1、地产项目整体营销策划服务方案一、背景分析随着xx地产项目不断增多，xx地产行业竞争日趋激烈，塑造新的品牌形象、提升营销宣传力度已成为地产行业首要问题。以培育新的消费热点和新的利润增长点为依托，通过举办各类营销活动，吸引潜在客户；并在项目不同时期有针对性的进行形象宣传和促销，让顾客对预期项目有一个新的感知。地产项目营销是一个动态的过程，通过精心的包装策划提升品牌知名度是项目成功的关键。公司要做好新意的策划，避免与周边地产项目雷同，从而给顾客留下深刻的印像。当前国内很多房地产企业纷纷寻找合作伙伴，高效进行项目营销整合推广以扩大品牌知名度，引进资深而专业的营销策划公司作为项目包装营销咨询顾问，能够快2、速建立并完善项目营销管理体系，提升其品牌价值和经济效益。二、服务概述基于以上情况，我公司针对贵企业发展方向,向企业领导提交整体服务方案, 以联合营销，整体推广，协调发展为总体目标,将公司优势与贵企业资源相结合，优化企业资源，优化项目营销及运营方式，及时高效的提供专业服务，节省大量人力及项目开发运营投入。为能及时高效的落实执行全年营销计划并更好的为贵企业提供相关业务咨询服务，公司将针对每个项目需求配备以下服务人员：A、经理（1人）：带领团队为客户提供相关服务，监督服务项目执行进度与完成质量，负责与相关部门对接及沟通工作。负责各项目负责人培训。B、文案策划、设计部（2人）：负责日常图文设计与编辑，3、跟踪落实各类宣传片前期拍摄及后期制作、VI导视、宣传品制作等，协助网络、微信宣传平台构建，配合各类营销活动策划、组织行业交流活动等。C、媒体部、项目执行（1人）：负责指导项目推广和形象宣传，疆内及疆外推广渠道的整合运作，协助完善品牌传播媒介的开发、合作、管理，新媒体发布、网络媒体的构建相关事宜，配合开发网络媒体资源、优化景区网络平台。负责监督落实营销计划具体实施，负责相关活动的组织和实施，同时做好项目形象的公关、营销，配合组织各类展会、推介会、认购会。三、公司简介xx明锡文化传媒有限公司为西北地区最具实力的文化品牌之一，xx民营企业中最具实力的文化公司，公司投资雄厚，是一家集策划、执行、设计、4、制作、发行为一体的综合性文化公司,本着务实高效的经营理念,以独特的市场洞察力,为客户提供定制化、专业化的服务。以客户企业形象和品牌为导向，凭借专业高效的团队、多年的从业经验和丰富的各类资源，为企业与组织提供专业化和优质化的服务，为客户带来高效的商业文化传播价值。公司优势:1、专业的营销策划团队、先进的设计理念、科学的营销方法和丰富的行业资源，使得景区营销高效运行。2、为企业营销人员进行专业化的培训，有利于培养自己的营销管理团队，提高员工整体素质。相信我们的合作定能使贵企业管理有序、聚集人气、创出品牌！四、服务内容:市场调查服务项目策划服务广告策划服务第一类：分市场调查服务目的：了解项目的真实情5、况，为定位提供依据服务内容：第一部分：市场总体概况一、宏观经济大势分析二、项目所在区域概况分析1、地理位置2、自然环境3、区域人文环境4、交通状况第二部分 调查部分一、项目一级辐射区域内在售楼盘调查表二、项目边缘区域在售楼盘调查表三、与项目有相关可比价值楼盘调查表四、区域在建（具相当销售冲突）项目调查表第三部分 