1、表1 投资估算表序号项 目投资估算（万元）所占比例（%）1支出租金62万2装修费用1048.003特许初始费30万合计：1140万格格林林豪豪泰泰提提供供酒酒店店经经营营成成本本分分析析(用用作作参参考考)客房数量100房价180入住率80%营业收入525.60人员定编33项目占比金额（万元）营业收入100%525.60525.60经营成本人工成本(平均工资1200元）9%48.00能源消耗12%63.07消耗品物品报损5%26.28洗涤2%10.51维修3%15.77销售3%15.77特许费用（加盟管理费）5%26.28其他2%10.51营业税5.5%28.91合计46.6%245.10242、5.10毛利53.4%280.50280.50非经营成本租金0.00%利利润润53.37%53.37%280.50280.50备注签订租赁合同需支付两个月的保证金和一个月租金做酒店面积为6747.82平米，装修按照1200元/平米标准计算，第一次投入装修8065008元，8年后进行二次装修按首次装修投入的30计为2419502.4元，共计投入装修1048万元。加盟连锁酒店费用（一次性支付）过低，不用于本项目参考经营成本扣除人工综合比例为38表表2 2：松松岗岗项项目目经经济济技技术术指指标标楼楼 层层建建筑筑面面积积业业 态态备备 注注地下一层986.67车库第1层917.43大堂、中西餐厅有3、446.98平米为酒店大堂夹层470.45中西餐厅中西餐厅为1层扣除大堂面积加夹层面积：470.45*2940.9第2层917.43桑拿、沐足第3层917.43KTV第4层900.12KTV第5层900.12酒店包房每层已经分隔好20间房，七层共计140间房第6层900.12酒店包房第7层900.12酒店包房第8层900.12酒店包房酒店面积为6747.82平米（5-11层加大堂446.98平米）第9层900.12酒店包房第10层900.12酒店包房第11层900.12酒店包房天面71.58合合计计11481.95表三：工资支出序序 号号职职 位位数数量量（位位）1总经理12助理13值班经理34、4客户主管25前台46客房服务员67保安28电工29厨房210财务2合计：25说明：总工资为55600*12667200元，考虑到人力设置各项目会有变动，我司项目工资出按每年70万计算。薪薪资资（元元）/月月 月月总总薪薪资资（元元）1600016000350035002500750020004000150060008004800150030001800360018003600180036005560055600说明：总工资为55600*12667200元，考虑到人力设置各项目会有变动，我司项目工资出按每年70万计算。各各项项费费用用收收支支计算前提:租金按前三年不变，第四年开始每年增长率为35、%计算1.1.整整栋栋物物业业支支付付租租金金序号物业类型/年限面积(m2)单位租金基准（元/间、元/M2)2009年总租金基准(元)递增系数11 整栋物业11481.95182066754 年租金24801015 租金合计2.2.酒酒店店装装修修投投入入装修标准（元/）首次装修费用（元）二次装修投入总投入（元）备注120080650082419502.410484510.4酒店面积为6747.82平米计算前提:租金按前三年不变，第四年开始每年增长率为4%计算3.3.转转租租部部分分收收入入租租金金序号物业类型/年限面积(m2)单位租金基准（元/间、元/M2)2009年总租金基准(元)递增系数6、11 一楼物业（中西餐厅）940.9252822704 2、3、4楼（桑拿，KTV)2734.9830984593年租金收益12668635 租金合计4.4.转转租租部部分分租租金金支支出出：计算前提:租金按前三年不变，第四年开始每年增长率为3%计算序号物业类型/年限面积(m2)单位租金基准（元/间、元/M2)2009年总租金基准(元)递增系数11 用于出租物业面积3675.8818661664 年租金7939905 租金合计5.5.酒酒店店部部分分收收入入物业类型客房数量（间）房价（元/间）开房率酒店客房14020070%14020075%14020080%14020065%140200607、%6.6.酒酒店店部部分分租租金金支支出出租金按前三年不变，第四年开始每年增长率为3%计算序号物业类型/年限面积(m2)单位租金基准（元/间、元/M2)2009年总租金基准(元)递增系数11 酒店客房经营面积6747.821814575294 年租金174903495 租金合计盈盈亏亏平平衡衡表表分分析析开开房房率率：2.590096351租租价价:4.905294587敏敏感感性性分分析析开开房房率率变变动动幅幅度度-5%70%+5%净现金流量-375947.12141370678.9893117305.099投资收益率7.25%10.60%13.65%2010年2011年2012年20138、年2014年2015年2016年2017年1.00001.00001.03001.03001.03001.03001.03001.0300206675206675212875219262225839232615239593246781248010124801012554504263113927100742791376287511729613712010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1.00001.00001.04001.04001.04001.04001.04001.04002822702822702935613053033175153302163439、425357162984593984593102397710649361107533115183411979081245824126686312668631317537137023914250481482050154133216029862010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1.00001.00001.03001.03001.03001.03001.03001.03006616666166681517019572301744707670479005793990793990817810842344867614893643920452948066月收入（元10、）年收入（元）15年总收入（元）58800070560001058400001058400006300007560000113400000113400000672000806400012096000012096000054600065520009828000098280000504000604800090720000907200002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1.00001.00001.03001.03001.03001.03001.03001.0300备注酒店面积为6747.82平米1457529145752915012551546293111、5926811640462168967617403661749034917490349180150601855551219112177196855422027610920884392开房率为67.41%实现盈亏平衡备注租价到22.91元/平米达到盈亏平衡点车库不计入租赁面积,且按照18元/平米/月的租金支付,如计入则项目因其他风险有可能会造成亏损，导致项目不可行.2018年2019年2020年2021年2022年2023年小计1.03001.03001.03001