1、xx港城建材市场商管公司建设方案目 录：一、 项目商管特性解析 二、 商管公司经营主题 三、 商管公司经营定位 四、 商管公司功能规划 五、 商管公司模块功能解析 六、 经营者管理要点 七、 商管公司经营收支解析 八、 商管公司核心团队构建 九、 核心团队岗位职责 十、 商管公司五月至六月筹备工作计划 一、项目商管特性解析： xx项目在商业管理方面具备以下几个特性： 1项目整体为非自有物业 2项目拥有3年的经营权，但经营权仅可体现在业态规划方面 3项目产品无条码系统，因此无法实现统一收银 4项目由于业态的问题，无法实现统招统管 5基于xx当地的经营习惯，物业管理费的设定具备一定难度，因此商管公2、司实现基本收支平衡将是首要任务 6xx真正进行商管的专业市场也几乎不存在，对于商业管理的概念，绝大部分经营者都停留所谓市场统一推广的层面，这对于项目商管公司来说，应该说是一个比较好的环境条件 7尽管项目体量较小，但由于竞争对手的管理偏弱，因此在市场突破方面，反而是具备一定优势的， 8xx地形比较特殊，城区中心较为分散，这对于客流的吸引，具有一定的抗性，需要有针对性的进行解决。 二、商管公司经营主题 基于以上项目的商管特性解析，建议商管公司的经营主题为： 1“市场化经营，商超化管理” 2“主题式布局、开放式陈列、百货式动线 ”利用完整、完善、先进、科学的商业管理模式，打造“服务型精品建材市场” 3、，整体提升广场的市场影响力和竞争力。三、商管公司经营定位 针对本项目的商管特性及经营主题建议，对商管公司的经营定位，做如下建议： 1为了避免三年后产权、经营权与管理权的更迭混乱影响到项目公司，建议商管公司与项目公司从管理体制，行政结构以及财务预算实施完全脱离； 2商管公司在收支平衡方面，拟采用以下方式：A在保障经营的前提下，尽量压低经营成本 B尽可能的开发合理的商务配套收费项目 C提高综合服务质量，保障管理费的顺利收取 D市场部门持续性开发配套业态的合作，争取合作费用 E市场部门通过整合资源进行市场推广，尽可能降低市场推广成本 ，同时销售部门积极推进销售佣金系统F尽量实现项目内部广告资源的货币4、化 四、商管公司功能规划 商管公司的核心功能规划如下：商管公司（总经理）商务配套中心（经理）物业管理中心（经理）市场营销中心（经理）负责项目所有配套资源的持续开发、管理以及各项服务费用收取负责保安、保洁、绿化、工程维护、消防以及管理费等费用收取负责项目的整体推广、合作伙伴系统的开发以及广告资源的整合行政管理中心（经理、文秘）销售管理中心（经理）负责项目的尾盘销售、持续招商、经营户关系协调以及租金的收取负责公司所有人员招、解聘，劳动关系办理以及其他行政管理事务财务部（经理）五、 商管公司模块功能解析 1 行政管理及商务配套模块：为了压缩经营成本，市场的行政管理与商务配套模块基本建议合并为一。本模5、块功能除了行政与人事管理之外，主要在商务配套方面需制订方案，具体建议为：选择最困难的未达成销售房，装修为商务配套中心，配套服务为会议室租赁、网吧、打（复）印、扫描、广告制作代理等服务；经营业主可以设置有一定的免费服务时间或者次数，具体情况在整体方案获得审批后，另做详细方案； 2 销售管理中心模块：该模块仅设置2到3名工作人员，除了尾盘销售、持续招商及租金收取以外，还需要完成3个附加功能：一是针对市场的需求，引进一些外来业态作为补充。比如食堂或者小餐厅，既可采取承包的方式给人经营，也可直接招商；二是需要进行经营者交流协调，定期向运营总经理提交经营分析报告及市场尾盘存量、经营更新率等数据汇总报告；6、三是团购组织 3物业管理中心模块：该模块的工作除了基本的物管工作以外，需要做好其他2方面的工作：首先，是管理公示工作。公示的内容包括物业管理组织架构（注：非商管公司架构）、物业各功能团队负责人员、联系方式、物业服务标准、商务中心收费标准、投诉电话以及紧急求助电话；其次，是有意识的做好必要的市场秩序维护工作演练，并定期与经营者联合做演习。（比如防盗、抢）4市场营销中心模块：该模块需要注意完成以下功能 n a.平面、电视媒体宣传（以硬定位，软产品为宣传基础方式）n b.公交线路、社区及在建楼盘工地附近广告宣传 n c.市场内广告资源的整合、汇总、计调以及预算 n d.