1、品阁项目商业部分定位报告一、项目商业定位方向研究1、超市项目商业部分以超市作为定位方向，根据项目商业自身条件，难以引进国内一线品牌，而中型的品牌超市在目前紧邻项目已有一家大型“家润多”的情况下，也不会考虑进驻本项目，再加上超市的整体租金相对较低，销售回笼资金难度大，因此，不建议项目商业以超市为定位方向；2、百货、电器卖场目前国内较为有名的百货、电器卖场其规模均在1万平米以上，一线品牌店更是达到35万平米，而本项目商业部分面积仅有7000平米，在规模上未能达到百货、电器卖场的进驻要求，难以实现招商，因此该定位方向也不可行；3、娱乐、休闲城根据项目的位置与商业部分的规模等条件，商业部分以娱乐、休闲2、城为定位方向有一定的可行性，但娱乐行业在经营时带来的闲杂人群和噪音污染势必将影响到住宅部分“益阳最具品位楼盘”的形象，再加之娱乐行业在进驻物业时，基本为租赁，且其租赁后难以出售，不符合项目快速回笼资金的要求，因此这一定位方向也不符合；4、家居灯饰城项目紧邻目前益阳地区最大的家居建材市场“福中福”， 该区域“益阳未来的家居建材销售中心”的地位，经营户和消费者都十分看好。项目借助福中福建材市场的规模效应和消费群体，以福中福附属商业的身份，定位为家居灯饰城，即可借助福中福的品牌效应完成快速招商与销售，回笼资金，又可与福中福共享消费群体，实现持续经营。因此，我司建议本项目的商业部分以“家居灯饰城”为项3、目的定位方向。二、家居灯饰行业市场调查根据项目的定位方向，我司组织策划部与销售部对益阳现有的家居建材灯饰市场进行了为期3天的调查与了解，共对近20家商家进行了访谈，得出如下结论：1、 益阳各灯饰城经营较杂，档次偏低，缺少真正意义上的专业灯饰市场目前益阳有万利灯饰城和银城灯饰城两大灯饰市场，虽对外号称专营灯饰，但实际经营种类较杂，以万利灯饰城为例，其内部有近一半的商铺在经营板材、厨卫、地板、铝材等其他建材2、 益阳灯饰行业主要以品牌代理商和批发为主目前益阳地区灯饰行业的经营这主要分为零售商、品牌代理商和批发商三类，其中品牌代理为主约占总体的45%左右，零售商相对较少，仅占总体的20%3、 灯饰行4、业经营者主要需求大铺位，且需要一定的仓储空间根据调查，目前益阳灯饰行业的各类经营者中，批发商与品牌代理商需求的经营面积较大，一般在120平米到200平米之间，部分一线品牌代理商（如喜来灯）其需求面积达到300平米以上，同时还要求有与经营面积1:0.5的仓储空间；而零售商则对面积要求较小，多集中在50平米到80平米之间。4、 灯饰行业租金水平区域性差异较大目前益阳现有的两大灯饰城租金价格相对于项目所在区域有一定的差距，其中银城大市场灯饰城租金水平在35-40元/平米/月左右，火车站附近的万利灯饰广场租金水平在30-35元/平米/月左右，二楼租金2125元/平米/月，并有一年的免租期。5、 灯饰行5、业经营户对项目所在区域及项目的看法： 在本次调查的所有被访经营户中，有80%左右认为福中福将成为益阳未来最主要的家居建材销售中心，仅有10%的被访者不看好福中福的前景。 本次调查中，有20%左右的被访经营户表示不会考虑在本区域开店；有65%左右的被访经营户表示目前不会进驻，但等到福中福家居建材市场的经营上轨道后，将肯定会进驻本区域开设新店；另有15%左右被访者表示目前已有进驻本区域的打算。 在所有表示愿意进驻本项目的被访者中，大多期望能有一定的免租期，其中70%的经营者希望能够免租一年以上。三、项目商业部分定位1、项目商业定位原则 与项目所在区域商业发展同向 充分利用资源要素，体现聚合、规模、6、提升特点。 把握市场空缺的机会，把项目打造成“区域商业靓点”。 顺应区域商业业态发展趋势，打造区域消费领导者。 确保项目商业的前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间2、项目商业定位通过近期对项目周边区域调查了解，结合项目自身条件以及对目前益阳各灯饰经营户的走访，我司建议本项目商业部分的定位为：打造益阳首家高档灯具、灯饰的展示中心和销售中心，开创益阳家居灯饰消费新潮流的益阳首个家居灯饰展销中心定位诠释： 现代的、时尚的、潮流的、丰富的、充满活力的家居灯饰展销中心； 整合区域商业资源、实现区域商业补全的重要物业； 益阳家居灯饰市场的代表物业，区域具有未来竞争力的商业项目； 益阳市民的购买家居7、灯饰产品的首选之地； 益阳地区家居灯饰行业新时尚、新消费、新潮流的引领者。3、项目商业形象定位区域市场的亮点，益阳家居灯饰市场标杆定位诠释： 魅力盎然的家居灯饰展示、销售之都； 一座永久的财富金矿； 区域乃至益阳地区最具投资价值与经营前景的商业标杆； 灯饰行业传统的颠覆者、区域商业新时代的推动者。4、商业经营档次定位中档、中高档商业结构5、项目商业目标客户定位 经营客户：益阳地区各类灯饰代理商益阳地区各类灯饰连锁店益阳地区各类灯饰批发商益阳地区零散的灯饰、灯饰配件经营户各灯饰品牌厂商在益阳地区的分公司或展销点 投资客户：益阳地区的公务员、政府及行政事业单位中高层个体老板、私营企业主灰色收入阶层8、退休人士益阳地区零散形的益阳籍返乡成功人士教师、医生、律师等高薪职业者异地投资者6、商业功能规划 负一楼划分为约100200平米独立内铺，引进国内外一流灯饰品牌采取租赁或购买的模式完全自主经营，提供统一物业管理。 架空层划分为50-80平米铺位，引进国内一、二线灯饰品牌采取租赁或购买的自营模式提供统一物业管理、经营管理。 一楼部分划分为30平米左右的商铺经营开关配件等，部分划分为仓储空间采取租赁或购买的模式自主经营，提供统一物业管理。四、项目入市时机1、项目商业部分入市的条件 为使商业部分的销售不影响到住宅的形象和销售，商业部分需要在住宅销售达到70%后入市 项目工程达到垮架阶段，外立面形象基本显现 福中福的经营状况将直接影响到项目的招商和销售，同时也对项目商业部分的价值有很大的影响，因此建议项目商业部分在福中福市场的经营进入正轨后入市。2、本项目的入市时间如本项目2010年底可实现顺利开盘，则在明年5、6月基本可达到销售70%；根据工程进度，明年5月左右可以达到垮架阶段；福中福开业至今已有约1年时间，根据我司对商业地产的操作经验，专业市场一般需要1年半到2年左右的市场培育时间，因此，预计在明年7-9月福中福的经营将走上正轨。根据以上的三个条件，本项目商业部分的入市时间建议定在：6