责，集团商管公司主管部门协助集团及商管公司制度组织制度培训入伙或开业前2个月 入伙或开业前1个月当地公司品质主管集团及商管公司制度建立实施品质检查制度开业后2个月内开业后1个月内公司总经理品质主55、管人员组织集团商管公司三标制度三标制度的全面建立并通过认证开业后6个月内当地公司品质主管组织，公司各部门配合集团及商管公司制度开业准备制定开业运营安全管理方案和突发事件预案并组织演练开业前1个月开业前当地管理公司制定开业庆典期间安全管理方案、交通组织方案和突发事件预案并组织演练开业前1个月开业前当地管理公司负责对商户营运人员进行消防安全培训，联系消防管理部门并在其指导下组织整个广场消防演练开业前1个月开业前当地管理公司安防/保洁/车场等物业管理全面展开开业前1个月对新项目管理公司进行开业前的消防、安全制度培训开业前20天开业前协助开业庆典场地搭建开业前3天开业前2天当地管理公司XXXX项项目目56、管管理理开开业业前前物物业业及及安安防防工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注15XXXX项项目目管管理理开开业业前前工工程程工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注前期准备参与项目规划方案解读与论证;资料准备立项开业前14个月工程部工程前期工作计划立项开业前12个月当地公司了解当地技工工资水平，当地习惯的倒班方式；校核和审定编制开业前13个月开业前12个月当地公司参与各专业方案论证会；参与57、步行街/物管用房/物业使用功能/设备/材料/计量/地面/立面VI系统等优化设计；根据商业、公寓、写字楼等不同的使用需求提出设计更改建议和节能降耗建议开业前7个月开业前10个月当地公司了解当地同类建筑水、电、气消费政策(住宅高低压配电室是局管还是自管)开业前10个月开业前9个月当地公司了解当地能源供应收费情况、当地环保政策要求、行业标准、物料价格、工程维护市场价格等开业前9个月开业前8个月当地公司拟定维护保养标准开业开业前6个月当地公司费用测算参与公司组织管理架构设定开业项目开工建设时工程部参与项目开办费测算开业当地公司/工程部住宅或写字楼物业管理费测算开盘前3个月开盘前2个月当地公司/工程部商58、业物业管理费标准测算开盘前3个月开盘前2个月当地公司/工程部前期综合工作参与物业用房方案审定，满足办公使用功能及法规需求当地公司/工程部与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接开业/入伙前10个月当地公司与主力店进行对接，并确定管理界面主力店物管界面明确开业/入伙前6个月 当地公司工程管理建章立制，编制三标管理文件及各项管理制度开业/入伙前6个月 当地公司设备维保计划拟定维护保养计划并上报开业前9个月开业前6个月当地管理公司临时办公区日常运行节能开业前12个月开业前10个月当地管理公司节能降耗措施协调项目公司采用节能降耗设备、技术开业前10个月开业前9个月当地管理公司拟定直接成本优化方59、案开业前10个月开业前6个月当地管理公司拟定工程物料清单和采购计划开业前9个月开业前8个月当地管理公司工程物料进行市场调研，指定品牌，确定价格范围开业前8个月开业前7个月当地管理公司拟定工程物采购申请开业前7个月开业前6个月当地管理公司按批复进行采购开业前3个月开业前2个月当地管理公司工程介入安排工程技术人员至项目工程部合署办公，熟悉施工现场情况，收集施工图纸和工程资料，跟踪工程进度，及时提出相关建议开业前12个月开业前持续当地管理公司按按照照控控制制节节点点全全面面开开展展对对煤煤气气、排排油油烟烟、空空调调、强强电电、弱弱电电、消消防防、给给排排水水等等各各专专业业系系统统的的流流量量确确60、认认、招招标标、校校核核、调调试试等等工工作作（详详表表附附后后）开业前12个月开业前持续当地管理公司跟踪隐蔽工程施工，对质量问