1、项项目目名名称称:某某项项目目合合作作方方：填填表表人人:*制制作作日日期期：投投资资指指标标标标准准（1）销售类项目：主要指标：全投资IRR 10%，销售利润率10%项项目目可可行行性性研研究究投投资资测测算算20162016版版某某公公司司合合作作方方：制制作作日日期期：项项目目可可行行性性研研究究投投资资测测算算20162016版版要要求求：对对涉涉及及成成本本、现现金金流流量量、收收益益测测算算等等财财务务数数据据的的内内容容，尽尽可可能能格格式式化化。要要求求至至少少按按此此基基本本格格式式（可可增增加加更更详详细细内内容容）和和要要求求的的内内容容填填报报，作作为为可可性性行行研研2、究究报报告告的的相相应应内内容容（相相关关文文字字说说明明不不可可缺缺少少）。投投资资测测算算模模版版使使用用说说明明1本测算套表是以结果输出与展示为导向的简要表格，仅体现最终测算结果，具体测算过程请自行对标各部门专业测算表；2一般情况下，仅需手动填写标黄部分，其余部分数据可自动生成。但因操作原因，不排除公式发生错乱现象，因此请务必仔细检查。3本套表模版为方便投资可研使用，考虑项目各有其特殊情况，本模板不可能全部涵盖，因此请具体项目在模板基础上进行具体修改，未包含项目建议隐藏处理；4本模板所列参数和假设条件等仅供参考，项目测算应公正客观；5以所申请的竞拍上限为测算标准，原则上一般以底价拿地或销3、售利润率10%拿地进行测算；6本模板应由多专业人员参与，整体测算由发展部进行整合并负责审核结果，填写时务必请仔细核对前后各表对应指标的正确性与一致性。其中：表1、表5、表8、表9、表10、表11由发展部汇总意见后负责完成；表2-开发计划请与项目计划、工程部共同完成；表3-销售计划、价格与收入表请与营销部共同完成；表4-投资估算表请与成本部共同完成；表6、表7、表12-请与财务部共同完成；7土地增值税测算不考虑税筹因素，按照保守原则进行计算，相应成本分摊应按照当地税法具体规定进行保守分摊；8相关部门的专业测算表格可与本套表联合使用，但须在本测算套表完成后将其隐藏，如目标成本汇总表等。9根据项目报4、批分期规划，进行项目分期测算投资估算表、销售计划价格与收入表及利润分析表勾勾稽稽关关系系：1 1现现金金流流量量表表“累累计计净净现现金金流流量量”=投投资资收收益益测测算算表表合合计计栏栏的的“税税后后利利润润”，各各期期（区区）的的累累计计现现金金流流量量不不一一定定等等于于其其税税后后利利润润2 2投投资资估估算算表表、资资金金来来源源与与运运用用表表、现现金金流流表表、利利润润分分析析表表里里各各项项成成本本、税税费费数数据据要要一一致致要要求求：对对涉涉及及成成本本、现现金金流流量量、收收益益测测算算等等财财务务数数据据的的内内容容，尽尽可可能能格格式式化化。要要求求至至少少按按此此5、基基本本格格式式（可可增增加加更更详详细细内内容容）和和要要求求的的内内容容填填报报，作作为为可可性性行行研研究究报报告告的的相相应应内内容容（相相关关文文字字说说明明不不可可缺缺少少）。投投资资测测算算模模版版使使用用说说明明本测算套表是以结果输出与展示为导向的简要表格，仅体现最终测算结果，具体测算过程请自行对标各部门专业测算表；一般情况下，仅需手动填写标黄部分，其余部分数据可自动生成。但因操作原因，不排除公式发生错乱现象，因此请务必仔细检查。本套表模版为方便投资可研使用，考虑项目各有其特殊情况，本模板不可能全部涵盖，因此请具体项目在模板基础上进行具体修改，未包含项目建议隐藏处理；以所申请的6、竞拍上限为测算标准，原则上一般以底价拿地或销售利润率10%拿地进行测算；本模板应由多专业人员参与，整体测算由发展部进行整合并负责审核结果，填写时务必请仔细核对前后各表对应指标的正确性与一致性。其中：土地增值税测算不考虑税筹因素，按照保守原则进行计算，相应成本分摊应按照当地税法具体规定进行保守分摊；相关部门的专业测算表格可与本套表联合使用，但须在本测算套表完成后将其隐藏，如目标成本汇总表等。根据项目报批分期规划，进行项目分期测算投资估算表、销售计划价格与收入表及利润分析表现现金金流流量量表表“累累计计净净现现金金流流量量”=投投资资收收益益测测算算表表合合计计栏栏的的“税税后后利利润润”，各各期7、期（区区）的的累累计计现现金金流流量量不不一一定定等等于于其其税税后后利利润润投投资资估估算算表表、资资金金来来源源与与运运用用表表、现现金金流流表表、利利润润分分析析表表里里各各项项成成本本、税税费费数数据据要要一一致致 表表1 1：项项目目规规划划指指标标（整整体体）单单位位:平平方方米米总总占占地地面面积积建建筑筑用用地地面面积积总总建建筑筑面面积积容容 积积 率率建建 筑筑 密密 度度绿绿 地地 率率计计容容建建筑筑面面积积0.000.00不不计计容容建建筑筑面面积积0.000.00限限高高（米米）产产品品构构成成占占地地面面积积容容积积率率建建筑筑面面积积可可售售面面积积产产品品比比8、例例地地上上建建筑筑面面积积合合计计0.000.000.000.000.000.00#DIV/0!#DIV/0!可售物业类型高层（30F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!洋房（4F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!别墅#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!商业（2F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!