1、一、北城天街商业街项目简介北城天街商业街是西充2013年重点建设工程，由金田房地产开发有限公司开发建设。该项目位于西充北部新车商业核心地段，汉安主干道侧，规划五大主题，复合领先业态，集购物、美食、娱乐、休闲功能于一体，致力于打造西充规模最大的特色商业街。项目于2013年底正式开工建设，计划于2015年底交付使用。二、项目特征分析1、黄金地段： 业内有一句名言：投资商业，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。 （1）项目地处西充发展规划的核心区域，周边商业氛围日益浓厚； （2）项目地理位置优越，交通便利，位于安汉大道 （3）项2、目周边有电力局、公安局、电信、移动等机关单位，客流量稳定，有效提升项目周边人气； （4）西充的整个公交车线路有30%的线路经过本项目，交通十分便捷。2、配套完善： （1）项目配套设施方面，具备完善的水、电、暖、宽带网接口、电话接口等配套设施，为商户提供良好的经营条件，为消费者提供冬暖夏凉优质的购物环境； （2）社会配套：距离汽车东站800米，距离正中医医院200米；距离张澜小学400米；中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、农村信用社距离项目均在200米之内； （3）物业配套：公司组建专门的物业公司，对商户进行24小时服务，提供保安、保洁、设施维修、水电管理等服务；3、新兴商圈：3、 项目由五大文化主题组成，是集购物、休闲、娱乐、美食等多功能业态组成，多种复合业态，互为依势，有效互动，通过名吃、名品、名店的加盟，将成为西充的城市核心商业街。4、经营理念： 中心商业街实行统一营运规范，统一营销策划、调整品牌升级、优化经营布局，保障物业管理，树立和提升了中心商业街整体经营形象和档次，为经营者和消费者营造了时尚、舒适、安全的经营环境和消费环境。统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一招商管理（在招商过程中着眼于长远，兼顾到各业态、各商户的经营，使商户能够共荣发展），统一经营主题（项目总体上有个明确的定位，各商业街区有自身的定位比如：孕婴一条街等），统一物业管理（主要是设备管4、理、工程管理、水电管理、治安管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等）的优势彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。赋予每条街区不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。通过品牌的集中效应，带动街区商业发展，引领当地商业发展潮流。5、规模优势： 中心商业街实行滚动开发、统一管理的开发模式，项目分商业建筑面积近30000，是西充规模最大、业态最全、商品最丰富的特色商业步行街。6、业态优势： 项目通过差异化、特色化定位，实现与街面的鹭岛、安汉新天地、财富广场等业态互补、错位经营，填补其业态及品牌上的空白，增加餐饮、休闲、娱乐、中高档品牌业态比例，实现客5、流共享，使消费者享受到一站式体验。7、专业化管理： 中心商业街由公司组建专业的招商运营团队（由公司聘请具有丰富商业招商经验、运营经验、物业管理经验的商业人士对项目进行操作，通过市场调研、项目定位、业态规划、建筑规划设计、招商宣传推广等流程进行操作，期间结合统一的宣传推广，为入住商户造势，对商户进行统一招商管理、统一物业管理、统一服务监督、统一营销策划），在充分的市场调研的基础上，结合现阶段西充的商业格局及行业发展趋势，规划合理的业态组合和经营布局，充分考虑车流和人流走向，做到布局合理形成整体优势。随着中心商业街的启动，我们将成为西充商业氛围最浓厚的商圈，凭借优越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人6、流，完善的配套设施，专业化的管理，合理的业态规划布局，中心商业街将为西充商业的繁荣和发展提供良好的环境，改变和引领周边居民改变消费习惯，是西充商业核心转移和商业发展升级的核心动力。三、招商组市策略项目在启动阶段采取“放水养鱼”、“品牌拉动、庄家托市”、 “品牌共赢”战略。1、放水养鱼： 在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业街作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入住商户收取过高的租金7、，结果无异于杀鸡取卵。2、品牌拉动、庄家托市： 在市场启动阶段经营者观望态度较浓，通过项目的宣传、推广，把有影响力的商家、消费者认可度较高的商家、规模较大的商家、主力店引入项目，以此来带动其它商家的进驻。3、品牌共赢战略： 常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”，作为一个特色商业步行街，如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过整个项目进行统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。通过多业态组合、吸引众多的品类商家，发挥品牌集中效应，可以实现客流共享，如果商户各自为政，将削弱品牌集中带来的优势，项目也将无法有效引领当地商业发展和承载商业繁荣，改变当地8、居民消费习惯的使命。通过项目进行统一宣传，可以吸引更多的一站式消费者，才能扩大项目的影响力。四、交通分析&人口分析1、项目周边人口分析 目前项目周边3公里范围内大约10万人的消费群体，成为项目的核心商圈消费群，为商业发展提供有力支撑。五、临街商铺与步行街商铺区别1、临街商铺的特征 临街商铺各自独立设点，互不干预，很难形成一定的规模效应。消费对象是周边固定的消费群，消费目的单一，从业态分布来讲，比较分散，不能形成聚合效应，由于没有的统一的管理，很难形成业态互补的经营格局。 2、步行街商铺的特征 （1）步行街商铺，依附于步行街两侧，店铺装修风景各异，为消费者提供良好的购物消费环境，在满足人们在消费9、的同时还可以体验这里时尚的休闲、旅游空间。 （2）步行街的业态定位为复合业态，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，在这里消费，可以享受一站式的服务，即在购物的同时可以享受美食、健身 、娱乐等活动。可以极大的带动消费者前来消费，并能够起到良好的聚集效应。 （3）由于这里的商铺各具特色，又互不影响，即彼此竞争，同时又相互带动，这种经营格局客观上既促进了经营者提高自身经营管理水平，同时又使经营者提高了经营效益。在这样的步行街里很容易形成品牌效应，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一样。 （4）在步行街经营，可以享受专业化的物业管理服务和良好的经营环境，这就解决了经营者的后顾之忧。如果是单一的临街商铺则很难形成统一的管理模式。 （5）步行街内通过品牌加盟，庄家托市，不仅可以带动中小经营者提高经营管理水平，同时还可起到聚客效应，从而带动整个步行街的旺盛的人气，形成浓厚的商业氛围。六、招商优惠政策及租赁商铺投资分析