题及时反馈开业前10个月开业前9个月当地管理公司了解主力店能源情况分户计量情况开业前9个月开业前8个月当地管理公司跟踪各系统管线/设备安装，及时提供合理建议，反馈质量问题开业前8个月开业前4个月当地管理公司介入步行街公共部分内装开业前5个月开业前2个月当地管理公司介入外装饰工程开业前6个月开业前3个月当地管理公司介入室外景观工程开业前3个月开业前1个月当地管理公司编写主要设备清单开业前3个月开业前11个月当地管理公司了解商业、住宅、写字楼等设施设备详细的设计配置，及时61、提供合理建议开业前9个月开业前8个月当地管理公司员工培训配合行政部对新入职员工进行企业文化、规章制度的培训开业前10个月开业前8个月当地管理公司进行项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训开业前10个月开业前8个月当地管理公司联系供货商进行设备运行维护专项培训开业前8个月开业前6个月当地管理公司分专业进行三标文件、运行维护规定等培训开业前6个月开业前5个月当地管理公司组织技工考核，选拔技工领班开业前5个月开业前4个月当地管理公司组织学习主力店租赁合同，熟悉计量和管理界面、维保责任、违约条款等开业前10个月开业前8个月当地管理公司16建立台帐根据招投标结果修订、补充主要设备清单开业前9个月开业前62、7个月当地管理公司建立图纸台帐，纪录设计变更情况开业前8个月开业前6个月当地管理公司根据施工情况，建立建筑物台帐开业前8个月开业前5个月当地管理公司房产技术条件协助招商部确定规划方案开业前9个月开业前8个月当地管理公司协调招商部收集业户需求的房产技术条件开业前8个月开业前6个月当地管理公司审核业户需求的房产技术条件，调整、汇总后提供给项目公司开业前7个月开业前5个月当地管理公司协调项目公司满足业户的合理需要开业前6个月开业前4个月当地管理公司交接文本拟定租户交接文本开业前7个月开业前5个月当地管理公司拟定与项目公司交接文本开业前7个月开业前5个月当地管理公司拟定小业主交接文本开业前7个月开业前63、4个月当地管理公司工程收费价格完成能源费单价核定，在物管合同或补充协议中约定开业前8个月开业前7个月当地管理公司拟定收费服务价格开业前8个月开业前7个月当地管理公司确定超时服务能耗价格开业前8个月开业前7个月当地管理公司XXXX项项目目管管理理开开业业前前工工程程工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注17物业用房提供物业用房设计、装修要求，并积极参与设计审核工作开业前8个月开业前7个月当地管理公司配合项目公司进行物业办公区装修单位招标、定标开业前7个月开业前6个月当地管理公司设专人跟进装修施64、工，根据使用意见、现场情况优化设计并协调实施开业前5个月开业前4个月当地管理公司及时开通物业用房通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用开业前4个月开业前3个月当地管理公司协调施工组织，及时完工，并组织验收开业前3个月开业前2个月当地管理公司确定工程仓库，协调项目公司尽早完工投入使用开业前3个月开业前2个月当地管理公司设备代管与接管对已建成需代管运行的机房进行安全运行方面的检查，督促项目公司整改完善开业前6个月开业前3个月当地管理公司逐步对已施工完毕的机房进行代管运行，详细记录运行数据开业前5个月开业前3个月当地管理公司对代管机房进行详细检查，及时向项目公司提供完善意见开业前65、5个月开业前3个月当地管理公司根据代管机房设备特性，编制相应设备的操作规程开业前5个月开业前3个月当地管理公司按机房现状修订机房值班运行规定和记录表单，完成制度上墙，设备标识开业前6个月开业前3个月当地管理公司对外关系落实并拜访公用事业单位主管部门开业前6个月开业前3个月当地管理公司了解、争取能源费优惠政策开业前4个月开业前3个月当地管理公司与主力店对口部门取得