公寓（18F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!物业类型#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!小小计计0.000.00#DIV/0!#DIV/0!0.000.000.000.00#DIV/0!#DIV/0!9、不可售物业物管、社区用房、邮局、菜市场、设备用房、文化中心等公共配套#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!幼儿园、中小学#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!无偿还建、回迁房等#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!小小计计0.000.000.000.000.000.00#DIV/0!地地下下建建筑筑面面积积合合计计建建筑筑面面积积可可售售面面积积0.00商业地下商业小小计计0.000.000.000.00住宅赠送0.00产权面积0.00小小计计0.000.000.000.00人防面积（不做车位）0.00车位单单个个车车位位面面积积规规划划车车位位建建筑筑面面10、积积可可售售面面积积可可售售个个数数人防车位0.00非人防地下车位0.000.000.00小小计计0 00.000.000.000.000.000.00总总面面积积合合计计0.000.000.000.000.00户户数数/套套数数0 0班级数 表表1 1：项项目目规规划划指指标标(一一期期)单单位位:平平方方米米总总占占地地面面积积建建筑筑用用地地面面积积总总建建筑筑面面积积容容 积积 率率建建 筑筑 密密 度度绿绿 地地 率率计计容容建建筑筑面面积积0.000.00不不计计容容建建筑筑面面积积0.000.00限限高高（米米）产产品品构构成成占占地地面面积积容容积积率率建建筑筑面面积积可可售售11、面面积积产产品品比比例例地地上上建建筑筑面面积积合合计计0.000.000.000.000.000.00#DIV/0!#DIV/0!可售物业类型高层（30F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!洋房（4F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!别墅#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!商业（2F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!公寓（18F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!物业类型#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!小小计计0.000.00#DIV/0!#DIV/0!0.000.000.000.00#DIV12、/0!#DIV/0!不可售物业物管、社区用房、邮局、菜市场、设备用房、文化中心等公共配套#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!幼儿园、中小学#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!无偿还建、回迁房等#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!小小计计0.000.000.000.000.000.00#DIV/0!地地下下建建筑筑面面积积合合计计建建筑筑面面积积可可售售面面积积0.00商业地下商业小小计计0.000.000.000.00住宅赠送0.00产权面积0.00小小计计0.000.000.000.00人防面积（不做车位）0.00车位单单个个车车位位面面积积规规划划13、车车位位建建筑筑面面积积可可售售面面积积可可售售个个数数人防车位0.00非人防地下车位0.000.000.00小小计计0 00.000.000.000.000.000.00总总面面积积合合计计0.000.000.000.000.00户户数数/套套数数0 0班级数 表表1 1：项项目目规规划划指指标标 (二二期期)单单位位:平平方方米米总总占占地地面面积积建建筑筑用用地地面面积积总总建建筑筑面面积积容容 积积 率率建建 筑筑 密密 度度绿绿 地地 率率计计容容建建筑筑面面积积0.000.00不不计计容容建建筑筑面面积积0.000.00限限高高（米米）产产品品构构成成占占地地面面积积容容积积率率建14、建筑筑面面积积可可售售面面积积产产品品比比例例地地上上建建筑筑面面积积合合计计0.000.000.000.000.000.00#DIV/0!#DIV/0!可售物业类型高层（30F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!洋房（4F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!别墅#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!商业（2F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!公寓（18F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!物业类型#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!