经营企业单位时间的产品宣传册 7、n e.虚拟市场、电视销售推广平台的建设 n f.导向指引系统 n g.市场活动 同时，该模块还需要完成项目当地合作伙伴系统的搭建：n 银行：与之建立合作关系，进行类似“家装易、分期宝”方式的合作，为消费市场提供消费资金支持；n 邮局及直邮公司：通过速递系统，把市场产品信息定期的通过合适的方式进行宣传；比如精装产品宣传册（参考宜家）或者DM联页；n 家电卖场及其他错位型业态：可以与之形成客户的互通互补，可以以比如VIP卡消费互惠方式进行合作；n 当地电视台：进行电视购物。本费用由参与的相关商户支付；n 其他合作单位六、 经营者管理要点 一个市场的良好及强势的运营，仅仅依靠一个专业的商业运营及物8、业管理团队独立进行是不可能实现的，这离不开整个市场的经营业主的支持与配合，只有在双方建立了良好互信的合作模式基础上，才能从真正意义上实现统一经营，完成既定的经营目标。因此：n 经营者应当做到：n 遵守市场管理制度，维护市场经营秩序。 依法悬挂营业执照，不得超越经营范围。 认真检验商品质量，保存进货原始凭证。 提供统一购货凭证，重要商品建立台帐。 n 日常监管机制：n 以巡查组为主，对辖区市场巡查，每天至少一次 n 自律机制 n 经营管理者应当做到：n 依法办理登记注册，明确市场责任主体。 制定市场管理制度，确保消防卫生治安。 签定规范经营合同，督促进场业主亮照。 显著公示投诉指南。 及时报送相9、关报表，不与非法交易来往。 n 预警机制 n 组织巡查： 确定预警对象，落实监管责任人，建立预警台帐；对巡查中发现的问题发出警示告知，或开具警示期限整改通知书； 依法处罚 ： 对预警整改无效的市场经营管理者实施处罚；公示 ： 包括市场公示拦公示或通过媒体向社会公示。 n 消费者权益保护机制：n 建立消费者投诉机构，配备专（兼）职管理人员； 场内公示投诉指南，完善购物索证制度；所有商品尽量要求明码标价； 文明经商，诚实经营，公开承诺“四不”、“五无”：n “四不”：不制假、不售假、不存假、不欺诈。n “五无”：无假冒商标、无虚假广告、无不正当竞争、无侵权行为、无欺行霸市。 七、 商管公司经营收支10、解析 商管公司的营收计划由以下几个方面来组成：1综合管理费 2团购提成（与经营户合作）3市场推广费（电视购物部分）；计划第2年开始定期收取市场推广费（视市场经营情况而定）4项目广告资源收费 5商务中心配套收费（包括会议室出租、网吧、打印复印、扫描、等等）6配套业态收入（比如外包食堂等）7其他收入（如公摊水电、租金提成等）商管公司的主要支出由以下几个方面来组成：1人员薪资 2设备采购 3市场推广费用 4财税、行政支出 5工程、设备、绿化维护 6水电费用 7固定资产折旧 8其他费用 八、商管公司核心团队构建 总经理（1）行政经理（1）销售经理（1）市场经理（1）物业经理（1）行政秘书（1-2）总助11、（1）团购主管（1）市场主管（2-3）工程主管（1）保安主管（1）保洁主管（1）销售主管（1）商务秘书（1-2）维修技工（2-3）保安（6-8）清洁工（5-6）财务经理（1）会计（1）出纳（1）I T（1）以上团队是按照方案前面所述功能来配置的，红色部分代表功能岗位，该功能获得审批后方才配置。 核心团队的组建方式：建议由总公司借调一名高管临时担任运营总经理，帮助筹备、构建核心团队并执行运营方案。其他管理及工作人员，考虑到人力资源成本以及对本地环境的熟悉程度，建议原则上全部由当地招聘。九、核心团队岗位职责 1运营总经理 制订商管公司的组建方案，并全面负责筹备工作 制订商管公司总工作目标和实施计划12、，对商管公司以及项目的整体运营负全责；按计划完成所有相应回款计划负责与政府相关职能部门的关系协调；市场整体市场推广计划的审批及评估；团队副总经理级别以下人员的招、解 -=聘的最终审批 参与制定下级岗位描述，审批绩效考核方案；召集、主持核心团队会议，布置工作，检查进度；完成主管领导安排的其他工作。 2总经理助理 负责公司文件、资料和公司领导讲话稿，有关规章制度及各种文稿的起草。负责公司各种会议的通知工作，做好会议记录，重要会议应整理好会议纪要。负责公司经济合同、协议、有关法律事务、法律文书的起草。负责公司印鉴管理。