沟通开业前4个月开业前3个月当地管理公司主力店交接参加主力店验收移交工作，收存移交文件，记录房产缺陷开业前4个月开业前3个月当地管理公司跟踪房产缺陷修复施工，收存主力店验收确认文件开业前4个月开业前3个月当地管理公司记录主力店能源表计原66、始数据，收存主力店签字表单开业前4个月开业前3个月当地管理公司业户交房验收确定专人参与业户交房验收，记录房产验收缺陷，及时通知项目公司开业前5个月开业前4个月当地管理公司记录能源表计原始数据，收存业户签字表单开业前4个月开业前3个月当地管理公司协调项目公司及时解决房产验收缺陷开业前4个月开业前3个月当地管理公司商户装修确定专人负责商户装修管理（参与装修管理小组工作）开业前6个月开业前5个月当地管理公司向招商部提供商户装修工程技术要求开业前6个月开业前5个月当地管理公司协助招商部与装修商户进行技术条件对接开业前6个月开业前5个月当地管理公司审批商户装修设计，提供审核意见开业前5个月开业前3个月当67、地管理公司监控装修施工过程，及时按规定提供整改要求，协助解决商户需求及问题开业前4个月开业前1个月当地管理公司组织验收小组，对隐蔽工程和完工商户进行验收开业前2个月开业前1个月当地管理公司XXXX项项目目管管理理开开业业前前工工程程工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注18设备调试跟进供电、供水、供气、通讯、电梯等设施的开通工作，及时向公司汇报开通时间开业前4个月开业前3个月当地管理公司跟进各系统设备调试工作，记录原始数据开业前3个月开业前2个月当地管理公司收集随机文件、专用工具和备品备件开68、业前3个月开业前2个月当地管理公司设备标识确定设备标示方案，统计制作明细，及时提供给项目公司开业前3个月开业前2个月当地管理公司协调项目公司及时完成设备表示的制作，配合施工方进行安装开业前2个月开业前1个月当地管理公司前期制度编制三标认证结合三标制度及项目情况编制前期管理制度入伙或开业前3个月 入伙或开业前2个月当地公司负责，集团商管公司主管部门协助集团及商管公司制度组织制度培训入伙或开业前2个月 入伙或开业前1个月当地公司品质主管集团及商管公司制度多种经营点位装修协助招商部拟定多种经营点位设置方案和配套设施需求开业前3个月开业前2个月当地管理公司协调项目公司按需求设计、施工开业前3个月开业前69、2个月当地管理公司审批多种经营业户的安装、装修申请开业前2个月开业前2个月当地管理公司监控装修施工过程，及时按规定提供整改要求，协调解决多种经营业户合理需求开业前2个月开业前1个月当地管理公司组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收开业前1个月开业前1个月当地管理公司物业验收分专业对各类设施设备进行验收前检查并记录、拍照、存档（要充分发挥监理公司作用）开业前3个月开业前2个月当地管理公司跟进四方验收，必须逐步推进主力店的四方验收并完成开业前2个月开业前跟进消防验收开业前2个月开业前1个月当地管理公司跟进综合验收开业前1个月开业前1个月当地管理公司对需投入使用但未能满足验收条件的设备进行接管，70、详细检查，拟定遗留问题清单开业前1个月开业前1个月当地管理公司物业正式接管(按集团验收规定，进行资料、物业功能、物业数量等验收)开业前或验收合格后当地管理公司根据验收结果，办理水、电、气等过户工作开业后1个月开业后2个月当地管理公司工程遗留问题处置遗留问题统计、确认并初步制定解决方案开业前1个月开业后1个月当地管理公司遗留问题解决开业开业后1个月当地管理公司开业准备敷设开业庆典供电线路开业前10天开业前6天当地管理公司广场各系统设备满负荷试运行开业前1个月持续当地管理公司设备运行管理全面展开开业前1个月开业前3天当地管理公司协助开业庆典场地搭建管理开业前3天开业前2天当地管理公司各各专专业业系71、系统统的的控控制制节节点点时时间间 