小小计计0.000.00#DIV/0!#DIV/0!0.000.00015、.000.00#DIV/0!#DIV/0!不可售物业物管、社区用房、邮局、菜市场、设备用房、文化中心等公共配套#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!幼儿园、中小学#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!无偿还建、回迁房等#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!小小计计0.000.000.000.000.000.00#DIV/0!地地下下建建筑筑面面积积合合计计建建筑筑面面积积可可售售面面积积0.00商业地下商业小小计计0.000.000.000.00住宅赠送0.00产权面积0.00小小计计0.000.000.000.00人防面积（不做车位）0.00车位单单个个车16、车位位面面积积规规划划车车位位建建筑筑面面积积可可售售面面积积可可售售个个数数人防车位0.00非人防地下车位0.000.000.00小小计计0 00.000.000.000.000.000.00总总面面积积合合计计0.000.000.000.000.00户户数数/套套数数0 0班级数表表2 2：项项目目开开发发建建设设周周期期表表项项 目目合合计计（）20162016年年20172017年年20182018年年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4住宅公寓商业车位物业类型小小计计0 0住宅公寓商业车位物业类型小小计计0 00 0说说明明：1 1、“开开发发计计划划”要要求求开开发发周17、周期期在在5 5年年内内（含含5 5年年）时时按按季季度度编编制制；5 5年年以以上上时时可可按按年年编编制制，并并以以进进度度图图形形表表示示，用用横横道道图图表表示示出出开开、竣竣工工时时间间 2 2、分分期期开开发发的的，应应分分期期分分物物业业类类型型填填写写开开发发计计划划表表3 3：项项目目销销售售计计划划、价价格格与与收收入入表表（整整体体）产产品品类类型型物物业业类类型型销销售售周周期期可可售售面面积积（）开开盘盘价价（元元/）销销售售均均价价（元元/）销售型物业高层2016Q3-2017Q30洋房0别墅0商业0公寓0车位0.物业类型0小小计计0 0#DIV/0!序号业态内容合18、计2016年Q1Q21高层销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-2洋房销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-3别墅销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-4商业销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-5公寓销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-6车位销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-合合计计销售面积19、（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-说说明明：1 1、销销售售周周期期在在3 3年年以以下下的的按按季季度度编编制制，销销售售周周年年3 3年年以以上上按按年年度度编编制制2 2、如如可可售售物物业业类类型型与与表表中中所所列列不不一一致致的的，请请自自行行添添加加或或删删减减3 3、销销售售计计划划与与开开发发计计划划保保持持逻逻辑辑一一致致，销销售售不不能能在在开开发发之之前前4 4、每每期期销销售售回回款款比比例例合合理理6车位销销售售额额(万万元元)增增值值税税销销项项税税(万万元元)不不含含税税收收入入（万万元元20、）备备注注00价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00车位个数，单个均价，价格年涨幅00价格年涨幅0 00 0销售均价为折合地上可售面积2017年2018年Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1-表表3 3：项项目目销销售售计计划划、价价格格与与收收入入表表（整整体体）2016年-#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-2019年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4-2018年-#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-表表3 3：项项目目销销售售计计划划、价价格格21、与与收收入入表表（一一期期）产产品品类类型型物物业业类类型型销销售售周周期期可可售售面面积积（）开开盘盘价价（元元/）销销售售均均价价（元元/）销售型物业一期高层2016Q3-2017Q30一期洋房0一期别墅0一期商业0一期公寓0一期车位0.物业类型0小小计计0 0#DIV/0!