负责公司营业执照，组织机构代码证的年检、使用管理。负责公司文件的发放、签收工作。负13、责收集与公司有关的各类资料收集、整理。负责对会议、文件决定事项进行催办、落实。总经理安排的其他工作 。 3物业经理 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理；完成公司制订的年度管理目标及相关费用的征收；制订物业管理年度、月度工作计划并组织实施；制订物业管理部管理流程及工作要求细则；负责检查、监督部门内各项制度的执行情况；合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人；负责项目内经营业主的装修审批，协调违章和投诉的处理工作；全面落实项目内安全、防火、保洁工作；协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系；对监控、广播系统进行妥善维护；完成总经理安排或委托的其他工作； 4行政经理 组织制定14、行政部门工作发展规划、计划与预算方案；组织制定行政管理规章制度及督促、检查制度的贯彻执行；负责商务中心的运营以及费用征收管理； 员工的招（解）聘、劳动关系转移等；起草及归档公司相关文件；搜集、整理公司内部信息，并做好相关外联工作；组织好来客以及经营户的接待；主持部门内部的建设工作，建设及维护内部网络；协调公司内部行政人事等工作；对控制成本的方法提出建议。 5销售经理 制订部门工作计划以及相关规章制度； 按公司要求，完成项目的销售及招商工作； 按公司要求，完成项目的各项回款工作； 协调相关部门与经营户或者业主，制订并执行获得审批的团购方案； 按照公司要求，定期提交相关数据汇总及业主沟通报告； 按15、照公司要求，协调进行配套业态的开发及招商工作； 完成其他公司要求的工作 6市场经理 制订部门工作计划以及相关规章制度； 完成项目整体推广方案及预算的制订与申报； 完成项目整体广告资源的汇总报告，并定期进行情况报告； 制订项目合作伙伴的搭建工作计划并执行； 协调相关部门，完成项目内部的导购系统； 完成项目整体的VI系统； 完成对项目内所有市场推广行为规范的监督、建议及整改； 完成对所有推广方案执行的效果评估； 完成网络以及电视购物平台的搭建； 完成公司要求的其他工作任务 7财务经理 根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法；按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除16、会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目；围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金；做好公司各项资金的收取与支出管理；定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司决策提供参考依据；做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料；定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决；统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失；负责财务人员的业务培训和考核监督工作；保守公司管理处机密，维护公司利益；负责向公司领导及政府部门作出财务报表；完成公司领导安排的其他工作内容；十、商管公司在五月至六月的筹备工作计划建议 1确定商管公司与集团公司或者项目公司之间的管理模式。分配方式及计算标准本项目并不适用，可暂缓；2商管公司对项目管理制订预算框架以及收益（或者止损）预期，并上报集团；3 运营总经理权限的审核；4确定商管公司核心团队架构；5确定商管公司核心团队的岗位职责；6公司启动资金的落实7确定商管公司临时办公地址；8办公设备的采购或者调拨；9招聘商管公司核心团队成员（行政、物业2名经理希望六月前到位）；10商管公司制订团队全部岗位职责及工作流程；11商管公司列出基本完整的管理要目；