.03001.03001.0300254184261810269664277754286087294669364115930502112、23141718323597033330493433040353603143693903436939032018年2019年2020年2021年2022年2023年小计1.04001.04001.04001.04001.04001.040037144838630640175841782943454245192312956571347483140138314574381515735157636516671051733789180314118752661950277202828823597648235976482018年2019年2020年2021年2022年2023年小计1.03001.030013、1.03001.03001.03001.030081376838178633188921915899433711656969765081005803103597710670561099068113204013988351139883512018年2019年2020年2021年2022年2023年小计1.03001.03001.03001.03001.03001.030017925771846354190174519587972017561207808825678443215109242215625122820939235055672421073424937056308141311308141314、11出租部分现金流量表年现金流计算公式序号 计算科目计算公式2009年1现金流入112668631.1年租金收入其中：一楼中西餐厅2822702-4楼桑拿、KTV9845932现金流出2661662.1支付业主租金66166税前净现金流量1200697运营期年毛利润运营期年所得税毛利润*(18-25)%216125.45282.2.4 运营期年净利润毛利润-所得税984572税后净现金流量净利润984572累计净现金流量984572净投资回报NPV折现值9278138.61IRR内部投资收益率#DIV/0!2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年12668631215、66863131753713702391425048148205015413322822702822702935613053033175153302163434259845939845931023977106493611075331151834119790866166661666815170195723017447076704661666616668151701957230174470767041200697120069712493861300043135274714075801464628240139.392264153.3312 299852.7592325010.8662338186.716、892351895.0138366156.98999605589365449495349750331014560105568510984719605589365449495349750331014560105568510984711945129288167338312064806239582079968764847974955年现金流计算公式2017年2018年2019年2020年2021年2022年160298616671051733789180314118752661950277357162371448386306401758417828.55434541.701245824129565717、134748314013831457437.871515735.387900581376838178633188921915897900581376838178633188921.3691589.00152398015857291649972171680917863451858688380995.0304396432.3453412493.0782429202.3436446586.2658464672.01991142985118929712374791287607133975913940161142985118929712374791287607133975913940169117941118、0307238115447171283232414172083155660992023年2028288451923.361576364.799433794336.671933951483487.87311450464145046417016562年现金流计算公式序号 计算科目计算公式1现金流入101.1年收入酒店客房收入2现金流出2104845102.1支付业主租金装修费用10484510.42.2特初始费30万/8年(每八年投入一次）2.2.1 特许品牌使用费和服务支持费每年酒店总收人*6%（各3%）2.2.3 不含工资的运营成本每年酒店总收入*38工资支出按一家连锁酒店标准店计算人员工资税19、前净现金流量-10484510.4 装修折旧(摊销)按5年平均折旧(投入两次装修）运营期年毛利润=1-2-折旧运营期年所得税毛利润*(18-25)%2.2.4 运营期年净利润毛利润-所得税税后净现金流量税前净现金流量所得税-10484510.4累计净现金流量-10484510.4净投资回报NPV折现值1370678.99IRR内部投资收益率10.60%投资回收期:6.63年说明:所得税率按照深圳最新所得税率:第一年18%,第二年20%,第三年22%,第四年24%,第5年开始25%.2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年705600070560007056000720、05600070560007056000705600070560007056000705600070560007056000705600070560005299669529966952996695343395538843354348215482602145752914575291457529150125515462931592681164046237500375003750037500375003750037500423360423360423360423360423360423360423360268128026812802681280268128026812802681280268128021、7000007000007000007000007000007000007000001756330.881756330.881756330.88 1712605.0061667567.3571621178.5771573398.1351613001.61613001.61613001.61613001.61613001.6143329.28143329.28143329.2899603.406454565.756591621178.5771573398.13525799.270428665.85631532.4416 23904.8175413641.43915405294.64433933422、9.5337117530.0096114663.424111796.8384 75698.5888640924.317441215883.9331180048.6011730531.611727665.0241724798.438 