序号业态内容合计2016年Q1Q21高层销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-2洋房销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-3别墅销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-4商22、业销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-5公寓销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-6车位销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-合合计计销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-说说明明：1 1、销销售售周周期期在在3 3年年以以下下的的按按季季度度编编制制，销销售售周周年年3 3年年以以上上按按年年度度编编制制2 2、如如可可售售物物业业类类型型与与表表中中所所列列不不一23、一致致的的，请请自自行行添添加加或或删删减减3 3、销销售售计计划划与与开开发发计计划划保保持持逻逻辑辑一一致致，销销售售不不能能在在开开发发之之前前4 4、每每期期销销售售回回款款比比例例合合理理6车位销销售售额额(万万元元)增增值值税税销销项项税税(万万元元)不不含含税税收收入入（万万元元）备备注注00价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00车位个数，单个均价，价格年涨幅00价格年涨幅0 00 0销售均价为折合地上可售面积2017年2018年Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1-表表3 3：项项目目销销售售计计划划、价价格格与与收收入入表表（一一期期）2016年-#D24、IV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-2019年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4-2018年-#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-表表3 3：项项目目销销售售计计划划、价价格格与与收收入入表表（二二期期）产产品品类类型型物物业业类类型型销销售售周周期期可可售售面面积积（）开开盘盘价价（元元/）销销售售均均价价（元元/）销售型物业二期高层2016Q3-2017Q30二期洋房0二期别墅0二期商业0二期公寓0二期车位0.物业类型0小小计计0 0#DIV/0!序号业态内容合计2016年25、Q1Q21高层销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-2洋房销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-3别墅销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-4商业销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-5公寓销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-6车位销售面积（m2）-销售单价（元/m2）#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-合合计计销售面积（m2）-销26、售单价（元/m2）#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销售金额（万元）-销售回款（万元）-说说明明：1 1、销销售售周周期期在在3 3年年以以下下的的按按季季度度编编制制，销销售售周周年年3 3年年以以上上按按年年度度编编制制2 2、如如可可售售物物业业类类型型与与表表中中所所列列不不一一致致的的，请请自自行行添添加加或或删删减减3 3、销销售售计计划划与与开开发发计计划划保保持持逻逻辑辑一一致致，销销售售不不能能在在开开发发之之前前4 4、每每期期销销售售回回款款比比例例合合理理6车位销销售售额额(万万元元)增增值值税税销销项项税税(万万元元)不不含含税税收收入入（万万元元）备备注注027、0价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00价格年涨幅00车位个数，单个均价，价格年涨幅00价格年涨幅0 00 0销售均价为折合地上可售面积2017年2018年Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1-表表3 3：项项目目销销售售计计划划、价价格格与与收收入入表表（二二期期）2016年-#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-2019年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4-2018年-#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-表表4 4：投投资资估估算算表表（整整体体）代代码码成成本28、本科科目目可可售售单单方方成成本本（元元/m/m2 2）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业车车库库合合计计建筑面积可售面积占地面积0101开开发发成成本本01.0101.01土土地地获获得得价价款款01.0201.02前前期期工工程程费费01.0301.03基基础础设设施施费费01.0401.04建建筑筑安安装装工工程程费费01.0501.05公公用用配配套套费费01.0601.06开开发发间间接接费费01.0701.07资资本本化化利利息息01.0801.08不不可可预预见见费费0202期期间间费费用用02.0102.01管管理理费费用用02.0202.02营营销销费费用用02.0302.0329、财财务务费费用用03税税金金03.0103.01土土地地增增值值税税03.0203.02增增值值税税附附加加项项目目总总投投资资说说明明：1 1、土土地地增增值值税税以以发发展展与与财财务务口口径径为为准准，按按可可售售面面积积分分摊摊；2 2、营营业业税税及及附附加加根根据据各各物物业业类类型型的的销销售售额额计计算算；3 3、其其他他项项目目由由成成本本部部负负责责填填列列。