专专业业煤煤气气（天天然然气气）排排油油烟烟空空调调强强电电消消防防给给排排水水弱弱电电电电梯梯开业前十二个月预留井道冷热源的确定供配电方式的确定管理方案开业前十一个月系统的划分开业前十个月核定气量核定排烟量修正末端负荷开业前九个月参与设备招标参与设备招标开业前八个月参与设备招标开业前七个月参与设备招标设备基础，井道校核开业前六个月确定煤气灶点位施工监控用电量的校核用水量的校核点位的校核开业前五个月开业前四个月开业前三个月创造施工条件正式电的接驳消防改造XXXX项项目目管管理理开开业业前前工工程程工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间72、间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注19开业前二个月监控施工计量校核CRT图的编写通水通球试验关注地下通讯调试开业前一个月试火、验收调试设备调试，试运行电量确认调试、验收调试调试试运行XXXX项项目目管管理理开开业业前前工工程程工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注20XXXX商商业业项项目目筹筹备备期期租租费费工工作作计计划划制制表表时时间间：序序号号工工作作阶阶段段工工作作事事项项周周期期最最迟迟启启动动节节点点最最迟迟结结束束节节点点责责任任73、与与要要求求备备注注1 1 建建设设与集团商务部联络获取主力店租赁合同（含物管合同）30开业前6个月开业前5个月取得合同2 2 建建设设跟进商务部主持项目公司与主力店的物业交付，取得物业交付确认书，当地商管参与。30开业前5个月开业前4个月取得书面确认3 3 建建设设建立主力店、比行街商户租赁合同台账、租金收缴台账及物管费收缴台帐开业前完成开业前3个月开业前由营运部和财务部负责完成4 4 建建设设制订停车场管理方案31开业前2个月开业前1个月与相关主力店沟通，制定落实租赁合同约定的停车优惠政策的操作方案；制定月租卡、季租卡及年租卡收费标准，制定近期和年度经营方案；预测年度停车费收入等5 5 建74、建设设完成停车场相关政府手续的报批，取得经营收费许可。60开业前2个月开业前由当地商管公司完成，收费标准力争按政府规定的收费上限标准办理6 6 建建设设建立停车场台帐和收费台帐31开业前2个月开业前1个月按月统计收入7 7 建建设设步行街商铺合同签署完毕，同时收取履约保证金及首付租金30开业前2周由营运部和财务部负责完成8 8 建建设设步行街招商完成后一个月内，建立步行街租赁合同台帐、租金收缴台帐和物管费台帐10开业前2周由营运部和财务部负责完成9 9 建建设设组织收租收费业务培训2开业前2周组织招商营运部相关人员及财务人员进行收租收费培训制制作作人人：部部门门负负责责人人审审批批确确认认：第75、 21 页，共 27 页XXXXXX商商业业项项目目行行政政工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注临时办公用房准备市场调研开业前12个月开业前11个月当地商管公司准备2个以上租房方案上报批准开业前12个月开业前11个月当地商管公司临时办公用房租房方案(含租金装修费用等)签订租房协议并报批开业前12个月开业前11个月当地公司上报,集团商管公司批准装修开业前12个月开业前11个月当地商管公司拟定办公设施采购计划报批开业前12个月开业前11个月当地公司上报,集团商管公司批准 办公设施采购清单采购开76、业前12个月开业前11个月当地商管公司迁入临时办公用房开业前11个月当地商管公司开办费用(行政部分)测算准备行政办公费用清单开业前12个月开业前11个月当地公司负责,集团商管公司批准 