调查分析部分一、项目一级辐射区内供应量调查分析二、项目边缘区在售楼盘供应量调查分析三、与项目有相关可比价值楼盘供应量调查分析四、区域在建（具相当销售冲突）项目供应量调查分析五、区域物业价格、户型结构、户型面积分析1、项目一级辐射区物业价格分析2、项目周边辐射区物业价格分析3、与项目有相6、关可比价值楼盘价格分析4、项目一级辐射区物业户型结构分析5、项目周边辐射区物业户型结构分析6、与项目有相关可比价值楼盘户型结构分析7、项目一级辐射区物业户型面积分析8、项目周边辐射区物业户型面积分析9、与项目有相关可比价值楼盘户型面积分析六、典型物业园林绿化规划调查分析七、典型物业小区配套规划调查分析八、典型物业建筑风格、会所布局调查分析第四部分 营销策略调查一、区域楼盘综合营销策略调查二、区域典型楼盘营销策略调查第五部分 综合条件分析一、内、外销分析二、优劣势分析第六部分 项目的居住环境调查及分析一、交通状况（附地图）二、金融、证券（附地图）三、饮食、娱乐、购物（附地图）四、文教设施、生活配7、套与周边项目（附地图）五、主要居民分布（附地图）第七部分 项目区域与周边区域物业发展前景预测第二类：项目策划服务项目策划服务分两部分即：前期项目策划和项目营销策划前期项目策划：是指项目从立项到正式公开发售期间我司所做的一些工作服务。服务内容： 第一部分 项目基本情况分析一、地理位置、自然环境、交通条件、人文环境、街区功能。二、优势和劣势、综合评价、物业发展初步建议。三、区域的短期规划及长远规划。四、基本情况分析五、项目周边已建、在建、待建、商住项目分析六、项目所处地块的综合评述第二部分 市场经济分析一、区域近年房地产市场具体运行情况二、前、去年度市场情况和未来13年市场前瞻。三、市场格局分析。8、四、区域城市规划对房地产市场的影响。第三部分 市场需求分析一、区域人口特征-区域人口变迁。二、区居民对商品住宅的需求调查。三、项目的市场空间和消费潜力评估，消费对象拟定。第四部分 项目商住市场分析一、项目区域商业市场调查分析。二、片区商业热旺程度分析。三、区域商业定位的可比分析四、区域商业的发展前景预测第五部分 项目目标市场及目标消费者的定位分析一、项目的优劣势、潜在的机会、面临的成功和风险因素分析二、项目定位三、市场定位四、内外销比例定位五、价格定位建议第六部分 竞争分析一、市场容量分析。二、竞争对手分析（现实的和潜存的）三、竞争策略：战略和战术。第七部分 项目的形象定位及依据一、项目发展的9、宗旨、理念、目标二、项目开发的建议三、项目的形象定位四、建筑风格定位五、项目的视觉形象设计第八部分 项目初步营销方案一、项目工程进程时间安排二、项目上市时间计划三、项目预计销售进度表 四、相关资料准备及重要性 五、市场推广策略 六、促销价格策略 七、广告策划战略 八、广告费用预测 第九部分 营销策划战略一、价格战略。二、市场分析：时机选择、入市姿态、推广步骤、宣传手法。三、推广主题：企业形象篇、设计篇、景观篇、户型篇、配套篇管理篇、业主篇、专家篇、研讨篇项目营销策划：是指项目从正式内部认购、公开发售到销售结束、业主入伙这段时间内我司的一些工作服务。服务内容：（此项内容如交于我公司制作，各项需另10、案报价）一、为该物业于下列销售工具制作过程中提供主导意见，并作出监督与联系，保证及时、准确、符合要求：1、项目模型效果2、电视片3、广告公司的选定4、展销板；售楼书5、户外广告等的制作；6、邀请咭；7、平面图；8、价目表；9、认购文件；二、负责指导广告公司进行广告设计及发布工作三、负责指导安排客户前往项目地盘实地考察四、及时向贵方提交上阶段营销效果总结及下阶段营销策略五、数据分析：1、对广告效果，包括创意、认识率、来访客户多少进行监控2、对广告创意、广告题材的反映进行监控3、对市场走势进行分析，对大势进行预测把握4、对周围竞争楼盘进行分析，争取适度对策第三类 广告策划服务服务内容：一、概念提升11、1、对建筑的要求2、环境的要求3、规划、配套的要求4、物业管理与家居服务的要求5、对自我形象的要求注：概念的提升旨在挖掘企业的、建筑的文化内涵，提高物业的附加值和潜在的生命力。