4 4、售售楼楼处处、样样板板间间建建造造、装装修修费费用用是是否否含含在在销销售售费费用用，或或者者算算在在配配套套费费，需需说说明明5、原原营营业业税税在在2016年年4月月30日日后后改改为为增增值值税税，本本表30、表格格已已经经替替换换。但但算算法法根根据据各各城城市市不不要要要要求求，由由财财务务部部与与成成本本部部共共同同核核算算，发发展展部部在在填填写写表表格格时时填填写写数数值值结结果果总总成成本本（万万元元）进进项项税税合合计计（不不含含进进项项税税）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业车车库库合合计计表表4 4：投投资资估估算算表表（整整体体）5、原原营营业业税税在在2016年年4月月30日日后后改改为为增增值值税税，本本表表格格已已经经替替换换。但但算算法法根根据据各各城城市市不不要要要要求求，由由财财务务部部与与成成本本部部共共同同核核算算，发发展展部部在在填填写写表表格格时时填填写写数数值31、值结结果果建建面面单单方方分分摊摊标标准准说说明明表表4 4：投投资资估估算算表表（一一期期）代代码码成成本本科科目目可可售售单单方方成成本本（元元/m/m2 2）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业车车库库合合计计建筑面积可售面积占地面积0101开开发发成成本本01.0101.01土土地地获获得得价价款款01.0201.02前前期期工工程程费费01.0301.03基基础础设设施施费费01.0401.04建建筑筑安安装装工工程程费费01.0501.05公公用用配配套套费费01.0601.06开开发发间间接接费费01.0701.07资资本本化化利利息息01.0801.08不不可可预预见见费费020232、期期间间费费用用02.0102.01管管理理费费用用02.0202.02营营销销费费用用02.0302.03财财务务费费用用03税税金金03.0103.01土土地地增增值值税税03.0203.02增增值值税税附附加加项项目目总总投投资资说说明明：1 1、土土地地增增值值税税以以发发展展与与财财务务口口径径为为准准，按按可可售售面面积积分分摊摊；2 2、营营业业税税及及附附加加根根据据各各物物业业类类型型的的销销售售额额计计算算；3 3、其其他他项项目目由由成成本本部部负负责责填填列列。4 4、售售楼楼处处、样样板板间间建建造造、装装修修费费用用是是否否含含在在销销售售费费用用，或或者者算算在在33、配配套套费费，需需说说明明5、原原营营业业税税在在2016年年4月月30日日后后改改为为增增值值税税，本本表表格格已已经经替替换换。但但算算法法根根据据各各城城市市不不要要要要求求，由由财财务务部部与与成成本本部部共共同同核核算算，发发展展部部在在填填写写表表格格时时填填写写数数值值结结果果总总成成本本（万万元元）进进项项税税合合计计（不不含含进进项项税税）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业车车库库合合计计表表4 4：投投资资估估算算表表（一一期期）5、原原营营业业税税在在2016年年4月月30日日后后改改为为增增值值税税，本本表表格格已已经经替替换换。但但算算法法根根据据各各城城市市不不要要要34、要求求，由由财财务务部部与与成成本本部部共共同同核核算算，发发展展部部在在填填写写表表格格时时填填写写数数值值结结果果建建面面单单方方分分摊摊标标准准说说明明表表4 4：投投资资估估算算表表（二二期期）代代码码成成本本科科目目可可售售单单方方成成本本（元元/m/m2 2）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业车车库库合合计计建筑面积可售面积占地面积0101开开发发成成本本01.0101.01土土地地获获得得价价款款01.0201.02前前期期工工程程费费01.0301.03基基础础设设施施费费01.0401.04建建筑筑安安装装工工程程费费01.0501.05公公用用配配套套费费01.0601.0635、开开发发间间接接费费01.0701.07资资本本化化利利息息01.0801.08不不可可预预见见费费0202期期间间费费用用02.0102.01管管理理费费用用02.0202.02营营销销费费用用02.0302.03财财务务费费用用03税税金金03.0103.01土土地地增增值值税税03.0203.02增增值值税税附附加加项项目目总总投投资资说说明明：1 1、土土地地增增值值税税以以发发展展与与财财务务口口径径为为准准，按按可可售售面面积积分分摊摊；2 2、营营业业税税及及附附加加根根据据各各物物业业类类型型的的销销售售额额计计算算；3 3、其其他他项项目目由由成成本本部部负负责责填填列列。