行政办公费用预算清单市场调研开业前12个月开业前11个月当地商管公司开业前行政办公费用测算并报批开业前12个月开业前11个月各地公司负责上报,集团商管公司批准开办费测算清单制度建设编制行政管理规定开业前10个月开业前9个月在执行集团及集团商管公司制度的前提下,由当地商管公司负责编制各种行政管理规定编制员工行为规范开业前10个月开业前9个月当地商管公司员工行为规范编制奖惩实施细则开业前10个月开业前9个月当地商管公77、司奖惩实施细则采购准备采购清单开业前11个月当地商管公司采购清单拟定采购计划上报批准开业前11个月开业前10个月当地商管公司负责上报,集团商管公司批准采购计划(含采购项目和费用预算)按计划采购开业前9个月开业前当地商管公司筹备员工食堂选址并租用开业前4个月开业前3个月当地商管公司厨房设备采购开业前4个月开业前3个月当地商管公司工装制定拟定合同并报批开业前4个月开业前2个月当地商管公司负责上报,集团商管公司批准工装样式、制订合同制作开业前4个月开业前2个月当地商管公司物业用房准备物业用房装修开业前2个月开业前1个月当地商管公司物业用房办公设备采购开业前1个月开业前10天当地商管公司负责采购计划上78、报,集团商管公司负责批准入驻新办公地点开业前1个月开业前8天当地商管公司开业庆典筹备开业庆典物资准备开业前1个月开业前20天当地商管公司开业庆典物资清单公安、城管等政府职能部门联系办理开业庆典相关手续开业前1个月开业前20天当地商管公司嘉宾邀请开业前20天开业前10天当地商管公司嘉宾名单XXXXXX商商业业项项目目筹筹备备期期人人力力资资源源工工作作指指引引工工作作项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注前期准备参与项目解读与论证;资料准备立项开业前14个月集团商管各部及当地商管公司 资料明细制定工作计划开业前14个79、月开业前13个月集团商管各部及当地商管公司市场调研当地人力市场用工情况开业前14个月开业前13个月集团商管各部及当地商管公司 调研表当地社保执行政策、标准开业前14个月开业前13个月集团商管各部及当地商管公司 调研表五险一金情况当地同业态薪资标准/人工福利成本开业前14个月开业前13个月集团商管各部及当地商管公司 调研表形成调查报告开业前14个月开业前13个月集团商管各部及当地商管公司 调研表 组织架构、人员编制、薪酬标准方案编制组织架构/部门职责/岗位说明书开业前13个月开业前12个月集团商管各部及当地商管公司 集团及商业制度完成人员编制方案并审批下发开业前13个月开业前12个月集团商管各部80、及当地商管公司 集团及商业制度完成薪酬标准方案和人员到岗计划开业前13个月开业前12个月集团商管各部及当地商管公司 集团及商业制度总裁会审批按实际运行情况评估调整开业前1个月开业后3个月集团商管各部及当地商管公司 集团及商业制度开业后三个月内人员招聘制订招聘计划/方案开业前14个月开业前13个月集团商管各部及当地商管公司 集团及商业制度主要到岗节点公司管理层1-2人/行政部经理或人事主管 开业前14个月开业前13个月集团商管各部及当地商管公司 集团及商业制度招商部经理/物管部经理或主管/工程部经理到岗开业前13个月开业前12个月集团商管各部及当地商管公司招商部主管/企划部经理及主管到/专业工程81、师到岗开业前12个月开业前11个月集团商管各部及当地商管公司招商员全部到岗开业前11个月开业前10个月行政部/招商营运部/企划部全部到岗开业前10个月开业前9个月财务会计和出纳各1人到岗开业前9个月开业前8个月集团商管各部及当地商管公司技工班长到岗开业前8个月开业前6个月集团商管各部及当地商管公司运行技工6-8人到岗开业前6个月设备安装开始时集团商管各部及当地商管公司所有管理人员（除品质部）/各专业技工10-12人/内保20人到岗开业前5个月开业前4个月集团商管各部及当地商管公司全部技工到岗开业前2个月或投入运行开业前1个月或工程交接验收前集团商管各部及当地商管公司全部管理部/品质部人员到岗开82、业前2个月开业前1个月集团商管各部及当地商管公司车管员/前台接待到岗开业前1个月开业前集团商管各部及当地商管公司员工培训制定员工培训计划开业前11个月开业前10个月集团商管各部及当地商管公司 