二、品牌管理1、品牌形象：品牌形象的界定、品牌内涵与品牌外延、品牌性格、品牌文化、品牌关联物2、品牌的维护与拓展： 传播推广中品牌的管理、企业行为中品牌的管理、品牌的拓展三、整合营销传播策划1、市场分析：市场概况分析、市场细分化、市场目标化、市场定位2、传播目标及目标对象3、广告策略及创意构想4、媒体策略5、促销活动策略及工具选择6、公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划）7、事件行销策划8、事例营销传播阶段性12、策略与组合：筹备期策略、试销期策略、引销期策略、强销期策略、促销期策略四、日常设计服务l区位标示牌、功能指示牌、户外广告牌（关于项目VI、形象包装及相关系列设计单独立项收费）五、收费标准收费原则：本着“按劳取酬”和“超值服务”的合理收费原则，在提供优质服务的前提下，一切以项目赢利为中心，让发展商以最少的成本实现最大的效益。具体的收费如下（实收数额以单项合同为准）（一） 日常综合服务方式：每月综合服务费：35万元/月。具体工作为:1）根据不同销售阶段的不同需要，制定相应的广告推广计2）负责执行所有广告的广告创意、设计、策划工作；3）及时评估和分析营销推广策略，并作出全面合理的调整；4）根据实际情13、况适时策划公关活动，配合销售的顺利开展。（注：广告制作材料费和相关媒体费用由贵公司自行负责。）（二）全程服务方式（策划费+顾问费+驻场人员工资）在服务期内，我司将根据不同服务，商定相应的收费标准，收费原则如下：n项目总体策划服务：本费用指一切涉及到产品、营销策划服务内容的总体费用，包括：1、市场研究（提交市场研究报告）2、产品策划（提交产品策划报告）3、项目形象设计（项目命名、定位语、广告语、现场包装设计）4、营销策划（提供整体销售策略）5、开盘期营销广告设计（包括楼书、投资宝典、宣传单张、海报、报纸广告、户外广告、夹报广告、影视广告等）本部分总体策划服务费用为5万元/月。（三）策划/顾问服务14、方式（策划费/顾问费+每月固定费用+驻场人员工资）在该种服务方式中，若需长期驻场，则驻场人员工资由本司支付。在所有的顾问项目中，我司每月均派项目主管前往现场，与开发商或代理公司开会讨论，研究项目发展，并根据项目各阶段的情况和市场竞争态势，针对项目情况和销售、经营管理等目标提出改进或解决建议。本部分总体策划服务费用为4万元/月。（四）产品策划：一次性收取20万元。服务内容：提交市场研究报告、提交产品策划报告、项目形象设计（项目命名、定位语、广告语、现场包装设计）具体合作形式将在双方确认本合作可能后另行商议。以上为我司关于贵司项目的合作意向书，希望双方在本文基础上作更深入的沟通，谋求进一步合作的可能。请贵司考虑适当的服务方式，如贵司对我们的服务与收费标准有任何建议，请作进一步的沟通。单独立项收费服务一、宣传品（含各类广告）设计、制作1、置业指南、设计印刷（含单张、折页、VCD等）2、售楼展板设计制作3、报纸广告创意设计4、电视广告创意制作5、电视专片创意、制作6、户外及其他广告创意、设计、制作7、其他宣传品（吊旗、手提袋等）设计制作二、媒体选择与代理发布1、报纸的选择与代理发布2电视频道的选择与代理发布3、户外及其他媒体的选择与代理发布三、促销活动实施四、公共关系活动实施与指导实施