436、 4、售售楼楼处处、样样板板间间建建造造、装装修修费费用用是是否否含含在在销销售售费费用用，或或者者算算在在配配套套费费，需需说说明明5、原原营营业业税税在在2016年年4月月30日日后后改改为为增增值值税税，本本表表格格已已经经替替换换。但但算算法法根根据据各各城城市市不不要要要要求求，由由财财务务部部与与成成本本部部共共同同核核算算，发发展展部部在在填填写写表表格格时时填填写写数数值值结结果果总总成成本本（万万元元）进进项项税税合合计计（不不含含进进项项税税）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业车车库库合合计计表表4 4：投投资资估估算算表表（二二期期）5、原原营营业业税税在在2016年年4月37、月30日日后后改改为为增增值值税税，本本表表格格已已经经替替换换。但但算算法法根根据据各各城城市市不不要要要要求求，由由财财务务部部与与成成本本部部共共同同核核算算，发发展展部部在在填填写写表表格格时时填填写写数数值值结结果果建建面面单单方方分分摊摊标标准准说说明明表表5 5：利利润润分分析析表表（整整体体）序序号号项项 目目金金额额（万万元元）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业公公寓寓一、项目收入0高层销售收入0洋房销售收入0别墅销售收入0商业销售收入0公寓销售收入0车位销售收入0二、项目成本0三、经营税费0增值税附加0 土地增值税0四项目利润0五期间费用0 其中：管理费用0 营销费用 0 财38、务费用0六税前利润0所得税（25%）0七税后利润0财务指标销售毛利率%#DIV/0!销售利润率%#DIV/0!销售净利率%#DIV/0!总投资回报率%#DIV/0!说说明明销售均价为折合地上可售面积各物业类型的销售收入及销售均价含资本化利息的开发成本折合建面单方金额项目利润/销售收入100%税前利润/销售收入100%项目净利润/销售收入100%项目净利润/项目总投资100%表表5 5：利利润润分分析析表表（一一期期）序序号号项项 目目金金额额（万万元元）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业公公寓寓一、项目收入0高层销售收入0洋房销售收入0别墅销售收入0商业销售收入0公寓销售收入0车位销售收入0二、39、项目成本0三、经营税费0增值税附加0 土地增值税0四项目利润0五期间费用0 其中：管理费用0 营销费用 0 财务费用0六税前利润0所得税（25%）0七税后利润0财务指标销售毛利率%#DIV/0!销售利润率%#DIV/0!销售净利率%#DIV/0!总投资回报率%#DIV/0!说说明明销售均价为折合地上可售面积各物业类型的销售收入及销售均价含资本化利息的开发成本折合建面单方金额项目利润/销售收入100%税前利润/销售收入100%项目净利润/销售收入100%项目净利润/项目总投资100%表表5 5：利利润润分分析析表表（二二期期）序序号号项项 目目金金额额（万万元元）高高层层洋洋房房别别墅墅商商业业40、公公寓寓一、项目收入0高层销售收入0洋房销售收入0别墅销售收入0商业销售收入0公寓销售收入0车位销售收入0二、项目成本0三、经营税费0增值税附加0 土地增值税0四项目利润0五期间费用0 其中：管理费用0 营销费用 0 财务费用0六税前利润0所得税（25%）0七税后利润0财务指标销售毛利率%#DIV/0!销售利润率%#DIV/0!销售净利率%#DIV/0!总投资回报率%#DIV/0!说说明明销售均价为折合地上可售面积各物业类型的销售收入及销售均价含资本化利息的开发成本折合建面单方金额项目利润/销售收入100%税前利润/销售收入100%项目净利润/销售收入100%项目净利润/项目总投资100%表表41、6 6：现现金金流流量量表表序序号号项项目目合合计计项项目目全全周周期期20162016Q1Q1Q2Q2Q3Q3投投资资经经营营现现金金流流一一现现金金流流入入00001销售收入回款额00002其他现金流入0二二现现金金流流出出00001土地费用00002前期费用00003基础设施费00004建筑安装工程费00005公共配套费00006开发间接费00007不可预见费00008管理费用00009销售费用000010税金000010.1销售税金及附加000010.2土地增值税 000010.3所得税0000三三全全投投资资净净现现金金流流量量0000四四累累计计净净现现金金流流量量0000五五项项42、目目内内部部收收益益率率（IRR)IRR)季季度度：#NUM!年年度度：六六项项目目累累计计净净现现值值（NPV)NPV)0筹筹资资现现金金流流一一现现金金流流入入00001资本金00002股东借款00003银行借款0000二二现现金金流流出出00001利息00002偿还股东借款本金00003偿还银行借款本金0000三三资资本本金金现现金金流流量量0000四四资资本本金金累累计计净净现现金金流流量量0000五五资资本本金金项项目目内内部部收收益益率率（IRR)IRR)季季度度：#NUM!年年度度：六六资资本本金金项项目目累累计计净净现现值值（NPV)NPV)0所所得得税税前前净净现现金金流流量43、量0000所所得得税税前前累累计计净净现现金金流流量量000全全投投资资现现金金流流说说明明：1 1、假假定定项项目目投投资资资资金金全全部部为为自自有有资资金金，无无任任何何借借贷贷，也也不不计计利利息息；资资本本金金现现金金流流说说明明2 2、资资本本金金现现金金流流为为从从资资本本金金角角度度的的现现金金流流量量，其其算算法法有有两两种种：（1 1）标标准准算算法法：现现金金流流入入为为销销售售回回款款；现现金金流流出出为为自自有有资资金金、偿偿还还银银行行借借款款、偿偿还还利利息息；（2 2）简简易易算算法法：也也为为本本模模板板的的算算法法，按按照照资资本本金金=投投资资-银银行行借44、借款款的的原原理理。