培训计划表培训资料准备开业前11个月开业前10个月集团商管各部及当地商管公司 培训清单第一次新员工培训及考核(招商启动前)开业前10个月开业前9个月集团商管各部及当地商管公司第二次新员工培训及考核(装修进场前)开业前5个月开业前4个月集团商管各部及当地商管公司第三次新员工培训及考核(开业前)开业前1个月开业前集团商管各部及当地商管公司XXXXXX商商业业项项目目筹筹备备期期财财务务工工作作指指引引工工作作83、项项目目工工作作内内容容启启动动时时间间/完完成成时时间间完完成成时时限限责责任任与与要要求求支支持持文文件件备备注注前期费用列支筹建前期，由于财务人员未到位，没有账户，发生的费用由当地项目公司代为支付和记账。筹建前期开业前第12个月集团商管财务部与集团财务及项目公司协调财务部职能 落实注册资本与验资申请、调拨注册资金，开立账户、组织验资开业前第14个月开业前第13个月集团商管财务部与集团财务及项目公司协调财务部职能 开办费用测算及上报根据公司要求参与开办费用测算及上报工作开业前第13个月开业前第12个月集团商管财务部负责汇总、上报集团 财务部职能 物管费用测算及上报参与物管费用标准的测算开业84、前第12个月开业前第11个月集团商管财务部负责汇总、上报集团 财务部职能 前期招商费用测算及申报配合招商部进行前期招商费用的核定及申报开业前第11个月开业前第10个月集团商管财务部负责汇总、上报集团 财务部职能 招聘财务经理及其培训集团商管财务组织招聘及培训开业前第11个月开业前第10个月集团商管财务部负责招聘、面试、报批及入职培训财务垂直管理对各种费用开支出的控制对各种费用的使用进行审核，对执行情况进行统计，并对使用情况进行分析、反馈，参与大项目的招标工作开业前第11个月开业前第10个月根据制度对费用进行审核控制资金审批权限 资金落实根据集团批复与集团财务部、项目公司财务部落实开办费、前期招85、商费用资金开业前第11个月开业前第9个月集团商管财务部负责与集团财务协调资金财务部职能 招聘财务人员集团商管财务组织招聘开业前第10个月开业前第9个月集团商管财务部负责招聘、面试、报批财务垂直管理 财务人员培训财务制度、会计核算、报表及财务系统使用培训开业前第9个月开业前第8个月集团商管财务部负责财务垂直管理 开立基本户设置公司银行基本帐户，可由注册资金专户直接划转公司税务登记完毕之日开业前第8个月当地财务经理根据公司制度完成开立审批手续财务垂直管理账套的建立申请并建立会计电算化账套开业前第9个月开业前第8个月当地财务经理提出申请，集团商管财务部协助创建电算化制度 和项目公司交接对前期业务及时86、和项目公司交接完毕，对此阶段产生的收支业务及时进行帐务处理开业前第8个月开业前第7个月集团商管财务部协助当地财务经理电算化制度合同审批做好租约确认书的审批；各类及时产生的各类合同审批开业前第9个月持续当地财务部审核并上报合同管理政府关系接洽接触当地工商、税务、银行，沟通关系，了解税务政策,当地税务部门协调，争取税收优惠政策开业前第8个月持续当地财务部主导，集团商管财务部协助财务垂直管理参与制订责任书参与新开业项目管理公司专项指标责任书的制订与考核开业前第8个月开业前第7个月集团商管财务部主导财务部职能 制度流程制定，台帐建立制定收费流程和核算流程，发票购买及领用手续的建立，建立收费台账等。