1688700.1891653925.9171215883.9331180048.601-8753978.79-7026313.766-5301515.328-3612815.14-1958889.222-743005.2887437043.3122年现金流计算公式说明:所得税率按照深圳最新所得税率:第一年18%,第二年20%,第三年22%,第四年24%,第5年开始23、25%.2016年2017年2018年2019年2020年2021年705600070560007056000705600070560007056000705600070560007056000705600070560007056000553181655825065634717568849457438855800937168967617403661792577184635419017451958797.26375003750037500375003750037500.004233604233604233604233604233604233602681280268128026812802681224、8026812802681280700000700000700000700000700000700000.001524184.2791473494.0071421283.0271367505.7181312115.091255062.742483900.48483900.48483900.48483900.48483900.481040283.7991040283.799937382.5472883605.238828214.60961255062.742260070.9497260070.9497234345.6368220901.3095207053.6524313765.6856780225、12.849780212.849703036.9104662703.9285621160.9572941297.05671264113.3291213423.0571186937.391146604.4091105061.437941297.05671701156.6412914579.6994101517.0895248121.4976353182.9357294479.9912022年2023年7056000705600070560007056000585970159202282017561.182078088.0137500.0037500.0042336042336026812802626、81280700000.00700000.001196298.8251135771.9891196298.8251135771.989299074.7061283942.9973897224.1184851828.9919897224.1184851828.99198191704.119043533.102项目总的年现金流计算公式序号 计算科目计算公式1现金流入101.11.出租部分2.酒店客房收入2现金流出210484510.402.11.出租部分2.酒店部分10484510.4税前净现金流量-10484510.4 装修折旧(摊销)按5年平均折旧(投入两次装修）运营期年毛利润=1-2-折旧运27、营期年所得税毛利润*(18-25)%2.2.4 运营期年净利润毛利润-所得税税后净现金流量税前净现金流量所得税-10484510.4累计净现金流量-10484510.4净投资回报NPV折现值10138022.49IRR内部投资收益率23.50%投资回收期:4.91年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年83228638322863832286383735378426239848104885380501266863126686312668631317537137023914250481482050705600070560007056000705600070560028、07056000705600053658355365835536583554115465458628550712355570726616666166661666815170195723017447052996695299669529966953433955388433543482154826022957027.842957027.842957027.84 2961991.5032967610.8212973925.7342980978.191613001.61613001.61613001.61613001.61613001.61344026.241344026.241344026.24 1329、48989.9031354609.2212973925.7342980978.19241924.7232268805.248295685.7728 323757.5768338652.3054743481.4335745244.54741102101.5171075220.9921048340.467 1025232.3261015956.9162230444.3012235733.6422715103.1172688222.5922661342.067 2638233.9262628958.5162230444.3012235733.642-7769407.283-5081184.691-230、419842.624 218391.30242847349.8185077794.1197313527.761项目总的年现金流计算公式2016年2017年2018年2019年2020年2021年859733286589868723105878978988591418931266154133216029861667105173378918031411875266.42705600070560007056000705600070560007056000560852056615115716093577231158302165889859767047900581376838178633188921.331、6553181655825065634717568849457438855800937.262988812.2382997474.1283007012.4083017478.0313028924.4643041407.806483900.48483900.48483900.48483900.48483900.482504911.7581040283.7992523111.9282533577.5512545023.9843041407.806626227.9396260070.9497630777.9821633394.3877636255.996760351.95141878683.819732、80212.8491892333.9461900183.1631908767.9882281055.8542362584.2992737403.1792376234.4262384083.6432392668.4682281055.8549676112.0612413515.2414789749.6717173833.3119566501.7821847557.632022年2023年900627790842881950277.082028288.16705600070560005951290601456591589.0094336.675859701.185920228.013054986.9043069723.4823054986.9043069723.482763746.726767430.87052291240.1782302292.6112291240.1782302292.61124138797.8126441090.42