将将借借款款记记入入现现金金流流入入，将将投投资资记记入入流流出出。资资本本金金现现金金流流量量=全全部部投投资资现现金金流流量量+银银行行贷贷款款-（偿偿还还借借款款+偿偿还还利利息息）参参考考模模板板公公式式3 3、利利率率根根据据央央行行调调整整年年折折现现率率8%8%实实际际折折现现率率2%2%2017201720182018Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q10000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000045、0000000000#NUM!000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000#NUM!表表6 6：现现金金流流量量表表项项目目全全周周期期000000000000计计算算指指标标：资资金金峰峰值值0 0全全投投资资内内部部收收益益率率#NUM!#NUM!全全投投资资财财务务净净现现值值0 0资资本本金金内内部部收收益益率率#NUM!#NUM!资资本本金金财财务务净净现现值值0 0静静态态投投资资回回收收期期2 2、资资本本金金现现金金流流为为从从资资本本金金角角度度的的现现金金流流量量，其其算算法法有有两两种种：（1 146、）标标准准算算法法：现现金金流流入入为为销销售售回回款款；现现金金流流出出为为自自有有资资金金、偿偿还还银银行行借借款款、偿偿还还利利息息；（2 2）简简易易算算法法：也也为为本本模模板板的的算算法法，按按照照资资本本金金=投投资资-银银行行借借款款的的原原理理。将将借借款款记记入入现现金金流流入入，将将投投资资记记入入流流出出。资资本本金金现现金金流流量量=全全部部投投资资现现金金流流量量+银银行行贷贷款款-（偿偿还还借借款款+偿偿还还利利息息）参参考考模模板板公公式式20192019Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q300000000000000000000000000000047、00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000020182018000000000000Q4Q4000000000000000000000000000000表表7 7：资资金金来来源源与与运运用用表表序序号号项项目目合合计计项项目目建建设设期期201620162017201720182018Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1一一资资48、金金来来源源00000000001销售收入回款额00000000002资本金03股东借款04银行借款0二二资资金金运运用用00000000001土地费用2前期费用0000000000付款进度100%20%30%20%10%10%5%5%3基础设施费0000000000付款进度100%20%30%20%10%10%5%5%4建筑安装工程费0000000000付款进度100%20%30%20%10%10%5%5%5公共配套费0000000000付款进度100%20%30%20%10%10%5%5%6开发间接费0000000000付款进度100%20%30%20%10%10%5%5%7不可预见费0049、00000000付款进度100%20%30%20%10%10%5%5%8管理费用00000000009销售费用000000000010税金000000000010.1销售税金及附加000000000010.2土地增值税预缴及结转010.3所得税预缴及结转011利息000000000012偿还股东借款本金012.1股东借款本金余额00000000013偿还银行借款本金013.1银行借款本金余额000000000三三盈盈余余资资金金000000000四四累累计计盈盈余余资资金金00000000020192019Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4000000000000000050、0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000002018201800000000000000000000000000000000000表表8 8：地地块块竞竞拍拍地地价价测测算算表表土土地地溢溢价价率率土土地地价价款款（万万元元）综综合合楼楼面面地地价价（元元/平平米米）经经营营性性楼楼面面地地价价（元元/平平米米）总总成成本本（万万元元）0%0%挂牌价5%5%#VALUE!10%10%#VALUE!15%15%#VALUE!20%20%#VALUE!25%25%#VALUE!#VALUE!总51、总收收入入（万万元元）销销售售利利润润（万万元元）销销售售利利润润率率0#DIV/0!00#DIV/0!00#DIV/0!00#DIV/0!00#DIV/0!00#DIV/0!0010.00%10.00%表表8 8：地地块块竞竞拍拍地地价价测测算算表表表表9 9：敏敏感感因因素素分分析析表表一、售价的影响预计整盘销售均价预计整盘销售均价预计整盘销售均价敏感系数（100%）（95%）（105%）销售均价(元/m2)#REF!#REF!#REF!