开业87、前第8个月持续当地财务部主导，集团商管财务部协助财务部职能 预算与报表按集团及商管公司报表体系按月编制上报各种报表开业前第7个月开业前第6个月按集团商管报表管理体系编报财务预算制度、报表制度 充实财务队伍根据编制招聘财务人员，当地财务负责人筛选人选,集团商管公司财务部负责面试、笔试，将材料上报集团审批开业前第6个月开业前第5个月财务部负责招聘，负责申报材料，跟踪批复并及时反馈财务垂直管理制定财务人员岗位职责对财务人员充分培训的同时制定岗位职责书，正式划分岗位职责开业前第6个月开业前第5个月当地财务部依据岗位编制岗位职责书 岗位职责书财产保险投保准备工作根据项目工程运行情况，督促项目公司财产清查88、工作，尽快拿到财产清单，并和太保当地子公司接触，上报商管总公司财务保险审批表、保险申请书以及财产清单等以备保险小组批复开业前第3个月开业前第1个月当地财务部配合项目公司完成财产的清查和估算;依据大连万达集团财产保险管理暂行办法按时按质量完成各级审批财务部职能开业庆典费用测算及申报配合招商部进行开业庆典费用测算及申报开业前第3个月开业前第2个月当地财务部配合、做好测算工作财务部职能 对外采购的招投标工作配合相关部门对开办期设备物料采购、保洁开荒、开业后保洁等的招投标工作开业前第2个月开业前第1个月按制度参与招投标工作商管公司采购制度完成3险投保工作根据保险小组批复的意见签定正式保单，并备案开业前89、第1个月开业日依据大连万达集团财产保险管理暂行办法完成投保事宜财务部职能开办费用决算、招商、开业费用的使用情况检查开办期结束，对开办费用进行决算，对各项费用使用情况进行全面检查、考核开业开业后考核开办费用及其他费用使用情况财务部职能 商商业业管管理理公公司司介介入入“XXX”“XXX”城城市市综综合合体体项项目目商商业业规规划划建建筑筑设设计计方方案案业业务务模模块块介介入入阶阶段段参参与与内内容容关关注注点点参参与与方方式式主主要要参参与与部部门门及及意意见见反反馈馈形形式式支支持持文文件件发发起起方方一一总总体体方方案案设设计计阶阶段段请请 集集 团团 规规 划划院院 对对 项项 目目 进90、进行行 解解 读读，及及时时 了了 解解 项项 目目概概况况。建筑经济技术指标；项目解读介绍会 拓展部组织集团商管公司主要业务部门参加 各地商管公司负责人【】内部联络单2007年5月30日集团商管公司向集团规划院发之 内部联络单（王延明院长已批示意见）集团规划院用地性质及规划建筑功能；业态分布及步行街规划设计；地下停车场规划设计；动线分析（人流车流）；二二 详详细细建建筑筑方方案案设设计计阶阶段段1步步行行街街业业态态 规规 划划 设设 计计定定位位餐饮类、零售类、服务类商铺的分布及定位；方案讨论会 拓展部（牵头）招商中心(招商部)【】内部联络单2007年6月版商业管理房产技术条件(董事长已批91、示意见)项目管理中心/集团规划院店铺套内设计面积及规格；2步步行行街街商商铺铺 房房 产产 设设 计计条条件件界界定定商铺建造标准；方案讨论会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件拥有上下水、电及煤气的数量及厨房点位；物管部隔油池设计及污水处理；招商中心 （招商部）垃圾房及清运通道设计；各地商管公司负责人商铺电容量设计；【】内部联络单多种经营点位的设置及机电预留；3步步行行街街建建筑筑、设设备备及及装装修修设设计计步行街整体设计风格、装修定位及材料选择；单项工程设计方 案 开 标 会方案论证会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件及2007年8月1日董事长特别工作提示 公共通道及人流动向；物管部步92、行街主入口设计；招商中心采光顶遮阳棚设计及穹顶悬挂电机设置；各地商管公司负责人灯光照明系统的分控设计；【】内部联络单服务台设置及设计；多种经营点位设置及机电系统预留；地插、墙插、三相用电点设置及预留公共卫生间数量、位置的合理设计及装修。保洁用水点位置、数量的合理设置；高空作业攀登点设置；沿沿街街立立柱柱面面滚滚轴轴广广告告设计及独立或区域用电计量的合理配置；背景音乐和消防广播系统设置；电梯应急语言呼叫系统及电视监控联网系统的设计合理性；商户店招设计及装修风格；4步步行行街街景景观观设设计计空间的通透性；单项工程设计方案开标会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件项目公司集团规划院视线的可视性；方93、案论证会 物管部消费的休闲性；招商中心（营运部）景观小品的可移动性；【】内部联络单材料做工的精细化；精品化；5步步行行街街导导视视系系统统设设计计鲜明性/繁简性/无障碍性/精细化/精品化；单项工程设计方案开标会 拓展部（牵头）物管部商业管理房产技术条件项目公司集团规划院多种经营点位设置；方案论证会招商中心（营运部）【】内部联络单6商商业业管管理理用用房房设设计计位置/规模/平面布局/宿舍适合性；方案讨论会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件项目公司集团规划院建筑及装修标准；物管部自用专业工具设备仓库设置；各地商管公司负责人【】内部联络单7主主力力店店系系统统配配套套设设计计各系统功能的合理配（94、空调、配电、弱电、消防、燃气等系统）；方案论证会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件商务部/项目公司/集团规划院电梯应急语言呼叫系统及电视监控联网系统的合理设计；物管部各系统独立计量的合理配置（空调、燃气、动力、给水、照明等系统）；招商中心 （营运部）垃圾房设置；各地商管公司负责人仓库设置；【】内部联络单8停停车车场场设设计计停车场车流、人流出入口设计；单项工程设计方案开标会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件停车场公共配套设施设计；方案论证会 物管部停车场给排水系统设计；招商中心 （营运部）停车场照明系统的分控设计；各地商管公司负责人经营点位设置及水电预留；【】内部联络单停车场导视系统设计；95、广告灯箱点位设置及独立或区域用电计量配置；三三综综合合体体外外部部设设计计 阶阶段段1外外广广场场（楼楼顶顶）环环境境、设设施施设设计计商业中心广场的开阔性；单项工程设计方案开标会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件集团规划院/项目公司绿化植被的适应性；方案论证会 物管部水景、小品的精致性；招商中心 （营运部）停车场出入口车流及人流、物流通道的的合理性；各地商管公司负责人多种经营点位设置及机电设施预留；【】内部联络单广场绿化、保洁用水点的设置；垃圾箱设置；2外外广广场场、楼楼体体泛泛光光照照明明设设计计墙体泛光照明主力店部分的独立计量；单项工程设计方案开标会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件96、集团规划院/项目公司广场高杆灯的合理设计；方案论证会 物管部招商中心(营运部/企划部)各地商管公司负责人【】内部联络单3外外广广场场导导视视系系统统设设计计步行街、主力店出入口导视设计；单项工程设计方案开标会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件集团规划院/项目公司人流、车流导视设计；方案论证会 物管部招商中心(营运部/企划部)各地商管公司负责人【】内部联络单4外外立立面面广广告告位位设设计计外力面广告位的布局及数量；单项工程设计方案开标会 拓展部（牵头）商业管理房产技术条件集团规划院/项目公司外力面广告位的规格及市场需求性；方案论证会 物管部各广告位用电的独立计量设计；招商中心(企划部/营运部)各地商管公司负责人【】内部联络单5外外立立面面、楼楼顶顶主主店店招招设设计计位置/尺寸/风格/灯光/制作单项工程设计方案开标会 拓展部（牵头）集团VI设计制作标准集团规划院/项目公司方案论证会 物管部招商中心(企划部/营运部)各地商管公司负责人【】内部联络单8停停车车场场设设计计介介入入阶阶段段参参与与内内容容关关注注点点参参与与方方式式主主要要参参与与部部门门及及意意见见反反馈馈形形式式支支持持文文件件发发起起方方