营业收入（万元）0.000.000.00 项目利润（万元）0.000.000.00 税前利润（万元）0.000.000.00 税后利润（万元）0.000.52、000.00 销售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销售利润率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销售净利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!二、成本的影响估算成本估算成本估算成本敏感系数（100%）（95%）（105%）单位成本(元/m2)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!总投资（万元）0.000.000.00 项目利润（万元）0.000.000.00 税前利润（万元）0.000.000.00 税后利润（万元）0.000.000.00 销售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销售利润率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!销售净利53、率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!表表1010：住住宅宅项项目目可可行行性性研研究究经经济济指指标标结结论论 项目名称：单位：万元项项目目指指标标值值计计算算式式说说明明基本指标：1、土地挂牌底价挂挂牌牌价价2、土地挂牌楼面地价0 03、销售利润率为10%时土地溢价率在成本套表测算4、销售利润率为10%时土地总底价#VALUE!#VALUE!在成本套表测算5、销售利润率为10%时楼面地价0.000.006、总销售收入0.000.007、项目峰值现金流0.000.008、全投资财务净现值0.000.009、资本金财务净现值0.000.00核心指标：1、全投资内部收益率%#NUM!#N54、UM!使累计净现值为零的贴现率2、资本金内部收益率%#NUM!#NUM!2、销售利润率%#DIV/0!#DIV/0!销售利润/销售收入100%销售利润=项目利润-期间费用参考指标：3、总投资回报率%#DIV/0!#DIV/0!项目净利润/项目总投资100%项目总投资=总开发成本+期间费用4、销售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!项目利润/销售收入100%项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加 核核心心指指标标的的基基本本要要求求（参参考考）：销售利润率10%审审核核人人：填填表表人人：表表1111 竞竞买买事事项项及及资资金金安安排排阶段工作事项开始时间公告挂牌公告期参加竞买购买挂牌文件55、竞买保证金到账时间申请竞买报名截止时间竞拍时间如：竞买不成功退还保证金竞买成功签订成交确认书签订国有建设用地使用权出让合同付款支付竞买保证金支付成交款支付成交款注注：时时间间精精确确到到小小时时、分分钟钟，如如20162016年年3 3月月3030日日15:3015:30截止时间备注按竞拍上限测算，需万元按竞拍上限测算，需万元表表1111 竞竞买买事事项项及及资资金金安安排排表表1212：土土地地增增值值税税计计算算表表土地增值税申报表项目一一、转转让让房房产产收收入入总总额额 1=2+31=2+3其中货币收入实物收入及其他收入二二、扣扣除除项项目目金金额额合合计计 4=5+6+13+16+256、04=5+6+13+16+201.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本 6=7+8+9+10+11+12其中不可预见费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用3.房地产开发费用 13=(土地成本+建安成本)*10%其中利息支出其他房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金等 16=17+18+19其中营业税城市维护建设税教育费附加5.5.财财政政部部规规定定的的其其他他扣扣除除项项目目三三、增增值值额额 21=1-421=1-4四四、增增值值额额与与扣扣除除项项目目金金额额之之比比（%）22=21/422=21/4五五、适适用用税税率率（%）六六、速速算算扣扣除除系系57、数数（%）七七、应应缴缴土土地地增增值值税税税税额额 25=21*23-4*2425=21*23-4*24土土地地增增值值税税4 4级级超超率率累累进进税税率率级级数数增增值值额额/扣扣除除项项目目1 1不不超超过过50%50%部部分分2 2超超过过50%50%到到100%100%部部分分3 3超超过过100%100%到到200%200%部部分分4 4超超过过200%200%部部分分说说明明：1 1、普普宅宅和和非非普普宅宅分分开开核核算算的的地地区区要要分分开开核核算算，以以财财务务口口径径为为准准2 2、各各地地区区根根据据相相应应税税法法填填列列行次10.002340.0050.0060.00789101112130.001415160.00171819200.00210.0022#DIV/0!23#DIV/0!24#DIV/0!250.00税税率率速速算算扣扣除除系系数数30%30%0%0%40%40%5%5%50%50%15%15%60%60%35%35%表表1212：土土地地增增值值税税计计算算表表土土地地增增值值税税4 4级级超超率率累累进进税税率率